当前三四线房价类似于牛市末期吗？

内房股，顾名思义，就是内资房地产股，在内地经营且已经上市的房地产公司（的股票）。准确点说就是是指在香港上市的,主要业务却是在大陆的,而且还是在大陆注册的房地产公司（的股票）。这是香港常用的财经术语。在股票大盘和股评中常常会使用到。这个名词的来源就是如此，有几个细节：第一：若该房地产公司并未上市，则不能称之为内房股第二：若该房地产公司的上市场所在大陆或是在国外【非香港】，一般不称之为内房股。但是现在的股评中已经淡化了这个概念。可能在一些时间之后，此会消失。

如果从长远来看是会涨回来的。前几个交易日港股内房股大涨，受央行近日发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。提出许多利好房地产行业的举措。内房股大涨。房企融资环境有回春之势，发行债券还有纾困基金等多种措施，解决房地产行业资金的问题。

主要是市场出现了恐慌情绪，龙湖集团本身的经营没有出现任何的问题，也没有关于龙湖集团的负面报道。

龙光服务公司创建于1996年。龙光创立于1996年，总部位于中国深圳，公司紧跟国家发展，秉持“责任筑城 臻心建家”的品牌理念，精准实施“6+N”发展战略。走进龙光1、集团简介龙光集团涵盖住宅开发、城市更新、商业运营、产业运营、智慧服务、交通投资6大核心业务，协同发展教育、健康、养老、文化、体育、度假6大配套业务，整合客户、合作单位、战略品牌等内外部资源，打造”城市综合服务商”。集团位居2020年《财富》中国500强企业排行榜第184位、《福布斯》全球上市公司1000强第773位，恒生综合指数大型股，房地产综合实力百强第18位，盈利性位居百强房企第3位；《财富》中国500强ROE榜列房地产企业第2位，内房股企业第1位，被评为“2019年度最具投资价值”的三大内房股之一，被花旗等国际投行列为房地产行业首选股。目前龙光重点围绕粤港澳大湾区、长三角都市群和中部、西南城市群布局，深耕粤港澳大湾区，截至到2020年6月底，龙光土储货值超过9340亿元，超过八成位于大湾区。龙光崇尚饮水思源，肩负企业社会责任，累计的慈善捐款7.3亿元，开展公益项目两百余个，其中，捐赠5000万元支持湖北、广东新冠疫情防控工作。2、龙光服务深圳市前海龙光服务控股有限公司（原龙光物业）（以下简称“龙光服务”）是龙光集团属下具有独立法人资格的企业。公司创建于1996年，具有国家壹级物业管理企业资质，2015年跻身中国物业服务百强企业，2020年跃居中国物业服务企业综合实力百强第15位。龙光服务在管项目覆盖商业、酒店、写字楼、小区住宅、高层公寓、花园洋房及别墅等，提供前期介入、入伙交楼、正常管理等一系列物业管理服务。目前服务人口已突破100万余人，管理项目150个，管理面积超过4000万平方米。

2022年2月11日，穆迪将融创的企业家族评级从Ba3下调至B1，展望负面。穆迪认为，融创中国今年将有12亿美元境外债券到期，但该公司在未来6至12个月通过以合理成本发行债券为这些债务再融资的可能性很低。数据显示，2022年1月，融创中国实现合同销售金额约人民币279.2亿元，合同销售面积约214.3万平方米，合同销售均价约人民币13030元/平方米。2021年全年，融创中国累计实现合同销售金额约人民币5973.6亿元，同比增长4%，累计合同销售面积约4141.8万平方米，合同销售均价约人民币14420元/平方米。其中，归属于该公司的权益合同销售金额约人民币3615.7亿元。扩展在中国楼市信心最低迷时刻，外资进场了。11月11日，港交所披露，融创中国获贝莱德于11月5日以平均价13.92港元_股增持172.2万股，涉资约2396.39万港元。此次增持后，贝莱德对融创中国最新持股数目为2.34亿股，持股比例由4.98%增持至5.01%。截至11月11日下午收盘，融创中国股价收于17.22港元_股，当日上涨8.4%。这也意味着，贝莱德此次增持融创股票，短短几天账面就浮盈568万港元。贝莱德集团，总部位于美国纽约，是全球规模最大的资产管理集团、风险管理及顾问服务公司之一，由贝莱德与美林投资管理合并而成，又称黑岩集团；它不仅持股花旗银行、美国银行和摩根大通，在全球很多上市公司都持有股份。截至2021年6月30日，贝莱德在全球管理的总资产规模约9.5万亿美元，涵盖股票、固定收益投资、现金管理、另类投资及咨询策略等。“现在是时候涉足中国股市。”贝莱德分析师在报告中表示，许多投资者低估中国股市，担忧政府干预的浪潮而选择抛售，这波卖压造成许多公司估值都受到影响。鉴于中国经济复苏范围扩大，他们倾向于支持风险，并鼓励投资中国资产。贝莱德多次增持融创值得注意的是，3个多月内，贝莱德多次在资本市场上对融创股票进行增持或减持，为融创充当护盘“好基友”的同时，根据市场行情及时撤出止损或套利。根据联交所资料显示，7月22日，贝莱德在场内以每股均价24.06港元增持融创中国151万股，涉资3633.3万港元，增持后贝莱德共持有融创中国2.35亿股股份，持股量增至5.02%。彼时，融创中国的股价正处于持续下跌中，7月20日一度跌幅达8%，每股股价跌至21港元左右，创2018年11月以来低位。8月10日，贝莱德对融创中国的多头头寸从4.83%上升至5.01%。8月24日，贝莱德在场内以每股均价19.22港元增持融创中国165.8万股，涉资约3186.7万港元，持股数目为2.34亿股，持股比例由4.99%上升至5.02%。几天后，其又减持融创中国254万股，均价为19.26港元/股，套现4891.8万股元，对融创持股比例降至4.96%。9月14日，贝莱德又以每股16.93港元价格增持融创中国138万股，持股比例升至5%。后又于10月28日减持融创324.7万股，持股比例降至4.94%。现在，贝莱德又出手对融创中国进行增持，持股比例再度升至5.01%。现在这个时机，恰逢地产股触底回升之际。11月10日、11日，房地产板块股票、债券涨声一片。“前段时间内房股跌得太厉害了，跌出了投资价值与机会；加上最近政策与市场都有走出至暗时刻的回暖之势，外资就把握住了这个机会。现在要救行业救房企，回暖资本市场是必须的。”IPG中国区首席经济学家柏文喜表示。另一方面，在国内多家房企发生债务违约暴雷之际，融创中国业绩整体表现不错。截至2021年10月底，融创中国累计实现合同销售金额约5128亿元，前10个月同比增长14%，完成年年度目标6400亿元的80.13%。11月至今，仅8天时间融创服务就已接连收购两家物业公司：一是与融创中国订立收购协议，收购融创中国商管轻资产运营板块；二是以6.9亿元接盘当代置业物业公司股权。

据报道，香港恒指午间休盘跌2.07%，尤其是科技和医疗行业跌幅较大，而导致其下跌的基本原因就是居民对其的关注度下降，公司盈利不足，还有就是国家监管局加大了监管力度，港股调整后的投资价值下降，另外港股的跌幅较大，可能其股市值会有比较大的蒸发，公司在经济周转方面运转不开，经济效益降低，香港恒指因此跌盘，从这就可以看出港股低迷的背后包含了一系列的原因。香港恒指指的是香港恒生指数，它主要适用于股市市场的操作，是一种比较好的期货指标，能够让居民了解股市的价格和行情并深入分析股市市场，而休盘是在盘算上市期间的涨跌情况，而从发布的财经状况来看，香港恒生指数已经跌破了2%，市场行情并不好，很有可能继续跌下去，不过港股作为一直以来都比较有名，所以他有很大的可能性，会提高涨幅并恢复下跌前的价格。香港恒指仅一个午间的修盘就跌破了2.07%，确实下降幅度是比较严重，不过港股一直是压力比较大且收入较高的一种，即使它比之前跌了2.7%，但谷迷也有可能会继续投资港股，让它迅速恢复下跌之前的水平，在其他方面，香港股票下跌也是向其他领域释放一种信号，吸引股民继续投资港股。其实香港恒指下跌也是有迹可循，毕竟它之前的上涨速度太快，涨额也比较高，经过一段时间的调整之后港股恒生指数下跌也就能够理解了，不过恒生指数下跌在其他方面并不代表香港股票下跌，恒生指数一旦上涨，对港股的影响是非常大的，一旦下降的趋势变为上涨，股民就会再次选择投资港股，以此来提高它的恒生指数。

海外发债几近停滞的内房企，等来了一个好消息。8月16日，据资本市场消息人士称，金融监管部门计划推出新措施缓解房企流动性压力，由国有增信机构中债信用增进投资公司对民营房企发债开展效力更强的“全额不可撤销担保”，帮助其发债。部分债券发行有望在本月底房企中期业绩发布截止日期前完成。这份示范房企名单包括龙湖集团、旭辉控股、碧桂园、金地集团等。“监管计划给予积极支持，目前正就新的融资计划沟通中。”龙湖集团相关人士对记者表示。接近碧桂园人士亦透露，正在和监管部门保持密切沟通中。受这一利好消息影响，8月16日，内房股集体上涨5.5%。其中，龙湖集团股价一度急升18%，一扫此前8月10日受瑞银评级下调而跌幅近20%颓势。“中债信用增进投资公司不是普通国企、央企，而是专业的信用增级公司，由此公司提供增信，说明支持力度很大。”IPG中国区首席经济学家柏文喜对此表示。资料显示，中债信用增进投资公司成立于2009年，由北京国有资本、中银投资、首钢集团、中化股份、中石油、国网等6家公司各持股16.5%，中国银行间交易商协会持股1%，是中国第一家专业债券信用增进机构，主要解决低信用级别发行体特别是中小企业融资困难的市场需求。这是监管层继5月份对民营房企创设信用保护合约之后，又一次对示范性房企融资提供支持的政策。4月11日晚间，证监会、国资委及全国工商联发布《关于进一步支持上市公司健康发展的通知》明确提出，支持房企转型，支持民营房企融资。随后，在证监会指导下，沪深交易所召开“信用保护工具支持民营企业债券融资座谈会”。证监会债券部人士在会上指出，证监会积极支持市场各方发挥信用保护工具在支持民营企业融资过程中的作用，发挥市场化增信作用，鼓励市场机构、政策性机构通过创设信用保护工具为民营企业债券融资提供增信支持，尽快推出组合型信用保护合约业务，并便利回购融资机制，适当放宽受信用保护的民营企业债券回购质押库准入门槛。5月16日，市场消息称，碧桂园、龙湖集团、美的置业3家民营房企被选为“示范房企”，将在周内陆续发行人民币债券，创设机构将同时发行包括信用违约掉期（私募CDS）或信用风险缓释凭证（CRMW）在内的信用保护工具，以帮助民营地产企业增强公开市场的融资功能。“这次相比5月份政策的最大不同是，监管层不仅对示范性房企进行信用保护和增级，还亲自下场去购买这些示范房企发行的债券，阶段性为房企提供流动性支持，并通过带头引导作用，引导市场机构也来购买这些债券。” 广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。国家统计局最新数据显示，1~7月，房企到位资金8.88万亿元，同比下降25.4%。其中，国内贷款1.1万亿元，下降28.4%；利用外资53亿元，增长20.7%；自筹资金3.15万亿元，下降11.4%；定金及预收款2.86万亿元，下降37.1%；个人按揭贷款1.42万亿元，下降25.2%。无论是银行贷款、自筹资金还是以按揭和定金为主的其他资金，7月份增速全面下滑，且跌幅均较6月份继续扩大，从侧面反映出金融机构对开发商的风险担心进一步加剧，房企融资渠道受阻严重。李宇嘉认为，现在市场对民营房企的风险担忧在加大，比如优质蓝筹龙头遭到“做空”，因此，此次监管层出台这个政策是可信的，有利于缓解民企融资困境。现在市场悲观情绪已经到了极度状态，金融市场已经失灵，迫切需要政府出面发挥作用，预计未来房企融资状况会触底、好转。对于房企而言，还有一个确定的好消息，就是央行再次“降息”。8月15日，央行开展4000亿元1年期中期借贷便利(MLF)操作（含对8月16日6000亿元MLF到期的续做）和20亿元7天期逆回购操作，中标利率分别为2.75%、2%，均下降10个基点。第二季度央行货币政策执行报告明确，继续通过政策利率引导市场利率下行。此次1年期MLF操作、7天期逆回购降息，目的就是引导市场利率下行，反映的是当前经济恢复放缓对加大逆周期调节力度的迫切需求。央行数据显示，7月，人民币贷款增加6790亿元，同比少增4042亿元；社会融资规模增量为7561亿元，比上年同期少3191亿元。招联金融首席研究员董希淼表示，此次两个利率下降，一方面传递出将更大力度支持实体经济、稳增长的积极信号；一方面将直接推动银行降低融资成本，更好刺激企业的投资需求和居民的消费需求。MLF利率的上调或下调，一般都会传导至贷款基础利率（LPR）利率，并最终影响贷款利率，房贷利率也因此存在进一步调整空间。国信证券研报认为，房地产回归正常轨道，是当前政府、企业、居民的共同利益所在，因此没有必要对地产销售有超过对经济整体的担忧。近期多项地产纾困措施出台，多地加强预售资金监管，皆在夯实“保交楼”信心，提升了地产股债的“下限”。在此基础上，期待需求端更有力政策推出的效果。当前经营稳健、具备优秀品质的房企将更快从行业低谷中脱颖而出。

暖风终于吹拂了地产股。2022年1月19日，地产股尾盘突然拉升，截至收盘，多只个股出现较大幅度的上涨。其中，旭辉控股报收5.2港元/股，涨幅为12.31%；世茂集团收于5.6港元/股，涨幅为11.33%；雅居乐集团报收4港元/股，涨幅为12.68%；富力地产收于3.47港元/股，涨幅为9.81%；碧桂园收于6.67港元/股，涨幅为8.28%。消息面上，市场传闻监管层正在起草全国性规则，以使房地产开发商更容易获得托管账户中持有的预售资金，这是缓解陷入困境的行业严重现金紧缩的最新举措。这一传闻尚未得到官方的确认。一位不愿具名的券商机构人士告诉21世纪经济报道记者，政策有所微调也是情理之中，如果不这样，很多企业的处境会很艰难。实际上，近两日官方对于稳定房地产市场健康发展频频发声。2022年1月16日，国家发改委发布《关于做好近期促进消费工作的通知》，提其中针对住房消费提出，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利；推进保障性住房建设，以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给。支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。2022年1月18日，在国务院新闻办举行的2021年金融统计数据新闻发布会上，中国人民银行金融市场司司长邹澜表示，在各方共同努力下，近期房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态，市场预期稳步改善。“从数据上看，2021年末全国房地产贷款余额52.2万亿元，同比增长7.9%，增速比9月末提高了0.3个百分点。其中四季度房地产贷款新增7734亿元，同比多增2020亿元，较去年三季度多增1578亿元。”邹澜指出。邹澜表示，下一步人民银行将坚决贯彻党中央国务院决策部署，认真落实中央经济工作会议精神，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，按照探索新发展模式的要求，全面落实房地产长效机制，保持房地产金融政策连续性、一致性、稳定性，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度，因城施策，促进房地产业良性循环和健康发展。此外，世茂集团和融创均传出正在出售资产回笼资金的消息。

“金融十六条”出台，支持力度持续加大。央行、银保监会发布关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知，总共十六条内容，相比于以往的金融端支撑政策，本次最重要的看点有：1）要求对国有、民营等各类房地产企业一视同仁；2）支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，债券按期兑付确有困难的，通过协商做出合理展期、置换等安排；3）鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求；4）鼓励金融机构提供配套融资支持；5）延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排。本政策从房企、购房者、建筑单位、金融机构等多个角度阐释了未来房地产金融工作的原则，并首次提出延长房地产贷款集中度过渡期，支持力度持续加大，是继去年9月份房地产金融政策转暖之后的又一里程碑。　　第一、第二支箭稳步推进，部分内房股积极配股。23日，中国银行、工商银行、农业银行、交通银行等国有大行分别与中海发展、华润置地、万科集团、龙湖集团、金地集团、美的置业、碧桂园等房企签订战略合作协议，提供意向性授信额度，同日，龙湖集团、美的置业、金辉集团获取中债增进公司发债信用增进函，第一、二支箭稳步推进，且央国企、民企、混合所有制企业一视同仁。此外，碧桂园、雅居乐进行了配股，由于香港上市房企股权融资不受限制，可通过配股补充资金。　　房企融资环境或迎重大转变。11月，监管部门发布了“第二支箭”扩大、支持保函置换预售监管资金政策，21日，证监会主席易会满、央行行长易纲、国家外管局局长潘功胜先后表达对房地产行业的支持，同日的全国性商业银行信贷工作座谈会也强调了要保持房地产融资的平稳有序，支持存量融资合理展期。我们认为，政策的密集出台和监管部门的持续发生，标志至房企的融资环境有望迎来重大转变。　　看好全行业信用修复和政策加持下的销售复苏。在当前资金端支持政策下，除了我们前期看好的三高房企以外，其余未出险房企存在信用修复的过程，当前我们看好全行业的信用修复以及在因城施策空间逐步打开下的销售复苏。推荐A股：保利发展、招商蛇口、建发股份、滨江集团、华发股份、金地集团、万科A、新城控股；港股：中国海外发展、华润置地、龙湖集团、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、中国金茂。另外，我们看好有能力参与不良项目处置的代建公司绿城管理控股。请点击输入图片描述（最多18字）

近期市场唯二的热点板块，一个是地产，另一个是央企。地产在“第二支箭”实施后，多家公司获得百亿以上授信，流动性大为缓解，成为市场调整过程中少数上涨的板块。证监会主席易会满近期强调“探索建设具有中国特色的估值体系”，建筑、地产等板块再度拉升。28日晚，证监会传出重磅消息，AH两地地产公司恢复股权融资（不可用于拿地）。教主选取央企地产公司$大悦城(SZ000031)$ ，火速出一文，和大家一起聊聊我对公司和地产行业的看法。一、央企/国企地产公司经营韧性强。在多轮调控政策下，房地产行业已先于季节来到“三九”。统计局数据显示，今年1-10月份，全国房地产开发投资113945亿元，同比下降8.8%，降幅较1-9月扩大0.8个百分点。其他如房屋施工面积、新开工面积、竣工面积、商品房销售额等关键指标全面哑火。中指研究院发布的“2022中国房地产百强企业研究报告”显示，今年我国房企TOP 100座次出现了翻天覆地的变化。央企/国企地产公司排名整体前移，保利、中海、华润均跻身TOP 5，业务更均衡的大悦城控股上升至第23位。大悦城上半年完成签约金额 285 亿元，较上年同期减少 21%，优于地产同期大盘表现。克而瑞操盘金额榜较 2021 年年底排名提升了 17 位至第 32 位。大悦城业绩表现能够优于地产大盘，主要是因为背靠中粮集团，现金流的优势更大。二、时代的更迭！房企的确定性由拿地转为现金流。房价上涨周期，开发商拿地=业绩的保障，随着地产黄金周期已过，房企拍地的热情明显降温。今年上半年，民企地产公司因现金流短缺，既不敢拿地，又缺钱周转，项目交付率较差，股债双杀事件频现。地产行业的“确定性”已由拿地转为现金流，央企/国企公司通常没有类似的问题。以大悦城为例，在银行融资渠道，大悦城年初与招商银行、浦发银行签署200亿元并购融资合作协议，11月又与农业银行签署300亿意向性授信合同，囊括了固定资产贷款、并购贷款、债券多种融资形式。非银行渠道授信方面，年内，大悦城两次向控股股东中粮集团申请70亿元的授信额度（一笔3年期，一笔1年期）；太平人寿还给予大悦城1年期75亿的授信额度，融资利率均不超过同期金融机构的贷款利率。票据方面，大悦城2022年1月成功发行15亿元公司债；9月16日，公司再次公开发行总额不超过50亿元的公司债。2022 年上半年，大悦城借款平均成本 4.84%，相比于2021年末的4.87%有小幅下滑。 9月6日，乐居财经发布《2022上半年内房股融资成本榜》。共11家内房股平均融资成本低于4%，港股子公司$大悦城地产(00207)$ 融资成本3.9%，排名第十。大悦城与保利、金地、绿地等房企相比，流动速率更优，且是近5年来为数不多流动速率在持续改善的房企。在中指研究院发布的“2022中国房地产企业百强报告”中，大悦城分别获评融资能力TOP 10和稳健性 TOP 10。三、大悦城轻重并举，助力地方经济发展。除了背靠央企融资的天然优势外，大悦城合理调配轻、重资产，现金流始终保持稳健。尽管大悦城目前主要营收来自于商品房的销售，但公司物业打法的变化是更值得关注的。相信众多投资人已经发现，区位优势越明显、综合体设施越齐全、规模越大、定位高端的商业容易受到消费者的青睐。去年起，大悦城开始输出轻资产商业项目。2021年，天津、昆明、鞍山、长沙4个大悦城项目实现轻资产运营。 年内，大悦城又新签约了广州黄埔大悦汇、成都金牛大悦城项目。明年年底前，教主家乡沈阳的FTC金融中心将落成本地首个大悦城商业轻资产项目。今年，大悦城商业（购物中心）项目较之前有了明显的不同：（一）突出独店，做差异化竞争。沈阳大悦城E馆处于待开业状态，已经签约的“HERTU”、“八分之五”、“香蕉男士”、“原料库”等品牌均是本地此前没有的。11月25日开业的绍兴国金大悦城中，首进品牌高达45%。大悦城商业今年注重新品牌的引进，与同区域项目进行差异化竞争。（二）注重场景运营，打造差异化活力街区。除周边配套外，大悦城商业项目着重做了内部场景运营。一些已经开业的大悦城具备展厅、户外广场、文创剧场、创意空间、红人馆等不同景观，消费者在购物的同时可兼具放松。本次卡塔尔世界杯期间，部分大悦城还有世界杯联名主题活动。（三）增强消费者粘性和转化率。年内大悦城采取了零售、餐饮折扣券+会员积分兑奖品等营销模式，吸引消费者来到大悦城，完成引流、获客、沉淀的转化以我们沈阳大悦城为例，夏季时推出了多次69元购100元餐饮消费券的活动，适用于商场内10多家餐饮门店，起到了刺激居民消费、拉动区域经济的作用。新开业的大悦城有更实惠的5折购券活动。大悦城通过“悦购券、悦直播、悦市集”集话题、品牌、商圈、场景于一体的打法，全国多个大悦城客流人次、销售额、单日新增会员数量在年内创出新高。（四）大悦城物业出租率仍有提升空间。今年上半年，大悦城商业平均出租率 90.5%（购物中心93%、写字楼90%）。在大悦城采用新打法后，即使在疫情影响下，绍兴国金大悦城招商开业率也超过了90%。上半年，受央企物业减租政策影响， 大悦城1-6 月租赁收入减少 6.8亿元，归母净利润减少 2.56亿元。但经此一役，租户选择央企/国企物业的意愿性将更强。随着更多地区大悦城“焕新升级”，商业出租率还有进一步提升的空间。（五）住宅地产保持稳健。住宅地产方面，大悦城上半年获取7宗地块，土地面积24万平方米，计容建筑面积41万平方米，土地款总额 77 亿元，平均楼面价为 18776 元/平方米。截止6月末，公司土地储备主要分布于长三角、长江中游、 粤港澳大湾区、成渝等核心都市圈，土地储备可售货值约 2165 亿元。除减租外，大悦城今年利润下滑的主因是存货减值。近期，国内陆续发布了支持刚需、换购退税、首套公积金利率下调、保交楼贷款发放、“地产16条”等政策，料国内一二线核心区域房价无持续下跌可能。大悦城近两年拿地成本已有明显下降，存货减值不具有持续性。三、在可能预见的行业整合浪潮中，大悦城等央企地产公司是先锋军。《提高央企控股上市公司质量工作方案》要求分类推进上市平台建设，支持通过吸收合并、资产重组、跨市场运作等方式盘活，或通过无偿划转、股权转让等方式退出，进一步聚焦主责主业和优势领域。11月28日，证监会表示，“即日起恢复涉房上市公司并购重组及配套融资”，明确发行股份募集资金可用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务。可以做“同行业、上下游”的整合，不能用于拿地拍地、开发新楼盘（简称地产“新五条”）。政策同时提到了“保交楼、保民生”、棚户区改造、旧改。年内，大悦城升级“悦品牌”，以“悦见生活之美”为核心理念，满足居民不同人生阶段对于美好生活的向往，符合住建部等部门联合印发的《进一步提高产品、工程和服务质量行动方案（2022~2025年）》中，关于“推进完整社区、活力街区建设”的要求。央企/国企地产公司在民生领域执行力更优，预计将最受益于“新五条”。从股价表现来看，尽管年内三大指数齐下跌，港股地产板块卧倒一片，但央企地产公司保利、$招商蛇口(SZ001979)$ 逆势上涨，国企地产公司华发还创出了历史新高。中粮集团是国资委首批确定的16家以房地产为主业的央企之一，与多地政府签署了合作框架协议。大悦城是中粮集团旗下唯一的地产投资和管理平台，在可以预见的行业整合浪潮中处于优势地位。证监会同时表示，恢复H股房地产主业/其他涉房H股再融资，这对港股大悦城地产来说，亦是重磅利好。大悦城在营27家（含轻资产和非标准化产品）购物中心，累计总商业面积约300万平方米。其中包括16个大悦城，累计总商业面积 239 万平方米，单个项目面积约15万方。不论是项目数量还是面积都多于越秀房托···但，目前大悦城地产的市值还不到越秀房托的一半，仅有领展房托的零头，估值修复的空间非常大。另外一个大家都没注意到的细节是，“央企现代能源”、“央企科技引领”、“央企股东回报”等“1+N”系列央企指数正在陆续发布，与“不照搬海外发展经验”、“中国特色的估值体系”前后呼应。上周末，统计局发布的1-10月经济数据显示，四大类企业中，国企营收增速最高，也是唯一净利润同比正增长的。不论是经济转型，还是举国体制都离不开央企/国企的持续发力。随着“1+N”央企指数的扩围，加上更多基金公司发行央企指数产品的预期，未来机构持仓央企股权比例会提升，大悦城等央企优质公司也会间接受益。

周末发出“保交楼、保民生、保稳定”的政策预期下，7月18日金融地产企稳回升。 截至午间收盘，上证指数涨1.49%，深证成指涨1.12%，创业板指涨1.83%。盘面上，环境保护、水务、煤炭、房地产、电力等板块涨幅居前，光伏逆变器、新型城镇、油气开采等概念股活跃，矿物制品、航空、酒店餐饮等板块跌幅居前。两市超4100只个股上涨。 新旧能源涨跌互现 虽然锂矿公司上半年业绩大幅预增，但4月以来行业个股持续攀升下，有点“高处不胜寒”。 7月18日，锂矿板块集体跳水，Wind锂矿指数上午盘中一度下跌2.75%。融捷股份一度跌超5%、天齐锂业一度跌超6%，中矿资源、盛新锂能、永兴材料等走低。 受益新能源需求旺盛，锂矿企业上半年业绩优异。截至目前，13家锂矿上市公司披露上半年业绩预告，全部大幅预增，折射出锂行业的高景气度。刚完成A+H股上市的天齐锂业，2022年上半年净利润大增，增幅超110倍，超出市场预期。 同时，锂矿上市公司加快对上游锂矿资源的储备力度和扩产步伐。光大证券表示，锂行业2022到2023年仍处于供应偏紧状态，不排除2022年下半年锂价重回50万元/吨以上的可能性。 但市场对此并不买账。以天齐锂业为例，A股上周以来已下跌近20%。7月14日，天齐锂业跌势持续，截至午间收盘，A股下跌2.62%， H股下跌2.33%。 7月10日，应莹在个人微信公众号发布《每周市场点评》，其中提到，“ 天 齐锂业戴维斯双击已达顶峰，价格已高估。 ”也有机构给出偏谨慎的意见。国元国际指出，鉴于新能源 汽车 快速发展，在可见的未来，锂矿价格大概率处于高位，具体价格走势取决于新能源车渗透速度和锂矿产能扩张速度的相对变化。 此消彼长下，传统能源再度走强。7月18日，煤炭股集体上涨，申万煤炭指数大涨3.89%，华阳股份涨涨停，永泰能源、大有能源涨超7%。近日，高温天气在江南、华南地区快速蔓延，大范围的高温带来高负荷的用煤用电需求，沿海八省电厂库存消耗加快，存煤可用天数降至不足13天。尤其江浙地区存煤可用天数偏低，迎峰度夏压力较大。 国盛证券指出，需求是当前煤价的核心矛盾，入伏已至，民用负荷快速提升，叠加产地市场煤供应和运力日趋紧张，支撑煤价偏强运行。考虑到煤企高利润有望长期持续、高现金流背景下不断提高分红比例，煤炭板块正在迎来业绩和估值的戴维斯双击。推荐煤炭转型先锋华阳股份。坚守核心资产，看好高长协占比、高分红煤企的估值修复。 大金融反弹 受消息刺激，7月18日Wind银行指数大幅反弹，截至午间收盘大涨，申万银行指数大涨1.28%。A股方面，江苏银行涨4.7%，招商银行升逾2%，中国平安、中国人寿、中国太保等一众保险股先后发力。港股商业银行板块拉升，邮储银行涨近4%，招商银行涨超3%，渣打集团涨近3%，建设银行、汇丰控股、中国银行涨超2%。 除了政策支持外，多家银行上半年净利润增速超20%，业绩稳健增长。截至7月17日，已有南京银行、苏农银行、杭州银行、张家港行、无锡银行、苏州银行6家上市银行公布了2022年半年度业绩快报。6家银行今年上半年营收均保持增长，净利润同比增速均在20%以上，资产质量持续改善。 在监管部门及地方政府部门作出表态的同时，截至目前包括六大行在内的17家银行对“停贷”事件作出回应，向市场释疑。其中，大部分银行在披露停贷楼盘涉及的逾期按揭贷款金额的同时，均表示“风险可控”。 房地产企稳 银行企稳之际，房地产也有触底迹象。7月18日，申万房地产指数大涨2.83%，广宇发展、蓝光发展、顺发恒业、阳光城涨停，世荣兆业涨逾8%，荣盛发展、大龙地产、金科股份、滨江集团、华远地产、阳光股份、中南建设等纷纷走高。 港股方面，此前连续下跌的内房股集体反弹，新城发展涨逾9%表现最佳，富力地产、合景泰富、旭辉控股均涨超6%，龙湖集团、碧桂园、雅居乐集团涨超4%。 政策面上，7月17日，银保监会在接受采访时指出，坚持“房住不炒”，坚持“稳地价、稳房价、稳预期”，支持地方更加有力地推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。 银保监会指出，指导银行在地方党委政府“保交楼”工作安排的总体框架下，坚持摸清情况、实事求是、科学分类、精准施策，主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，做好具备条件的信贷投放，协助推进项目快复工、早复工、早交付。同时，有效满足房地产企业合理融资需求，大力支持租赁住房建设，支持项目并购重组，以新市民和城镇年轻人为重点，更好满足刚需和改善型客户住房需求，努力保持房地产市场运行平稳有序。 市场方面，近期房地产市场恢复迹象进一步增多。国家统计局7月15日公布数据显示，6月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体趋稳，环比上涨城市数量增多。房地产销售和投资数据呈现环比改善态势。 （责编：彭勃）

尽管2018年市场不易，越秀地产(00123.HK)还是完成了年度销售目标。 2月27日下午，越秀地产发布2018年报，数据显示，公司累计合同销售金额约577.83亿元(人民币，下同)，同比上升约41%，约占2018年销售目标550亿元的105%。 综合营业收入、核心净利润、毛利率、净借贷比率、账上现金等多个财务数据，越秀地产均呈现不同程度的同比增长，在融资成本方面，因着国企优势，依然保有较低水平;但在现金至上的行情下，公司回款不畅，去年的销售回款率仅72%，属于偏低水平。 越秀地产对新的一年市场判断并不乐观，董事长兼执行董事林昭远表示，2019年的投资强度将略微下调。越秀地产对全年销售目标的设定较为保守，只求达680亿元，增幅为17.68%。 收入转跌为升 凭借下半年的业绩结算，越秀地产终于挽回2018年上半年收入同比下滑15%、净利润11.2亿元仅上升7.8%的颓势。 年报显示，2018年，越秀地产全年营业收入为264.3亿元，同比上升11.1%，尽管增幅不高，但总算是转跌为升。 相比收入，越秀地产的利润水平表现得更好。2018年，公司毛利率同比上升6.1个百分点至31.8%。全年毛利约为83.9亿元，同比上升37.4%，而核心净利润上升19.6%至28.1亿元。 作为国企，越秀地产在融资上依然有不可多得的优势，尽管因为资金面趋紧，导致市场的融资利率走高，公司的实际借贷年利率也从2017年的4.3%上升0.52个百分点至4.82%，但依然远低于行业水平。 2018年，越秀地产在境外发行8亿美元3年期和4亿美元5.5年期公司债券，票面息率分别为4.875%和5.375%;在境内发行人民币8亿元3年期和人民币7亿元5年期公司债券，票面息率分别为4.24%和4.25%。 除却融资优势，更难得的是，越秀地产是唯一一家拥有香港上市REITs的内房股。 在住宅调控常态化的背景下，以住宅开发为主的发展模式的抗风险能力弱，而单纯依靠商业地产又受到资金沉淀大、投资回收期长的制约，越秀地产通过越秀房托(00405.HK)，打造双平台模式，将商业地产作为公司发展的稳定器。 报告期内，越秀地产持股36.12%的越秀房托持有出租性商业物业约97万平方米，全年收入为20.3亿元, 同比上升 9.6%;可分派总额是 8.50亿元，同比增加2.8%，越秀地产可获得的现金分派是3.07亿元。 不过越秀地产称，今年应占联营实体整体净贡献同比减少32.6%至4.47亿元，主要是由于越秀房托的盈利贡献减少。 而2018年12月，越秀地产将杭州维多利商务中心2幢物业出售给越秀房托，交易对价是5.9亿元，这样的好处来得直接——公司亦可透过出售事项，一次性收回杭州物业的投资以及获取投资溢价。 与此同时，2018年底，越秀地产还以26.18亿元的价格，出售广州越汇77.79%的股权及债务，买方由一号基金全资拥有，是越秀地产的关联公司，此次出售事项将录得除税后收益约3亿元。 由于人民币贬值的原因，2018年越秀地产的汇兑损失达4.16亿元，而2017年公司因汇率获得2.75亿元收益。 销售目标增长保守 大湾区规划新鲜热辣，自然成为房企业绩会上的热点讨论话题。 林昭远表示，2018年越秀地产90%的投资都在大湾区，看好大湾区的发展，也相信公司能在大湾区的发展过程中获得更多发展机会。 2018年，越秀地产在广州、苏州、武汉等城市新增16幅土地，使公司总土地储备增长19.3%至1941万平方米，其中86.3%位于大湾区、长三角和中部三大核心增长区。年报显示，目前越秀地产已进入广州、香港、江门、中山、佛山等五个城市。 2019年全年，越秀地产，其中，大湾区、长三角、中部地区和环渤海地区分别占比58%、15%、16%和11%。 然而，出于去市场谨慎的判断，越秀地产将2019年的合同销售目标定为680亿元，目标增长率仅为18%，即便今年的可售资源达到1312亿元。 越秀地产认为，2019年，房地产行业作为国民经济的重要支柱，预期总体保持平稳，而房地产市场政策将保持连续性和稳定性，着重因城施策和政策优化，加快建设房地产市场的长效机制，一二线城市进入平稳发展期，但三四线城市下行压力较大。 林昭远表示，2018年的行业调控给市场带来巨大压力，公司针对市场规模的变化，除了调低了今年的销售目标，投资强度也会略有下调。 融资方面，因2018年汇兑损失较高，财务总监兼执行董事陈静表示，公司今年的融资重点将会放在境内。 越秀地产认为，房地产业总体仍处于稳定发展期，但商业地产、养老、长租公寓等业务依然存在不少新机遇，2019年公司将重点孵化这些新业务。 在城市更新方面，越秀地产将继续发挥国企资源优势，深化与广州地铁的“轨道+物业”的合作模式;养老地产方面，在营运现有项目基础上，拓展新项目，打造多层次的医养结合养老模式;长租公寓方面，也将重点推进国企存量项目合作和轻资产运营模式，此外也将小镇、教育等业务的发展。 截止至2018年12月31日，越秀地产账上现金及等价物为271.6亿元，同比升上30.6%，净借贷率从年初的72.8%下降至61.2%。 本网转载的文章、图片、音频视频文件等资料版权归版权所有人所有，因非原创文章及图片等内容无法一一和版权者联系，如原作者或编辑认为作品不宜上网供浏览，或不应无偿使用，请及时通知我们，以便迅速采取适当措施，避免给双方造成不必要的经济损失。本网页如无意中侵犯了媒体或个人的知识产权，请来电删除。

南方 财经 1月27日电，昨日止跌的港股再现大跌行情，恒指跌1.99%失守24000点，恒生 科技 指数大幅收跌3.81%，逼近 历史 低位。行业板块集体下挫，市场情绪再度降至冰点。盘面上，大型 科技 股齐挫，阿里巴巴跌超7%，美团跌6.9%，小米跌5.5%，快手、网易、百度跌超4%，腾讯跌超2%；网传职教去资本化，教育类股现抛售式下跌行情，亦为市场最差板块，中教控股跌超24%领衔走低，民生教育、希望教育跌幅居港股前列；餐饮股、 汽车 股、电力股、光伏股、内房股、物管股、生物医药股、大金融等热门板块集体重挫；惟银行、海运及港口个别板块飘红，银行股相对活跃，汇丰控股涨超1%。Thu,27 Jan 2022 16:12:50 +0800南财快讯 网信办：加快构建横向协同、纵向联动的网络举报一体化机制https://m.21jingji.com/timestream/html/{0+6IxJ+0OGQ=}南方 财经 1月27日电，近日，全国互联网违法和不良信息举报受理处置一体化机制建设推进会在京召开。会议强调，全国各级网信部门要深刻认识一体化机制建设和网络举报工作的重要意义，把推动网络举报创新发展与学习宣传贯彻党的十九届六中全会精神紧密结合起来，落实以人民为中心的发展思想，坚持“网络举报依靠人民，网络举报为了人民”理念，加快构建横向协同、纵向联动的网络举报一体化机制，有力支撑网络综合治理，营造清朗网络空间，助力网络文明建设。（网信中国）Thu,27 Jan 2022 16:09:27 +0800南财快讯 雷诺、日产和三菱结盟，未来5年追投230亿欧元发展电动 汽车 https://m.21jingji.com/timestream/html/{mXXZ3Ew+yrE=}南方 财经 1月27日电 ，界面援引媒体报道，雷诺、日产和三菱在未来五年内将额外投资230亿欧元用于电气化，2030年前生产35款电动 汽车 。据报道，三家公司的目标是在2026年将其90个车型中的通用平台使用率从现在的60%提高到80%。此外，日产将领导开发全固态电池技术。雷诺将领导开发通用的集中式电气和电子架构，并在2025年前推出首款全软件定义 汽车 （full software defined vehicle）。Thu,27 Jan 2022 16:05:06 +0800南财快讯 华斯股份：2021年度预盈1700万元–2300万元 同比扭亏https://m.21jingji.com/timestream/html/{LkSRfxmTSrE=}南方 财经 1月27日电，华斯股份披露2021年度业绩预告，公司预计2021年度归属于上市公司股东的净利润1700万元–2300万元，同比扭亏为盈；扣除非经常性损益后的净利润1200万元–1800万元；基本每股收益0.0451元/股–0.0610元/股。Thu,27 Jan 2022 16:05:05 +0800南财快讯 欧股集体低开https://m.21jingji.com/timestream/html/{z2iI+PlU5nQ=}南方 财经 1月27日电，德国DAX30指数跌1.67%，英国富时100指数跌1.09%，法国CAC40指数跌1.55%，欧洲斯托克50指数跌1.82%。Thu,27 Jan 2022 16:01:03 +0800南财快讯 银保监会：各地应及时整改纠正不规范使用“银行”字样的行为https://m.21jingji.com/timestream/html/{Rpf+okMJMC0=}南方 财经 1月27日电 ，银保监会网站1月27日消息，近期银保监会通过日常监测发现，一些地方出现多起未经银保监会及其派出机构批准，不规范使用“银行”字样的情况。一些地方使用“银行”字样命名某些公用项目，并在公开印发的工作方案等文件中不规范使用“银行”字样，包括使用“两山银行”“粮食银行”等名称命名相关生态资源经营发展平台，在营业场所显著位置使用“银行”字样标识等。未经批准使用“银行”字样，涉嫌违反《中华人民共和国商业银行法》第十一条“未经国务院银行业监督管理机构批准，任何单位和个人不得从事吸收公众存款等商业银行业务，任何单位不得在名称中使用‘银行"字样”的法律规定。Thu,27 Jan 2022 15:57:48 +0800南财快讯 川润股份：川润液压在广东省设立全资孙公司https://m.21jingji.com/timestream/html/{SCKbcxT+xis=}南方 财经 1月27日电，川润股份公布，公司于2022年1月27日召开第五届董事会第二十九次会议审议通过了《关于对外投资设立孙公司的议案》，同意全资子公司四川川润液压润滑设备有限公司(以下简称“川润液压”)以自有资金或自筹资金在广东省陆丰市设立全资孙公司川润新能源技术(广东)有限公司(最终以工商核准登记文件为准)。Thu,27 Jan 2022 15:51:27 +0800南财快讯

净资产（Netasset），是指所有者权益或者权益资本。企业的净资产(netassetvalue)，是指企业的资产总额减去负债以后的净额，它由两大部分组成，一部分是企业开办当初投入的资本，包括溢价部分，另一部分是企业在经营之中创造的，也包括接受捐赠的资产,属于所有者权益。在股票投资基本分析（FundamentalAnalysis）的各种技巧和方法中，净资产和与市盈率、市净率、市销率、净资产收益率等指标一样，都是最常用的参考指标。扩展资料房地产行业在经过几年高速发展以后，负债规模也在同步攀升，2019年，在外部宏观经济下行压力和内部融资环境不断收紧的情况下，降负债成为房地产企业共识。2019年，净资产规模TOP100企业净资产达到62574.8亿元，同比增长22.9%，较2018年增速下降，但高于总资产规模的增速，房地产企业降负债取得一定成效。企业入榜门槛提高，2019年，净资产规模TOP100入榜门槛为15.1亿元，较2018年12.3亿元的入榜门槛提高了2.8亿元。参考资料来源：凤凰网-直击财报季|2019年内房股净资产排行榜参考资料来源：百度百科-净资产

融创房地产被强制执行超3800万，对房地产市场会有哪些影响？一、融创房地产被强制执行超3800万带来的房地产股市的动荡导致房地市场价格增高：我们要知道以融创中国、中国恒大为首的内房股全面领涨。而且融创作为房地产的总龙头之一，它自身的下跌，就会引发我们股市市场对于地产股的下跌，因此就会带来短期的地产风险。我们可以参考融创近几年的销售情况，假设每个项目销售额为12亿元，料2018年预售总额为4,000亿元，取得120亿盈利，然而融创现价为2018年现金盈利的9.5倍，同业平均为6倍。股市给房地产的市场带来的动荡就会影响我们房地产价格增高。二、增需求消失，导致房价增高：融创房地产地产领域在我们近几年得到房地产市场主要书以存量为主的。存量会在未来相当长一段时间内，在五年甚至更长时间维持这样的量没有太大的问题。如果但是要是作为融创的龙头行业的量降下来的话，那么市场的房地产占有率就会逐步的提高。房价地价就可能出现崩盘的情况了。3.融创房地产利润率下降导致房地产小公司消失：我们要知道伴随着行业平均利润率的下降。融创他们至少还能有利润维持，但是小公司不赚钱了，他不赚钱就会倒闭了，然后我们这个房地产集中度就提高了。一旦这个市场集中度提高到一定程度，龙头公司将小公司的市场份额吃掉后就可能进入第二个阶段就是他们这几家龙头公司之间的竞争了。到那时我们的房价只会是越来越高啊，所以综合以上因素考虑，我们经过以上的分析来看，融创房地产房被罚会带来中小房地产公司消失的风险。

1 、突如其来的猪流感疫情自本月中旬起在墨西哥蔓延，世界卫生组织25日宣布，猪流感疫情为国际关注的公共卫生事件。目前由于该疫情有可能向其他国家蔓延，国际社会已纷纷采取防控措施。猪流感对全球经济将造成多大影响目前尚难以量化，而27日金融市场已开始反应，墨西哥比索遭到抛售，制药类股受追捧，而旅游航空等板块则遇到寒流 简评：现在，正是流感40年大周期的时间节点，这次流感的趋势就格外值得关注。它会不会造成全球经济的二次衰退将考验全球资本市场。2 、中国人民银行副行长胡晓炼昨天在港与本港金融界人士会晤，听取业界对发展人民币业务的意见，与会人士把握机会，希望内地能进一步放宽个人人民币每日二万元的兑换上限，以及就企业把资金汇入内地的审批能够加快，胡晓炼对有关诉求虽无作出承诺，但表示会作研究。 评论：放开是迟早的事情，这个要配合人民币国际化的总体战略。而香港作为人民币国际化的首先受益者，更加要珍惜自己这个地位而不是沾沾自喜，业界不要又觉得人民币国际化舍我其谁，是香港令人民币国际化，而不是视为一种中央对香港的优惠3 、身兼全国政协常委、南华会荣誉副会长的本港体育界名人洪祖杭，旗下位于福建的太阳能电池公司「金保利」，借壳来港上市。洪祖杭通过收取本港上市公司太益控股(0686)股份及可换股票据，向太益出售其持有的金保利国际。金保利主业为制造硅晶太阳能电池，太益收购有关资产的作价为10亿元，当中九成透过配股及发行可换股票据支付。 评论：仔细看看，现在香港股市涉及到低碳的股票是越来越多，资本运作者们都闻风先动，这是反映未来这个概念将会大炒特炒？不过还是要提醒投资者，要谨慎处理这种借壳上市的公司。4、中国银监会（简称「中银监」）主席刘明康，昨日在中银监召开的第三次经济金融形势通报（电视电话）会议上强调，要严格执行《关于规范商业银行个人住房贷款中二套房认定标准通知》要求，坚持调控力度不放松，确保政策实施的稳定性和持续性，并进一步加强房地产开发贷款风险管理。 评论：收紧房地产相关政策已经很明显，而且这个涉及到整个流动性的问题，从来不可能只是针对地产的政策。内地股市在这种背景下上涨，恐怕很难继续维持。5 、全年新股焦点、新任“集资王”的农业银行（新上市编号：01288）将于本周五挂牌，逾200亿元的资金将解冻可重投市场。2005至06年间多只大型内地银行股挂牌前夕，冻结资金回笼，港股亦多造好。三大国有银行建设银行（00939）、中国银行（03988）、工商银行（01398）先后于2005至06年间上市，其挂牌前的一周内，恒生指数均录得升幅，最多更达2%。不过，农行是次冻结资金较少，近日偏弱的市况亦难跟当时比较，有关影响或未必显著。 评论：农行上市实在是万般宠爱在一身，各个部委都不得不暂时在宏观调控措施上忍一忍手，如今终于招股完毕，在如此市道当中算是很不错的成绩；而资金也可以回流到二级市场，算是个小小的利好。6 、中国人民银行昨天公布的数据显示，6月份新增人民币贷款6,034亿元，货币信贷增速比上月下降。广义货币（M2，解释见表）同比增长18.5%，增幅比上月和上年末分别低2.5和9.2个百分点。货币信贷增长逐月回落态势明显。经济增长出现减速苗头。 评论：这个事实证明，宏观调控终于是开始见到成效，但是市场又传出放松的谣言，然而事实上没有那么简单我们现在一个最可悲的思维是：只要放缓，政府就马上刺激，刺激了股市马上就好7 、一场金融海啸曾令光伏发电暴利时代结束，国际市场的多晶硅需求在去年狂泻，更一度让内地多晶硅产业历经「产能过剩」及「关门潮」境地。不过，随着今年晶硅价格触底回升，尽管暴利不再，国内光伏产业已渐渐回暖，国内最大多晶硅制造商保利协鑫（3800）在接受采访时表示，今年开始其多晶硅和硅片均「产销两旺」，且集团已订立目标，期望截至年底，多晶硅成本降至每公斤三十美元，以进一步拓宽毛利空间。 评论：多晶硅实在是价格太低，新能源只能寄望于中美两国的未来措施，不过最近美国政府对太阳能公司的扶持令人看到希望。新能源再也不能寄望于欧洲。8 、农业银行（1288）下周五在港交所挂牌，已有六家窝轮发行商向港交所递交发行农行窝轮的申请，至少有二十四只窝轮会与农行正股同日登场。其中二十二只是认购轮（Call），其余两只是认沽证（Put）。工行二○○六年挂牌当日有二十一只窝轮同日交易，当天成交十二亿五千万元，占窝轮总成交百分之十 评论：允许在首日挂牌就发窝轮，主要目的还是为了活跃市场，令农行更受关注，至于对股价有帮助与否，则很难界定。9 、早前在放松调控的传闻下，内房股明显反弹。叶尚志指出，中央政府不会这么早就放松调控，故此内房股仍有政策风险，他相信内房股下半年仍会是炒上落，在有政策出台时会有沽压，但在政策被消化之后，由于不少股份跌得好残，又会有资金吸纳而作出反弹。因此，他认为内房股的投资策略只宜在低位吸纳，然后在反弹后沽出获利。 评论：真很难想象前一段时间的谣言会有人相信，只有房价大幅回落，新的经济刺激计划才出台，这是我一贯的看法。既然不是放松，那么就是继续收紧，那么A股港股更加雪上加霜。建议投资者要有独立思考能力，即使有所谓新的刺激经济计划，也不可能按老路走。10 、有企业融资界人士指出，近月来不少细价股意图进行大型收购变身，都无法在上市科过关，故此不少公司虽然已公布交易，但完成日却一再延期，随时有流产之虞。基于借壳上市不易，市场更传闻上市公司「壳价」近日有下跌之象。 评论：近年兴起内地富豪赴港购买上市公司，不但把主板的壳给炒起来，甚至连创业板也变得非常有价值，有人甚至开玩笑，在香港买一家主板上市公司，也只不过是一栋别墅的价钱，在内地要成功收购一家上市公司是多么艰难的事情11 、虽然如此，近日就有包括里昂、高盛等券商，看好内银股表现。高盛认为，考虑到中资银行盈利能力及相对估值，认为市场对集资的影响过度担忧，对股价的掣肘亦将慢慢消除。该行认为，建行于中资银行股中最吸引，予建行的目标价更较现价有20%的上升空间。 评论：农行刚上市，建行就马上进入集资的实施阶段，反映一个字，急！这样可能有两层含义，第一是连银行都感觉到资金紧缺，第二是大市可能不稳，越早完成集资越好。

3月25日，佳兆业公布了2020年全年业绩。 这次业绩最引人注目的一点就是，按照2023年以前达到三道红线的监管要求，佳兆业降杠杆的速度极快，远远超出市场预期，基本达标。2021年完全达标几乎没有悬念。 根据年报披露的信息，截至2020年度报告期末， 佳兆业净负债率同比2019年末的144%大幅下降46个百分点至97.9%，超预期完成降负债目标。此外，现金短债比由2019年末的1.1倍提升至1.56倍。剔除预收账款的资产负债率也由上年末的75.9%下降5.6个百分点至70.3%。 净负债率和现金短债比完全达标，剔除预收款后的资产负债率已基本接近70%的标准。究竟是什么原因，让佳兆业降杠杆速度如此之快，背后隐藏了哪些秘密？ 从资产负债表来看，佳兆业的净资产从2019年末的557.1亿元大幅提升至2020年末的787.2亿元。同时， 其在手现金则从2019年末的370.1亿元大幅增加100.9亿元至471亿元。 其实，衡量一家企业在手资金情况主要还是要看非受限现金。佳兆业在手现金中， 非受限现金则同比2019年末的309.6亿元大幅增加99.1亿元至2020年末的408.7亿元 ，这也意味着，佳兆业手中可动用的现金大幅增加，流动性更加充裕。 手中弹药日益充足的原因，显然跟佳兆业良好的销售状况密不可分。 年报显示， 2020年佳兆业合约销售金额约1069亿元，同比增长21%，再创 历史 新高 ；销售面积620万平方米，同比增长33%。 根据克而瑞数据统计，2020年佳兆业销售额排名持续上升，位居全国第24位。其中粤港澳大湾区市场表现突出，销售金额占比达58%，结转收入占比达71%。近三年来，佳兆业销售年复合增长率达24%，发展后劲十足。 良好的销售和经营带给佳兆业的直接回馈就是杠杆率的大幅下降。 按照净负债率=（有息负债-货币资金）/净资产的计算公式，佳兆业的分母在不断增大，而分子却在不断变小，净负债率大幅降低就不难理解。 尤其值得一提的是，佳兆业在年报中披露剔除预收账款后的资产负债率和净负债率时，特别 将13.5亿元的永续债从净资产中剔除，并将其列入有息负债一项，这样计算出来其净负债率为97.9%，很明显这是一种让自己吃亏的做法。 如果按照业内通行的计算方式，将永续债列入净资产（权益总额）中，并将其从有息负债中剔除的话， 实际上佳兆业的净负债率将进一步降低至94.5%。 同理，如果将13.5亿元的永续债从总负债中剔除， 其剔除预收款后的资产负债率也将从官方公布的70.3%下降为69.75%。 换句话说，如果佳兆业按照业内通行的财务处理方式来计算的话，其实其核心 财务指标已经完全符合三道红线监管要求，完全变绿。 不得不说，佳兆业处理财务数据时的认真严谨态度业内少见。 同时，从债务结构来看，2020年，佳兆业严格控制有息负债规模，提升长短债比、降低融资成本、优化债务结构，保障公司的偿债能力。在未来到期债务中， 1年内到期占19%，约231亿元，2年以上到期占81%。长短债比为4.3，较2019年的2.7上升了1.6 ，债务结构得以进一步优化。 积极的财务策略还体现在佳兆业不断开拓境内外新型融资渠道和融资成本的持续下降。 2020年，佳兆业在境内获得ABS的额度超100亿元及境内长租公寓专项债额度30亿元；境外除优先票据外，首次在可持续发展债券框架下发行债券，共计6亿美元。 另外佳兆业的融资成本也在持续下降，截至2020年12月31日，佳兆业境内融资成本为7.4%， 较上年末下降60个BP ；境外全年新增借款的综合成本 较去年下降202个BP。 从主要经营指标来看，佳兆业全面实施的PMO精细化运营管理策略也带来了提质增效的良好效果。 根据年报披露的数据，即便面临去年疫情冲击、各地调控政策持续加码的不利市场环境，佳兆业的核心经营指标依然实现了逆势增长。年报显示，2020年佳兆业 营业收入为557.7亿元，同比增长16.1%；净利润为52.8亿元，增长26.8%；归母净利润为54.5亿元，同比增长18.6%；毛利润为159.1亿，同比增15%。 此外，佳兆业的资产也在持续增长，总资产增长14.4%，达到3099亿。核心指标保持两位数的增幅，经营业绩实现了高质量增长。 稳健的财务策略和优异的经营状况也使佳兆业去年获得了境内外权威评级机构的充分认可。 国际三大评级机构穆迪、标普和惠誉均给予佳兆业较高评级，展望“稳定”。另外，中诚信国际、联合资信及大公国际均给予佳兆业AA+信用评级，展望“稳定”，明晟（MSCI）上调集团ESG评级至BB，位列恒生指数内房股领先水平。中信里昂、国元国际、西南证券、安信国际、海通证券、国信证券等十数家机构券商坚定看好佳兆业集团基本面及成长性，给予“买入”或“增持”评级，并上调目标价。 展望2021年，佳兆业集团董事局副主席兼总裁麦帆表示，2021年佳兆业将加快供货推货，集团地产业务预估可售货值为1912亿元，可售面积1074万平方米，全年供货均衡。 2021年地产销售目标为1300亿元，同比增长预计将再次超过20% 。

“三道红线”新规的威力正在房企身上显现，至少从房企2020年的财务报表中看起来是如此。据克而瑞统计，从67家已经披露业绩报告重点上市房企的财务情况来看，短期有息负债五年来首次实现同比下降，有超过六成的房企净负债率实现了下降。通过调整优化，2020年末有15家房企成功降至绿档。这种集体转档的局面没有降低投资者的担忧。市场普遍认为，房企的财报具备较大操作空间，通过表外融资以及非并表项目的方式，房企的真实债务状况可以得到一定程度的藏匿，这正是风险点所在。一名长期投资港股内房股的人士告诉21世纪经济报道记者：“作为房地产公司，并不是划了条红线就能调整很多东西的。他们是覆水难收，现在资金链紧也是必然现象，现实决定了目前的状况。”积极降档求稳从行业的整体情况来看，房企的平均负债水平有所改善。据克而瑞统计，从2020年年报来看，房企通过加大销售回款、推进主体上市等方式增加现金流入，从而使得行业平均现金短债比优化10个基点至1.47，短期流动性增强，债务结构优化。房企净负债率同比大幅下降12.5个百分点至66.04%。“三道红线”对房企还是具有相当的约束力，从房企的表态来看，房企降档的决心的确很大。以龙头房企万科为例，万科董秘朱旭在2020年度业绩推介会上表示，万科有信心年内回归到绿档，并保持在绿档。万科最终成功转档，根据万科2021年一季报，万科净负债率为15.5%，剔除预收款项的资产负债率为69.5%，持有货币资金1966亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和723.7亿元。万科此前仅踩中一条红线，财务管理也向来稳健，因此成功转为绿档也是投资者预期之中的事件。但事实上，转档从来不是轻而易举的事情。一名龙头房企的总部财务部人士李挺以其所在房企的情况分析称，房企当前“降负债”的招数无非就是开源和节流，“我们有在分拆上市获取资金，也有在出售优质资产，同时还寄希望于薄利多销;现在还有限制奖金、小幅度裁员。我们现在连地都拿得很少，就想做点旧改，但也就慢慢推。”但即便如此，最终成效都并不显著。李挺所说的这些招数，许多踩中“红线”的房企都在用，但最终红转黄也并非普遍情况。例如富力地产，其从去年开始就积极践行出卖资产、暂缓拿地以及缩减人员的方式来“求生”，但截至今日，富力地产依然是三道红线全踩的房企。中国恒大亦如是。去年开始，中国恒大通过分拆恒大物业上市以及恒大汽车引入多轮战投的方式来降负债，管理层也多次抛出降负债的目标，但截至2020年底，恒大的债务规模依然庞大。根据公开数据，截至2020年底，恒大的净负债率为153%，剔除预收款后的资产负债率为83.4%，现金短债比为0.54，依然处于“红色档”。警惕表外负债房企的债务规模究竟有多大?不少接受21世纪经济报道记者采访的业界人士都认为，实际上体现在财务报表的部分无法完整体现全貌，房企通过非控股权益可以轻而易举地调节财务报表，因而即便房企决心很大，但投资者依然没有办法持乐观的态度。“这一直就是一个风险点，只不过是藏起来了。”上述投资港股内房股的人士表示。华泰固收在一份研究报告中也指出，近年来，房地产企业的表外融资成为企业重要的融资方式之一，主要原因是由于房企出于降成本、扩规模等因素的考虑，通过项目公司合作开发的现象日趋增多，为表外融资提供了便利条件;此外房企表内融资渠道不畅，被迫选择表外融资。华泰固收同时强调，表外融资有助于房地产企业美化业绩和隐藏负债。“企业如果通过非并表公司来实现表外融资，意味着企业在财务报表中只剩下长期股权投资的科目，表外公司的杠杆率就不会体现在合并财务报表中。如果这部分公司的杠杆率高于公司整体，通过出表实现降低公司账面负债率的效果，使得公司表观的杠杆率不能真实的反映公司的实际债务负担。”华泰固收称。一个被投资者引以为戒的例子是禹洲地产，其2020年上半年，公司就已经实现了140.07亿元的收入，全年营收却缩水至104.12亿元，下半年不但没有任何收入进账，反而少了近40亿元;而归属净利润从2020年上半年的10.19亿元下滑至1.17亿元。禹洲集团公开的解释是部分盈利较好的联营合营企业未能并表确认收入，导致利润下滑，这种解释部分印证了投资者的疑虑。正因为这种操作空间的存在，房企更应该更加具备行动力，驱动自身真正实现财务健康运营而非通过财务调节的技巧来实现转档。协纵策略管理集团创始人黄立冲对21世纪经济报道记者分析称，房地产开发商比较合适的方法是适当降低杠杆率、降低发展的速度，降低风险。“事实上真做起来不是那么容易，有市场的压力、股价的压力，也有很多的存量去处理。许多投资方已经尽量避开这种高风险的行业了。”

领地集团不但是上市公司，还是首家港股上市的川系房企。不但积累时间长，发展韧性也足。领地围绕深耕突破、跨越发展的发展战略，构建以健康为主线的全产业运营，净利润同比增长58%，位居2020年内房股营收增幅榜第6位。

盲打在大势不好的情况下会有一定的风险。

10月6日，港股恒生指数开盘上涨0.87%报28626.41点，一举突破2015年港股“大时代”高点，创2007年12月以来新高。国企指数涨1.04%，报11516.11点；红筹指数涨1.14%，报4417.57点。所谓“港股大时代”指港股上一轮在2015年启动的“牛市”。一般认为行情从2015年4月8日启动，恒生指数最高涨到28588点。此后，港股一路回落，恒指最低跌至18278后重新反弹，2016年至今，港股涨幅已经超过55%。10月6日，内房股继续飙涨。融创中国（01918.HK）、中国恒大（03333.HK）均再次突破历史新高；中兴通讯（00763.HK）盘中涨幅一度达7%，至30港元，也创下历史新高，复星国际（00656.HK）在香港一度涨5.4%，创9月18日以来最大涨幅。国庆前夕，中国央行9月30日发布通知，预告由2018年起，对普惠金融实施定向降准政策，最多可降准1.5个百分点。摩根士丹利发表报告，预计措施可释放3000亿元人民币的流动性，有助稳定债券息率及银行融资成本，估计部分银行净息差有望提高2-3个点子，相等于银行盈利增长可因此提高1.5-2.2百分点，有利内银股价进一步上升。大摩认为，建行、招行、邮储行将受惠这次降准，中国银行、工行及交行则已经在2017年上半年度受惠降准。据中金估算，存款准备金率每下调1个百分点，约相当于减少银行部门隐性税负1个百分点。从这些方面看，降准有利于稳定市场对流动性及货币政策总体取向的预期，并提振银行利润。凯基证券麦嘉嘉表示，降准有维稳味道，而且降准可释放资金流动性及有助盈利，加上内银目前息率仍然吸引，建议短线继续持有内银。内银中较偏好龙头股建行（00939）及工行（01398），因交投较旺，而且两者存款基准率于同业中属较好。

福布斯最新数据显示，恒大集团（03333）创办人兼董事长许家印以身价391亿美元资产，成为中国新首富，超越腾讯（00700）主席马化腾及阿里巴巴主席马云。数据反映，许家印身价上升17亿美元至391亿美元，位居全球第十五名，超越身价约为387亿美元的马化腾及马云。近日内房股价气势如虹，恒大股价亦节节上升，现涨5.8%，报28.3港元，创历史新高，成交13.44亿港元。至于去年福布斯中国首富，万达集团的王健林，经历近月出售资产和减债后，排名跌落至第四位。

因为利率低了，百姓不愿意储蓄，会使银行的存款额度下降，需要支付的存款利息也会减少。同时，贷款利率也将下降，贷款成功率会提高的。公司发行债券时，会提前规定一个票面利率。当票面利率跟市场利率出现差异的时候，债券的发行价格就可能高于票面价格（溢价发行）或低于票面价格（折价发行）。贷款与发债均为债务，均需偿还，但贷款是借当地银行的钱，门槛相对较低，融资成本（主要是贷款利息）相对高一些；向社会发行债券的门槛相对较高，虽然融资成本（即债券利息支出）较低，但其他费用较高且获得难度较大。扩展资料：海外债方面，受境外融资监管趋严影响，房企今年以来在海外融资上也是动作频频。观点指数统计发现，2019年1-7月，房企通过发行海外债（含计划）形式融资4328.97亿元，数量168只，数量、规模均创同期历史新高。不过由于用途受限制，上述海外债几乎都是借新还旧。需要注意的是，受发债用途以及人民币贬值带来的影响，房企也在积极防范汇率风险。观点指数梳理发现，从年初至今已经有不少企业提前赎回海外债，比如世茂赎回5.5亿美元2022年到期优先票据，赎回价相等于该等票据本金额的104.188%另加截至赎回日期（不包括当日）累计未付利息，赎回价合计5.78亿美元。参考资料来源：百度百科——企业筹资

昨日晚间，有消息称，广州富力地产股份有限公司拟寻求约119亿元人民币（约合18亿美元）境内担保贷款，用于对万达集团酒店资产的199亿元收购交易。据该消息显示，此次富力地产欲寻求7年期贷款，对于以上融资行为，可能会以其收购的酒店资产作担保。记者致电公司相关人士，该人士称，“我个人尚不太清楚”，相关信息只能以公司公告为准。截至记者发稿，富力地产尚未发布相关公告信息。值得关注的是，9月18日，借助内房股集体大涨，富力地产股价大涨10%，创下10年新高。但对于一口气以199亿元吞下万达77家酒店的大宗交易来说，富力地产似乎仍在为资金发愁。7月19日，万达、融创与富力地产签订战略合作协议，其中富力以199.06亿元，收购大连万达出售的76家城市酒店的权益及烟台万达（烟台万达文华酒店）的70%权益。彼时，富力地产董事长李思廉发言称，富力目前资金情况良好，可以满足合作需要，富力将进一步扩展酒店业务。而当时，富力在全球已开业和建设的高级酒店达24家，若再加上接手的77家，将持有超过100家酒店，一举让富力成为全球最大的五星级酒店业主之一。不过，万达虽六折转让酒店，但富力地产需将在3个月期限的最后一日，支付第一期款项人民币100亿元，并在2018年1月31日或之前支付余额人民币99.06亿元。事实上，接盘者富力地产的财务压力并不小。有数据显示，2014年-2016年，富力地产的资产负债率分别为69.68%、73.23%、79.32%，呈逐年上升的势头。截至2017年6月底，富力合并资产总额2436.92亿元，负债合计1966.66亿元，资产负债率为80.7%。另有分析师表示，在富力收购万达酒店资产之前，公司的负债就已经处在高位。截至2016年底，包含永续债在内的净负债率上升至173.9%。而若想大幅降低公司的负债率，需要依靠在A股上市，而非仅仅靠运营。彼时，富力地产管理层预计公司会在2017年第三季度上市。但现实情况是，由于地产公司的融资渠道紧缩，目前来看，富力地产回归A股资本市场之路并不好走。此外，从富力地产的现金流情况来看，似乎也难解因收购带来的推高债务风险的问题。截至8月底，富力地产累计实现签约销售额520亿元，虽与其730亿元的目标相比差距已经不大，但仍难掩其超过80%的资产负债率带来的资金重压。更重要的是，目前来看，有些机构将富力地产目前为BB的长期外本币发行人评级、优先无担保评级以及子公司所有未到期债券的评级列入负面观察。理由是，这一资产收购计划将会推高富力地产的总体债务水平，减缓公司降杠杆进程。或许，这在一定程度上会影响富力地产接下来的融资计划。这或许就能够解释富力地产上述借债动作了，但以被收购标的万达酒店作为担保，将能提升其融资成功率，至于资金成本，不排除会付出相对较高代价的可能性。一切以公告为主。

对于2019年内房股行情展望，此前市场大体认为：一线地产股搭台，二线地产股唱戏。从克而瑞最新发布的6月份销售数据来看，房企集中度、门槛等数据虽然普遍有所提升，但在行业集中度的增速上，TOP30房企表现明显低于去年同期，而TOP3房企权益金额集中度达10.5%，同比提升0.8个百分点。由此可见，资源高度集中于龙头房企，规模房企继续保持稳健高质量发展。站在目前时间点上，行业调整期下，对于龙头碧桂园而言，穿越周期的能力显得尤为重要，投资者不妨以这个角度重新审视拥有完善城市布局的碧桂园(02007)。从上半年的销售表现来看，经历一季度的“小阳春”之后，房地产市场热度在5月以来有所回落，如碧桂园5月单月销售金额同比减少5%以内,6月份的销售额同比增长5%，对比主要以一二线为主的房企销售额6月份同比增速均出现20-50%的降幅，碧桂园属于一个中规中矩的销售表现。大湾区、长三角都有“余粮”2019年碧桂园提出了“提升全周期综合竞争力”的发展目标与战略规划，即在销售业绩稳健增长的基础上，进一步提升安全、质量、效益等指标。所谓“提升全周期综合能力”，对于碧桂园而言，最大的优势是“大湾区、长三角”的丰厚土储。时值中国房地产行业正在加剧转型、加速重构，各路开发商纷纷抢占粤港澳大湾区战略高地，用一句“得大湾区者得天下”并不为过。在众多房企中，碧桂园无疑成为大受益者：截至2018年年底，公司在粤港澳大湾区的土地储备超过5000万方，远远超过其他企业。拥有大湾区的土储货值5713.4亿元人民币（单位下同），占到了30家房企总量的10%。凭借着大湾区充足及优质的土储，2018年碧桂园国内权益合约销售前十城市中，就包括粤港澳城市惠州、佛山、东莞及广州，其中惠州更是位居各城市销售魁首，2018年权益合约销售达210亿元，占到了总权益销售占比的4%，市场占有率排名第一。除了在大湾区占据规模优势之外，碧桂园在长三角区域也有广泛布局。据克而瑞统计，碧桂园在长三角区域的货值属于第一梯队,超过5000亿uff61过去十年，长三角为兵家必争之地，从闽系房企搬总部、抢登上海滩，再到今年“两会”期间，“长三角一体化”被提升到国家战略高度，在长三角地区拥有大量优质土储的碧桂园，未来也将在该区域占得先机。不管在任何时代，优质的土储是房企必备的“粮草”，碧桂园丰富的土储不仅仅在广阔的三四线城市，对于高投入产出比的都市圈和区域，碧桂园也是厚积薄发，这都将持续为其业绩增长提供动力。稳增长与降负债相较于2018年6660亿元的货值，2019年碧桂园货值高达7800亿元，从克而瑞公布的第三方数据来看，碧桂园上半年以3700亿的操盘金额以及2797.9亿的权益销售金额，双双位居行业领先。此外，碧桂园今年业绩确定性很高，2018年底6630亿的已售未结，意味着2019年90%的销售收入已被锁定。中金预计碧桂园2019、2020年收入分别同比增长24%、21%，盈利有望同比增长20%、15%。值得一提的是，近来碧桂园近来加大对一二线市场的投资，提高了未来销售的可见度。另外，碧桂园放慢规模增速后,净负债率持续下降,2018年净负债率为49.6%，财务结构更加稳健，如截止到2018年底,净借贷比率为49.6%,借贷成本6.1%,可动用现金2425亿,现金短贷比1.92倍uff61综上，凭借稳健增长销售以及持续降低净负债率，碧桂园的安全边际逐渐提升，后续的增长潜力足以支撑股价持续上涨。穆迪也指出，碧桂园目前的Ba1评级反映出其强劲的销售,主要源于其穿越周期的执行力uff64广阔的地理覆盖和国内较大开发商的地位uff61规模之上，ROE更具弹性回过头来看，凭借广阔的地理覆盖，销售强劲的同时，碧桂园盈利能力能否跟上呢？众所周知，巴菲特选择的公司，都是ROE超过20%的公司，如果只能用一种指标作为投资的依据，巴菲特会毫不犹豫地选择ROE。据智通财经APP统计，如果按照巴菲特的选股逻辑，在目前港股市场上，能符合巴菲特选股标准的股票的确凤毛麟角，但都有不俗的回报率。据智通财经APP统计，这11家港股上市公司，在2011年至2018年间，股价平均涨幅高达291%，而同期的恒生指数仅有12.20%的涨幅。值得注意的是，碧桂园自2011-2018年期间，仅有2015、2016年ROE低于20%，但是自2017年开始，其ROE已连续两年站上30%水平。汇丰预计碧桂园2020股本回报率为27.4%，显著高于行业平均值17.4%。更有市场乐观人士预期其2019年预期净资产收益率将持续超过30%。由此可见，碧桂园良好的净资产收益率得到了很好的保证，汇丰银行认为，即使假设碧桂园2019年合约销售额同比下降10%，相应减少2020年的销售收入，股本回报率也只会下降2.2个百分点。从目前大环境来看，资金面、多地政策边际收紧，但总体政策宽松程度好于去年；此外，鉴于去年三季度销售数据有所放缓，今年三季度将受益于去年低基数效应，房企总体增速或将有所提升，龙头、二线房企有望持续保持强势。按照价值投资者们关注的市盈率来看，地产板块处于估值洼地。目前地产股股价对应2019年的净利润，TOP10房企均未超过10倍市盈率，这意味着业绩持续增长、财务稳健、回报率高的碧桂园具备较大的估值修复空间，回调即买入机会。

说到广州的富豪，许多人会想到丁磊跟许家印，不过如今恒大去了深圳，网易去了杭州，所以他们也不算是广州富豪了。那么如今的广州首富是谁呢？有人说是富力集团的老板，不过在广州有一个超级隐形富豪，这个人别说是外地人了，就是广州本地人也没几个认识的，这个人就是雪松控股的老板张劲。张劲是谁？中国估计99.99%的人都不认识，说到雪松控股，也估计没几个人认识。不过这家公司在2020年已经成功入选《财富》世界500强了。雪松控股年营收高达2851亿，比格力、小米这样的公司还高。 那么雪松控股到底是做什么的呢？张劲又是什么来头。2019年张劲花了90亿，收购了齐翔腾达（002408.SZ）和希努尔（002485.SZ）两家上市公司，当时也曾经引起了市场的关注。最近张劲又参与广州最大的旧改项目-何棠下村改造。雪松控股的生意非常多，总计可以分为大宗商品、供应链、化工、铜业、产业投资和信托六大生意。 张劲的雪松控股旗下总计投资了48家公司，控股了237家公司，整个雪松控股都是张劲一个人持有。其实在2016年开始，雪松控股就成为了广州第一大的民营企业。 1989年张劲从深圳大学录取，那一年从深圳大学毕业的人还有马化腾。张劲的第一桶金是来自于炒股。深圳是中国金融发展最快的城市，张劲在大学的时候就接触到了股票，毕业之后张劲跟父亲借了60万去炒股。张劲当时买下了很多内房股，这个股票后来在深交所跟上交所上市，张劲成功赚到了第一桶金。当然从1989年张劲就可以跟父亲借到60万，可见那个时候张劲的父亲也绝对是一个大富豪来的。张劲后来还曾经去香港读了硕士，在香港张劲见识到了房地产的厉害，于是张劲决定放弃股市到房地产市场寻找发展机会。 1997年张劲在内地成立了君华集团，开始进入了房地产市场。1998年内地房地产开始起飞，张劲开始获得了成功，靠着房地产赚到了大钱。张劲的第一个项目是广州的一个烂尾楼项目。 张劲当时在广州冒险收购了烂尾的华达山庄，随后他用了3年的时间把这里改造成一个新的楼盘，并且以 “江南世家”别墅的品牌推出市场，这个项目刷新了广州别墅项目的新高度，获得了巨大的成功，也让张劲在广州的房地产市场开始一战成名。张劲喜欢的生意非常多，他很快就投资了有色金属贸易、金融投资、 汽车 销售、大宗商品等领域。后来大宗商品成为了公司的主打，甚至一度成为了全球最大的大宗商品交易公司之一。 2005年张劲开始集中精力去做房地产，如今房地产业成为了雪松控股的支柱产业之一。张劲虽然非常富有，身家至少高达数百亿，但是张劲非常低调，他的大名很少出现在财富榜上。同时张劲也很少接受媒体的采访，一直刻意保持低调。张劲可以说是一个典型的广州佬，喜欢闷声发大财。 其实张劲这样的人才是真正有钱的。

近日，河仁慈善基金会官宣表示，基金会计划总出资100亿元投入筹建“福耀科技大学”，初步选址在福州高新区南屿流洲岛，而河仁慈善基金会的创办人正是“玻璃大王”曹德旺夫妇。这一新闻一经发出，立刻上了热搜，引起了网友们的广泛关注，也引发了网友们的激烈讨论。一些网友认为曹德旺夫妇拥有巨额财富，所以花个100亿元建一个大学也没什么了不起，但是另一部分网友则认为曹德旺夫妇投资100亿元筹建“福耀科技大学”，算得上是当今社会名副其实的慈善家。在我国，类似曹德旺这样的慈善家还有许多。许家印是我国著名的慈善家。我相信网友们对许家印并不陌生，许家印，1958年10月九日出生于河南省周口市太康县高贤乡，是中国恒大集团董事局主席、中国企业联合会副会长等。许家印创立恒大集团以来，带领恒大为我国慈善公益事业捐款100余次，金额超过146亿元。与此同时，许家印带领的恒大集团也为我国扶贫事业做出了巨大努力，恒大集团结对帮扶的对象是贵州省毕节市，我们都知道贵州省毕节市是一个非常贫困的地区。在两年多的时间里，恒大集团已经无偿的给这个特困地区输血60亿，而未来两年里，他还将捐出50亿。许家印带领的恒大集团为贫困地区投入的资金以及扶贫的力度都在当时创下了中国企业界的新纪录。马云也是我国著名的慈善家。我想网友们对马云简直太熟悉了，马云，1964年9月10日出生于浙江省杭州市，是阿里巴巴集团主要创始人。马云打造了淘宝和天猫，创立了蚂蚁集团，使我国电子支付行业发生翻天覆地的变化，是我国名副其实的企业家，同时，他还是我国著名的慈善家，马云多年累计捐款金额高达300多亿，他还创办了马云公益基金会，获得2018年度慈善家称号，与此同时，他还加入了生命科学突破奖基金会，每年为生命科学突破奖基金捐献300万美元。当然，在我国类似曹德旺这样的慈善家还有很多很多，他们都在默默做慈善事业，为了改变我们的生活做出了巨大努力！

融创房地产被强制执行超3800万，对房地产市场会有哪些影响？一、融创房地产被强制执行超3800万带来的房地产股市的动荡导致房地市场价格增高：我们要知道以融创中国、中国恒大为首的内房股全面领涨。而且融创作为房地产的总龙头之一，它自身的下跌，就会引发我们股市市场对于地产股的下跌，因此就会带来短期的地产风险。我们可以参考融创近几年的销售情况，假设每个项目销售额为12亿元，料2018年预售总额为4,000亿元，取得120亿盈利，然而融创现价为2018年现金盈利的9.5倍，同业平均为6倍。股市给房地产的市场带来的动荡就会影响我们房地产价格增高。二、增需求消失，导致房价增高：融创房地产地产领域在我们近几年得到房地产市场主要书以存量为主的。存量会在未来相当长一段时间内，在五年甚至更长时间维持这样的量没有太大的问题。如果但是要是作为融创的龙头行业的量降下来的话，那么市场的房地产占有率就会逐步的提高。房价地价就可能出现崩盘的情况了。3.融创房地产利润率下降导致房地产小公司消失：我们要知道伴随着行业平均利润率的下降。融创他们至少还能有利润维持，但是小公司不赚钱了，他不赚钱就会倒闭了，然后我们这个房地产集中度就提高了。一旦这个市场集中度提高到一定程度，龙头公司将小公司的市场份额吃掉后就可能进入第二个阶段就是他们这几家龙头公司之间的竞争了。到那时我们的房价只会是越来越高啊，所以综合以上因素考虑，我们经过以上的分析来看，融创房地产房被罚会带来中小房地产公司消失的风险。

对于2019年内房股行情展望，此前市场大体认为：一线地产股搭台，二线地产股唱戏。从克而瑞最新发布的6月份销售数据来看，房企集中度、门槛等数据虽然普遍有所提升，但在行业集中度的增速上，TOP30房企表现明显低于去年同期，而TOP3房企权益金额集中度达10.5%，同比提升0.8个百分点。由此可见，资源高度集中于龙头房企，规模房企继续保持稳健高质量发展。站在目前时间点上，行业调整期下，对于龙头碧桂园而言，穿越周期的能力显得尤为重要，投资者不妨以这个角度重新审视拥有完善城市布局的碧桂园(02007)。从上半年的销售表现来看，经历一季度的“小阳春”之后，房地产市场热度在5月以来有所回落，如碧桂园5月单月销售金额同比减少5%以内,6月份的销售额同比增长5%，对比主要以一二线为主的房企销售额6月份同比增速均出现20-50%的降幅，碧桂园属于一个中规中矩的销售表现。大湾区、长三角都有“余粮”2019年碧桂园提出了“提升全周期综合竞争力”的发展目标与战略规划，即在销售业绩稳健增长的基础上，进一步提升安全、质量、效益等指标。所谓“提升全周期综合能力”，对于碧桂园而言，最大的优势是“大湾区、长三角”的丰厚土储。时值中国房地产行业正在加剧转型、加速重构，各路开发商纷纷抢占粤港澳大湾区战略高地，用一句“得大湾区者得天下”并不为过。在众多房企中，碧桂园无疑成为大受益者：截至2018年年底，公司在粤港澳大湾区的土地储备超过5000万方，远远超过其他企业。拥有大湾区的土储货值5713.4亿元人民币（单位下同），占到了30家房企总量的10%。凭借着大湾区充足及优质的土储，2018年碧桂园国内权益合约销售前十城市中，就包括粤港澳城市惠州、佛山、东莞及广州，其中惠州更是位居各城市销售魁首，2018年权益合约销售达210亿元，占到了总权益销售占比的4%，市场占有率排名第一。除了在大湾区占据规模优势之外，碧桂园在长三角区域也有广泛布局。据克而瑞统计，碧桂园在长三角区域的货值属于第一梯队,超过5000亿uff61过去十年，长三角为兵家必争之地，从闽系房企搬总部、抢登上海滩，再到今年“两会”期间，“长三角一体化”被提升到国家战略高度，在长三角地区拥有大量优质土储的碧桂园，未来也将在该区域占得先机。不管在任何时代，优质的土储是房企必备的“粮草”，碧桂园丰富的土储不仅仅在广阔的三四线城市，对于高投入产出比的都市圈和区域，碧桂园也是厚积薄发，这都将持续为其业绩增长提供动力。稳增长与降负债相较于2018年6660亿元的货值，2019年碧桂园货值高达7800亿元，从克而瑞公布的第三方数据来看，碧桂园上半年以3700亿的操盘金额以及2797.9亿的权益销售金额，双双位居行业领先。此外，碧桂园今年业绩确定性很高，2018年底6630亿的已售未结，意味着2019年90%的销售收入已被锁定。中金预计碧桂园2019、2020年收入分别同比增长24%、21%，盈利有望同比增长20%、15%。值得一提的是，近来碧桂园近来加大对一二线市场的投资，提高了未来销售的可见度。另外，碧桂园放慢规模增速后,净负债率持续下降,2018年净负债率为49.6%，财务结构更加稳健，如截止到2018年底,净借贷比率为49.6%,借贷成本6.1%,可动用现金2425亿,现金短贷比1.92倍uff61综上，凭借稳健增长销售以及持续降低净负债率，碧桂园的安全边际逐渐提升，后续的增长潜力足以支撑股价持续上涨。穆迪也指出，碧桂园目前的Ba1评级反映出其强劲的销售,主要源于其穿越周期的执行力uff64广阔的地理覆盖和国内较大开发商的地位uff61规模之上，ROE更具弹性回过头来看，凭借广阔的地理覆盖，销售强劲的同时，碧桂园盈利能力能否跟上呢？众所周知，巴菲特选择的公司，都是ROE超过20%的公司，如果只能用一种指标作为投资的依据，巴菲特会毫不犹豫地选择ROE。据智通财经APP统计，如果按照巴菲特的选股逻辑，在目前港股市场上，能符合巴菲特选股标准的股票的确凤毛麟角，但都有不俗的回报率。据智通财经APP统计，这11家港股上市公司，在2011年至2018年间，股价平均涨幅高达291%，而同期的恒生指数仅有12.20%的涨幅。值得注意的是，碧桂园自2011-2018年期间，仅有2015、2016年ROE低于20%，但是自2017年开始，其ROE已连续两年站上30%水平。汇丰预计碧桂园2020股本回报率为27.4%，显著高于行业平均值17.4%。更有市场乐观人士预期其2019年预期净资产收益率将持续超过30%。由此可见，碧桂园良好的净资产收益率得到了很好的保证，汇丰银行认为，即使假设碧桂园2019年合约销售额同比下降10%，相应减少2020年的销售收入，股本回报率也只会下降2.2个百分点。从目前大环境来看，资金面、多地政策边际收紧，但总体政策宽松程度好于去年；此外，鉴于去年三季度销售数据有所放缓，今年三季度将受益于去年低基数效应，房企总体增速或将有所提升，龙头、二线房企有望持续保持强势。按照价值投资者们关注的市盈率来看，地产板块处于估值洼地。目前地产股股价对应2019年的净利润，TOP10房企均未超过10倍市盈率，这意味着业绩持续增长、财务稳健、回报率高的碧桂园具备较大的估值修复空间，回调即买入机会。

授予时间 荣誉名称 授予单位 2010.9.18-19 绿城房地产集团荣膺“中国房地产公司品牌价值TOP10”、“2010年中国房地产品牌效益创造力典范” 国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院3家研究机构组成的“TOP10研究组” 2010.6.25 绿城中国连续3年荣获“杰出内房股2009”称号，成为十五家获此殊荣的房地产企业之一 香港主流财经媒体《经济一周》 2010.3.26 “2010年中国房地产百强企业综合实力TOP10”(排名第五)、“中国房地产百强企业成长性TOP10”榜首、“中国房地产百强企业规模性TOP10“（排名第五） 中国房地产协会、国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院 2009.9.19 “2009中国房地产公司品牌价值TOP10”，“混合所有制房地产企业TOP10”排名第二 国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院3家研究机构组成的“TOP10研究组” 2009.6.26 绿城中国荣获“杰出内房股2009”称号，成为十五家获此殊荣的房地产企业之一 香港主流财经媒体《经济一周》 2009.2.29 2008年度中国企业信息化500强、2008年度中国企业信息化最佳管理创新奖 国家信息化测评中心 2009.2.28 2009年度中国房地产企业综合实力TOP10（排名第八）、中国房地产企业成长性TOP10（排名第四） 中国房地产业协会、国务院发展研究中心企业研究所、中国指数研究院、清华大学房地产研究所 2009.2.26 “2008浙江省企业社会责任践行示范单位” 浙江省工业经济联合会、浙江省企业联合会、浙江省省企业家协会主办 2008.11.22 “2007年度中国企业集团房地产行业纳税十强”（第7位）“2007年度中国企业集团纳税500强排行榜”（第159位） 国家税务总局与中国税务杂志社 2008.9.20 “2008中国房地产公司品牌价值TOP10”，“混合所有制房地产企业TOP10”排名第二 国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院3家研究机构组成的“TOP10研究组” 2008.6.4 “2008中国大陆在港上市房地产公司综合实力TOP10”和“2008中国大陆在港上市房地产公司投资价值TOP10” 国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组” 2008.3.29 “2008中国房地产百强企业综合实力TOP10”和“2004－2008中国房地产连续五年百强企业” 中国房地产业协会、国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院 2008.3.15 老百姓心目中最诚信房地产开发公司 杭州电视台联合浙江省消费者权益保护委员会等相关部门、杭州搜房网 2007.9.22 “2007中国房地产公司品牌价值TOP10”，混合所有制房地产企业中排名第二 国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院3家研究机构组成的“TOP10研究组” 2007.9.11 “绿城生活园区服务体系”作为唯一的企业案例荣膺“2007中国城市管理进步奖” 首都科学决策研究会、北京国际城市发展研究院和领导决策信息杂志社 2007.6.6 “2007中国内地在港上市房地产公司综合实力TOP10”（排名第七）和“2007中国内地在港上市房地产公司经济增加值（EVA）TOP10”（排名第五）” 国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院 2007.5.18 中国（杭州）第七届人居展最佳形象奖 　　2007.3.28 “2007中国房地产百强企业综合实力TOP10”和“2007中国房地产百强企业盈利性TOP10” 中国房地产业协会、国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院 2006.9.27 2005-2006年度中国房地产诚信企业 中国房地产协会主办 2006.9 2005年度浙江房地产50强第一 浙江省房地产业协会 2006.9 2006中国房地产企业200强前十强 中国社会科学院城市发展与环境研究中心、中华全国房地产企业联合会、中房企业家协会 2006.9.6 “2006中国房地产公司品牌价值TOP10”和混合所有制房地产企业中排名第二；并荣获“2006中国房地产十大典范企业” 国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院3家研究机构组成的“TOP10研究组” 2006.8 2005年度杭州市现代服务业发展工作先进单位 中共杭州市委、市人民政府 2006.3.31 “2006中国房地产百强企业综合实力TOP10” 国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院3家研究机构组成的“TOP10研究组” 2005.11 2005年度浙江省住宅产业十大领军企业第一名 浙江省房协 2005.10.29 入选“中国房地产企业200强前十” 中国企业联合会、中国企业家协会、中房企业家协会、新浪房产 2005.10.13 2004浙江省房地产开发企业30强榜首 浙江省房地产协会 2005.9.23 “2005年中国房地产公司品牌价值TOP10”，华东地区第一名 国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院3家研究机构组成的“TOP10研究组” 2005.4.2 “2005中国房地产百强开发企业——综合实力TOP10”（该次评选为第二届） 国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院3家研究机构组成的“TOP10研究组” 2005.2 “2004年度全国住宅用户满意度指数”测评活动中名列第一 测评单位：中国质量协会 全国用户委员会 2004.7 入选“中国城市运营商50强” 2004年中国地博会 2004.7 中国十大最具价值房地产公司品牌（以9亿的品牌身价列第4位） 由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院3家研究机构组成的“TOP10研究组” 2004.4 “中国建筑艺术”奖（集团贡献奖） 中国艺术研究院 2004.3 浙江省知名商号（房地产行业唯一一家） 浙江省工商局举行首届知名商号授证大会 2003.6 “中国（杭州）十大城市运营商”称号 杭州日报报业集团、城市运营商推荐专家 2002 “消费者信得过单位”荣誉称号 杭州市消费者协会 2002 “浙江省诚信房地产公司”荣誉称号 浙江日报报业集团今日早报社诚信企业推广办公室 2002.10 “中国名企（房地产35强）”称号，跻身全国一流房地产企业行列 全国房地产主流媒体联盟、中国住交会组委会 2002.9 “2002中国房地产品牌企业杭州优秀代表企业”称号 全国房地产主流媒体联盟、中国住交会组委会 2002.6 2001年度AAA级信用等级 杭州企业信用评级委员会 2001.12 杭州市消费者信得过单位 杭州市消费者协会 2001.8 中国（浙江）房地产成功经营模式典范（著名品牌类） 中国房地产业协会 2001.6 荣获AAA级信用等级 杭州企业信用评级委员会 2000.6 一九九九年度AAA级企业 杭州企业信用评级委员会 2000.3 “浙江省重质量守信用优秀房地产公司” 浙江省消费者协会 1999.12 ISO9002质量体系认证证书 上海质量体系审核中心 1999.7 “99浙江省公众形象优秀房地产公司” 浙江省消费者协会 1999.6 一九九八年度信用AA级企业 杭州企业信用评级委员会 1999.4 一九九八年度信用AAA级企业 中国银行杭州市分行 1999 “浙江省商业信誉优良企业” 浙江省商业管理办公室 1998.11 “浙江省金承诺信誉单位” 省消费者协会、浙江市场导报社 1998.7 一九九七年度信用AAA级企业 中国工商银行浙江省分行 1998.6 一九九七年度信用AAA级企业 中国建设银行浙江省分行 1997.7 一九九六年度信用AAA级企业 中国建设银行浙江省分行 1997.7 工行一九九六年度AA级信用企业 中国工商银行浙江省分行 1996.5 “浙江省住宅与居住环境建设成就展优秀参展奖” 浙江省建设厅 绿城介绍 Greentown introduced杭州绿城足球俱乐部有限公司是浙江最早成立的也是唯一一个跻身中国足坛最高级别赛事的足球俱乐部。杭州绿城足球俱乐部的前身是浙江绿城足球俱乐部，成立于1998年，由绿城房产公司发起创办，现注册资金5000万。为加快俱乐部可持续发展，与省会城市杭州实现发展双赢，2009年2月28日浙江绿城足球俱乐部有限公司正式更名为杭州绿城足球俱乐部有限公司。历经11年磨剑，杭州绿城足球俱乐部已形成科学规范的管理模式，建立良好的球队管理和青少年培养体系,发展到现在有在编员工23人，内设综管、财务、技术、经营、赛事、基地6个部门，下属中超队、预备队、U-17队、U-15队、U-13队五支球队。为更好的服务球队，另有基地服务5个部门，包括餐厅、场馆、绿化、维修、医疗。在一线队勇征中超（06年冲超成功，07年中超第十一名，08年中超第九名，并获联赛“公平竞赛奖”，09年排名第十五名，10年中超第四名次年首次征战亚冠联赛，11年中超第八名，12年中超第十一名），争取一流成绩的同时，杭州绿城足球俱乐部积极贯彻“以文化开启心智，以心智引领技术”的理念，旗下除一线队外，还有预备队，U17队、U15队、U13队相对完整的梯队体系，并与绿城足球学校合作进行青少年文化学习，取得了很好的成效。近年来绿城十年如一日的青少年培养初现光芒，喜讯连连。自2008年来，绿城入选各级国家队共50多人次，更有首位在役球员谈杨入选国家队，成为绿城足球史上零的突破。2009年，U21队和U17队分别代表浙江省参加了第十一届全运会男足甲组和乙组的比赛，分获全国第8名和全国第5名，创浙江历史新高。绿城中泰足球训练基地，座落于桃花源别墅南侧，毗邻杭徽高速公路，离市区20公里，环境优美，气候宜人。占地216亩，配备九块标准训练场，一应俱全的综合训练管、游泳池、篮球场、网球场等设施。基地自2004年4月正式投入使用，供中超队、各青年队和足校各支队伍训练生活所用。中国国家女子足球队、中国国家青年队，及国内外许多足球俱乐部都曾先后至绿城足球基地考察、训练。浙江黄龙体育中心是绿城的主场，也是绿城球迷——绿魂为球队呐喊助威的阵地。绿魂作为一个有组织、有纪律、有激情的球迷群，正不断吸引更多的足球爱好者加入，成为比赛场上一道靓丽的风景线。绿城足球俱乐部十分重视球迷工作，总经理球迷接待日、中泰基地开放日，以及“绿城走进高校”等互动活动，影响并培养了日益庞大的球迷群体。对于足球，绿城人感悟颇多，有血汗相融的泪水，有苦涩欣慰的喜悦，但更多的是对未来美好的愿景展望，对浙江这片热土的挚爱和甘心奉献，还有对绿城球迷的感激感动，这一切的一切都将成为绿城足球不断前进的永动力！

融创房地产被强制执行超3800万，对房地产市场会有哪些影响？一、融创房地产被强制执行超3800万带来的房地产股市的动荡导致房地市场价格增高：我们要知道以融创中国、中国恒大为首的内房股全面领涨。而且融创作为房地产的总龙头之一，它自身的下跌，就会引发我们股市市场对于地产股的下跌，因此就会带来短期的地产风险。我们可以参考融创近几年的销售情况，假设每个项目销售额为12亿元，料2018年预售总额为4,000亿元，取得120亿盈利，然而融创现价为2018年现金盈利的9.5倍，同业平均为6倍。股市给房地产的市场带来的动荡就会影响我们房地产价格增高。二、增需求消失，导致房价增高：融创房地产地产领域在我们近几年得到房地产市场主要书以存量为主的。存量会在未来相当长一段时间内，在五年甚至更长时间维持这样的量没有太大的问题。如果但是要是作为融创的龙头行业的量降下来的话，那么市场的房地产占有率就会逐步的提高。房价地价就可能出现崩盘的情况了。3.融创房地产利润率下降导致房地产小公司消失：我们要知道伴随着行业平均利润率的下降。融创他们至少还能有利润维持，但是小公司不赚钱了，他不赚钱就会倒闭了，然后我们这个房地产集中度就提高了。一旦这个市场集中度提高到一定程度，龙头公司将小公司的市场份额吃掉后就可能进入第二个阶段就是他们这几家龙头公司之间的竞争了。到那时我们的房价只会是越来越高啊，所以综合以上因素考虑，我们经过以上的分析来看，融创房地产房被罚会带来中小房地产公司消失的风险。

融创房地产被强制执行超3800万，对房地产市场会有哪些影响？一、融创房地产被强制执行超3800万带来的房地产股市的动荡导致房地市场价格增高：我们要知道以融创中国、中国恒大为首的内房股全面领涨。而且融创作为房地产的总龙头之一，它自身的下跌，就会引发我们股市市场对于地产股的下跌，因此就会带来短期的地产风险。我们可以参考融创近几年的销售情况，假设每个项目销售额为12亿元，料2018年预售总额为4,000亿元，取得120亿盈利，然而融创现价为2018年现金盈利的9.5倍，同业平均为6倍。股市给房地产的市场带来的动荡就会影响我们房地产价格增高。二、增需求消失，导致房价增高：融创房地产地产领域在我们近几年得到房地产市场主要书以存量为主的。存量会在未来相当长一段时间内，在五年甚至更长时间维持这样的量没有太大的问题。如果但是要是作为融创的龙头行业的量降下来的话，那么市场的房地产占有率就会逐步的提高。房价地价就可能出现崩盘的情况了。3.融创房地产利润率下降导致房地产小公司消失：我们要知道伴随着行业平均利润率的下降。融创他们至少还能有利润维持，但是小公司不赚钱了，他不赚钱就会倒闭了，然后我们这个房地产集中度就提高了。一旦这个市场集中度提高到一定程度，龙头公司将小公司的市场份额吃掉后就可能进入第二个阶段就是他们这几家龙头公司之间的竞争了。到那时我们的房价只会是越来越高啊，所以综合以上因素考虑，我们经过以上的分析来看，融创房地产房被罚会带来中小房地产公司消失的风险。

11月18日，祥生控股（集团）有限公司（02599.HK，以下简称“祥生”）在香港联交所主板正式挂牌上市。至此，行业最后一家30强房企成功上市。值得注意的是，从递表到成功上市，祥生仅用时168天，创下2019年以来房企上市的最快速度。不仅如此，祥生还是2020年内首家一轮过审的房企，亦是年内最大的内房股IPO。 稳扎稳打，盈利能力稳步攀升 公开资料显示，祥生于1995年起家于浙江诸暨，2004年，祥生策略性地将业务拓展至长三角区域；2007年首入上海，开发了上海祥生福田雅园，全国化布局逐渐打开，并在2018年迈入行业千亿阵营。 11月18日，祥生地产正式登陆港交所。因其规模在2018年已达到千亿，所以祥生的上市成功也被业内称为“年内规模最大房企IPO”。 据公开信息，今年6月3日，祥生控股首次向港交所递交招股书；10月23日，该招股书即通过了港交所聆讯。从6月3日递表到10月23日通过聆讯，祥生仅用时142天。从过会时间来看，祥生地产是2019年以来通过聆讯用时最短的一家。 祥生仅用168天即完成上市，关键因素应是其稳健高速增长的业绩规模。招股书显示，得益于向消费者提供优质产品的承诺及市场的高度认可，祥生近三年增速稳定。2017年-2019年营业收入分别为62.93亿元、142.15亿元、355.2亿元，三年复合年增长率为137.6%。截至2020年4月30日，公司营业收入为85.52亿元，同比增长123%。 规模逐年增长的同时，祥生的成长质量亦颇为引人注目：2019年，公司实现ROE（净资产收益率）50.1%，同比增长33.5个百分点；2020年4月，公司ROE实现40.3%，水平远高于行业及同规模房企。中指研究院资料显示，2019年-2020年，祥生位列中国房地产百强企业成长性前十强，实现了规模与盈利的同步增长。 业内人士表示，随着上市进程的有效推进，祥生将获得境内外资本市场助力，综合债务成本将进一步下降，同时多元化融资渠道将不断得到完善，有助于其更快实现“规模与品质”双优发展。祥生亦于招股书中强调，公司将继续 探索 多元化融资渠道及股权融资渠道，优化公司资本结构及降低融资成本。同时，也将“继续坚持谨慎的财务政策并控制包括土地收购成本、管理开支以及销售及分销开支在内的各种成本费用，以在控制成本及确保资本结构平衡的同时发展业务”。 此外，截至2020年4月末，公司预收账款由2019年的779.02亿进一步增加至801.7亿元。一位财务人士指出，房地产企业的预收账款通常会在未来的一段时间内计入公司的营收当中。其称，祥生预收账款的增加是公司未来业绩仍将稳步增长的信号之一，将进一步增厚公司收益及资产规模。 厚积薄发，“1+1+X”战略助力全国化布局 高速发展的业绩、优质的财务结构，与祥生在泛长三角区域的领先地位及高效精准的“1+1+X”投资策略密不可分。据招股书，公司自2016年起即实施了这一策略，为公司财务表现的持续提升做出贡献，源自执行该策略所收购及开发的物业项目数量也日益增加：截至2020年7月31日，祥生于11个省份的45个城市拥有共205个处于不同开发阶段的项目，应占的总建筑面积为2382.48万平方米。 所谓“1+1+X”，第一个“1”代表浙江，第二个“1”代表泛长三角，“X”则代表全国其他具备高经济增长潜力的城市。 目前，祥生的项目已覆盖浙江大本营的全部地级市，且在绍兴市等部分城市销售业绩保持了绝对优势。据中国房地产指数系统及浙江省统计局资料，2019年祥生在浙江省的签约销售额位列全省第三，占全省签约销售额的5.1%；在浙江省取得领先市场地位的同时，祥生也将业务进一步向长三角地区拓展。仅2020年上半年，祥生在杭州、温州、宁波、合肥等核心城市的拿地金额就已超过130亿元。 对于全国其他具备高经济增长潜力的城市，祥生将于长三角深耕中积累的大量宝贵资源与经验复制其中，助力公司进一步完善全国化布局。据亿翰智库统计，截至2020年7月20日，祥生总共新增了18宗土地，其中新进入了4个城市/区，分别是合肥、南昌、南通主城区和宿迁宿豫区，新增土储面积合计49.17万平方米。 优质地块和土储结构的优化，将为祥生的未来业绩稳健增长奠定基础。而以客户需求为中心、并且实现这些需求，则是祥生未来“1+1+X”战略布局的一个重要内核。 祥生深谙，随着政策调控的逐步收紧，地产行业正在经历从规模为先到产品与效益并重的赛道转换，真正的好产品已成为企业在竞争突围和弯道超车的重要助力。因此，被誉为“幸福生活运营商”的祥生将“人本”作为其核心价值观念，致力于创造可以满足客户不同生活需求的产品，并根据客户需求的变化不断更新迭代。 2019年，祥生主动展开了一轮产品线的焕新。在原有七大住宅产品线基础上，迭代升级出“TOP系、云境系、府系、樾系”四条产品线，实现了“全周期、全地域、全龄段”的覆盖。近日，祥生TOP系首个作品——位于虹口核心区的上海祥生中心正式启动，也意味着祥生TOP系产品迭代后落地与运用的新篇章正式开启。 值得一提的是，除产品上的精雕细琢外，祥生也通过“量身定制”的服务，更多地满足客户对生活、空间和精神文化等多层次的需求，向客户传达祥生式的幸福生活理念。2020年，祥生进一步聚焦产品与服务的迭代升级，形成“幸福+”服务体系，以“幸福π”（服务）、“幸福i”（产品）为两大维度进行落地，致力于为更多业主带来“幸福生活体验”。 此外，为了实现稳定、可持续的发展，让组织管理跟得上企业的发展步伐，祥生正持续根据企业发展状况对组织结构进行优化与调整，形成了“总部-区域公司-事业部”的2.5级管控模式，并围绕“1+1+X”战略形成了浙北、浙东、浙南、苏宁皖等区域，并不断完善激励机制。 毫无疑问，借势资本市场的东风，强调品质、务实特质的祥生，其发展的脚步必将日益稳健。而祥生控股集团董事会主席陈国祥也在公司上市庆祝仪式上强调，成功上市之日，是祥生控股集团的一个新起点：“上市后，公司将凭借多元化的产品与服务，以规模为基石，以品质为要求，在经验丰富的管理团队带领下，精益求精，稳步向前。”（文/华章）

很多时候，中梁控股集团有限公司会被视为中梁地产。从本质来看，两者是同一家公司，只是不同的叫法。拓展资料：中梁控股集团有限公司(以下简称“中梁)是一家快速发展的大型综合房地产开发商，2019年在香港联交所上市(股份代号:2772.HK)。获得标普、惠誉、穆迪三大国际信用评级“B+、B+、B1”评级，为同期上市内房股最高评级，同时，三家评级机构对于公司的展望都为“稳定”;同年11月再获联合信用AA+评级，并被纳入恒生综合大中型指数、恒生港股通指数;2020年2月，中梁获得联合国际“BB”的国际长期发行人评级，展望稳定。根植于长三角经济区，布局全国，凭借卓越的产品品质、优质的客户服务，中梁稳居中国房地产开发企业综合实力20强，并位列发展潜力10强TOP1等。战略引领，凭借在中国房地产行业多年经验，中梁在区域扩展的策略引导下，项目已拓展至中国五大经济核心区域(长三角经济区、中西部经济区、环渤海经济区、海峡西岸经济区及珠三角经济区)，覆盖包括浙江、江苏、安徽、江西、湖南、湖北、重庆、四川、福建、广东、广西、云南、贵州、山东、河南、河北、辽宁、陕西、山西、甘肃、宁夏、内蒙古、天津等20多个省市的150余座城市(地级行政单位)，成功开发了500余个项目。文化驱动，中梁秉承“开放、开拓、开创、共识、共担、共享”的价值观，践行“公开、公平、公正、简单、务实、有效”的组织文化，不断努力创造价值，与同行者共享发展成果，并积极回馈社会。从2017年开始，中梁响应国家号召、聚焦青少年成长教育，推出“书香中梁”公益项目，助力祖国未来成长。展望未来，中梁聚焦住宅核心业务，持续发展商业、产业等新业务。以更加开放合作的姿态，迎接市场的机遇与挑战，打造高素质经营人才，通过多元化投资策略识别新的增长机遇，致力于成为一家中国领先的综合性房地产开发商，共创价值，让四季心情绽放。

绿地香港将作为绿地集团资本运作的国际平台以及品牌展示的国际窗口，助力绿地集团实现更高目标和新的增长极，成为绿地集团境内外资源的桥梁和纽带，为绿地集团可持续发展提供有力支撑。绿地香港除了将为绿地集团优质项目提供国际资本市场的融资载体，同时也将通过自主收购、发债等途径实现业务及资本规模的增长。倚赖母公司绿地集团丰富的资源、特大的规模、成熟的品牌、先进的管理和充满激情的企业文化，绿地香港将全面整合上市公司的现有资产和人员，充分利用香港资本平台的优势，带领上市公司进入跨越式发展的新阶段。绿地香港在交易完成后立即实施第一个五年规划，即四三二一战略。四个开拓引领发展，即开拓新区域、开拓多种发展模式、开拓新产品业态及开拓创新管控体系；打造三项核心能力，即打造企业运营能力、打造精品+速度的实现能力、打造研展及营销企划能力；两重组织保障，即企业文化与人才队伍保障；最大化香港上市平台的融资能力，实现融资、快速开发、快速周转的螺旋式上升发展模式。到2018年，力争以年均50%以上的复合增长率，实现销售收入500亿元以上的跨越式发展，把绿地香港打造成为具有创新商业模式、业务规模快速扩张、财务健康、盈利能力强、具有行业领先运营管理水准和品牌影响力的内房股企业。

久旱逢甘霖。11月11日，沪深两市沉寂多时的房地产板块迎来爆发，招商蛇口、金地集团、泰禾集团等多只股票涨停，港股内房股也纷纷上涨。债券方面，一批此前大幅下跌的房地产债券，涨幅均超过两位数。在此之前，房地产市场面临持续调控，下半年来的信贷收紧，使得市场交易大幅缩水，部分房企遭遇资金链危机，并连带导致股债两市持续下挫。引发此轮资本市场升温的，是近期的一系列利好信息。11月9日，中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会，传递出融资和并购政策松绑的消息；11月10日，沈阳疑似大幅松绑调控政策；而在近期，高盛、贝莱德等外资机构正在大举买入中国房企债券。其中，因未能得到当事各方确认，部分消息显然有“罗生门”之嫌。但对于信心已经跌入谷底的房地产业来说，提振作用仍然明显。事实上，自今年9月24日央行货币政策委员会召开2021年第三季度例会以来，政策微调的预期就开始出现。近一个多月来，除公开表态外，各级监管部门和行业协会共召开3次房企座谈会，密度之高颇为罕见。这些动作释放出的利好消息，都成为房企的信心之源。但事实上，与外界纷扰的解读不同，监管层从未释放出明确的“松绑”信号。因此，现阶段行业能够维持多大程度的乐观，仍是值得讨论的问题。购房信贷环境筑底改善受信贷政策收紧等因素的影响，今年7月以来，全国商品房销售规模连续三个月同比下滑，到9月，降幅已达到两位数。不仅传统的“金九银十”成色不足，一些房企的资金状况也变得紧张，由于偿债高峰期将至，少数企业已处于违约的边缘。受此影响，热点城市的第二轮集中供地以冷淡收场。与首轮供地的热情洋溢相比，溢价率下跌、流拍率升高是普遍现象，不少地块因报名数量不足而出现“未拍先流”。同期，有机构开始抛售房企债券，并导致一些美元债价格大幅下跌。股票市场同样表现不佳，三季度以来，A股地产板块以阴跌为主，少有上涨行情。这种骤然的下挫，让不少从业者感到措手不及。事情从9月末开始发生变化。9月24日，央行货币政策委员会召开2021年第三季度例会，表示“维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益”。9月29日，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。会议要求，金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。10月15日，人民银行举行2021年第三季度金融统计数据新闻发布会，金融市场司司长邹澜首次对信贷收紧的现象作出解释，“个别大型房企风险暴露，金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，出现了一致性的收缩行为，房地产开发贷款增速出现较大幅度下滑。”他将这种变化称为金融机构的“短期过激反应”。此外，“部分金融机构对于30家试点房企‘三线四档"融资管理规则也存在一些误解，将要求‘红档"企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。”事实上，随着此轮表态的做出，信贷环境也已有所改善。华东区域某房企向21世纪经济报道记者表示，虽然不是普遍现象，但部分银行已重新启动开发贷审批流程，一度停滞的按揭贷款也开始发放。贝壳研究院监测重点城市房贷利率数据显示，10月贝壳研究院监测的90城首套房贷利率为5.73%，二套利率为5.99%，均较上月下调1个基点，这是年内上述指标首次环比下降。11月10日，央行罕见地首次发布单月个人住房贷款统计数据。其中，10月居民中长期贷款增加4221亿元，今年5月以来同比首次转正。且在近十年的同期对比中，规模仅低于2016年10月。“这也是购房信贷环境筑底改善的表现。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐向21世纪经济报道表示，但实质性的改善尚需时日。未经证实的利好今年10月下旬以来，监管部门甚少就房地产做出公开表态，但其对市场的关切程度并未减弱。自10月15日到11月9日的不到一个月时间，中国房地产业协会、国家发改委外资司和国家外汇局、中国银行间市场交易商协会，共召开了3次代表性房企座谈会。从上述会议传递出的信息来看，改善融资政策、恢复市场信心，是与会房企的主要诉求。在最近一次的座谈中，有与会人士提出了松绑“三条红线”政策、上调信贷额度、存量项目（评级时）不降级等建议。这些建议很快被市场解读成利好。但一位参加过某次座谈的房企人士向21世纪经济报道记者表示，这类诉求只是与会者的建议，而非最终的结论。他表示，在其参加的一次座谈中，监管部门主要是以了解一线情况和听取各方建议为主，会上并未做出明确承诺，会后也未发布公开消息。因此，政策最终能否按照参会者的意愿作出调整，仍是未知数。“只能说，市场太需要利好了，太需要信心了。”他说。11月10日，另一件似是而非的罗生门事件，再度刺激了市场的情绪。当日有传言称，沈阳将出台包括解除限购、解除限售、放宽契税政策、认贷不认房、提高按揭贷款放款效率、放宽备案价格等在内的6条措施，从而大幅松绑楼市调控。11月11日，一名沈阳楼市的资深从业者向21世纪经济报道记者表示，公司有领导参与了政府部门近期的座谈，也听说了类似的政策，但并未看到具体文件。而截至记者发稿时，沈阳市房产局向媒体表示，沈阳仍执行现行限购、限售等政策，未发生改变。在此之前，武汉、义乌、哈尔滨、长春都曾出台过所谓的“救市”政策。相比之下，传言中的沈阳版本刺激力度最大，因此也最受关注。迷雾之下即使一些消息的真实度存疑，市场信心仍然得到了提振。事实上，在各项利好的刺激下，11月以来，房地产股债两市就有恢复的迹象。11月9日，沪深地产股就已出现明显上涨。趁此“东风”，11月5日和11月9日，世茂集团董事局主席许荣茂斥资约16.23亿港元，先后两次增持世茂集团。11月9日晚间，旭辉控股也发布公告称，以配资的形式募集资金，大股东林氏家族承诺将“全额兜底”。今年9月，一些房企曾通过大股东增持的方式，为市场短暂地注入了信心。相比之下，此次护盘行为发生时，市场的情绪显然更为高涨。近日，高盛投资组合管理团队在接受媒体采访时表示，正在买入中国房企债券。其团队成员称，个别房企风险事件引发的连锁反应，传染风险被高估了，市场正在消化这一风险。此外，另一家国际投资机构贝莱德近期也在买入中国房企的股票。“外资抄底”传递出的信号意义，显然要强于“内资护盘”。结合此前传递出的信息，近日股债两市的超预期反应便不难理解。但有分析人士指出，不应对其信号意义做出过度解读，因为政策触底后的小幅调整，并不意味着大范围的松绑行为出现，也不能简单理解成“救市”。相比于外界一厢情愿的理解，监管部门从未释放过明确的松绑信号。且如果对当前烦杂的信息进行筛选的话，确定性和实质性的利好并不多。高层在10月中旬的一次表态中，就曾对房地产市场做出定调，“房地产市场出现了个别问题，但风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。”这也意味着，当前并不存在政策大幅松绑的基础。上海易居研究院智库中心总监严跃进认为，现在谈“松绑”还为时过早。应密切关注近两个月的市场变化，在信贷政策已经有所改善的情况下，如果房屋、土地市场有所起色，政策就不需要再做大幅调整。前述房企人士也认为，即便政策有所调整，监管层也更倾向于采用窗口指导的方式进行隐蔽地调整。这种方式更有利于预期管理，因为既无需做出明确的政策发布，市场端又能够感知到执行层面的细微变化。他同时表示，这种调整的幅度不会很大，且仅限于当前的口径范围内。

从前，在茂密的森林里有一只可爱的小猪，它的名字叫胖胖，它每次吃饭时狼吞虎咽，非得把肚子吃得圆鼓鼓的才放手，所以大家都叫它胖胖。有一天，小猪胖胖听到了一个好消息:森林东边有一块田地，种了许多庄稼--有土豆、白菜、萝卜、大葱……小猪胖胖一听说有这么多好吃的，口水就流了出来，忙穿好衣服，一路上又唱又跳地向田地跑去。小猪胖胖先跑到土豆地，顾不上喘口气，就准备开始挖土豆，突然它看见远处有一只大灰狼正向它这边跑过来，小猪胖胖扔下锄头，撒腿就跑，来到一颗大松树下面，它看见了一片葱地，灵机一动，想到了一个办法。小猪胖胖拔了两根大葱，把大葱塞进鼻孔里装成大象的模样，转身回头对大灰狼说:“大灰狼别跑，我要吃了你!”大灰狼忽然看到一头大象从松树后面跑出来，吓了一跳，扭头就一溜烟地跑了!小猪胖胖看到大灰狼跑远了，取下那两根大葱，兴高采烈地跳了起来，大声说:“谁说我笨，我是一个绝顶聪明的小猪!”

雅居乐集团（雅居乐地产控股有限公司）是中国领先市场的房地产发展商之一，以房地产开发及经营为主，广泛涉足酒店营运、物业投资及物业管理等领域，品牌知名度享誉全国，“雅居乐”商标系“中国驰名商标”。公司于2005年在香港联合交易所主板上市，是少数获纳入恒生综合指数成分股、恒生综合市值指数成分股、恒生中国内地100成分股及摩根士丹利资本国际中国指数成份股的中国房地产企业。雅居乐集团自1992年在中山开发第一个房地产项目以来，一直致力于国际人居价值的探索，追求卓越。截止至2012年3月8日，公司共有70个处于不同建筑阶段的项目，广泛分布于海南、上海、南京、常州、成都、西安、重庆、沈阳、天津、广州、佛山、中山、惠州及河源等26个城市和地区，土地储备总建筑面积合计约3,144万平方米，足以适应未来8至10年的发展需求。凭借科学的管理和优异的经营业绩，雅居乐集团屡获国内外各项殊荣，如“中国房地产企业综合实力十强”、“中国房地产上市公司综合实力十强”、“中国大陆在港上市房产公司综合实力TOP10”、《福布斯》“亚太区最佳上市公司50强”、美国《商业周刊》“亚洲50家最佳表现公司”、《财富》“中国企业500强”和“最具创新力的中国公司”、翰威特“大中国区最具领导力公司”、《亚洲周刊》“亚洲卓越品牌”奖、“杰出内房股”等殊荣。陈卓林主席荣获 “中国企业十大卓越管理年度人物”称号，并被中华慈善总会授予“中华慈善突出贡献人物奖”；陆倩芳副主席荣获“第二届中国十大卓越CBO”、“粤派地产卓越贡献金鼎奖”等。雅居乐集团在高速发展的同时，积极承担社会责任，在弘扬中华文化、赈灾扶贫、环境保护、医疗、教育、文体等领域作出了较大贡献。截止至2011年12月，雅居乐及其大股东陈氏兄弟历年累计捐款捐物已超8亿元，2011年、2008年两年荣获中国慈善领域的最高政府奖项——“中华慈善奖”，并先后荣获“中华慈善突出贡献企业奖”、“最具社会责任感企业”、“企业社会责任大奖”、“广东房地产社会责任示范企业”、“广东扶贫济困红棉杯金杯”等奖项，连续多年荣登《福布斯》“中国慈善榜”、《胡润慈善榜》等榜单。

企业的净资产是指企业的资产总额减去负债以后的净额，它由两大部分组成，一部分是企业开办当初投入的资本，包括溢价部分，另一部分是企业在经营之中创造的，也包括接受捐赠的资产,属于所有者权益。

融创房地产被强制执行超3800万，对房地产市场会有哪些影响？一、融创房地产被强制执行超3800万带来的房地产股市的动荡导致房地市场价格增高：我们要知道以融创中国、中国恒大为首的内房股全面领涨。而且融创作为房地产的总龙头之一，它自身的下跌，就会引发我们股市市场对于地产股的下跌，因此就会带来短期的地产风险。我们可以参考融创近几年的销售情况，假设每个项目销售额为12亿元，料2018年预售总额为4,000亿元，取得120亿盈利，然而融创现价为2018年现金盈利的9.5倍，同业平均为6倍。股市给房地产的市场带来的动荡就会影响我们房地产价格增高。二、增需求消失，导致房价增高：融创房地产地产领域在我们近几年得到房地产市场主要书以存量为主的。存量会在未来相当长一段时间内，在五年甚至更长时间维持这样的量没有太大的问题。如果但是要是作为融创的龙头行业的量降下来的话，那么市场的房地产占有率就会逐步的提高。房价地价就可能出现崩盘的情况了。3.融创房地产利润率下降导致房地产小公司消失：我们要知道伴随着行业平均利润率的下降。融创他们至少还能有利润维持，但是小公司不赚钱了，他不赚钱就会倒闭了，然后我们这个房地产集中度就提高了。一旦这个市场集中度提高到一定程度，龙头公司将小公司的市场份额吃掉后就可能进入第二个阶段就是他们这几家龙头公司之间的竞争了。到那时我们的房价只会是越来越高啊，所以综合以上因素考虑，我们经过以上的分析来看，融创房地产房被罚会带来中小房地产公司消失的风险。

相当厉害！被业内称为“地产黑马”的佳兆业集团成立于1999年，2009年在香港主板上市，目前已在26个城市拥有66个项目，遍及珠三角、长三角、成渝、环渤海、中部地区，产品涵盖大型住宅物业和综合商用物业等领域。在刚过去的2011年，佳兆业取得了153亿元的合约销售额，位列全国上市房企15强。

【龙湖，以一种让人“看不懂”的方式快速冲进全国一线，可能是被模仿最多的开发商】龙湖从2006年的30亿到2010年的300亿，业绩翻十倍只用了四年。能和这一速度匹敌的可能只有碧桂园和恒大了，但后两者快速发展的原因相对比较清楚，龙湖却让很多同行、专家大呼“看不懂”。龙湖可以说是从刚起步、小规模的时候就确立了清晰的价值观和长远规划，并且一直秉承着这些发展战略，这一点对任何企业都是非常难能可贵的。头脑清醒的龙湖非常有耐心，不急于扩张打造了完整成熟的产品、管理、人才、文化和营销体系，这才开始走出重庆——可以说一下山就是高手。同样稳健的是每进入一个城市都深耕细作，如果全国的大开发商做一个排名相信这个数字龙湖可以排在前三名，很有可能就是第一。战略清晰还体现在龙湖的财务管理，从很早就非常重视财务稳健并用财务来指导决策，建立制度。08、09年左右龙湖第一次筹划上市，但遇到金融危机世道不好，当时和龙湖一起做IPO的河南建业坚持急于上市，结果发行价只有2块，龙湖坚持没上，等到10年底上市的时候发行价做到了7块多。包括现在龙湖的财务操作水平也是业内一流，绝不碰信托，经常做海外融资，财务成本在全国来说都是最低的之一，各项财务指标在香港内房股中都名列前茅。龙湖的产品力是打入江湖的第一把利剑样板区像梦中骑着白马的高富帅一样亮瞎了所有人的眼睛，龙湖的营销和产品相得益彰，尤其是在07年前后市场环境好的时候，敢溢价，有气质，造梦能力一流，买龙湖房子的过程就像艳遇一样刺激。“别墅专家”的美誉也逐渐建立起来。当然不得不提的是会和展示阶段形成一个难免的落差。上文提到过，在管理体系上龙湖是走在行业前列的。相比万科，他的组织架构更简单垂直，没有“区域”这一层级，是集团-地区公司两层管理，且对地区公司的放权要更大。龙湖是最早开始做跨行业高管引入的，尤其是从宝洁（我心目中的职业经理人黄埔军校），并且最为成功的实现了矩阵式管理架构，为龙湖奠定了大企业范儿的气质。也在业内大胆的大规模使用“学生兵”卖房子，并且是“耸人听闻”到现在都没有一家模仿成功过。龙湖最值得称道的是简单直接的企业文化，不设副职不设秘书，讨论工作对事不对人，提倡不给领导拎包、吃饭聚餐级别高者买单，公司里所有带窗户的位置都留给开敞工位，年收入上千万的执行董事们办公室不足十平米而且没有窗户，这些在其他公司简直难以想象。尤其是龙湖有自己的员工论坛，开放包容，什么帖子都能发，从不删贴，让新进龙湖的员工十分惊讶和感慨。上面提到的这些打法，都在被业内广泛的模仿和学习，龙湖的人才流失这几年也是非常高的，堪比万达在商业领域的状况。龙湖自己则是初期学万科，中段学绿城，现在主要学习中海和新鸿基——因为晚入江湖，龙湖对市场波动的应对能力还不足，08年行业危机时龙湖的资金链也一度岌岌可危，而中海则是经历过97年金融风暴的老宗师。上面全文没有提到的是龙湖的创立者吴亚军，实际上大量的战略、企业性格都有着她深深的烙印。她也是我个人所知道的、中国企业家里（不仅是地产行业）最低调的老板，没有之一。

15年前，中国首富身家61亿元，美国首富身家4411亿元，差距70倍。今天，美国富豪榜上榜门槛是中国的2倍，上榜富人的人均财富是中国的2.2倍，首富身家同样是中国首富的2倍。当中国富人的财富走到美国的中场线，当中国经济的新旧动能正在震荡中稳步切换，当经济、金融走到紧缩周期，国内富人在2017年交出了一份花式答卷：前十富人门槛首次冲破千亿，马化腾取代王健林成为中国首富，IT行业已占到榜单1/5强;资本玩家相继从榜单上销声匿迹，而在传统行业中守正出奇的实业家、在新经济领域挖掘三四线消费潜力的创新者，得到了市场最高的奖励。富人榜的变化，还深刻反映出了不同时代财富的主引擎。从积贫积弱到繁荣昌盛，改革开放后的40年，铸就了中国的梦幻时刻。而创富主力也有着明显的代际效应。1978-1997的前20年，中国经济的关键词是重工业化、比较优势、国退民进，创富模式体现为实业造富、政策造富;1998-2018的20年，新经济开始起步，TMT创业潮起。城市化主线，则贯穿40年始终。这种结构切换也如实反映到了新财富500富人的构成上。2003-2006年间，制造业贡献了最多的上榜者，2005年时甚至超过100名;2007-2015的9年间，城市化加速，杠杆启动，地产富人一直居于行业之首;2016年到今天，TMT行业跃居地产之上，成为最核心的创富引擎。制造—地产—TMT，旧钱新钱的切换与经济结构的转换互相呼应，而创富最主要动能始终回应着不同时代人们最深刻的需求。过去15年，中国富人财富增速相对中国GDP增速高出10个百分点，相对美国富人财富增速高出20个点。新财富预测，在2025年附近，中国首富或将追平美国首富，并有实力问鼎全球首富。未来已来。在14亿人口的大国里，500个人如同沧海一粟，微若尘埃。但是，假如今年新财富富人榜的500位上榜人同时消失，对中国的影响应该不亚于10场正在进行中的贸易战。当今年的名单出炉，远超笔者预期。“经济新常态”的渲染下，人们对于中国GDP增速的下降已有了充分预期，但今年上榜的500位富人的总财富却再次大幅增长，总和达到了95676.8亿元，同比力增2成。富人榜门槛从去年的66.1亿元微降至64亿元，而与此同时，百亿富人数量从276位上升至297位，说明即使500富人内部，也出现了一线富人财富加速上冲的现象。15年来，上榜门槛从2亿元增加了31倍至64亿元，而上榜富人的人均财富值则从7.6亿元增长到191.3亿元，足足翻了24倍。百亿富人从无到有，榜单六成富人已拥有百亿以上身家，千亿富人的数量也一年间突然摸到了两位数，甚至首次出现了2000亿级别的富人，且多达3名(图1)。前十已成“千亿俱乐部”过去的一年，是属于顶级巨富的狂欢。500个富人里，前十名的身家之和达到了17181.5亿元，能占到整个榜单财富18%的比重(表1)。这是有史以来第一次，中国前十大富人的身家均升至1000亿元之上。在榜单门槛微降的情况下，前十的门槛突然一口气从去年的634亿元(2017年第十名/百度李彦宏)提升到了1027.7亿元(小米雷军)，涨幅5成。伴随这一标志性事件同时发生的，是IT行业首富，时隔多年，再一次成为新的中国首富!47岁的马化腾，挤下了连庄两年的王健林父子，以近2800亿元身家喜提中国首富。上一次还是2005年，年轻的陈天桥凭借盛大网络的风头，以150亿元成为当年首富。过去一年，腾讯股票翻倍，而阿里巴巴的股价也上涨了56%，微信的用户近10亿人，而天猫则拥有5亿账户，“天时地利人和”俱备，中国二马的财富在今年双双跨过2600亿元大关，再次向世界富豪榜前列加速靠拢。前十富人行列中，已有马化腾、马云、丁磊、雷军4位来自TMT行业，成为第一大势力，随着小米的上市，雷军的财富将由估值变市值，进一步坐实。尽管去年港股的内房股估值暴涨、基本面大涨，但只有许家印、杨惠妍两位重新杀回前十席次，以地产起家的王健林早已转身综合业务，甚至连万达商业地产都在2018年更名为万达商管。2007年时地产富人包下前十富人7个位置的奇观，再难重演。与房地产业一样，耐用消费品行业也贡献了两个前十巨富。今年55岁的李书福在收购了沃尔沃之后，不仅让沃尔沃起死回生，还边整合边吸收边学习，吉利汽车从设计到性能长足进步，爆款频出，去年涨势如虹，2018年3月吉利又拿下戴姆勒大股东席位，此次李书福/李星星父子成功跻身千亿俱乐部，这也是这一家族首次晋升至前十名。去年，李书福父子财富仅为283.3亿元，一年时间增长了269%，净增760个小目标。而凭借智能家居和工业机器人的布局，何享健家族在榜单上的位置依然稳如泰山。这样的财富量级增速，和财富主力的结构切换，明白诠释了何为“敢叫日月换新颜”。然而，中国富人榜的结构切换，大体上也反映了一个国家经济结构的动能切换，而这种向上的健康势头，或许大概率是有些人所忌惮的。有句话说得好，“如果你在路上总能碰到敌人，说明这个方向是对的”。特朗普的急切和步步紧逼，至少证明了中国富人此前的产业敏锐度和方向的把握颇为正确，抓到了大势。但，未来该怎么走?回到中国自身的角度，GDP增速是降的，民间固定资产投资增速更是从30%陡降至3%，当富人都不愿投资新厂房新设备，顶级富人的财富仍大幅增长，背后动能到底何在?榜单在手，我们应该从中国富人身家的起伏中挖掘出更多线索，掂量掂量中国民营经济的成色与底气到底几何。2017年，是经济新旧动能切换的一年，在严监管、去杠杆、挤泡沫、脱虚向实、扶持新经济独角兽等政策的影响下，富人榜更为显著地体现了大洗牌的特征。2017年富人榜的上榜人，有多达107位从今年的榜单上滑落，尽管比起去年的122位落榜有所下降，但榜单依然保持了20%+的换血率，在荡陈出新中遴选出资本与社会的更优选。

原标题：今年全国人大将落实制定房地产税法 距离开征还有多远？3月8日下午，十三届全国人大二次会议第二次全体会议召开，全国人大常委会委员长栗战书在介绍今后一年的主要任务时称，集中力量落实好党中央确定的重大立法事项，包括审议民法典，制定刑法修正案（十一）、基本医疗卫生与健康促进法、房地产税法、出口管制法、社区矫正法、军民融合发展法、退役军人保障法、政务处分法，修改证券法、现役军官法、兵役法、人民武装警察法、全国人民代表大会组织法、全国人民代表大会议事规则，生物安全法、长江保护法等立法调研、起草，都要加紧工作，确保如期完成。全国人大常委会作为全国人民代表大会的常设机构，行使国家立法权，因此，全国人大常委会委员长栗战书关于房地产税立法的表述具有权威性，这就意味着，2019年房地产税立法将加快进程。房地产税立法进程加快今年的全国两会，房地产税立法仍是大家较为关注的热点话题， 3月5日，国务院总理李克强在政府工作报告中提及房地产税时表示：“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。”今天，官方再次喊话房地产税立法，可见对于立法工作的重视。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，从政府的表述来看，房地产税立法工作比较紧迫，尤其体现了当前房地产税法推进中的稳妥、严谨思路。不过，中原地产首席分析师张大伟则认为，“从文字语法上，并没有制度完成的内容，只是要落地好立法调研、起草等可能性。房地产税立法过程较长，3年内落地可能性不大，目前在积极准备草案阶段，短期出台执行落地可能性不大。”“草案曾在内部征求过意见”房地产税首次出现在2014年政府工作报告中，其提法是推进税收制度改革,做好房地产税等相关工作，2015年-2017年均未提及。2018年以来，官方多次喊话加快推进房地产税，并首次将立法工作写入政府工作报告，而且用了稳妥字眼，可见政府对于推进房地产税立法的决心。去年全国两会中，十三届全国人大一次会议副秘书长、发言人张业遂曾表示，“目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作，争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。”曾任财政部副部长的史耀斌在回答记者提问时也表示，“目前全国人大常委会预算工作委员会、财政部以及其他有关方面正在抓紧起草和完善房地产税法律草案。”房地产税草案制定目前到了何种阶段？据21世纪经济报道曾报道称，去年4月份，房地产税法草案曾在系统内部征求过意见，省级人大、省级财政等相关部门都参与其中。有参与征求意见人士表示，草案对各方面问题都有考虑。据相关媒体报道，截至目前，房地产税法已在起草和完善方案的过程中，但由于其改革涉面广，各方争议多，立法进程需要稳步推进。从草案到立法有多远？房地产税总体思路是立法先行、充分授权、分步推进。因此，房地产税是否落地，其立法工作是重要环节。事实上，草案起草完成后进入立法程序前的一步重要工作是公开征求意见，征求意见后，经国务院常务会议审议通过后，才能提交全国人大常委会。严跃进表示，这个征求意见稿至少需要一年的时间，会比别的法律更为谨慎。全国人大常委会审议法案一般要经过三审制。根据《立法法》，“列入常务委员会会议议程的法律案，一般应当经三次常务委员会会议审议后再交付表决。”这就是所谓的三审制。此后，提交全国人大常委会或者全国人大表决，表决通过后才公布与实施。截至目前，房地产税还处于第一步的起草阶段。严跃进表示，这个过程预计要到2022年以后，房地产税才能出台与落地。争议：按套还是按面积征收？房地产税事关老百姓的切身利益，与此相关的任何一点风吹草动都能引起轩然大波，并引起资本市场波动。3月8日下午，香港内房股应声下跌，严跃进表示，地产股下跌，和近期大盘冲高后市场信心不足有关，同时也体现了，宏观经济基本面还没完全改善，大盘难以持续强劲。而房地产税立法的相关动作，更容易加剧地产股下跌。根据官方不同时间、不同场合的表态，房地产税开征是势在必行，只不过是时间问题。事实上，多年来，对于房地产税的争议点除了是否要征收的问题外，还有征收方式是按面积还是按套征收，哪些房产可以免征，征收基数如何确定等。房地产税征收涉及征收范围、豁免的基本条件、税率的标准范围等等，均是一个复杂的工程。此前试点房产税的上海和重庆，实行人均60平方米的免税面积以及100平方米高档住宅的免税面积。对于如何征收？史耀斌去年两会中曾这样说，大多数国家都实行了房地产税制度，都有一些共性的制度性安排，我们会参考国际上共性的制度性安排的一些特点。“中国有中国的国情，我们还会按照中国的国情，从中国的国情出发来合理设计我们房地产税制度。比如说合并整合相关的一些税种，再比如说合理降低房地产在建设交易环节的一些税费负担等。”而房地产税作为一个世界通行的税种，都有哪些共性的制度安排呢？史耀斌总结了四点，“几乎是每个国家房地产税制度都存在的。”一是所有的工商业房地产和个人住房，都会按照它的评估值来征税。二是在所有国家的房地产税制度安排里面，都有一些税收优惠。比如可以作出一定的扣除标准，或者是对一些困难的家庭、低收入家庭、特殊困难群体给予一定的税收减免等。当然具体的方式不一样，水平不一样，但是都有一些税收优惠。三是这个税属于地方税，它的收入归属于地方政府。地方政府用这些收入来满足比如说教育、治安和其他一些公共基础设施提供等这样的一些支出。四是因为房地产税的税基确定比较复杂或者非常复杂，所以需要建立完备的税收征管模式，这样才能够使房地产税征得到、征得公平。

1、基本概况方兴地产（中国）有限公司（简称方兴地产）是中国中化集团公司房地产和酒店业务的旗舰企业，于2007年在香港联合交易所正式上市（股票代码：HK.00817）。方兴地产秉承母公司中化集团“创造价值、追求卓越”的核心理念，坚持高端定位和精品路线，实施地产开发和物业持有协同发展战略，致力于成为中国领先的高端地产开发商和运营商。公司旗下高端产品的“金茂”品牌为中国驰名商标。中国中化集团公司是国务院国资委监管的国有重要骨干企业，是具有全球影响力的跨国企业集团，已21次入围《财富》全球500强，2011年名列第168位。中国中化集团公司是国务院国资委批准以地产开发和酒店经营作为主营业务之一的中央企业，方兴地产是中化集团在该主营业务板块的平台企业。2、开发理念方兴地产秉承“释放城市未来生命力”的开发理念，专注发展具有世界级艺术品位，追求人、建筑与自然和谐共荣的城市地标。基于对城市潜能的远见，方兴地产为城市引进更多世界先进、合理互生的物业规划理念，提升城市能级； 基于对客户需求的洞察，方兴地产为项目注入更多高附加值配套与高标准产品，创造社会价值；基于对专业化运营的坚持，方兴地产整合国际领先的优质资源，坚持长久的经营承诺，实现区域功能和城市活力的全面提升。目前，在北京、上海、三亚、深圳、长沙、青岛、重庆、丽江和珠海等城市，方兴地产所开发的每一个项目，都以前瞻的眼光与思维、创新的规划与设计、诚信的态度与品质，不断实现未来人居和城市梦想。3、业务板块方兴地产的业务板块涵盖高端地产开发、商务租赁及酒店投资与经营，并充分发挥板块间协同效应，打造了以“金茂”品牌为核心的高端系列产品。“绿色科技、金茂品质”的“绿金”标准已成为“金茂”系列产品独有的优质基因及品牌内涵，并在行业中不断重新定义高端与品质。高端地产开发板块：方兴地产专注于高端精品项目的开发，每一个项目都经过精心设计、严谨施工，最终成为城市建筑中的艺术精品。主要开发项目有北京金茂府、上海港国际客运中心、上海国际航运服务中心、上海金茂逸墅、丽江金茂雪山语、青岛金茂湾、长沙梅溪湖国际新城，以及规划中的北京来广营地块项目和重庆工业职业技术学院地块项目。商务商业租赁板块：方兴地产开发和持有的北京凯晨世贸中心、中化大厦和上海金茂大厦均为国内核心商业区的地标性写字楼，主要客户为国内外知名企业。位于上海和三亚的J-LIFE金茂时尚生活中心汇集多家国际顶级奢侈品牌入驻。公司将不断扩大商务租赁的面积，把地产开发板块中的优质资产充实到商务租赁板块中，持续经营。酒店投资与经营板块：方兴地产正在经营中的有金茂北京威斯汀大饭店、北京王府井大饭店、上海金茂君悦大酒店、金茂三亚丽思卡尔顿酒店、金茂三亚希尔顿大酒店以及金茂深圳JW万豪酒店六家超豪华酒店，正在规划建设中的有金茂丽江君悦度假酒店和金茂上海凯悦度假酒店。通过一系列五星级高端酒店的开发和成功运营，方兴地产已拥有成熟完善的高端酒店设计、开发和投资经营能力，并与万豪、凯悦、希尔顿、喜达屋等国际顶级酒店管理集团建立了良好的合作关系。4、主要奖项凭借卓越战略的指引、优质产品的支持和一流团队的管理，方兴地产实现了持续稳健的发展，并得到广泛认可。2009-2011年，连续三年荣获香港《经济一周》评选的“杰出内房股十五强”；2008-2011年，四度蝉联中国房地产TOP10研究组公布的“大陆在港上市房地产公司财富创造能力TOP10”；2011年荣获“中国责任地产TOP50”称号。此外，方兴地产已被选为恒生综合指数系列、恒生流通指数系列及摩根士丹利资本国际(MSCI)中国指数成份股。“金茂”品牌连续七年荣登世界品牌实验室发布的《中国500最具价值品牌排行榜》，2011年品牌价值为49.65亿元。

1、基本概况方兴地产（中国）有限公司（简称方兴地产）是中国中化集团公司房地产和酒店业务的旗舰企业，于2007年在香港联合交易所正式上市（股票代码：HK.00817）。方兴地产秉承母公司中化集团“创造价值、追求卓越”的核心理念，坚持高端定位和精品路线，实施地产开发和物业持有协同发展战略，致力于成为中国领先的高端地产开发商和运营商。公司旗下高端产品的“金茂”品牌为中国驰名商标。中国中化集团公司是国务院国资委监管的国有重要骨干企业，是具有全球影响力的跨国企业集团，已21次入围《财富》全球500强，2011年名列第168位。中国中化集团公司是国务院国资委批准以地产开发和酒店经营作为主营业务之一的中央企业，方兴地产是中化集团在该主营业务板块的平台企业。2、开发理念方兴地产秉承“释放城市未来生命力”的开发理念，专注发展具有世界级艺术品位，追求人、建筑与自然和谐共荣的城市地标。基于对城市潜能的远见，方兴地产为城市引进更多世界先进、合理互生的物业规划理念，提升城市能级； 基于对客户需求的洞察，方兴地产为项目注入更多高附加值配套与高标准产品，创造社会价值；基于对专业化运营的坚持，方兴地产整合国际领先的优质资源，坚持长久的经营承诺，实现区域功能和城市活力的全面提升。目前，在北京、上海、三亚、深圳、长沙、青岛、重庆、丽江和珠海等城市，方兴地产所开发的每一个项目，都以前瞻的眼光与思维、创新的规划与设计、诚信的态度与品质，不断实现未来人居和城市梦想。3、业务板块方兴地产的业务板块涵盖高端地产开发、商务租赁及酒店投资与经营，并充分发挥板块间协同效应，打造了以“金茂”品牌为核心的高端系列产品。“绿色科技、金茂品质”的“绿金”标准已成为“金茂”系列产品独有的优质基因及品牌内涵，并在行业中不断重新定义高端与品质。高端地产开发板块：方兴地产专注于高端精品项目的开发，每一个项目都经过精心设计、严谨施工，最终成为城市建筑中的艺术精品。主要开发项目有北京金茂府、上海港国际客运中心、上海国际航运服务中心、上海金茂逸墅、丽江金茂雪山语、青岛金茂湾、长沙梅溪湖国际新城，以及规划中的北京来广营地块项目和重庆工业职业技术学院地块项目。商务商业租赁板块：方兴地产开发和持有的北京凯晨世贸中心、中化大厦和上海金茂大厦均为国内核心商业区的地标性写字楼，主要客户为国内外知名企业。位于上海和三亚的J-LIFE金茂时尚生活中心汇集多家国际顶级奢侈品牌入驻。公司将不断扩大商务租赁的面积，把地产开发板块中的优质资产充实到商务租赁板块中，持续经营。酒店投资与经营板块：方兴地产正在经营中的有金茂北京威斯汀大饭店、北京王府井大饭店、上海金茂君悦大酒店、金茂三亚丽思卡尔顿酒店、金茂三亚希尔顿大酒店以及金茂深圳JW万豪酒店六家超豪华酒店，正在规划建设中的有金茂丽江君悦度假酒店和金茂上海凯悦度假酒店。通过一系列五星级高端酒店的开发和成功运营，方兴地产已拥有成熟完善的高端酒店设计、开发和投资经营能力，并与万豪、凯悦、希尔顿、喜达屋等国际顶级酒店管理集团建立了良好的合作关系。4、主要奖项凭借卓越战略的指引、优质产品的支持和一流团队的管理，方兴地产实现了持续稳健的发展，并得到广泛认可。2009-2011年，连续三年荣获香港《经济一周》评选的“杰出内房股十五强”；2008-2011年，四度蝉联中国房地产TOP10研究组公布的“大陆在港上市房地产公司财富创造能力TOP10”；2011年荣获“中国责任地产TOP50”称号。此外，方兴地产已被选为恒生综合指数系列、恒生流通指数系列及摩根士丹利资本国际(MSCI)中国指数成份股。“金茂”品牌连续七年荣登世界品牌实验室发布的《中国500最具价值品牌排行榜》，2011年品牌价值为49.65亿元。

你看看一大堆国内公司，如腾讯、阿里巴巴、国内内房股等纷纷到香港上市就知道了。香港市场面向国际，巴菲特都是从香港购入内地公司股份，如腾讯，之前美国政府公开的一些资料好像有说到，新闻也报道过，当然还有索罗斯等一大帮国际大炒家。。。而且香港充当一个超级联系人的角色。。所以说香港对大陆实在是太重要了。。。而且香港的一些制度对于国内来说有借鉴作用，好像香港的摩托警车样式，国内也有省份开始采用了，还有香港从救护车到警察用的冲锋车都是奔驰，这个国内的一些省份也开始采用了。。还有一些管理房地产的，如发水楼、实用面积等等制度，都可以借鉴香港成功经验。。。

图片来源：视觉中国近年来楼市上空一直悬着一只 “靴子”——房地产税。每年两会，房地产税的进程都引发各界关注，今年亦不例外。5月18日，中共中央、国务院发布《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》（以下简称“《意见》”）。在加快建立现代财税制度一项中，《意见》提出要“稳妥推进房地产税立法”。这与2018年相关表述相同，而2019年政府工作报告关于房地产税的表述则是“稳步推进房地产税立法”。从“稳妥”到“稳步”，一度被解读为房地产税立法工作或已有推进步骤。如今，从“稳步”再回到“稳妥”，一字之差却别有深意。中国财政科学研究院研究员贾康向时代财经表示，“稳妥是一个更谨慎的词，（原因）还是感觉比较棘手、难度比较大，但是方向不变，改革的确定性和势在必行是没有变的。”调控楼市不是立法初衷房地产税的立法工作在艰难中推进。2013年，房地产税立法首次被提上日程，2015年被列入预备项目，2016年被列入第一类立法项目。到了2017年，十二届全国人大五次会议新闻发布会上，发言人傅莹表示，没有把房地产税草案提请常委会审议的安排，但把制定房地产税法列入了五年立法规划。随后，从2018年的“稳妥推进”到2019年的“稳步推进”，房地产税的落地似乎越来越近了。2019年，继3月5日政府工作报告中明确提出“稳步推进房地产税立法”后，3月8日的十三届全国人大第二次会议上再次提到房地产税法，称要集中力量落实好党中央确立的重大立法事项，制定房地产税法等多项立法的调研、起草都要加紧工作，确保如期完成。中国城市房地产研究院院长谢逸枫对时代财经指出，房地产税包括房产开发、流通、保有等诸多环节，涉及房产税、土地增值税、城镇土地使用税等诸多税种，其实施目标是为了完善房地产税收体系。我国目前现行的房产税于第二步利改税以后开征，以房屋为征税对象。1986年9月15日，国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，该《条例》从1986年10月1日起开始实施。“房产税和房地产税，两者有一定的替代关系，但是不完全一样。房产税只针对商业性房产征税，对于自主物业暂时免征；房地产税一旦开征，则面向所有的房产，无论其是否属于商业性质。2016年5月我国全面推行营改增之后，地方税的主体税种消失了，需要新的主体税种取而代之，房地产税就成为首选。” 中山大学岭南学院财政税务系主任、教授林江对时代财经称。在金杜律师事务所合伙人叶永青律师看来，调控楼市并不是房地产税的立法初衷，其主要立法目的是为地方政府筹集财政收入、健全地方税体系，及通过对普通房产不征税、对大部分房产征收轻税、对少量奢侈性房产征收重税的方式调节和促进社会公平。但房地产税还是多被认为是房产行业的重大利空。2019年3月8日的十三届全国人大第二次会议上再次提到房地产税法后，港股、内房股于当日全线大跌，恒生中国内地地产指数跌5.17%，多家龙头房企股价跌幅超5%。“靴子”还难落地关于房地产税的讨论已超过十年，而无论从立法层面还是执法层面，房地产税的落地或许还有一段很长的路要走。“房地产税立法工作由全国人大预算工作委员会会同财政部牵头起草草案。对于重要税种的立法，在草案起草阶段、最迟在提交人大形成征求意见稿后，会向社会公开征求意见；通常全国人大还会通过中国法学会组织法学专家论证、提出修改建议。融合公众和专家修改意见后的文本会提交全国人大常委会进行三次审读。” 叶永青律师对时代财经介绍到。“理论上，房地产税法不属于基本法律，可以由全国人大常委会直接审议通过，但考虑到社会关注程度很高，也不能完全排除提交全国人民代表大会表决的可能性。”他认为，房地产税一旦开征，由于整体税负上升对房地产产业链的利空、部分闲置房产被集中释放等原因，短期内可能导致房价下挫。但如果开征时间节点把控得精准，房地产税不会长期地、显著地对楼市造成不利影响。在林江看来，房地产税一旦开征，短期内不一定会直接对楼市产生很大的影响，因为房地产税出台后，会合并或取消原来征收的部分房地产相关税收，如土地增值税、房产税。从总体税负上说，房地产税的开征不一定会直接增加房产持有人的负担。“但其影响是长期的，特别是目前我们还没有办法确定房地产税推出后的具体细节，如果不是简单地把现在征收的房产税及其他相关税种平移到房地产税，就可能增加税负。但税负增加是否一定导致房价下跌，答案也不确定，主要还是得看供需关系。如果购房者众多，持有房产的人并不担心房子卖不出去，卖房者会把房地产税负转嫁给购房者，从而导致房价不跌反升；反之，房价会下跌。”而房地产税面临征税范围、税率、计税依据等诸多技术性问题，在叶永青律师看来，即便通过立法，房地产税在实施中也将面临两大难点，一是全面、透明的产权登记，二是房地产评估机制。“这两点可谓是实行房地产税的基础性制度环境要素。特别是后者，由于目前以房地产评估值作为房地产税计税依据基本成为房地产税立法的共识，如何对全国不同地域的房地产进行估值，由哪一机构负责发布估值，以什么频率或周期进行重新估值等等，都是需要解答的问题。”全国人大常委会曾表示2020年要全面落实税收法定原则。目前来看，房地产税大概率不受此时间节点的倒逼。林江认为，今年人大会否讨论房地产税法的可能性皆为50%。“应该推出的原因是，新冠肺炎疫情背景下，地方政府的财政压力比较大，急需通过开征房地产税这个地方税主体税种来增加财政收入来源；但同样，如果疫情使购房者收入不稳定甚至下降，房地产税会让他们倍感供楼压力增大、购房意愿下降，进而导致房价下跌。因此我认为，应该在疫情基本结束、经济反弹迹象比较明显的时候再通过房地产税的立法。”叶永青律师则表示，房地产依然在宏观经济中扮演重要作用，基于当前内外宏观经济形势，2-3年内房地产税不会真正落地。但3-5年内，不论是出于抑制资金进一步流向房地产市场的目的，还是出于缓解地方政府债务压力、优化地方政府财政状况的目的，房地产税都应当落地。而在贾康看来，作为房地产市场长期发展中构建健康长效机制必须解决的基础性制度建设问题，房地产税并不存在法理上的硬障碍，一旦条件具备，还是应该积极地考虑推出它的立法程序。“‘稳妥推进"并不代表在本届人大任期内不考虑这项工作。”

局部城市的楼市趋热，让调控的大锤密集而至。1月27日，杭州市住保房管局发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（下称“《通知》”），围绕“房住不炒”的核心再度加码杭州住房市场的调控力度。同一日，广州工农中建四大行房贷全线涨价，提高房贷利率。在此之前，上海、深圳等城市也相继出台政策，加强楼市的监管。短短两周，几大热点城市纷纷祭出新一轮调控大旗，让楼市重新蒙上一层寒意。密集的政策或不会在市场上起到立竿见影的效果，但对于房价继续上涨的预期会带来强烈冲击，进而导致局部过热的市场回归理性。而受影响最大的，无疑是房地产企业。尽管多个受访地产企业均向第一财经表示仍需对政策影响进行观察，目前暂时未就公司经营策略做出调整。但悲观情绪已在资本市场上得到充分显现，近日来，地产股再度承压屡创新低，A股市场上，昔日龙头“招保万金”中的保利发展（600048）和金地集团（600383）跌破净值，香港上市的内房股则呈现大面积破净状态。在业内人士看来，政策收紧将加速房企间的分化，未来开发商将会面临资金困境、利润下滑等难题，为此房企或将会加速销售，提高营销力度，拓宽营销途径，快速回笼资金。楼市趋热城市齐出招杭州新出台的楼市调控《通知》主要内容有：在购买资格方面，落户杭州满5年后可购买第二套住房，住房赠与人须满3年可购买限购范围内住房，在限购范围内无自有住房记录满3年可认定为无房家庭，高层次人才的优先购房资格也须在无自有住房记录3年后方可享受。在住房转让方面，新房中签率小于或等于10%的，以及以优先购买方式取得热点住房的，须在取得不动产证5年后才能转让住房。同时，和上海的房地产调控新政一样，个人住房转让增值税征免年限也从2年提高至5年。同策研究院高级分析师李霄霄认为，杭州调控新政对市场施加的影响是通过减少市场上的房票、提高投资购房者的进入门槛来实现，投资者的收益周期被进一步延长。“如果考虑到期房销售，从网签到拿证的2年，投资者从买房到退出的周期将拉长到7年。即便在此期间房间能翻番，年化回报率也仅有10.4%，相对市场上的理财产品并不具有优势，同时还要承担房产低频交易以及资产流动性锁死的风险。”此外，个人住房转让增值税征免年限的延长能够降低二手房转手的性价比，降低二手房市场的热度。相对于杭州的行政性管控，广州则采取了金融手段加码调控力度。据悉，广州首套房贷利率调整为LPR+55bp，二套房贷LPR+75bp，此前则是首套房为LPR+40bp，二套房LPR+60bp，变更后首套房贷利率为5.2%，二套房为5.4%。一位广州当地的中介告诉第一财经，“有客户前两周刚定的房，一直觉得不着急，现在签合同贷款的话就要按新利率计算了。”“一直以来金融对房地产的影响都是非常大的，广州去年新房成交增长很大，那么涉房贷款占比理论上一定是增加的。在央行要求集中度管理的背景下，房贷收紧是必然的。”一位业内专家人士认为。广东省住房政策研究中心首席研究员在李宇嘉看来，如果房价涨幅预期比较大，房贷利率小幅上调影响不大；如果叠加额度明显受控制、贷款发放周期拉长，商品房的交易量会受到明显影响。“现在广州的房价水平已不是几年前，金融杠杆买房的现象极为普遍。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄也表示，房贷利率提高，对购房者来说意味着月供增加，购房成本上升，对刚需购房者来说影响更大，或将会减少一部分购房需求，对投机炒房行为也会有一定的抑制作用。精准打击市场投机开年的各地住房调控新政已将楼市“冷却剂”洒向了房地产交易链路的所有环节。“最近这么多的动作，确实是在给市场降虚火，”中原地产分析师卢文曦对第一财经记者表示，“而且基本上都属于精准打击，上海的认筹率高，新规就明确了摇号的办法，增加了持有成本；杭州的落户门槛低，新规就提出了落户后可购房的资格年限。这都是针对各个城市最突出的矛盾来设置的，是在一城一策的指导思想之下调低市场的预期，后续如果市场降温不显著，还会有相应的举措出现。只有这样，才能把一个真实的市场还原出来。”卢文曦认为，正常的刚需、刚改、置换在目前的市场中都不会有太大的问题，“但是现在的交易节奏和之前相比，会慢一点，毕竟在新规影响和银行信贷管控之下，交易周期会明显变长。”调控密集出台，最焦虑的还是房地产企业。多位房企人士向第一财经表达了相似的观点：现在企业普遍缺钱，需要加紧去库存，所以肯定乐见利率下调而不是收紧，这必然会伤害一部分购房需求。一位TOP10房企内部人士称，集团在当地的营销策略暂时还没有调整。也有华南房企人士称，按照常规打法，春节前后即便利率没有变动，房企都会有一波加大营销力度的做法，这次正好叠加了政策因素。另一家二线房企负责人则表示：公司暂时没有什么应对的动作，还是按之前的销售计划进行。1月份基本上都是新开盘的项目，蓄客了一段时间，所以卖起来感觉还好，后续不知道会不会有反应，一般政策的反应都要过一段时间才会出现。房企洗牌加速2020年，在克而瑞重点观测的45家典型房企中，全口径销售业绩低于平均增速的房企达11家，其中增速为负的7家房企中，有4家为千亿房企，仍能保持高速增长的房企不足10%。与此同时，中等规模房企面临增长困局，500~800亿规模的房企数量则较往年明显减少，500亿规模梯队以下的部分房企面临增长困局、补位能力不足。克而瑞认为，随着政策调控融资端的进一步收紧，高杠杆、高负债的运营模式无法持续。预计未来行业竞争和企业经营压力加剧，不排除2021年还会有更多增速放缓甚至负增长的企业。2020年8月20日，住房城乡建设部和人民银行召集了重点房地产企业座谈会，有12家房企参加，这些企业被要求按照“三道红线”进行调整。若未达标，监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。年末，央行、银保监会划出两条房地产贷款占比红线，第一财经记者研究发现，有3家一线银行房地产贷款占比超越上限，与这些银行合作的主流房地产上市公司有约20家，踩线银行未来将收紧房地产贷款。有券商人士认为，两项政策分别约束了行业融资的需求和供给，“三道红线”主要约束房企行为，推动房地产行业降杠杆、控负债；“贷款集中度管理制度”主要约束金融机构行为，限制金融机构向房企和居民授信。从三道红线、涉房贷款管控，到房贷利率上浮，房地产行业去金融属性的大幕已彻底拉开，开发商也面临“供给侧”改革，劣质房企将被加速淘汰。对于中小房企而言，本就缺少融资渠道，主要资金方中小银行又面临更低的房地产贷款上限。因此，中小房企会加速退出市场，房地产市场的集中度会进一步提高，房企头部效应会越来越明显。行业加速洗牌背后，一个更趋稳健的地产时代也正在到来。中信证券认为，无论政策“跷跷板”短期如何摆动，大企业的盈利正日趋平稳。这是一个供给侧改革的时代，优秀公司已经开辟新的发展局面。华泰证券表示，2021年地产金融环境拥有更高的能见度，虽然销售和净利增速难以回到过去的辉煌，但是更加稳健的发展预期将改变市场对企业的偏见，看好优质房企的估值重塑机遇。

久旱逢甘霖。11月11日，沪深两市沉寂多时的房地产板块迎来爆发，招商蛇口、金地集团、泰禾集团等多只股票涨停，港股内房股也纷纷上涨。债券方面，一批此前大幅下跌的房地产债券，涨幅均超过两位数。在此之前，房地产市场面临持续调控，下半年来的信贷收紧，使得市场交易大幅缩水，部分房企遭遇资金链危机，并连带导致股债两市持续下挫。引发此轮资本市场升温的，是近期的一系列利好信息。11月9日，中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会，传递出融资和并购政策松绑的消息；11月10日，沈阳疑似大幅松绑调控政策；而在近期，高盛、贝莱德等外资机构正在大举买入中国房企债券。其中，因未能得到当事各方确认，部分消息显然有“罗生门”之嫌。但对于信心已经跌入谷底的房地产业来说，提振作用仍然明显。事实上，自今年9月24日央行货币政策委员会召开2021年第三季度例会以来，政策微调的预期就开始出现。近一个多月来，除公开表态外，各级监管部门和行业协会共召开3次房企座谈会，密度之高颇为罕见。这些动作释放出的利好消息，都成为房企的信心之源。但事实上，与外界纷扰的解读不同，监管层从未释放出明确的“松绑”信号。因此，现阶段行业能够维持多大程度的乐观，仍是值得讨论的问题。购房信贷环境筑底改善受信贷政策收紧等因素的影响，今年7月以来，全国商品房销售规模连续三个月同比下滑，到9月，降幅已达到两位数。不仅传统的“金九银十”成色不足，一些房企的资金状况也变得紧张，由于偿债高峰期将至，少数企业已处于违约的边缘。受此影响，热点城市的第二轮集中供地以冷淡收场。与首轮供地的热情洋溢相比，溢价率下跌、流拍率升高是普遍现象，不少地块因报名数量不足而出现“未拍先流”。同期，有机构开始抛售房企债券，并导致一些美元债价格大幅下跌。股票市场同样表现不佳，三季度以来，A股地产板块以阴跌为主，少有上涨行情。这种骤然的下挫，让不少从业者感到措手不及。事情从9月末开始发生变化。9月24日，央行货币政策委员会召开2021年第三季度例会，表示“维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益”。9月29日，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。会议要求，金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。10月15日，人民银行举行2021年第三季度金融统计数据新闻发布会，金融市场司司长邹澜首次对信贷收紧的现象作出解释，“个别大型房企风险暴露，金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，出现了一致性的收缩行为，房地产开发贷款增速出现较大幅度下滑。”他将这种变化称为金融机构的“短期过激反应”。此外，“部分金融机构对于30家试点房企‘三线四档"融资管理规则也存在一些误解，将要求‘红档"企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。”事实上，随着此轮表态的做出，信贷环境也已有所改善。华东区域某房企向21世纪经济报道记者表示，虽然不是普遍现象，但部分银行已重新启动开发贷审批流程，一度停滞的按揭贷款也开始发放。贝壳研究院监测重点城市房贷利率数据显示，10月贝壳研究院监测的90城首套房贷利率为5.73%，二套利率为5.99%，均较上月下调1个基点，这是年内上述指标首次环比下降。11月10日，央行罕见地首次发布单月个人住房贷款统计数据。其中，10月居民中长期贷款增加4221亿元，今年5月以来同比首次转正。且在近十年的同期对比中，规模仅低于2016年10月。“这也是购房信贷环境筑底改善的表现。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐向21世纪经济报道表示，但实质性的改善尚需时日。未经证实的利好今年10月下旬以来，监管部门甚少就房地产做出公开表态，但其对市场的关切程度并未减弱。自10月15日到11月9日的不到一个月时间，中国房地产业协会、国家发改委外资司和国家外汇局、中国银行间市场交易商协会，共召开了3次代表性房企座谈会。从上述会议传递出的信息来看，改善融资政策、恢复市场信心，是与会房企的主要诉求。在最近一次的座谈中，有与会人士提出了松绑“三条红线”政策、上调信贷额度、存量项目（评级时）不降级等建议。这些建议很快被市场解读成利好。但一位参加过某次座谈的房企人士向21世纪经济报道记者表示，这类诉求只是与会者的建议，而非最终的结论。他表示，在其参加的一次座谈中，监管部门主要是以了解一线情况和听取各方建议为主，会上并未做出明确承诺，会后也未发布公开消息。因此，政策最终能否按照参会者的意愿作出调整，仍是未知数。“只能说，市场太需要利好了，太需要信心了。”他说。11月10日，另一件似是而非的罗生门事件，再度刺激了市场的情绪。当日有传言称，沈阳将出台包括解除限购、解除限售、放宽契税政策、认贷不认房、提高按揭贷款放款效率、放宽备案价格等在内的6条措施，从而大幅松绑楼市调控。11月11日，一名沈阳楼市的资深从业者向21世纪经济报道记者表示，公司有领导参与了政府部门近期的座谈，也听说了类似的政策，但并未看到具体文件。而截至记者发稿时，沈阳市房产局向媒体表示，沈阳仍执行现行限购、限售等政策，未发生改变。在此之前，武汉、义乌、哈尔滨、长春都曾出台过所谓的“救市”政策。相比之下，传言中的沈阳版本刺激力度最大，因此也最受关注。迷雾之下即使一些消息的真实度存疑，市场信心仍然得到了提振。事实上，在各项利好的刺激下，11月以来，房地产股债两市就有恢复的迹象。11月9日，沪深地产股就已出现明显上涨。趁此“东风”，11月5日和11月9日，世茂集团董事局主席许荣茂斥资约16.23亿港元，先后两次增持世茂集团。11月9日晚间，旭辉控股也发布公告称，以配资的形式募集资金，大股东林氏家族承诺将“全额兜底”。今年9月，一些房企曾通过大股东增持的方式，为市场短暂地注入了信心。相比之下，此次护盘行为发生时，市场的情绪显然更为高涨。近日，高盛投资组合管理团队在接受媒体采访时表示，正在买入中国房企债券。其团队成员称，个别房企风险事件引发的连锁反应，传染风险被高估了，市场正在消化这一风险。此外，另一家国际投资机构贝莱德近期也在买入中国房企的股票。“外资抄底”传递出的信号意义，显然要强于“内资护盘”。结合此前传递出的信息，近日股债两市的超预期反应便不难理解。但有分析人士指出，不应对其信号意义做出过度解读，因为政策触底后的小幅调整，并不意味着大范围的松绑行为出现，也不能简单理解成“救市”。相比于外界一厢情愿的理解，监管部门从未释放过明确的松绑信号。且如果对当前烦杂的信息进行筛选的话，确定性和实质性的利好并不多。高层在10月中旬的一次表态中，就曾对房地产市场做出定调，“房地产市场出现了个别问题，但风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。”这也意味着，当前并不存在政策大幅松绑的基础。上海易居研究院智库中心总监严跃进认为，现在谈“松绑”还为时过早。应密切关注近两个月的市场变化，在信贷政策已经有所改善的情况下，如果房屋、土地市场有所起色，政策就不需要再做大幅调整。前述房企人士也认为，即便政策有所调整，监管层也更倾向于采用窗口指导的方式进行隐蔽地调整。这种方式更有利于预期管理，因为既无需做出明确的政策发布，市场端又能够感知到执行层面的细微变化。他同时表示，这种调整的幅度不会很大，且仅限于当前的口径范围内。