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由中国房地产业协会、国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院四家机构共同主办的“2010中国房地产百强企业研究”，从新的研究方法体系确立、数据采集整理到指标计算分析，历时半年，对中国房地产市场上数百家开发企业和策划代理企业分别进行了科学严谨的研究，完成了“2010中国房地产百强企业研究”与“2010中国房地产策划代理百强企业研究”，并于2010年3月26日在钓鱼台国宾馆发布房地产百强企业研究报告与房地产策划代理百强企业研究报告。这是中国房地产TOP10研究组自2004年来连续七年对中国房地产行业优秀企业群体的又一次客观、公正和全面的最新评价。

中国房地产TOP10研究组根据近5年百强企业实际状况，以2007~2009年每年房地产销售额均须达到3亿元或销售面积10万平方米为入选门槛值，初选了500家符合要求的开发企业，依据规模与运营效率相结合、成长潜力与经营稳健相结合、经营实力与社会责任相结合的原则，运用因子分析法及相关数学模型，对全国500家房地产企业(集团)的规模性、盈利性、成长性、稳健性、运营效率和社会责任等六个方面的27个指标和其他数据信息进行深入的分析研究，科学全面地计算出房地产企业的综合实力指数，研究产生了2010中国房地产综合实力百强企业。

同时，中国房地产TOP10研究组以2007-2009年平均一手物业代理面积10万平方米为入选门槛值，根据业务规模与盈利能力相结、企业现状与成长能力相结合、一手物业代理销售能力与策划能力相结合的原则，对全国数百家家入选的房地产策划代理企业的规模性、盈利性、成长性、策划能力、一手物业代理能力及发展能力等方面共18个指标进行研究，运用因子分析法及相关数学模型定量计算出入选房地产策划代理企业的综合实力指数，评价产生2010中国房地产策划代理综合实力百强企业，及“2010中国房地产策划代理百强企业之综合实力TOP10”。

《2010中国房地产百强企业研究报告》内容摘要：

2010中国房地产百强企业在整体发展上呈现如下特点：

(1)销售业绩：百强企业销售业绩大幅增长，推动房地产市场与国民经济回暖

2009年，在政策支持、信贷宽松、刚性需求及通胀预期等因素的影响下，中国房地产市场强势回暖，房地产开发投资直接拉动GDP增长达1.12% ，对经济增长的拉动力度和贡献率都非常显著。作为房地产企业的优秀代表，百强企业 销售业绩普创新高，销售总额达9742亿元，销售面积9877万平方米，同比分别增长99.0%、77.0%。与全国商品房75.5%的销售额增长率、42.1%的销售面积增长率相比，百强企业销售额与销售面积的增长率分别高出行业水平23.5与34.9个百分点。继2008年以领先优势跑赢市场低谷大势之后，百强企业在2009年以更快的速度引领行业发展，为推动房地产市场回暖、实现国民经济增长“保八”做出突出贡献。

(2)规模性：融资活跃扩大百强企业规模，总资产、净资产同比增长近40%

2009年，百强企业总资产、净资产实现强劲增长：总资产均值为256.4亿元，同比增长40.0%，近5年年度复合增长率达到 37.7%，5年内总资产翻了两番；净资产均值为79.5亿元，同比增长36.4%，显示了良好的发展势头。

2009年融资活动的活跃是百强企业资产规模提升的另一大主因，主要特点如下：(1)银行大额授信。(2)借壳上市受青睐。(3)赴港IPO热潮再起。(4)再融资方面呈现增发配售与债券融资并举格局。

(3)盈利性：百强企业盈利质量面临挑战，净利润增长但毛利率下降

随着企业资产规模的扩大，百强企业的盈利规模也出现了大幅提升，营业收入均值72.4亿元，同比增长40.0%；净利润均值11.0亿元，增幅高达57.7% 。百强企业中，净利润超过10亿元的企业数量为26家，较上年增加9家。保利、SOHO中国、绿地等10家企业均实现30亿元以上的净利润。

百强企业的毛利率均值为30.3%，较2008年的36.8%下降6.5个百分点。2009年的营业收入有相当一部分来自2008年的销售结转，由于2008年市场销售不畅，不少企业进行了一些促销活动，拉低了2009年的毛利率。毛利率下降的另一原因在于营业成本增速超过营业收入增速，2009年，百强企业营业成本增长达到53.1%，快过同期营业收入40.0%的增长率。

(4)成长性：百强企业成长速度显著

2009年既是百强企业的丰收之年，也是百强企业的快速成长之年，其房屋销售面积同比增长77.0%，房地产业务收入同比增长36.1%，净利润同比增长57.7%，均出现显著增长。同时，随着市场形势的变化，百强企业普遍上调年初制定的开工计划，新开工面积在2009年平均达到90.1万平方米，较2008年的79.4万平方米上升13.4% ，也超过了2007年84.8万平方米的平均水平，将为2010年的市场供给提供保障。

(5)稳健性：百强企业财务稳健性提高，经营性现金流净额首次由负转正

2009年百强企业预收账款均值达44.1亿元，与上年相比增长81.4%，百强企业2009年预收账款的增长，在一定程度上保障了企业今明两年的营业收入和利润额，为企业的稳健发展奠定了基础。

2009年百强企业经营性现金流5年来首次转正，均值为6.9亿元；从经营性现金流净额为正值的百强企业个数来看， 2007、2008年分别为47家与46家，但到2009年底，经营性现金流净额为正值的百强企业已经达到81家，体现了百强企业2009年现金流状况的明显改善。

(6)运营效率：百强企业资产周转加快，存货消化周期明显缩短

百强企业2009年总资产周转率均值为0.38,福州租房信息，较2008年的0.34略有提高；流动资产周转率均值由上年的0.40提高到0.47，周转速度加快对企业盈利能力起到增强作用。存货周转率均值为0.56，较2008年有所上升，存货的消化速度加快，存货消化周期也由上年的106周下降到93周。存货消化周期的缩短同时也要求企业的土地储备保持适度增长，以满足未来市场供应需要。

中国房地产TOP10研究组在2010中国房地产百强企业研究的基础上，基于对规模性、盈利性、成长性、稳健性和运营效率等方面的深入研究，评价产生了2010中国房地产百强企业“综合实力TOP10”、“规模性TOP10”、“盈利性TOP10”、“成长性TOP10”、“稳健性TOP10”、“运营效率TOP10”、“年度社会责任感企业”和“百强之星”。

综合实力TOP10：万科企业股份有限公司、中国海外发展有限公司和保利房地产(集团)股份有限公司位列综合实力TOP10前三位，绿地集团位列第四，恒大地产集团有限公司和绿城房地产集团有限公司并列第五，第七至十位分别为合生创展集团有限公司、广州富力地产股份有限公司、金地(集团)股份有限公司和北京首都开发控股(集团)有限公司。综合实力TOP10企业特别表现出了规模大、盈利性好、成长迅速、稳健性强、运营效率高等特点。综合实力TOP10企业2009年总资产规模达到783.7亿元，同比增长42.2%，远高于百强企业均值256.4亿元；综合实力TOP10企业净利润均值为38.1亿元，同比增长32.3%；综合实力TOP10企业在2009年资产负债率均值保持在60%左右。

规模性TOP10：规模性TOP10企业依次为：万科企业股份有限公司、中国海外发展有限公司、保利房地产(集团)股份有限公司、绿地集团、绿城房地产集团有限公司、广州富力地产股份有限公司、金地(集团)股份有限公司、龙湖集团、北京首都开发控股(集团)有限公司和首创置业股份有限公司。规模性TOP10企业在完成全国化布局后继续深化已进入市场。2009年总资产均值高达715.6亿元，是同期百强企业平均总资产的2.8倍；房地产业务收入均值超过200亿元，是同期百强企业的3.2倍；房屋销售面积均值近350万平方米，是同期百强企业的3.5倍，优势明显。

盈利性TOP10：盈利性TOP10企业分别为：中国海外发展有限公司、万科企业股份有限公司、合生创展集团有限公司、保利房地产(集团)股份有限公司、卓越置业集团有限公司、上海三盛宏业投资(集团)有限责任公司、合景泰富地产控股有限公司、阳光100置业集团有限公司、杭州滨江房产集团股份有限公司和复地(集团)股份有限公司。盈利性TOP10企业在2009年净利润快速增长，均值达到30.9亿元，为百强企业净利润均值的2.8倍，盈利水平优势突出，其中卓越净利润规模大幅增加，同比增长89.4%。TOP10企业总资产收益率均值达到7%以上，比同期百强企业高出1个百分点；净资产收益率均值比同期百强企业高出2个百分点以上，三年净资产收益率均值为21.3%。

成长性TOP10：成长性TOP10企业依次是：绿城房地产集团有限公司、保利房地产(集团)股份有限公司、青岛海尔(18.90,0.08,0.43%)地产集团有限公司、中信房地产股份有限公司、盛高置地(控股)有限公司、江苏苏宁环球(8.44,-0.16,-1.86%)集团有限公司、上海城开(集团)有限公司、重庆协信控股(集团)有限公司、恒盛地产控股有限公司、重庆隆鑫地产(集团)有限公司。成长性TOP10企业在2009年房地产市场中表现尤为突出，实现了快速增长，房地产业务收入增长率均值达到112.1%，同比增长80.9%；销售面积增长率为151.5%，近三年的销售面积增长率均值为105.4%，展现了良好的发展势头。

稳健性TOP10：稳健性TOP10企业分别是：中国海外发展有限公司、万科企业股份有限公司、上置集团有限公司、北京北辰实业(4.06,0.01,0.25%)股份有限公司、上海爱家豪庭房地产集团发展有限公司、金融街(8.12,-0.10,-1.22%)控股股份有限公司、龙湖集团、农工商房地产(集团)股份有限公司、福星惠誉房地产有限公司和建业地产股份有限公司。稳健性TOP10企业三年来持续保持稳健的资本结构和财务风险控制能力，2009年资产负债率均值为0.61，低于同期百强企业0.68的平均水平，负债规模较百强企业更加合理；预收账款均值为74.3亿元，是同期百强企业的1.68倍，预收账款的优势为稳健性TOP10企业提供了现金流保障，确保了企业经营的稳定。

运营效率TOP10: 运营效率TOP10企业依次是：万科企业股份有限公司、恒大地产集团有限公司、金科地产、江苏新城地产股份有限公司、宁波银亿集团有限公司、鑫苑(中国)置业有限公司、SOHO中国有限公司、旭辉集团股份有限公司、金都房产集团有限公司和上海中锐地产集团有限公司。在企业规模不断扩张的形势下，如何保证运营效率的提升成为百强企业面临的重要挑战。运营效率TOP10企业2009年总资产周转率均值为0.58，高于百强企业0.38的平均水平，近三年总资产周转率均值也达到0.45以上；存货周转率均值为0.75，高于0.56的百强企业平均水平，实现了更高的运营效率。

2008－2009中国房地产年度社会责任感企业：在经营业绩大幅提升，企业实力不断增强，房地产业作为国民经济支柱产业的地位日益突出的情况下，百强企业现代企业公民意识显著增强。2009－2010中国房地产年度社会责任感企业包括：恒大地产集团有限公司、万科企业股份有限公司、中国海外发展有限公司、佳兆业集团控股有限公司、北京首都开发控股(集团)有限公司、恒盛地产控股有限公司、宝龙地产控股有限公司、永泰房地产(集团)有限公司、武汉地产开发投资集团有限公司和百步亭集团有限公司。2009-2010中国房地产年度社会责任感企业纳税额占百强企业纳税额比例超过25%。

2009中国房地产百强之星：在2010中国房地产百强企业研究中，TOP10研究组研究和挖掘一批区域布局、管理体制、产品创新等方面表现突出的企业。它们是：北京北辰实业股份有限公司、广州珠江投资股份有限公司、深业集团有限公司、沿海绿色家园集团、天津市房地产开发经营集团有限公司、浙江广厦(5.56,-0.15,-2.63%)股份有限公司、建发房地产集团有限公司、方圆地产控股有限公司、厦门禹洲集团股份有限公司、上海中房置业股份有限公司、深圳香江控股(5.37,-0.24,-4.28%)股份有限公司、河南正商置业有限公司、上海市上投房地产有限公司、浙江昆仑置业集团有限公司、武汉三江航天房地产开发有限公司、浙江佳源房地产集团有限公司、广西东方航洋实业集团有限公司、天津塘沽贻成实业有限公司、海亮地产控股集团有限公司、上海三湘股份有限公司、天津津滨发展(4.63,-0.05,-1.07%)股份有限公司、杭州宋都房地产集团有限公司、广州百嘉信集团有限公司、众安房产有限公司、中骏置业控股有限公司、大发集团有限公司、重庆长安房地产开发有限公司、莱蒙鹏源国际集团有限公司、上海凯迪企业(集团)有限公司和莱茵达置业股份有限公司。

《2010中国房地产策划代理百强企业研究报告》内容摘要：

2010中国房地产策划代理百强企业在整体发展上呈现如下特点：

(1)收入规模：代理业务大幅上升，带动百强企业收入规模快速增长

2009年，策划代理百强企业平均实现营业收入19242.42万元，同比增长53.91%，增幅较2008年大幅上升，且增速创下2006年以来的新高，百强营业收入规模快速扩大。作为策划代理企业主要收入来源的一手物业代理收入增长是推动年度营业收入规模快速上升的主要因素。近几年策划代理百强企业一手物业代理收入占营业收入比例保持在80%以上，2009年受益于房地产市场良好的销售局面，百强企业一手代理收入均值达15483.37万元，同比增长48.95%，促进了企业整体收入规模的快速上升。

(2)盈利水平：利润增速快于收入增速，百强企业实现有质量的增长

2009年，百强企业实现净利润均值5923.07万元，同比增长63.23%，伴随营业收入的强势增长，百强企业整体盈利水平大幅提升；2009年，百强企业实现营业收入增长率53.91%，净利润增长速度快于营业收入增速，说明百强企业在收入规模快速扩张的同时，企业成本和费用控制能力增强，规模水平和盈利水平同步提升，企业实现有质量的增长。

(3)战略布局：加快业务扩张战略，百强企业全国化布局更进一步

2009年，百强企业平均分公司数量近10个，同比增长24.79%，与此同时，百强企业平均业务分布城市个数改变了2007年、2008年逐年下降趋势，达到16个。2006年之前百强企业扩张处于高速增长状态，但2007年以来，扩张带来的高成本与经营风险的增加以及行业竞争的加剧减缓了企业扩张速度，企业适度收缩业务布局，从之前的单纯规模发展转向在重点城市与区域的深耕细作。经过两年的发展，百强企业在规模实力、专业能力等方面均有了大幅提升，在2009年全国房地产市场快速发展的大环境下，百强企业强势发力，加速推进全国化布局，积极推进业务扩张战略，分公司个数与业务分布城市个数大幅增加，区域拓展速度成为证明百强企业发展能力的重要方面。

中国房地产TOP10研究组基于房地产策划代理百强企业规模性、盈利性、成长性、策划能力、一手物业代理能力5个方面18个三级指标，评价产生了2010中国房地产策划代理百强企业综合实力TOP10：

2009年，中国房地产策划代理综合实力TOP10企业在房地产市场全面复苏的市场环境下，规模性、盈利性与专业性等方面均有明显提高，行业地位进一步巩固。综合实力TOP10排名依次为易居(中国)控股有限公司、深圳世联地产(23.25,-0.35,-1.48%)顾问股份有限公司、上海同策房产咨询股份有限公司、合富辉煌集团控股有限公司、北京伟业联合房地产顾问有限公司、上海新联康投资顾问有限公司、策源地产、北京金网络置业投资顾问有限公司、新景祥投资控股有限公司、广州保利地产(10.77,-0.28,-2.53%)代理有限公司和上海华燕置业发展有限公司。

易居中国成为营业收入最多的策划代理企业；世联地产在策划业务增长良好的同时，代理业务所占市场份额有所提升，并成功登陆国内A股市场；同策开展营销咨询与销售代理、金融投资管理、商用物业运营等综合业务，并成为行业中首家荣获省级著名商标认证的企业；合富辉煌以独特的房地产运营服务模式，提供基于实践突破现实的专业服务，系统解决房地产项目开发各个环节的发展问题，为客户实现理想价值；伟业不断提高服务水平和资源整合能力，将服务体系延伸至商业管理、地产金融、资产管理等众多领域，积极为开发企业提供多领域增值服务；新联康代理销售额大幅上升，展现了强劲的代理销售能力；策源地产依托复星集团，主营业务涵盖一手代理、地产咨询、商用地产三大板块，并在行业资源、媒体资源与高端客户数据资源上具有突出领先优势；金网络代理销售额增长超过200%，业务优势进一步巩固；新景祥公司总部从厦门迁至北京，提升了在全国市场的竞争力；保利地产代理依托于保利地产的综合实力，形成了强大的专业与资源整合能力和区域联动的辐射结构，一手物业代理业务快速增长；华燕以全新的商业模式，将经纪、金融两大领域服务结合，实现房地产流通领域一站式服务，带动了企业跨越式发展。

此外，中国房地产TOP10研究组针对策划代理行业区域发展的特点，对策划代理市场已较成熟的华南、华北、华东区域展开深入研究，发掘具有区域和特色服务优势的企业，旨在为更多企业的发展提供可以借鉴的参考。

华东区域集中了大批专业服务特色明显的区域领先企业：同策为持有商业物业产权的业主提供包括策划咨询、招商代理、经营管理三大核心服务在内的商业地产综合服务；华燕坚持“研究、代理、金融”一体化的运营理念，成功开发出房地产金融信息化创新服务平台??“房盟中国”，为终端客户、银行、开发商提供了共赢的地产金融服务模式；弘策坚持以住宅+商业的复合型地产项目全程一体化营销，形成了前期策划、营销代理到营运管理的一体化服务特色。

华南区域是国内策划代理发展最早的区域，拥有国内最为成熟完善的策划代理市场，区域内企业普遍拥有成熟且独具特色的服务链，特别是在综合服务方面。其中，中原地产在成熟的港式管理模式下稳步发展，提供全程策划及销售代理服务，是华南规模实力突出的大型专业策划代理公司之一；经纬物业作为一家广州的策划代理企业，坚持为客户提供优质、全面及专业的房地产综合服务，包括项目发展顾问、项目发展融资安排、市场策划及销售代理等，成为区域内优秀综合服务商。

华北区域策划代理行业较之华南、华东成熟度仍较低，是全国性策划代理百强企业最为活跃的区域，吸引了华南、华东的众多优秀企业，华北本地百强企业则以区域性企业为主，密集分布于北京及其周围的天津、河北、山东等地区。其中，伟业定位于提供综合服务，深度整合专业资源，全面实现市场研究与产品设计的互动、前期投资顾问与后期营销的互动、技术服务于房地产金融服务的互动，全面深度介入住宅、写字楼、商业物业领域，成为华北区第一乃至全国最优秀的房地产综合服务商之一

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