楼市大热下的地产股去向何方

持续一年多的地产火热行情，房地产企业销售业绩大好，万科1～8月销售额为2374亿，排名第一。中国恒大以2354亿元紧随其后。碧桂园、绿地集团、保利地产、中海地产销售额也都超过1000亿。多家房企在8月底公开上调了销售目标，除中海、龙光外，其他房企调整后的销售目标涨幅均在20%以上，恒大更是高达50%，冲击3000亿元销售额。

但市场对此的反映并不充分，同花顺数据显示，两市中跑赢大盘的房地产个股仅约占四成。对此，雪球大V释老毛解释说，“上半年的地产股有点像去年下半年的白酒，基本面开始复苏，但股价还处于下跌和盘整的阶段。而年中房地产业的销售数据普遍亮眼。当市场开始醒悟时，便会启动价值修复，只不过这轮市场的醒悟是由野蛮人举牌敲醒的，开始是宝能，后来是恒大，金融资本、产业资本的频频举牌并购才让市场游资和散户发现，噢，原来这块资产被低估了。”

《红周刊》记者注意到，自万科的股权之争后，二级市场关于房地产股的举牌一直层出不穷。融创中国日前138亿收购联想旗下地产业务，又40亿入股金科股份。对于房企频繁被举牌的情况释老毛认为，“有价值就会引来野蛮人，虽然险资由于马上出台的万能险新政，会加强监管，举牌的概率会下降。但大房企举牌小房企，特别是那些经营不力股价低估而存在大量土地储备的小房企，在现在地王频出，面粉贵过面包的背景下，可能成为巨无霸们猎杀的猎物，例如恒大频频举牌，融创也举牌，泰禾收购了很多非上市的小房企。”

他认为，房地产业未来会越来越寡头化。按照中国指数研究院的数据，房地产行业集中度进一步提升，百亿军团扩容至80家，市场份额接近40%。保利、恒大等第一阵营（1000亿元以上）的销售均值已经是第三阵营（100亿~300亿元）的9倍。

关注在一二线城市

有大量土地储备的房企

对于房地产股后市的机会，上海晟世泰平投资管理有限公司陈立民认为，土地储备是房企的核心竞争力，尤其是在一二线城市拥有大量、低价的土地储备的上市公司，优势非常明显。就像面粉和面包，为了保证面包卖得好，面粉供应量要充足。另外，在土地储备之外，再辅以运营能力的考察，是衡量房地产上市公司未来盈利能力的有效方式。

“在中国国情下，土地晒太阳也会涨价，原因是土地收入是财政的重要来源不会让土地价格下降。二是，随着城市基础设施的建设、城市便捷性的提升，土地价值也会不断升高。一二线城市还有流入人口刚需的支撑，上涨速度更快。房地产企业中的央企、特大型国企和地产“一哥”万科均有丰富的土地储备，在土地是稀缺资源的环境下，买这些公司的股票，就相当于变相买土地。而房企拍到的土地如果没有被开发或售出，土地的增值不会显示在财报中，实际利润藏得很深。”

对于恒大入股万科，陈立民认为，在宝能一番强势入股后，万科的股价已经被炒起来了，但恒大还是坚决地买进。恒大本身也是房地产企业，入股万科就是看中万科手中便宜的土地储备。恒大想拿地，可以在公开市场竞标，或者在二级市场并购房企，还有一种就是入股，显然，同样一笔投资，恒大更看好万科的收益。

但他表示股价短期涨幅还是要看企业的运营能力，如销售额大幅增长，可以看出企业运营能力较强，如果连续排名前三，代表公司开发、销售、品牌等运营实力过硬。今年上半年，房企销售能力排在前面的企业，包括万科、恒大、碧桂园、绿地集团、保底地产、招商蛇口。

陈立民认为万科兼具土地和运营能力，万科的土地多集中在北上广深和热门二线城市，并且价格非常便宜。万科开发能力、品牌效应在业内也很突出，是地产界的一哥。相比于万科，恒大土地储备同样很多，但运营能力有些差距，而且恒大近年来业务日趋分散，房地产只是其中的一部分。万达董事长王健林是中国首富，但万达是使用了一些非常规的方式，自己开发的房产自己来租，如大玩家、万达百货、大歌星等等。虽然业绩不错，但负债高企，资产远远低于总资产。

除此之外，保利地产、招商蛇口、金融街等特大型国企，拥有的雄厚的土地储备，拿地成本也相对便宜，但运营能力并不突出。“这些企业财大气粗，做运营略显笨拙，他们也不喜爱赚运营的‘小钱"，通常外包给其他公司。”陈立民说。

京津冀享受人口红利

除了一二线城市有着大量土地储备的房地产上市公司，地产股还存在不少主题机会，如转型、区域性的，而当前的大热的非京津冀协同发展带来的主题机会莫属，这个机会也受到了很多产业和资金的关注。释老毛认为，“城区相当于大蓝筹，新城相当于创业板。老城区的地段好配置完善，已经反映在房价上；而新城随着大规模的造城运动，会享有一个成长期权。2008年燕郊刚火的时候还是农村，房价不到2000元，现在已经超过2万，10年翻了10倍，涨幅远超北京市区，这就是蓝筹和创业板的区别。”

对于京津冀房地产市场的投资机会，华泰证券房地产首席分析师谢皓宇认为，“京津冀一体化中楼市的布局呈现出‘京内高端化，京外刚需化"的格局。因此，京津冀周边的机会分布在北京市区、北京中心即通州、环北京区域。”

对于北京市区来说，正在将非首都功能的企业全部迁出，留下高附加值的金融、科技、信息等高精尖行业。未来，京津冀协同发展的同时，创造的财富会大量沉淀在北京，所以四环内的房价上涨动力更强劲。首开股份是北京市区内的龙头股，首开股份的土地储备未来可以兑现的利润超过了公司的市值。而且，公司PB约为1，意味着市值和账面净资产相同，行业中现在几乎没有PB低于1的企业，地产一哥万科的PB也在2附近。

北京中心即通州由于北京市政府的搬迁，未来成长性也值得期待。谢皓宇认为，交通的进一步完善，也在进一步影响通州房价走势。现在，连接北京城区和通州的仅有京通高速一条主干道，明年预计开通广渠路二期和M6号线、7号线和八通线。广渠路二期从东四环通往通州怡乐西路，全程将采用高架桥通行，不设红绿灯，按设计时速80公里计算，10分钟即可由通州进入城区。

通州区域的个股可以关注中国武夷，中国武夷在通州有110万平方米的土地储备，是储备占比最高的房企。谢皓宇表示，评价中国武夷的价值要看NAV（净资产）折价，这项指标表示中国武夷所拥有的土地变作房产出售后获得的利润，现在中国武夷NAV折价为150亿，而公司市值仅为80～90亿。中国武夷拥有的资产价格远超过市值水平，存在估值洼地。

对于京津冀的最外圈，即环北京带的机会，谢皓宇认为，“北京的一些金融创新资源也会向天津转移。随着产业结构的调整，天津市内六区，特别是教育发达的和平、河西、南开三区房价会长期看涨。而河北则将承接京津迁出的企事业及资源，以及商贸物流、汽车、新能源、生物医药、航空航天、电子信息等产业转移。”

在环北京带中，华夏幸福和荣盛发展是环北京区域的土地储备占比最多的两家企业，也是仅有的两家企业。但这两家公司的市值较大，因此更应关注主题投资的机会，受事件驱动的影响加大。例如京津冀规划细则公布后，大资金会集中流向相关受益股可以关注这些机会。