土地增值税清算标准

房地产企业在项目未竣工前预交了土地增值税，待项目竣工后需要进行土地增值税清算，多退少补，对于土地增值税清算，需满足什么条件？土地增值税清算需要满足哪些条件？（一）全部竣工、完成销售的房地产开发项目；（二）整体转让未竣工结算的房地产开发项目；（三）直接转让土地使用权的。土地增值税清算是什么？土地增值税清算是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照相关的政策规定，计算并结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。土地增值税清算的基本原则1、纳税人应当保证清算申报的真实性、准确性和完整性，如实申报应缴纳的土地增值税税额。2、主管税务机关应依法征收土地增值税，及时对纳税人清算申报的收入、增值额、扣除项目金额、增值率等情况进行审核。3、税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。纳税人清算土地增值税时应提供哪些清算资料？纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料如下：(一)土地增值税清算表及其附表(参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定)。(二)房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。(三)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。(四)纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。土地增值税的会计分录1、主营房地产业务的企业借：税金及附加贷：应交税费——应交土地增值税2、兼营房地产业务的企业借：其他业务成本贷：应交税费——应交土地增值税3、按税法规定预交土地增值税借：应交税费——应交土地增值税贷：银行存款4、收到退回多交的土地增值税借：银行存款贷：应交税费——应交土地增值税

房地产企业销售房产时，符合条件的应当如何申报缴纳土地增值税，按规定进行土地增值税清算。以下主要介绍房地产企业土地增值税清算流程。一、清楚土地增值税清算的条件，提前准备报送材料房地产企业进行土地增值税清算，首先要了解土地增值税清算的概念，必须清楚土地增值税清算的条件及需要准备的报送清算资料。土地增值税清算是指纳税人符合土地增值税清算条件后，应按照相关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。参照我国税法有关政策规定，当纳税人符合以下条件之一，应当进行土地增值税的清算：一是已经全部完成房地产各个项目，并且已经全部售出；二是虽然项目还没有完成，但整个已经转让出去了；三是将土地使用权进行直接转让的。另外纳税人符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：一是已经竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例为85%以上，或者虽然没达到该比例，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；二是取得了销售许可证，但在三年时间内还未将楼盘彻底售出的；三是已经申请了注销税务登记，却未进行土地增值税清算的；四是国家税务机关规定其他情况。纳税人达到上述土地增值税清算条件的，应提前准备报送清算材料。主要包括：1、《房地产开发项目土地增值税清算鉴证报告》；2、国有土地使用权证书；3、建设用地许可证；4、建设工程规划许可证；5、销(预)售许可证；6、详细规划总平面图复印件；7、土地使用权所支付金额的凭证；8、项目工程合同结算单；9、商品房购销合同统计表；10、银行贷款合同及利息结算证明材料；11、房地产开发项目工程决算及竣工验收报告；12、财务会计报表等。二、明确项目收入及其应注意的问题土地增值税纳税人对增值额进行准确核算时，应当将房地产项目作为清算目标，对每个项目的各种情况进行全面核算。1、确认收入时，以全额的方式，开出房产销售发票的前提下，则以发票上登记的金额为标准;对于没开发票及发票还未确认以全额方式开出的情况，则可以将买卖方的交易合约作为参考对象，合约中的交易金额作为交易标准；2、现实中，房地产开发商一般将已转为销售收入的预收账款科目借方金额形成销售明细表，一般以楼号为单位制作明细表。应核对清算项目销售明细表的金额，以确保同一项目已结转的收入金额与销售合同、销售发票金额能够达成一致。核对销售收入过程中应注意的问题：1、房产企业将开发的房产用于员工福利的、偿还外债等，一旦出现所有权转移则视作房产销售。2、房产企业将开发的房产中的一部分为自己所用的，则仍然持有自身产权，对于未转让的房产，不在土地增值税核算范围内。三、进一步确认土地增值税清算扣除项目相关的金额明确收入收入后，应进一步确认土地增值税清算扣除项目相关的金额：1、取得土地使用权所支付的金额，既要符合法定程序，也要获得有效凭据的支持。2、房产开发商在开发房产过程中，涉及许多费用，比如原料筹备费、建设施工费、基础设施费、开发间接费用应当据实扣除，与相应文件保持一致。（决算文件、施工合约文件等）已经竣工验收工程，应按照合约内容，将工程安装企业的一部分工程费用扣除，扣除的费用充当项目开发的质量担保，工程安装企业将以相应质量担保金向房产企业申请发票，土地增值税应以发票上的金额数量来核算。如果是没有发票，则扣留的质量担保金不得计算扣除。3、房产开发商自行建设的房产销售服务建筑以及一些施工中搭建的样板房，应按不同情况针对性处理。举例：房屋销售中心在建设、室内设计过程中所发生的开销费用，应列入房产销售中进行扣除。总结：房地产企业按规定办理土地增值税清算时，应以国家相关政策为前提，明确土地增值税清算要求、项目收入及扣除项目相关费用金额，如实申报缴纳土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。更多推荐：1、土地增值税清算土地成本如何分摊？2、土地增值税清算未销售部分怎么处理？

法律主观：土地增值税 如何清算？ 网 小编在下文就为大家带来问题的解答，希望对大家有所帮助。 土地增值税如何清算 土地增值税=（ 转让房地产所得- 扣除项目）* 超率累进税率 《土地增值税暂行条例》 第三条土地增值税按照 纳税 人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。 第四条纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。 第六条计算增值额的扣除项目: (一)取得 土地使用权 所支付的金额; (二)开发土地的成本、费用; (三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格; (四)与转让房地产有关的税金; (五)财政部规定的其他扣除项目。 第七条土地增值税实行四级超率累进税率: 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 网小编在下文就为大家带来问题的解答，希望对大家有所帮助。法律客观：土地增值税 清算 鉴证业务准则第四十条 税务师事务所应按照税 法规 定审核清算项目的收入总额、扣除项目的金额，并确认其增值额及适用税率，正确计算应缴税款。审核程序通常包括： (一)审核清算项目的收入总额是否符合税收规定，计算是否正确。 (二)审核清算项目的扣除金额及其增值额是否符合税收规定，计算是否正确。 1.如果企业有多个开发项目，审核收入与扣除项目金额是否属于同一项目; 2.如果同一个项目既有普通住宅，又有非普通住宅，审核其收入额与扣除项目金额是否分开核算; 3.对于同一清算项目，一段时间免税、一段时间征税的，应当特别关注收入的实现时间及其扣除项目的配比。 (三)审核增值额与扣除项目之比的计算是否正确，并确认土地增值税的适用税率。 (四)审核并确认清算项目当期土地增值税应纳税额及应补或应退税额。

法律主观：土地在流转过程中是需要依法向税务机关缴纳增值税的，而土地增值税清算是指按照税法等相关土地增值税征收政策的规定下，计算应缴纳土地增值税税款的行为。一、土地增值税清算的方法（一）土地增值税的计征方式分核实征收、核定征收两种。1、有合同、发票的“核实征税”2、无合同发票的“核定征税”（二）包括预征制和清算制。1、核定就是固定一个率，除非特殊情况不做清算。2、预征就是预先核定警戒增值率，最后还需清算，预征率肯定低于核定征收率。不同房型有不同的土地增值税税率。二、公司清算的程序（一）破产宣告破产宣告由自人民法院裁定作出之日起五日内送达债务人和管理人，自裁定作出之日起十日内通知已知债权人，并予以公告。（二）破产财产变价方案破产财产变价方案由管理人拟订并提交债权人会议讨论通过。（三）变价管理人按照债权人会议通过的或者人民法院裁定的破产财产变价方案，通过拍卖变价出售破产财产。债权人会议另有决议的除外。（四）清偿破产财产依照下列顺序清偿，破产财产不足以清偿同一顺序清偿要求的，按照比例分配。1、破产费用和共益债务;2、破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金。破产企业的董事、监事和高级管理人员的工资按照该企业职工的平均工资计算;3、破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款;4、普通破产债权。（五）终结公司无财产可供分配或最后分配完结后，管理人提请人民法院裁定终结破产程序。人民法院裁定终结破产程序的，应当予以公告。管理人自破产程序终结之日起十日内，持人民法院终结破产程序的裁定，向破产人的原登记机关办理注销登记。三、土地增值税清算管理规程第一章总则第一条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程（以下简称《规程》）。第二条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。第三条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。第四条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。第五条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。第二章前期管理第六条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。第七条主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。第八条对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。第三章清算受理第九条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的;（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的;（三）直接转让土地使用权的。第十条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。法律客观：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条-第九条

法律主观：纳税人的条件符合土地增值税清算的条件之后，可以申请相关的税务部门进行土地增值税的清算手续，对项目中应当缴纳税款进行结算。土地增值税清算程序1、凡符合应办理土地增值税清算条件的纳税人，应在90日内向主管地方税务机关提出清算税款申请，并据实填写《土地增值税清算申请表》，经主管地方税务机关核准后，即可办理竣工清算税款手续。2、凡主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，主管地方税务机关应出具《土地增值税清算通知书》并送达纳税人。纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起30日内，填写《土地增值税清算申请表》报送主管地方税务机关。经主管地方税务机关核准后，在90日内办理清算税款手续。3、纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，应向主管税务机关提交有关清税项目资料，并填写《土地增值税清算材料清单》。须提交的有关资料如下：（1）项目竣工清算报表，当期财务会计报表（包括：损益表、主要开发产品（工程）销售明细表、已完工开发项目成本表）等。（2）国有土地使用权证书。（3）取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同。（4）清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单。（5）能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同。（6）销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等。（7）清算项目的工程竣工验收报告。（8）清算项目的销售许可证。（9）与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等。（10）《土地增值税清算鉴证报告》。（11）《土地增值税纳税申报表（一）》。（12）税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。4、纳税人应准确、据实填写各类清算申报表和相关表格；纳税人委托中介机构代理进行清算鉴证的，在《鉴证报告》中应详细列举清算项目的收入、扣除项目和进行土地增值税清算的相关鉴证信息。5、主管地方税务机关在收取纳税人提交的申请材料和《鉴证报告》时，应认真核对纳税人提供的资料，并严格按照《鉴证报告》标准格式进行验收，对纳税人提交的申请材料齐全的，主管税务机关应予以受理，并向纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》交纳税人转入审核程序。6、对纳税人提交的清税资料不完整、《鉴证报告》内容不规范、审计事项情况不清楚的，应退回纳税人重新修改《鉴证报告》或补充资料，并向纳税人开具《土地增值税清算补充材料通知书》交纳税人，待清算资料补充完整后，重新办理税款清算手续。7、主管地方税务机关应自受理纳税人清算申请之日起90日内完成清算审核工作，不含纳税人应税务机关要求的补正资料时间。8、税务机关办理补（退）土地增值税清算手续。符合土地增值税清算条件的，开发商应该准备好所有材料，到当地税务所申报。税务所进行核算，得到准备的税额，企业没有异议的话就完成纳税义务。这些就是土地增值税清算流程的一些环节。法律客观：土地增值税清算期限是什么？对于符合清算条件，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合第二种清算条件，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

房地产土地增值税如何清算?房地产企业的土增税是采取先预交后清缴的方式进行的:1.先计算扣除数(包括买地成本、建造成本、税金、开发费用及利息、加计扣除)2.计算收入3.收入减扣除数=增值额4.增值额/扣除数=增值率5.按税率计算税额基本步骤是这样的,详细内容如下:计算土地增值税的公式为:应纳土地增值税=增值额×税率1、公式中的"增值额"为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额.纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入.计算增值额的扣除项目:(1)取得土地使用权所支付的金额;(2)开发土地的成本、费用;(3)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;(4)与转让房地产有关的税金;(5)财政部规定的其他扣除项目.2、土地增值税实行四级超率累进税率:增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%.增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%.增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%.增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%.上面所列四级超率累进税率,每级"增值额未超过扣除项目金额"的比例,均包括本比例数.纳税人计算土地增值税时,也可用下列简便算法:计算土地增值税税额,可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算,具体公式如下:(一)增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额×30%(二)增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%(三)增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%(四)增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%公式中的5%,15%,35%为速算扣除系数.土地增值税清算条件有哪些?(一)纳税人符合下列条件之一的,应进行土地增值税的清算:1:房地产开发项目全部竣工、完成销售的;2:整体转让未竣工决算房地产开发项目的;3:直接转让土地使用权的.(二)同时,对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:1:已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;2:取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;3:纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的,应在办理注销登记前进行土地增值税清算;4:省(直辖市)税务机关规定的其他情况《土地增值税暂行条例》第八条规定:有下列情形之一的,免征土地增值税:(一)纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的;(二)因国家建设需要依法征收、收回的房地产.

在税务师考试税法一这一科目中，土地增值税是一个重要的板块，考生需要着重把握，具体内容如下：税法一考点：土地增值税清算条件1.土地增值税的清算条件（1）符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税的清算：①房地产开发项目全部竣工、完成销售的。②整体转让未竣工决算房地产开发项目的。③直接转让土地使用权的。（2）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。②取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。④省税务机关规定的其他情况。2.土地增值税的扣除项目（1）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理：①建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。③建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。（2）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。3.清算后再转让房地产的处理在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积税务师考生该如何提高备考效率，提高成绩？直接点击下方图片↓↓，可报名参加2022税务师备考特训班，帮你快速解决备考问题，助你成功上岸！

土地增值税清算的条件或时点是什么？房开企业将开发产品用于出租取得的租金收入是否征收土地增值税？根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。而土地增值税的清算条件如下：(一)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。(二)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。而房开企业将开发产品用于出租取得的租金收入，根据规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

土地增值税清算时间规定如下：1、凡符合应办理土地增值税清算条件的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管地税机关办理清算手续，并据实填写《土地增值税清算表》；2、凡属地税机关要求纳税人进行土地增值税进行清算的项目，主管地税机关应当下发《土地增值税清算通知书》，纳税人应当在接到清算通知之日起90日内，到主管地税机关办理清算手续。纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出售或自用的；2、取得销售（预售）许可证满3年未销售完毕的；3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的（应在办理注销税务登记前进行土地增值税清算）。综上所述，符合应办理土地增值税清算条件的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管地税机关办理相关清算手续。【法律依据】：《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》第十一条对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

土地增值税清算条件，是指应缴土地增值税的开发项目进行清算应达到的条件。土地增值税清算条件有两种，一是主动清算条件，二是被动清算条件。一、主动清算条件及时间纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税清算：1、房地产开发项目全部竣工、完成销售;(是指开发项目已经行政管理机关验收取得初始产权证或验收证明，开发的项目已经全部销售完毕;)2、整体转让未竣工决算房地产开发项目;(是指整体将开发的未完工项目转让销售;)3、直接转让土地使用权。(是指纳税人将依法取得的土地使用权转让。)综上可知，房地产开发企业所开发项目只要符合上述任何一种条件，就应主动按照规定时间进行土地增值税清算。而符合主动清算条件规定的纳税人，须在符合清算条件之日起90日内对项目进行清算，携带清算资料到主管税务机关申请办理清算手续;税务部门受理窗口按规定对报送资料进行核对，做出是否受理决定;对受理的清算项目应在一定期限内及时组织清算审核。二、被动清算条件及时间被动清算条件是指虽未达到主动清算条件，但是税务机关要求进行清算的情况。国税发〔2009〕91号文规定：符合下列条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用;2、取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕;3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续;4、省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。符合被动清算条件规定的纳税人，由税务机关确定是否进行清算;对于确定需要清算的，由主管税务机关下达《土地增值税清算通知书》，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。在此环节中，企业需注意的是，国税发〔2009〕91号对纳税人申请注销税务登记进行土地增值税清算，明确了时限要求。即申请注销税务登记前，必须完成土地增值税清算工作，否则不予办理税务注销、工商注销。

土地增值税的清算流程：1、当项目符合清算条件时，向税局申请清算；2、先做一个测算；3、找一家税务师事务所帮忙出鉴证报告和申报表。这里找的税务师事务所的工作人员第一开始会按照比较严格的标准来给出底稿，要有足够的准备，得有好几个回合的沟通，达到要的标准又不触犯发售法规的情况下，同意让税务师事务所出报告，最好找两家以上的税务师事务所出鉴证；4、出来鉴证之后，去税务局交相关资料；5、税局会组织清算小组，会有好几个人，等人员都到齐了开始审核，中间会有很多的地方需要沟通的；6、审核完毕，认了申报的数据或者认了清算出来的数据；7、通知交税，会下个通知单，15日之内把税交了就算结束了。土增税清算条件：1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3、直接转让土地使用权的。综上所述，土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴土地增值税，填写《土地增值税清缴申报表》。【法律依据】：《中华人民共和国税收征收管理法》第一条 为了加强税收征收管理，规范税收征收和缴纳行为，保障国家税收收入，保护纳税人的合法权益，促进经济和社会发展，制定本法。第二条 凡依法由税务机关征收的各种税收的征收管理，均适用本法。第三条 税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行；法律授权国务院规定的，依照国务院制定的行政法规的规定执行。任何机关、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定，擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其他同税收法律、行政法规相抵触的决定。第四条 法律、行政法规规定负有纳税义务的单位和个人为纳税人。法律、行政法规规定负有代扣代缴、代收代缴税款义务的单位和个人为扣缴义务人。纳税人、扣缴义务人必须依照法律、行政法规的规定缴纳税款、代扣代缴、代收代缴税款。

法律分析：土地增值税的清算条件符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3、直接转让土地使用权的。法律依据：《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》 第六条 符合下列情形之一的，纳税人应当主动进行土地增值税清算：（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的；（四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

土地增值税清算的条件有∶1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的;2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的;3、直接转让土地使用权的。土地增值税是对有偿转让国有十地使用权及地上建筑物和其他附着物等产权的单位和个人征收的一种税。【法律依据】《土地增值税清算管理规程》第十条，对符合以下条件之一的.主管税务机关可要求纳税人进行十地增值税清算。（一）已竣工验收的房地产开发项目.已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的;（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

法律主观：土地增值税 清算时，房地产转让销售收入金额的确定，直接影响着土地增值税应 纳税 额的计算，非常重要。其中，以下3个重点值得特别关注。 转让房地产收取其他经济利益确认转让收入 纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳金、 赔偿金 、分期付款(延期付款)利息以及其他经济收益，应当确认为房地产转让收入。因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金不作为与转让房地产有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。 另外，《土地增值税暂行条例实施细则》规定“有关的经济利益”前提是纳税人发生了转让房地产行为，即房地产交易完成。 如果房地产交易未发生或者未完成(被撤销)，即使纳税人取得了经济利益，也应当属于与转让房地产无关的经济利益，不应确认为转让房地产所取得的收入。 而对于开发产品所有权转移则视同销售确认收入。《房地产开发经营业务 企业所得税 处理办法》( 国税 发〔2009〕31号)第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给 股东 或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。 同时，《土地增值税清算管理规程》对非直接销售和自用房地产的收入有着明确规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。其收入按下列方法和顺序确认：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 售后返租确认转让收入 单位和个人转让房地产，同时要求购房者将所购房地产无偿或低价给转让方或者转让方的关联方使用一段时间，其实质是转让方获取与转让房地产有关的经济利益。对以此方式转让房地产的行为，应将转让房地产的全部价款及有关的经济收益确认为转让收入，依法计征土地增值税。 房地产开发 公司 销售不动产，采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给开发公司使用若干年。这一经营方式名义上是开发公司让利给购房者，实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权，即其他经济利益。因此，对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为，应按规定核定其营业额。 值得注意的是，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 实践中，对于将房地产企业以无偿或者低价方式取得的“一定期限的使用权”确认为“与转让房地产有关的经济利益”，税企双方并不存在争议。但在确定“一定期限的使用权”的具体价值时，税企双方容易产生分歧。 主管税务机关可按“一定期限内房地产企业实际取得的使用收益，如对外转租取得的租金等来测算“一定期限的使用权”的具体价值，并据以征收土地增值税。如果在计算土地增值税时，“一定期限的使用权”的具体价值确实难以确认的，则应按相 关税 收政策规定，判断房地产转让价格是否明显偏低，对转让价格明显偏低且无正当理由的，应采用评估或其他合理的方法确定其转让收入。 转让价格明显偏低计税收入视情而定 在房地产转让过程中，会遇到转让价格明显偏低的情况，对于隐瞒、虚报房地产成交价格，提供扣除项目金额不实的，转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，税务机关应按照房地产评估价格计算征收。 在操作中，如何判定“转让价格明显偏低”一直是困扰主管税务机关的难点问题。在认真总结实践经验并充分征求各方意见的基础上，部分省市 地税 机关规定了“房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%”这一可操作性较强的标准。 目前，部分省市地税机关明确了对低于同期同类房地产平均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估。 其中，主管税务机关在计算“同期同类房地产平均销售价格”时，应当优先采集同一企业销售日当月同类房地产销售价格。如果不存在当月价格的，可采集同一企业销售日前后3个月内的同类房地产销售价格。如果不存在前后3个月内的销售价格的，可采集相同或者近似地段其他企业销售日当月或者前后3个月内的同类房地产销售价格。 为了保障纳税人的合法权益，即使主管税务机关能够确定“纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%”，也不能直接根据同期同类房地产平均销售价格核定其转让价格，而应当委托有资质的房地产评估机构评定交易价，并考虑其是否存在正当理由。如果纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价，又无正当理由的，则应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收入。 与此同时，如果房地产价格符合 法院 判定或裁定的转让价格，以公开拍卖方式转让房地产的价格，政府物价部门确定的转让价格以及经主管税务机关认定的其他合理情形时，可视为正当理由，即便转让价格明显偏低也可按转让价格确认收入。法律客观：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条-第九条

根据国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发〔2006〕187号相关规定： 　　一、土地增值税的清算单位 　　土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。ue004 　　开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。ue004 　　二、土地增值税的清算条件ue004 　　（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：ue004 　　1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；ue004 　　2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；ue004 　　3.直接转让土地使用权的。ue004 　　（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： 　　1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；ue004 　　2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；ue004 　　3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；ue004 　　4.省税务机关规定的其他情况。 　　三、非直接销售和自用房地产的收入确定ue004 　　（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认： 　　1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；ue004 　　2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。ue004 　　（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 　　四、土地增值税的扣除项目ue004 　　（一）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 　　（二）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。ue004 　　（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理： 　　ue0041.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； 　　　2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； 　　　3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 　　　（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。 　　房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。ue004 考试大祝你成功 　　（五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。ue004 　　五、土地增值税清算应报送的资料ue004 　　符合本通知第二条第（一）项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；符合本通知第二条第（二）项规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。 　　纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：ue004 　　（一）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；ue004 　　（二）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；ue004 　　（三）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。ue004 　　纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。ue004 　　六、土地增值税清算项目的审核鉴证ue004 　　税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。 　　税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。ue004 　　七、土地增值税的核定征收ue004 　　房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：ue004 　　（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； 　　（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；ue004 　　（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；ue004 　　（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；ue004 　　（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。ue004 　　八、清算后再转让房地产的处理ue004 　　在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 　　单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

土地增值税清算中有什么费用房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额,除另有规定外,须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的,不予扣除.房地产开发企业开发房地产土地增值税清算中扣除项目主要有:1.土地出让金取得土地使用权所支付的金额指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用.房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税,应视同"按国家统一规定交纳的有关费用",计入"取得土地使用权所支付的金额"中扣除.2.房地产开发成本开发土地和新建房及配套设施的成本指纳税人房地产开发项目实际发生的成本,包括六大费用:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用.3.房地产开发费用即与房地产开发项目有关的期间费用,包括销售费用、管理费用、财务费用.该费用的计算有两种方式:(1)凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,利息支出允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额.其他房地产开发费用按"取得土地使用权所支付的金额"与"房地产开发成本"金额之和的5%以内计算扣除.(2)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按"取得土地使用权所支付的金额"与"房地产开发成本"金额之和的10%以内计算扣除.4.与转让房地产有关的税金在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税,可在增值额中扣除.因转让房地产交纳的教育费附加、地方教育费附加,也可视同税金予以扣除.5.加计扣除对从事房地产开发的纳税人可按"取得土地使用权所支付的金额"与"房地产开发成本"金额之和,加计20%的扣除.房地产开发费用的扣除问题(一)财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额.其他房地产开发费用,在按照"取得土地使用权所支付的金额"与"房地产开发成本"金额之和的5%以内计算扣除.(二)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用在按"取得土地使用权所支付的金额"与"房地产开发成本"金额之和的10%以内计算扣除.全部使用自有资金,没有利息支出的,按照以上方法扣除.上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行.(三)房地产开发企业既向金融机构借款,又有其他借款的,其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条(一)、(二)项所述两种办法.(四)土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除.房地产开发企业土地增值税清算中有什么费用可以税前扣除?归纳总结下来就是:土地出让金、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、加计扣除等五个项目.大家一定熟悉上述五个项目的具体内容、税前扣除标准.

一、清算条件纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。二、清算流程对于符合清算条件，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合第二种清算条件，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料（一）土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定）。（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。扩展资料：土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。土地增值税清算需要填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续。征收方法（1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；速算扣除系数为5%；（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；速算扣除系数为15%；（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；速算扣除系数为35%；( 5 )房地产企业建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。 财法字[1995]第6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定。其计算公式为：应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数征收办法。参考资料：百度百科-土地增值税清算

法律主观：土地增值税 如何清算？ 网 小编在下文就为大家带来问题的解答，希望对大家有所帮助。 土地增值税如何清算 土地增值税=（ 转让房地产所得- 扣除项目）* 超率累进税率 《土地增值税暂行条例》 第三条土地增值税按照 纳税 人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。 第四条纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。 第六条计算增值额的扣除项目: (一)取得 土地使用权 所支付的金额; (二)开发土地的成本、费用; (三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格; (四)与转让房地产有关的税金; (五)财政部规定的其他扣除项目。 第七条土地增值税实行四级超率累进税率: 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 网小编在下文就为大家带来问题的解答，希望对大家有所帮助。法律客观：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第三条 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第四条 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条 有下列情形之一的，免征土地增值税： （一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的； （二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

法律主观：为加强房地产税收管理，国家税务总局先后下发了《关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》(国税发[2009]31号)和《关于印发土地增值税清算管理规程的通知》(国税发[2009]91号)。对房地产业企业所得税汇算和土地增值税清算分别提出了要求，尽管这两个税种都是以所得额为计税依据，但二者仍存在明显差异。差异一：汇(清)算时间不同房地产企业的企业所得税征收，实行年中预缴、年终汇算清缴的方式，即每年汇算一次，不论开发产品是否完工，每年均按开发产品销售收入(或完工前销售收入)减扣除项目后的应纳税所得额征税。而土地增值税清算则采取项目清算，只有项目到达清算条件才清算，按收入减扣除项目后的增值额征税。一般是在开发项目完工且销售达到一定比例后进行清算，项目开发销售时间长，则清算时间跨度长。项目开发销售时间短，则清算时间跨度短。国税发[2009]91号文件第九条规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税清算：1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的;2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的;3、直接转让土地使用权的。第十条又规定，对符合以下条件之一的，主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算：1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;2、取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的;3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;4、省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。差异二：成本项目计算不同在计算开发产品的单位成本时，企业所得税汇算要求按6项原则细分核算成本项目。国税发[2009]31号文件第二十六条规定，成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费，而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则包括可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则和权益区分原则。而土地增值税在清算时，只要求按普通标准住宅和非普通标准住宅两个项目分开清算。国税发[2006]187号文件第一条规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。差异三：扣除项目存在差异房地产开发企业在计算其企业所得税应纳税所得额的扣除项目时，主要包括成本、费用、税金、损失和其他合理非支出等内容。而土地增值税扣除项目则包括支付土地价款、房地产开发成本、开发费用、税金和加计扣除等内容。在土地增值税扣除项目中，与企业所得税不同的地方，表现在房地产开发费用(管理费用、销售费用、财务费用)上，它不是按实际发生数额扣除，而是按一定比例计算扣除(10%以内)。加计扣除部分，也不是按实际发生的成本费用，而是按土地成本和开发成本合计数的20%计算扣除。除此以外，房地产开发成本是以实际发生的成本费用扣除，要求取得合法有效凭证。在企业所得税的计税成本中，可以按照税法规定计算预提部分费用。国税发[2009]31号文件第三十二条规定，除以下几项预提(应付)费用外，计税成本均应是实际发生的成本，即：1、出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。2、公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。3、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。差异四：利息费用存在差异在企业所得税汇算中，计算借款利息时，分为资本化和费用化两种处理方式，即企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。而土地增值税清算中，利息支出只能单独计算扣除，企业要将计入成本中的利息费用从成本中剔除，与计入财务费用中的利息费用合并计算扣除。利息费用符合一定条件的，可以选择据实扣除;不符合条件的，也可以选择计算扣除。《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第三项规定，开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按土地成本和开发成本之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按土地成本和开发成本之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。法律客观：土地增值税清算税率是多少？土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。土地增值税清算征收方法：（1）增值额未超过扣除项目金额50％部分，税率为30％；（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；速算扣除系数为5％；（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；速算扣除系数为15％；（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％；速算扣除系数为35％；（5）房地产企业建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20％的，免征土地增值税。财法字［1995］第6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定。其计算公式为：应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数征收办法。

房地产开发企业经营增值收益部分涉及的税种主要是土地增值税和企业所得税。为了加强管理，国家税务总局分别制定了《土地增值税清算管理规程》(国税发〔2009〕91号)和《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)。下面，让我来给大家详细的介绍下土地增值税清算条件。土地增值税清算条件土地增值税清算的条件分为两类：一是纳税人应该进行清算的条件：(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;(三)直接转让土地使用权的。二是主管税务机关可以要求纳税人进行清算的条件：(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;(四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。房地产开发企业的土地增值税与企业所得税虽然都是按所得额(增值额)计算征税，也都要汇算或清算，但是在汇(清)算时间上，却存在着明显的差异。企业所得税是以一个会计年度为周期进行汇算清缴，时间是固定的。不论房地产开发项目是否完工，都要按期预缴，年终汇算清缴，多退少补。土地增值税却是以房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算，开发项目中，同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。清算期间具有不确定性，可以长于一个会计年度，也可以短于一个会计年度。清算之前按期预缴，达到清算时限条件时，则必须按规定进行清算，多退少补。土地增值税税率和税额的计算方法1.计算土地增值税税额，可采用增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便土地增值税计算方法，土地增值税计算公式如下：(一)增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额×30%(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%(四)增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%土地增值税计算公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。

土地增值税的清算条件一、符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3、直接转让土地使用权的。二、符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4、省税务机关规定的其他情况。扩展资料：纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：1、房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；2、项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；3、主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。参考资料：中国税务局-关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通

（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的。2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的。3、直接转让土地使用权的。（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。4、省税务机关规定的其他情况。土地增值税清算时间纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

土地增值税清算说明 　　土地增值税清算需要哪些资料？期限是多久？下文是详细的说明内容，欢迎大家阅读与了解。 　　土地增值税基本原则 　　纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。 　　税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。 　　土地增值税征管方式 　　《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。 　　土地增值税清算条件 　　纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。 　　(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的; 　　(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的; 　　(三)直接转让土地使用权的。 　　对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 　　(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的; 　　(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的; 　　(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的.; 　　(四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。 　　对前款所列第(三)项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。 　　土地增值税清算期限 　　对于符合清算条件，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合第二种清算条件，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算;对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。 　　应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。 　　土地增值税清算资料 　　(一)土地增值税清算表及其附表。 　　(二)房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。 　　(三) 项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。 　　(四)纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。 ;

根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号），纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

一、正文回答纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。二、分析对于符合清算条件，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合第二种清算条件，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算，对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。三、土地增值税清算的条件是什么?1、纳税人符合房地产开发项目全部竣工、完成销售的、整体转让未竣工决算房地产开发项目的、直接转让土地使用权的应进行土地增值税的清算；2、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

关于土地增值税的问题一、土地增值税清算条件1、符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工，完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。2、符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省税务机关规定的其他情况。二、土地增值税税率土地增值税实行四级超率累进税率1、增值税未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。2、增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。3、增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。4、增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。三、土地增值税的核定征收房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。1、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。2、擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；3、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；4、符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；5、申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。四、土地增值税税收优惠1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值税未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。3、因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。4、对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源的且增值额未扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

　一、根据国务院令第138号《中华人民共和国土地增值税暂行条例》　　第八条土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。　　二、根据国税发[2006]187号之规定：　　一、土地增值税的清算单位　　土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。?　　开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。?　　三、根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）　　第二十九条规定，企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。　　其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象具体分配方法可按以下规定选择其一：　　（一）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。　　1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。　　2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。　　期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。　　（二）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。　　1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。　　2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。　　（三）直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。　　（四）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。　　第三十条规定，企业下列成本应按以下方法进行分配：　　（一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。　　土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。　　（二）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。　　（三）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。　　（四）其他成本项目的分配法由企业自行确定。　　据此可以确定，贵公司的土地成本投入应当按照两个成本核算对象的占地面积进行分配，借款费用利息按直接成本法或预算造价法进行分配；基础设施费、配套设施费、开发间接费属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配在两个成本对象之间进行分配。　　两个成本对象之间一次分配后，每个成本项目汇总金额还需要在各自的具体成本核算单位例如各楼号、住宅、商铺等之间进行明细分类核算。

凡符合应办理土地增值税清算条件的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管地税机关办理清算手续，并据实填写《土地增值税清算表》；凡属地税机关要求纳税人进行土地增值税进行清算的项目，主管地税机关应当下发《土地增值税清算通知书》，纳税人应当在接到清算通知之日起90日内，到主管地税机关办理清算手续。根据国家税务总局《关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发〔2009〕91号）规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出售或自用的；2、取得销售（预售）许可证满3年未销售完毕的；3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的（应在办理注销税务登记前进行土地增值税清算）。

土地增值税的清算条件纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的3.直接转让土地使用权的。主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的四种情况：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的4.省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。对前款所列第3项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。土地增值税清算是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。土地增值税是以房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算，开发项目中，同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。清算期间具有不确定性，可以长于一个会计年度，也可以短于一个会计年度。清算之前按期预缴，达到清算时限条件时，则必须按规定进行清算，多退少补。对于符合清算条件，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合第二种清算条件，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。法律依据第二条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。第三条《规程》所称土地增值税清算,是指纳税人在符合土地增值税清算条件后,依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定,计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额,并填写《土地增值税清算申报表》,向主管税务机关提供有关资料,办理土地增值税清算手续,结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。第四条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额,保证清算申报的真实性、准确性和完整性。

(一)清算后再转让房地产的基本处理规定根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发(2006]187号)第八条的规定，在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积(二)清算后再转让房地产的具体处理规定u2002u2002u2002u20021.江苏省的具体规定u2002u2002u2002u2002根据《规地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的(以下简称清算后转让的》纳税人应按月汇总进行土地增值税纳税申报。申报时，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用(不含与转让房地产有关的税金)乘以清算后转让的面积再加上清算后转让时缴纳的与转让房地产有关的税金计算。u2002u2002u20022.重庆市的具体规定u2002u2002u2002根据《重庆市地方税务局关于土地增值税若干政策执行问题的公告以重庆市地方税务局公告2014年第9号)的规定，查账征收方式清算后转让房产(简称清算后转让房产)应分房产类型确定单位建筑面积成本费用额，以此计算清算后转让扣除额，u2002u2002u2002u2002清算后转让房产土地增值税应按月计算，于次月征收期内申报缴纳u2002u2002u2002u2002需要说明的是.清算后转让即土地增值税清算申报后销售尾盘(开发品)销售房产属于旧房的，适用旧房转让相关规定。清算后转让开发品，土地增值税征收方式(查账或核定)应与清算方式一致。u2002u2002u2002u2002清算申报当月至清算结论下达当月(收入所属时间)销售房产应纳入预征管理，普通住宅销售不预征土地增值税;普通住宅以外开发产品销售，不办理房产分证的不预征土地增值税。清算申报当月至清算结论下达当月(收入所属时间)销售房产作为一个计税单位(用结论下达社算应纳土地增值税;实行定率征收方式清算的，按规定核定率结算税额。3.贵州省的具体现定u2002u2002u2002《贵州省土地增值税清算管理办法)第五十九条规定，土地增值税清算时未转让的房地产清算后再转让的房地产开发企业应当按月区分“普通住宅”和“其他类型房地产”按下列方法分别计算并申报缴纳土地增值税:扣除项目金额=单位建筑面积成本费用再转让房地产面积u2002u2002u2002单位建筑面_清时的扣除转让房地产清的总u2002u2002u2002积成本费用除项目总金额 有关的税金及附加 建筑面积u2002u2002u2002u2002增值额=再转让房 扣除项与再转让房地产u2002u2002u2002地产收入目金额 有关的税金及附加u2002u2002u2002增值率=增值额÷扣除项目金额再根据增值率确定新适用税率和新速算扣除系数:u2002u2002u2002u2002再转让房地产应纳土地增值税税额=增值额x新适用税率扣除项、新速算目金额 扣除系数u2002u2002u2002u2002上述“单位建筑面积成本费用”是指清算时已售建筑面积和允许扣除的不可售建筑面积之和的单位成本费用;“清算的总建筑面积”是指清算时已售建筑面积和允许扣除成本费用的不可售建筑面积之和。积和允许扣除成本费用的不可售建筑面积之和。u2002u2002u2002u20024.兰州市的具体规定u2002u2002u2002u2002根据《兰州市房地产开发企业土地增值税清算管理暂行办法》第六条的规定,房地产开发企业建造的商品房,在项目清算后如果将自用或出租部分再行出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。u2002u2002u2002u20025.海南省的具体规定u2002u2002u2002u2002《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程》第二十七条规定土地增值税清算申报后转让的房地产，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报。销售收入按不含增值税收入总额确认，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用额乘以清算后转让面积,加上转让环节缴纳的与转让房地产有关的税金计算。其中单位建筑面积成本费用的计算公式如下:u2002u2002u2002u2002单位建筑面积成本费用额=清算时的扣除项目总金额÷清算的总可售建筑面积u2002u2002u2002u2002清算时的扣除项目总金额不包括与转让房地产有关的税金。u2002u2002u2002u2002第二十八条规定，纳税人在清算期间转让房地产的，纳税期限为主管税务机关送达清算审核结论的次月15日内。在主管税务机关送达清算审核结论后转让房地产的,纳税人应按月汇总,并在次月15日内申报缴纳土地增值税。u2002u2002u2002u2002u20026.西藏自治区的具体规定u2002u2002u2002《西藏自治区土地增值税清算管理规程(试行)》第七章清算后尾盘管理规定,在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后再转让的,应按月汇总，并在次月15日内征收土地增值税。土地增值税清算审核期间转让房地产的,按规定预征土地增值税，待税务机关出具清算结论后，按照清算后再转让的规定汇总申报缴纳土地增值税，多退少补。

【答案】：A,B,C符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；③直接转让土地使用权的。对于取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

土地增值税清算的条件有∶1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的;2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的;3、直接转让土地使用权的。土地增值税是对有偿转让国有十地使用权及地上建筑物和其他附着物等产权的单位和个人征收的一种税。【法律依据】《土地增值税清算管理规程》第十条，对符合以下条件之一的.主管税务机关可要求纳税人进行十地增值税清算。（一）已竣工验收的房地产开发项目.已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的;（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

【问题】 我公司是房地产开发公司，与其他单位联合开发房地产项目，我公司出土地，联合开发方出资金，开发产品三七分成。我公司的土地增值税清算是针对我公司分取产品销售收入以及土地成本单独进行清算呢，还是与联合开发方拉通计算整个项目的收入与全部开发成本进行土地增值税清算，确定应纳税金，然后在税金总额内由我公司与联合开发方分摊税金？ 【解答】 “合作建房” 是开发商在土地实施“招、拍、挂”之前拿地的重要途径之一，利用该种方式开发的房地产项目清算中需要准确把握政策的核心内容。特别是联合开发的协议约定以及项目立项的办理方式，针对贵公司所描述的情况，我们认为： 一、若联合开发方只取得房屋自用，根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）文件规定：“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税。”因此，对你们双方开发若是自用是暂免征收土地增值税。若是对外销售，就要按规定计算缴纳土地增值税。 二、根据贵公司的情况，假设贵公司出地，建成后按比例分享三成，以贵公司为开发主体并且建成后进行销售处理，在纳税处理上就应当以贵单位为主体，按整个项目为单位进行土地增值税预征和清算。贵单位所分配给联合开发方的开发产品应按照公允价值计算缴纳土地增值税，公允价值可按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税[2006]187号）文件第三条第（一）款的要求确认： 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定，对联合开发方来说相当于用资金换取你单位建好的房产，贵单位相当于提前收取了联合开发房的预售款。贵单位应开具销售不动产发票给联合开发方。 三、如果贵公司不是开发主体，项目以联合开发方名义主体进行开发，则贵单位应按照“转让土地使用权”进行土地增值税清算。分得房产自用暂免土地增值税，分成后再行转让就要另行计算土地增值税。

法律主观：土地增值税 如何清算？ 网 小编在下文就为大家带来问题的解答，希望对大家有所帮助。 土地增值税如何清算 土地增值税=（ 转让房地产所得- 扣除项目）* 超率累进税率 《土地增值税暂行条例》 第三条土地增值税按照 纳税 人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。 第四条纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。 第六条计算增值额的扣除项目: (一)取得 土地使用权 所支付的金额; (二)开发土地的成本、费用; (三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格; (四)与转让房地产有关的税金; (五)财政部规定的其他扣除项目。 第七条土地增值税实行四级超率累进税率: 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 网小编在下文就为大家带来问题的解答，希望对大家有所帮助。法律客观：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第三条 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。

法律主观：土地增值税实际上就是反房地产暴利税，是指房地产经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。一、土地增值税清算的流程是什么1、当项目符合清算条件时，向税局申请清算。2、先做一个测算。3、找一家税务师事务所帮忙出鉴证报告和申报表。这里找的税务师事务所的工作人员第一开始会按照比较严格的标准来给出底稿，要有足够的准备，得有好几个回合的沟通，达到要的标准又不触犯发售法规的情况下，同意让税务师事务所出报告，最好找两家以上的税务师事务所出鉴证。4、出来鉴证之后，去税务局交相关资料。5、税局会组织清算小组，会有好几个人，等他们人员都到齐了开始审核，中间会有很多的地方需要沟通的。6、他们审核完毕，认了申报的数据或者认了他们清算出来的数据。7、通知你交税，会下个通知单，15日之内把税交了就算结束了。二、土地增值税的征收方式第一步核定征收，按照转让二手房交易价格全额的1%征收率征收，这种模式类似于目前的个人所得税征收方式。如成交价为50万元，土地增值税应为500000×1%=5000元。第二步减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收。其中又分两种情况，一是能够提供购房发票，二是不能够提供发票，但能够提供房地产评估机构的评估报告。1、能够提供购房发票的，可减除以下项目金额：（1）取得房地产时有效发票所载的金额；（2）按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额；（3）按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金；（4）取得房地产时所缴纳的契税。2、不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法，评定的房屋及建筑物价格评估报告的，扣除项目金额按以下标准确认：（1）取得国有土地使用权时所支付的金额证明；（2）中介机构评定的房屋及建筑物价格（不包括土地评估价值），需经地方主管税务机关对评定的房屋及建筑物价格进行确认；（3）按国家规定统一交纳的与转让房地产有关的税金和价格评估费用。法律客观：土地增值税清算期限是什么？对于符合清算条件，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合第二种清算条件，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

法律主观：纳税人的条件符合土地增值税清算的条件之后，可以申请相关的税务部门进行土地增值税的清算手续，对项目中应当缴纳税款进行结算。土地增值税清算程序1、凡符合应办理土地增值税清算条件的纳税人，应在90日内向主管地方税务机关提出清算税款申请，并据实填写《土地增值税清算申请表》，经主管地方税务机关核准后，即可办理竣工清算税款手续。2、凡主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，主管地方税务机关应出具《土地增值税清算通知书》并送达纳税人。纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起30日内，填写《土地增值税清算申请表》报送主管地方税务机关。经主管地方税务机关核准后，在90日内办理清算税款手续。3、纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，应向主管税务机关提交有关清税项目资料，并填写《土地增值税清算材料清单》。须提交的有关资料如下：（1）项目竣工清算报表，当期财务会计报表（包括：损益表、主要开发产品（工程）销售明细表、已完工开发项目成本表）等。（2）国有土地使用权证书。（3）取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同。（4）清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单。（5）能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同。（6）销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等。（7）清算项目的工程竣工验收报告。（8）清算项目的销售许可证。（9）与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等。（10）《土地增值税清算鉴证报告》。（11）《土地增值税纳税申报表（一）》。（12）税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。4、纳税人应准确、据实填写各类清算申报表和相关表格；纳税人委托中介机构代理进行清算鉴证的，在《鉴证报告》中应详细列举清算项目的收入、扣除项目和进行土地增值税清算的相关鉴证信息。5、主管地方税务机关在收取纳税人提交的申请材料和《鉴证报告》时，应认真核对纳税人提供的资料，并严格按照《鉴证报告》标准格式进行验收，对纳税人提交的申请材料齐全的，主管税务机关应予以受理，并向纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》交纳税人转入审核程序。6、对纳税人提交的清税资料不完整、《鉴证报告》内容不规范、审计事项情况不清楚的，应退回纳税人重新修改《鉴证报告》或补充资料，并向纳税人开具《土地增值税清算补充材料通知书》交纳税人，待清算资料补充完整后，重新办理税款清算手续。7、主管地方税务机关应自受理纳税人清算申请之日起90日内完成清算审核工作，不含纳税人应税务机关要求的补正资料时间。8、税务机关办理补（退）土地增值税清算手续。符合土地增值税清算条件的，开发商应该准备好所有材料，到当地税务所申报。税务所进行核算，得到准备的税额，企业没有异议的话就完成纳税义务。这些就是土地增值税清算流程的一些环节。法律客观：土地增值税 清算 鉴证业务准则第四十条 税务师事务所应按照税 法规 定审核清算项目的收入总额、扣除项目的金额，并确认其增值额及适用税率，正确计算应缴税款。审核程序通常包括： (一)审核清算项目的收入总额是否符合税收规定，计算是否正确。 (二)审核清算项目的扣除金额及其增值额是否符合税收规定，计算是否正确。 1.如果企业有多个开发项目，审核收入与扣除项目金额是否属于同一项目; 2.如果同一个项目既有普通住宅，又有非普通住宅，审核其收入额与扣除项目金额是否分开核算; 3.对于同一清算项目，一段时间免税、一段时间征税的，应当特别关注收入的实现时间及其扣除项目的配比。 (三)审核增值额与扣除项目之比的计算是否正确，并确认土地增值税的适用税率。 (四)审核并确认清算项目当期土地增值税应纳税额及应补或应退税额。

土增税清算条件，具体如下：1、符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。2、符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在百分之85以上，或该比例虽未超过百分之85，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省税务机关规定的其他情况。法律依据：《土地增值税清算管理规程》第九条第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。第十一条对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

法律主观：土地增值税是对转让国有土地使用权地上建筑及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。一、什么是土地增值税清算土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。二、土地增值税清算管理规程第一章总则第一条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程（以下简称《规程》）。第二条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。第三条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。第四条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。第五条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。第二章前期管理第六条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。第七条主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。第八条对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。第三章清算受理第九条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的;（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的;（三）直接转让土地使用权的。第十条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。三、土地增值税清算扣除项目包括什么（一）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施：1、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3、建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。（二）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。（三）房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除。（四）房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定缴纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。（五）房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。（六）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。法律客观：土地增值税清算税率是多少？土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。土地增值税清算征收方法：（1）增值额未超过扣除项目金额50％部分，税率为30％；（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；速算扣除系数为5％；（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；速算扣除系数为15％；（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％；速算扣除系数为35％；（5）房地产企业建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20％的，免征土地增值税。财法字［1995］第6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定。其计算公式为：应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数征收办法。

法律分析：土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴土地增值税，填写《土地增值税清缴申报表》。并向主管税务机关提供相关的资料，并办理土地增值税清缴手续，以及结清房地产项目应缴土地增值税。纳税人还应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。法律依据：《中华人民共和国税收征收管理法》第一条 为了加强税收征收管理，规范税收征收和缴纳行为，保障国家税收收入，保护纳税人的合法权益，促进经济和社会发展，制定本法。第二条 凡依法由税务机关征收的各种税收的征收管理，均适用本法。第三条 税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行;法律授权国务院规定的，依照国务院制定的行政法规的规定执行。任何机关、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定，擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其他同税收法律、行政法规相抵触的决定。　第四条 法律、行政法规规定负有纳税义务的单位和个人为纳税人。法律、行政法规规定负有代扣代缴、代收代缴税款义务的单位和个人为扣缴义务人。纳税人、扣缴义务人必须依照法律、行政法规的规定缴纳税款、代扣代缴、代收代缴税款。

《土地增值税纳税鉴证表》；《土地增值税缴款情况汇总表》；《扣除项目汇总表》；《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》；《土地征用及拆迁补偿费鉴证表》；《前期工程费鉴证表》；《建筑安装工程费鉴证表》；《基础设施费鉴证表》；《开发间接费用鉴证表》；《公共配套设施费鉴证表》；《利息支出鉴证表》；《与转让房地产有关的税金鉴证表》。土地增值税清算分为两种情况：纳税人应该进行。房地产开发项目全部竣工，完成销售的；整体转让未竣工决算的房地产开发项目；直接转让土地使用权的。税务机关要求的。已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

一、清算条件 纳税人符合下列条件之一的，应进行 土地增值税 的清算。 （一） 房地产开发 项目全部竣工、完成销售的； （二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （三）直接 转让土地使用权 的。 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行 土地增值税清算 。 （一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； （二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； （三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； （四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。 对前款所列第 （三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。 二、清算流程 对于符合清算条件，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。 对于符合第二种清算条件，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。 纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料 （一）土地增值税清算表及其附表。 （二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。 （三）项目竣工决算报表、 取得土地使用权 所支付的地价款凭证、国有 土地使用权出让 合同、 银行贷款利息 结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、 预售许可证 等与 转让房地产 的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。 （四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

法律主观：土地增值税 如何清算？ 网 小编在下文就为大家带来问题的解答，希望对大家有所帮助。 土地增值税如何清算 土地增值税=（ 转让房地产所得- 扣除项目）* 超率累进税率 《土地增值税暂行条例》 第三条土地增值税按照 纳税 人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。 第四条纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。 第六条计算增值额的扣除项目: (一)取得 土地使用权 所支付的金额; (二)开发土地的成本、费用; (三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格; (四)与转让房地产有关的税金; (五)财政部规定的其他扣除项目。 第七条土地增值税实行四级超率累进税率: 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 网小编在下文就为大家带来问题的解答，希望对大家有所帮助。法律客观：《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》一企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损且有其他后续开发项目的，该亏损应按照税法规定向以后年度结转，用以后年度所得弥补。后续开发项目，是指正在开发以及中标的项目。

法律主观：一、土地增值税清算的条件是怎样(一)纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的.2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的。3、直接转让土地使用权的。(二)同时，对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。2、取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的,应在办理注销登记前进行土地增值税清算。4、省(直辖市)税务机关规定的其他情况。二、土地增值税清算的流程：1、当项目符合清算条件时，向税局申请清算。2、先做一个测算。3、找一家税务师事务所帮忙出鉴证报告和申报表。这里找的税务师事务所的工作人员第一开始会按照比较严格的标准来给出底稿，要有足够的准备，得有好几个回合的沟通，达到要的标准又不触犯发售法规的情况下，同意让税务师事务所出报告，最好找两家以上的税务师事务所出鉴证。4、出来鉴证之后，去税务局交相关资料。5、税局会组织清算小组，会有好几个人，等他们人员都到齐了开始审核，中间会有很多的地方需要沟通的。6、他们审核完毕，认了申报的数据或者认了他们清算出来的数据。7、通知你交税，会下个通知单，15日之内把税交了就算结束了。三、土地增值税的征税范围一般规定（1）土地增值税只对“转让”国有土地使用权的行为征税，对“出让”国有土地使用权的行为不征税。（2）土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其它附着物产权的行为征税。（3）土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税，对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产，不予征税。不予征收土地增值税的行为主要包括两种：①房产所有人、土地使用人将房产、土地使用权赠与“直系亲属或者承担直接赡养义务人”。②房产所有人、土地使用人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。法律客观：土地增值税 清算 鉴证业务准则第四十条 税务师事务所应按照税 法规 定审核清算项目的收入总额、扣除项目的金额，并确认其增值额及适用税率，正确计算应缴税款。审核程序通常包括： (一)审核清算项目的收入总额是否符合税收规定，计算是否正确。 (二)审核清算项目的扣除金额及其增值额是否符合税收规定，计算是否正确。 1.如果企业有多个开发项目，审核收入与扣除项目金额是否属于同一项目; 2.如果同一个项目既有普通住宅，又有非普通住宅，审核其收入额与扣除项目金额是否分开核算; 3.对于同一清算项目，一段时间免税、一段时间征税的，应当特别关注收入的实现时间及其扣除项目的配比。 (三)审核增值额与扣除项目之比的计算是否正确，并确认土地增值税的适用税率。 (四)审核并确认清算项目当期土地增值税应纳税额及应补或应退税额。

土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。土地增值税清算需要填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续。纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。征管方式《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。清算条件纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。清算期限对于符合清算条件，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合第二种清算条件，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。清算单位土地增值税清算应该以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位。如果开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。清算资料纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料（一）土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定）。（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。最新政策京版细则“十五条”(五)实行差别化土地增值税预征率。房地产开发企业应当在新开盘项目销售前，将项目的土地成本、建安成本和销售价格等报送住房城乡建设部门备案，经税务部门核定，对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目提高土地增值税预征率，具体办法由税务部门会同住房城乡建设部门制定公布。(六)加强对土地增值税清算情况的监督和检查。对已经达到土地增值税清算标准但不申请清算、定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行重点清算和稽查土地增值税土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超率累进税率。土地增值税税率是土地增值税的计算份额，土地增值税税率表是关于各种不同情况制定的相关表格指引，另外，土地增值税预征率则是在还没有正确计算出,房地产项目增值率的情况下，为确保税款平稳，均匀的流入国库，而采取的预先征收的办法，通常按销售收入的一定比例征收。征收方法（1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；速算扣除系数为5%；（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；速算扣除系数为15%；（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；速算扣除系数为35%；(5)房地产企业建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。财法字[1995]第6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定。其计算公式为：应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数征收办法。税率土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。[1]

纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。一、纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的;2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的;3、直接转让土地使用权的。二、对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;2、取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;4、省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。法律依据：《中华人民共和国税收征收管理法》第一条 为了加强税收征收管理，规范税收征收和缴纳行为，保障国家税收收入，保护纳税人的合法权益，促进经济和社会发展，制定本法。第二条 凡依法由税务机关征收的各种税收的征收管理，均适用本法。第三条 税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行;法律授权国务院规定的，依照国务院制定的行政法规的规定执行。任何机关、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定，擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其他同税收法律、行政法规相抵触的决定。　第四条 法律、行政法规规定负有纳税义务的单位和个人为纳税人。法律、行政法规规定负有代扣代缴、代收代缴税款义务的单位和个人为扣缴义务人。纳税人、扣缴义务人必须依照法律、行政法规的规定缴纳税款、代扣代缴、代收代缴税款。

一、正面回答纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。1. 房地产开发项目全部竣工、完成销售的;2. 整体转让未竣工决算房地产开发项目的;3. 直接转让土地使用权的。二、具体分析土地增值税清算的基本原则纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。三、土地增值税清算期限有多久？对于符合清算条件，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合第二种清算条件，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算;对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

法律主观：为加强房地产税收管理，国家税务总局先后下发了《关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》(国税发[2009]31号)和《关于印发土地增值税清算管理规程的通知》(国税发[2009]91号)。对房地产业企业所得税汇算和土地增值税清算分别提出了要求，尽管这两个税种都是以所得额为计税依据，但二者仍存在明显差异。差异一：汇(清)算时间不同房地产企业的企业所得税征收，实行年中预缴、年终汇算清缴的方式，即每年汇算一次，不论开发产品是否完工，每年均按开发产品销售收入(或完工前销售收入)减扣除项目后的应纳税所得额征税。而土地增值税清算则采取项目清算，只有项目到达清算条件才清算，按收入减扣除项目后的增值额征税。一般是在开发项目完工且销售达到一定比例后进行清算，项目开发销售时间长，则清算时间跨度长。项目开发销售时间短，则清算时间跨度短。国税发[2009]91号文件第九条规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税清算：1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的;2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的;3、直接转让土地使用权的。第十条又规定，对符合以下条件之一的，主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算：1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;2、取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的;3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;4、省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。差异二：成本项目计算不同在计算开发产品的单位成本时，企业所得税汇算要求按6项原则细分核算成本项目。国税发[2009]31号文件第二十六条规定，成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费，而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则包括可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则和权益区分原则。而土地增值税在清算时，只要求按普通标准住宅和非普通标准住宅两个项目分开清算。国税发[2006]187号文件第一条规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。差异三：扣除项目存在差异房地产开发企业在计算其企业所得税应纳税所得额的扣除项目时，主要包括成本、费用、税金、损失和其他合理非支出等内容。而土地增值税扣除项目则包括支付土地价款、房地产开发成本、开发费用、税金和加计扣除等内容。在土地增值税扣除项目中，与企业所得税不同的地方，表现在房地产开发费用(管理费用、销售费用、财务费用)上，它不是按实际发生数额扣除，而是按一定比例计算扣除(10%以内)。加计扣除部分，也不是按实际发生的成本费用，而是按土地成本和开发成本合计数的20%计算扣除。除此以外，房地产开发成本是以实际发生的成本费用扣除，要求取得合法有效凭证。在企业所得税的计税成本中，可以按照税法规定计算预提部分费用。国税发[2009]31号文件第三十二条规定，除以下几项预提(应付)费用外，计税成本均应是实际发生的成本，即：1、出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。2、公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。3、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。差异四：利息费用存在差异在企业所得税汇算中，计算借款利息时，分为资本化和费用化两种处理方式，即企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。而土地增值税清算中，利息支出只能单独计算扣除，企业要将计入成本中的利息费用从成本中剔除，与计入财务费用中的利息费用合并计算扣除。利息费用符合一定条件的，可以选择据实扣除;不符合条件的，也可以选择计算扣除。《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第三项规定，开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按土地成本和开发成本之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按土地成本和开发成本之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。法律客观：土地增值税清算期限是什么？对于符合清算条件，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合第二种清算条件，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

法律主观：一、土地增值税的清算条件 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （三）直接转让土地使用权的。对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； （2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； （4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。 对前款所列第（3）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。法律客观：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条-第九条

法律主观：土地增值税 如何清算？ 网 小编在下文就为大家带来问题的解答，希望对大家有所帮助。 土地增值税如何清算 土地增值税=（ 转让房地产所得- 扣除项目）* 超率累进税率 《土地增值税暂行条例》 第三条土地增值税按照 纳税 人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。 第四条纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。 第六条计算增值额的扣除项目: (一)取得 土地使用权 所支付的金额; (二)开发土地的成本、费用; (三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格; (四)与转让房地产有关的税金; (五)财政部规定的其他扣除项目。 第七条土地增值税实行四级超率累进税率: 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 网小编在下文就为大家带来问题的解答，希望对大家有所帮助。法律客观：《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》一企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损且有其他后续开发项目的，该亏损应按照税法规定向以后年度结转，用以后年度所得弥补。后续开发项目，是指正在开发以及中标的项目。

法律主观：土地增值税实际上就是反房地产暴利税，是指房地产经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。一、土地增值税清算的流程是什么1、当项目符合清算条件时，向税局申请清算。2、先做一个测算。3、找一家税务师事务所帮忙出鉴证报告和申报表。这里找的税务师事务所的工作人员第一开始会按照比较严格的标准来给出底稿，要有足够的准备，得有好几个回合的沟通，达到要的标准又不触犯发售法规的情况下，同意让税务师事务所出报告，最好找两家以上的税务师事务所出鉴证。4、出来鉴证之后，去税务局交相关资料。5、税局会组织清算小组，会有好几个人，等他们人员都到齐了开始审核，中间会有很多的地方需要沟通的。6、他们审核完毕，认了申报的数据或者认了他们清算出来的数据。7、通知你交税，会下个通知单，15日之内把税交了就算结束了。二、土地增值税的征收方式第一步核定征收，按照转让二手房交易价格全额的1%征收率征收，这种模式类似于目前的个人所得税征收方式。如成交价为50万元，土地增值税应为500000×1%=5000元。第二步减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收。其中又分两种情况，一是能够提供购房发票，二是不能够提供发票，但能够提供房地产评估机构的评估报告。1、能够提供购房发票的，可减除以下项目金额：（1）取得房地产时有效发票所载的金额；（2）按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额；（3）按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金；（4）取得房地产时所缴纳的契税。2、不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法，评定的房屋及建筑物价格评估报告的，扣除项目金额按以下标准确认：（1）取得国有土地使用权时所支付的金额证明；（2）中介机构评定的房屋及建筑物价格（不包括土地评估价值），需经地方主管税务机关对评定的房屋及建筑物价格进行确认；（3）按国家规定统一交纳的与转让房地产有关的税金和价格评估费用。法律客观：土地增值税 清算 鉴证业务准则第四十条 税务师事务所应按照税 法规 定审核清算项目的收入总额、扣除项目的金额，并确认其增值额及适用税率，正确计算应缴税款。审核程序通常包括： (一)审核清算项目的收入总额是否符合税收规定，计算是否正确。 (二)审核清算项目的扣除金额及其增值额是否符合税收规定，计算是否正确。 1.如果企业有多个开发项目，审核收入与扣除项目金额是否属于同一项目; 2.如果同一个项目既有普通住宅，又有非普通住宅，审核其收入额与扣除项目金额是否分开核算; 3.对于同一清算项目，一段时间免税、一段时间征税的，应当特别关注收入的实现时间及其扣除项目的配比。 (三)审核增值额与扣除项目之比的计算是否正确，并确认土地增值税的适用税率。 (四)审核并确认清算项目当期土地增值税应纳税额及应补或应退税额。