什么是REITs

REITS 即房地产信托投资基金，是一种通过发行股份或者受益凭证汇集资金，由专门的基金托管机构进行托管，并委托专门的投资机构进行房地产投资经营管理，将投资综合收益按照比例分配给投资者的一种信托基金。

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房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。

2020年7月17日，中国REITs论坛举办“REITs市场的中国道路研讨会暨《中国REITs市场建设》线上首发式”。 

扩展资料：

REITs的特点在于：

1、收益主要来源于租金收入和房地产升值；

2、收益的大部分将用于发放分红；

3、REITs长期回报率较高，但能否通过其分散投资风险仍存在争议，有人认为可以，有人认为不行。

　　就是房地产投资信托，是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写(复数为REITs)。从国际范围看，REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。

　　1960年，世界上第一只REITs在美国诞生。正如20世纪60—70年代的其他金融创新一样，REITs也是为了逃避管制而生。随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税，REITs开始成为美国最重要的一种金融方式，一般情况下REITs的分红比例超过90%。目前美国大约有300 个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。

　　以刚刚在香港上市的领汇REITs为例，其基础资产为香港公营机构房屋委员会下属的商业物业，其中68.3%为零售业务租金收入，25.4%为停车场业务收入，6.3%为其他收入(主要为空调费)；租金地区分布为港岛7.2%，九龙33.8%，新界59%。领汇允诺，会将扣除管理费用后的90%-100%的租金收益派发股东。因此，如果领汇日后需要收购新物业的话，只能通过向银行贷款从而提高财务杠杆(资产负债率最高可达45%)的方式而实现。

　　房地产投资信托（REITs）最早的定义为“有多个受托人作为管理者，并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”。由此将REITs明确界定为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。此后，伴随着税法的衍变，REITs在美国经历了数次重大的调整，同时REITs在各国推广的过程中也存在许多差异，但都没有改变REITs作为房地产投资基金的本质。不过REITs与一般的房地产投资基金有显著区别：REITs通常可以获得一定的税收优惠，但需要满足一定的设立条件等。

　　从本质上看，REITs属于资产证券化的一种方式。REITs典型的运作方式有两种，其一是特殊目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息；其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。相形之下，写字楼、商场等商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定，因此，REITs一般只适用于商业地产。

　　REITs代表着目前全世界房地产领域最先进的生产力。房地产投资信托，是基于房地产行业细分的科学规律，随着房地产六大环节（资本运作、设计策划、拆迁征地、建设施工、销售租赁、物业服务）的分工合作，随着政府执政能力逐渐加强，房地产行业的逐渐规范而出现的。它可以最大限度的保证政府利益，并能有效的实现整个房地产行业的规范，所以，强烈建议尽快在我国立法支持并推广。

　　另外，从REITs的国际发展经验看，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，极少有进行开发性投资的REITs存在。因此，REITs并不同于一般意义上的房地产项目融资。

　　【REITs分类】

　　1）根据REITs的投资类型不同，可以将它分为三大类：权益型房地产投资信托基金(Equity REITs)、抵押型房地产投资信托基金(Mortgage REITs)和混合型房地产投资信托基金(Hybrid REITs)。

　　2）按照组织结构不同，可以分为契约型REITs和公司型REITs两种。

　　3）按照投资人能否赎回的不同，可将REITs主要分为封闭式REITs和开放式REITs两种。

　　4)按照组建和运营方式的不同和所处发展过程的不同，可以分为伞型合伙房地产投资信托(UPREITs)和伞型下属合伙房地产投资信托DOWNREITs、“合股""(StapledStock)和“双股"(Paired Share)，以及“纸夹""(Paper Clip)结构。

　　【通过REITs融资的优势】

　　REITs不仅资金来源广泛,而且是以专业的人员进行房地产项目的投资选择及运作管理，因此在可运作的资金规范上、管理上及投资策略的制定上都具有先天的优势。

　　对于投资者而言，REITs风险低，回报稳定。首先，因为REITs一般是由专业的房地产公司发起并管理的，能够合理地选择投资的项目，并能对其进行科学的管理，所以，相对于我国的由信托投资公司发起的房地产信托而言，从经营管理上大降低了投资风险。其次，由于基金的规模比较大，因而能广泛投资于各种类型的房地产项目,从而分散了投资风险。最后，由于REITs投资于房地产,可获得稳定的租金收入，有一笔持续稳定的现金流，而且收益率也比较可观。在美国，投资房地产的基金年平均收益率可达6.7%，远远高于银行存款的收益，而且其风险却要小于一般的股票。

　　对于房地产企业而言，与债务融资相比，REITs是以股权形式的投资，不会增加企业的债务负担。如果从银行贷款，房地产企业要按借款合同约定的还款，财务压力大,而且房地产企业也难以就那些短期内回报低的项目向银行申请贷款；同时，由于REITs的分散投资策略，降低风险的投资原则，其在一个房地产企业的投资不会超过基金净值的规定比例，因而房地产企业不丧失对企业和项目的控制权和自经营权。

　　[编辑本段]【REITs国际运行模式的比较】

　　房地产投资信托基金作为房地产企业一种创新的融资手段，首先产生于20世纪60年代的美国。20世纪60年代后期，美国、日本等发达国家就已经形成了初步成熟的房地产证券化模式。进入20世纪80年代之后，房地产证券化得到了迅猛发展，英国、加拿大等其他国家和地区也先后开展了证券化业务。 2003年,房地产投资信托开始进入香港房地产市场运作，其资金管理采取外部管理方式。2005年6月，香港颁布新规则允许房地产投资信托投资海外地产，并允许借款不超过持有房地产价值的45％。

　　美国REITs的设立主要由《证券投资法》和有关的税法决定。REITs像其它金融产品一样，必须符合美国1933年的《证券投资法》和各州的相关法律，而税法则规定了REITs能够享受税收优惠的一些主要条件，从而解释为什么了美国REITs在结构、组织、投资范围，收益分配等的发展都会围绕着税法的变更而展开。2003年7月,香港证券和期货事务监察委员会（香港证监会）颁布了《房地产投资信托基金守则》，对REITs的设立条件、组织结构、从业人员资格，投资范围、利润分配等方面作出了明确的规定。香港在很大程度上借鉴了美国REITs的结构，以信托计划(或房地产地产公司)为投资实体，由房地产地产管理公司和信托管理人提供专业服务。

　　按《房地产投资信托基金守则》规定，香港REITs每年必须将不低于90％的净利润以红利形式分配给信托单位持有人。尽管美国、澳大利亚和其他亚洲国家对REITs的收入分配都有要求，但是这些国家对REITs的分配要求与税收条款相联系，尤其是美国的REITs发展基本上是税收优惠驱动，收入分配要求其实是避免双重征税的需要。香港的《房地产投资信托基金守则》规定上市的REITs必须交纳地产税，REITs面临公司资本利得和地产税的双重征税。香港采用的是比较谨慎而且限制性较强的模式，除了对结构、投资目标、收入分配等方面的规定外,《房地产投资信托基金守则》对REITs结构中的各参与方的资格和责任等方面作了非常严格的规定。

　　可见，美国的REITs是始终围绕着税法来发展的,其REITs的起源有明显的税收优惠特征;而香港对REITs的规范不是通过税法中税收优惠的杠杆而实现，而是通过专项的立法、修改投资、信托等有关法律或新建法令，对REITs的结构、投资目标、收入分配等方面制定了硬性的规定,并没有明显的税收优惠驱动的特征，因而可以说香港的REITs是发展是专项法规型，这种模式对控制REITs这类新产品的风险有积极的作用。美国的 REITs的发展非常迎合市场的要求，所以可以说非常市场化，其REITs市场化导致的结构变异也得益于比较成熟的市场化经济，以及其较成熟的金融体系；而由于REITs在香港的发展历史较短，所以REITs的形成仅仅是在各个专项法规要求的规范框架内，因而REITs在香港也没有形成由市场环境所致的结构上的变异。

　　【房地产投资信托发展意义】

　　我国引入房地产投资信托基金有着非常重要的作用。

　　首先，引入房地产投资信托基金有利于完善中国房地产金融架构。房地产信托投资基金在国外既参与房地产一级市场金融活动，也参与二级市场活动，是房地产金融发展的重要标志，也是促进房地产金融二级市场的重要手段。房地产信托投资基金直接把市场资金融通到房地产行业，是对以银行为手段的间接金融的极大补充。因此，推出房地产投资信托基金，将大大地提高房地产金融的完备性，是房地产金融走向成熟的必然选择。

　　其次，引入房地产投资信托基金有助于分散与降低系统性风险，提高金融安全。从房地产金融的角度来看，引进具有市场信用特征的房地产信托基金，将一定程度提高房地产金融当期的系统风险化解能力，提高金融体系的安全性。

　　再次，引入房地产投资信托基金有助于疏通房地产资金循环的梗阻。房地产投资信托基金的引入，可以避免单一融通体系下银行相关政策对房地产市场的硬冲击，减缓某些特定目的的政策对整个市场的整体冲击力度，有助于缓解中国金融体系的错配矛盾。房地产的固有特性决定了房地产投资信托基金具有保值增值的功能，因此房地产投资的收益相对比较稳定。

　　【我国建立REITs的发展政策建议】

　　1、加快相关政策和法律法规制定

　　房地产投资信托(REITs)作为一种新的房地产投资工具,是一个需要房地产业和金融业相结合的市场配置资金的投资产品，需要建立完善的法律体系，保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明，进而推进房地产投资信托业健康、理性地发展。要建立完善的法律体系，仅仅只颁布单一的《信托法》、《投资基金法》是远远不够的。必须将法律制定工作细化、完备化，要达到此目标还必须配备一些其他的相关法规。首先应进一步完善《公司法》或制定专门针对投资基金发展的《投资公司法》、《投资顾问法》等法规。其次，还可制定一些房地产投资信托基金的专项管理措施，如对投资渠道、投资比例的限制等等。使我国的房地产投资信托基金从一开始就以较规范的形式发展。另外，还需对目前的税法进行改革，避免双重征税问题，为其发展创造良好的税收环境。

　　2、加快房地产信托专门人才的培养

　　加快、加强REITs的人才培养。发展REITs需要尽快建立起一支既精通业务、又了解房地产市场、熟悉业务运作的专门管理人才队伍。一个专业的房地产信托运营机构或专业人员通常有较强的房地产项目操作能力，对市场的嗅觉灵敏，能在恰当的时点对恰当的项目进行恰当的投资；同时这种专业机构或专业人员也是证券市场上的分析家。加强房地产信托人才的培养，需要尽快建立起一支既精通信托业务、又了解房地产市场，熟悉业务运作的专门管理人才队伍。与此同时，还需积极促进信托业务所必不可少的律师、会计师、审计师、资产评估师等服务型人才的队伍建设。

　　3、防范运作中的道德风险

　　从美国的房地产投资信托运作经验来看，其经营与管理由受托人委员会或董事会负责。受托人委员会或董事会通常由三名以上受托人或董事组成，其中大多数受托人必须是“独立”的。借鉴美国经验，我国可以考虑在开展房地产投资信托业务的信托公司中建立类似的受托人委员会，负责制订房地产信托的业务发展计划，并且要求受托人与投资顾问和相关的房地产企业没有利益关系，还要创造一种环境或制度，尽可能使投资者的利益与管理者的利益相一致，对REITs的发展就显得非常关键。另外，有限合伙形式能较好地解决约束和激励的问题，管理者承担的无限责任以及管理者的业绩回报制度，能将管理者和投资者的风险及利益有效地捆绑在一起，激励管理者努力管理好各项投资以实现价值最大化，最大限度地防范风险。

　　4、建立信托企业信用制度

　　建立信托企业信用制度，以完善的法律体系促进信托市场的诚信，保证信托市场的健康发展。建立信托企业征信体制，划分信托企业信息类型，实现征信数据的开放；发展信用中介机构；建立标准化的信托企业征信数据库；建立健全失信惩罚制度；规范发展信用评级行业；大力发展信托企业信用管理教育。

　　5、健全信息披露制度

　　有的信托公司将募集资金投入关联方、并由关联公司进行担保，但信托合同中对此没有揭示，使投资者身处风险隐患而不知情。信托投资公司应真实、准确、及时、完整地披露信息，包括经审计的年报和重大事件临时报告等，在年报中披露各类风险和风险管理情况及公司治理信息，并在会计附注中披露关联交易的总量及重大关联交易的情况等。

　　【中国内地房地产投资信托基金的定位】

　　鉴于我国目前存在的住房租赁市场远不如买房市场发达，租售比价严重不合理；房地产企业资金过度依赖银行贷款，房地产业投资风险增大；结构性矛盾日益显现，中低价房供不应求，高档住房供大于求等问题，中国内地设立房地产投资信托基金建议定位于收购和持有适合中低收入居民租住的住房，并辅以一定比例的经营性公建项目，以平衡租金收入，实现受益人的预期收益。

　　当前设立房地产投资信托基金对中国内地经济和社会的发展意义深远：一是有助于增加租赁住房供应，改善住房供应结构，发展住房租赁市场，并为中低收入居民提供适宜的租赁住房；二是有利于促进房地产业的专业化发展，使房地产融资、开发、物业管理和投资管理等活动相对分离，促进其效率和水平的提高；三是有利于丰富房地产直接融资形式，推进金融体系改革与创新，有效利用社会闲置资金，扩大直接融资规模，优化融资结构，降低融资成本，同时为大众和保险业提供了有适当收益、低风险的投资品种；四是有利于缓解房地产市场周期性波动对社会经济的影响。

　　在中国内地设立房地产投资信托基金已具备良好的基础：一是租赁市场的需求潜力将为房地产投资信托基金提供广阔市场。二是中国内地房地产市场持续发展日益成熟，在国家宏观政策指导下，金融机构的风险得到有效控制，房地产金融秩序比较稳定，为信托基金提供了良好的市场环境。三是国际和国内经验可资借鉴。近年来，北京国际信托投资有限公司、北方国际信托投资公司等一些信托投资公司以多种形式为房地产投资及管理的各个阶段提供融资，推出了我国内地在功能上接近房地产投资信托基金的产品，这些探索对设立信托基金均具有借鉴作用，并积累了一定经验。四是国内的信托投资公司、资产管理公司、物业管理公司、基金上市发行服务机构，也已具备为信托基金提供专业服务的能力。五是投资者投资这类房地产投资信托基金是有收益的。把政府原用于解决中低收入居民的住房问题的资金整合起来，加上原来经济适用房“补砖头”的优惠政策以及土地出让金等，再加上社会投资和经营性公建的高租金收入，这类房地产投资信托基金的回报率不会太高，但一定高于银行存款。

　　【中国内地房地产投资信托基金模式的选择】

　　1、可供选择的三种模式。

　　(1)信托计划模式。这种模式的优势在于能从结构上确立受托人的资产管理职能，在保证基金的投资和收益分配策略顺利实施的同时，有效地保护投资人 (委托人)的利益。目前的房地产信托计划上升到房地产基金的层次上，就要克服其在产品设计上的障碍：一是只具融资性，不具投资性；二是无统一交易平台，面临市场流动性问题；三是债权性质，使得不能像真正的REITs那样参与项目的管理和投资决策。

　　(2)房地产上市公司模式。这种模式的优势在于：一是障碍少，以现有《公司法》和《证券法》为根本依据；二是现有上市公司的经营和监管实践提供了丰富的经验；三是这种模式下的基金的股东即为公司股东，回避了基金管理公司股东和基金持有人之间的冲突；四是国际上有成熟的经验可借鉴。这种模式面临的问题有：一是我国《公司法》所规定的“公司对外投资不得超过净资产的50％”对于主要以收购新的房地产项目而实现增长的房地产企业来说是一个很大障碍；二是面临着公司制下公司管理与房地产项目管理混杂所容易出现的潜在利润冲突问题。

　　(3)封闭式契约型产业基金模式。这种模式的优势在于：一是可借鉴我国现有的证券投资基金的经验；二是避开公司法对公司对外投资50％限额比例的限制；三是通过基金的结构从而引入对房地产项目的监管与管理。这种模式面临的问题有：一是基金管理公司股东和基金持有人之间有利益冲突；二是缺乏法律依据。

　　2、选择信托基金。

　　在上述三种模式中，我们认为，利用现有的信托法规及信托制度，在目前信托投资公司开展的集合资金信托业务基础上设立本基金，法律、政策障碍少，可行性强，试点工作成功的机会更大。

　　(1)相对完善的信托法律法规有助于基金的规范运作。2001年以来，我国相继颁布了《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》《信托投资公司信息披露管理暂行办法》及《信托业务会计核算办法》。信托法律法规体制已经相对完善，便于基金规范运作及获得有效监督。

　　(2)现有的集合资金信托计划为本基金的设立奠定了基础。第一，此类计划广泛地投资于房地产，已经为房地产企业、投资者和监管部门所熟悉，具有较好的市场基础。第二，信托投资公司已经开始利用此类计划来探索设立本土化房地产投资信托基金的途径。如2003年12月北京国投推出的一个计划，就是直接购买一个商铺的产权，信托计划投资者的回报源自商铺的租金收入。该计划在运作原理上已经接近国际上的房地产投资信托基金。

　　3、借鉴国外及我国香港、台湾的成功经验。

　　美国现有的房地产投资信托基金有一部分是采用信托形式。新加坡及我国香港和台湾上市的房地产投资信托基金也采用信托形式。采用信托形式成立的房地产投资信托基金属于实际上的“信托”；在台湾就明确地被称为“不动产投资信托”，而把该信托项下的信托财产称之为“基金”。

　　我国证券投资基金法在借鉴香港证券投资基金模式时，把基金管理人和基金托管人视作共同受托人，并分别赋予其管理基金和保管财产的义务，两者分别对基金管理不当和财产保管不当负责。但是按照我国信托法，共同受托人所承担的义务是一样的，必须对信托财产的管理、运用及保管不当负同一责任。因此，证券投资基金法与信托法存在冲突。

　　如果我们要借鉴新加坡或香港的模式设立房地产投资信托基金，同样面临着上述法律冲突。因此，我们认为，借鉴台湾的做法更适合我国内地现行法律体系，在现行信托法律体制框架内完全可以设立房地产投资信托基金。

　　【建立内地REITs基本框架设计 】

　　1、信托基金设立形式。借鉴我国台湾地区的模式，信托基金采用契约型方式设立，由信托投资公司作为受托人，以设立信托的方式，发行信托基金受益凭证。参照封闭式证券投资基金的运作方式，采用公募方式，上市交易，存续期间不得赎回，并按照国际惯例赋予其可以增发的功能。信托存续期不低于30年，信托到期终止后，经受益人大会协商可以延长存续期，也可采取发行新的信托基金的方法，按照协议价格或者公平市场价格收购原信托基金持有的物业，实现原投资者的资金退出。

　　2、信托基金的主要参与者。信托基金的主要参与者包括委托人、受托人、资产管理人和受益人。

　　3、受益人大会制度。为了保障投资者的合法权益，信托基金可引入受益人大会制度，并在信托文件中对受益人大会的相关内容进行约定。受益人会议相当于股东大会，可以就基金管理和运作的重大问题进行表决，如投资策略的改变、受托人的撤换、新受益证券的增发、基金终止等等。信托基金各方当事人应按照信托文件的约定，充分发挥受益人大会的作用，规范信托财产的管理和运作，建立严密的风险内控制度。

　　4、收益及分配。信托财产所得各项收入扣除成本、费用及相关税、费等支出后，原则上将90％收益向受益人分配。房地产投资信托基金实际上是一种集体投资方式，投资者必须在自担风险的前提下享受投资收益。因此，基金只提供预测的收益率，而不就投资回报对投资者作任何承诺。

　　5、信托资金的运用。信托资金的运用，主要包括收购和持有适合中低收入居民租住的经济型租赁住房，并辅以部分经营性的公建项目，以平衡租金收入，实现受益人的预期收益。

　　(1)收购房源。信托基金募集资金可收购现有适合租赁的住房，同时，信托基金还可收购符合信托基金运用方向，由房地产开发公司定向建设的住房。定向建设住房的选址地块应为交通便利、邻近市区，具有一定的人口规模及产业基础，有较强的土地升值空间，符合城市建设发展方向的地区，有利于保证物业的出租率及租金水平的稳定性。

　　(2)租金标准。租金构成原则上应包括折旧费、受托人和资产管理人费用、税金、维修费、投资收益五项因素。如在住房建设和运营中政府给予政策扶持，可在一定程度上降低租金水平。

　　6、配套优惠政策。信托基金在我国尚处起步阶段，鉴于基金收购物业主要面向中低收入阶层，为降低运营成本，保证信托基金试点项目的成功，政府可给予必要的政策扶持。如为信托基金定向建设的住房享受经济适用房建设优惠政策，在信托基金运营中按照国际惯例免缴信托基金层面的企业所得税，对租金收入计征的营业税和房产税等统一按综合税率5％收取，对信托基金首次购买住房作为经济租赁房过户的契税、印花税予以免缴等政策优惠。

。其实际上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票（基金单位），集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。

根据过去数据仿真，发现在资产配置投资组合加入reits，不但可以提高报酬，也可以分散资产配置组合之风险。若以msci世界指数和lehmand全球债券指数仿真5年来的资产配置，单纯将资金平均配置于全球股市及债市，和加入20%

ubs全球reits指数后相比较，发现投资组合的年报酬率从3%增加到7%，几乎达原有报酬的233%，而投资组合风险却从8%降低到7%。

使是在1994年至1999年房地产最不景气的期间，在投资组合中加入20%reits，投资组合的年化报酬和平均配置于全球股债市同为12%，但投资组合风险从7%降低到6%，投资reits仍深具吸引力。

传统的reits基本上是指专门持有房地产、与抵押贷款相关的资产或同时持有这两种资产的一种封闭式基金。这种投资工具于1960年由美国国会批准设立，目的在于使普通投资者能够以小额的资金投资于资金规模需求巨大的房地产行业。在reits出现以前，投资者只能从房地产市场（而不是股票市场）上购买房地产。然而，随着reits的出现，在股票市场上进行股票交易就成为了可能，因为它们以公司或信托的形式出现。投资者在股票市场上购买了reits股票，就相当于购买了房地产和抵押贷款。因此，reits的出现，使得小额投资者也可以进行房地产投资了。

近年来，美国税法的调整使得reits可以直接管理其所拥有的房地产，并为其租户提供相关的服务。从这种意义上来说，一些现代的reits也可以被认为是房地产经营公司（而不想传统的reits那样，仅仅是一个纯粹的封闭式基金）。然而，即使是现代的reits，其所持有的主要资产仍然是房地产。

reits基金有何优势

1.变现性高。reits申购门槛低，交易方式和股票相同，流动性较佳，相对于不动产投资，reits具有很明显的流动性上的优势。

2.分散投资风险。reits是一种投资组合的方式，注重的是分散风险。reits的常见的投资经营标的包括办公大楼、购物中心、饭店和卖场等，多为不动产的组合。相比较投资单一的不动产而言，可以避免投资标的的集中风险，因此reits的投资风险相对比较低。

3.收益能力稳定。reits每年固定分配股利，使得其投资报酬率相当稳定。reits的现金流主要是来自于租金收入、管理维修费用及承租率等，相对比较稳定。公司的财务状况，以及获利能力不会直接地影响到reits的收益，不会象股票一样反映的那么直接。因此稳定的收益可以让企业的闲散资金得到很好的增值效应。

《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》征求意见稿（以下简称“《征求意见稿》”）的发布引起了市场各方的关注和热烈讨论，本文将聚焦征求意见稿中与基金管理人相关的内容，关注公开募集基础设施证券投资基金（以下简称“公募REITs”）在基金运作期的挑战，为基金管理人搭建公募REITs运作体系提供一些参考和建议。

本文将从以下五个方面展开分析和讨论：

1. 项目投资和运作管理经验欠缺

公募REITs 80%以上的基金资产将投资单一基础设施资产支持证券（以下简称“ABS计划”）的全部份额，与公募基金一直以来的分散化资产配置的投资理念完全不同，基金管理人现有的投资决策体系和投资研究型人才并不适用于公募REITs。对于普遍缺少实体产业经营管理经验的基金管理人，还要在基金运作期间积极履行基础设施项目运营管理职责。因此，相关专业人才的引进、培养、激励是搭建公募REITs运作环节中最为核心的部分，而基础设施的经营管理则是基金管理人面临的最大瓶颈。

受《基金管理公司子公司管理规定》的限制以及成本考虑，基金管理人设立子公司从事基础设施经营管理的难度较大，可将经营管理工作委托给原始权益人或具备产业经营管理资质的第三方，界定双方在经营管理上的权利、义务和责任。此外，除了直接的财务管控，基金管理人应在战略层面、经营层面，对所投基础设施资产进行紧密的管控。

2. 项目投资管理体系相对空白

基金管理人需要以制度先行为基础，为投资管理、项目运营建立配套的流程，包括：

1）投资决策体系

确立相关管理部门或委员会等决策机构的职责、人员构成和议事规则。确立立项审批流程以及立项材料范围，包括但不限于：原始权益人信用资质、可行性研究内容、交易结构设计安排。

立项过后的流程包括但不限于：尽职调查、协调子公司/股东和第三方服务机构、合作协议、材料申报、启动路演销售等，而项目质量控制岗位则需要全程监督尽调工作的质量。

2）投资研究规范

一是对基础设施资产的研究方式、研究内容、成果展现以及沟通汇报方式制定标准；二是制定尽职调查工作指引，包括责任认定、方式方法、尽调报告和底稿要求等。

3）项目存续期管理

制度方面，建立项目存续管理备忘录，内容包括投后管理工作要点以及指定责任人，防止存续期管理工作出现疏漏。

职责方面，确定最高决策机构以及负责项目存续日常管理的部门，其他业务部门根据情况予以配合，合规稽核部门应对存续期管理工作进行监督检查。

执行方面，一是制定及落实基础设施运营策略；二是跟踪基础设施的生产经营及财务情况，发生重大变化应及时汇报并商讨应对措施；三是跟踪项目现金流情况；四是关注投资者分配收益情况；五是如委托第三方进行经营管理，需监督其是否按照服务协议约定履行相应的职责；六是聘请外部机构进行审计和评估；七是通过对子公司进行风险合规条线垂直管理，定期了解对ABS计划的监督管理情况。

3. 风险管理涉入新领域

基金管理人需要为公募REITs的风险把控定好规则，通过制度和流程来落实责任，将公募REITs的执行情况纳入公司的内控合规评估体系。

1）财务管理

基金管理人应高度重视对基础设施的财务管控，保证项目资金的稳定运转。基础设施的账务处理不同于以往基金的核算与估值，基金管理人一是需要结合项目的发展目标，设置相应的财务预警指标，并保证财务预警指标的设置符合基金管理人的长期目标；二是提高估值核算人员在基础设施领域的财务专业水平；三是建立与ABS计划管理人、托管人、资产评估等外部专业机构的财务信息传递机制，保证财务数据传递的效率及准确性。

2）专业人员的管理

基金管理人一是需要加强对新加入专业人员的教育工作；二是做好与证券投资类业务之间的有效隔离；三是按照投资管理人员自律管理、员工及直系亲属申报、信息保密承诺等相关要求对行业新人进行管理，做好其投资行为、个人行为、个人资质的管理，防范潜在的利益冲突。

3）关联方的管理

对基金管理人和基金子公司的股东及其股东关联公司、基础设施项目的原始权益人及其股东关联公司的关联方，以及其中的关联自然人进行识别，建立关联方信息管理机制。

基金管理人可将超过基金资产10%的关联交易视为“重大关联交易”，合理确定交易价格，根据重大关联交易的决策流程执行。对于非重大关联交易，基金管理人也应采取一事一议的原则，对每笔关联方交易进行审议，做好利益输送的防范工作。

4）内部稽核

基础设施投资管理部门应根据法规及公司实际情况，适时分析评估现行制度流程，完善薄弱环节，防范操作风险、合规及道德风险；基金管理人应对公募REITs的运作进行全面监控和事后稽核，确保基金运作的合规性。

5）其他

公募REITs在整个运作过程涉及合作机构较多，基金管理人需要有效防控业务合作产生的风险，对合作机构进行管理。设置合作准入及调整的审议机构，相关业务部门负责合作方的尽职调查和日常合作管理。

设置应急预案，无论是在公募REITs层面，还是在ABS计划层面，当风险发生时，基金管理人、资产计划管理人应立即相互告知，按规定向监管机构报送和进行信息披露。

公募REITs的运作涉及大量业务文档。基金管理人应指定专人负责项目设立及存续期管理的原始档案的归集、整理和保管，对物理档案实行电子化管理，并对业务档案的完整性进行定期检查。

4. 基金估值核算存在特殊性

确保基础设施项目估值的准确性和及时性是公募REITs的估值重点。《征求意见稿》指出，基金管理人对基础设施项目日常运营管理职责包括至少每季度对基础设施基金进行估值，并披露基金资产净值和基金份额净值。

虽然会聘请第三方估值机构对底层资产进行评估，但是基金管理人对估值结果承担最终的责任，包括交易结构搭建、估值技术建模、风险敞口分析、现金流分析与预测等环节都需要基金管理人的共同参与，并定期评估第三方机构采用的估值方法、选取的模型参数及运行模型的过程等。

此外值得关注的是，公募REITs的会计核算将与以往公募基金不同，基金管理人需要提前做好准备，提高后台运营团队的专业能力。

5. 信息披露内容增加

1）临时事项的披露

对于《征求意见稿》中要求的临时披露事项，基金管理人需要持续关注基金运作期间的业务指标、财务指标、关联交易、重大事件，及时识别发生的特殊事项并建立相应的决策程序，完成临时披露内容的审核和对外发布。整个链条涉及内外部的联动，基金管理人需要界定好每一个环节的职责和分工，建立高效和畅通的信息沟通机制，保证临时披露的及时性和准确性。

2）定期报告的披露

公募REITs的季报、半年报及年报在信息披露上将完全不同于以往XBRL的内容要求，基金管理人可参考海外REITs的披露信息，对定期报告提前做出规划，在相关信息披露规则出台之后，基金管理人再对上述规划进行合理调整。

结语

专业人才管理是搭建公募REITs运作环节中最为核心的部分，基础设施经营管理是基金管理人面临的最大瓶颈，而面对较高的项目遴选与推荐要求，以及需要对原始权益人或基础设施运营企业所有权和经营权的转让以及税务等方面的考虑，寻找合适的标的资产是基金管理人当前面临的最大难点。

具备一定“类REITs资产证券化”业务经验的基金管理人，在业务经验和人才储备上都有一定的积累，并为筹备公募REITs做好了布局。这些基金管理人可参照《征求意见稿》的指引，一是调整业务架构，协调项目管理团队、销售团队、风险管理等团队之间的联动；二是协商与股东或子公司之间的合作模式；三是引进包括项目投资、项目管理、财务管理等优秀人才、提高团队整体素质并完善薪酬激励机制，做好公募REITs的先行者。

对于缺乏投资管理和项目经验的基金管理人来说，当前的重点是研究开展公募REITs的可行性，与股东、子公司积极寻求技术支持和探索开展业务协作的方式，寻找合适的投资项目，逐步发展公募REITs业务模式。

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REITs，即房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts），是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

2022年4月28日华夏中国交建REIT（场内简称：中交REIT 508018）在上交所上市，目前可以在券商平台购买reits基金，您可以通过华泰证券手机APP-“涨乐财富通”-交易页面输入代码进行购买，