公募reits如何购买

在国内的金融监管语境中，reits“属于”或接近于资产证券化的一种方式。1、做这类业务的群体基本是同一个，在监管部门审核相关产品的也都是同一个部门2、现在非公开发行的“类”reits属于严格意义上资产证券化的产品，适用资产证券化相关的全部监管法规。其还本付息更接近固定收益产品3、现在即将公募发行的基础设施reits严格意义上是一只公募基金，其还本付息更接近权益产品。这只公募基金投资于基础设施reits的abs。4、国外的reits与国内的不同，也不属于abs。

公募REITs即“不动产投资信托基金”他的投资标的包括基础设施，产业园区，公租房产等等，持有该基金，相当于股间接变成了包租公，包租婆，基础设施基金以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。对于股民来说，投资者收益主要来源于期间分红收益和资产价值提升带来的份额价值增长收益，REITs分红比例高，单位价值波动性相对较小，产品的底层资产成长性相对较好。对于基民来说，REITs产品以拥有持续，稳定经营现金流的不动产作为底层基础资产，其稳定的分红率类似于债券的派息，表现出债性特点，基础设置REITs基金份额净值会随着基础资产的估值变动在二级市场也会发生波动，类似固收+策略里面的股票配置。对于传统理财用户来说，从资产配置的角度，公募REITs具有一定的固收属性，比较适合追求长期稳定投资收益的稳健型投资者，也比较适合额残棋目标资金的配置，比如养老。扩展资料：REITs施舍哪类投资者？追求稳健收益的投资者之前购买银行，保险，券商理财产品，追求长期稳定，收益稳健的投资者，也比较适合长期目标资金的配置。追求资产配置的投资者炒股太刺激，想要买一点稳定收益的产品来均摊风险，具有资产分散配置需求的家庭。公募REITs投资门槛相对比较低，100到1000元就可以上车，并且具有稳定高比例的分红，但是存续期比较长，如果是场外认购的投资者，又不想持有到期，需要场外转场内之后在进行卖出。

REITs的中文是不动产投资信托基金，所以REITs确实是基金；公募REITs，是特指以基础设施为底层资产，通过公募方式筹集资金，以实现存量基础设施资产“上市”的公募基金。其实就是资产证券化的一种实现形式。

近日，我国首单民企长租公寓储架式权益类REITs“高和晨曦-中信证券-领昱系列资产支持专项计划”获上海证券交易所审议通过。专项计划储架式注册规模30亿元，未来将涉及10-15个长租公寓项目，获准在2年内分期完成发行，首期发行底标项目为旭辉领寓旗下柚米国际社区浦江店与博乐诗服务公寓浦江店。REITs的全称是房地产信托投资基金，是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。事实上，自10月以来，住房租赁REITs产品已加速获批。保利、招商蛇口等央企已率先发行数单大规模住房租赁REITs，长租公寓运营机构新派公寓发行了首单权益型公寓类REITs……长租公寓资产证券化的通道不断扩宽。高和资本合伙人周以升认为，不动产资产证券化作为能够为住房租赁企业提供融资渠道和投资退出路径的创新模式，对盘活存量不动产资产具有示范和推动作用。“小编觉得住房租赁的机构化和专业化未来将推动以房地产为基础资产的ABS及REITs市场的进一步扩大。

从国际范围看，目前并不是REITs的合适发行时机，但国内市场发展REITs却具有得天独厚的条件 REITs(Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金)，几乎是2005年下半年以来各类金融与房地产论坛上讨论最多的话题。仿佛就在一夜之间，越来越多的房地产公司都在研究如何利用REITs将商业地产打包上市融资，而大大小小的国际投资银行与投资基金都为此而在中国市场忙乎，企图分得高速成长的中国房地产市场的一杯羹。 2005年11月25日，香港房屋委员会下属的领汇房地产信托基金(0832.HK)在历经波折后终于在香港交易所挂牌，其上市融资额度接近200亿港币。由是，领汇这一香港本地首支REITs成为全球规模最大的REITs。业内普遍认为，领汇之后，必然会带动内地房地产企业以REITs方式赴香港融资的潮流。 近期，建行及国开行信贷资产证券化试点获得重大进展，先后以特殊目的信托(SPT)方式成功发行31亿、41亿的信贷资产支持证券并以信托收益凭证方式在银行间市场交易流通，为我国尽快推出REITs创造了现实条件。 REITs是什么 从国际范围看，REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。 1960年，世界上第一只REITs在美国诞生。正如20世纪60—70年代的其他金融创新一样，REITs也是为了逃避管制而生。随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税，REITs开始成为美国最重要的一种金融方式，一般情况下REITs的分红比例超过90%。目前美国大约有300 个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。 以刚刚在香港上市的领汇REITs为例，其基础资产为香港公营机构房屋委员会下属的商业物业，其中68.3%为零售业务租金收入，25.4%为停车场业务收入，6.3%为其他收入(主要为空调费)；租金地区分布为港岛7.2%，九龙33.8%，新界59%。领汇允诺，会将扣除管理费用后的90%-100%的租金收益派发股东。因此，如果领汇日后需要收购新物业的话，只能通过向银行贷款从而提高财务杠杆(资产负债率最高可达45%)的方式而实现。 从本质上看，REITs属于资产证券化的一种方式。REITs典型的运作方式有两种，其一是特殊目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息；其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。相形之下，写字楼、商场等商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定，因此，REITs一般只适用于商业地产。 另外，从REITs的国际发展经验看，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，极少有进行开发性投资的REITs存在。因此，REITs并不同于一般意义上的房地产项目融资。 为什么是REITs 从全球范围看，全球REITs主要集中于美国、澳大利亚、日本、新加坡等地，美国占据了其中60%以上的比例。新加坡市场目前共有5只REITs，市值超过50亿美元。香港市场上除了已经上市的领汇，内地的越秀投资旗下REITs亦已经过了上市聆讯，另两家内地企业大连万达和北辰实业亦有组REITs上市之意，在新加坡已拥有一只上市REITs的长江实业也欲杀回香港。 香港与新加坡一直在为国际金融中心的地位而争夺，两个市场在诸多领域各有胜负，但在REITs领域香港是绝对输家，一些香港本地REITs也只能赴新加坡上市。为了推动REITs的发展，香港证监会在2005年6月颁布修订后的《房地产投资信托基金守则》，规定在香港上市的REITs可以投资香港地区以外的房地产，这实际上相当于允许内地发展商按照《香港房地产信托投资基金守则》成立REITs并注入内地商业地产项目后在香港上市。因此，才会有这么多内地企业跃跃欲试，争相成为内地企业在香港的第一只REITs。 为什么近期REITs会成为受市场如此追捧？细析之下，其原因不外有三。 首先，作为受政府宏观调控影响最大的行业，中国房地产业亟需银行贷款之外的其他融资渠道。2003年，为了实施中央政府的宏观调控意图，央行下发121号文要求“四证齐全且自有资金必须达到30%”的项目银行才可以发放贷款，银行直接发放的房地产项目贷款数量大大减少，房地产信托一度成为开发商们最重要的融资方式：2004年全年房地产信托计划发行额将近120亿元，比2003年增长一倍。而2005年国庆前夕银监会下发《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(212号文)，要求房地产信托项目不仅要四证齐全，而且自有资金比例要提高至35%。考虑到信托计划比银行贷款的成本更高，212号文事实上已经让房地产信托名存实亡。在银行贷款及房地产信托都受到严重管制的条件下，开发商们需要寻找新的融资渠道，REITs至少是一种新的选择、新的趋势。 其二，REITs是基于有稳定现金流收入的商业地产项目而不是基于房地产企业，有利于提高房地产企业的融资效率。房地产企业受土地储备、开发进度、经营策略等多方面因素影响，其现金流并不稳定，投资风险较大，房地产企业整体上市的模式很难被市场接受。REITs则不同，开发商可以将旗下部分或全部商业地产打包上市，从而将部分资产变现上市，从而为开发商提供更灵活、更方便的融资方式选择。 第三，为投资者提供了更安全、收益更高的投资渠道，间接实现投资房地产业的愿望。REITs一直是分散投资组合风险的有效途径，据统计，美国REITs的平均股息收益率为7.3%，高出10年期美国国债350基点；澳大利亚REITs的平均股息收益率更高达7.6%；新加坡REITs平均收益率则在5%—6%之间。通过投资REITs，投资者可以实现其分享房地产业高速成长的巨大收益。 最好的时机，最差的时机 想把中国内地商业地产打包到海外上市的，主要还是那些正在蜂拥进入中国的诸如麦格里银行(Macquarie Bank)、摩根士丹利等国际投资基金。例如麦格里银行计划收购中国、韩国、印度等亚洲市场的多处物业，并以此为基础设立6只REITs，在未来几个月内在香港挂牌上市。REITs有可能成为未来中国商业地产最重要的融资方式。 尽管新加坡、香港等地已经有REITs上市，尽管新加坡和香港是国际金融中心，但单就REITs发展前景来看，内地与这两个地区的差距并不大。监管部门应该未雨绸缪，及早采取有效措施，鼓励金融创新，推动REITs及早在中国发展与上市，如此中国金融市场的整体竞争力才能得到巩固与加强。 作为证券化的一种方式，REITs主要通过一系列明确的法律制度来制约各方权利义务。相形之下，我国目前尚未对REITs有成形规定。作为证券化的一种方式，REITs与建行及国开行所进行的信贷资产证券化在交易结构设计上并无本质区别，但是，除了信贷资产证券化业务试点进程中面临的问题外，REITs还有自身的独特难题有待求解。REITs能否在中国成功推出，更大程度上取决于能否推广信贷资产证券化业务业已取得的成功经验。 首先，在现行《信托法》、《投资基金法》之外，需要制定专门的REITs业务管理办法，形成完善的业务监管体系，明确投资资格审定、投资方向限制、投资比例确认等诸多实际问题，以促进REITs规范发展。在REITs的上市交易与流通问题上，可以借鉴建行建行房地产抵押证券及国家开发银行开元资产支持证券的发行与流通模式，通过发行信托收益凭证方式在银行间市场实现上市与流通。 其次，尽快确定REITs有税收政策标准。一般而言，如果REITs的分红比例超过90%，就应该免除公司税项，只向投资者的投资收益征收税收，从而避免双重征税。我国目前的税法体系尚未对银行信贷资产证券化证券确定明确的税收标准，更谈不上REITs征税标准。但要想REITs真正发展，税收问题不可回避。

中国证监会、国家发改委前几天共同发布了《关于推进基础设施领域房地产投资信托基金(REITs)试验的通知》.同时，中国证监会就《基础设施证券投资基金指导(试行)》(征求意见稿，简称《指导》)征求意见.前海开源基金的最高经济学家杨德龙认为，这次REITs试验的相关文件发行，标志着中国的公开招募基础设施REITs正式启航.参照美国公开招募REITs市场占GDP规模的比例，中国公开招募RETIs市场的未来将达到数兆元.接下来，金投小编介绍房地产证券化开设试验吗？让房子动住房不炒政策推动房地产租赁市场进入快速发展期，国内长期探索房地产证券化也越来越紧迫.同时，资产管理新规则最近落地，非标准资产受到更严格的管理，房地产企业融资越来越困难.REITs等资产证券化产品的发展需求越来越迫切.过去十多年，国内多个部门提出了发展REITs的建议.2018年4月，中国证监会、住房城乡建设部联合发布《关于推进房屋租赁资产证券化相关工作的通知》，推进房屋租赁资产证券化，重点指出试点发行房地产投资信托基金，即REITs.所谓REITs，就是通过发放盈利凭证的方式，汇集特定多数投资者的资金，由专门的投资机构从事房地产投资经营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金.简单来说，REITs作为资产证券化产品，通过集中投资可以带来稳定收入的房地产项目，以相应的租金收入和房地产上涨，为投资者提供定期收入.REITs产品的重要功能是重房地产企业轻，静房租动，资产活.

1、ABS是一种资产收入导向型融资方式。传统融资方式是凭借资金需求者本身的资信能力来融资的，外部的资金投入者再决定是否对资金需求者投资或者提供贷款时，主要的依据是资金需求者作为一个整体的资产、负债、利润及现金流量等的情况，对于该公司拥有的某些特定资产的质量关注较少。而ABS不然，它是凭借原始权益人的一部分资产的未来收入能力来融资的，资产本身的偿付能力与原始权益人的资信能力彻底地分割开了。x0dx0ax0dx0a2、ABS是一种结构性融资方式。ABS的核心是设立和建立严谨、有效的交易结构，这一交易结构保证破产格力的实现，把资产池的偿付能力和原始权益人的资信能力分隔开来；这一交易结构确保融资活动能够充分享受政府的税收优惠；最后，这一交易结构是原始权益人能租用“金融担保公司的信用级别”，改善资产支持证券的发行条件。x0dx0ax0dx0a3、ABS是一种表外融资方式。鉴于被资产证券化资产已经以真实出售的方式过户给了SPV，原始权益人也已放弃对这些资产的控制权，允许原始权益人将证券化资产从资产负债表上剔除并确认收益和损失。可以从法律上确认以表外方式处理ABS交易的原则，这构成了ABS区别于传统融资方式的又一特点。x0dx0ax0dx0a4、ABS是一种低成本的融资方式。ABS总的融资成本低于传统融资方式。第一，ABS运用成熟的交易架构和信用增及手段改善了证券发行条件。第二，ABS支出费用项目虽多，但各项费用占交易总额比率很低。

O产品。O产品其主要特征与资产证券化产品不符，所以不是。资产证券化产品属于固定收益产品，且收益能力相对偏高，风险水平相对低一些，CP、REITS、CDS是资产证券化产品。

北京大学reits学费多少？北京大学REITs实战高级研修班学费11600，学制3天，上课地点北京大学校内！详细简章如下：课程背景基础设施REITs有利于落实中央部署、推动重大战略实施。党中央、国务院推出了一系列重大战略，如粤港澳大湾区、雄安新区等，要加强区域经济和城市群的新发展，一个很重要的特点就是要进一步提升基础设施建设的质量和水平。于此同时我国基础设施进入了存量时代，前期基础设施建设的各类市场主体，包括地方政府、融资平台和社会资本，形成了大量的负债。从政府治理角度看，基础设施REITs有利于防范地方政府债务风险。北京大学政府管理学院在公共政策、区域经济和城市管理方向有多年的教学和研究，依托学院学科背景，开设REITs实战高级研修班，从区域经济发展、国家政策顶层设计、交易架构设计、基础设施项目筛选、项目合规、财务等多个角度，通过经典案例分析，学员分组研讨等多种模式，助力原始权益人/发起人（项目产权人）、证券公司、资产管理公司、公募基金公司、市场中介、投资者等精准理解REITs，探索中国REITs发展路径，培育专业的运营机构，改变传统的基础设施运营方式。课程亮点课程设置模块一 顶层设计：REITs核心政策解读（1）基础设施REITs与“双循环”战略（2）基础设施REITs与存量PPP项目（3）解读《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》的核心要点（4）解读《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》的核心要点（5）解读《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》的核心要点模块二 基础设施REITs基础资产的筛选标准与申报流程（1）基础设施REITs基础资产的地域范围和行业范围（2）基础设施REITs基础资产的政策符合性审核，申报及入选操作流程（含主要审批部门决策及衔接相关分析）（3）基础设施REITs基础资产的固定资产投资管理、合规性审核（4）基础设施REITs基础资产收费来源及现金流要求（5）存量PPP项目如何申报基础设施REITs项目以及特别要求模块三 基础设施REITs交易结构设计（1）基金管理人设立公募基金的要点和难点解析（2）设立资产支持专项计划的要点和难点解析（3）收购项目公司股权及其拥有的基础设施项目的要点和难点解析（4）基金存续期间的基础资产维护和运营管理的要点和难点解析（5）投资者收益分配的要点和难点解析模块四 REITs实务操作及案例分析（1）基础设施项目在建设期、运营期的融资渠道和方式（2）REITs项目投融资分析（3）REITs项目的产出标准和回报机制、退出机制设计（4）REITs项目运营管理的细化、量化、优化、协同化、经济化（5）REITs与基金之间的关联（6）REITs项目运营过程中的财务管理和分析（7）REITs项目风险类型识别及控制措施模块五 REITs资产评估及案例分析（1）基础设施REITs项目深度分析（2）大型综合体REITs项目深度分析（3）物流仓储REITs项目深度分析模块六 REITs税务热点问题（1）REITs搭建路径及税务影响（2）税务筹划方式和可以利用的税收优惠（3）搭建“股＋债”架构税务影响（4）各主体存续阶段税务影响（5）公募基金税收优惠政策（6）各退出方式下税务影响师资介绍师资团队由国家发改委，证监会等主管部门领导；高校专家教授；资深金融专家、法律专家以及项目实操专家等构成，部分拟邀优秀师资如下：孟晓苏国务院发展研究中心资产证券化REITs课题组组长、中国证券基金业协会资产证券化专业委员会专家顾问、汇力基金管理有限公司董事长、中房集团理事长；享受国务院特殊津贴专家；中国国际跨国公司促进会副会长、中国企业投资协会副会长、中国资产证券化论坛主席。冯科北京大学金融与产业发展研究中心主任，博士生导师，新经济杂志副主编。兼任国家互联网金融安全技术委员会委员，北大资产经营公司董事。胡喆金杜律师事务所合伙人，主要执业领域为结构性融资、资产证券化、银团贷款、一般贷款和授信、金融机构重组和收购、房地产融资、不良资产。陈迅戴世联评估集团副总经理；英国皇家特许测量师；从事评估工作20多年，在评估领域为各类型公司进行过IPO上市评估、并购、重组、抵押、财务报告为目的、资产证券化等国内外多领域的评估。陈亚丽毕马威企业咨询（中国）有限公司北方区房地产和基建行业税务负责人。一直致力于为企业提供各种税务咨询和合规服务。她参与了数家内资企业上市架构的搭建并提供长期税务咨询服务，为多家外资公司在华投资经营以及并购业务提供了专业的税务咨询服务。授课对象央企和地方国企管理人员报名流程备注： 报名录取并缴费之后，学员与政府管理学院签订《北京大学社会招生非学历继续教育培训项目协议书》。上课时间：4000616586咨询学费：11600元包括师资、教材、场地、教学组织管理费等，不含食宿费，食宿教务组可统一协助安排，费用自理。证书颁发参加全程课程学习者，经核准颁发加盖北京大学红章的《北京大学REITs实战高级研修班》结业证书，证书统一编号。结业证书可按证书编号在北京大学继续教育部网上查询。更多问题咨询在线老师

经济学：企业与投资者应该怎样创造价值？企业价值创造的核心逻辑在于提高投资资本回报率，降低资本成本，同时实现业务持续增长。对从事不动产开发、投资和运营的企业来说，在企业经营过程中常常面临的重要问题包括：如何有效地募集不动产开发建设所需的资金？如何快速回笼资金，提高资产周转率，以支持后续的规模化开发？如何充分挖掘持有型物业或基础设施资产的运营价值？而对于持有存量不动产资产的非不动产企业而言，如何提高存量资产的使用效率，补充资本金，突出核心主业，则是它们面临的重要问题。资产配置是投资者在构建投资组合以实现财富管理目标过程中的重要决策。不动产是十分重要的一类大类资产，相对于其他大类资产，不动产具有固定性、耐久性、独特性、长期稀缺性等特点，因而具有独特的投资价值。如何利用针对不动产资产的投资，提升资产配置的有效性，在收益性、风险性和流动性三方面达成更为恰当的平衡，是投资者常常面临的问题。金融体系的核心功能是投融资功能，金融市场是企业投融资和资源整合的平台，在企业的价值创造过程中发挥着重要的支撑作用，同时也为投资者提供了资产管理工具。REITs市场是不动产投融资体系的重要组成部分，对于企业增强投融资能力、改善财务和经营状况、实现企业战略落地以及进行投资者的资产配置具有重要价值。REITs的融资功能在企业经营的诸多决策中，基于业务模式选择适合的融资方式并做出有效的融资决策，无疑是重要问题。企业与融资相关的财务行为有两种，一种是增量融资，另一种是盘活存量。增量融资是指通过银行贷款、发行债券或增资扩股等方式为企业的经营活动融入资金，表现为企业资产负债表的扩张。盘活存量则是指通过永久或暂时出售的方式，将存量资产转变为资金，以支持企业的经营活动。由于土地、房地产以及基础设施的物理和商业属性，其是金融体系中创造信用的重要基础资产。我们可以看到，在相对成熟的金融体系中，已经形成一系列与不动产资产相关的金融产品与服务，其中包括不动产抵押贷款、不动产抵押债券、私募不动产基金、不动产商业信托、不动产抵押贷款支持证券（抵押贷款支持证券、商业房地产抵押贷款支持证券）、不动产收益权支持证券（收益权资产支持证券）、REITs等，可以服务企业的多元化金融需求。基于持有的存量不动产资产，企业可以选择的融资产品包括不动产抵押贷款、不动产抵押债券、抵押贷款支持证券、商业房地产抵押贷款支持证券、收益权资产支持证券、REITs等。表列出了几种常见的企业不动产融资产品。其中，不动产抵押贷款（或不动产抵押债券）以不动产资产为抵押品，通过借贷或发行债券的方式，直接为不动产项目的开发建设或企业的其他经营活动提供增量资金。通过抵押贷款（债券）融资属于增量融资，将提升企业的负债水平。抵押贷款的信用主体是贷款发行人（企业），而不动产资产是企业债务融资的增信工具。抵押贷款支持证券、商业房地产抵押贷款支持证券、收益权资产支持证券和REITs均源于资产证券化市场的创新与实践，其主要理念在于通过证券化将不动产相关资产转变为标准化的金融资产，吸引更广泛的投资者参与投资，通过提升产品流动性和透明度，以及结构化设计来降低融资成本。抵押贷款支持证券和商业房地产抵押贷款支持证券的基础资产是金融企业的不动产抵押贷款，金融企业通过抵押贷款支持证券和商业房地产抵押贷款支持证券出售其信贷资产，本质上属于实体企业抵押贷款的二级市场，从理论上并不直接向实体企业（不动产资产的原始权益人）提供增量资金。抵押贷款支持证券和商业房地产抵押贷款支持证券依赖于原始权益人的主体信用，用于增信的不动产资产抵押物仍然存在于原始权益人的资产负债表上，也就是我们通常所说的，抵押贷款支持证券和商业房地产抵押贷款支持证券不具备出表功能。不动产收益权资产支持证券的基础资产是企业持有的不动产运营收益权，通过资产证券化，企业将未来一段时期收益权所产生的现金流提前变现，属于盘活存量资产，理论上不直接向企业提供增量资金。收益权资产支持证券运作过程中不涉及不动产资产所有权的变动，发行资产支持证券的主体通常也不是资产的原始权益人。各个国家和地区的REITs制度均要求权益型REITs主要投资于成熟的不动产资产，以不动产产生的长期、稳定的现金流作为主要的收益来源。抵押型REITs的主要投资标的是抵押贷款支持证券。此外，各个国家和地区还对REITs进行房地产开发、短期交易等加以限制。因此，占市场主流的权益型REITs是将企业持有的低流动性不动产资产通过证券化转变为高流动性的金融资产，实现全部或部分出售。REITs的融资功能并不体现在直接为企业提供增量资金，而是体现在将存量资产变现来缓解企业的资金压力。相对于直接出售资产，在REITs市场出售资产权益，一方面可以降低由于资产缺乏流动性而带来的估值损失，另一方面可以保有决定整体资产控制权是否转移的选择权。REITs通过真实出售对应基础资产，起到资产出表的作用，不会为企业积累负债，增加企业杠杆率。REITs融资的资金所得无用途限制，可以更广泛地投入企业运营。与工商企业类似，我们也可以从生命周期的视角将持有型不动产项目划分为土地开发、建设、运营培育、资产成熟等发展阶段。对于不动产的开发、建设与投资来说，每个阶段的风险、收益性和透明度均存在一定的差异。相对来说，投资者在项目早期面临的风险较大、透明度低、预期收益也较高，在项目后期，风险较低、透明度高、预期收益也较低。基于风险与收益相匹配的金融原理，在不动产项目的每个阶段，完备的金融体系将用特定的金融方式引导不同性质的资金来支持各阶段项目的发展。在开发、建设和培育阶段，由私募基金（开发基金、建设基金等）和银行贷款提供资金；当项目培育成熟后，形成稳定现金流，在REITs市场公开“上市”。REITs市场为持有的成熟期的资产提供长期资本，前期投资可以选择在REITs市场退出，资产的原始权益人回笼资金，可用于后续开发。REITs市场为不动产企业形成“开发→培育→退出→开发”的投融资闭环提供了可能性。不动产项目在REITs市场的估值水平是评价项目开发质量与运营质量的重要标尺，估值较高的项目将会为未来的同类项目吸引更多的前期投资。因此，作为不动产资产定价的“锚”，REITs市场对于提升不动产投资的投资效率，优化资源配置至关重要。新加坡凯德集团是充分应用多层次资本市场进行价值创造的一个典型案例。截至2018年年底，凯德集团管理的总资产约为5000亿元，共拥有17只私募基金和5只REITs，其中约54%的总资产通过私募基金与REITs持有，形成了开发型与持有型物业并重的商业模式。其中，私募基金可具体分为开发型私募基金与持有型私募基金。开发型私募基金，如凯德置地中国住宅基金，主要投资于开发阶段的住宅类项目；而持有型私募基金，如凯德零售物业中国孵化基金，则主要投资于培育期的商业物业，在将项目培育成熟后，通过向REITs出售实现退出，打造完整的项目闭环。资本工具的使用吸引了大量包括主权基金、养老金、保险金等在内的长期社会资本的参与，使凯德集团的负债率大幅降低，净负债率由2000年年初的近90%下降至2018年年末的28%，企业投融资环境大幅改善。在私募基金与REITs资本的运作下，凯德集团的运营和盈利能力大幅提升，总资产收益率由2000年年初的不足2%提升至2018年年末的5%以上。图中展示了凯德集团的运作模式。包括私募不动产基金和REITs在内的资本运作链条的运用，是新加坡凯德集团能够快速扩张，持续开发优质不动产，成为亚洲最大的房地产集团的重要原因。

“购租并举”作为房地产调控长效机制的政策之一，推进住房租赁市场发展正在持续深入。国家鼓励有钱的个人和公司把商品房买下来然后再出租给买不起的人。广州发布《关于广州市住房租赁标准有关问题的通知》；广州市住建委还出台了《广州市房屋租赁合同网上备案规则》和《广州市住房租赁合同》（示范文本），明确租赁期间，出租人不得单方面上调租金，要求房屋租赁合同必须在窗口或网上备案，对于逾期不补办登记备案手续的，最高将被处以1万元罚款。太原等城市也发布了租赁政策。不是区别于以租代售。扩展资料：对具备购房能力的常住人口，支持其购买商品住房。对不具备购房能力或没有购房意愿的常住人口，支持其通过住房租赁市场租房居住。对符合条件的低收入住房困难家庭，通过提供公共租赁住房或发放租赁补贴保障其基本住房需求。住房保障采取实物与租赁补贴相结合并逐步转向租赁补贴为主。加快推广租赁补贴制度，采取市场提供房源、政府发放补贴的方式，支持符合条件的农业转移人口通过住房租赁市场租房居住。

　　据我们观察，任何一项产品的创新设计和制度建设，均在市场化的前提下体现出社会公共政策和公共利益的目标，那就是全民利益共享、保护公众权益、促进更广泛的民众参与、限制垄断和暴利、保证市场制度和信息的公开、公平和公正……,这些都是发达市场经济体在房地产金融体制的长期演变过程中,始终没有缺少、忽略和放弃的首要因素。　　反观我国的房地产市场和金融证券市场，在银行信贷主导的状况下，几乎不存在健全而又畅通的全民参与、全民利益共享的其他房地产金融制度安排。尽管中央银行多次表示，“将配合有关部门为开发商开辟多种融资方式，特别是通过股权融资、项目融资等方式，支持房地产市场健康发展。”可是在目前，房地产资产证券化仅局限于解决商业银行的房地产贷款流动性不足的问题。而且，即便在银行间市场上，上市的固定收益产品也存在交易量小、参与性不足、流动性不高的问题。　　由于产业投资基金法迟迟没有出台，统一涵盖各种基金类型的、更完整的、可以弥补当前基金法律制度缺陷的基金法也没有提上议事日程，发展规范的公司制REITs就面临现实的法律障碍。虽然，信托方式的房地产融资解决了利益制衡的矛盾，但又遇到了发行不超过200份的限制和流动性不足的问题；　　虽然，2006年以来已有超过30家公司通过收购上市公司或者上市公司定向增发收购关联股东的地产资产，实现以地产为主的公司上市；而且，上报证监会的100多家定向增发项目中，有相当大一部分是房地产项目。但在目前，房地产公司上市，还是面临上市门槛和成本太高、收购和借壳上市渠道不够通畅、持续筹资手续繁琐等问题。　　就国际市场来分析，2005年以来各成熟证券市场在房地产金融产品方面都在力推具有全民利益分享效果的REITs产品，欧洲大陆的两大金融强国——英国和德国，均将REITs市场作为2007年的重大发展目标。由于我国缺乏基本的法律和制度安排，REITs还只停留在探讨阶段，甚至业内和学界对REITs的基本概念还存在诸多混淆。但是，市场需求与市场机会从来不会坐等制度建设的完备，一方面，境外资金通过各种方式增大了对中国房地产业的投资力度，境外市场也把争取中国房地产资源作为发展本地REITs市场的重要内容；另一方面，境内各种号称或借鉴REITs机制的变相产品已纷纷酝酿，或以变通的方式出台。在这样一种形势下，我们既担心境外资金与市场的介入，会使未来中国REITs市场的基础大为削弱；更担忧在缺乏制度保证和规范运作的情况下，各种变通做法，会使得这个在国外本已成熟的良好制度安排丢失产品内在的优势特质，甚至是成为一种远离产品设计初衷的“怪胎”，对未来“货真价实”的REITs市场的健康发展形成损害和阻碍。　　当国内诸多REITs需求者刚刚为收购内地物业在香港联交所上市REITs的“越秀模式”而充满希望时，2006年7月建设部牵头下发了针对外资的限制政策(171号文件)，规定“中外资投资内地房地产须在内地注册公司”，这使得现在以及未来在海外发行的内地REITs，都将难以直接收购、持有中国内地的物业。这就意味着，在内地不允许公开发行REITs的背景下，业界寄望于“海外曲线发行”的路径也已被基本封死。　　在房地产市场因畸形发展而成为众矢之的的情况下，如何减少房地产市场对以银行为代表的中国间接金融系统的高度依赖性，建立透明、公开、畅通、持续的市场融资和约束制度，形成全民利益分享的房地产金融与证券市场产品创新体制，使社会公众在住房方面享有基本的公共福利，为普通投资者分享中国经济持续发展和房地产持续繁荣的好处提供投资渠道？将是摆在政府、学者和业界面前的一个严峻而又义不容辞的任务。在需要加强纠错式的市场调控措施的同时，我们同样需要为房地产市场走上健康发展的轨道，大力推动市场创新、制度创新和产品创新。公共福利与市场健康的和谐平衡，才是宏观调控与市场发展的最终目标。

2011年1月，经股东增资，华宝信托注册资本由10亿元增加至20亿元（含1500万美元）。1月，华宝信托与中小企业之“张江聚惠”荣获2010年宝钢集团首届社会责任案例发布会三等奖。3月7日，华宝信托第一只自主管理的阳光私募产品“宝晟”1期成立。4月1日，华宝信托推出国内首个结构化TOT资金池产品“时节·好雨”1号，为信托产品基金化、长期化的创新之作。4月，华宝信托研发并推出市场上首款保证收益型薪酬福利信托计划——乐享人生，该产品能够吸引更多有保本需求的客户，巩固并扩大公司在薪酬福利信托计划领域的品牌优势。11月，华宝信托凭借该产品中标丰田(中国)投资有限责任公司储蓄计划。4月，华宝信托信息技术部启动公司2011年重点信息化建设项目核心业务系统的建设。6月17日，华宝信托在《上海证券报》主办的第五届“诚信托”奖评选中荣获“诚信托”卓越公司奖，并凭借响应政府民生政策的长兴岛配套商品房项目公司投资资金信托荣获价值信托产品奖。8月1日，华宝信托推出面向高端个人客户及机构客户的《华宝财富》双月刊，电子版同步上线。8月26日，华宝信托在《证券时报》主办的“第四届中国优秀信托公司颁奖典礼”上荣获最重头的“中国优秀信托公司”奖。8月，华宝信托制定了《华宝信托有限责任公司 2011-2015战略发展规划》，明确了公司的战略定位，为公司未来五年发展指明了方向。l 9月，华宝信托在行业内率先推出具有综合财富管理功能的创新型信托产品“宝幡”系列伞型资金信托计划。l 11月5日，华宝信托举办“风雨同舟·相携六年——华宝信托2011私募基金精英座谈会”。l 11月10日，经中国银行业监督管理委员会批准，华宝信托成为国内首家获得股指期货交易业务资格的信托公司，公司股指期货信托产品第一单也同时获批。l 11月18日-20日，华宝信托参加由《理财周刊》社主办的第九届上海理财博览会，并获得承办方颁发的最受欢迎理财产品奖。l 11月23日，中国人民银行上海总部批准华宝信托进入全国银行间同业拆借市场。l 12月，在中国人民银行2011年度上海市中资金融机构金融统计工作考核评比中，华宝信托荣获中资法人金融机构统计工作一等奖。 2010年2月，长兴岛配套商品房信托项目启动，积极为保障房建设提供资金支持，尝试配套商品房、经济适用房项目的投资。5月，公益信托取得重大进展，为中国青年创业基金会设立的信托运作平稳，“捡回珍珠”计划稳步推进，得到监管部门、行业及社会的认可。5月，公司全新的司标、英文名称、平面广告等视觉识别系统正式启用。6月，在《上海证券报》主办的第四届“诚信托”评选中，荣获“2009年度诚信托·卓越公司奖”。7月，公司管理信托资产规模突破千亿元大关。8月，由《证券时报》社主办的“第三届中国优秀信托公司评选”中，公司荣获“中国优秀信托公司”称号，信托投资银行部高级项目经理韩立慧荣获“中国优秀信托经理”称号，“宝盈稳健组合投资资金信托”产品获评为“最佳组合投资信托产品”，“张江聚惠1号/2号担保贷款集合资金信托计划”被评为“最佳信托贷款产品”，“华宝信托企业年金计划”被评为“最具影响力品牌（产品）”。12月，因华宝投资有限公司对华宝证券有限责任公司增资，公司对华宝证券持股比例由99.922%降至40.559%，我司对华宝证券由控股转为参股。12月，与农业银行签订《战略合作协议》，与农业银行的合作关系进一步密切。12月，业内首创的员工福利投资产品——利得宝集合资金信托的设计开发顺利完成，并通过监管部门创新产品报批。公司受托管理的宝钢年金在2010年上证指数全年下跌14.31%的市场环境下，仍然取得了6.81%的投资收益率，远高于年金市场平均水平。贯彻产融结合的精神，先后完成湛江龙腾物流贷款、宝钢金属信托贷款、宁波钢铁信托贷款，筹集资金约人民币12亿元，宝钢集团罗泾项目应收账款3期发行成功，募集资金约25亿。挖掘与宝钢建筑设计工程研究院的业务特点及运作优势，探索房地产金融业务和钢结构EPC业务产融结合模式，打造绿色地产基金概念。2009年与工商银行合作发行“精赢”系列证券投资产品，募集信托资金3.54亿元，全年募集主动管理类信托投资资金41.87亿元。l 向铁道部、宝钢集团等优质企业提供信托融资业务264亿元，截至到2009年末公司管理的资产规模达462亿元，为历史最高。l 主动管理高费率信托融资业务取得突破，完成新湖中宝、广汇股份、荣盛发展、上海绿城等多个优质资产抵质押信托融资项目，其中广汇二期的投资者年化收益率达20%。l 与多家知名中介机构一起，依托国内知名地产集团，积极参与推进我国首批REITs产品创新试点工作。l 与中国银行合作推出乐逸人生员工福利管理信托计划产品。l 正式运作宝钢集团有限公司10万职工的企业年金计划。l 在第三届“诚信托”评选中，获得主办方设置的唯一一项级别最高的综合类奖项——“诚信托—TOP大奖”。l 《利润中心激励方案的构建与实施》荣获“2009年上海市企业管理现代化创新成果”评选二等奖。2008年l 再次与四大行合作推出“2008年本利丰第十期基金精选产品”。l 分别与招商银行、东亚银行、农业银行合作发行了银行理财产品对接上汽金融信贷资产的单一资金信托项目。与东亚银行的合作为国内首单外资银行银信合作信托型理财产品业务。l 发行“通元2008年第一期个人汽车抵押贷款证券化信托” 、“招元2008年第一期信贷资产证券化项目”。l 与交通银行合作推出“得利宝--天蓝”新股随心打产品，获得2007年度“十大银行理财产品”奖项。l 与深圳发展银行合作推出“聚财宝”腾越计划新股随新打产品。l 获得中金投资(集团)有限公司、法国阿海珐输配电（中国）、雅培（中国）等公司的员工福利项目。l 作为受托人发起设立了为中小企业提供服务的太平洋盛世华宝企业年金计划。l 获得“大宗交易系统合格投资者”资格证书，在上海本地信托公司中，仅两家信托公司获得首批资格。l 获得第二届“诚信托”中国最佳信托公司评选之“最佳创新奖”和“最佳信托经理”等称号。l 公司为汶川地震灾区捐款500,000元,连续二次组织员工共捐款434,320元,另外广大共产党员踊跃交纳“特殊党费”92,600元。l 举办“华宝公司首届职工运动会”和举行华宝一家亲“公司日”暨十周年庆活动。2007年l 与工商银行推出国有大型商业银行发行的第一支基金优选（FOF）产品，获得2007年度“十大银行理财产品”奖项，并在“首届中国最佳银行理财产品”评选中获得“最佳银行理财产品奖”。l 与兴业银行合作发行适合低风险偏好投资者的保本策略股票投资型信托产品。l 与交通银行合作在全国范围发行“得利宝天蓝--新股随心打”人民币理财新品。l 发行工商银行、浦发银行“信贷资产证券化信托”。l 成为兴业银行企业年金计划的账户管理人及澳大利亚必和必拓(BHP Billiton)中国公司企业年金项目的账户管理人和受托人。l 通过竞标获得一批外资企业、国有大型企业的信托型员工福利计划管理项目。l 完成福建省龙岩、莆田、漳州三市社保经办机构管理的原有企业年金（企业补充养老保险）整体移交项目。l “中华企业债权信托优先受益权转让及回购信托产品”、“华宝－聚金证券投资资金信托产品第一号”进入2006年度创新力排名榜前十名。l 分别荣获“第二届优秀信托公司”、“诚信托―2006年中国最佳信托公司”评选之“最优秀信托公司”、“中国最佳信托公司”、“最佳证券信托计划”、“最佳公益信托计划”、“最值得尊敬的信托业领袖”（占兴华）和“最佳信托经理”（蒋高峰、白洋）等称号。l 首家通过重新登记，更名为“华宝信托有限责任公司”。l 富成证券经纪有限公司更名为“华宝证券经纪有限责任公司”。2006年l 与上海世博土地控股有限公司签署信托贷款合同。l 结构化证券投资信托计划资产规模大幅增张，市场份额领先。l 完成外资在国内最大的啤酒并购案――雪津啤酒股权信托项目。l 获得信贷资产证券化业务资格。l 做成国内首家外商独资企业（艾利）企业年金计划。l 在“首届优秀信托公司评选”中，荣获“最佳知名品牌”、“最佳证券信托计划”和“最佳信托经理”（蒋高峰）三项大奖。2005年l 发行公司首个结构化证券投资信托计划，并形成华宝“点金”产品系列。l 发行宝钢新日铁1800冷轧项目贷款信托计划。l 获得企业年金“法人受托机构”和“账户管理人”两项业务资格。2004年l 发行首只基金优选套利投资(FOF)资金信托计划。l 继招商银行法人股投资信托计划后，再次推出皖能电力、长电科技法人股投资信托产品。l 发行民生银行股权质押贷款集合资金信托计划。2003年l 完成公司首个集合资金信托计划的发行，并推出“安心宝”系列信托计划，标志公司正式涉足高端个人理财领域。l 首次开展信贷资产转让业务（南方希望）。l 与上海市企业年金中心合作，首次参与社会企业年金管理工作。l 首家由中资信托公司和外方资产管理公司联合发起设立的中外合资基金管理公司――华宝兴业基金管理公司正式开业。2002年l 成为2002年证券交易所债券市场记帐式国债承销团成员。l 公司参股36.82%的富成证券经纪有限公司正式开业。2001年l 第一批获得中国人民银行核准“重新登记”，注册资本金为人民币10亿元（其中美元1500万）。l 获得中国证监会“筹建经纪公司方案的批复”。2000年l 完成了宝钢债券的销售工作。l 首次被上海市税务局评为“A”级纳税单位。1999年l 承担梅山债券、东风汽车债券和浦东建设债券承销、分销工作。l 担任宝钢钢管股份公司和三家上市公司的财务顾问。1998年l 华宝信托投资有限责任公司经过增资、更名、迁址，正式成立并开始营业。

一、物流就是钱流按学术术语讲：金融是市场主体利用金融工具将资金从资金盈余方流向资金稀缺方的经济活动，是货币资金融通的总称。而物流指的是：物品从供应地向接收地的实体流动过程。根据实际需要，将运输、储存、装卸、搬运、包装、流通加工、配送、信息处理等基本功能实施有机结合。金融是高大上的领域，全世界最聪明的人都热衷于搞金融；物流本来是接地气的领域，以前与金融不搭边。但物流信息化牵线搭桥，让物流与金融走到一起了。板起面孔一本正经的谈物流金融太累，今天老王想通俗的讲讲物流金融，可能不严谨，但会很好玩。从“玩”的角度，物流就是玩货的，金融就是玩钱的，中间的媒介就是个“币”，有货的“币”才值钱，没货的“币”就虚无缥缈了。所以，物的流动就是钱的流动，钱的流动也可以是物的流动，货与币分分合合，纷繁复杂，在不断地流动中一定会创造出非常非常多的模式；在信息化的时代，物的流动和钱的流动都可以转换成数据的流动，通过信息流合二为一，又与信息流同流合污，三流合一，带来了物流与供应链创新，同时物流金融的创新也爆发了。二、动产融资的进化如何利用流动的货玩金融？直接搞动产质押和金融放贷就可以啦。动产也是产，流动的货也是货，如果通过物流的监控，监控好“货”，就可以把流动的货作为抵押，进行动产融资了。动产融资，二十年多年前就被玩烂了，有“融通仓”模式、“银行公共仓”模式等等。都是指第三方物流公司提供的一种包含物流服务、仓储服务、融资服务、监管服务、质押物评估服务及直接或间接的金融服务的创新业务。动产质押的核心是如何控制住“货”，那么如何才能控制住货呢？显然，只有拥有了“仓单”的人才拥有控制“货物”在仓储运作中进出的权利。仓单是已收取仓储物的凭证和提取仓储物的凭证，更可以通过背书转让仓单项下货物的所有权。由于仓单的性质，进一步还可以把仓单质押作为企业与银行融通资金的重要手段，这就把物流金融的动产质押升级为“权利”质押了。此时，仓单已经成为一种有价证券、要式证券、物权证券、文义证券、自付证券了。扯了一大堆名词，其实就是把物流中的可控“货物”证券化了。更进一步，还可以推进仓单的可流转，实现物流背书的“资产证券”可流转，哪创新的模式，交换的模式，监管的模式，融资的模式是不是还可以进一步大开脑洞，全面创新？是的，但是老王的一个老朋友任文超先生，中国“物资银行”理论创始人当年跟老王叮嘱：玩金融最重要的是信用，信用建立在金融安全的基础上，所有的金融创新都是双刃剑，离开了金融安全的红线，都是扯淡，会带来巨大的社会问题的。后来，2008年因金融创新带来的全球金融危机对我们物流人玩金融是个重要警示，我们不在乎这个警示，就有了2012年上海钢贸诈骗案爆发，带来了严重的教训。钢贸案共涉及上百起重复质押和空单质押，导致坏账金额高达100亿美元，教训惨重啊！三、物资银行物流就是钱流，钱流也是物流，有货就有币。当在供应链中出现货物与资金错配，互相不对位，就会出现优良资产存量闲置，同时活化资本找不到优良资产支撑。即出现：有货没钱，有钱没货，货币分裂。能不能创新出一种：以订单驱动，以“物”串“物”、以“物”融资等多种手段集成应用，打通供应链，帮助企业将各种形态的存量资产变为可以增值的活化资本呢？既然活化资本的钱可以在存储与流动中产生利息，实现钱生钱，那么物资能不能也在订单驱动下，在物流过程中也实现增值，相当于把货物进入物流的过程变成货物存入物资银行的过程，通过物流与供应链运作过程创造“利息”呢？基于上述理念，原上海国际金融研究所副所长任文超先生创立了“物资银行”理论，并做了多年的实践，取得了很多成功案例。物资银行目的就是通过“订单、信息、资本”为基础，以“物的融通”为支撑，不必借用货币中介，实现商品交换，并实现“物”在流动中的增值，产生利息。这就不仅仅是仓单可以融资了，订单在巧妙运作下也可以融资和创造利润了。物资银行的解决方案需要根据每个供应链特点专门设计，非常复杂，专业性非常强，一般人看不到，本文就不展开论述了。总之，只要你知道货物就有价值，价值等价货币这个原则，在信息技术与智能化技术高速发展的今天，供应链越复杂，在“物流、资金流、信息流”融合的基础上，供应链金融服务的创新空间就越大！！四、REITs（此节内容很重要）既然物流作业对象：动产可以金融化，那么物流行业的不动产就更容易金融化，因为金融领域最容易运作的就是不动产抵押。物流的不动产如何金融化？这方面普洛斯是走在创新前列的，是最具领先理念和意识的著名企业。物流不动产主要是仓储设施，以仓储设施为基础的物流园区，投资建设需要大笔资金，是典型的重资产运营模式。如何让重资产变轻，如何盘活物流业仓储设施重资产，引入金融运作，实现物流地产企业的快速扩张和全球铺网？具体做法就是通过资产证券化理念，借鉴房地产信托投资基金REITs模式，通过引入物流地产信托投资基金，实现物流地产金融化运作、轻资产运营和快速的发展。案例：普洛斯是全球最大的物流地产REIT公司（Prologis，Inc. 纽交所上市公司，代码“PLD”）。在四大洲22个国家，拥有总面积5574万平方米的3200处物流设施、实际控制433亿美元资产、高达146亿美元的市值估价。如今的普洛斯公司，是从20年前偏居美国西南一隅的小房地产公司，借助于REITs，逐步成长为全球最大的物流地产公司的。自从1994年在纽约证券交易所公开上市，始终占据工业物流REITs领域的第一名。普洛斯一开始也是重资产运营，在1999年普洛斯面对资金压力，才正式启动基金管理模式，发起了第一支私募基金：普洛斯欧洲基金，募集了10亿欧元用于收购自己手中的成熟物业。收购之后，普洛斯不再直接持有这些物业，但通过与基金公司签订管理协议，仍然负责物业的长期运营并收取适当管理费用，同时作为基金的发起人和一般合伙人，获取业绩提成。正式开始了物流地产金融化运作模式。为了配合基金模式，普洛斯在原有的物业开发和物业管理两大核心部门之外，又新增设了基金管理部门，使之形成一个物业与资金的闭合循环。具体做法是：1、物业开发部负责物流地产项目开发与建设，当项目建设完工，通常物业出租达到60%左右，物业开发部将项目移交物业管理部门；2、物业管理部门进一步招租和完善服务，使物业出租率进一步提升到90%左右、租金回报7%以上，进入稳定运营状态。此时，基金管理部门就将稳定运营状态的成熟物业置入旗下管理的基金。3、由于收益有稳定回报，底层有物流地产支撑，募集基金收购普洛斯成熟的物流地产项目是很容易。在募集的机构基金中，普洛斯公司往往在基金中也持股20%-30%左右。4、置入基金的过程相当于完成了一次销售，资金迅速回笼到普洛斯开发部门进行新项目开发，从而形成良性的物流地产金融运作的一个循环。这一做法加速了物流地产公司资金的周转速度，解决了由于长期持有物业产生的资金沉淀对发展的桎梏。在基金模式的作用下，普洛斯进入了高周转、高回报、高杠杆的轻资产运营，实现了“三高”下的轻盈扩张。普洛斯通过物流金融运作，采用地产基金模式，物业管理、基金管理和物业开发三个部门的资产占比变为67%、23%和10%，公司的整体周转率也由此增至0.238倍，如果再进一步采取完全的轻资产模式，将普洛斯物业管理部门自持成熟物业全部置入基金，哪物流地产行业就能达到的最快资金转速了。但是老王说过，金融最重要的是风险控制，否则也会出问题。这方面普洛斯也有过教训。哪就是2008年金融风暴之前，正处于高峰期的普洛斯处于置入通道中的物业规模累积达到基金投资规模的70%。金融海啸来袭，物业管理部门的招租过程受阻，新基金的募集也陷入困境，资产置入通道被堵，数十亿美元资产无法完成周转，资产负担加重的同时，债券融资又遭遇流动性危机，许多债务难以续借，致使普洛斯遭遇现金流危机。2009年普洛斯被迫转让了中国区业务，这就是普洛斯中国公司独立的原因。2020年8月中国国家发改委发布文件，大力推动中国基础设施REITs金融创新，并把仓储物流列为第一个优先支持的项目，这给中国物流地产金融化带来了巨大发展机遇。这么大的好事，你还等什么？五、车连通卡前面讲了，物流不动产设施：仓储地产可以金融化，那么物流移动的设施设备呢？卡车是不是也可以金融化？当然，围绕卡车等移动的设施设备，进行金融化运作更容易，也更立竿见影！假设某大型物流企业或大集团物流部门，有稳定的庞大货源，稳定的货运需求，每年需要1万辆以上的货车车队。那就很简单的可以将卡车车队的卡车资源盘活，引入金融运作手段，赚取额外利润了。具体做法：一万辆车，批量订购，统一标识对企业很重要吧。基于这一点，公司采取统一采购在分销模式，对于干支线运输的大卡车，跟车企进行批量订购谈判，假设每辆车可以优惠3万元，再把这些卡车通过承包线路方式卖给司机，再加价2万元，一辆卡车赚5万元，一万辆卡车一转手5亿利润就到手了。如果是通过分期付款形式卖给司机呢，哪有相当于变相放贷了，贷款利息设置10个点，如果同时附加稳定的货运业务，司机也很容易接受，就又能多赚一笔了吧。要知道中国消费信贷最高合法利息前几年都是25%的年利率呢。企业这种变相放贷的收益又有多少呢？应该不小了。通过这种金融创新运作，不仅仅获得额外利润，还可以把自己重资产车队轻资产化，减少管控成本，推动公司发展。当然，围绕车辆的金融运作绝不仅仅如此，我一再强调，物流处处皆金融，掌握了我前面所得基本原则，物流金融化创新俯首即是。如：园区快速支付优惠：集成电子现金功能，额度自由选择，可实现园区食宿、停车、物业、维修、购物等小额快速支付，享受优惠。全国高速通行优惠：与ETC绑定，高速公路便利通行并享受折扣优惠。具备ETC专用设备的可走不停车通道自动写卡、扣费。卡车加油优惠：绑定车队加油卡功能，享受加油优惠。车辆保险购买优惠：享受交强险、车辆险、货物险、第三者责任险等险种的优惠折扣，可按季度承保和缴纳保费。还可以开拓代收货款、维修服务、信息服务、缴纳罚款等服务优惠和各种增值服务目前，按照保有量20%计算，就将有300多万辆货运车辆，按照每辆车每年的维修、保养、加油、保险等消费测算，每辆车保守估计也在几十万以上，消费市场空间有近10000亿空间。这是一个庞大的集群客户，只要在团购折扣优惠幅度中提取其中的1%，也有百亿元利润空间。通过客户集群与各家服务供应商一一谈判，获得折扣优惠，也可以为司机节省大量费用，为物流业降本增效。围绕卡车可整合的消费很多，可创新的服务也很多，如：代收货款，卡车零部件供应、融资租赁、信用卡透支、供应链融资等等。发展空间极为广阔。就仅仅发放信用卡，银行发几百万信用卡的成本也是惊人的，联合银行既可以为银行节省成本，也可以为运营者创造利润。六、保理很赚钱有老友，过去从事货运积累了几家大客户，有稳定货源，手下有一帮兄弟长期从事货运，也信得过。老朋友后来不在第一线搞货运了，手里也攒了一点钱。于是老友就利用过去关系，从老客户哪里接活，委托给小兄弟负责运输。由于客户借款有账期，老友就用自己资金做垫付，当然垫付运费需要打一点折扣啦，比如10%-20%。这样，手下小兄弟有了活，也能当时结算货款不拖期，很高兴，有点折扣也很愿意。而货主账期到了，老友结完款，颠覆的资金就获得了10-20%利息。这样垫付的款一年循环几次，利润比搞运输强多了。按学术的说法，这就是在做类似金融保理的运作了。由此说明，物流货运领域，物流保理的金融化运作空间非常的大！据相关资料，我们所熟悉的UPS公司，在2001年5月并购了美国第一国际银行（First International），将其改造成为UPS金融公司。由UPS金融公司推出包括开具信用证、兑付出口票据等国际性产品和服务业务。利用金融保理理念，UPS作为中间商在沃尔玛和东南亚数以万计的中小出口商之间斡旋，在两周内把货款先打给出口商，前提条件是揽下其出口清关、货运等业务和得到一笔可观的手续费，而拥有银行的UPS再和沃尔玛在美国再进行一对一的结算。这种类似于保理金融运作模式，利润空间也很大啊。中国快递企业有没有开展类似的业务呢？七、网点、面单也金融中国快递加盟模式已经引起全球广泛关注。这个模式早期完全是市场所迫，总部因为没钱投资，只好由各地加盟商共同投资来完成整个网络的建设。但没想到的是，当初是不得已而为之模式，在物流金融理念加持下，在不断的质疑声中，却走出了一条康庄大道，创造了具有全球影响力的“中国式商业模式”。快递加盟模式金融理念的核心就是把加盟网点经营权金融化，作为加盟商的私有财产，通过巧妙的机制设计，实现了经营权可交易、可炒作、可转换，把经营权证券化了。具体做法就是：网点投资人进入某区域，投资快递加盟网点，当这个区域网点的业务起来后，就会有更多的“投资人”愿意入场购买该地区经营权了，此时投资人可以继续持有经营权，不想干了也可以把经营权转让，获得投资收益。与传统的连锁加盟不同，快递网点加盟，加盟商首先要“买地盘”，地盘经营权神圣不可侵犯，根据地盘快递区域及业务流量大小，加盟商承担相应义务与权力。这样，就把地盘经营权做成了虚拟的上市公司，整个快递网络相当于证券市场，经营权转让逐步形成了规范严谨的流程，相对共识的的定价，在按照类似证券市场的规则维护与引导下，慢慢就形成了中国快递加盟独特的模式。快递网络“证券市场”很多故事大概这样演绎：某某花了200万买了一个区的经营权，过了1年500万卖了；接盘的人投了500万，又分成了三块更小的经营权，后来，一共1500万卖掉了…这种“炒地盘”的行为，在快递网络形成初期，可吸引更多资本和经营人才加入，对中国快递业高速扩张起到了非常好的作用。至于风险，哪个证券市场不都是“入市有风险，投资需谨慎”？快递经营权市场过去几十年的总体表现如果有指数的话，应该不会比真正证券市场逊色。网络加盟权可以证券化，那么，快递面单又如何与金融挂上钩的呢？从金融角度看，快递“面单”虽然表现的是一张纸，但贴在快件上，就相当于一个有价证券，快递公司的经营利润，基本上就等于面单销售额。因为“面单”只相当于快递企业品牌使用费，运营成本由加盟商承担，快递公司几乎没有运营成本需要支付，原来纸质0.08元的印刷成本随着电子面单的推广也下降了。甚至快递公司的其他经营成本还可以按照成本加成模式转嫁给加盟商，所以只要保持快递单量，网络加盟模式的快递公司还是能够实现较高的经营利润。快递“面单”除了基于交易凭证产生了金融属性，由于本身与商业流转，货物属性，收发件人，乃至流量流向的众多有价值信息的积累，还在持续产生更多的“类金融”的衍生价值。加盟商经营权转让定价，与面单关联；加盟商预交罚款保证金，与面单关联；………加盟模式的快递公司的主角是成千上万的“老板”，总部定位是一个生态系统的管理者，每一个网点都有基于自身的最优解，并与其他组织进行不断的“谈判”，形成了一种动态稳定并持续优化的状态。但是，这个生态持续优化需要快递业务单量持续增长，需要快递企业为加盟商留下哪怕微弱的盈利空间。如果快递公司或快递公司上游电商企业，拼命压榨快递企业与加盟商，不断降低面单包裹单价，甚至快递公司挖空心思通过罚款等手段压榨加盟商，一旦快递业务量不再增长，加盟经营权不再增值；同时快递包裹单价不断下降，加盟商出现亏损，此时这个生态系统也会轰然倒塌。八、项目合同也可融资物流金融无缝不入，只有想不到，没有做不到。在物流装备与物流工程项目领域，目前经常出现供应商面对巨大市场需求，却苦于自身资本金有限，为防止资金链断裂，往往忍痛割爱，放弃大量的市场订单，丧失快速做大的机会。因为物流工程技术项目都有项目施工周期，在项目没有验收结算前，供应商需要大量垫款资金，用于支付原材料采购费、项目施工费和员工劳务费。在目前中国物流工程项目领域，甲方占据话语权，往往很不规范，常常以种种理由拖延验收，实现延期付款。也有一些企业，由于自身优势往往拥有庞大的闲置资金，或者可以拿到利息较低的大量资金，如果这些企业熟悉物流项目运作规则，就可以参与到项目合同融资中来了。物流技术装备供应商可以把基本完工的项目合同作为抵押，向资金闲置企业贷款融资。资金限制企业以项目合同作为抵押进行放贷，拿到贷款资金的物流装备企业就可以迅速投入下一个工程，实现了资金快速周转，提升了公司接单能力。而资金拥有方，通过质押供应商合同进行放贷，也获取远高于银行利率的资金收益。结束语仓单、订单、合同单、面单，单单皆金融；物流、信息流、资金流三流合一，钱物皆信息；仓库、车辆、设备、经营权、货运资源，处处可融资；物流金融已经在物流领域无孔不入，只有想不到，没有做不到。如果从事物流的你没有点金融思维，就LOW了，别人可以借助金融手段对你降维打击，你可能还一脸懵懂。关于物流金融，本文没有板起一本正经面孔，尽量回避专业名词，不涉具体运作，不按论文模式行文，尽量的通俗易懂，尽量的贴近地面，尽量的面面俱到，虽蜻蜓点水，但希望抛砖引玉。至于举一反三，推动你企业物流金融创新；深入细致，设计你企业金融运作模式；则全看读者自己的努力了。

公募REITs就是基础设施REITs。是一种将基础设施资产证券化的投资产品。REITs，又名不动产投资信托基金，是指向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。我国公开募集基础设施证券投资基金（简称公募基础设施REITs）是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目。华泰证券投资者教育基地公众号或华泰证券一站式财富管理平台-“涨乐财富通”提供丰富的reits基金系列课程，

5月31日，首批公募REITs公开发售，底层资产主要是大基建行业。中国证券报记者采访了解到，在政策支持下，截至2021年第一季度，国内已发行租赁住房类REITs产品19只，为住房租赁REITs推出提供了初步经验和项目积累。REITs市场潜力大戴德梁行高级董事、北区估价及顾问服务部主管胡峰在接受中国证券报记者采访时指出，首批9只公募REITs中，有3只底层资产是产业园区、2只底层资产是仓储物流、2只高速公路、1只污水处理设施和1只垃圾发电项目。目前，底层资产主要围绕大基建行业发行，而包括商业地产、写字楼、商场在内的房地产业态，没有作为本次REITs试点发行的底层资产。“对直接融资市场来说，首批公募REITs发售是里程碑式的事件。”胡峰指出，“去年4月30日，公募REITs试点政策出来后，市场参与方就开始紧锣密鼓地进行研究，之后符合政策规定的企业开始匹配和对接券商、评估、律所、会计师事务所等专业机构，各家机构也在帮助这些企业理清思路，尽早实现基金的发售。公募REITs的上市流程和上市公司IPO复杂程度不分上下。这么短的时间完成首批9只公募REITs的审批和发售，可以说是相当迅速和有效率的。”2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，并出台配套指引，标志着不动产投资信托基金公募试点政策正式落地。中国证券报记者了解到，REITs最早出现于美国20世纪60年代初，意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场，获得不动产市场租金与增值所带来的收益。目前，国际上流行的REITs基金大多指的是房地产信托投资基金，通过这一手段把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产金融交易过程。“据北大光华预计，中国REITs市场的潜在规模保守估计将在5万亿元-14万亿元。参考美国相对成熟的REITs市场经验看，公募REITs的规模大概占到股票市场总市值的3%左右，新加坡REITs规模占到股票总市值的12%左右。市场潜力较大。”胡峰指出。“公募REITs产品要想让投资者取得更好收益，基金管理者首先需要对基础设施资产有正确的理解，在选择正确的标的上有独特的思路和眼光；其次要有主动管理基础设施资产的能力，为投资人提供分红收益及可能的资产增值收益。同时，购入更为优质的标的，保证基金持续运作。”类REITs产品逾90只胡峰介绍，此次9只REITs公募产品问世之前，我国已经进行了大量类REITs产品发行。截至2020年12月31日，国内类REITs产品累计发行93只，发行总规模达1752.1亿元，平均每只规模约18.8亿元。其中，已有18只类REITs产品通过主体回购、续发、市场化处置方式实现退出，退出产品总规模为374.3亿元；存续期类REITs产品有75只，产品规模为1377.8亿元。“类REITs产品和公募REITs产品最大区别在于，类REITs产品大多数是融资手段，没有真正形成‘投融管退"良性的投资循环。”胡峰指出，“目前市面上常见的类REITs产品一般实行的是‘3 3 3"的模式，每隔3年开放一次，通过续发的模式可以一直存续下去。此外，类REITs产品主要针对的是机构投资者，是一种私募形式的融资方式。而公募REITs则可以针对公众投资者，让公众投资者可以以较低门槛投资不动产项目。大部分公募REITs产品要求将90%或以上的收益作为股息定期分配给投资者。但是，REITs作为权益投资工具，上市后本身价格也会有波动。”胡峰表示，资产合理估值是防范REITs市场风险的重要手段，不动产估值定价对投资人的投资决策、管理人的经营决策有着非常重要的影响。在不动产交易市场中，资产定价的逻辑都具有一定规律性。“在公募REITs资产尽调环节中，如何对底层资产进行合理定价并建立可参考的价值衡量体系显得尤为关键。其中，资本化率在不动产大宗交易市场中可以真实地体现资产运营净收益与价值之间的关系，客观反映投资者对于收益回报的要求，研究资本化率对不动产定价具有重要意义。”胡峰指出。住房租赁REITs有望获政策支持针对REITs未来发展方向，多位业内人士指出，住房租赁REITs相比其他领域更有可能获得政策支持。2018年4月25日，中国证监会和住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件、优先和重点支持领域，完善了住房租赁资产证券化的工作程序，提出加强住房租赁资产证券化的监督管理。同时，鼓励专业化、机构化的建设或运营机构开展住房租赁资产证券化。截至2021年第一季度，国内已发行住房租赁类REITs产品19只，发行规模达260亿元。市场参与企业类型多样，包含政府投资平台，如深圳人才安居、海南省发展控股；企业有保利、越秀、华发等；公寓服务公司有新派公寓等。底层资产细分领域丰富，包含人才公寓、服务式公寓、白领公寓等多种租赁住房类型，为住房租赁REITs推出提供了初步经验和项目积累。胡峰指出，以资产证券化实现住房租赁企业从投资、运营、退出渠道构建完整的产业链和商业模式的闭环，为企业加大投资租赁住房提供信心和动力，也有利于提高资产运营管理能力，提升项目投资收益。

就是房地产投资信托，是英文“RealEstateInvestmentTrust”的缩写(复数为REITs)。从国际范围看，REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。1960年，世界上第一只REITs在美国诞生。正如20世纪60—70年代的其他金融创新一样，REITs也是为了逃避管制而生。随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税，REITs开始成为美国最重要的一种金融方式，一般情况下REITs的分红比例超过90%。目前美国大约有300个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。以刚刚在香港上市的领汇REITs为例，其基础资产为香港公营机构房屋委员会下属的商业物业，其中68.3%为零售业务租金收入，25.4%为停车场业务收入，6.3%为其他收入(主要为空调费)；租金地区分布为港岛7.2%，九龙33.8%，新界59%。领汇允诺，会将扣除管理费用后的90%-100%的租金收益派发股东。因此，如果领汇日后需要收购新物业的话，只能通过向银行贷款从而提高财务杠杆(资产负债率最高可达45%)的方式而实现。房地产投资信托（REITs）最早的定义为“有多个受托人作为管理者，并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”。由此将REITs明确界定为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。此后，伴随着税法的衍变，REITs在美国经历了数次重大的调整，同时REITs在各国推广的过程中也存在许多差异，但都没有改变REITs作为房地产投资基金的本质。不过REITs与一般的房地产投资基金有显著区别：REITs通常可以获得一定的税收优惠，但需要满足一定的设立条件等。从本质上看，REITs属于资产证券化的一种方式。REITs典型的运作方式有两种，其一是特殊目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息；其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。相形之下，写字楼、商场等商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定，因此，REITs一般只适用于商业地产。REITs代表着目前全世界房地产领域最先进的生产力。房地产投资信托，是基于房地产行业细分的科学规律，随着房地产六大环节（资本运作、设计策划、拆迁征地、建设施工、销售租赁、物业服务）的分工合作，随着政府执政能力逐渐加强，房地产行业的逐渐规范而出现的。它可以最大限度的保证政府利益，并能有效的实现整个房地产行业的规范，所以，强烈建议尽快在我国立法支持并推广。另外，从REITs的国际发展经验看，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，极少有进行开发性投资的REITs存在。因此，REITs并不同于一般意义上的房地产项目融资。【REITs分类】1）根据REITs的投资类型不同，可以将它分为三大类：权益型房地产投资信托基金(EquityREITs)、抵押型房地产投资信托基金(MortgageREITs)和混合型房地产投资信托基金(HybridREITs)。2）按照组织结构不同，可以分为契约型REITs和公司型REITs两种。3）按照投资人能否赎回的不同，可将REITs主要分为封闭式REITs和开放式REITs两种。4)按照组建和运营方式的不同和所处发展过程的不同，可以分为伞型合伙房地产投资信托(UPREITs)和伞型下属合伙房地产投资信托DOWNREITs、“合股""(StapledStock)和“双股"(PairedShare)，以及“纸夹""(PaperClip)结构。【通过REITs融资的优势】REITs不仅资金来源广泛,而且是以专业的人员进行房地产项目的投资选择及运作管理，因此在可运作的资金规范上、管理上及投资策略的制定上都具有先天的优势。对于投资者而言，REITs风险低，回报稳定。首先，因为REITs一般是由专业的房地产公司发起并管理的，能够合理地选择投资的项目，并能对其进行科学的管理，所以，相对于我国的由信托投资公司发起的房地产信托而言，从经营管理上大降低了投资风险。其次，由于基金的规模比较大，因而能广泛投资于各种类型的房地产项目,从而分散了投资风险。最后，由于REITs投资于房地产,可获得稳定的租金收入，有一笔持续稳定的现金流，而且收益率也比较可观。在美国，投资房地产的基金年平均收益率可达6.7%，远远高于银行存款的收益，而且其风险却要小于一般的股票。对于房地产企业而言，与债务融资相比，REITs是以股权形式的投资，不会增加企业的债务负担。如果从银行贷款，房地产企业要按借款合同约定的还款，财务压力大,而且房地产企业也难以就那些短期内回报低的项目向银行申请贷款；同时，由于REITs的分散投资策略，降低风险的投资原则，其在一个房地产企业的投资不会超过基金净值的规定比例，因而房地产企业不丧失对企业和项目的控制权和自经营权。[编辑本段]【REITs国际运行模式的比较】房地产投资信托基金作为房地产企业一种创新的融资手段，首先产生于20世纪60年代的美国。20世纪60年代后期，美国、日本等发达国家就已经形成了初步成熟的房地产证券化模式。进入20世纪80年代之后，房地产证券化得到了迅猛发展，英国、加拿大等其他国家和地区也先后开展了证券化业务。2003年,房地产投资信托开始进入香港房地产市场运作，其资金管理采取外部管理方式。2005年6月，香港颁布新规则允许房地产投资信托投资海外地产，并允许借款不超过持有房地产价值的45％。美国REITs的设立主要由《证券投资法》和有关的税法决定。REITs像其它金融产品一样，必须符合美国1933年的《证券投资法》和各州的相关法律，而税法则规定了REITs能够享受税收优惠的一些主要条件，从而解释为什么了美国REITs在结构、组织、投资范围，收益分配等的发展都会围绕着税法的变更而。2003年7月,香港证券和期货事务监察委员会（香港证监会）颁布了《房地产投资信托基金守则》，对REITs的设立条件、组织结构、从业人员资格，投资范围、利润分配等方面作出了明确的规定。香港在很大程度上借鉴了美国REITs的结构，以信托计划(或房地产地产公司)为投资实体，由房地产地产管理公司和信托管理人提供专业服务。按《房地产投资信托基金守则》规定，香港REITs每年必须将不低于90％的净利润以红利形式分配给信托单位持有人。尽管美国、澳大利亚和其他亚洲国家对REITs的收入分配都有要求，但是这些国家对REITs的分配要求与税收条款相联系，尤其是美国的REITs发展基本上是税收优惠驱动，收入分配要求其实是避免双重征税的需要。香港的《房地产投资信托基金守则》规定上市的REITs必须交纳地产税，REITs面临公司资本利得和地产税的双重征税。香港采用的是比较谨慎而且限制性较强的模式，除了对结构、投资目标、收入分配等方面的规定外,《房地产投资信托基金守则》对REITs结构中的各参与方的资格和责任等方面作了非常严格的规定。可见，美国的REITs是始终围绕着税法来发展的,其REITs的起源有明显的税收优惠特征;而香港对REITs的规范不是通过税法中税收优惠的杠杆而实现，而是通过专项的立法、修改投资、信托等有关法律或新建法令，对REITs的结构、投资目标、收入分配等方面制定了硬性的规定,并没有明显的税收优惠驱动的特征，因而可以说香港的REITs是发展是专项法规型，这种模式对控制REITs这类新产品的风险有积极的作用。美国的REITs的发展非常迎合市场的要求，所以可以说非常市场化，其REITs市场化导致的结构变异也得益于比较成熟的市场化经济，以及其较成熟的金融体系；而由于REITs在香港的发展历史较短，所以REITs的形成仅仅是在各个专项法规要求的规范框架内，因而REITs在香港也没有形成由市场环境所致的结构上的变异。【房地产投资信托发展意义】我国引入房地产投资信托基金有着非常重要的作用。首先，引入房地产投资信托基金有利于完善中国房地产金融架构。房地产信托投资基金在国外既参与房地产一级市场金融活动，也参与二级市场活动，是房地产金融发展的重要标志，也是促进房地产金融二级市场的重要手段。房地产信托投资基金直接把市场资金融通到房地产行业，是对以银行为手段的间接金融的极大补充。因此，推出房地产投资信托基金，将大大地提高房地产金融的完备性，是房地产金融走向成熟的必然选择。其次，引入房地产投资信托基金有助于分散与降低系统性风险，提高金融安全。从房地产金融的角度来看，引进具有市场信用特征的房地产信托基金，将一定程度提高房地产金融当期的系统风险化解能力，提高金融体系的安全性。再次，引入房地产投资信托基金有助于疏通房地产资金循环的梗阻。房地产投资信托基金的引入，可以避免单一融通体系下银行相关政策对房地产市场的硬冲击，减缓某些特定目的的政策对整个市场的整体冲击力度，有助于缓解中国金融体系的错配矛盾。房地产的固有特性决定了房地产投资信托基金具有保值增值的功能，因此房地产投资的收益相对比较稳定。【我国建立REITs的发展政策建议】1、加快相关政策和法律法规制定房地产投资信托(REITs)作为一种新的房地产投资工具,是一个需要房地产业和金融业相结合的市场配置资金的投资产品，需要建立完善的法律体系，保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明，进而推进房地产投资信托业健康、理性地发展。要建立完善的法律体系，仅仅只颁布单一的《信托法》、《投资基金法》是远远不够的。必须将法律制定工作细化、完备化，要达到此目标还必须配备一些其他的相关法规。首先应进一步完善《公司法》或制定专门针对投资基金发展的《投资公司法》、《投资顾问法》等法规。其次，还可制定一些房地产投资信托基金的专项管理措施，如对投资渠道、投资比例的限制等等。使我国的房地产投资信托基金从一开始就以较规范的形式发展。另外，还需对目前的税法进行改革，避免双重征税问题，为其发展创造良好的税收环境。2、加快房地产信托专门人才的培养加快、加强REITs的人才培养。发展REITs需要尽快建立起一支既精通业务、又了解房地产市场、熟悉业务运作的专门管理人才队伍。一个专业的房地产信托运营机构或专业人员通常有较强的房地产项目操作能力，对市场的嗅觉灵敏，能在恰当的时点对恰当的项目进行恰当的投资；同时这种专业机构或专业人员也是证券市场上的分析家。加强房地产信托人才的培养，需要尽快建立起一支既精通信托业务、又了解房地产市场，熟悉业务运作的专门管理人才队伍。与此同时，还需积极促进信托业务所必不可少的律师、会计师、审计师、资产评估师等服务型人才的队伍建设。3、防范运作中的道德风险从美国的房地产投资信托运作经验来看，其经营与管理由受托人委员会或董事会负责。受托人委员会或董事会通常由三名以上受托人或董事组成，其中大多数受托人必须是“独立”的。借鉴美国经验，我国可以考虑在开展房地产投资信托业务的信托公司中建立类似的受托人委员会，负责制订房地产信托的业务发展计划，并且要求受托人与投资顾问和相关的房地产企业没有利益关系，还要创造一种环境或制度，尽可能使投资者的利益与管理者的利益相一致，对REITs的发展就显得非常关键。另外，有限合伙形式能较好地解决约束和激励的问题，管理者承担的无限责任以及管理者的业绩回报制度，能将管理者和投资者的风险及利益有效地捆绑在一起，激励管理者努力管理好各项投资以实现价值最大化，最大限度地防范风险。4、建立信托企业信用制度建立信托企业信用制度，以完善的法律体系促进信托市场的诚信，保证信托市场的健康发展。建立信托企业征信体制，划分信托企业信息类型，实现征信数据的开放；发展信用中介机构；建立标准化的信托企业征信数据库；建立健全失信惩罚制度；规范发展信用评级行业；大力发展信托企业信用管理教育。5、健全信息披露制度有的信托公司将募集资金投入关联方、并由关联公司进行担保，但信托合同中对此没有揭示，使投资者身处风险隐患而不知情。信托投资公司应真实、准确、及时、完整地披露信息，包括经审计的年报和重大事件临时报告等，在年报中披露各类风险和风险管理情况及公司治理信息，并在会计附注中披露关联交易的总量及重大关联交易的情况等。【中国内地房地产投资信托基金的定位】鉴于我国目前存在的住房租赁市场远不如买房市场发达，租售比价严重不合理；房地产企业资金过度依赖银行贷款，房地产业投资风险增大；结构性矛盾日益显现，中低价房供不应求，高档住房供大于求等问题，中国内地设立房地产投资信托基金建议定位于收购和持有适合中低收入居民租住的住房，并辅以一定比例的经营性公建项目，以平衡租金收入，实现受益人的预期收益。当前设立房地产投资信托基金对中国内地经济和社会的发展意义深远：一是有助于增加租赁住房供应，改善住房供应结构，发展住房租赁市场，并为中低收入居民提供适宜的租赁住房；二是有利于促进房地产业的专业化发展，使房地产融资、开发、物业管理和投资管理等活动相对分离，促进其效率和水平的提高；三是有利于丰富房地产直接融资形式，推进金融体系改革与创新，有效利用社会闲置资金，扩大直接融资规模，优化融资结构，降低融资成本，同时为大众和保险业提供了有适当收益、低风险的投资品种；四是有利于缓解房地产市场周期性波动对社会经济的影响。在中国内地设立房地产投资信托基金已具备良好的基础：一是租赁市场的需求潜力将为房地产投资信托基金提供广阔市场。二是中国内地房地产市场持续发展日益成熟，在国家宏观政策指导下，金融机构的风险得到有效控制，房地产金融秩序比较稳定，为信托基金提供了良好的市场环境。三是国际和国内经验可资借鉴。近年来，北京国际信托投资有限公司、北方国际信托投资公司等一些信托投资公司以多种形式为房地产投资及管理的各个阶段提供融资，推出了我国内地在功能上接近房地产投资信托基金的产品，这些探索对设立信托基金均具有借鉴作用，并积累了一定经验。四是国内的信托投资公司、资产管理公司、物业管理公司、基金上市发行服务机构，也已具备为信托基金提供专业服务的能力。五是投资者投资这类房地产投资信托基金是有收益的。把政府原用于解决中低收入居民的住房问题的资金整合起来，加上原来经济适用房“补砖头”的优惠政策以及土地出让金等，再加上社会投资和经营性公建的高租金收入，这类房地产投资信托基金的回报率不会太高，但一定高于银行存款。【中国内地房地产投资信托基金模式的选择】1、可供选择的三种模式。(1)信托计划模式。这种模式的优势在于能从结构上确立受托人的资产管理职能，在保证基金的投资和收益分配策略顺利实施的同时，有效地保护投资人(委托人)的利益。目前的房地产信托计划上升到房地产基金的层次上，就要克服其在产品设计上的障碍：一是只具融资性，不具投资性；二是无统一交易平台，面临市场流动性问题；三是债权性质，使得不能像真正的REITs那样参与项目的管理和投资决策。(2)房地产上市公司模式。这种模式的优势在于：一是障碍少，以现有《公司法》和《证券法》为根本依据；二是现有上市公司的经营和监管实践提供了丰富的经验；三是这种模式下的基金的股东即为公司股东，回避了基金管理公司股东和基金持有人之间的冲突；四是国际上有成熟的经验可借鉴。这种模式面临的问题有：一是我国《公司法》所规定的“公司对外投资不得超过净资产的50％”对于主要以收购新的房地产项目而实现增长的房地产企业来说是一个很大障碍；二是面临着公司制下公司管理与房地产项目管理混杂所容易出现的潜在利润冲突问题。(3)封闭式契约型产业基金模式。这种模式的优势在于：一是可借鉴我国现有的证券投资基金的经验；二是避开公司法对公司对外投资50％限额比例的限制；三是通过基金的结构从而引入对房地产项目的监管与管理。这种模式面临的问题有：一是基金管理公司股东和基金持有人之间有利益冲突；二是缺乏法律依据。2、选择信托基金。在上述三种模式中，我们认为，利用现有的信托法规及信托制度，在目前信托投资公司开展的集合资金信托业务基础上设立本基金，法律、政策障碍少，可行性强，试点工作成功的机会更大。(1)相对完善的信托法律法规有助于基金的规范运作。2001年以来，我国相继颁布了《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司管理法》、《信托投资公司资金信托管理暂行法》《信托投资公司信息披露管理暂行法》及《信托业务会计核算法》。信托法律法规体制已经相对完善，便于基金规范运作及获得有效监督。(2)现有的集合资金信托计划为本基金的设立奠定了基础。第一，此类计划广泛地投资于房地产，已经为房地产企业、投资者和监管部门所熟悉，具有较好的市场基础。第二，信托投资公司已经开始利用此类计划来探索设立本土化房地产投资信托基金的途径。如2003年12月北京国投推出的一个计划，就是直接购买一个商铺的产权，信托计划投资者的回报源自商铺的租金收入。该计划在运作原理上已经接近国际上的房地产投资信托基金。3、借鉴国外及我国香港、台湾的成功经验。美国现有的房地产投资信托基金有一部分是采用信托形式。新加坡及我国香港和台湾上市的房地产投资信托基金也采用信托形式。采用信托形式成立的房地产投资信托基金属于实际上的“信托”；在台湾就明确地被称为“不动产投资信托”，而把该信托项下的信托财产称之为“基金”。我国证券投资基金法在借鉴香港证券投资基金模式时，把基金管理人和基金托管人视作共同受托人，并分别赋予其管理基金和保管财产的义务，两者分别对基金管理不当和财产保管不当负责。但是按照我国信托法，共同受托人所承担的义务是一样的，必须对信托财产的管理、运用及保管不当负同一责任。因此，证券投资基金法与信托法存在冲突。如果我们要借鉴新加坡或香港的模式设立房地产投资信托基金，同样面临着上述法律冲突。因此，我们认为，借鉴台湾的做法更适合我国内地现行法律体系，在现行信托法律体制框架内完全可以设立房地产投资信托基金。【建立内地REITs基本框架设计】1、信托基金设立形式。借鉴我国台湾地区的模式，信托基金采用契约型方式设立，由信托投资公司作为受托人，以设立信托的方式，发行信托基金受益凭证。参照封闭式证券投资基金的运作方式，采用公募方式，上市交易，存续期间不得赎回，并按照国际惯例赋予其可以增发的功能。信托存续期不低于30年，信托到期终止后，经受益人大会协商可以延长存续期，也可采取发行新的信托基金的方法，按照协议价格或者公平市场价格收购原信托基金持有的物业，实现原投资者的资金退出。2、信托基金的主要参与者。信托基金的主要参与者包括委托人、受托人、资产管理人和受益人。3、受益人大会制度。为了保障投资者的合法权益，信托基金可引入受益人大会制度，并在信托文件中对受益人大会的相关内容进行约定。受益人会议相当于股东大会，可以就基金管理和运作的重大问题进行表决，如投资策略的改变、受托人的撤换、新受益证券的增发、基金终止等等。信托基金各方当事人应按照信托文件的约定，充分发挥受益人大会的作用，规范信托财产的管理和运作，建立严密的风险内控制度。4、收益及分配。信托财产所得各项收入扣除成本、费用及相关税、费等支出后，原则上将90％收益向受益人分配。房地产投资信托基金实际上是一种集体投资方式，投资者必须在自担风险的前提下享受投资收益。因此，基金只提供预测的收益率，而不就投资回报对投资者作任何承诺。5、信托资金的运用。信托资金的运用，主要包括收购和持有适合中低收入居民租住的经济型租赁住房，并辅以部分经营性的公建项目，以平衡租金收入，实现受益人的预期收益。(1)收购房源。信托基金募集资金可收购现有适合租赁的住房，同时，信托基金还可收购符合信托基金运用方向，由房地产开发公司定向建设的住房。定向建设住房的选址地块应为交通便利、邻近市区，具有一定的人口规模及产业基础，有较强的土地升值空间，符合城市建设发展方向的地区，有利于保证物业的出租率及租金水平的稳定性。(2)租金标准。租金构成原则上应包括折旧费、受托人和资产管理人费用、税金、维修费、投资收益五项因素。如在住房建设和运营中政府给予政策扶持，可在一定程度上降低租金水平。6、配套优惠政策。信托基金在我国尚处起步阶段，鉴于基金收购物业主要面向中低收入阶层，为降低运营成本，保证信托基金试点项目的成功，政府可给予必要的政策扶持。如为信托基金定向建设的住房享受经济适用房建设优惠政策，在信托基金运营中按照国际惯例免缴信托基金层面的企业所得税，对租金收入计征的营业税和房产税等统一按综合税率5％收取，对信托基金首次购买住房作为经济租赁房过户的契税、印花税予以免缴等政策优惠。参考资料：baike.baidu.com/view/378010.htm?fr=ala0_1

第三批reits基金将于4月7日至4月8日上市。欲参与认购的投资者，于4月7日至4月8日上午9: 30至11: 30、下午1: 00至3: 00办理业务。办理渠道包括直销机构、银行等场外代销机构。 中文为REITs是房地产投资信托基金，所以REITs确实是基金。公募REITs是指以基础设施为底层资产，通过公开发行募集资金，实现现有基础设施资产“上市”的基金公开发行。其实是资产证券化的一种形式。

来源：华夏基金财富家开年以来市场频频震荡，有一类与股债相关度不高的基金产品受到市场高度关注，它就是——公募REITs。统计显示，截至2022年3月28日，首批公募REITs项目均为正收益，平均涨幅超过20％，相比于同期沪深300指数，走出了一段相对独立的行情。基金过往业绩不预示未来表现，不代表投资建议.就在明天（4月7日），首单央企高速公路REITs——华夏中国交建REIT（代码508018）正式开售！这只高速公路REIT值不得值得买？个人投资者怎么购买？最全认购指南来了！壹公募REITs：投资大基建，分享经济发展红利REITs音同“瑞次”，英文全称Real Estate Investment Trusts，直译通常称为“不动产投资信托基金”。它将底层资产证券化，由基金持有人按出资比例分享收益，共同承担风险，本质上是由专业人员管理的集合资金投资计划。范围涵盖涉及公路、园区、仓储物流等等，是重要的资产配置工具。REITs份额在交易所公开交易，将流动性较低的实物资产权益转化为流动性较好的上市证券的标准化金融产品，所以也可以把REITs的发行视为一种资产的上市/IPO。主要有以下几个投资特点：长期回报可观在机制设计上，公募REITs具有扩募及强制分红机制，可以实现长期资产配置。同时对于优质项目，投资者有机会享受到优质资产的价值提升和运营收益。兼顾股债的双重属性，进可攻退可守持有期内，投资者可以像投资债券一样获得相对稳定的现金分派；同时，在产品内含价值持续提升和严格控制风险的情况下，也有机会捕捉REITs的阶段性交易机会，获得资本利得收益。优化投资组合大部分REITs投资于不动产所有权，与传统股债风险收益有显著差异，在市场利率下行，权益市场波动较大、“资产荒”的大背景下，公募REITs受到各类投资者的追捧。目前公募REITs集中在基础设施领域，主要包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，产业园区等。与其他行业相比，高速公路行业具有抗风险能力较强、现金流量充裕、投资收益较为稳定等特点，被视为公募REITs优质的底层资产。贰华夏中国交建REIT：首单央企高速公路REITs华夏中国交建REIT是基础设施证券投资基金，80％以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额；基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权。以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90％。本基金是行业首单央企高速公路REITs项目，以湖北省境内武汉至深圳高速公路嘉鱼至通城段项目为底层资产。武深高速联通武汉经济圈、长株潭经济圈及粤港澳大湾区三大城市群，是串联我国中部和南部区域的运输大通道，沿线人口众多、经济发达，路网通行需求旺盛，服务于十四五提出的“中部发展战略”，对促进武汉城市圈经济一体化和沿线经济社会协调发展意义重大。发起人实力雄厚，是基础设施建设行业的领军者。发起人中国交通建设股份有限公司（以下简称中国交建）的控股股东中交集团是国务院国资委控股的超大型央企，是世界领先的公路、桥梁设计及建设企业。中国交建承建了港珠澳大桥、上海洋山港、长江口航道整治、京新高速、蒙内铁路等一大批技术难度高、社会影响大的超级工程，是少数几家具有全国性路产布局的企业之一，具备丰富的资产储备，可持续扩募优质资产。投资标的盈利良好，增长潜力强劲。2018年末武深高速嘉鱼北段通车后，嘉通高速项目在2019年实现了快速增长，并在2020年下半年疫情有所缓和后保持稳定状态，体现了基础设施项目较强的增长韧性。嘉通高速2018-2021年9月营业收入明细情况此外，华夏中国交建REIT项目发起人是ABS管理人是中信证券，在类REITs领域拥有丰富的承做及发行经验，是中国权益类REITs业务领航者；基金管理人是华夏基金，拥有超过10位专业的投研人员，具有丰富的不动产类资产投管经验，强强联合，为华夏中国交建REIT成立后的高效平稳运行提供强有力支持。叁1000元起投，做高速公路的股东！公众投资者可以通过场内或场外方式认购基金份额。场内即使用场内证券账户认购基金份额，可直接参与证券交易所场内交易（没有开通证券账户的场内投资者，需提前开通交易权限方可操作）。场外即指使用场外基金账户认购。针对通过银行或第三方等场外渠道购买的投资者，如果有流动性需求，需要对应的开立券商的场内账户，转托管到场内参与二级市场交易；同时如果投资者购买公募REITs的销售平台已经开通了基金通业务，则可以使用基金通账户通过基金通平台来转让基金份额。#1000元起投！01场外认购起点场外每次最低认购金额为1,000元人民币。具体业务办理请遵循各销售机构的相关规定。02场内认购起点场内单笔最低认购金额为1,000元，超过1,000元的应为1元的整数倍。肆认购时间本基金募集期自2022年4月7日起至2022年4月8日止，投资者应在募集期内全额缴款（含认购费）。其中场内认购时间为2022年4月7日起至2022年4月8日每个交易日的认购时间为：9:30-11:30,13:00-15:00。场外认购时间以各销售机构规定时间为准。伍认购规模与费率本基金认购价格为9.399元/份，发售总份额为10亿份，预计募集总规模为93.99亿元。其中公众投资者认购的初始基金份额数量为0.75亿份（规模为7.04925亿元），占发售份额总数的比例为7.5％，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的比例为30％。最终战略配售、网下发售及公众投资者发售的基金份额数量将根据回拨情况（如有）确定（注：若公众投资者在募集期内有效认购申请份额总额超过公众投资者的募集上限，实行全程比例配售）。按照认购方式与金额的不同，收取不同的费率：陆不同认购方式如何卖出？华夏中国交建REIT在基金合同存续期内采取封闭式运作并在证券交易所上市，不开放申购与赎回。但后续会在交易所上市交易，投资者可在二级市场进行交易，上市首日涨跌幅限制为30％，上市首日以后涨跌幅限制为10％。个人投资者如果使用场外基金账户认购公募REITs产品，可以通过转托管到场内进行卖出，以满足资产的流动性需求；或者通过已接入基金通平台的场外销售机构进行卖出，无需转托管。如何转托管：一，投资者需要在转入机构开立证券账户，若无场内证券账户，请务必用购买基金份额的相同证件和姓名开立场内证券账户、办理指定交易及场内外账户对应关系维护业务。第二，在转出机构提交转托管转出申请，需要确定已办理指定交易及场内外账户已建立对应关系后，可办理转托管业务。具体流程请以实际操作为准。风险提示：1、本基金与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，其预期风险和收益高于债券型基金和货币市场基金，低于股票型基金，属于高风险品种（R5），具体风险评级结果以基金管理人和销售机构提供的评级结果为准。2、本基金为基础设施基金，大部分资产投资于基础设施项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，基础设施项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起本基金价格波动，甚至存在基础设施项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。3、本基金在基础设施之外投资固定收益资产，可能面临信用风险、利率风险、收益率曲线风险、利差风险、供需风险和购买力风险。4、本基金采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。5、本基金存在其他与公募基金相关的风险和与基础设施项目相关的风险，详见招募说明书等法律文件。6、基金管理公司不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。7、投资者在投资本基金之前，请仔细阅读本基金的《基金合同》、《招募说明书》和《产品资料概要》等基金法律文件，充分认识本基金的风险收益特征和产品特性，认真考虑本基金存在的各项风险因素，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力，在了解产品情况及销售适当性意见的基础上，理性判断并谨慎做出投资决策，独立承担投资风险。8、本资料中推介的产品由华夏基金管理有限公司发行与管理，代销机构不承担产品的投资、兑付和风险管理责任。9、本资料不作为任何法律文件，资料中的所有信息或所表达意见不构成投资、法律、会计或税务的最终操作建议，我公司不就资料中的内容对最终操作建议做出任何担保。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本资料中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。我国基金运作时间较短，不能反映股市发展的所有阶段。市场有风险，入市需谨慎。

金融战场风云诡谲，监管新规层出不穷，你是否找到了出路？在这个张口“ABS”，闭口“REITs”的年代，作为资深的金融狗，如果你还不懂点ABS，那就是真真是“菊”外人啦~那么什么是ABS？ABS的参与主体有哪些？如何厘清ABS中的法律关系和和操作要点？如何才能学会做ABS项目？从房地产巨头数百亿规模的REITs刷屏，到紧随其后的全行业疯狂杀入，越来越多的企业正在利用物业费、购房尾款、供应链、CMBS、REITs等ABS手段开展花式融资。从前小众的ABS在这波去杠杆的监管浪潮下终于华丽丽的转身成为融资市场的“香饽饽”啦~如果这些你都不知道，别担心，华尔街学堂邀请业内资深大咖为你带来"资产证券化(ABS)操作实战指南"精品课，手把手教会您资产证券化业务。 本课程始终以资产证券化业务实务操作为根本目标，只讲干货，全程穿插案例深度解读。我们的课程双管齐下，面向资深业务从业人员的“搜索式学习模式”，搜索相关知识点，轻松解答业务中的难点重点。面向金融小白和跨领域开展业务人员的“体系化学习模式”，从理论到案例，从入门到精通，手把手学习金融实务。 精彩内容预览 13章精品实务内容, 28个经典案例解析 业界资深大咖多年从业经验总结

您好，房地产投资信托基金房地产投资信托（REITs）最早的定义为“有多个受托人作为管理者，并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”。由此将REITs明确界定为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。从国际范围看，房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust,简称REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托产品纯属私募所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。发展现状：据调查数据显示，房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈快速上升的趋势，大约70%的房地产开发资金来自银行贷款的支持，成为与银行业高度依存的一个行业。国家展开了一系列的宏观调控，银行一系列的政策性信贷紧缩政策，使得房地产融资渠道单一的缺点显露出来。于是，构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为当前我国房地产发展一个亟待解决的问题。我国的房地产投资信托正是由于国家对房地产公司信贷资金加强了管理，在政策高压下，房地产公司为了保证资金链条而与信托投资公司合作，从而推动了房地产投资信托的发展。从组织形态来看，我国的房地产投资信托都是契约型的，即信托投资公司推出信托计划，然后由投资者与信托公司签订信托合同，每份合同都有最低的认购金额(根据规定最低为五万元)。从组织形态来看，公司型具有基金经理和公司股东信息不对称、股东权益难以得到保护、双重税收负担(公司所得税和股东分红个人所得税)等缺点;而契约型因所有权与收益权的分离使得信托财产具有相对独立性，基金收益可得到法律保护，此外契约型只需纳税一次，可提高基金收益。美国作为成熟的REITs市场主要为公司型，考虑到我国初期REITs的发展应以稳定为主，减少风险发生的可能性，我国在初期宜采有契约型模式，虽然不利于基金的扩张，但它可以保证基金的相对稳定，不会因投资者的退出而使基金解散或削弱。发展优势：REITs具有其他投资产品所不具有的独特优势。第一，REITs的长期收益由其所投资的房地产价值决定，与其他金融资产的相关度较低，有相对较低的波动性和在通货膨胀时期所具有的保值功能；第二，可免双重征税并且无最低投资资金要求；第三，REITs按规定必须将90%的收入作为红利分配，投资者可以获得比较稳定的即期收入；第四，在美国REITs的经营业务通常被限制在房地产的买卖和租赁，在税收上按转手证券计算，即绝大部分的利润直接分配给投资者，公司不被征收资本利得税；第五，一般中小投资者即使没有大量资本也可以用很少的钱参与房地产业的投资；第六，由于REITs股份基本上都在各大证券交易所上市，与传统的以所有权为目的房地产投资相比，具有相当高的流动性；第七，上市交易的REITs较房地产业直接投资，信息不对称程度低，经营情况受独立董事、分析师、审计师、商业和金融媒体的直接监督。从本质上看，REITs属于资产证券化的一种方式。REITs典型的运作方式有两种，其一是特殊目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息；其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。相形之下，写字楼、商场等商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定，因此，REITs一般只适用于商业地产。 　另外，从REITs的国际发展经验看，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，极少有进行开发性投资的REITs存在。因此，REITs并不同于一般意义上的房地产项目融资。发展意义：中国引入房地产投资信托基金有着非常重要的作用。首先，引入房地产投资信托基金有利于完善中国房地产金融架构。房地产信托投资基金在国外既参与房地产一级市场金融活动，也参与二级市场活动，是房地产金融发展的重要标志，也是促进房地产金融二级市场的重要手段。房地产信托投资基金直接把市场资金融通到房地产行业，是对以银行为手段的间接金融的极大补充。因此，推出房地产投资信托基金，将大大地提高房地产金融的完备性，是房地产金融走向成熟的必然选择。其次，引入房地产投资信托基金有助于分散与降低系统性风险，提高金融安全。从房地产金融的角度来看，引进具有市场信用特征的房地产信托基金，将一定程度提高房地产金融当期的系统风险化解能力，提高金融体系的安全性。再次，引入房地产投资信托基金有助于疏通房地产资金循环的梗阻。房地产投资信托基金的引入，可以避免单一融通体系下银行相关政策对房地产市场的硬冲击，减缓某些特定目的的政策对整个市场的整体冲击力度，有助于缓解中国金融体系的错配矛盾。房地产的固有特性决定了房地产投资信托基金具有保值增值的功能，因此房地产投资的收益相对比较稳定。运行模式：房地产投资信托基金作为房地产企业一种创新的融资手段，首先产生于20世纪60年代的美国。20世纪60年代后期，美国、日本等发达国家就已经形成了初步成熟的房地产证券化模式。进入20世纪80年代之后，房地产证券化得到了迅猛发展，英国、加拿大等其他国家和地区也先后开展了证券化业务。 2003年，房地产投资信托开始进入香港房地产市场运作，其资金管理采取外部管理方式。2005年6月，香港颁布新规则允许房地产投资信托投资海外地产，并允许借款不超过持有房地产价值的45%。美国REITs的设立主要由《证券投资法》和有关的税法决定。REITs像其它金融产品一样，必须符合美国1933年的《证券投资法》和各州的相关法律，而税法则规定了REITs能够享受税收优惠的一些主要条件，从而解释为什么了美国REITs在结构、组织、投资范围，收益分配等的发展都会围绕着税法的变更而展开。2003年7月，香港证券和期货事务监察委员会（香港证监会）颁布了《房地产投资信托基金守则》，对REITs的设立条件、组织结构、从业人员资格，投资范围、利润分配等方面作出了明确的规定。香港在很大程度上借鉴了美国REITs的结构，以信托计划(或房地产地产公司)为投资实体，由房地产地产管理公司和信托管理人提供专业服务。按《房地产投资信托基金守则》规定，香港REITs每年必须将不低于90%的净利润以红利形式分配给信托单位持有人。尽管美国、澳大利亚和其他亚洲国家对REITs的收入分配都有要求，但是这些国家对REITs的分配要求与税收条款相联系，尤其是美国的REITs发展基本上是税收优惠驱动，收入分配要求其实是避免双重征税的需要。香港的《房地产投资信托基金守则》规定上市的REITs必须交纳地产税，REITs面临公司资本利得和地产税的双重征税。香港采用的是比较谨慎而且限制性较强的模式，除了对结构、投资目标、收入分配等方面的规定外,《房地产投资信托基金守则》对REITs结构中的各参与方的资格和责任等方面作了非常严格的规定。可见，美国的REITs是始终围绕着税法来发展的，其REITs的起源有明显的税收优惠特征;而香港对REITs的规范不是通过税法中税收优惠的杠杆而实现，而是通过专项的立法、修改投资、信托等有关法律或新建法令，对REITs的结构、投资目标、收入分配等方面制定了硬性的规定,并没有明显的税收优惠驱动的特征，因而可以说香港的REITs是发展是专项法规型，这种模式对控制REITs这类新产品的风险有积极的作用。美国的 REITs的发展非常迎合市场的要求，所以可以说非常市场化，其REITs市场化导致的结构变异也得益于比较成熟的市场化经济，以及其较成熟的金融体系；而由于REITs在香港的发展历史较短，所以REITs的形成仅仅是在各个专项法规要求的规范框架内，因而REITs在香港也没有形成由市场环境所致的结构上的变异。发展政策：法律体系房地产投资信托(REITs)作为一种新的房地产投资工具,是一个需要房地产业和金融业相结合的市场配置资金的投资产品，需要建立完善的法律体系，保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明，进而推进房地产投资信托业健康、理性地发展。要建立完善的法律体系，仅仅只颁布单一的《信托法》、《投资基金法》是远远不够的。必须将法律制定工作细化、完备化，要达到此目标还必须配备一些其他的相关法规。首先应进一步完善《公司法》或制定专门针对投资基金发展的《投资公司法》、《投资顾问法》等法规。其次，还可制定一些房地产投资信托基金的专项管理措施，如对投资渠道、投资比例的限制等等。使我国的房地产投资信托基金从一开始就以较规范的形式发展。另外，还需对税法进行改革，避免双重征税问题，为其发展创造良好的税收环境。人才培养加快、加强REITs的人才培养。发展REITs需要尽快建立起一支既精通业务、又了解房地产市场、熟悉业务运作的专门管理人才队伍。一个专业的房地产信托运营机构或专业人员通常有较强的房地产项目操作能力，对市场的嗅觉灵敏，能在恰当的时点对恰当的项目进行恰当的投资；同时这种专业机构或专业人员也是证券市场上的分析家。加强房地产信托人才的培养，需要尽快建立起一支既精通信托业务、又了解房地产市场，熟悉业务运作的专门管理人才队伍。与此同时，还需积极促进信托业务所必不可少的律师、会计师、审计师、资产评估师等服务型人才的队伍建设。道德风险从美国的房地产投资信托运作经验来看，其经营与管理由受托人委员会或董事会负责。受托人委员会或董事会通常由三名以上受托人或董事组成，其中大多数受托人必须是“独立”的。借鉴美国经验，我国可以考虑在开展房地产投资信托业务的信托公司中建立类似的受托人委员会，负责制订房地产信托的业务发展计划，并且要求受托人与投资顾问和相关的房地产企业没有利益关系，还要创造一种环境或制度，尽可能使投资者的利益与管理者的利益相一致，对REITs的发展就显得非常关键。另外，有限合伙形式能较好地解决约束和激励的问题，管理者承担的无限责任以及管理者的业绩回报制度，能将管理者和投资者的风险及利益有效地捆绑在一起，激励管理者努力管理好各项投资以实现价值最大化，最大限度地防范风险。信用制度建立信托企业信用制度，以完善的法律体系促进信托市场的诚信，保证信托市场的健康发展。建立信托企业征信体制，划分信托企业信息类型，实现征信数据的开放；发展信用中介机构；建立标准化的信托企业征信数据库；建立健全失信惩罚制度；规范发展信用评级行业；大力发展信托企业信用管理教育。披露制度有的信托公司将募集资金投入关联方、并由关联公司进行担保，但信托合同中对此没有揭示，使投资者身处风险隐患而不知情。信托投资公司应真实、准确、及时、完整地披露信息，包括经审计的年报和重大事件临时报告等，在年报中披露各类风险和风险管理情况及公司治理信息，并在会计附注中披露关联交易的总量及重大关联交易的情况等。

公募REITs就是基础设施REITs。是一种将基础设施资产证券化的投资产品。REITs，又名不动产投资信托基金，是指向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。我国公开募集基础设施证券投资基金（简称公募基础设施REITs）是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目。华泰证券投资者教育基地公众号或华泰证券一站式财富管理平台-“涨乐财富通”提供丰富的reits基金系列课程，

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所谓房地产证券化，就是将房地产投资直接转变成有价证券形式。房地产证券化把投资者对房地产的直接物权转变为持有证券性质的权益凭证，即将直接房地产投资转化为证券投资。从理论上讲，房地产证券化是对传统房地产投资的变革。它的实现与发展，是因为房地产和有价证券可以有机结合。房地产证券化实质上是不同投资者获得房地产投资收益的一种权利分配，是以房地产这种有形资产做担保，将房地产股本投资权益予以证券化。其品种可以是股票、可转换债券、单位信托、受益凭证等等。房地产证券化从银行金融机构的角度看，表现为金融机构出于单纯的融资目的，将其拥有的房地产抵押权即债权分割成小单位的有价证券面向公众出售以筹集资金的方式。由此形成的资金流通市场，称之为房地产二级抵押市场。从我国目前的实际情况来看，抵押债权证券化的发展尚为一片空白。主要表现为:(1)抵押贷款的规模很小。拿中国建设银行来讲，该行房地产信贷部所经办的抵押贷款业务仅占到房贷部贷款总额的10.7%，占总行贷款总额的比例还不到1%。由于没有相当规模的抵押贷款积累，抵押债权的证券化便难以推行;(2)我国住房抵押贷款市场只有一级市场还不存在二级市场。我国的住房抵押贷款市场结构单一，仍处在放贷一还款的简单循环阶段，由此决定了抵押贷款资金的流动性差，抵押贷款市场尚需进一步发展。我国改革开放以来，伴随着资本证券市场的不断形成和发育，房地产投资权益证券化也得到了一定程度的发展，并成为我国当前房地产证券化发展的主体格局。主要表现在以下两个方面:(1)房地产股票市场的发展。我国目前股票市场的上市公司中，几乎80%左右的企业，其从股票市场上发行股票筹集来的资金均有一部分流入房地产业。有条件的房地产企业，除了可以在深交所和上交所办理一定的手续上市外，还可以在NET和STAQ两个场外交易所系统上市。这都为房地产融资业务的进一步扩展创造了极为有利的条件;(2)房地产债券市场的发展。我国目前的债券市场上，为房地产开发而发行的债券已有两种:第一种是房地产投资券。第二种是受益债券。如农业银行宁波市信托投资公司于1991年1月20日向社会公开发行的"信托投资收益证券"，总额达1000万人民币，期限为10年。主要投资于房地产和工商业等项目。我国当前实施房地产证券化的制约因素体制制约房地产证券化是发达国家金融创新的产物,其基础是私有制,房地产产权的细分出售正是私有化的集中体现。而我国所要建立的社会主义市场经济体制显然是有别于西方国家的市场经济体制。从实际情况看,目前我国还不能将大量资金投资于房地产,而是优先用于农业、能源、交通、原材料等短线部门,这就决定了我国所要推行的房地产证券化有一定的范围限制。况且,我国现行的房地产投资与金融体制正在进行重大改革,专业银行商业化、利率市场化、项目业主负责制等举措正是改革的重大步骤,但是这些目标的真正实现还要经历一个相当长的过程。这也在一定程度上制约了我国的房地产证券化进程。法规制约住房贷款证券化是一项极其复杂的系统工程,将银行债权转化为投资者有价证券持有权的过程中,涉及原始债权人、证券特设机构、信用评级机构、贷款服务、证券投资者等方面的利益。然而,我国现行《证券法》的相关条款中,缺乏对资产证券化在房地产融资业务应用中的规定,这势必增加住房贷款证券化的推进难度。同时,在建立风险隔离机制所要借助的相关法律有《破产法》和《信托法》,由于这两种法规在国内出现的时间还不长,实施过程中难免存在种种困难。资本市场的制约现阶段,我国的证券市场虽然发展迅速,但仍属初级阶段,市场容量和市场规模十分有限。而房地产证券化品种很多,一经推出势必会给已经"饱和"的证券市场带来巨大压力,这对证券市场的发展很不利。房地产证券化工具多半是依赖于证券交易所进行交易的,房地产证券流通市场要承受证券市场与房地产市场的双重风险,这更会使其在流通中受阻。房地产金融一级市场欠发达西方房地产证券化的规律是:房地产金融一级市场发展到一定程度后,必然要寻求发展二级市场,因为二级市场能解决一级市场发展中面临的流动性、资金来源、信贷集中性等主要矛盾;二级市场的出现又促进了一级市场的发展。我国长期实行的福利住房制度使房地产金融市场一直没有获得真正的发展,尤其是国有四大商业银行在金融市场上的垄断地位,决定了我国房地产金融市场以非专业性房地产金融机构的商业银行为主体。信用制约现阶段,我国尚无完整意义上的个人信用制度,银行很难对借款人的资信状况作出准确判断,对个人信贷业务的贷前调查和对贷款风险的评价显得困难重重。由于个人流动性大、财务收支状况难以确定,银行为了减少信贷风险,只好在贷款方式上严格控制,无形中制约了个人信贷业务规模的扩展,而规模过小的住房抵押贷款初级市场对证券化的推行是没有实际意义的。技术制约首先,房地产证券化虽然原理简单,但真正的实施难点很多。其次,我国现阶段的会计与税收处理远远不能满足房地产证券化进展的需要。怎样才能避免双重征税是一个复杂的问题,不同的会计处理会导致不同的证券化成本与收益,如何设计合理的房地产证券化会计制度将是一个漫长的过程。第三,我国对房地产证券化技术的研究刚刚起步,国内缺乏相关技术人才,房地产证券化具体操作技术尚不成熟,这将成为制约我国房地产证券化进程的重要因素。

公募REITs就是基础设施REITs，是一种将基础设施资产证券化的投资产品。REITs，又名不动产投资信托基金，是指向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。本质是基金，收益依赖于基础设施项目运营所产生的收入。

我们常说的大类资产主要有三类：✪资本资产，包括股票、债券✪可交易资产，包括石油，粮食等✪保值资产，包括艺术品，房产等REITs房地产信托投资基金被誉为是第四大类资产❂为什么说他是第四类资产？❂这个品种到底是什么？❂它有什么样的特点呢？❂有没有投资价值，以及如何投资呢？在优秀行业指数（9）——房地产行业一文中我们简要提及了这个基金，下面我们将站在投资者的角度，通俗且全面解析这一资产配置的好手段。REITs的历史来源REITs最早产生于美国20世纪60年代初,由美国国会创立,意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场,获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。1960年，世界上第一只REITs在美国诞生。正如20世纪60-70年代的其他金融创新一样，REITs也是为了逃避管制而生。随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税，REITs开始成为美国最重要的一种金融方式，一般情况下REITs的分红比例超过90%。美国大约有300 个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。REITs的定义REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。而之所以说REITs是第四类资产，是因为REITs是房地产证券化的重要手段。那什么是资产证券化呢?资产证券化即是指以基础资产未来所产生的现金流为偿付支持，通过结构化设计进行信用增级，在此基础上发行的一种证券。不动产证劵化，作为资产证券化的一个细分类目，是把流动性较低、非证劵形态的不动产投资，直接转化为资本市场上的证劵的金融交易过程。而REITs通过发行收益凭证汇集多数投资者的资金，交由专门投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益，按比例分配给投资者。这就与开头所说的三大类常规资产有所不同了通俗的说REITs就是投资者把钱交给专业的房地产投资运营方，他们拿着钱去买房产物业比如写字楼、商场、停车场、酒店等等，投资者们既当了包租公包租婆，还会享受物业升值的红利。REITS的特点下面我们来看一下与普通的房地产股票相比，REITs有哪些显著的特点？定期强制高分红各国都要求REITs每年至少要把净收入的90%分配给投资者。这样REITs每年都能给投资者带来持续的现金流。美国一般每季度派息一次，香港一般每半年派息一次。这就像收房租一样，美国是季付，香港是半年付。由于REITs有强制高分红的法律要求，REITs的现金流能很好的补贴生活开销。投资门槛低一如其设立的初衷，为中小投资者提供了一个投资房地产的机会。交易成本低一般REITs会免企业所得税。投资者买卖REITs只需要支付交易佣金，和买卖股票一样，不用支付其他高额税费。如果是直接投资房地产，光买卖的税费也要在房价的10%-30%之间了，还涉及房产证和相关政策限制等等。流动性强买卖REITs像买卖股票一样方便。在交易时间内随时可以卖掉变现。专业化管理REITs的管理团队都是房地产领域的专业人士，拱卒定投一直提倡“专业的事儿交给专业的人去做”！收益率相对较高这个优势在中国更为明显，国内直接持有物业的收益率（也就是收租）相对较低。比如我们现在用100万在北京东方豪庭买一套公寓进行出租，租金回报率不会超过3%。而REITs的回报率普遍在7%（美国）、9%（香港）以上。风险分散与单一的房地产信托投资不同，REITs大部分投资于能够产生稳定现金流的物业资产，包括写字楼，酒店，公寓等，相当于投资的是一个物业资产池。且REITs与股市、债市的相关性较低，是一种很好的风险分散手段。政府宠儿对政府而言，REITs可以帮助盘活社会存量房产，稳定房地产市场，还可以扩大税基，拓宽地产投资退出机制，妥妥的“宠儿”之一，部分地方区域政府还会给REITs一些政策扶持。REITs值不值得投、如何投​从投资价值的角度而言美国和香港现在的REITS基本能提供7-10%的收益率。香港的投资价值略高一些，暂时作为我们的战略储备。收益率不算很高，但是绝对及格。从投资便捷的程度而言最方便的投资方式就是REITs指数基金，但是在国内，目前还没有严格意义上的本土REITs基金。所以实际上的投资都是QDII类基金，投资的选择也比较少。下面我们主要介绍在拱卒定投观察池里的三支REITs指数基金：上投富时发达市场REITs、广发美国房地产指数、南方道琼斯美国精选A。如何挑选对比具体的指数基金，还是老步骤。从持仓规模而言，虽然前两者差距不大，但规模也只能说是一般，属于矮子里面挑高个，南方道琼斯美国精选的规模过小，且有下降趋势，可以搁置一边。从跟踪情况而言，差距也不大。这一点，从资产配置上就能发现，大家的前10大持仓都是差不多的。要说各自优势，广发的成立最早，上投成立最晚，但规模却最大。从配置理念上来说，拱卒定投更倾向上投的这一支基金，由于是布局发达市场上市REITs，就意味着他与A股市场的相关性会更低，更能发挥其资产配置中分散风险的作用。另一方面，也是针对投资者的小便利，这只基金除了提供人民币份额以外，还提供了美元份额，为持有美元的投资人提供了新的投资理财选择。结论1.细心的朋友可能会发现，本文中并未提及针对REITs的指数估值方法，这是因为REITs的估值相对复杂，不同的投资产业和指数形成都还没有一定之规。2.REITs因为其与A股市场的低相关性，所以将会是资产配置非常好的手段！3.REITs的高分红非常适合作为养老现金流来源的好手段

进入白银时代，房地产金融化的趋势愈发凸显，地产资产证券化应运而生。以REITs为代表的资产证券化模式成为地产金融创新的主流之一。对于开发商来说，这不仅是一种融资渠道，让企业做强做大，也是化解目前商业地产高库存的催化剂。而且，与几年前金融机构主动发行地产金融创新产品相比，目前开发商主动的金融创新占据了主流。开发商争相走上轻资产之路，通过地产资产证券化来优化资本结构，降低资金成本，并且盘活存量。从宏观层面看，通过吸引成熟机构资金流入商业地产行业，改变商业地产业主要依靠银行贷款和传统债市融资的现状，有利于去库存、去杠杆、降成本，有助于化解房地产金融风险，推动房地产供给侧结构性改革。类REITs节奏加快2017新年伊始，华远地产联手恒泰证券股份有限公司（简称“恒泰证券”），在机构间私募产品报价与服务系统成功发行规模为7.36亿元的类REITs（房地产信托投资基金）资产支持证券（恒泰弘泽-华远盈都商业资产支持专项计划）。作为首都国企探索REITs之路的先行者，华远地产本次发行的类REITS产品通过资产支持专项计划和契约型私募基金两层交易结构的设立，实现了华远盈都资产股权的转让。而且，华远有关负责人表示，此举是为了挖掘公司沉淀资产的市场价值，通过打通商业地产从开发建设到管理运营，再到资产证券化的全产业链，推动企业由“重资产”向“轻资产”过渡。在深圳地产市场，也有了第一个资产证券化的商业项目。2月9日，益田金融宣布，深圳益田假日广场资产支持专项计划（ABS）成立。该资产支持专项计划由信达证券代理，由信达证券担当管理人和销售机构，由建设银行担任托管人。标的物深圳益田假日广场总估值为84.15亿元，发行的优先A级资产支持证券的目标规模25亿元，优先B级资产支持证券规模为25.36亿元，次级资产支持证券的目标发行规模为2.65亿元，总规模达到53亿元。除了华远、益田，万科、万达、碧桂园等大型房企在地产金融上也早有尝试。2015年6月，万科联手鹏华基金发起国内首只公募REITs。同月，万达金融联手快钱公司公布一款众筹理财产品“稳赚1号”，这是一款类REITs产品，以万达广场作为基础资产，募集资金全部投资于只租不售的万达城市商业广场项目。进入2016年，房企资产证券化速度加快。雅居乐物业服务债权资产支持专项计划、Amare-绿地酒店业房地产投资信托、博时资本-世茂酒店资产证券化项目等均在试水。其中，碧桂园去年发行了三次购房尾款资产支持证券，开创了首单以客户自付合同收款权为支持的资产支持证券，在国内房地产行业产生较大影响。房企主动金融创新相比于一些发达国家资产证券化的成熟，中国的资产证券化仍然处于初级阶段。尽管在2006年，证监会与深交所已经启动国内交易所REITs产品的工作，但截至目前REITs在中国还未真正落地，政策方面仍有诸多限制。2016年，我国一线及热点二线城市房地产市场过热，多地纷纷出台房地产调控新规，房地产市场和金融风险防范加深。在此背景下，房企融资渠道收紧。同时，进入白银时代的房地产行业，转型和多元化发展成为企业的重要关注点，各大房企主动积极推进与金融机构的合作，加大实业与资本结合规模和创新融资力度。地产商除了通过参股或并购银行、保险机构进行金融布局，也逐步向互联网金融、信托、证券和股权投资基金等不断渗透。而作为一种地产金融的创新，地产资产证券化备受关注。中国指数研究院新发布的《2016年中国房地产金融发展趋势报告》分析，当前我国房地产证券化形成了以国内酒店和写字楼为主的准REITs产品。随着政策支持和房地产资产证券化的推进，其投资范围在日益扩展，覆盖了多种物业类型，如住宅、商业中心、写字楼、零售中心、工业物业等涉及收益权和债权等基础资产为支持的专项计划。万得数据显示，截至去年6月，与房地产直接相关的资产证券化产品已有471亿元，品种涵盖私募REITs、准REITs、资金收益权证券化、物业费证券化、购房尾款证券化等。中国指数研究院指出，以REITs为代表的金融创新融资方式未来具有较大发展空间。真正意义上的REITs也有望在国内落地。在2月22日的中国REITs联盟上海研讨会上，中国REITs联盟秘书长王刚表示，今年或将成为REITs元年。REITs相关政策已加速制定，有望今年出台。

百科名片房地产信托投资基金(REITs)是当地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。目录海外REITs带给中国投资者的机会REITs作为一种基金，具有风险分散化和管理专业化的优势。通过对不同地区和不同类型的房地产项目及业务的组合，REITs在保持一定收益水平的同时，有效降低投资风险。此外，REITs通常聘请房地产专业人士进行投资及经营管理，制定最佳策略，有效保障了基金的获益能力。我国REITs发展现状。1.房地产信托产品尚不是国际意义上的REITs。我国第一个比较接近国际标准的房地产投资信托产品，为2002年7月28日由上海国际信托投资公司推出的新上海国际大厦项目资金信托，10天内2.3亿元额度全部售出，反应空前热烈。然而，目前市场上的房地产信托产品主要集中在市政建设项目、危改小区项目等基础建设项目上，纯房地产项目的信托产品很少。2004年全国约有31家信托投资公司共计发行约83个房地产信托产品，募集金额约122亿元，而平均募集资金仅为1.47亿元。金融体系不完善，资本市场发育不健全以及相应法律法规尚待建立，使得我国的房地产信托产品与REITs存在显著差异，运营模式较单一，规模较小，利率缺少弹性，期限较短，流动性较差。国内目前有57家信托基金，其中约20家投资于房地产，或采取借贷形式，或直接参与投资开发。但这些都不是通常所说的符合国际定义的房地产投资信托基金，在派息比例、免税政策上都没有明确清晰的定义，都只是房地产投资信托基金的一种最初级的阶段。2.我国房地产业融资过度依赖银行贷款。投资领域，用于房地产开发的银行信贷逐年上升，根据中国人民银行统计，1997年以来，房地产开发资金来源中银行贷款的比重高达55%以上。房地产开发资金的三大来源分别为房屋销售“定金和预收款”、开发企业自筹资金以及银行贷款，分别占全部资金来源的43%、30%和18%。但实际上，考虑到房地产自筹资金主要来源于房屋销售收入，按首付30%计算，自筹资金中有70%来自购房者的银行按揭贷款；此外，“定金和预收款”中也有30%的资金来自银行贷款。3.REITs在国内已具备较为巨大的市场需求。央行采取的限制各商业银行发放用于购买房地产的贷款数量等系列举措，旨在降低日益增加的房地产贷款风险。然而就房地产投资的资金渠道来讲，如果仅单纯地“节流”而不注意“开源”的话，则不利于房地产市场的持续健康发展。因此，无论是从维护经济稳定的宏观政策角度出发，还是从解决房地产开发商资金来源的微观企业角度出发，房地产投资信托基金在中国已具备较为巨大的市场需求环境。4.我国急需完善REITs相关立法。目前国内有信托法、信托投资公司管理办法、信托公司基金信托管理暂行办法等相关条例。但是这些严格来讲都只是基础，还没有一个真正房地产投资信托基金法出现，对基金的资产结构、资产运用、收入来源、利润分配和税收政策等加以明确界定和严格限制，致使国内的房地产投资基金大多处于较为散乱的发展阶段，缺乏统一的标准和经营守则。目前最主要的工作是加速房地产投资信托基金的立法，促使目前投资于房地产的信托基金和专业房地产基金转变为比较标准的房地产信托投资基金。[1]编辑本段海外REITs带给中国投资者的机会由于国内房地产政策收紧，现在投资者面临很大的困难，如何投资房地产有很多投资者把目光转向海外，前两年一些网站也组织了一些去美国、欧洲澳大利亚看房的活动，有很多有能力的投资者已经去海外进行置业，但作为普通投资者去海外置业有很大的困难，另外很重要一点是国外物业的税务成本比较高，流动性比较大，风险比较集中，我们觉得目前的情况下，通过PE的渠道投资海外房地产，使投资用比较少的资金获得稳定的资金收益和潜在的增值。　REITS就是资产证券化的方式，可以享受一些优惠政策，需要存在一些义务，最大的好处就在于企业本身面。美国REITS的条件，首先公司必须进行房地产业务75%以上投资房地产，跟一些信托不太一样。决定了他经营模式主要还是在经营租赁性房地产而非开发项目上，REITS的股份，由于是一种公募的结构，股份必须被广泛持有，前五位的持有者不能超过50%的股份，这是美国非常流行的的模式，REITS的下属，物业的所有人可以把物业贡献出来，是LP的权益，把这个权益置换成股份。另外他也可以间接享受到REITS地下所有物业收益情况。REITS的法规历程，中国现在发展REITS的过程非常艰苦，看一下美国的历程有很艰苦，美国REITS第一家是艾森豪威尔总统创建的，在这个过程中间涉及到无数的法律税法的修改，1965年有第一家REITS上市，2000年有投资REITS的ETF成立，目前为止REITS成立51年。它的几个特点，第一，资产质量非常高。第二付息率高，它的历史平均达到5%到8%，他为投资者提供除了债权以外的收益来源，它历史的股息的付息情况，它价格变动是随着市场的变动的，它的年化总收益达到5%，他的固定收益得到体现，另外他的总收益非常可观的，从历史上来看，在过去3年5年，跟他上证宗旨相比没有超过，在这个区间内没有打败，但是从年化标准比国内证券是要低的。它跟其他各类指数的相关性还是比较低的，比如跟上证宗指的投资风险还是有贡献的，美国REITS也促使这个行业内部进行了一些改革，导致研究透明度非常高，由于是上市企业，一方面要进行定期披露，另外他们制订了自己的行业准则，包括运营先进额的概念，更好的反映现金流的情况，另外他的资产相当的公开透明。在公募市场上投资REITS的产品不断出现，美国最大的ETF由先锋公司成立，公募基金有这样的企业，由于时间关系简单讲一下目前房地产交易的情况，住宅性房地产不同的是，反弹的幅度非常大。现在我们从谷底过来已经两年半时间，历史经验看，时间上来讲我们处于复苏的中期，另外从房地产复苏的周期讲，目前我们处的阶段是房地产企业通过了资产负债的情况得到了好转，现在进入的是第二个阶段行业内的大规模的整合阶段，最近REITS之间活动非常频繁。第三个阶段就是美国整体经济的复苏阶段，长期刺激经济需求。 杭州 第三方理财 兰迪投资回答，求采纳。

1、公募reits分为网上和网下发售，网下投资者要求是专业的机构投资者，其实就类似于网下打新，这部分都是专业机构投资者参与。2、通过场外直销及代销机构认购，也可通过券商走场内认购的渠道。投资者参与基础设施基金场内认购的，应持有场内证券账户;投资者参与基础设施基金场外认购的，应持有场外基金账户。3、通过交易股票的证券账户进行购买，要先到券商进行开户，由于公募reits分别在上交所和深交所上市，因此需要有两个交易所的账户，一般来说，在券商开户时都会同时开通。简单来说，reits通过募集众多投资者的资金，用于投资不动产资产来获得收益。与股票和债券相比，reits具有相对中等风险、中等收益的特征。reits的收益主要来源于底层资产贡献的现金流，同时也分享底层资产的增值收益，其兼有股性和债性的特征。长期来看，REITs产品可作为投资组合中重要的资产配置之一。REITs基金有什么优势？1、投资门槛低。众所周知，以目前的房价而言，如果直接投资房地产所需费用一般较高，尤其在大城市，一套两室一厅动辄几百万甚至上千万，对普通投资者而言并非易事。而如果购买REITs，几百或几千元就能实现，降低了投资门槛，防止因为资金不足而错失投资机会。2、分散投资风险。公募REITs与股票、债券等大类资产表现关联度低，是传统投资工具的差异化补充，帮助投资者实现资产配置的多元化，分散不同资产间的风险。同时，不同地区市场的REITs产品表现关联度也较低，亦可分散区域间风险，投资者可以根据自身偏好，通过购买不同REITs产品投资到不同地区的房地产项目，避免锁定在一处房产的情况，也实现了投资多元化配置。3、分红比例高。REITs有强制分红制度，根据监管要求，在符合分配条件的情况下公募REITs的分配每年不得少于1次，基础设施基金年度可供分配金额的90%以上分配给投资者。这和债券的利息差不多，但高于债券。4、流动性好。投资REITs不同于直接投资实物房地产，房地产可视为非流动性资产，投资周期长，买卖交易需要办理一系列手续，如果涉及房贷，可能长达数月，很难立刻成交。而通过投资REITs，投资者能将REITs像股票、基金、ETF一样在证券市场中卖出，提高了资产组合的流动性，降低投资风险。

截至目前美国绝大部分的州都仿佛“按下了暂停键”，经济局势不容乐观。危机时刻，凸显价值，与疫情和股市关联性较低的房地产信托基金（以下简称REITs）受到了投资人们的青睐。根据券商CharlesSchwab的统计显示，1981年至今全球共发生13次大型疫情，疫情发生后1个月、3个月、6个月，全球股市（以MSCI世界指数为例）的平均涨幅分别为0.44%、3.08%及8.50%。由过去经验来看，突发性的利淡，像是病毒疫情，对经济及股市造成之影响均属短暂。由于新冠肺炎病例持续增加，未来数个月全球经济增长恐将因疫情而减慢，而全球REITs预估获利成长性仍佳，今年可望维持5%左右的盈利成长。REITs特殊的封闭性与独立性让其免受或尽可能地少受到外界因素的影响。正如这次突发的疫情，REITs与股票、证券形成了鲜明对比。REITs不和股市直接挂钩，而且美国REIT只针对本土市场，独树一帜，自成体系。将REITs纳入资产配置中，充分达到分散投资组合风险的效果。不过话说回来，有一个事实是不可否认的，那就是旅游和休闲观光相关的REITs遭遇了打击。受航班停飞及暂停旅游或商务活动的影响，酒店、赌场等行业受到负面冲击。然而REITs是“把鸡蛋放在不同篮子里”的典范，REITs拥有一个无与伦比的优点，就是可涵盖不同类别的房地产项目，不会因单个项目的局限而受限制。REITs的资产是分散化了的房地产资产组合，流动性强。与传统的房地产开发只能投资于固定单个项目相比，REITs通过多元化投资组合，选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务，有效地降低了投资风险，也取得了较高的投资回报。根据美林美银证券的统计，其研究涵盖的美国REITs相关公司中，已有44家企业公布去年第四季财报，其中第四季获利有84%企业高于或符合市场预期(43%企业高于市场预期，41%符合市场预期)，仅16%不如市场预期，而针对2020年盈利展望，目前有提供的10家企业中，30%上调盈利预估，70%维持盈利预估。

我国的房地产信托是在2002年7月信托业重新开展后逐渐发展起来的。此前，信托业经过多次大规模调整一直处于业务匮乏的困境。而此时房地产市场呈现旺盛的发展势头，处于资金密集型行业的房地产开发企业大部分自有资金都较少，资金短缺是一个长期状态。而信托制度灵活性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能，可以财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式进行金融创新，使其成为最佳融资方式之一。两者结合，取得了双赢的结果。一方面，信托业借势发展壮大，分享房地产业较高的行业利润；另一方面，房企通过房地产信托计划的融资可以降低房地产开发公司整体融资成本，并且募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整。自2002年开始的十四年间，房地产信托共经历了2003年和2008年两次黄金发展期。据统计，2003年全年约有70亿资金通过信托方式进入房地产领域，房地产信托产品也正式走入投资者视线，并进入了平稳发展阶段。因为，2003年6月，中国人民银行出台了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（央行121号文件），对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等多个方面提高了信贷门槛。比如：1、对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。2、商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。3、对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地的评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。4、对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的。首付款比例执行20%的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例。5、借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年。这些措施使得房地产企业从银行贷款的难度大大提高。不得不转向信托公司融资。由此房地产信托迎来第一个黄金发展期。而自2007年3月央行首次加息，到12月央行连续加息六次，同时银监会出台了九条新规，严禁银行业金融机构向项目资本金比例达不到35%（不含经济适用房）等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款，地产企业又陷入融资困境。房地产信托产品再次迎来发行高峰。此后，伴随着房价的一路飙涨，房地产市场火热的房地产信托一路升温。房地产业是一个特殊的行业，与其他行业相比具有高收益、高风险的明显特征，它对经济发展的带动力很强，是关系国计民生、拉动经济增长、改善居民生活条件的重要支柱产业。同时它又是一个资本密集性的产业，其发展与金融业的支持密不可分，两个行业互相影响、互为依托。同时，房地产行业还是国家宏观调控的重点领域，对其又爱又恨，可谓成也萧何败也萧何，这也注定了房地产行业周期波动较为明显。所以现在信托公司业务方向主要有几大块：一、机会性抓取一线城市住宅地产项目，特别是中小开发商因资本实力不济退出市场带来的机会。二、结合资产证券化业务，适当介入一线城市和重点二线城市办公楼项目。办公楼市场与住宅市场发展规律不完全相同，而且具有基础资产确定、现金流稳定和可测量等特点，是资产证券化的重要基础资产。三、参与设立房地产并购基金。目前中国房地产业整体景气度下行，结构性库存高企，行业内普遍存在高杠杆问题，加之竞争加剧，优胜劣汰、行业整合和集中度提升将成为趋势，未来数年行业内蕴含大量并购机会。一方面信托公司可考虑与一线开发商、保险公司等合作设立机会性并购基金，在提供标的项目和并购融资方面发挥作用。另外也可与保险公司、国内外领先地产基金等长期资本合作，成立跨周期并购基金。四、关注一线城市、重点二线城市中心老旧建筑改造项目。在成熟市场，通过整体收购、改造升级城市中心老旧建筑，并通过租赁、出售或者其他资本化运作方式实现获利退出是成熟的地产操作模式。目前中国的一二线城市也积存了大量的老旧建筑，如何盘活这块存量，考验着资产管理机构的专业、整体运营及资本运作能力。目前不少外资基金和一些国内资本已经开始进入该领域。五、战略性关注旅游地产、养老地产等体现消费升级和大健康领域的业务机会。房地产信托具有非常市场化的定价模式，对于项目风险、市场流动性等诸多因素都能够反映其中，不过总体看，由于信托承接的房地产项目相对银行风险稍大，因而整体融资成本比较高，投资者所获得的收益率也高，信托公司所获得的报酬在2-3%，以及其他费用，整体融资成本相比于其他类型信托也是要稍微高一些，具体定价根据融资方信用水平而有所不同。房地产信托运作的几大模式1、房地产债权信托房地产债权信托房地产债权信托主要是指房地产贷款信托，是将信托资金用于向房地产开发企业发放贷款的一类信托业务。根据监管部门要求，向房企发放贷款信托需要满足“四、三、二”条件：四证：国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证三成：自有资本金投资比例达到30%二级：具有房地产开发二级资质房地产债权信托主要关注点是信托到期本息回收问题，因而需要关注融资方偿债能力、融资项目可行性、抵质押物价值充足以及变现性等方面，通常设置抵质押、资金账户监管、股东或者实际控制人连带担保责任、本金分期归集计划等风险控制措施。（市面上绝大多数房地产信托属于此类型，信托公司直接以贷款的形式借给房地产企业）房地产债权信托具有简单、易于操作的特点，同时也是与现行法律衔接最好、最常用的信托资金运用方式。不过，房地产债权信托对于放款条件要求较高，部分未达到要求的融资需求，无法满足，而且该类信托业务模式将提升房企财务杠杆，将压缩其后续融资空间。2、房地产股权信托房地产股权信托房地产股权信托主要是指信托资金用于获得房地产企业股权从而为其提供开发建设资金的一类信托业务。股权获得方式：受让原有股东股份增资出资新设项目公司与债权信托相比，房地产股权信托并没有那么严格的合规要求，因而可以满足房地产企业拿地、四证不全时期的融资需求，股权融资也有利于美化房企财务报表，部分情况是作为过桥资金，待四证齐全后向银行申请开发贷，实现信托资金的退出。很多房地产股权信托是附有回购协议的，实际上是假股真债;还存在部分股权投资信托仅以少部分资金获得房企股权，其余大部分资金以股东借款名义用于房地产项目开发建设，这实际上既降低了股权投资收益的不确定，也有效绕靠看房地产贷款信托的监管要求。房地产股权信托重点关注最终能否到期退出，对于负有回购协议的，这就需要关注回购人是否能够履行回购义务。同时，由于参股房企，信托公司也需要履行股东权利义务，参与重大事项决策，这有利于维护自身利益。从房地产股权信托风险控制手段，第一一般采用采用结构化设计，通过次级受益权部分提升优先级投资人的投资安全性;除已拥有股份的剩余股份提供质押，从而全面掌控房企公司运作;全面参与重大事项决策，掌握财务、公章等各类印章和网银密钥，部分情况下还将聘请外部公司监督融资项目建设;融资项目抵押等;违约时的资产处置权利等3、房地产财产权信托房地产财产权信托是指以房企所有拥有的各类财产权或者以个人拥有的房地产作为信托财产而开展的一类信托业务。(一)房企作为委托人的财产权信托以房企所有拥有的各类财产权为财产权而设立的信托本质上仍是满足房企项目建设的投融资需求，但是此处房企为委托人，财产权小份额切分，转让给合格投资者，从而获得开发资金。不过，目前市场的大部分财产权还是会附有回购协议，从而实现投资者的固定收益，是信托融资的一种交易结构形式变通，或者对现有监管政策的规避。受托信托财产可以是特定资产收益权，诸如土地使用权收益权、在建项目收益权、股权收益权等特定资产收益权以及债权。虽然特定资产收益权信托已开展多年，但是特定资产收益权在我国现行法律制度下还存在一定争议，该类信托还有待于接受司法审判的检验。目前房地产财产信托本质还是一种融资工具，而不是来自基础资产的收益，因而其重点还是要看回购义务人的履约能力，主要是偿债能力和偿债意愿，其风险控制措施、交易结构基本与房地产债权信托和房地产股权信托相类似。(二)个人作为委托人的房地产财产权信托个人将其所拥有的房产等财产作为信托财产而设立信托，是以财产管理以及财产传承为主要目的的信托模式。这主要是借助信托公司的专业性，实现房产的保值增值，以及实现财富的有序传承。此类房地产信托可以进一步划分为房地产开发信托、房地产管理信托以及房地产处置信托。房地产开发信托主要是委托人将所拥有的土地作为信托财产，由信托公司负责聘任建筑公司、房地产开发过程中的融资等事项，待房地产建设成功后，或者通过出租实现向受益人分配收益，或者将成品房向受益人分配，不过该类业务还主要适用于土地产权私有的欧美等国家。房地产管理信托主要是指信托公司按照委托人意愿或者受益人利益最大化，通过有效管理以房地产作为信托财产的方式，所进行的一类业务。此类信托在美国、日本、我国台湾都较为普遍，在日本个人可设立不动产信托，由受托人实现信托财产的管理、租赁等，从而实现房产的保值增值。而在欧美，设立基于房产的信托则可以保障其在死后有序传承给继承人，同时由避免继承人直接获得房产后变卖。房地产处置信托主要是指委托人将房产受托给信托公司，尤其帮助通过出售等方式，处置房产，最终将获得现金分配受益人的一类信托业务。我国尚未开展此类业务，一方面是由于现行信托法律制度不健全，包括信托财产登记、信托税收等诸多障碍存在，另一方面是信托公司在房地产经营管理方面专业性不高，市场需求不高。但是，从未来发展看，此类业务还是具有一定市场空间的。4、房地产资产证券化信托资产证券化既包括各类金融债权，也包括各类不动产，房地产资产证券化也就是通常所说的房地产投资基金信托，就是不动产资产证券化的重要一类，是指投资人将资金以类债券的投资形式，投入在由专业机构管理和全程担保的不动产里，通过专业机构的管理获得稳定的高效的回报。REITs主要的目的是通过分红的形式和投资者分享可预测的、稳定的房地产投资回报。REITs从上世纪六十年代初开始在美国兴起，至今欧美及亚洲的较发达国家和地区均设立了REITs。在美国约有300个REITs，其总资产超过3000亿美元，近2/3在国家级的股票交易所上市。目前已有近40个国家成功推出了房地产投资信托基金。不同于一般的信托产品，REITs具有鲜明的特征。它投资期限长，以成熟的商业物业为主，资金来源多是公募形式，对投资对象(限制开发项目)有限制，甚至地域有限制，属于一种大众投资工具，监管严格。每份REITs基金单位都代表对某个物业一定比例的所有权，有固定资产作后盾，因而也较容易用于质押或担保融资，收购物业需要具备独立法人资格。同时，REITS也受到较为严格的监管，根据美国、法国等主要国家的监管要求，REITS发行前需要经过监管审批或者报备，一般采用信托制或者公司制实现破产隔离，大部分无最低注册资本要求，75%左右的资金要投资于具有稳定收益的房产，每年需要分配大约近90%的收益，一般仅对投资者所获得的红利征税，从而避免双重征税。（目前在国内已经重启，并且试点）5、基金化房地产信托基金化房地产信托目前市场上还有采取多种资金运用方式的，即房地产基金信托，从而提升信托资金运用效率。基金化房地产信托主要专注于房地产行业投资，通过运用股权、债权、物业持有、不良房地产项目重组等资金运用形式，同时对多个房地产项目进行组合管理的一种信托运作形式，信托公司可以与专业房地产私募基金机构合作，也可以与大型房地产开发企业合作，从而实现强强联合，发挥各自优势，实现全周期下，房地产项目全方位运作。信托公司接受的委托资金，采用股权、债权、物业持有等多种运作方，投向多个房地产项目。这种模式采用组合投资的方式，有利于分散风险，挑选最为合适的房地产项目，从而实现受益人利益最大化，也有利于提高信托公司报酬水平。当然，此类运作方式对于信托公司专业性和房地产运作能力要求更高，因而信托公司会与其他专业机构合作。下面金融狗说一下在项目上应该重点关注哪些东西？判断房地产信托产品风险的几大关键指标如下：是否具备足额的抵押物（一般抵押物评估价值为信托融资额度的2倍以上），且抵押物处置时具备较高的流动性（一般刚性需求为主的住宅更加容易处置）；2.项目的区域位置是否拥有较强的市场需求（目前来看，一二线城市的住宅项目需求仍然较为旺盛（深圳新盘秒杀的情景是很难想象到的），三四线城市的项目最好是位于区域核心地段）；3.开发商的实力与背景如何（衡量房地产开发商实力的一个重要指标是销售量排名，去化率，对于其过往业绩也可以进行考察做一个纵向对比）；4.实际控制人的人品如何（投资者可以重点关注实际控制人的发家历程，以及是否有过不良信用记录以及负面新闻报道）。扩展阅读：【保险】怎么买，哪个好，手把手教你避开保险的这些"坑"

您好，国内的reits，目前都是ZF做主导，目前上市的reits都是高速公路、产业园、仓储等，主要是投资的标的不太一样。但是都是将一些资产证券化的方式，也都是以基金的形式来运作的，所以主要差别是投资的标的不一样而已。公募REITs与普通公募基金又有什么样的区别呢？用一句话来总结，就是公募REITs也是公募基金的一种，只不过，在投资标的、发行定价以及市场波动等方面，与其他的公募基金产品有一些不一样。具体来讲，1、投资标的不一样，公募REITs是限定主要投资于不动产的基金。上文也说到了，本次试点的基础设施，主要包括仓储物流、收费公路和机场、港口等交通设施，水电气热等市政设施，还有污染治理、信息网络、产业园区等其他基础设施，不包括的是住宅和商业地产。简单而言，公墓REITs可以让投资者们用较少的资金来参与到大型的基础项目当中，从而分享项目的基础收益和资产升值。而其他公募基金的投资范围，主要是股票和债券、衍生品等等，主要投资于二级市场。2、管理人职责不一样。公募REITs要求管理人参与基础设施项目运营管理，管理人员代替投资者对基础设施项目进行一个监督和管理，从而让项目较好的运营起来，以保障收益得到一个整体的实现。而普通的公募基金则更着重于二级市场的一个整体交易，获取交易收益。3、发行定价不一样。公募REITs像股票一样，通过网下询价的方式确定认购价格，绝大部分普通的公募基金的认购价等于面值一元。希望对您的投资有所帮助！

如今金融机构进一步缩紧房地产业类银行信贷，例如前不久被爆的广州恒大，便是事例。针对高杠杆的房地产业而言，这就是噩梦，再加上房产泡沫越来越大，急缺有些人来接盘侠，参照英国，就拥有公募基金REITs，他就是指房地产融资基金投资，简言之，便是房地产业资产证券化，再白一点，便是把中小型投资人的钱，集中化起来，盖房子，随后收房租，房租便是投资人的盈利，按时分红。技术性上，上证综指月K线，9月份收了一根光头阴线，看起来恐怖，但交易量仍未变大，反倒显著变小，表明并没有资产上位逃跑，10月份增长未来可期。创业板股票月K线，历经持续14个月的增长后，初次发生高位放量假阳线，预兆着今年初股票抄底入场的那一拨资产，早已逐渐盈利兑付，基本有见顶的意思，周线等级的见顶，或是要留意风险性的。这儿除非是能发生一根阳包阴的量，不然周线见顶概率较高。实际操作上，要逐渐留意逢高减持创业板股票，关心电脑主板大盘蓝筹股机遇。总的来说，不管周线等级怎样诠释，假如日均线开好局是大概率事件，终究度假旅游受欢迎、影片受欢迎、高速拥堵，无一没有告知大家一个客观事实，我国经济复苏了，四季度GDP再次提高是大概率事件；再加上以前大家做的计算，十一国庆后首周上星期的概率90%；外场国庆期间总体偏暖，没理由不到一个开好局。股指期货合约剖析：从股指的数据信息看来，三大股指合同的什么是空头主力军节日期间最后一个股票交易时间，加减持互现，在其中中证500500股票指数，减持力度较大 ，因而，节日期间当日上涨幅度最好时的板块，可能是中证500500股票指数成份股。股票大盘方向标：当日数据库系统标值1.73，上一股票交易时间数据库系统标值（0.65），相对性上一个股票交易时间，数据库系统标值大幅升高，再次在风险性标值3下边运作，现阶段股票大盘方向标处在什么是空头发展趋势，轻仓犹豫为主导。晓宁数据库系统：该实体模型为我原创，关键服务宗旨是在方向上，分辨股票大盘发展趋势转变，从2017年初迄今，大部分每一次大盘行情转势往下，都能非常好地预测分析出去，每一次见底回暖，大盘行情再度往上情况下，也可以非常好的具有预测分析功效。下表为2017年迄今，发信号后，A股行情。截至现阶段，预测分析股票大盘通过率70%。友情提醒：没人可以一直精确地预测分析大盘行情，所有人的见解都仅仅一个参照，实际操作的事，还得自身看着办。市净率：上证综指：15.94深证成指：39.91中小板指：64.16创业板指数：163依据国际性上，历史记录看来，每一次销售市场市净率跌至20下列，便是销售市场最好的股票投资机遇，从现阶段数据信息看来，上证综合指数是最具备股票投资机遇的指数值。之上只是本人股票经验共享，项目投资内容仅作参考，不当作项目投资交易根据，由此金融风险自傲，投资可靠吗，进入市场须慎重。

相信只要做过基金投资的，对基金都会有一定的了解，大家都知道我们常见的证券基金主要投资的就是股票、债券等，而关于REITs基金了解的人却不多，下面我们一起来学习一下。01什么是REITs基金？RETIs基金的全称是Real Estate Investment Trust，翻译过来就是不动产信托投资基金或房地产信托投资基金。从中文名字我们可以得知，REITs基金的主要投资方向就是不动产/房产，不过因为我国“房住不炒”的大背景，我国发行的REITs基金主要的投资方向也就成了基础设施领域。根据上海证券交易所的官方网站可以得知，REITs投向的基础设施领域主要包括三个方面：①交通设施：仓促物流、收费公路、机场港口等；②市政设施：水、电、气、热等；③其他基础设施：污染治理、信息网络、产业园区等。不过我们需要知道的是，REITs基金是投资于经过资产证券化（如：ABS）后的不动产来间接持有资产份额，而不是直接购买不动产产权来获得资产。02REITs基金的优点对于我们大多数普通投资者来说，REITs基金主要有三个方面的优点：①投资门槛低说REITs基金的门槛低并不是和其他的证券基金进行比较，而是与其他的不动产投资进行比较。要知道想要直接投资不动产动辄需要几十上百万的投入，这个金额对于大多数人来说是比较难拿出来的，但是REITs基金则不然，例如2021年上交所上市的5只REITs基金最低认购金额仅为1000元，实际上配售过后投入的金额更低，也就是说通过REITs基金，即使投资者资金量不大也能参与不动产的投资。②分红比例高关于分红比例这一块并不存在什么争议，REITs基金的架构特点之一就是分红比例，按照规定公募REITs基金是被强制要求进行分红的，并且收益的分配比例不低于基础设施项目年度可供分配资金的90%，也就是说至少有90%的收益需要分配给投资者。③构建合理的投资组合一些相对成熟的投资者都喜欢构建投资组合，用于分散投资风险，但市面上大多数证券基金的投向都是股市或者债市，相关性相对来说还是比较高的，碰上市场情绪不好的日子也可能出现大幅度亏损的情况。而REITs基金投资于不动产项目，通过搭配REITs基金构建合理的投资组合，可以降低组合的相关性，从而达到分散风险的目的。03投资REITs基金的注意事项前文已经提到了投资REITs基金的优势，不过在投资的过程中同样也有两点需要注意的事项。①注意风险我们在投资证券基金的时候都知道是随着股票价格的波动，基金净值也会有变化，可能出现亏损的风险，而REITs基金虽然不是投资股票，但是也存在一些风险，例如：经营风险，项目在运营中出现运营不善，租约集中到期等；管理风险，基金管理人的能力有限，做出错误的判断等；市场风险，经济下行、竞品供过于求等……作为投资者，这些风险的存在我们不可避免，但是在挑选REITs基金的时候就可以先做好功课，选择更加优秀的基金公司或基金管理团队的REITs进行投资。②资金的流动性REITs基金是封闭式运作的，也就是没有到期之前是无法直接赎回的，从这个角度来说流动性相对来说是比较弱的；不过REITs基金可以在二级市场上进行交易，但是需要知道在二级市场上价格的波动可能是比较大的，且交易的价格可能并不等于其净值，需要折价才能出手。REITs属于中长期投资，在投资时最好使用短期内不会用到的闲散资金进行投资。综上：REITs基金指的就是不动产信托投资基金，我国发行的REITs基金主要是投向于基础设施建设领域。

想要开通REITs账户，首先我们需要有股票账户。1、 想要开通REITs账户，首先我们需要有股票账户，股市开户可以分为线上开户和线下开户两种。（1） 线下开户只需要用户携带好个人身份证、银行卡以及可以正在使用的手机前往证券公司营业网点办理开户即可。（2） 线上开户需要下载一个证券公司的官方APP，按照提示进行验证申请。2、 开通股票账户后，进入APP，点击【我的】-【业务办理】，因为每个APP的页面都不太一样，所以具体操作方法会有一点差别，但是总体流程是一样的。3、 在业务办理页面，点击【基础设施基金权限开通】就可以申请开通了。4、这个申请通道还有可能出现在【股票协议签署】等栏目下，例如在平安证券中，需要点击在业务页面下的【公募基础设施基金风险揭示书】。5、开通REITs账户之后，会有短信通知我们申请成功。操作环境 证券APP 苹果7P IOS14拓展资料房地产投资信托基金（REITs）概况一、简介房地产投资信托基金（REITs）最早的定义为“有多个受托人作为管理者，并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”。由此将REITs明确界定为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。是拥有并运营创收性物业的公司、信托或合营企业。REITs底层资产不涉及居民住宅，拥有的资产类型可以包括办公楼、零售物业、公寓、仓库、医院、甚至林场。REITs可以在大型交易所公开交易流通。作为集合投资计划，REITs的资产由专业人士管理，创造的收入主要来源于租金，并定期向信托单位持有人分配，从而成为长期投资者稳定的创收工具。作为信托单位持有人，投资者共享拥有物业资产组合的利益，并分担风险。REITs为投资者提供多样化的房地产或抵押贷款资产组合，然而，与CMBS（商用不动产抵押贷款证券）、RMBS（住宅用不动产抵押贷款证券）和ABS（资产证券化）不同的是，REITs是对基础物业的股权、而非债务实行证券化。请点击输入图片描述（最多18字）

长租公寓是近几年来我国房地产市场发展的风口行业，有越来越多的企业和资本都投身到这一领域当中，当前我国的长租公寓市场下处于初级阶段，各大企业忙于跑马圈地，而扩大规模需要大量资金的支持，由于长租公寓的务人较为分散，先收租后入住的行业特性使其收款的风险相对较小，因此在满足一定条件的前提下，长租公寓十分适合通过资产证券化的方式进行融资。长租公寓行业的债务人较为分散，且收取押金、先收租后入住等行业特性使得收款风险较小，我国城市化进程带来了巨大人口红利，巨大的市场需求正鼓舞着长租公寓行业成为又一片万亿规模的“蓝海”，而REITs则是能够让长租公寓市场快速扩张的“利器”。在国外发达国家，REITs在租赁领域的运用已有非常成熟的模式，但就国内的情况来看，长租公寓领域的试水也在加速，不过相关的法律法规还未出台，REITs正式落地后对市场的撬动效应备受期待。REITs在本质上来说是ABS的一个分支，也是一个商业地产资产证券化的过程，它将现有的物业上市值根据一定的估值方法，将其分为财产权益的单位，即本基金单位，通常集中在房地产项目能带来收益，如购物中心、写字楼、酒店、公寓等，获得租金收入和物业升值，然后向投资者提供财产固定收入。从组织形式上来看REITs主要分为契约型REITs和公司型REITs。契约型REITs是指投资者通过与受托人订立信托合同投资房地产，以主体(受益人)的身份参加持有人会议，委托受托人行使经营权的REITs形式;而公司型REITs是指发起人设立了旨在投资房地产的股份有限公司。投资者通过购买股票成为公司的股东的REITs形式。在我国大力发展REITs具有非常重要意义。首先盘活存量资产，化解地方债务，激活地方投融资效率;其次是拓展长期资本形成机制，改善金融资本供给效率;最后，推进公共资金和养老保险投资优质基础资产，为全国共享经济发展成果提供一条理想渠道。而发展REITs对于长租公寓市场的意义在于，通过对未来利益权益的抵押，促进了租赁市场的融资，包装了租赁项目的现金流，扩大了社会项目的投资渠道。

我国基础设施REITs试点行业范围进一步扩大。2021年7月，国家发展改革委将基础设施REITs试点范围拓展到保障性租赁住房。基于对各地租赁住房的调研及实践经验，公共租赁住房（公租房）具有起步早、规模大、经营模式成熟的特点，符合基础设施REITs服务实体经济、盘活存量资产的初衷。公租房具备纳入REITs试点基本条件国务院办公厅日前印发的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，在国家层面明确了我国住房保障体系以三种住房为主体，包括公租房、保障性租赁住房和共有产权住房。其中，保障性租赁住房主要面向新市民、青年人等群体。公租房和保障性租赁住房都具有保障属性、都以租赁方式进行供应、互为补充，主要区别在于重点供应对象不同。公租房受市场和经济周期波动影响较小，现金流相对稳定。因此，从民生保障属性、历史发展沿革、经营特征角度，具备纳入REITs资产范围的基本条件。纳入试点具有重要意义将公租房纳入基础设施公募REITs试点具有重要意义。一是响应“房住不炒”的号召，保障“居者有其屋”。通过REITs盘活公租房，满足中低收入住房困难家庭的居住需求，有益于抑制住房投机行为、构建租售并举的长效机制。二是助力存量资产的盘活、改善租赁住房类资产的投融资机制。历经长时间的发展培育，我国沉淀了大量的公租房资产。而公租房的开发建设和运营维护主要由政府部门或国有平台承担，大部分资金来源于财政拨款。高土地成本、高建设成本及不通畅的退出机制难免带来投入高、回收期长、收益率低等局面。纳入REITs试点范围后，能够盘活庞大存量、带动更多权益型资金。同时，能够帮助公租房主体降低资产负债率，实现投融资闭环。三是丰富REITs投资种类，充分体现普惠性。我国基础设施REITs试点从萌芽到逐渐成熟，加之租赁住房类REITs的市场实践，均为公租房REITs的推出奠定了基础。通过REITs向机构及个人投资者持续分享公租房资产收益，能够充分体现普惠性。制度建议与展望一是适当进行补贴，保障民生属性。公租房面对的客群，决定了其租金水平较低，往往相较于同地段市场化租赁住房、保障性租赁住房存在较高的折让比例。因此，在发行REITs后，为继续保有其民生属性，配套适度比例的补贴有益于保障社会公共服务设施的稳定运营，亦为投资人提供持续、稳定的收益。此外，受香港地区REITs经验启发，将配套底商纳入公募REITs底层资产中，有助于提高项目市场化运作效率和现金流水平。此点也符合《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》中关于项目土地用途的规定，即“项目土地用途原则上应为非商业、非住宅用地，租赁住房用地以及为保障项目正常运转而无法分割的办公用房、员工宿舍等少数配套设施用地除外。”二是同一市级财政下的不同公租房资产可纳入同一REITs产品。通过对各地公租房项目的调研走访，笔者发现，当前公租房房源分布较为分散，单个企业、区级政府或区级平台公司持有的公租房项目规模大小不一，不同主体投融资实力差异较大，运营管理及服务水平也参差不齐。为解决上述问题，建议以市为单位、同一市级财政下的公租房资产可根据当地实际情况，将不同原始权益人的资产纳入同一基础设施公募REITs产品，统一进行管理，有助于进行规模化管理、稳定租赁关系、培育符合当地住房租赁市场需求的专业化管理机构和团队、提高管理的透明度与运营效率，从而进一步反哺当地基础设施建设和运营。三是在当前“收支两条线”基础上，完善现金流归集机制。对政府投资建设公共租赁住房取得的租金收入，部分地区按照政府非税收入管理的规定缴入同级国库，实行“收支两条线”管理。而根据监管要求，基础设施REITs项目收益应持续稳定且来源合理分散，直接或穿透后来源于多个现金流提供方。公租房特有的收支模式如何与基础设施REITs要求相匹配？笔者提供了以下思路：借鉴资产证券化业务实践中，证监会对收费权类的收支两条线的相关意见进行安排，以填补目前的空白。即“为社会提供公共产品或公共服务的产品，最终由使用者付费，实行收支两条线管理，专款专用，并约定了明确的费用返还安排”类的资产（公租房），具备进行资产证券化的条件。同时，还应获得地方财政或有关部门按约定划付购买服务款项的承诺或法律文件，明确政府和房源持有主体在运营管理方面的权责利安排，以厘清公租房项目申报REITs的现金流收支路径、管理模式，形成标准化投融资产品。四是加强协同、完善配套机制。公租房REITs涉及链条长、环节复杂，从资产生命周期角度，完善土地供给方式、引导更多的权益型资金支持建设期资产。从REITs发行审批角度，通过联席审批或绿色通道方式，加强住建、国土、发改、财政、国资、税务等各部门的协同。在财税政策方面，建议完善相应配套机制。举例而言，根据现行财税政策，公租房在重组过程中涉及的土地增值税免征条件与房地产开发企业销售房产行为基本一致、无特殊优惠。

（董添）近日，苏州出台相关政策，支持康养产业园区盘活存量资产，依法合规开展不动产投资信托基金（REITs）试点。在此之前，海南、浙江、广东、山东、上海、江西、湖南等10余个省份提出，支持开展保障性租赁住房REITs试点。此外，近期，多个保障性租赁住房REITs试点项目取得重要进展。业内人士表示，在政策支持力度加大的背景下，REITs产品发行节奏预期将加速。多地鼓励开展REITs试点近日，苏州市人民政府官网发布《市政府办公室关于印发苏州市康养产业高质量发展行动计划（2022-2025年）的通知》。《通知》明确，根据国家政策导向，支持康养企业依法合规运用资产证券化等融资方式，形成新增投资和盘活存量的双驱格局。支持康养产业园区盘活存量资产，依法合规开展不动产投资信托基金（REITs）试点，对于成功发行基础设施REITs产品的苏州市原始权益人，比照企业上市进行扶持。《通知》还称，鼓励银行等金融机构针对康养产业特点创新和优化养老金融服务。发挥苏州综合金融服务平台的作用，引导康养产业企业对接平台，鼓励平台上的金融机构结合金融支持政策，为企业解决融资需求。支持各类资本依托REITs试点创新康养产业相关投资品种，探索设立养老产业投资引导基金。在此之前，海南、浙江、广东、山东、上海、江西、湖南等10余个省份提出，支持开展保障性租赁住房REITs试点。具体来看，海南省住房和城乡建设厅等9部门近日联合发布了《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》，明确提出，加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款。在把控风险的前提下，探索在保障性租赁住房领域开展不动产投资信托基金（REITs）试点工作。在此之前，证监会、国家发改委联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，推动保障性租赁住房REITs业务规范有序开展。鼓励将净回收资金用于投向明确、条件成熟、短期内能够形成有效投资的新建项目，促进形成投资良性循环。不断扩大试点规模与范围近期，有关推动开展REITs试点的政策密集出台。8月1日，工信部官网发布《三部委关于印发工业领域碳达峰实施方案的通知》，明确提出，按照市场化法治化原则，构建金融有效支持工业绿色低碳发展机制，加快研究制定转型金融标准，将符合条件的绿色低碳项目纳入支持范围。审慎稳妥推动在绿色工业园区开展基础设施领域不动产投资信托基金试点。7月30日，深交所发布理事会工作报告。报告指出，推动基础设施公募REITs试点平稳落地，促进完善公募REITs规则体系，不断扩大试点规模与范围。6月24日，深交所印发《关于进一步支持企业发展服务实体经济的通知》，提出支持保障性租赁住房、能源、水利等行业企业发行基础设施公募REITs。7月24日，上交所发文称，推进交易所与银行间债券市场基础设施互联互通，扩大基础设施公募REITs规模。为了推动水利基础设施REITs试点工作，水利部印发了《关于推进水利基础设施投资信托基金（REITs）试点工作的指导意见》。水利部称，推进水利基础设施投资信托基金（REITs）、政府和社会资本合作（PPP）等模式，拓宽水利基础设施投融资渠道，为加快构建现代化水利基础设施体系、全面提升国家水安全保障能力提供有力支撑。项目取得进展近期，多个保障性租赁住房REITs试点项目取得重要进展。7月29日，红土创新深圳人才安居REIT、中金厦门安居REIT获证监会注册批复。红土创新深圳人才安居REIT基础资产选取安居百泉阁、安居锦园、保利香槟苑、凤凰公馆4个项目，项目建筑面积合计13.47万平方米，涉及1830套保障性租赁住房。中金厦门安居REIT的底层资产为园博公寓和珩琦公寓，建筑面积合计约19.86万平方米，涉及4665套房源。7月29日，上交所受理中信证券-北京保障房中心租赁住房1号资产支持专项计划，发起人为北京保障房中心有限公司，品种是基础设施公募REITs，专项计划管理人为中信证券股份有限公司，公募REITs名称为华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金。公开资料显示，华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金净回收资金6.77亿元，将主要用于北京市焦化厂剩余地块住房项目的建设，拟建设672套安置房、1869套公共租赁住房，并配建中学、幼儿园和公交场站等公共服务配套设施。ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然接受中国证券报记者采访时指出，除了保障性租赁住房之外，REITs还会在其他基础设施领域，如产业园、数据中心发力，特别是产业园公募REITs，将对产业与城市可持续发展形成助力。

证监会、发改委日前联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(简称《通知》)，证监会还就《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》(简称《指引》)公开征求意见，开启公募REITs的“破冰”之旅。此次改革是落实“六保”宏观调控的现实需求，更是深化金融供给侧改革的重要举措。一方面，立足当前，盘活存量基础设施资产，可帮助地方政府实现再融资，促进基础设施产业升级和新基建更快更好投资；另一方面，放眼长远，此举为基础资产投资人提供全新退出渠道，形成新的社会融资方式，增强金融服务实体经济能力。REITs试点开启基础资产“IPO”国内围绕不动产的资产证券化实践正在不断成熟。基础设施类REITs试点相对于市场上已有的类似产品有重大突破，其实质是针对基础资产的“首次公开发行”（IPO）。基础设施支持证券的性质从类固收转向权益类。与之前不动产相关的资产证券化产品强调债权属性不同，公募REITs的基础设施支持证券要求基础资产“真实出售”。同时，公募REITs的收益方式也是权益类的。类REITs等项目的收益方式往往是固定的利息、费用、门票、租金等，收益分配期限较短。公募REITs的基础设施支持证券的收益类别更加丰富，包含了“分红+资产增值收益”，其中“分红”收益来源于基础资产运营的当期收入，“资产增值收益”来源于REITs基金处置基础资产的资本利得。基础资产聚焦于基础设施补短板和新基建，开辟公募融资新模式。《通知》《指引》明确了基础设施类REITs聚焦的两类主体：第一类是仓储物流、收费公路等交通设施等基础设施补短板行业；第二类是信息网络等新型基础设施，国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等前期固定资产投资大的基础设施。将运营管理责任明确给基金管理人，降低委托代理成本。我国的公募REITs采用契约制结构，三组资产对应三类管理人——基础资产运营管理人、资产支持证券管理人、公募基金管理人。由于交易链条较长，为降低基金管理人与运营管理人之间的代理成本，提高投资运营效率，《指引》明确基础设施基金管理人同时负担基础设施项目日常运营管理，统一负责REITs资金端的风险管理和资产端的运营管理。通过“公募基金+ABS”的交易结构实现与现有制度成本最小化衔接。根据《指引》要求，“公募基金+ABS”对现行交易结构改动最小，也不必对相关法律进行修改，制度成本最低。新基建是理想标的从金融行业看，基础设施REITs有助于完善资本市场投融资渠道，丰富投资产品选择；从实体经济看，基础设施REITs有利于拓宽基础设施的融资渠道，更好满足新基建的融资需求。数字化红利赋能，持续提升新基建项目的“隐藏收益率”。与上市公司估值计算体系多采用PB等方式估值不同，REITs多采用绝对估值（净资产价值NAV）和相对估值（营运资金乘数P/FFO）方式，重视基础资产运营价值。数字科技具有外溢性，新基建项目规模越大，成本越低，且在运营上具有平台属性和网络效应，因此数字化发展赋予了新基建项目极高的“隐藏收益率”。新基建的建设经营与基础设施REITs的交易设计相互契合。首先，新基建项目的产权明晰，采取市场化运营，具有较好的收益水平，不依赖财政补贴等非经常性收入，现金流收入分散、持续且稳定。其次，新基建类REITs是“轻资产、重管理”，新基建的经营管理和REITs项目运营理念一致，都是实现企业轻资产转型。此外，新基建能够承载更大量的REITs项目需求，在政策鼓励下，新基建项目供给会不断扩大，同时相对客观的投资回报率使市场对于新基建的需求持续旺盛。加快完善相关制度规范为了更好释放基础设施类REITs投融资效率，还需要在基础资产准入标准、运营管理方要求、适用法律规范等方面做进一步优化。根据新基建行业特点，可适当放宽基础资产经营期限要求。新基建类的基础设施REITs需要重点考虑：新基建回收资金再投入的周转率与新基建新增需求之间的匹配程度。虽然仓储物流、电信基建服务及数据中心的前期资金投入较大、建设周期较长，但是这类基础设施可以在短时间（快则3年之内）内进入成熟期。一旦进入稳定运营期之后，新的基础设施建设的需求又会接踵而至。明确现金流收入标准，以穿透方式核查收入分散性。新基建类的基础设施REITs需要考虑：新基建项目付费方的分散程度是否可以帮助抵御单一风险。新基建具有平台特性，存在着直接付费方和底层成本承担者不一致的情况。例如一些物流仓储基础设施的直接付费方不够分散，但是最终使用者分散，其所辐射的区域及业务广泛，在实质上具备抵御单一风险的能力。放宽基础设施项目运营方的标准，鼓励吸引更多人才聚拢助力。新基建类的基础设施REITs需要考虑：新基建项目运营方的实际专业能力与项目是否匹配。对于专业机构过严的要求将会限制一批专门进行基础设施运营管理的、从原集团分拆的第三方管理机构的参与，较难满足具备5年以上管理经验的要求。加快完善相关制度规范，出台操作细则。新基建类的基础设施REITs需要考虑：制度规定与交易活力之间的互动。一是要破除法律制度障碍，减少交易链条，降低交易成本。二是要促进管理人激励，明确管理人两类角色，降低管理风险。三是要改善税收机制，提升REITs项目收益率。四是要明确国资REITs细则，关注国资在估值和税收等方面的特殊性，降低政策风险。

5月31日，首批公募REITs公开发售，底层资产主要是大基建行业。中国证券报记者采访了解到，在政策支持下，截至2021年第一季度，国内已发行租赁住房类REITs产品19只，为住房租赁REITs推出提供了初步经验和项目积累。REITs市场潜力大戴德梁行高级董事、北区估价及顾问服务部主管胡峰在接受中国证券报记者采访时指出，首批9只公募REITs中，有3只底层资产是产业园区、2只底层资产是仓储物流、2只高速公路、1只污水处理设施和1只垃圾发电项目。目前，底层资产主要围绕大基建行业发行，而包括商业地产、写字楼、商场在内的房地产业态，没有作为本次REITs试点发行的底层资产。“对直接融资市场来说，首批公募REITs发售是里程碑式的事件。”胡峰指出，“去年4月30日，公募REITs试点政策出来后，市场参与方就开始紧锣密鼓地进行研究，之后符合政策规定的企业开始匹配和对接券商、评估、律所、会计师事务所等专业机构，各家机构也在帮助这些企业理清思路，尽早实现基金的发售。公募REITs的上市流程和上市公司IPO复杂程度不分上下。这么短的时间完成首批9只公募REITs的审批和发售，可以说是相当迅速和有效率的。”2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，并出台配套指引，标志着不动产投资信托基金公募试点政策正式落地。中国证券报记者了解到，REITs最早出现于美国20世纪60年代初，意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场，获得不动产市场租金与增值所带来的收益。目前，国际上流行的REITs基金大多指的是房地产信托投资基金，通过这一手段把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产金融交易过程。“据北大光华预计，中国REITs市场的潜在规模保守估计将在5万亿元-14万亿元。参考美国相对成熟的REITs市场经验看，公募REITs的规模大概占到股票市场总市值的3%左右，新加坡REITs规模占到股票总市值的12%左右。市场潜力较大。”胡峰指出。“公募REITs产品要想让投资者取得更好收益，基金管理者首先需要对基础设施资产有正确的理解，在选择正确的标的上有独特的思路和眼光；其次要有主动管理基础设施资产的能力，为投资人提供分红收益及可能的资产增值收益。同时，购入更为优质的标的，保证基金持续运作。”类REITs产品逾90只胡峰介绍，此次9只REITs公募产品问世之前，我国已经进行了大量类REITs产品发行。截至2020年12月31日，国内类REITs产品累计发行93只，发行总规模达1752.1亿元，平均每只规模约18.8亿元。其中，已有18只类REITs产品通过主体回购、续发、市场化处置方式实现退出，退出产品总规模为374.3亿元；存续期类REITs产品有75只，产品规模为1377.8亿元。“类REITs产品和公募REITs产品最大区别在于，类REITs产品大多数是融资手段，没有真正形成‘投融管退"良性的投资循环。”胡峰指出，“目前市面上常见的类REITs产品一般实行的是‘3 3 3"的模式，每隔3年开放一次，通过续发的模式可以一直存续下去。此外，类REITs产品主要针对的是机构投资者，是一种私募形式的融资方式。而公募REITs则可以针对公众投资者，让公众投资者可以以较低门槛投资不动产项目。大部分公募REITs产品要求将90%或以上的收益作为股息定期分配给投资者。但是，REITs作为权益投资工具，上市后本身价格也会有波动。”胡峰表示，资产合理估值是防范REITs市场风险的重要手段，不动产估值定价对投资人的投资决策、管理人的经营决策有着非常重要的影响。在不动产交易市场中，资产定价的逻辑都具有一定规律性。“在公募REITs资产尽调环节中，如何对底层资产进行合理定价并建立可参考的价值衡量体系显得尤为关键。其中，资本化率在不动产大宗交易市场中可以真实地体现资产运营净收益与价值之间的关系，客观反映投资者对于收益回报的要求，研究资本化率对不动产定价具有重要意义。”胡峰指出。住房租赁REITs有望获政策支持针对REITs未来发展方向，多位业内人士指出，住房租赁REITs相比其他领域更有可能获得政策支持。2018年4月25日，中国证监会和住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件、优先和重点支持领域，完善了住房租赁资产证券化的工作程序，提出加强住房租赁资产证券化的监督管理。同时，鼓励专业化、机构化的建设或运营机构开展住房租赁资产证券化。截至2021年第一季度，国内已发行住房租赁类REITs产品19只，发行规模达260亿元。市场参与企业类型多样，包含政府投资平台，如深圳人才安居、海南省发展控股；企业有保利、越秀、华发等；公寓服务公司有新派公寓等。底层资产细分领域丰富，包含人才公寓、服务式公寓、白领公寓等多种租赁住房类型，为住房租赁REITs推出提供了初步经验和项目积累。胡峰指出，以资产证券化实现住房租赁企业从投资、运营、退出渠道构建完整的产业链和商业模式的闭环，为企业加大投资租赁住房提供信心和动力，也有利于提高资产运营管理能力，提升项目投资收益。

12月12日， 由清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心担任学术支持，北京基金小镇、中国REITs联盟、中国民生信托有限公司、《比较》杂志 联合举办的“中国（北京）2020国际REITs发展论坛”在北京举行。论坛采用了线上线下相结合的方式，来自REITs领域相关政府及监管部门、国际REITs行业组织、金融机构、原始权益人、投资者、专家学者等嘉宾齐聚一堂，共商REITs制度的发展完善以及行业机遇。本次论坛的主题为：“双循环格局下的公募REITs发展机遇”。 中国REITs联盟秘书长王刚宣布会议开幕 中国REITs联盟秘书长王刚在开幕致辞时表示，2020年4月30日，基础设施REITs的相关法规发布，2020年也因此成为“中国REITs的政策元年”，而2021年有望成为“中国公募REITs的产品元年”。 美国国家REITs协会（Nareit）CEO史蒂夫·韦彻斯勒视频致辞 欧洲REITs协会（EPRA）CEO多米尼克·莫仑豪特视频致辞 美国国家REITs协会（Nareit）CEO史蒂夫·韦彻斯勒和欧洲REITs协会（EPRA）CEO多米尼克·莫仑豪特分别通过视频连线方式为大会致辞，表达了对中国REITs发展的期待。 中国民生信托有限公司执行副总裁林德琼致辞 中国民生信托有限公司执行副总裁林德琼在致辞中表示，REITs在中国一定存在较大的发展规模空间，我们应积极规范市场秩序，实行创新业务模式，把握机遇，这需要REITs的相关监管层、税务机关、权益人、投资者以及行业从业者沟通与合作，深入探讨REITs在双循环格局下发展的可能性以及存在的问题，使REITs发挥出最大的效应，助力中国构建双循环发展格局。 五道口金融学院不动产金融研究中心王娴主任代表中国人民银行原副行长、清华大学五道口金融学院理事长吴晓灵宣读致辞 王娴主任代表央行原副行长、学院理事长吴晓灵在会议现场建议，要使REITs产品简明易懂仍然需要从立法上加以完善，通过法律层面尽量减化公募REITs的内部结构和层级，她提出建议，提请国务院制定《资产支持证券（ABS）管理条例》和《不动产投资信托基金(REITs)管理条例》、建立不动产基金管理的专业牌照、明确不动产资产证券化业务的税收政策以及逐步扩大公募REITs的试点范围。 全联房地产商会创始会长、中国REITs联盟创会会长聂梅生致辞 聂梅生表示，养老产业的REITs势在必行。养老物业的运营属性和REITs的稳定性高度契合，一方面REITs为企业提供较低的融资成本，使养老产业链能够形成，反过来，养老产业又可以反哺REITs的进一步发展，同时REITs也可以促进养老机构当中的专业分工，使得开发、投资、运营专署化，使整个产业链更加规范化、精细化、专业化。此外，广谱的参与度是它的特点，它可以分享养老的红利，中小企业甚至公众、投资人都可以参加，同时REITs还有很多针对收益分配、限制所有权过度集中的法律法规，保证投资人的效益。 中国保险监督管理委员会前副主席魏迎宁发表主旨演讲 中国保险监督管理委员会前副主席魏迎宁围绕REITs行业的创新、跨越和展望发表了主题演讲，他表示，基础设施公募REITs具有流动性高、收益相对稳定、安全性强的特点，符合保险资金运用的理念，为保险资金运用拓宽了新渠道，必然成为基础设施领域公募REITs的重要投资者。 全国社保基金理事会养老金部主任陈向京发表主旨演讲 全国社保基金理事会养老金部主任陈向京从机构投资人的角度表达了对REITs的关注，她表示，从国际经验看，REITs资产体现出穿越周期的特点，而我国庞大的存量资产中存在现金流稳定、收益优秀的底层资产，发行REITs潜力巨大，能够满足投资者的投资需求。作为机构投资人会重点关注三方面因素，一是公募REITs的主动资产管理能力；二是多方面参与主体的诉求的协调；三是税收问题。 深圳证券交易所党委委员、副总经理李辉发表主旨演讲 深圳证券交易所党委委员、副总经理李辉就加强REITs配套制度建设发表了演讲。李辉介绍，目前基础设施公募REITs试点的规则制度体系已经初步构建完成，在证监会和发改委的层面形成了“1+2”的制度体系，即证监会和发改委联合发布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，加证监会发布的《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》和发改委发布的《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》等。配套规则层面，证券交易所、中国结算、基金业协会、证券业协会等单位也在有条不紊地推动制定和发布的工作。 中国证券投资基金业协会秘书长陈春艳发表主旨演讲 中国证券投资基金业协会秘书长陈春艳现场发言时表示，要规范与创新并行，扎实推进基础设施REITs试点。陈春艳介绍，相较类REITs，基础设施REITs在以下几个方面实现了突破：法律法规配套规则逐步完善、产品属性和发行上市环节更加清晰、产品交易结构与管理模式更加成熟、会计处理与估值定价方式更加贴合实际，未来公募REITs发展可期。 中国建设银行住房金融与个人信贷部总经理王毅发表主旨演讲 中国建设银行住房金融与个人信贷部总经理王毅介绍了建行住房租赁首单REITs试点的过程，并对行业进行了展望，他表示，国内住房租赁REITs支持政策在加速推出，希望相关政策加速发展。 英大基金管理有限公司总经理范育晖发表主旨演讲 英大基金管理有限公司总经理范育晖的演讲主要围绕公募基金管理人在基础设施REITs中的重要责任展开，包括打造专业的团队，真正担负起资产管理的责任；把受托资产作为深入研究和学习的领域，成为特定行业、特定领域的专家；深挖产品的成长价值，保护投资者的利益。 光大理财总经理潘东发表主旨演讲 光大理财总经理潘东分享了对银行理财参与公募REITs的思考，她表示，公募REITs之于银行理财的投资价值体现在，公募REITs是攻守兼备的投资品种，它兼顾固定收益和权益属性，在能提供较为稳定项目现金流的同时，还具有资产估值的上升空间，同时，公募REITs作为资产配置大类之一，其资产与债券、股票等市场相关性较低，可分散组合投资风险，基于这些特性，公募REITs是极为适合养老资金配置的投资标的。 主旨演讲之后，中国（北京）2020国际REITs发展论坛还组织了两场内容密度极高的圆桌讨论。 圆桌讨论1：凝聚共识，构建REITs生态 国家金融研究院副院长、清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心主任王娴在“凝聚共识，构建REITs生态”的主题下，与清华大学房地产研究所所长、教授刘洪玉，建信住房服务有限责任公司副总裁赵晓英，国寿投资控股有限公司基础设施投资事业部总经理嵇绍军，上海济邦投资咨询有限公司董事长张燎，新加坡交易所（SGX）北京代表处首席代表谢采含从监管视角出发，如何稳妥推进基础设施REITs项目上市。 圆桌讨论2：聚焦运营、提升REITs价值 在公募REITs的运营层面，中国REITs联盟秘书长王刚与英大基金能源REITs资产证券化业务部总经理于炎炎，越秀房托投资信托基金董事会主席、执行董事、行政总裁林德良，光大安石资本市场部董事总经理曾景，北京光环新网企业发展与投资部总经理李伟，上海金顺东投资管理有限公司（京东数科旗下）总经理杨坤进行了探讨，从原始权益人视角出发，探讨了如何遴选优质资产、聚焦资管能力。 针对基础设施REITs的投融管，本次REITs发展论坛还从REITs管理人视角、投资人视角、资管方视角以及服务机构视角出发，组织了专项闭门研讨。

中国reits基金代码是184801。鹏华前海是中国唯一的公募reits基金，成立于2015年7月6日，成立规模为30亿股份，基金托管人为上海浦东发展银行股份有限公司，鹏华前海属于封闭式基金类型。鹏华前海通过投资于目标公司股权参与前海金融创新，分享金融创新的红利，且于股票型基金、债券型基金有不同的风险收益特征。【拓展资料】熟悉的证券基金是投资于股票、债券，REITs基金是投资于不动产，且是经过资产证券化／ABS等金融手段处理之后的不动产。具体来说，REITs（RealEstate InvestmentTrusts）全称为不动产投资信托基金。REITs基金在产品结构上，并不是直接以购买不动产产权的方式来拥有资产，而是买下不动产发行的证券产品，再通过证券产品间接持有资产的份额。REITs投资的不动产标的包括：基础设施、写字楼、酒店、商场、工业和数据中心等。根据征求意见稿，投资标的是在基础设施领域，当前字楼、酒店、商场等“房地产”领域不在试点范围内，目前已发行及申报的产品集中于基础设施领域，包括：产业园、高速公路、仓储物流。对于投资者来说，REITs基金收益主要来源于分红收益与基金买卖差额的波动收益；根据目前各家基金公司的产品说明，REITs成立后之后，基金80%以上的资产都将投资于ABS之上，穿透取得基础设施项目完全所有权。因此，REITs的收益来自于不动产管理运作得到的收入。REITs基金收益，对于不同资产类型，其收益来源不同，产业园ruits收入以租金收入、物业收入、停车费收入为主；高速公路ruits收入主要来源于过路费收入。从本质上看，不动产的长期收益来自经济增长，和货币增长，即资产增值收益。越稳定、越赚钱的不动产项目其回报更高。

不是，基金不是保本型产品，有亏损本金的可能，亏损本金需要投资者自己承担，reits基金又叫不动产投资信托基金，基金的资金主要投资于不动产，包括高速公路、房产、物业等，比如基金投资房产，那么基金通过专业运营收取租金，再按照投资者持有的份额分享收益。整体来说reits基金风险较大，若投资者风险承受能力比较低，那么可以选择货币型基金、债券型基金、FOF基金等。扩展资料REITs究竟是什么？（1）这就是一种基金，跟其他公募基金、私募基金等属性是一样的，只是产品投向不同而已。REITs是英文RealEstateInvestmentTrusts的缩写，中文翻译就叫“不动产投资信托基金”。通过将不动产资产证券化，由基金持有人按出资比例分享收益，共同承担风险。（2）基金，就是一群人把钱都交给一个基金经理，让他去投资赚钱，REITs就是大家集钱给基金经理，然后基金经理就拿着这个钱去投资房地产项目或者投资基建项目，比如机场、铁路、公路等，投资人就变成包租公包租婆，收到租金后，大家再根据份额分钱。3）其本质是一种证券化资产，把低流动性房产打包成证券化资产卖给投资者，收益主要来自于房产项目的现金回报。讲白了，比如这次发行的华夏越秀高速公路，通过把它证券化，我们就可以通过投资也享受到这条高速公路所能带来的收入。再将简单点，我们买某一家公司的股票，实际上是买这家公司的股权，通过持有这家公司的股权，赚公司盈利的钱，以及赚公司估值增长的钱。只不过RETIs基金的底层资产不是公司，而是一个不动产项目，我们买它，其实也是赚它分红的钱，以及赚它在二级市场上估值溢价的钱。虽然大陆今年才发行REITs产品，但全球上，它已经是很常见的投资品种了，比如香港就有十几个此类产品，总市值超过2，000亿港币，过去10年年均回报大概在3%~4.5%之间。这个收益大多数人是看不上的，还比不上之前余额宝收益率高的时候，现在很多银行理财产品都可以有这个收益，或者几个大银行的股息率都可以达到这个水平，更不要说配置银行股还可以打新。所以对小资金来说，这个产品完全没啥意思，根本都不用考虑！资金量比较大的可以考虑，就当现金管理了。年也有几十万的收益。相当是一个安全垫吧。

首先可在基金销售机构申购reits基金，比如说：天天基金网、支付宝、微信、京东金融、爱基金、银行等；其次可在券商平台购买reits基金，建成后在股票帐户业务里找到开通设备基金买卖管理权限后根据步骤操作，开通后在等待开售就可以，发售时投资者在股票帐户上直接申购便可。房产投资基金房地产业资产证券化的重要途径。房地产证券化是将低流动性、非证券形式的房地产投资在资本市场中直接转化成证券产品的金融投资过程。房地产证券化包括两种基本形式：房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化。REITs的特征是：收益主要来源于房租收入和房地产增值；大部分收入将用于购买股利分配；REITs长期收益率较高，但能否分散投资风险仍有争议。有些人认为他们可以，而有些人认为他们不能。

第三批reits基金将于4月7日至4月8日上市。欲参与认购的投资者，于4月7日至4月8日上午9: 30至11: 30、下午1: 00至3: 00办理业务。办理渠道包括直销机构、银行等场外代销机构。 中文为REITs是房地产投资信托基金，所以REITs确实是基金。公募REITs是指以基础设施为底层资产，通过公开发行募集资金，实现现有基础设施资产“上市”的基金公开发行。其实是资产证券化的一种形式。

u2003虽然此前盛传将于4月出炉的首批公募REITs试点产品可能延期，但公募REITs真的要来了！u2003u2003公募REITs事关长租公寓行业的金融退出机制，也是保障行业稳定健康发展的重要一环。在本月初发布全国首单省级人才租赁类REITs产品——海南省人才租赁住房第一期资产支持专项计划之时，深交所方面表示“将积极推进公募REITs进程”。u2003u2003据北大光华学院统计，中国公募REITs市场可达4万~12万亿元的庞大规模。《每日经济新闻》记者注意到，此前上交所也曾召集十多家基金公司开会，鼓励上报公募REITs方案，公募REITs产品可谓呼之欲出。u2003u2003呼之欲出u2003u2003“就像一栋楼的IPO。”对于公募REITs，戴德梁行高级董事胡峰通俗地解释为“将一栋物业权益分成不同的份额上市交易，像投资股票一样，每人都能持有一部分的份额，享受该部分的收益，这部分的份额流动性较好。”u2003u2003事实上，我国已经有很多类REITs产品。u2003u2003据相关研究机构数据，截至2018年12月31日，我国共发行类REITs产品46支，发行金额累计957.1亿元。u2003u20032018年，国内共发行类REITs产品15只，发行金额为277.58亿元，持有物业类型主要包括写字楼、购物中心、零售门店、租赁住房、物流仓储中心、书店和社区商业等。u2003u20032019年2月，全国政协委员、中国证监会原主席肖钢在《清华商业评论》上发表署名课题文章中指出:“目前，中国推动公募REITs已具备较好的基础。2015年以来，国家政策也多次明确支持。截至2018年6月底，中国香港、新加坡市场分别有5只、11只REITs共持有76处中国境内物业，已发行的境外REITs资产收益表现良好。”u2003u2003《每日经济新闻》记者注意到，在2018年发行的类REITs产品中，超过50%的标的资产物业类型集中在租赁住房。u2003u2003克而瑞研究中心报告指出，据不完全统计，2018年我国50家房企在长租公寓资产证券化方面，发行规模已达107.21亿元，相比2017年增长了168%。截至2018年底，50家房企长租公寓资产证券化获批额度已突破1000亿元，约860亿元待发行，预计随着如此大体量的资金规模不断释放，将进一步助推房企在长租公寓市场的布局。u2003u2003据了解，目前多家大型基金公司正在积极上报公募REITs方案，试点产品或在年内出炉。u2003u2003资金激活u2003u2003虽然行业的普遍共识是长租公寓充满前景，但是无法否认的是，长租公寓行业前期投入大、回报周期长的特点，也令其陷入了尴尬的境地。u2003u2003对于长租公寓等新业务，万科董事长郁亮曾表示：“如果说我们指望新业务要赚大钱，那是痴心妄想。”u2003u2003龙湖CEO邵明晓也认为：“但现在还在投入期，这个板块刚刚开始。”u2003u2003从国外公寓类REITs发行情况看，该行业的资金吸引能力也不甚乐观。据戴德梁行发布的《亚洲房地产投资信托基金研究报告》，截至2018年6月30日，亚洲市场上共有168只REITs，总市值达2348亿美元，而公寓类REITs只有8只，占比较小。u2003u2003国内为打破长租公寓的资金掣肘，近一两年各种背景企业的REITs类产品试验性推出。自2017年10月11日国内首单长租公寓资产类REITs产品正式“破冰”后，保利、招商蛇口、旭辉和龙湖等房企纷纷介入。u2003u2003公寓类REITs增长速度是所有资本类型中最快的。据戴德梁行统计，截至2019年3月，国内已发行的租赁住房资产证券化产品在过去1年半的时间内已达14单，发行规模170亿元。最近的15单类REITs产品中，长租公寓项目占据了9席，是最近发行势头最猛烈的资产类型。u2003u2003胡峰向《每日经济新闻》记者表示：“长租公寓是非常适合发行REITs的资产类别。一方面，长租公寓本身具有‘资产特定化、租金收入稳定、运营模式清晰"的特点，政策带动下租赁住房市场的发展为REITs提供了大量可选择的基础资产；另一方面，目前租赁住房的退出方式比较单一，而REITs恰恰可以帮助开发商解决开发、运营过程中的资金需求量大的问题。因此，租赁住房物业是开展资产证券化业务的合适选择，预计未来将占据REITs市场重要地位。”u2003u2003风险防范u2003u2003然而每个硬币都有两个面，公募REITs的风险同样值得防范。u2003u2003首先是物业质量问题。公募REITs关注的应该是较为优质的资产，可以持续带来收益，如果专业机构没有做好尽职调查，“使得收益较差资产通过过度包装进入公募REITs市场，则会令公募REITs成为一些企业资产退出通道的风险。”胡峰说。u2003u2003其次是物业运营能力将受到更大考验。令存量资产持续增值，必然对物业的运营能力提出了更高要求。u2003u2003胡峰表示：“如果不能在运营质量上提高，那么REITs的收益也很难得到提高，毕竟任何投资都有风险。”u2003u2003据北大光华学院统计，从发达国家REITs市场与GDP、股市市值的角度比较，中国公募REITs市场可达4万~12万亿元，这样一个庞大的市场，目前是呼之欲出的。u2003u2003公募REITs再一次让长租公寓领域充满想象。

日前，公募REITs(房地产投资信托基金)市场加码，华夏北京保障房中心租赁住房REIT(以下简称华夏北京保障房REIT)获得中国证监会注册批准，成为国内公租房领域首只公募REITs产品。从最初的工业园区、高速公路、仓储物流，到最近获批的保障性租赁房，公募基础设施类REITs涵盖的资产范围更加广泛。多位业内人士认为，保障性租赁房REITs项目的陆续落地，是“住而不炒”定位的具体实践，将有效帮助盘活存量资产，支持保障性住房新增投资，同时有望推动公募REITs市场的进一步发展。租赁房地产投资信托加速扩张近年来，我国不断推进保障性租赁房制度建设。在业内人士看来，建设保障性租赁房是我国新形势下住房制度改革的又一新探索，是解决大城市住房结构性问题的重点，是优化房地产租赁供需平衡、促进房地产行业健康稳定发展的有效手段。推出保障房REITs，有利于盘活存量资产，回收资金用于新建保障房项目建设，促进形成投融资良性循环，对保持房地产市场平稳健康发展具有重要作用。具体来看，此次获批的华夏北京保障房REITs是由北京保障房中心有限公司作为原始所有人，中信证券作为专项计划(ABS)管理人，华夏基金作为基金管理人发起设立的公共基础设施类REITs。项目标的资产为北京市海淀区龙文家园和北京市朝阳区西岳上郡两个公租房项目。据悉，龙文家园项目和熙悦尚军项目分别于2015年和2018年投入使用。它们是北京具有代表性的公租房项目，楼龄短，物业质量好，小区生活配套齐全，交房标准高，入住率高。经过多年的培育和完善的管理，两个项目已进入稳定运营期，总估值约为11.51亿元。该项目的回收资金将主要用于北京焦化厂剩余地块的住房项目建设。此前，首批两只保障性租赁房REITs于7月29日率先获批，分别是红土创新深人才安珠REIT和金钟厦安珠REIT。因此，华夏北京保障房REITs成为国内第三个租赁住房的REITs产品。更重要的是，由于华夏北京保障房REITs的底层资产是两个公租房项目，这意味着公租房首次被纳入公募REITs，对于进一步盘活存量资产具有重要意义。华夏基金基础设施与房地产投资部行政主管莫一凡表示，保障房租赁REITs的落地符合“房住不炒”的长期政策，是金融支持解决新市民、年轻人等群体住房困难的重要举措。通过盘活保障性租赁房的存量资产，可以更好地支持住房保障体系建设，形成投资的良性循环，增加保障性租赁房的市场供给，更好地解决民生问题。“此外，公募REITs作为国内资本市场的重要创新产品，吸引社会资本积极参与保障性租赁房成熟资产投资，帮助保障性租赁房相关投资运营主体盘活存量资产，加快保障性租赁房建设，提高保障性租赁房有效供给；也有助于国内保障性租赁房形成市场化的定价基准；也有助于推动保障性租赁房服务模式的市场化、专业化转型。”莫一凡说。政策供给为发展奠定坚实基础。在酒吧稳步推广的背景下今年以来，租房类REITs正式进入发展快车道。5月25日，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，提出促进基础设施领域房地产投资信托基金(REITs)健康发展；进一步提高推荐和审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施REITs发行上市。随后，5月27日，证监会、发改委联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》号文，推动出租房REITs业务规范有序发展。《通知》提到，鼓励使用净回收资金投资于短期内明确、成熟、能够形成有效投资的新项目，促进投资良性循环的形成；项目应权属清晰，运营模式成熟，市场化收益可持续，被相关部门认定为保障性租赁房项目。7月29日，证监会在2023年系统年中监管工作会议暨巡视整改常态化长效动员部署会上也提到，稳步扩大REITs试点范围，加快常态化发行，盘活存量资产。公开发行REITs，被称为“资产IPO”，是一种有效盘活存量资产的金融工具，可以使庞大的“沉睡”的基建资产获得流动性溢价，然后将回收的资金用于新的基建项目。业内人士指出，保障房建设需要大量资金投入，公募租赁房REITs可以成为拓宽直接融资渠道的有效工具，这也是当前基建类REITs受到政策大力支持的重要原因。除了政策的铺垫，公募租房REITs的接连落地，与其产品特性的高度适配性有直接关系。中信证券分析师明明在研究报告中指出，从租赁住房的角度来看，REITs在拓宽融资渠道、盘活存量资产、促进有效投资方面作用明显。相关企业有动机尝试保障性租赁房资产证券化；从REITs市场来看，长期运营目标、租金相对稳定、出租率高等特点。与REITs对基础资产的要求高度匹配。两者的结合不仅可以扩大中国REITs市场的规模，而且有助于投资。资者带来一定的收益。具备长期投资价值除了让庞大的房地产资产“转动”起来，推进保租房市场的平稳健康发展外，业内人士还指出，作为产权类公募REITs，保障性租赁住房REITs项目通常具有经营期限长、出租率稳定、抗周期属性强等特点，有较好的长期投资价值，还可以进一步满足我国居民日益增长的财富管理需求。值得一提的是，首批两只保租房REITs吸引了各类机构投资者的积极认购。8月8日，红土创新深圳人才安居REIT发布的《基金份额发售公告》中显示，本次询价共收到83家网下投资者管理的252个配售对象的询价报价信息，全部配售对象拟认购数量总和为186.241亿份，为初始网下发售份额数量的133.03倍，创目前业内已发行公募REITs的行业纪录，投资者对于保租房REITs的热情可见一斑。莫一帆认为，保租房REITs的投资价值主要体现在两点：一是来自政策的多方面支持，该投资领域具有一定政策红利；二是各地保障性租赁住房项目进入快速发展期，为保障性租赁住房REITs提供了优质投资标的。“保租房REITs底层资产具有长期、稳定现金流，适合追求长期稳定投资收益的稳健型投资者，例如保险资金、养老金等投资者。”他同时提到。相关问答：2023年reits基金发行时间有哪些？ reits基金2021年5月31日在国内上市，5月31日共有九只reits基金，分别是华安张江光大园REIT（508000）、沪杭甬杭徽REIT（508001）、富国首创水务封闭式REIT（508006...相关问答：如何评价深交所批准发行的国内首单长租公寓资产类REITs？房地产信托投资基金（REITs）是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低、非证券形态的房地产投资，转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，主要包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种形式。2014年至今，上交所、深交所和报价系统共发行涉及酒店、写字楼、商场和出租房等的REITs产品21只，如魔方公寓以租约证券化的方式在2016年获得了首单3.5亿元的ABS（资产担保证券）和2017年8月链家自如发行了5亿元的房屋租金分期类ABS产品等。长租公寓与此类资产类似，但由于我国租房市场上租房服务以短期为主，导致我国长租公寓资产类REITs的缺乏。2017年10月11日，国内首单长租公寓资产类REITs——“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”正式获批发行，拟发行金额为2.7亿。该项目从正式立项到批准只用了不到20天的时间，在资产证券化领域创造了极高的推进效率。新派公寓权益型类REITs项目的成功推出，贯彻了用长租公寓模式盘活住宅资产价值并有效践行“房子是用来住的”理念，这将为中国开发商在自持物业未来通过品牌化租赁运营及资产证券化获得更大收益提供积极的借鉴作用。（1）项目的成功落地，标志着在顺应供应侧结构性改革号召以及国家不断出台鼓励住房租赁市场政策环境下，对持有型物业进行资产证券化的一次“破冰”式的创新尝试，为国内住房租赁市场开展资产证券化和REITs的全面启动起到重要的示范作用。（2）REITs作为一种成熟的房地产金融产品，在国外运行了很多年，表现一直很稳定。中国的REITs起步晚，以后类似项目也会越来越多，面临的问题也有很多。大力发展REITs，不仅能够填补房地产金融领域空白、丰富金融市场，还能在一定程度上通过发展REITs提高房价控制能力。但其快速发展也需要解决相关难题：如何在目标城市以最低的成本、最短的时间觅得最合适的物业，如何实现规模化和精细化运营等？（3）国内首单长租公寓资产类REITs就是针对住房租赁市场。REITs能帮助长租公寓提供商盘活沉淀资金，但不能解决其收益的问题；国外典型的成功的REITs产品内容里，商业地产是绝对绕不开的，因为用商业地产做的REITs的投资回报要远高于住房市场；这需要提供商的产品创新、需要政策的进一步引导、需要我们对房子的观念的更新、更需要等这块市场的力量进一步博弈。——南京大学经济学博士生闫东升

2021年8月18日，全国首单公共租赁住房类REITs产品——“国开-北京保障房中心公租房资产支持专项计划”（下称专项计划）成功发行，开启了公租房REITs的新篇章。“国开-北京保障房中心公租房资产支持专项计划”由国家开发银行和北京金控集团担任专项计划统一协调人，国开证券为专项计划管理人和主承销机构，北京保障房中心为专项计划资产服务机构，首都建设投资引导基金担任基金管理人，底层资产为北京保障房中心持有的公共租赁住房。本次专项计划优先级证券评级为AAA，期限18年，发行规模4亿元。作为全国首单公租房类REITs产品，本次专项计划得到了证监会、上交所等主管部门的悉心指导，以及北京市政府和各级单位的高度重视与大力支持，为公租房资产开展类REITs融资所涉及的各个环节，包括资产估值、资产转让、税务处理等探明了道路，为公租房资产合法合规开展类REITs融资进行了有益探索，为公租房公募REITs的推出起到了重要的引导作用。公租房是指由国家提供政策支持、限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新进就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。公租房租金水平一般低于周边其他类型租赁住房租金水平。本次专项计划具有诸多创新特色：通过市场化方式创新使用类REITs作为融资工具，有效盘活了存量公租房资产，提升了公租房依靠自身现金流融资的能力；由资产评估价值决定公租房的融资规模，提升了公租房资产依靠自身价值融资的空间；存续期只付息不还本的产品结构，降低了公租房企业的负债偿还压力；类REITs融资提升了公租房企业的融资能力，加大了对中低收入家庭住房的支持力度，对拓展保障性安居工程融资渠道、促进住房租赁市场健康可持续发展、建立“多主体供应、多渠道保障、租购并举”的住房制度具有重要引导与示范意义。本专项计划的资产服务机构——北京保障房中心作为北京市进一步深化住房制度改革，探索创新市场化、专业化保障性住房供应和管理机制的住房保障政策实施平台和落地平台，主要承担市级保障性住房投融资、建设收购和运营管理三大职能。北京保障房中心成立之初即确立了“政府支持、市场化运作、可持续发展”的企业发展战略目标，紧紧抓住保障和改善民生这个根本，从无到有、从有到强，在高标准完成市委市政府赋予职能使命的同时，创造了卓越的社会效益，树立了良好的企业形象。经过十年的发展，北京保障房中心已成长为首都重点骨干企业，在破解特大型城市住房保障问题、促进北京加快建设国际一流的和谐宜居之都等方面发挥了积极作用。作为北京最重要的公租房持有主体，目前北京保障房中心资产总额超1200亿元，所有者权益超520亿元，持有公租房项目120余个，房源13万余套，投入运营项目百余个，代持共有产权住房政府产权份额近5万套，累计帮助20多万居民改善了居住生活条件。本次专项项目协调人为国家开发银行和北京金控集团。国家开发银行为我国中长期投融资领域的主力银行，以“增强国力、改善民生”为使命，紧紧围绕国家经济重大发展战略，发挥中长期投融资和综合金融服务优势。保障性住房建设是重大民生工程，开发银行大力支持保障性住房建设。截至2020年末，累计发放保障性住房贷款4.98万亿元，切实发挥保障性住房融资主渠道作用，近年来，开发银行落实国家租购并举战略部署，加大力度推进租赁住房建设，因地制宜设计融资模式和金融产品，积极推动住房租赁融资模式创新。北京金控集团于2018年10月19日注册成立，为北京市管金融企业，被人民银行定为全国5家金控公司模拟监管试点机构之一。成立以来，坚持“服务百姓生活、服务首都发展、服务国家战略”的金融价值观，致力于建设国内领先、国际一流的金融投资控股平台，着力打造科技驱动、面向未来的智慧金融综合服务体系。集团按照“持牌金融机构为‘骨架"、投融资业务为‘肌肉"、金融科技板块为‘大脑"”的战略布局，以金融科技为核心发展动力，争取在普惠金融和科技金融领域实现全国创新引领，服务首都“四个中心”和“两区”建设。专项计划管理人国开证券为国家开发银行控股的证券公司，是开发银行“投贷债租证”综合金融服务中重要的一环。依托开发银行在中国债券市场的“旗舰”地位与综合经营优势，国开证券充分发挥客户、销售渠道、人力资源等多方面协同效应，有效凝结各类优势业务资源，为客户提供覆盖资本市场的丰富金融服务。截至目前，国开证券已发行资产证券化产品超过3000亿，产品涵盖铁路专项、保障房专项、扶贫专项、绿色专项等国家重点支持行业和领域。其中公租房资产证券化产品发行单数市场占比70%，发行规模市场占比超过80%。基金管理人首建投基金秉承“汇聚资本能量、创新金融机制、服务国家战略”的使命，以国家重大基础设施建设为着力点，引导社会资金参与市政重大基础设施项目投资，通过专业化基金运作管理，推动国家基础设施建设，释放市场需求，激发市场活力，助力经济发展，最终实现增强城市综合能力，提高人民生活水平的长远目标。（CIS）

能。1、508018中国交建高速公路封闭式基础设施证券投资，将底层资产证券化，由基金持有人按出资比例分享收益，共同承担风险。2、通过这种方式，投资者就有机会分享不动产增值和现金分红带来的收益，可以购买。

7月11日，首单保障性租赁住房（简称“保租房”）基础设施公募REITs（即不动产投资信托基金）项目——红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称“红土创新基金”）项目获深交所通过，引起业界广泛关注。这是自2021年6月29日国家发改委发文将保租房纳入基础设施公募REITs一年多以后，第一只获得交易所正式批准的保租房公募REITs。对于租赁行业而言，其将带来哪些影响？又有哪些问题需要厘清？7月11日，市场上首单保障性租赁住房REITs获得交易所正式批准。 图/IC photo首单保租房REITs获深交所通过深交所信息显示，红土创新基金项目已于7月11日获深交所审核通过。这也是市场上首单通过的保租房REITs项目。资料显示，红土创新基金的主要原始权益人为深圳市人才安居集团有限公司，专项计划名称为“深创投-深圳人才安居保障性租赁住房资产支持专项计划”。据悉，此次深圳市人才安居集团报送的保租房公募REITs项目，分布于深圳市福田区、罗湖区、大鹏新区和坪山区，4个项目建筑面积合计13.43万平方米，共1830套保障性租赁住房。对此，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然分析，旺盛的市场需求是支撑保租房公募REITs成功发行的基础，首获通过的该单REITs选取了4个位于深圳核心区域或核心地段的项目，既体现了底层资产布局、类型、规模，作为运营保租房公募REITs表现的前置因素，亦是旺盛、长期持续的市场需求的表现。出租及续约方面，资料显示，上述4个项目运营时间虽未满3年，但已具备产生持续、稳定现金流的能力。从出租率看，4个项目均已达到较高出租率，截至2022年3月31日，其保租房的出租率分别为99%、99%、100%和98%。从现有租约租赁期限看，4个项目租约期限较长，3年期租约的占比高达98%。“保租房项目基本均能够在短期内达到稳定运营。”赵然指出，此单保租房公募REITs的成功发行，对于保租房稳定性、增长潜力的问询进行了有力释疑。事实上，根据住房租赁行业特性，项目实际开业后3-6个月即可完成70%以上的房源招租（即出租率达到70%以上），运营1年后基本可以达到出租率稳定的状态。除了项目租约稳定外，赵然还表示，保租房的运营管理机构能力，也是保证REITs收益率的关键。一般来说，基金管理人都会聘请外部或内部运营管理机构，由其提供标的项目的运营管理服务；而运营管理能力，主要是指收益率的创造和提升能力，具体包括市场定位能力、收益管理能力、运营成本管控能力等指标。政策暖风频吹，保租房REITs破冰发展保租房是我国住房制度建设的重中之重。来自住房和城乡建设部数据显示，截至今年1月中旬，全国已有近30个省区市出台了加快发展保租房的实施意见；“十四五”期间，40个重点城市计划新增保租房650万套（间）。而保租房的发展，离不开金融领域的支持。在明确了保租房的发展规划目标后，政策层面早已显现出对于保租房市场的支持意图，尤其加大了金融支持力度，以促进形成住房租赁市场的长效机制。今年5月27日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》（简称《通知》）。《通知》提出，保租房发行基础设施REITs有利于盘活存量资产，回收资金用于新的保障性租赁住房项目建设，促进形成投融资良性循环，有利于更好吸引社会资本参与，拓宽保租房建设资金来源；有利于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度，推动实现全体人民住有所居。《通知》发布当日，首批两只保租房REITs率先上报，中金厦门安居保租房封闭式基础设施证券投资基金、红土创新基金分别于上交所、深交所报送申请材料。7月7日，上交所信息显示，中金厦门安居保租房封闭式基础设施证券投资基金处于“已反馈”状态。在此背景下，红土创新基金项目于7月11日获深交所通过，这是自去年6月29日国家发改委发文将保租房纳入基础设施公募REITs一年多以后，第一只获得交易所正式批准的保租房公募REITs。景晖智库首席经济学家胡景晖点评称，如果没有大的意外，红土创新基金的这只公募REITs，也将成为国内首只成功发行的保租房公募REITs，对行业影响深远；希望未来有更多的保租房进入到公募REITs的市场，同时，为了能够促进长租房行业的发展，也希望市场化租赁住房能进入到公募REITs发行。有望形成可持续商业闭环模式值得一提的是，作为ABS（资产证券化）的一种形态，一段时间内，我国的REITs都被赋能于商业地产领域，而如今REITs将进入住房租赁市场，这背后有着不同寻常的意义。住房租赁模式是否会在资本市场大放异彩？与此同时，对于轻资产公寓运营企业来说，一条新的融资渠道摆在眼前，它们又将如何布局？还有哪些问题需要厘清？“从国外的经验来看，房地产领域很多自持的、运营型的物业，包括酒店、养老、文旅、商业、写字楼等，都可以进入公募REITs领域，实现资产证券化。这也是很多开发企业和投资机构的退出路径，希望未来中国的公募REITs能够向房地产更多领域开放，实现开发、投资、运营、退出的一个完整的行业闭环。”胡景晖如是说。赵然指出，保租房公募REITs对于我国住房租赁行业发展来说，能够使住房租赁企业“轻装上阵”，真正意义上实现“开发、运营、金融退出”的可持续发展的商业闭环模式；同时，公募REITs执行长期投资策略，具备专业的、主动的资产管理水平，有助于住房租赁市场的专业化发展，从而有效缓解整个房地产市场的波动。除此之外，公募REITs的扩募机制，也将形成良性循环，有利于行业规模的持续发展壮大。“随着公募REITs的陆续落地，资产持有方及基金都会越来越意识到运营能力的重要。而轻资产管理公司的核心模式就是输出运营能力。因此，公募REITs或将进一步拓宽轻资产模式的输出面。”赵然分析称。不过，在房东东公寓学院创始人全雳看来，尽管很多长租企业将一些租赁住房申请为保租房，或者已经成为保租房，但真正能达到发行保租房REITs门槛的却很少。因此，全雳建议，在稳房价、稳预期、保民生前提下，开发建设运营保租房是非常关键的一个举措。对于从事租赁住房的运营机构而言，建议给予更多资金和政策扶持。