房产租赁合同纠纷怎么解决？

房屋租赁合同纠纷案件，争议焦点最多的是合同效力，其次是解除合同，还包括租期及押金纠纷，房屋水电煤费用纠纷，房屋设备的使用及赔偿纠纷等。这类案件通常案情复杂，涉及法律问题及争点多，审理难度较大，也对律师法律服务的专业程度提出了更高的要求。像上海的徐宝同律师、浙江的张庆道律师这方面做的很专业，是国内比较专业的处理房产租赁合同纠纷的律师。

1. 承租人所享有的优先购买权仅适用于自己承租的房屋，不适用于出租人出卖的其他房屋—杨某丽诉中州泵业公司优先购买权侵权纠纷案【《最高人民法院公报》2004年第5期】
案例要旨：根据《合同法》第230条（民法典第726条对此作了完善：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权）的规定，房屋出租人出卖租赁房屋时，承租人在同等条件下享有的优先购买权，应限定为购买自己承租的房屋，而不包括出租人出卖的其他房屋。
2. 诉争房产所有人购得该房产时清楚诉争房产上存在租赁合同且未提出异议的，适用“买卖不破租赁”原则—北京金悦物业管理有限责任公司诉北京长信汇金投资咨询有限公司、北京置地商贸有限责任公司租赁合同纠纷抗诉案【《最高人民检察院公报》2015年第3号】
案例要旨：在诉争房产所有权转移时该房产上的租赁合同合法有效存在这一事实已认定清楚的前提下，诉争房产所有人购得该房产时清楚诉争房产上存在租赁合同，且其未对上述两份租赁合同的真实合法性提出任何异议的，依据《合同法》第229条（对应民法典第725条）规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
3. 企业租赁经营合同中，双方当事人均构成违约的，承租方不能要求出让方赔偿承租经营期间的利润亏损—山西数源华石化工能源有限公司与山西三维集团股份有限公司企业租赁经营合同纠纷上诉案【《中国审判指导参考丛书》刊载案例】
案例要旨：企业租赁经营合同，是指在不改变企业性质的条件下将所有权分离，企业的主管部门将企业租与他人使用收益，他方交付租金的协议。根据《合同法》第113条（对应民法典第584条）的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。可得利益损失须具有确定性，假定或可能发生的损失不能作为违约损失赔偿的对象。而企业经营利润受到诸多因素的影响，其状况和数额均具有不确定性。因此，在企业租赁经营合同中，双方当事人均构成违约的，承租方不能要求出让方赔偿承租经营期间的利润亏损。
4. 占有房屋的合同基础不存在时，承租人应否向出租人支付房屋占有使用费—哈尔滨港务局诉哈尔滨北港商城有限公司租赁合同纠纷案【《人民法院案例选》2019年第10辑】
案例要旨：如果承租人依据租赁合同占有房屋的合同基础已不存在，则承租人应将所承租的房屋返还出租人；承租人占有使用该房屋期间所获得的财产性利益亦不具有归其所有的合同基础，应当依据合理标准向出租人支付房屋占有使用费。
5. 优先购买的同等条件特殊情况下包括购买者的资质条件—新亚航空服务公司诉长春房地(集团)有限责任公司将出租房屋进行重置换建侵害其优先购买权案【《人民法院案例》2000年第4辑】
案例要旨：一般情况下优先购买权中的“同等条件”即指实质价格条件。但在特殊情况下，购买者的资质等因素亦是一种条件。如政府有关部门对按城市规划进行旧城改造，对某一规划改造区内的房屋只能出卖给有资质的开发商，此时，购买人的资质就是应当考虑的条件。同理，承租人如不具有这种主体资格，其优先购买权就相应地受到限制。
6. 业主与开发商签订的地下车位租赁协议期限超过法定的最长期限，其约定方式符合当前房地产市场发展的实际需要和惯常交易模式，在法律适用上不宜以其约定违反效力性规定为由进行否定性评价—付某玥诉辽宁正邦房地产有限公司租赁合同纠纷案【《人民法院案例选》2019年第5辑】
案例要旨：业主以其与开发商签订的地下车位租赁协议期限超过法定的最长期限为由，主张该租赁协议无效，要求返还租金并赔偿损失，因开发商系出于避免与法律对于租赁合同规定的最长租赁期限相冲突的考虑，采取了基本租赁期限为20年，此后再赠送26年的分段模式，并与土地使用权期限相一致，其实质体现了开发商将其因投资取得的地下车位使用权让渡转移给业主，并非普通的“租赁关系”，此类合同具有其自身的特殊性，其约定方式符合当前房地产市场发展的实际需要和惯常交易模式，在法律适用上不宜以其约定违反效力性规定为由，进行否定性评价，在没有证据证明协议存在其他无效情形下，应认定有效。
7. 出租人欲转让房屋而通知承租人后，承租人以要价太高为由表示不愿意购买，后出租人以同等价格将房屋转让给他人的，是否侵犯承租人的优先购买权—高某与李某等房屋优先购买权纠纷上诉案【《民事审判指导与参考》刊载案例】
案例要旨：出租人欲转让房屋而通知承租人后，承租人以要价太高为由表示不愿意购买的，出租人已经履行了在合理期限内的通知义务，且承租人表示价格高而不愿意购买，则应认定其已经放弃了优先购买的权利。因此，出租人在此种情形下将房屋已同等价格转让给他人的，不侵犯承租人的优先购买权。
8. 在瑕疵履行情形下，一方应在受领履行或其后合理期限内就瑕疵问题向对方作出通知，方可援用同时履行抗辩权—贾某春与北京万柳置业集团有限公司等租赁合同纠纷上诉案【《审判监督指导》(2016年第3辑】
案例要旨：房屋租赁合同系典型的双务合同，承租方的主要合同义务为按时交付租金，而出租方的对待给付义务为交付租赁物并确保租赁物的状态符合合同约定、满足承租方的正常使用要求。当事人互负债务，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。但在瑕疵履行的情形下，一方应在受领履行时或者受领履行后的合理期限内就瑕疵问题向对方作出通知，方可援用同时履行抗辩权。该案贾某春未能举证证明其就租赁物瑕疵问题通知了万柳通达公司或万柳置业公司，因而其不能援用同时履行抗辩权。
9. 在承租人、次承租人逾期腾房的情况下，出租人请求按市场价赔偿的，应予支持—中国农业出版社印刷厂诉北京大国北方物业投资有限公司、北京月福汽车装饰有限公司房屋租赁合同纠纷案【《法律适用.案例》2017年第24期】
案例要旨：租赁市场中，早年订立的中长期租赁合同的租金标准不仅低于转租合同，更远低于当前的市场价，适用原合同之标准显然不能弥补出租人的现有损失。且该差价的巨大利益即由承租人、次承租人获取，不仅损害出租人利益，更有违社会公正，易产生不良的导向作用。为此，在承租人、次承租人逾期腾房的情况下，以租赁合同及转租合同约定的租金数额为标准，缺乏合同依据，出租人请求按市场价赔偿的，法院应予支持。
10. 商场式商业用房分割内部空间出租的，仅租赁部分空间的承租人并不当然享有商业用房门头使用权以设立自己的店招标牌—西安市房地局第一分局诉张某英租赁合同纠纷案【《陕西省高级人民法院参阅案例》第1辑】
案例要旨：对于分割空间出租的商厦，在没有特别约定的情况下，门头使用权由出租人保留，在满足一定条件的情况下，出租人可以将门头交给部分承租人使用。但分割商厦空间承租人由于不是独立的占有、使用商厦，其自不能当然取得整体房屋的完整的从权利，商厦门头依其功能服务于整个商厦，所以分割商厦空间承租人并不能当然地将商厦门头用于其个人使用。该案中，张某英作为一部分商厦空间的承租人，在租赁合同并未明确约定有门头使用权的情况下，尽管其租赁位置靠近商厦某出入口，但要求将商厦邻近其租赁空间的门头归自己单独使用，缺乏法律依据，不能成立。

1. 承租人所享有的优先购买权仅适用于自己承租的房屋，不适用于出租人出卖的其他房屋—杨某丽诉中州泵业公司优先购买权侵权纠纷案【《最高人民法院公报》2004年第5期】
案例要旨：根据《合同法》第230条（民法典第726条对此作了完善：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权）的规定，房屋出租人出卖租赁房屋时，承租人在同等条件下享有的优先购买权，应限定为购买自己承租的房屋，而不包括出租人出卖的其他房屋。
2. 诉争房产所有人购得该房产时清楚诉争房产上存在租赁合同且未提出异议的，适用“买卖不破租赁”原则—北京金悦物业管理有限责任公司诉北京长信汇金投资咨询有限公司、北京置地商贸有限责任公司租赁合同纠纷抗诉案【《最高人民检察院公报》2015年第3号】
案例要旨：在诉争房产所有权转移时该房产上的租赁合同合法有效存在这一事实已认定清楚的前提下，诉争房产所有人购得该房产时清楚诉争房产上存在租赁合同，且其未对上述两份租赁合同的真实合法性提出任何异议的，依据《合同法》第229条（对应民法典第725条）规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
3. 企业租赁经营合同中，双方当事人均构成违约的，承租方不能要求出让方赔偿承租经营期间的利润亏损—山西数源华石化工能源有限公司与山西三维集团股份有限公司企业租赁经营合同纠纷上诉案【《中国审判指导参考丛书》刊载案例】
案例要旨：企业租赁经营合同，是指在不改变企业性质的条件下将所有权分离，企业的主管部门将企业租与他人使用收益，他方交付租金的协议。根据《合同法》第113条（对应民法典第584条）的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。可得利益损失须具有确定性，假定或可能发生的损失不能作为违约损失赔偿的对象。而企业经营利润受到诸多因素的影响，其状况和数额均具有不确定性。因此，在企业租赁经营合同中，双方当事人均构成违约的，承租方不能要求出让方赔偿承租经营期间的利润亏损。
4. 占有房屋的合同基础不存在时，承租人应否向出租人支付房屋占有使用费—哈尔滨港务局诉哈尔滨北港商城有限公司租赁合同纠纷案【《人民法院案例选》2019年第10辑】
案例要旨：如果承租人依据租赁合同占有房屋的合同基础已不存在，则承租人应将所承租的房屋返还出租人；承租人占有使用该房屋期间所获得的财产性利益亦不具有归其所有的合同基础，应当依据合理标准向出租人支付房屋占有使用费。
5. 优先购买的同等条件特殊情况下包括购买者的资质条件—新亚航空服务公司诉长春房地(集团)有限责任公司将出租房屋进行重置换建侵害其优先购买权案【《人民法院案例》2000年第4辑】
案例要旨：一般情况下优先购买权中的“同等条件”即指实质价格条件。但在特殊情况下，购买者的资质等因素亦是一种条件。如政府有关部门对按城市规划进行旧城改造，对某一规划改造区内的房屋只能出卖给有资质的开发商，此时，购买人的资质就是应当考虑的条件。同理，承租人如不具有这种主体资格，其优先购买权就相应地受到限制。
6. 业主与开发商签订的地下车位租赁协议期限超过法定的最长期限，其约定方式符合当前房地产市场发展的实际需要和惯常交易模式，在法律适用上不宜以其约定违反效力性规定为由进行否定性评价—付某玥诉辽宁正邦房地产有限公司租赁合同纠纷案【《人民法院案例选》2019年第5辑】
案例要旨：业主以其与开发商签订的地下车位租赁协议期限超过法定的最长期限为由，主张该租赁协议无效，要求返还租金并赔偿损失，因开发商系出于避免与法律对于租赁合同规定的最长租赁期限相冲突的考虑，采取了基本租赁期限为20年，此后再赠送26年的分段模式，并与土地使用权期限相一致，其实质体现了开发商将其因投资取得的地下车位使用权让渡转移给业主，并非普通的“租赁关系”，此类合同具有其自身的特殊性，其约定方式符合当前房地产市场发展的实际需要和惯常交易模式，在法律适用上不宜以其约定违反效力性规定为由，进行否定性评价，在没有证据证明协议存在其他无效情形下，应认定有效。
7. 出租人欲转让房屋而通知承租人后，承租人以要价太高为由表示不愿意购买，后出租人以同等价格将房屋转让给他人的，是否侵犯承租人的优先购买权—高某与李某等房屋优先购买权纠纷上诉案【《民事审判指导与参考》刊载案例】
案例要旨：出租人欲转让房屋而通知承租人后，承租人以要价太高为由表示不愿意购买的，出租人已经履行了在合理期限内的通知义务，且承租人表示价格高而不愿意购买，则应认定其已经放弃了优先购买的权利。因此，出租人在此种情形下将房屋已同等价格转让给他人的，不侵犯承租人的优先购买权。
8. 在瑕疵履行情形下，一方应在受领履行或其后合理期限内就瑕疵问题向对方作出通知，方可援用同时履行抗辩权—贾某春与北京万柳置业集团有限公司等租赁合同纠纷上诉案【《审判监督指导》(2016年第3辑】
案例要旨：房屋租赁合同系典型的双务合同，承租方的主要合同义务为按时交付租金，而出租方的对待给付义务为交付租赁物并确保租赁物的状态符合合同约定、满足承租方的正常使用要求。当事人互负债务，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。但在瑕疵履行的情形下，一方应在受领履行时或者受领履行后的合理期限内就瑕疵问题向对方作出通知，方可援用同时履行抗辩权。该案贾某春未能举证证明其就租赁物瑕疵问题通知了万柳通达公司或万柳置业公司，因而其不能援用同时履行抗辩权。
9. 在承租人、次承租人逾期腾房的情况下，出租人请求按市场价赔偿的，应予支持—中国农业出版社印刷厂诉北京大国北方物业投资有限公司、北京月福汽车装饰有限公司房屋租赁合同纠纷案【《法律适用.案例》2017年第24期】
案例要旨：租赁市场中，早年订立的中长期租赁合同的租金标准不仅低于转租合同，更远低于当前的市场价，适用原合同之标准显然不能弥补出租人的现有损失。且该差价的巨大利益即由承租人、次承租人获取，不仅损害出租人利益，更有违社会公正，易产生不良的导向作用。为此，在承租人、次承租人逾期腾房的情况下，以租赁合同及转租合同约定的租金数额为标准，缺乏合同依据，出租人请求按市场价赔偿的，法院应予支持。
10. 商场式商业用房分割内部空间出租的，仅租赁部分空间的承租人并不当然享有商业用房门头使用权以设立自己的店招标牌—西安市房地局第一分局诉张某英租赁合同纠纷案【《陕西省高级人民法院参阅案例》第1辑】
案例要旨：对于分割空间出租的商厦，在没有特别约定的情况下，门头使用权由出租人保留，在满足一定条件的情况下，出租人可以将门头交给部分承租人使用。但分割商厦空间承租人由于不是独立的占有、使用商厦，其自不能当然取得整体房屋的完整的从权利，商厦门头依其功能服务于整个商厦，所以分割商厦空间承租人并不能当然地将商厦门头用于其个人使用。该案中，张某英作为一部分商厦空间的承租人，在租赁合同并未明确约定有门头使用权的情况下，尽管其租赁位置靠近商厦某出入口，但要求将商厦邻近其租赁空间的门头归自己单独使用，缺乏法律依据，不能成立。