农村集体土地入市政策

意思是：农村集体建设用地在符合规划、依法登记，并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下；可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用，同时使用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。2019年8月26日举行的十三届全国人大常委会第十二次会议决定对《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》作出修改，此次修改中，增加了相关条款，规定农村集体建设用地在符合规划、依法登记，并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下；可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用，同时使用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。其中土地管理法的修改主要侧重于集体经营性建设用地入市交易方面，破除了农村集体建设用地进入市场的法律障碍。本次对土地管理法修改最为重要的一个动作，是删除了旧法中关于任何单位或个人需要使用土地必须使用国有土地的规定。扩展资料：农村集体土地的使用可以通过市场交易来完成，这是我国土地管理制度中一个重要的变革。从目前来看，这项改革刚刚起步，在实践中会出现什么问题，还有待检验。然而，这一改革的方向是正确的，是符合广大农民心愿的。同时，这项改革也是谨慎的，改革的范围仅限于集体土地，对于此前高度关注的农民宅基地等的管理方法仍未改变。参考资料来源：人民网-农村集体土地入市交易跨出重要一步

农村集体土地可以直接入市等于宅基地自由买卖？首先，农村集体土地可以直接入市，是指集体经营性建设用地可以直接入市交易，非指宅基地。新修订的《土地管理法》规定，“被土地利用①总体规划、城乡规划确定为②工业、商业等经营性用途，且③经过登记的④集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。”首先，宅基地显然不具有工业、商业等经营性用途，也不属于集体经营性建设用地，所以不能直接入市交易。其次，只有土地所有权人才有权对土地进行处分（出售、出租等），我国实行严格的土地公有制，村民个人对宅基地不享有所有权，不具有处分宅基地的权利。综上，所以无论从宅基地的土地性质，还是从村民个人的处分权上分析，农村集体土地入市跟宅基地自由买卖完全不是一回事，现行法律不允许宅基地直接上市交易。其次，宅基地入市交易需先转化为集体经营性建设用地。4月15日，中共中央和国务院联合发布《中共中央、国务院关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》，明确“允许村集体在农民自愿前提下，依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市”。这意思就是，村民自己不能直接买卖宅基地，但是宅基地被村集体组织收回且通过合法程序转变为集体经营性建设用地后，可以将该土地入市进行交易，届时该土地交易所得的收益归村集体所有。

法律分析：集体在组织统一流转农户通过家庭承包方式取得的经营权时，要有书面委托书;未发包集体土地经营权流转时，要提供农村集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表签署同意流转土地的书面证明。交易主体是农村集体经济组织、承包农户、家庭农场、专业大户、农民专业合作社、农业企业等各类农业经营主体，以及具备农业生产经营能力的其他组织或个人。交易条件应该是交易标的权属清晰无争议，交易双方具有流转交易的真实意愿，符合法律法规政策和规划要求。交易品种包括以家庭承包方式和其他承包方式取得的土地经营权，也包括集体经济组织未发包的土地经营权，以及其他依法可流转交易的土地经营权。法律依据：《中华人民共和国农村土地承包法》第三条 国家实行农村土地承包经营制度。农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。第七条 农村土地承包应当坚持公开、公平、公正的原则，正确处理国家、集体、个人三者的利益关系。

如下：一、土地所有权人应当依据集体经营性建设用地出让、出租等方案，以招标、拍卖、挂牌或者协议等方式确定土地使用者二、双方应当签订书面合同，载明土地界址、面积、用途、规划条件、使用期限、交易价款支付、交地时间和开工竣工期限、产业准入和生态环境保护要求，约定提前收回的条件、补偿方式、土地使用权届满续期和地上建筑物、构筑物等附着物处理方式，以及违约责任和解决争议的方法等；三、报市、县人民政府自然资源主管部门备案。未依法将规划条件、产业准入和生态环境保护要求纳入合同的，合同无效；造成损失的，依法承担民事责任。合同示范文本由国务院自然资源主管部门制定。集体经营性建设用地交易需要履行哪些程序？集体经营性建设用地出让、出租等，必须经过如下程序，才能进入市场：一、经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。二、由本集体经济组织形成书面意见，在出让、出租前不少于十个工作日报市、县人民政府。市、县人民政府认为该方案不符合规划条件或者产业准入和生态环境保护要求等的，应当在收到方案后五个工作日内提出修改意见。土地所有权人应当按照市、县人民政府的意见进行修改。三、交易合同须报市、县人民政府自然资源主管部门备案。集体经营性建设用地出租、出让年限是如何规定的？集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。集体经营性建设用地的开发利用应当符合产业准入条件和环境保护要求。未依法将规划条件、产业准入和生态环境保护要求纳入合同的，合同无效。法律依据：《土地管理法》第六十三条　土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。

农村集体经营性建设用地入市是指农村集体经营性建设用地使用权以有偿方式进入土地市场交易的行为。村集体经营性建设用地入市的流程是：1、土地所有权人或得到土地所有权人授权的实施主体可以向所在地乡镇人民政府递交入市申请书。2、乡镇人民政府对拟入市地块的使用现状、权属状况、地上附着物状况等进行初审后，出具是否同意入市的初审意见。3、市县自然资源和规划部门根据初审意见，会同有关部门对拟入市宗地是否符合入市条件进行审查。4、对审查同意入市的宗地，由入市主体委托有资质的单位进行地价评估，并拟定入市方案。5、入市方案应当经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表表决，并形成表决材料。6、入市方案经表决通过后，由入市主体提交给市县自然资源和规划主管部门。经市县自然资源和规划主管部门组织有关部门审查后，报请市县人民政府批准。7、市县人民政府批准后，由市县自然资源和规划主管部门组织发布公告、交易。8、签订成交确认书或签订流转合同。农村集体经营性建设用地入市需要的资料有：1、土地权属证明，包括土地承包合同、土地使用证、土地证或农村集体经济组织证明等。2、土地规划许可证明，包括建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等。3、建设用地规划设计方案，包括建设用地规划设计方案、建设工程规划设计方案等。4、土地用途转让协议或合同，包括土地用途转让协议、土地用途变更合同等。5、投资建设方案，包括投资建设方案、可行性研究报告、环境影响评价报告等。6、法律法规文件，包括法律法规文件、政府批文、相关证明文件等。综上所述，农村集体经营性建设用地入市对于促进农村经济发展、优化城乡空间结构、增加土地利用效率和加强土地管理和监管等方面都具有重要的意义和作用。【法律依据】：《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十九条 土地所有权人拟出让、出租集体经营性建设用地的，市、县人民政府自然资源主管部门应当依据国土空间规划提出拟出让、出租的集体经营性建设用地的规划条件，明确土地界址、面积、用途和开发建设强度等。第四十条 土地所有权人应当依据规划条件、产业准入和生态环境保护要求等，编制集体经营性建设用地出让、出租等方案。第六十三条 由本集体经济组织形成书面意见，在出让、出租前不少于十个工作日报市、县人民政府。市、县人民政府认为该方案不符合规划条件或者产业准入和生态环境保护要求等的，应当在收到方案后五个工作日内提出修改意见。土地所有权人应当按照市、县人民政府的意见进行修改集体经营性建设用地出让、出租等方案应当载明宗地的土地界址、面积、用途、规划条件、产业准入和生态环境保护要求、使用期限、交易方式、入市价格、集体收益分配安排等内容。

可以选择出售给户口为同村或同集体的人，因为集体土地证的房是不能够上市交易，其余不符合条件的人购买不受法律保护。依照我国《房地产管理法》以及最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷司法解释中的规定，符合二手房交易的房产必须是具备房产证、土地使用权证和契证三证齐全的房产。这样的房产才真正具备合法流通资格。不具备合法的房屋所有权证，并且在土地证上规定的土地使用性质是“集体”，这套房产所依托的土地很有可能是属于农村集体土地。按照法律规定，集体性质的土地使用权是不能在土地性质未变更性质之前进行买卖的。扩展资料：集体土地证的房子介绍如下：土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回或土地灭失等原因而终止。集体土地使用权期限是有限定的，使用年限届满，土地使用者可以申请续期，但应依法重新签订土地使用权出让合同。支付土地使用权出让金，并办理登记。否则，土地使用者应当交还土地使用证，并依法办理注销登记。集体土地证的期限中还有对于违反《土地管理法》、《房地产管理法》等的规定，国家可以强制收回土地使用权。参考资料来源：人民网-农村集体土地房屋首获房产证参考资料来源：凤凰网-集体土地怎么来的？和小产权房有什么关系？

农村集体经营性建设用地入市，是指农村集体经营性建设用地使用权以出让、出租、作价出资（入股）等有偿方式进入土地市场交易的行为。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条和第九条，我国土地分为国有土地和农民集体所有的土地，并规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。而根据2019年发布的《海南省集体经营性建设用地入市试点办法》，农村集体经营性建设用地，是指市县总体规划划定为建设用地、详细规划以及村庄规划确定为工矿仓储、商服、租赁性住房及自建住房等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，包括保留集体所有权性质的征地安置留用地。农村集体经营性建设用地可以按照规划入市用于符合国家和海南省产业政策的项目,包括租赁性住房；用于集镇（指海口市、三亚市除主城区以外的乡镇，琼中、白沙、五指山、保亭等四个中部山区市县各乡镇，以及其他市县人民政府驻地以外的乡镇）开发边界范围内面向本市县或周边市县毗邻乡镇的农村集体经济组织成员的自有房屋建设，但所建房屋不得分割转让。

集体经营性建设用地入市是指农村集体经营性建设用地使用权以有偿方式进入土地市场交易的行为。 具体来讲，就是指土地利用总体规划划定为建设用地、详细规划确定为工业仓储、商业服务业、租赁式住宅等经营性用途（符合规划），并经依法登记的集体建设用地（权属清晰），由土地所有权人（集体民主表决）通过出让、出租、作价出资（入股）等有偿方式进入土地市场交易的行为。集体土地入市，是指随着城镇国有土地使用制度的改革、城市化进程的加快，农村集体土地特别是城市规划区内的农村集体建设用地的使用权价值和资产价值越来越显现，交易活动越来越频繁，所形成的现象。第十三届全国人大常委会第十二次会议审议通过了关于修改土地管理法的决定，新修订的土地管理法自2020年1月1日起施行。集体土地经营性用地，是土地管理法允许农民集体(村委会，村集体经济组织)作为集体土地所有权拥有者，以《集体土地出让土地使用权+有年限》给个人或者企业建设工业(房)、商业(房)，商品房不再“国有土地化”。中共十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》今日全文发布。《决定》指出，建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。集体土地入市正是发展要素市场、建立城乡统一、开放、竞争有序的土地市场的必要条件，是完善社会主义市场经济的一项重要任务，是发挥市场在土地资源配置中基础作用的需要，是加快经济发展方式转变的需要。规定集体土地入市的交易规则和市场秩序是政府的责任。在城乡统一的土地市场上，集体土地应有与国有土地相同的入市规则。一、要明确集体土地入市的供方市场主体。在一级市场上，是集体经济组织的村民大会或村民代表大会；若是土地股份合作社，则是其股东大会。只有股东们才有权决定集体土地的建设用地使用权是否入市流转。村支书、村委会主任只是他们委托的代理人，无权决定某宗集体土地是否入市，以免村支书、村主任等少数人出于私利，肆意出租、出让集体土地。二级市场的市场主体是集体土地的建设用地使用权人或宅基地使用权人，他们只能转让其合法取得的建设用地使用权或宅基地使用权，不能自行设定建设用地使用权或宅基地使用权，不能把承包经营权当作建设用地使用权出租或出让。二、产权交易方式应当与国有土地市场相同，采用多元化的方式，租赁（即年租）、出让（即批租）、拍卖、招标、挂牌、作价入股、合伙联营均可。一般来说，需方要作长期投资的愿意采取批租方式；供方希望有长期稳定的收益，愿意出租；需方有多个竞地者，可以拍卖；公共设施用地可以招标或挂牌；全依交易双方一致的意愿而定，不必拘泥于现行法律允许的作价入股或合伙联营两种方式。因为若采取作价入股或合伙联营方式，则集体土地所有人、使用人就成为股东或合伙人，必须参与企业经营，承担经营风险，一旦经营失败便血本无归。所以，农民集体一般都愿意采取租赁方式，不愿意作价入股。政府不应硬性规定交易方式，只需制定租赁或出让、转让合同的规范文本格式和拍卖、招标、挂牌的法定程序即可。法律依据：《中华人民共和国土地管理法》第四条和第九条，我国土地分为国有土地和农民集体所有的土地，并规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。

法律主观：一、集体建设用地包括哪些土地农村集体所有建设用地是指建筑物、构筑物占用的所有权属于农村集体经济组织的农民集体所有的土地。包括乡（镇）农民集体、村农民集体及村内两个以上的农村集体经济组织的农民集体所有的建设用地三部分。（1）乡（镇）企业用地。包括乡（镇）办的、村办的、农民驻户办的及农民个体办的企业使用农民集体所有的土地，也包括农村集体经济组织用本集体所有的土地与本集体之外的单位和个人的土地使用权入股、联营等形式共同兴办企业使用的农民集体所有的土地。（2）乡（镇）村公共设施和公益事业建设使用集体所有的土地。（3）农村村民建住宅使用农村集体所有的土地。二、农村集体建设用地入市流转规定有哪些1、出让使用权须经村民同意出让、出租和抵押集体 建设用地使用权 ，须经本集体经济组织村民会议2／3以上成员或者2／3以上村民代表的同意。集体建设用地使用权出让、出租，应当签订书面合同；应当参照国有土地使用权公开交易的程序和办法，通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌等方式进行。2、集体土地不得开发商品房通过出让、转让和出租方式取得的农村集体建设用地不得用于商品 房地产开发 。下列建设项目可以使用集体建设用地：一是兴办各类工商企业；二是兴办公共设施和公益事业；三是兴建农村村民住宅。土地使用者未经原批准用地的人民政府批准，不得改变该幅土地的建设用途。3、土地收益50％用于社保集体土地所有权出让、出租所取得的收益应当纳入农村集体财产统一管理。其中50％以上应当存入银行（农村信用社）专户，专款用于本集体经济组织成员的 社会保障 安排，不得挪作他用。4、制定基准地价防止炒卖各地要加强农村集体土地的产权管理，逐步建立地价体系。各市、县应当制定和公布本行政区域集体建设用地使用权的基准地价，防止借机违法占用耕地和炒买炒卖农村集体建设用地。三、集体建设用地使用权的取得有哪些方式根据《土地管理法》第43条、第59条等条款的规定，乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，可以按规定申请农村集体建设用地使用权。农村集体建设用地使用权可分别按照如下方式取得：1、乡镇企业用地。农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权人股、联营等形式共同举办企业的，持有关批准文件，；乡（镇）村公共设施和公益事业建设需要使用土地的，经乡（镇）人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。2、申请农民宅基地的，需经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。农民集体建设用地与农民集体农用地是有区别的，农民集体土地中的农用地的用途为直接用于农业生产；而农民集体建设用地的用途是非农建设。希望以上内容对您有所帮助。综上所述，包括宅基地、公益性建设用地和经营性用地。

法律分析：集体经营性建设用地入市流程主要包括： 经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表表决同意后，土地所有权人或得到土地所有权人授权的实施主体可以向所在地乡镇人民政府递交入市申请书。2、审查 乡镇人民政府对拟入市地块的使用现状、权属状况、地上附着物状况等进行初审后，出具是否同意入市的初审意见。市县自然资源和规划部门根据初审意见，会同有关部门对拟入市宗地是否符合入市条件进行审查。法律依据：《中华人民共和国土地管理法》 第六十三条 土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。

土地管理法修正案（草案）的主要内容包括：允许集体经营性建设用地入市，缩小土地征收范围，加强被征地农民利益保障，完善宅基地管理制度，强化耕地保护，适当下放农用地转用审批权限。这些修正内容都是为了进一步完善土地制度，促进乡村振兴，保障农民权益，加快审批进度，推动土地管理改革。具体介绍如下：土地制度是国家的基础性制度,事关经济社会发展和国家长治久安。党中央、国务院高度重视农村土地制度改革。此次修法在改革试点经验的基础上,坚持正确方向、坚持问题导向、坚持制度创新、坚持稳妥推进,将实践证明可行的做法上升为法律。(1)符合国家产业政策、土地使用标准、生态环境保护等政策及标准要求(2)具备必要的通路、通水、通电、土地平整等开发建设条件,但集体经营性建设用地使用权交易双方另有约定的除外(3)产权明晰,界址清楚,无权属争议,未被司法机关查封或行政机关限制土地权利且已依法完成集体土地所有权登记(4)宗地上的建(构)筑物和附属设施权属明晰,未被司法机关依法查封或以其他方式限制权利(5)符合国土空间规划(过渡期内则依据土地利用总体规划、城乡规划)等相关要求。全面完善土地征收制度草案缩小了土地征收范围。删去现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的,必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定；明确因政府组织实施基础设施建设、公共事业、成片开发建设等六种情形需要用地的,可以征收集体土地。其中,成片开发可以征收土地的范围限定在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内,此外不能再实施“成片开发”征地,为集体经营性建设用地入市预留空间。草案进一步规范了土地征收程序,规定市、县人民政府申请征收土地前进行土地现状调查、公告听取被征地的农村集体经济组织及其成员意见、组织开展社会稳定风险评估等前期工作,与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿安置等签订协议,测算并落实有关费用,保证足额到位,方可申请征收土地。个别确实难以达成协议的,应当在申请征收土地时如实说明,供审批机关决策参考。保障被征地农民利益草案进一步完善了对被征地农民合理、规范、多元保障机制。在总结试点经验的基础上,将公平合理补偿,保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障作为基本要求；明确征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市制定公布区片综合地价确定,制定区片综合地价要综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、安置人口、区位、供求关系以及经济社会发展水平等因素,在实践中稳步推进。此外,考虑到农村村民住宅补偿、被征地农民社会保障费用对被征地农民住有所居和长远生计的重要性,草案将这两项费用单列,明确征收农村村民住宅要按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则,尊重农村村民意愿,采取重新安排宅基地建房、提供安置房等方式,保障其居住权,并将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系。允许集体经营性建设用地入市为破解集体经营性建设用地入市的法律障碍,草案明确了农用地转用入市的条件。对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体建设用地,允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用,并应当签订书面合同,明确用地供应、动工期限、使用期限、规划用途和双方其他权利义务；相关建设用地使用权的收回依照双方签订的书面合同办理。同时,草案还明确了集体经营性建设用地入市后的管理措施。为维护土地管理秩序,明确要求集体建设用地使用权人严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地；集体建设用地使用权的最高年限、登记等,参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院自然资源主管部门制定。鼓励依法自愿有偿退出宅基地根据乡村振兴的现实需求和各地宅基地现状,草案健全宅基地权益保障方式,规定对人均土地少、不能保障一户一宅的地区,允许县级人民政府在尊重农村村民意愿的基础上采取措施,保障农村村民实现户有所居的权利。同时,草案对宅基地管理制度进行完善。包括下放宅基地审批权,明确农村村民申请宅基地的,由乡(镇)人民政府审核批准,但涉及占用农用地的,应当依法办理农用地转用审批手续；明确国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作,赋予农业农村主管部门在宅基地监督管理和行政执法等方面相应职责。在探索宅基地自愿有偿退出机制方面,草案原则规定,鼓励进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。为“多规合一”预留空间草案强化了耕地尤其是永久基本农田保护。根据草案,地方人民政府应确保规划确定的本行政区域内耕地保有量不减少、质量不降低。草案还明确,任何单位和个人不得擅自占用永久基本农田或者改变其用途；国家重点建设项目选址确实难以避让永久基本农田,涉及农用地转用或者土地征收的,必须经国务院批准；禁止通过擅自调整县、乡(镇)土地利用总体规划的方式规避永久基本农田农用地转用或者土地征收的审批。同时,草案将落实国土空间开发保护要求作为土地利用总体规划的编制原则,规定经依法批准的国土空间规划是各类开发建设活动的基本依据,已经编制国土空间规划的,不再编制土地利用总体规划和城市总体规划。适当下放农用地转用审批权限一直以来,中央一级审批范围较大,用地审批周期长,社会反映强烈,成为土地管理中的突出问题之一。为深化“放管服”改革和改善营商环境,草案在严格保护耕地特别是永久基本农田的前提下,适当下放农用地转用审批权限。草案规定,永久基本农田转为建设用地的,由国务院批准；其他原由国务院批准的情形,改为“由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准”。分批次用地,原规定由“原批准土地利用总体规划的机关批准”,改为“按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准”。草案还删去了省级人民政府批准征地报国务院备案的规定。此外,为与土地管理法修改作好衔接,扫清集体经营性建设用地入市的法律障碍,草案对城市房地产管理法第九条关于城市规划区内的集体土地必须先征收为国有后才能出让的规定一并作出修改。【法律依据】:《土地管理法实施条例》第三十九条 土地所有权人拟出让、出租集体经营性建设用地的,市、县人民政府自然资源主管部门应当依据国土空间规划提出拟出让、出租的集体经营性建设用地的规划条件,明确土地界址、面积、用途和开发建设强度等。第四十条 土地所有权人应当依据规划条件、产业准入和生态环境保护要求等,编制集体经营性建设用地出让、出租等方案第六十三条 由本集体经济组织形成书面意见,在出让、出租前不少于十个工作日报市、县人民政府。市、县人民政府认为该方案不符合规划条件或者产业准入和生态环境保护要求等的,应当在收到方案后五个工作日内提出修改意见。土地所有权人应当按照市、县人民政府的意见进行修改集体经营性建设用地出让、出租等方案应当载明宗地的土地界址、面积、用途、规划条件、产业准入和生态环境保护要求、使用期限、交易方式、入市价格、集体收益分配安排等内容。"

2020农村年集体土地入市直接开发1、2020农村年集体土地入市直接开发，这是中国土地制度的重大变革，意味着以后“土地改革有巨大的空间”。未来，土地入市是不是一定要经过政府征地环节，都可能发生变化。这样，中国房地产市场自1998年以来的基本逻辑，可能发生重大变化。2、这意味着政府向社会大规模转移土地红利，这是非常值得称赞的。意味着一大批低成本土地入市，由此产生一大批低成本房屋，对于抑制高房价、高租金将产生巨大作用。3、大城市郊区农村户口价值大增，将产生一大批新富阶层。这些农民将成为大批住房的股东，长期享受土地红利。4、国土部、住建部联合发布了《利用集体建设用地建设住房试点方案》，宣布将13个城市纳入试点。这13个城市是：北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都。试点城市来了，全国推广还会远吗？5、这是楼市调控以来，真正意义上的大招，其影响将非常巨大，对于楼市堪称重磅炸弹，显示出中国楼市格局的重大变化。参与试点的13个城市，全部为中国的核心城市，由此可见，中央建立“租售并举”住房体系的决心之大。以上就是关于2020年集体土地入市的相关内容，希望能对大家有帮助！

法律主观：(1)征地补偿有三大块，即： 土地补偿费 、 安置补助费 、青苗补偿费。 (2)对于这三项费用的分配：安置补助费、青苗费是直接支付给被征地人的，土地补偿费给村集体。 (3)但给村集体的土地补偿费也不是就归集体所有、被征地人一点都得不到：土地补偿费由村集体统一分配，具体如何分要经村民代表大会决定，但在分配时，或者是所有村民都有权平均分、然后由村里给被征地人另行调配土地;或者是多分配给被征地人一些款项作为补偿、而没有被征地的村民就少分或是不分给所征地的土地补偿费。法律客观：《关于建立城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制的实施意见》1、完善土地征收制度，缩小土地征收范围，探索制定征收目录，严格界定公共利益用地的范围，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。2、建立农村集体经营性建设用地入市制度，赋予农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股权能，明确入市范围途径。

农村集体经营性建设用地，在符合规划和用途管制的前提下，可以进入城市的建设用地市场，享受和国有土地同等权利。农村的集体建设用地分为三大类：宅基地、公益性公共设施用地和集体经营性建设用地。建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。中华人民共和国乡村振兴促进法》 第六十七条 县级以上地方人民政府应当推进节约集约用地，提高土地使用效率，依法采取措施盘活农村存量建设用地，激活农村土地资源，完善农村新增建设用地保障机制，满足乡村产业、公共服务设施和农民住宅用地合理需求。县级以上地方人民政府应当保障乡村产业用地，建设用地指标应当向乡村发展倾斜，县域内新增耕地指标应当优先用于折抵乡村产业发展所需建设用地指标，探索灵活多样的供地新方式。经国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途并依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以依法通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，优先用于发展集体所有制经济和乡村产业。

你要清楚一件事，那就是农村的集体土地是不可以建设商品房的，如果建设了 那就叫小产权房，是拿不到房产证的，而且现在国家对小产权房的态度，已经很明显了 管制 管制 管制 因为这种房子威胁到了真正的商品房买卖！x0dx0a准入限制x0dx0a门槛之一是“经审批u22efu22ef依法取得的经营性建设用地使用权”才能入市。这就是说，宅基地使用权不能入市；集体的公益性事业、公共设施用地使用权也不能入市。x0dx0a门槛之二是“土地利用规划确定的城镇建设用地范围外”的集体土地才允许入市。x0dx0a门槛之三是“禁止进入房地产市场，取缔‘小产权房"”。所谓的小产权房在上世纪80年代就有了。x0dx0a我个人怀疑，集体入市，是为了以后搞大规模的农业合作社，搞私人的大农庄搞的。 以后农业要想有效益有出路，只有走欧美那种集约化，大型化路线，保障了粮食产量。对于农民来说，也可分的更多的交易款项，用来消费，拉动经济，何乐不为呢~~~~ 别忘了我的分 谢谢 打这么多字不容易啊~~

1、集体经营性建设用地入市条件　　(1)符合国家产业政策、土地使用标准、生态环境保护等政策及标准要求;　　(2)具备必要的通路、通水、通电、土地平整等开发建设条件，但集体经营性建设用地使用权交易双方另有约定的除外;　　(3)产权明晰，界址清楚，无权属争议，未被司法机关查封或行政机关限制土地权利且已依法完成集体土地所有权登记;　　(4)宗地上的建(构)筑物和附属设施权属明晰，未被司法机关依法查封或以其他方式限制权利;　　(5)符合国土空间规划(过渡期内则依据土地利用总体规划、城乡规划)等相关要求。　　此处参考《五莲县集体经营性建设用地入市暂行办法》莲政办字〔2021〕11号相关规定，各地区根据当地实际情况会有所不同。　　2、集体经营性建设用地入市流程　　第一步：自然资源主管部门提出规划条件和相关要求。新《土地管理法实施条例》第三十九条规定：土地所有权人拟出让、出租集体经营性建设用地的，市、县人民政府自然资源主管部门应当依据国土空间规划提出拟出让、出租的集体经营性建设用地的规划条件，明确土地界址、面积、用途和开发建设强度等。市、县人民政府自然资源主管部门应当会同有关部门提出产业准入和生态环境保护要求。　　第二步，编制出让、出租方案。新《土地管理法实施条例》第四十条规定：土地所有权人应当依据规划条件、产业准入和生态环境保护要求等，编制集体经营性建设用地出让、出租等方案，并依照《土地管理法》第六十三条的规定，由本集体经济组织形成书面意见，在出让、出租前不少于十个工作日报市、县人民政府。市、县人民政府认为该方案不符合规划条件或者产业准入和生态环境保护要求等的，应当在收到方案后五个工作日内提出修改意见。土地所有权人应当按照市、县人民政府的意见进行修改。集体经营性建设用地出让、出租等方案应当载明宗地的土地界址、面积、用途、规划条件、产业准入和生态环境保护要求、使用期限、交易方式、入市价格、集体收益分配安排等内容。　　第三步：出让并签订合同：新《土地管理法实施条例》第四十一条规定：土地所有权人应当依据集体经营性建设用地出让、出租等方案，以招标、拍卖、挂牌或者协议等方式确定土地使用者，双方应当签订书面合同，载明土地界址、面积、用途、规划条件、使用期限、交易价款支付、交地时间和开工竣工期限、产业准入和生态环境保护要求，约定提前收回的条件、补偿方式、土地使用权届满续期和地上建筑物、构筑物等附着物处理方式，以及违约责任和解决争议的方法等，并报市、县人民政府自然资源主管部门备案。未依法将规划条件、产业准入和生态环境保护要求纳入合同的，合同无效;造成损失的，依法承担民事责任。合同示范文本由国务院自然资源主管部门制定。　　第四步：交费和办理登记。新《土地管理法实施条例》第四十二条 集体经营性建设用地使用者应当按照约定及时支付集体经营性建设用地价款，并依法缴纳相关税费，对集体经营性建设用地使用权以及依法利用集体经营性建设用地建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权，依法申请办理不动产登记。

法律分析：集体土地入市是指乡(镇)村建设用地，乡(镇)村建设用地是指乡(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。主要包括：乡(镇)村公益事业用地和公共设施用地，以及农村居民住宅用地。农村集体建设用地入市流转，简单的说，就是农村集体土地可以在市场上像商品一样买卖，但不能用于商品房开发。集体入地入市的交易规则规定集体土地入市的交易规则和市场秩序是政府的责任。在城乡统一的土地市场上，集体土地应有与国有土地相同的入市规则。首先，要明确集体土地入市的供方市场主体。在一级市场上，是集体经济组织的村民大会或村民代表大会;若是土地股份合作社，则是其股东大会。只有股东们才有权决定集体土地的建设用地使用权是否入市流转。村支书、村委会主任只是他们委托的代理人，无权决定某宗集体土地是否入市，以免村支书、村主任等少数人出于私利，肆意出租、出让集体土地。二级市场的市场主体是集体土地的建设用地使用权人或宅基地使用权人，他们只能转让其合法取得的建设用地使用权或宅基地使用权，不能自行设定建设用地使用权或宅基地使用权，不能把承包经营权当作建设用地使用权出租或出让。法律依据：《中华人民共和国土地管理法》 第九条 城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

距离4200多万亩集体土地直接入市还剩不到2个月时间，中国证券报记者了解到，国庆节前，自然资源部在京分两期举办了新修改《土地管理法》专题培训班，培训对象涵盖各省、自治区以及主要地市的自然资源主管部门相关处室人员。中国证券报记者从相关人士处获悉，目前涉及农村集体经营性建设用地出让转让条例的修改起草工作正加紧推进，新条例出台将进一步规范相关用地出让转让。8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过《土地管理法》修正案，自2020年1月1日起施行。其中，集体经营性建设用地入市流转是本次修法的重点。多位地产和金融行业人士表示，非常关注集体建设土地入市相关配套行政法规的制定信息和相关细节。2019年10月3日，江苏省泰兴市农村田园风光。 蒋立冬 摄相关细则有待明确此前我国《土地管理法》规定，农村土地必须征收转变为国有性质土地后才能入市交易。同时，修正前的《土地管理法》第43条规定，任何单位或个人需要使用土地的必须使用国有土地。在本次修正案中，该条被删除。自然资源部法规司司长魏莉华在相关新闻发布会上表示，这次新修改的土地管理法破除了农村集体建设用地进入市场的法律障碍。规定农村集体建设用地在符合规划、依法登记，并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下，可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用，同时使用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。一位土地领域专家对中国证券报记者表示，修正案关于农村集体建设用地的新内容意味着，农村集体经济组织作为土地所有权主体，可以出让或出租集体建设用地使用权，直接可以向市场供应农村集体建设用地，使用者获得的是集体建设用地使用权。使用者在取得农村集体建设用地后，与取得国有土地一样，都可以通过转让、互换、抵押的方式再次转让农村集体建设用地使用权。不过，在一些投资人士看来，与国有建设土地出让的整个流程都有较成熟的法律法规相比，集体建设用地入市还有很多细节尚未明确。例如，可供入市的集体建设用地是存量土地还是增量土地？如何理解工业、商业等经营性用途？工业和商业的定义中是否包括房地产行业？土地入市后产权如何分割？土地入市如何享有抵押权益？这些都有待于相关法规的出台。或成稳定房市“利器”本次修法前，相关部门已经在全国33个市(县)区域内进行改革创新试点。试点地区集体土地入市用途各异，工商业生产、教育乃至租赁住宅建设均有涉及。不过，近期北京市大兴区的三宗地块的试点颇为引人注目，这三宗地块明确将用于共有产权住房建设，且近期一宗地块已经入市成交。今年9月，北京市规划和自然资源委员会官网信息显示，三块用地入市试点用于共有产权住房建设的集体建设用地的一宗——集体建设用地区级统筹大兴区瀛海镇地块已经入市成交，成交价格为15.13亿元，为起始价成交。地块建设用地面积47891.78平方米，预计可以提供1千多套共有产权房。此次共有产权房的价格为2.9万元/平方米（含全装修费用），该项目预计2022年下半年入市。和国有土地出让一样，该用地使用权出让的年限为70年。为何北京大兴区的三块试点土地能够成为共有产权住房用地？房产公号“京房字”曾分析指出，突破口或许来自于相关规划。去年发布的北京新总规对于职住平衡有了更细致要求，大兴这类平原多点地区，职住用地比应该是1：2，即1万平方米的产业用地，要配2万平方米的住宅用地。但大兴区尤其是亦庄，是产业比较集中的区域，目前的职住用地比倒挂，居住用地明显不足。利用集体建设用地建设住宅，不但可以探索集体建设用地入市的试点改革，而且还可以缓解目前倒挂的职住用地比。此外，共有产权住房完全是为了满足刚需，且购买与份额转让中受到严格限制，也杜绝了利用政策套利的可能性。有地产人士指出，从北京市的试点来看，在一些住房土地供应紧张、地价房价高涨的地区，未来在符合相关法规的前提下，不排除存在部分集体建设土地入市用于政策性住房，从而增加供应平抑房价的可能性。“北京市的试点是否有可复制性，还有待进一步观察，也有待于相关法规出台后的细则。”一位法律界人士表示。也有房地产人士指出，从目前大兴区情况来看，集体建设用地面积占全区土地面积比例不足10%，且大部分还是宅基地，实际上可以入市的集体经营性建设用地很少。大兴区这一尝试目前不会对当地房地产市场产生太大影响。（原题：《农村集体经营性建设用地入市相关细则正在制定》）

集体的土地能入市流转。集体土地入市条件已成熟 。农村集体土地可以入市交易，就会给土地市场带来竞争，那时土地市场不再是政府一家说了算，整个房地产市场将会有很大的变化。交易规则规定集体土地入市的交易规则和市场秩序是政府的责任。在城乡统一的土地市场上，集体土地应有与国有土地相同的入市规则。首先，要明确集体土地入市的供方市场主体。在一级市场上，是集体经济组织的村民大会或村民代表大会；若是土地股份合作社，则是其股东大会。只有股东们才有权决定集体土地的建设用地使用权是否入市流转。村支书、村委会主任只是他们委托的代理人，无权决定某宗集体土地是否入市，以免村支书、村主任等少数人出于私利，肆意出租、出让集体土地。二级市场的市场主体是集体土地的建设用地使用权人或宅基地使用权人，他们只能转让其合法取得的建设用地使用权或宅基地使用权，不能自行设定建设用地使用权或宅基地使用权，不能把承包经营权当作建设用地使用权出租或出让。产权交易方式应当与国有土地市场相同，采用多元化的方式，租赁（即年租）、出让（即批租）、拍卖、招标、挂牌、作价入股、合伙联营均可。一般来说，需方要作长期投资的愿意采取批租方式；供方希望有长期稳定的收益，愿意出租；需方有多个竞地者，可以拍卖；公共设施用地可以招标或挂牌；全依交易双方一致的意愿而定，不必拘泥于现行法律允许的作价入股或合伙联营两种方式。因为若采取作价入股或合伙联营方式，则集体土地所有人、使用人就成为股东或合伙人，必须参与企业经营，承担经营风险，一旦经营失败便血本无归。所以，农民集体一般都愿意采取租赁方式，不愿意作价入股。政府不应硬性规定交易方式，只需制定租赁或出让、转让合同的规范文本格式和拍卖、招标、挂牌的法定程序即可。集体土地入市需要有土地市场监管。市场管理人员需要做的是：汇集土地供方、需方的信息，审查供方、需方信息的合法性（集体土地入市的经办人是否有集体经济组织的委托，提供的集体土地是否有合法的产权，土地用途是否符合土地用途分区的用途管制规则），也可规定交易规则和提供交易场所。集体土地的供给不需要提出申请、政府审批。政府不应以此手段垄断建设用地供应。建设用地与耕地配置的均衡点应由市场来定，政府是定不好的。市场交易的租金、地价不要由市场管理人规定，可以由中立的中介机构来评估，由供需双方平等协商或竞争的市场机制来定。

随着修正后的新《土地管理法》正式出台，其重要配套法规《土地管理法实施条例》也即将再次修订。为进一步完善以土地管理法为核心的土地管理法律法规体系，3月30日，自然资源部官网发布《土地管理法实施条例(修订草案)》(征求意见稿)(以下简称“条例草案”)，向社会公开征求意见。在条例草案中，耕地保护制度得到了进一步完善，明确耕地保护责任主体；同时强调要保障农村村民宅基地权益，要求地方做好闲置宅基地的利用；并把尊重农民所有权人利益作为一个核心要义，拟对土地征收程序进行细化。条例草案是行政机关执行土地管理法的具体行为依据，新修订的土地管理法已在今年1月1日正式实施，其修改亮点包括土地征收、农村宅基地管理制度改革以及集体经营性建设用地入市等诸多内容。在北京市物权法学研究会和北京市盛廷律师事务所举办的关于条例草案的远程连线研讨会中，相关学者表示，现行土地管理法在土地征收、集体建设用地入市、宅基地管理等方面进行了较大幅度改革，进一步使集体财产权利落实、农民利益得到保障。但作为与之配套的土地管理法实施条例草案，在涉及的若干关系农村集体财产和农民个体权益等重大问题和部分立法术语使用等方面，仍然存有较大改进完善空间。明晰集体经营性建设用地入市范围此前，集体经营性建设用地入市首先要通过土地征收变为国有土地，才能从事非农经济活动，对农民从事非农产业产生一定制约。为了破解集体经营性建设用地入市法律障碍，现行土地管理法删除了“任何单位和个人进行建设需要使用土地，必须使用国有土地”的条款，这意味着我国非农建设用地将不再“必须国有”。符合规定的集体经营性建设用地可以不用经过征收为国家所有，直接进入建设用地市场。作为土地管理法配套法规的条例草案，对集体经营性建设用地入市交易的条件进行补充，即“国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途；产权明晰、已依法办理土地所有权登记；具备开发建设所需基础设施配套等基本条件”。符合以上条件的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人在一定年限内有偿使用。对此，广东外语外贸大学土地法制研究院院长高飞认为，应需要进一步明确关于集体经营性建设用地入市的范围，使其与《物权法》规定的国有建设用地可用于“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性”用途相同，避免未来对于“旅游、娱乐和商品住宅等经营性”用途因国有建设用地无法供地时，在实践中通过征收集体土地来供地。“这个表述上的差异涉及集体经营性建设用地入市的制度适用空间及其尺度问题，同时也会引出土地征收中公共利益条款如何理解的问题。”高飞解释，如果在实际操作中将土地管理法规定的“工业、商业等经营性”用途理解为仅限于“工业、商业”两种经营性用途，那意味着旅游、娱乐、商品住宅就只能使用国有建设用地进行开发。如果这个理解成立，便会引发一个问题：假如存量国有建设用地不能满足旅游、娱乐和商品住宅需求，那能否使用集体土地呢？如果不能直接通过集体经营性建设用地入市实现供地，显然就只能依靠土地征收解决，这明显违反了公共利益条款规定。在土地二级市场中，规定以出租方式取得的集体经营性建设用地使用权与以出让方式取得的集体经营性建设用地使用权适用同一规则，在高飞看来，这不符合民法规范的规定，“以出租方式取得的权利并不要求必须登记，但以出让方式取得的权利则需要登记，因为以出租方式取得的是债权，以出让方式取得的是物权，两者权利性质是完全不同的。”“尽管土地管理法对集体经营性建设用地有划定范围，但是以依法登记作为条件，按照我的理解应当对土地管理法中‘经依法登记"作动态理解，不能仅理解为立法颁布前已获登记的集体经营性建设用地。” 北京市法学会农村法治研究会理事潘金忠认为，应当区分出让和出租让渡使用权的登记意义，尤其是对现有未经登记的原乡镇企业用地、三产安置用地等存量用地，应作出确认及登记的制度安排，也能为该类型建设用地上市创造确权条件，以避免尚未登记的集体经营性建设用地存量进一步萎缩。广东外语外贸大学土地法制研究院教授陈小君表示，现行土地管理法在土地征收、集体建设用地入市、宅基地管理等方面进行了较大幅度完善，使集体财产权利落实，农民利益得到保障。但从制度逻辑的贯穿和在实践图景上的洞察该条例草案还存在符合度较弱、适应性较差等诸多问题。她介绍，在实践中，集体经营性建设用地入市被认为是最大的彰显了改革的成果，但从各地的总结中可以发现，新法关于集体经营性建设用地入市的让利有限，不利于土地的有效利用，其主要问题在于和征地利益矛盾和与宅基地制度的单边混淆。“另外应建议适度放宽集体建设用地的增量。”陈小君称，“条例草案没有体现出土地管理法关于集体经营性建设用地增量的制度安排，虽然存在优先使用存量的规定，可是突然冒出土地储备的规定该条文模糊、指向不明，储备谁的土地？怎么操作？是否属于公共利益？这些问题实践中难以落实，还可能出现制度冲突。”要切实维护被征地农民利益土地征收一直是社会上颇受关注话题，具体到土地征收程序、征收范围、征收补偿等，因处理不当引发的纠纷也不在少数。因此，此次条例草案以维护农民权益为核心对土地征收程序进行了细化。此前，自然资源部法规司司长魏莉华在接受媒体采访时表示，在整个征地审批启动前期程序里，会把尊重农民所有权人的利益作为一个核心要义，通过一系列程序来落实被征地农民在征地过程中的知情权、监督权和参与权。“其实现在征地过程中的主要问题还是征收补偿，特别是各地补偿标准不一致引发了很多纠纷。”潘金忠建议，在《土地管理法》就宅基地及地上房屋征收补偿方式作了规则细化和丰富的情况下，条例可以对集体经营性建设用地征收补偿方式作出特别规定，以避免征地实施中按照区片综合地价标准予以补偿，同时可以作为省级人民政府主管部门编制片区综合地价的新增用地类型的法律依据。具体到征收过程和征收补偿标准方面，潘金忠提出，在集体土地征收过程中，经常会遇到所涉及征地安置补偿方案的听证主体、签约主体和补偿获益主体不统一性的问题，极易引发征地补偿安置后续纠纷，同时也是困扰司法机关的一个关键问题。他建议征地补偿安置方案听证申请主体应纳入集体经济组织及其他权利人，签约主体范围可以覆盖补偿获益主体，即补偿获益主体具有签约权利。现行土地管理法虽在征收补偿方面做出较大修正，在原来土地补偿费、安置补偿费、地上附着物三项基础上又增加了农村村民住宅补偿和社会保障费等规则，但潘金忠认为，从条例草案的征收土地安置补偿方案内容上来看，其影响的权益主体不仅包括土地所有权人、土地使用权人或者使用人，还包括地上附着物、青苗的所有权人。相对于土地补偿款片区综合地价的刚性设计，地上物的补偿可能存在更大补偿利益。潘金忠解释，在土地使用权和地上附着物所有权不为同一主体的情况下，势必造成附着物所有权人无权自主处置的局面。从本次征地补偿改革重视前期土地现状调查、减少纠纷矛盾的设计背景来看，前期土地现状调查中对地上附着物的权属调查，并以所有权人作为签约主体，应视为制度设计中必要的实施保障。此外，条例草案虽然对入市要求和程序上作出规定，但没有明确征地安置补偿协议的效力、履行期限。“现实层面，存在前期完成安置补偿协议工作但未获用地审批的可能，也存在为节省征收成本在尚不具备征收条件下过度提前实施前期征地活动的可能。”潘金忠建议，立法规定启动征收土地公告与土地利用计划相挂钩。与单一建设项目的公共利益界定不同，当“成片开发”需要土地时，成片开发的公共利益的标准认定存在难度和争议。因此，物权法学会研究会副会长、北京大学法学院教授楼建波提出，“成片开发”征收集体土地时，可以对原土地权利人让渡相应的开发利益。同时，对县级以上政府组织实施的固定要做出符合实际的解释：县级以上政府只需负责一级开发，之后的具体项目不能要求政府自己来做。宅基地使用权退出细则还需明确本次条例草案中也强调要保障农村村民宅基地权益。要求在市县、乡（镇）国土空间规划和村庄规划中，科学划定宅基地范围；明确了宅基地申请的程序，以及对宅基地自愿有偿退出和盘活利用的要求。“这被认为是一条比较进步的规定。”高飞表示业界对该条款叫好，但该条款同样面临着指向不明的问题，建议明确土地管理法中是否存在其他可以退出宅基地的适用情形。高飞分析，如果按照该条款实施，那就应该具体规定由哪个政府机关介入宅基地的退出，但这会引出一个问题：农民退出宅基地主要是一种民事法律关系，如果规定有偿退出，就意味着该农村集体经济组织承担一定的义务，不能强迫进城落户的村民无偿交出宅基地，这是一条有意义的规定，但政府机关介入的理由和合理性又是什么呢？同时，土地管理法提出“国家允许”的说法值得注意，这是否意味着在宅基地退出时必须经过政府审批，否则不是国家允许。如果政府没有审批，但是农民符合相关条件并自愿退出了宅基地，那么国家允许的意义又体现在哪里？此外，关于农村村民依法自愿有偿退出宅基地，在土地管理法中规定是“进城落户”的村民，那对于没有进城落户的村民是否意味着国家一概不允许有偿退出宅基地。高飞认为这也是需要反思的问题，他建议条例草案能够作出具体规定，否则在实践中一旦僵化执行该规定，将难以达成适度放活宅基地的政策目标。“我们在农村‘三块地"改革的33个试点的调研过程中发现，有的试点地区通过整理闲置宅基地，并且把闲置宅基地转化为集体建设用地，基本上实现了宅基地制度改革和集体经营性建设用地入市改革的联动，但同时我们要反过来说部分农村宅基地紧缺，在这种情况下是不是集体经营性建设用地也能够转为宅基地呢？”高飞解释说，集体经营性建设用地是为了发展集体经济，农村宅基地制度是为了保障成员的基本居住权利问题，但我们也应该考虑规定一个宅基地与集体经营性建设用地之间互相转用的制度和程序，从而使农村集体经济组织在利用自己的土地时有更多的权利，同时也更加灵活。“我觉得这个是确确实实需要考虑的，这在实践中其实就是集体土地到底是以优先用于经济发展还是优先用于居住权益保障的问题，这个规定对于这个问题的解决将会有一定的指导意义。”高飞强调。在实际情况中，不少农村村民一户多宅，这与一户只能拥有一处宅基地的规定相悖，面对这种情况，村民退出宅基地后又该如何处理呢?以调研经验举例，高飞说，“我们在调研过程中发现一般会有两种处理办法，一种是无偿腾退，还有一种是有偿使用，这相当于是租赁，但没有任何依据。所以我建议在土地管理法实施条例之中，给予这样的农村集体经济组织做出相应的指导性规定。”

法律分析：集体土地入市是指乡(镇)村建设用地，乡(镇)村建设用地，是指乡(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。主要包括：乡(镇)村公益事业用地和公共设施用地，以及农村居民住宅用地。法律依据：《中华人民共和国土地管理法》 第四条 国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。

农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。2013年11月15日，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（以下简称《决定》）发布。其中《决定》指出要建立城乡统一的建设用地市场。建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。 国新办2013年12月6日上午10时举行发布会介绍我国粮食增产农民增收等情况。农业部部长韩长赋在发布会上表示，关于允许农村集体经营性建设用地入市，大家比较关注。这个问题有些解读不全面，不能误解误读，一定要把握好，这里有三个限定词：一是它是集体的经营性建设用地，并不是集体的所有的建设用地，因为农村还有公益性建设用地和宅基地，更不是原来建设用地之外的其他耕地，这是一个限定词。二是符合规划。即使取得土地使用权，要建设什么也要符合规划。三是用途管制。概括地说，允许入市的只是农村集体经营性建设用地，必须在符合规划和用途管制的前提下，农村集体的经营性建设用地才可以出让、租赁、入股，并不是说所有的农村建设用地都可以自由入市，而且我理解，即便是集体的经营性建设用地入市，首先也还要确权、确地，不能无证转让。还要规范公开的市场操作，不能私下授受，所以需要开展试点，不是一下就推开的。

【法律分析】农村集体经营性建设用地，在符合规划和用途管制的前提下，可以进入城市的建设用地市场，享受和国有土地同等权利。农村的集体建设用地分为三大类：宅基地、公益性公共设施用地和集体经营性建设用地。建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。【法律依据】《中华人民共和国乡村振兴促进法》 第六十七条 县级以上地方人民政府应当推进节约集约用地，提高土地使用效率，依法采取措施盘活农村存量建设用地，激活农村土地资源，完善农村新增建设用地保障机制，满足乡村产业、公共服务设施和农民住宅用地合理需求。县级以上地方人民政府应当保障乡村产业用地，建设用地指标应当向乡村发展倾斜，县域内新增耕地指标应当优先用于折抵乡村产业发展所需建设用地指标，探索灵活多样的供地新方式。经国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途并依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以依法通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，优先用于发展集体所有制经济和乡村产业。

在过去多年里，土地一直没有得到切实的管理和监督，尽管国家早就出台了18亿亩耕地红线和15.5亿亩永久基本农田，但依旧有一些个人或单位屡屡践踏红线，在耕地上进行商业化建造。为此，早在2018年时国家就展开了“大棚房”清理工作，今年又提出“大棚房清理回头看”工作，对破坏土地行为重点打击，以保证土地、宅基地的合理利用，保障所有村民的合法权益。为了保障耕地、宅基地安全，完善土地征地制度，国家于去年修订了《土地管理法》，而如今又修订颁发了《土地管理法实施条例》，并于9月1日实施。那么此次的土地新规中有哪些变化呢？我们一起来看看。一、“5明确”1、明确耕地责任主体。在过去多年，总有不少耕地遭到污染或破坏，还有不少土地被用于商业化建造或私自买卖。为了保护耕地，国家明确了耕地保护责任主体，也就是省级人民政府，一旦耕地出了问题，省级政府就推脱不了干系。相信接下来省级政府也会出台更详细的制度保护耕地，避免其遭到破坏或滥用。2、明确集体土地入市交易。尽管在此前，国家就表示准许集体土地的交易，但并没有明确的法规支持，如今这一制度也被正式纳入法规，今后集体土地可以放心大胆入市，且和国有建设用地同权同价，《条例》还详细确定了交易规则，当然，具体操作办法还需要等后续法规出台。3、明确土地督察制度。《条例》中正式将土地督察制度上升到了法律层次，而国家督察机构有权对6种情况督察：①耕地保护状况；②国土空间规划编制及其实施；③土地节约集约利用状况；④土地管理重大决策落实；⑤土地管理法律、法规执行状况；⑥其他土地利用和管理状况。一旦被督查的地方政府违反土地规定，或对国家重大土地决策落实不到位，国家督查机构可下达督查意见书，地方政府要立即整改。4、明确国土空间规划制度。对国土规划已确定的村庄、集镇建设用地，将农用地转为建设用地的，需要由市、县等自然资源部门拟定农用地转用方案，再上报给上级政府审批实施。对占用永久基本农田，需要经国务院审批才行，其他土地需要国务院或授权的省一级政府批准。5、明确耕地占用补偿机制。对依法占用耕地行为的，需要先开垦和占用耕地面积、质量相等的耕地。而本地没有条件开垦耕地，或开垦的农用地质量不达标，需要按照当地规定上缴耕地开垦费，用于新的耕地的开垦工作。而对禁止规划的土地，任何人不能占用或破坏。二、“6处罚”国家在耕地的保护上力度很大，对耕地进行特殊保护，严禁任何人破坏，对非农化、非粮化现象都会重点处罚。1、非法发展林果业等对那些在永久基本农田非法挖土养鱼、种植林果等行为要重点打击。一旦被查出，县级政府立即要求在限期内整改，一旦在规定时间内没改正，将处罚2-5倍的耕地开垦费。2、临时土地上搞建筑对在临时土地上搞建筑，政府部门发现后会立马要求限期内拆除，同时还会按照土地复垦费，处以5-10倍的罚款。

法律主观：农村集体经营性建设用地，是具有生产经营性质的农村建设用地，包括”农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以 土地使用权 入股、联营等形式共同举办企业、商业所使用的农村集体建设用地，如过去的乡镇企业和招商引资用地。 农村集体经营性建设用地，在符合规划和用途 管制 的前提下，可以进入城市的建设用地市场，享受和国有土地同等权利。 农村的集体建设用地分为三大类： 宅基地 、公益性公共设施用地和集体建设经营性用地。

据上海市政府网站5月9日消息，4月28日，上海发布《上海市人民政府关于印发<上海市土地交易市场管理办法>的通知》，宣布2008年2月市政府印发的《上海市土地交易市场管理办法》（沪府发〔2008〕14号）同时废止。新的《上海市土地交易市场管理办法》（以下简称“《管理办法》”）做出了六个方面的修改，其中将“集体经营性建设用地”的出让出租纳入了上海土地入市交易范围内。《管理办法》提出，“国有建设用地使用权和集体经营性建设用地使用权出让、出租的招标拍卖挂牌公告和交易结果公示”、“可以以协议方式出让、出租的国有建设用地使用权和集体经营性建设用地使用权供地公告和交易结果公示”需要在市土地交易事务中心应当在土地交易市场发布。有关集体经营性建设用地的规则，《管理办法》显示，有关集体经营性建设用地使用权招标拍卖挂牌和协议出让、出租交易规则，参照同类用途国有建设用地执行。此外，《管理办法》新增诚信管理条款。未来，上海将根据市场主体分类分级的动态信用状况，通过信用信息档案和交换共享机制，依法限制或禁止失信主体以直接或间接方式参与本市建设用地使用权出让活动，强化对市场主体的监管，推进土地交易市场信用体系建设，构建公平诚信的市场环境。文件修订的主要内容包括六项，优化目的依据，增加土地交易原则条款；调整土地交易入市范围、公开土地交易信息种类和各项建设用地使用权入市交易规则；新增诚信管理条款；补充完善相应法律责任；删除交易服务费用收取条款；其他修订内容。起草背景及依据据上海市规划和自然资源局、“中国上海”门户网站消息，《上海市土地交易市场管理办法》（以下简称《管理办法》）起草的背景和依据为，2008年围绕优化上海土地资源配置和提高土地利用效率，为规范土地使用权交易行为，促进廉政建设，上海市出台了《上海市土地交易市场管理办法》(沪府发(2008)14号)。《管理办法》是上海市建立统一土地交易市场，实施建设用地使用权入市交易的重要法律依据。十多年来该办法规范了交易行为，促进了土地市场平稳有序发展。《管理办法》于2020年4月底到期，经清理评估原《管理办法》仍有适用的必要性，现根据《土地管理法》等国家相关法律法规调整变化，结合市场交易管理实际，开展修订。文件修订的主要内容1、优化目的依据，增加土地交易原则条款为落实上海市委、市政府推进土地资源高质量利用要求，提升城明确上海市土地交易活动目的之一为“实现土地高质量利用”。为强化土地交易公开、公平、公正原则，进一步规范土地交易活动，不断优化土地交易市场环境，在第二条定义和原则中增加内容，明确“本市土地交易应遵循公开、公平、公正的原则，营造统一开放、竞争有序、诚信守法的土地交易市场环境。2、调整土地交易入市范围、公开土地交易信息种类和各项建设用地使用权入市交易规则根据新《土地管理法》等相关法律法规规定，调整在土地交易市场进行交易的范围《管理办法》第七条“在土地交易市场进行交易的范围”(原第八条)作“三保留三新增两删除”修改。保留“国有建设用地使用权出让、出租”、“开发区成片开发的国有建设用地使用权分割转让”和“委托市土地交易事务中心进行交易的”三项交易活动。新增“集体经营性建设用地使用权出让、出租”、“其他根据法律法规规定进行交易”和“合同约定进行交易”三项交易活动。删除“出让土地使用权随房屋建设工程转让”和“以划拨方式取得土地使用权的房地产转让”两项交易活动，可纳入“其他根据法律法规规定进行交易”及“合同约定进行交易”范畴执行。同时，对应土地交易入市范围的修改，相应调整第八条有关公开土地交易信息种类和第九条至第十三条的各项建设用地使用权入市交易规则。3、新增诚信管理条款按照建立健全信用体系的要求，根据市场主体分类分级的动态信用状况，通过信用信息档案和交换共享机制，依法限制或禁止失信主体以直接或间接方式参与本市建设用地使用权出让活动，强化对市场主体的监管，推进土地交易市场信用体系建设，构建公平诚信的市场环境。4、补充完善相应法律责任随着国家监察体制改革和《监察法》出台，对第十六条“法律责任”第一款公职人员在土地交易过程中违规违法行为的表现形式以及责任追究调整完善。除公职人员外，进一步在第十六条“法律责任”第二款、第三款中增设土地交易中介服务单位定义和该单位及其工作人员应承担的法律责任，同时调整优化第十四条的投诉举报途径。5、删除交易服务费用收取条款在目前土地交易市场不存在交易服务收费的情况下，删除原第十五条交易服务费用条款。6、其他修订内容根据机构称谓、相关法律法规表述等调整，调整相应表述，如将“土地使用权”改为“建设用地使用权”、将“土地使用权登记”改为“不动产登记”、将“租赁”修改为“出租”等。上海市人民政府关于印发《上海市土地交易市场管理办法》的通知原文如下：各区人民政府，市政府各委、办、局：现将《上海市土地交易市场管理办法》印发给你们，请认真按照执行。2008年2月市政府印发的《上海市土地交易市场管理办法》（沪府发〔2008〕14号）同时废止。上海市人民政府2020年4月28日《上海市土地交易市场管理办法》原文如下：第一条（目的和依据）为规范建设用地使用权交易行为，优化土地资源配置，实现土地高质量利用，促进廉政建设，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》等，结合本市实际，制定本办法。第二条（定义和原则）本办法所称的土地交易市场，是指由市政府批准设立的汇集和发布土地交易信息、公开实施土地交易活动、办理土地交易事务的固定场所。本市土地交易，遵循公开、公平、公正的原则，营造统一开放、竞争有序、诚信守法的土地交易市场环境。第三条（管理部门和承办机构）市规划和自然资源局负责组织实施和监督管理土地交易活动。区规划和自然资源局依据本办法的规定，实施相关管理工作。市土地交易事务中心是本市土地交易市场的承办机构，按照本办法的规定，具体实施土地交易活动。第四条（市土地交易事务中心的职责）市土地交易事务中心履行以下职责：（一）提供土地交易活动专门场所，为土地交易代理、信息咨询等中介机构提供服务场所；（二）汇集、发布本市土地交易信息；（三）接受委托，组织实施土地交易活动；（四）从事与土地交易相关的其他事务。第五条（事务公开）市土地交易事务中心应当将土地交易规则、运作程序、服务内容、工作守则和监督办法等在土地交易市场及相关网站公布，接受社会监督。第六条（评标专家管理）市规划和自然资源局应当建立土地招标的评标专家库。实施建设用地使用权招标活动前，应当在公证处的公证下，随机抽取评标专家。第七条（在土地交易市场进行交易的范围）下列建设用地使用权交易，应当在土地交易市场进行：（一）国有建设用地使用权和集体经营性建设用地使用权出让、出租；（二）开发区成片开发的国有建设用地使用权分割转让；（三）其他根据法律法规规定在土地交易市场进行建设用地使用权交易的；（四）合同约定在土地交易市场进行建设用地使用权交易的。除前款规定以外的其他建设用地使用权转让，建设用地使用权人可以委托市土地交易事务中心在土地交易市场进行交易。第八条（公开土地交易信息）市土地交易事务中心应当在土地交易市场发布以下信息：（一）国有建设用地使用权和集体经营性建设用地使用权出让、出租的招标拍卖挂牌公告和交易结果公示；（二）开发区成片开发的国有建设用地使用权分割转让的招标拍卖挂牌公告和交易结果公示；（三）其他根据法律法规规定在土地交易市场进行建设用地使用权交易的公告和交易结果公示；（四）合同约定在土地交易市场进行建设用地使用权交易的公告和交易结果公示；（五）可以以协议方式出让、出租的国有建设用地使用权和集体经营性建设用地使用权供地公告和交易结果公示；（六）建设用地使用权人委托市土地交易事务中心在土地交易市场进行交易的公告和交易结果公示；（七）其他需要发布的土地交易信息。前款第（一）至第（七）项的信息，还应当通过中国土地市场网、上海市规划和自然资源局网、上海土地市场网向社会公布。第九条（国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让、出租交易规则）依法应当以招标拍卖挂牌方式出让、出租国有建设用地使用权的，由市土地交易事务中心按照国家和本市国有建设用地使用权出让、出租规则，组织招标拍卖挂牌交易活动。经招标拍卖挂牌交易活动后，中标人、竞得人按照中标通知书或者成交确认书的要求，与土地管理部门签订国有建设用地使用权出让或者出租合同，并缴纳国有建设用地使用权出让金或者租金，依法申请办理不动产登记，取得国有建设用地使用权。第十条（国有建设用地使用权协议出让、出租交易规则）除工业、研发总部类用地和商业、金融、旅游、娱乐、服务业、商品住宅等经营性用地以外的国有建设用地使用权出让、出租供地公告发布后，规定的申请用地期限届满只有一个用地申请者的，由土地管理部门按照协议出让规则，与申请用地者签订国有建设用地使用权出让、出租意向书，并将该意向书或协议出让信息在土地交易市场内公示。公示期满后，签订国有建设用地使用权出让、出租合同的，应当在土地市场网公示交易结果。有两个以上申请用地者的，应当按照本办法第九条的规定，由市土地交易事务中心组织招标拍卖挂牌交易活动。第十一条（集体经营性建设用地使用权招标拍卖挂牌和协议出让、出租交易规则）有关集体经营性建设用地使用权招标拍卖挂牌和协议出让、出租交易规则，参照同类用途国有建设用地执行。第十二条（成片开发的国有建设用地使用权分割转让交易规则）开发区下列成片开发的国有建设用地使用权分割转让，应当以招标拍卖挂牌方式进行：（一）涉及工业、研发总部类用地以及商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地；（二）除工业、研发总部类用地和经营性用地以外，同一宗地有两个以上意向用地者的。经招标拍卖挂牌交易活动后，中标人或者竞得人按照中标通知书或者成交确认书的要求，与原国有建设用地使用权人签订国有建设用地使用权转让合同和转让监管协议，并依法申请办理不动产登记，取得国有建设用地使用权。第十三条（其他建设用地使用权转让交易规则）按照本办法第七条第一款第（三）（四）项规定在土地交易市场进行的建设用地使用权交易和本办法第七条第二款规定委托市土地交易事务中心转让建设用地使用权的，建设用地使用权人可以通过市土地交易事务中心按照相关规定，以公开方式进行。经市土地交易事务中心组织公开交易活动后，中标人或者竞得人按照中标通知书或者成交确认书的要求，与原建设用地使用权人签订建设用地使用权转让合同，依法申请办理不动产登记，取得建设用地使用权。第十四条（投诉检举）市规划和自然资源局应当在上海市土地交易市场设立投诉检举渠道，并对外公示投诉检举途径、时间、地点及方式等内容，接受公民、法人和其他组织对土地交易违纪违规行为的投诉、检举。土地交易行为违反法律规定的，应当依法承担相应的法律责任。第十五条（诚信管理）按照建立健全信用体系的要求，根据市场主体分类分级的动态信用状况，通过信用信息档案和交换共享机制，依法限制或禁止失信主体以直接或间接方式参与本市建设用地使用权交易活动，强化对市场主体的监管，推进土地交易市场信用体系建设，构建公平诚信的市场环境。第十六条（法律责任）市、区规划和自然资源局工作人员以及市土地交易事务中心工作人员在土地交易过程中收受贿赂、徇私舞弊、泄露秘密、玩忽职守、滥用职权的，由其所在单位给予行政处分或者相关监察机关给予政务处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。中介服务单位及其工作人员在土地交易过程中，有违反有关法律、法规及业务管理规则、保密协议等规定行为的，市或者区规划和自然资源局或市土地交易事务中心应当依据相关服务约定，予以处理；造成损失的，依法追偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。本办法所称中介服务单位，是指为土地交易市场提供有关专业服务的个人、机构或组织，包括银行、公证处、评标专家、主持人、咨询机构及相关行业组织等。第十七条（制订业务规则）市规划和自然资源局应当根据本办法，制订建设用地使用权入市交易业务规则。第十八条（施行日期）本办法自2020年5月1日起施行，有效期至2030年4月30日。

农村集体建设土地入市.是指农村集体建设土地可以象国有土地使用权一样可以市场化转让.

法律主观：农村集体经营性建设用地，是具有生产经营性质的农村建设用地，包括”农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以 土地使用权 入股、联营等形式共同举办企业、商业所使用的农村集体建设用地，如过去的乡镇企业和招商引资用地。 农村集体经营性建设用地，在符合规划和用途 管制 的前提下，可以进入城市的建设用地市场，享受和国有土地同等权利。 农村的集体建设用地分为三大类： 宅基地 、公益性公共设施用地和集体建设经营性用地。

2014-09-12 15:50:44 来源： 中国土地科学 作者：韩立达 一、集体建设用地流转存在的主要问题 除国家法律法规对集体建设用地流转有较多限制外，以下几方面也同样存在问题。 1.试点地区集体建设用地流转的政策体系和运行机制不规范、不完善 （1）集体建设用地流转的对象和范围不明确。第一，流转对象不明确。由于缺乏政策规范，各试点地区流转集体建设用地对象不尽相同，主要有以下几类：一是乡镇企业用地。全国各典型试点地区如苏州、芜湖、广东省等地，早期均把集体建设用地的流转对象限定为存量乡镇企业用地。从调查情况看，各试点地区合法取得的存量乡镇企业用地首次流转已告一段落，现主要是再次流转问题。二是农村宅基地。将农村土地整治后的宅基地转为集体建设用地并模仿增减挂钩的方式在本乡（镇）范围内流转，形成了独特的集体建设用地指标流转模式。三是未办理合法手续的集体建设用地。有擅自租用农民的耕地转为建设用地形成的；有租用集体未利用地形成的；有些是租用农民宅基地擅自改变用途形成的等。由于集体土地没有退出机制，这类集体建设用地到今天遗留了大量复杂的历史纠纷问题。第二，流转范围不明确。一是部分地区将集体建设用地流转范围限制在城镇规划区外。他们认为，如果集体建设用地流转在城镇规划区内，势必将会影响土地征收，即城镇化规划区内的集体建设用地可能要被征收为国有土地，同时还会影响到政府征收土地的收益。二是大多数试点地区并没有对集体建设用地流转范围进行限制。如在芜湖市、广东省、成都市等地，只要符合土地利用总体规划、城市规划或集镇、村庄规划的集体建设用地均可纳入流转范围。 （2）流转主体不符合法律要求，流转决策机制不健全。一是多数地区的流转主体不符合法律要求。不少试点地方都将村委会规定为集体建设用地流转的供给主体。计划经济下“政企合一”的村委会不符合市场经济运行规律，因而不能成为法律意义上的流转主体。二是部分地区流转决策机制不健全。大量的集体建设用地流转是在政府指导下的行政行为。 （3）村庄规划体系不完善导致集体建设用地用途随意化。一是规划体系不完善使得集体建设用地在用途上较为随意；二是用途的随意性给流转主体提供了不透明交易的可能。 （4）集体建设用地抵押权受限，流转交易方式僵化。一是抵押权受到限制。包括集体建设用地在抵押登记、贷款等方面受到歧视；二是流转交易方式僵化。各试点规定集体建设用地流转必须公开交易。由于大多数社会投资企业看中的是某些特定农村区域的集体建设用地，并 在事前进行了大量的投资和相关活动，不适合采取公开挂牌方式交易。 （5）部分地区的流转收益分配办法引发争议。由于国家层面没有制定流转收益分配办法，各试点地区均根据自己的实际情况进行了一些探索。广东省规定，流转收益纳入农村集体财产统一管理，扣除流转过程产生的相应税费、弥补年度亏损等后，农村集体经济组织与农民按比例进行收益分配。成都市规定，政府可收取基础设施配套费、契税和耕地保护基金；苏州市规定，政府可在第一次流转和第二次流转中按比例收取，市、县级市（郊区）和乡（镇）政府三级分成；芜湖市规定，流转收益和增值收益在县（区）、乡（镇）、行政村之间按比例进行分配。 （6）集体建设用地流转缺乏相应的市场管理制度和机制。主要是缺乏对流转申请双方进行审查的规范性管理制度；缺乏监督机构和法律咨询中介；缺乏产权交易中心和市场信息系统；缺乏对流转需求主体的培育和激励机制；缺乏土地估价机构和流转价格的定价机制；缺乏对集体建设用地使用过程中的监测评估和退出机制等。 （7）缺乏对集体建设用地指标流转的政策支撑体系。一是对集体建设用地整理项目审批没有依据，试点地区均是比照增减挂钩项目的做法在进行。二是对农民跨村居住中涉及宅基地的跨村办证、项目落地区中的农地转用及补偿、对原农民宅基地和房屋等补偿无依据。三是对项目区的集体建设用地缺乏统一规划。四是对集体建设用地指标没有统一规范的管理办法等。 2.集体建设用地在产权上与国有建设用地不平等，主体不明晰、权能残缺 （1）集体建设用地与国有建设用地权益尚没有实现基本的平等。不平等主要表现为典型的二元特征。一是建设用地产权的城乡二元结构；二是城乡土地市场二元化；三是城乡土地用途的二元性；四是土地所有者权力不平等；五是城乡土地规划和土地管理二元化；六是城乡集体建设用地价格机制二元化；七是城乡集体建设用地取得的二元化。 （2）集体建设用地所有权主体虚置、权能残缺。一是农村土地所有权主体虚置。现行法律对于农民集体的内涵、法定代表人以及所有权的方式、内容和程序等具体内容没有明确的规定；二是农村土地产权权能残缺。我国法律法规总体上对集体建设用地流转和用途进行了限制，也明确禁止宅基地以抵押等形式流转，导致集体建设用地使用权权能残缺。 （3）宅基地确权登记颁证工作面临实际困难。一是地方政府担心将土地证书发到农民手中，会带来征地上的困难，担心土地确权登记颁证过程中会出现新的权属纠纷；二是由于集体土地权利受到限制，农民认为农村土地确权登记办证的作用不大而缺乏确权办证的积极性；三是土地确权登记办证执行的法律政策层次低，不能满足依法行政的需要；四是相关保障措施落实不到位，影响工作进度；五是集体经济组织法律规定不明确，村民小组普遍职能弱化，无法人资格等。 二、创新和规范集体建设用地流转的相关政策建议 1.创新和规范集体建设用地流转的基本原则 （1）产权明晰。一是通过明晰集体所有权主体、内部权能结构，使集体建设用地所有权和使用权发挥正常功能；二是从法律上赋予农民集体拥有完整的集体建设用地用益物权，包括占有权、使用权、收益权以及处置权；三是在开展集体建设用地流转之前，尽快对符合土地利用总体规划和依法取得的集体建设用地进行确权登记发证。 （2）规划管控。一是对增量集体建设用地实行严格管控，对需要农转用的集体建设用地，必须严格按照《土地管理法》中的相关规定办理转用手续。二是集体建设用地流转必须符合土地利用总体规划确定的用途，在城镇规划区范围内的集体建设用地要加强用地统筹，不得随意调整城镇土地利用规划。在城镇规划区外流转的，要严格禁止占用基本农田。 （3）市场运作。市场运行的基础是依靠市场定价，市场定价的基础是必须有相应的需求和供给。所以，建立以农村集体经济组织成立的企业法人实体为供给主体，以及多元化的市场需求主体的集体建设用地流转市场，是实现市场定价的充分和必要条件。同时，通过市场机制引入集体建设用地流转所需的各类评估、担保及金融服务机构等。 （4）保障权益。一要坚持保障农民的合法权益，让农民在流转过程中获得更大的增值收益分配比例。二要保障集体建设用地所有者的合法权益，鼓励集体经济组织将流转收益用于促进农村经济社会的长期持续发展。三要正确处理各级政府是否参与流转收益分配、以什么方式参与分配等一系列问题。 （5）管理规范。一要建立流转的准入制度。二要建立流转的信息平台、交易平台、中介组织等服务机构以及相应的监管制度。三要建立包括集体建设用地的节约集约利用、集体建设用地开发、利用以及相应的退出管理机制等。 2.对集体建设用地流转的主要内容实行规范管理 （1）在国家层面清晰界定农村集体经营性建设用地。国有经营性建设用地是该宗土地的规划用途或取得后的实际用途而言的。从平等权利出发，建议把农村集体经营性建设用地界定为该宗土地是否事先规划为经营性用途和取得该宗土地后是否用于经营性用途等作为标志来进行区分。 （2）明确界定集体建设用地流转的对象。第一，建议将集体建设用地（含宅基地）划分为两种不同类型的权属。一是划拨集体建设用地权属。此类集体建设用地的取得应符合国家对 集体建设用地管理的相关规定，其中宅基地面积必须符合地方政府对农户宅基地人（户）均面积的规定，并享有划拨用地的权利。二是出让集体建设用地权属。对超过地方政府规定人（户）均面积外的宅基地面积统一设定为出让集体建设用地权属。这类出让用地可以通过整理等途径转化为流转对象。第二，集体建设用地流转的对象。一是已经确权登记办证的集体建设用地。二是宅基地经过整理后节约获得并转为集体使用的出让集体建设用地，包括集体建设用地指标。三是历史遗留下来的既成事实建设用地，但这类建设用地在进入市场流转前必须依法办理农转用手续并进行确权登记。第三，集体建设用地流转的初始条件。一是符合土地利用总体规划、产业发展规划或者村庄、乡规划及镇总体规划。二是依法取得并经过确权登记颁证。三是农村集体经济组织经过合法程序同意流转。四是社会需求主体通过公开交易取得该集体建设用地，并用于规定用途。 （3）明确集体建设用地再次流转的形式。在符合乡（镇）土地利用规划、国家规定的土地用途等前置条件下，社会投资者对受让的集体建设用地进行三产开发或一、三产业联动开发后，对集体建设用地进行再次流转的，国土管理部门应遵循房产和地产一致原则办理土地的分割登记，即地上建筑物流转分割登记，土地也分割登记办证。 （4）严格管控集体建设用地流转用途。一是实行严格的规划管控。集体建设用地用途必须符合依法批准的土地利用总体规划和村庄、乡（镇）总体规划。二是通过政策细化规范集体建设用地流转的用途；三是开辟非公益性建设用地从统一的城乡建设用地市场获取的途径，对依法取得的集体建设用地，在符合规划的前提下与国有土地享有平等用途的权力。 （5）参照国有土地确定集体建设用地流转价格、年限和登记办法。一参照国有建设用地的基准地价评估办法，制定集体建设用地的基准地价评估机制。二参照国有建设用地出让年限制定集体建设用地流转年限。在试点期间，出让年限原则上由农民集体同土地使用者协议决定，但不得高于同类用途的国有建设用地出让年限。期限届满后，参照国有土地使用权相关规定处理，但国家有明确规定的除外。三参照国有建设用地登记办法，对集体建设用地进行统一登记管理。 除此之外，还应对集体建设用地流转具体环节实行差异化管理。一是允许现阶段集体建设用地初次流转主体多元化。二是试行多元化的集体建设用地流转边界范围。三是逐步从法律上允许包括抵押在内的多种流转形式。四是实行多种形式的集体建设用地流转公开交易方式。五是把集体建设用地的储备和指标交易、落地等纳入流转范围。六是允许地方根据实际情况制定集体建设用地流转收益分配制度。 （作者单位：四川大学经济学院）

　　土地入市交易主要是土地使用权的转让，农村土地原先是不能转让，现在提供土地使用权转让市场，准许土地使用权转让，实现土地流转。　　随着城镇国有土地使用制度的改革、城市化进程的加快，农村集体土地特别是城市规划区内的农村集体建设用地的使用权价值和资产价值越来越显现，交易活动越来越频繁，这也就形成了集体土地入市。

日前，中国官方高层智囊机构国务院发展研究中心(国研中心)首次向社会公开了其为十八届三中全会提交的“383”改革方案总报告全文，勾勒出一幅详尽的改革“路线图”。　　公开信息显示，负责方案制定的国研中心课题组由该中心主任李伟与国家发展改革委副主任刘鹤担纲领衔，国研中心多位资深专家参与写作。　　所谓“383”方案，是指包含“三位一体改革思路、八个重点改革领域、三个关联性改革组合”的中国新一轮改革路线图。　　报告指出，中国经济社会发展存在深层次体制和政策弊端，为实现中共十八大提出的2020年全面建成小康社会的新要求和全面深化改革开放的新任务，今后几年必须在深化改革开放、转变发展方式上取得实质性进展。　　报告强调，新一轮改革目标是建立富有活力、创新导向、包容有序、法治保障的社会主义市场经济体制，具体措施是推动完善市场体系、转变政府职能、创新企业体制的“三位一体”改革。　　报告认为，“三位一体”改革的关键在于“正确处理政府和市场的关系”，为此必须推动行政管理体制、垄断行业、土地制度、金融体系、财税体制、国有资产管理体制、创新体制以及对外开放等八个重点领域的改革。　　报告具体提出了涉及上述八大领域的三大改革突破口：　　一是放开准入，引入外部投资者，加强竞争；　　二是深化社会保障体制改革，设立“国民基础社会保障包”；　　三是深化土地制度改革，集体土地入市交易。　　除了为改革制定“路线图”，报告还给出了改革的“时间表”，建议将改革分为三个阶段，即2013年至2014年的近期改革、2015年至2017年的中期改革和2018年至2020年的远期改革。

从10月1日开始，广东农村集体建设用地可以入市流转，纳入统一土地大市场。广东因此成为全国第一个在全省范围内推行集体建设用地使用权流转的省份。经过两年多的试点，省政府近日以政府令形式颁发了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（以下简称“办法”），作为“农民的资产”的农村集体土地将与国有土地一样，按“同地、同价、同权”的原则，纳入统一的土地市场。这项涉及农村经济体制和农民切身利益的改革，将允许在土地利用总体规划中确定并经批准为建设用地用途的集体土地进入市场，其方式可以是出让、出租、转让（含土地使用权作价出资、入股、联营、兼并和置换等）、转租和抵押。随着经济发展和城市化进程的加快，农村集体建设用地的资产性质逐渐显现出来，以出让、转让（含土地使用权作价出资、入股、联营、兼并和置换等）、出租和抵押等形式自发流转其使用权的行为屡有发生，在数量和规模上有不断扩大的趋势。这种情况在经济较为发达的珠江三角洲地区尤为突出。据统计，珠三角地区通过流转的方式使用农村集体建设用地实际超过集体建设用地的50%，而在粤东、粤西及粤北等地，这一比例也超过20%.由于没有纳入统一土地市场，这种自发性的流转带来许多问题，如随意占用耕地出让、转让、出租用于非农建设，低价出让、转让和出租农村集体建设用地，随意改变建设用途，用地权属不清诱发纠纷等。省政府此次出台的《办法》将这一隐形市场的运作公开化，纳入统一土地大市场，将有利于盘活农村原有的建设用地，从而大大减轻对新增建设用地需求的压力，推进农村工业化、农业产业化和城镇化进程。《办法》要点出让使用权须经村民同意出让、出租和抵押集体建设用地使用权，须经本集体经济组织村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意。集体建设用地使用权出让、出租，应当签订书面合同；应当参照国有土地使用权公开交易的程序和办法，通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌等方式进行。集体土地不得开发商品房通过出让、转让和出租方式取得的农村集体建设用地不得用于商品房地产开发。下列建设项目可以使用集体建设用地：一是兴办各类工商企业；二是兴办公共设施和公益事业；三是兴建农村村民住宅。土地使用者未经原批准用地的人民政府批准，不得改变该幅土地的建设用途。土地收益50%用于社保集体土地所有权出让、出租所取得的收益应当纳入农村集体财产统一管理。其中50%以上应当存入银行（农村信用社）专户，专款用于本集体经济组织成员的社会保障安排，不得挪作他用。制定基准地价防止炒卖各地要加强农村集体土地的产权管理，逐步建立地价体系。各市、县应当制定和公布本行政区域集体建设用地使用权的基准地价，防止借机违法占用耕地和炒买炒卖农村集体建设用地。十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》发布，《决定》指出要建立城乡统一的建设用地市场。建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。

别再进城买房了,农村宅基地可自由交易,农村发展迎来新机遇由于农村土地是集体的，所以从来没有在市场上进行过交易，村民自己的土地只是农村集体给予他们的福利和使用权。多年来，农村集体土地一直被用作住宅和农业用地，因此，农村土地使用价值与城市土地使用价值之间存在着不小的差异。与城市地区的建设用地和国有土地相比，差异非常明显。在城市地区，一英亩的土地可以卖到几百万甚至更多，而农村的集合体则没有竞争力。今年的一个重大变化是土地改革，作为一个试点项目，引入了集体土地市场准入。在这些试点项目之后，将在不久的将来进行全面开发。农村集体土地可以有很大的经济价值，城市住宅用地也是如此。虽然对于目前土地的挤压和城市化的发展，城市土地越来越少，但作为广大的农村集体土地，由于各种限制因素，越来越难以有效地开发高价值。只要三分之二的村民同意，就可以对农村集体土地进行变更，使集体土地可以入市交易，也可以转让或出租给单位或个人，使市场更加活跃，有人投资乡镇企业，因为土地转让也可以给村民带来一定的分红收入说，农村住宅用地和住房也将上升。这真的是真的吗？答案是肯定的，但不是所有的农村住房都会升值。为什么这样说呢？原因很简单：农村土地能否用于开发也取决于其价值。例如，靠近城市的地区，以及容易到达市场、学校、大公司和发达地区的地区，自然对住房和住宅用地更有价值。正如城市化的农村地区的演变已经成为一种趋势，到目前为止，只有城市被强调，农村地区被忽视。在这次土地改革中，农村土地将成为新的焦点。然而，对于一些相对贫困的资源来说，农村没有发展价值，短期内难以改变，住房和居住中心自然也没有增值潜力。因此，即使可以开发住宅区的土地，但位置和条件是直接相关的。总的来说，农村宅基地未来仍有升值空间，尽管土地的日益紧张意味着在未来许多年内都不会开发利用。不管怎么说，人多热少会导致土地升值，再加上未来土地权和宅基地申请会越来越难，这只是时间问题。

“383”改革方案，是指2013年由撰写的一个改革方案，包含“三位一体改革思路、八个重点改革领域、三个关联性改革组合”的中国新一轮改革路线图。 该方案建议将改革分为三个阶段，即2013年至2014年的近期改革、2015年至2017年的中期改革和2018年至2020年的远期改革。 经过深入研究和讨论，初步提出简称为“383方案”的改革设想，即包含“三位一体改革思路、八个重点改革领域、三个关联性改革组合”的新一轮改革的基本思路和行动方案。 改革组合： 一是放开准入，引入外部投资者，加强竞争。 二是深化社会保障体制改革，设立“国民基础社会保障包”。 三是深化土地制度改革，集体土地入市交易。

集体经营性建设用地入市是指农村集体经营性建设用地使用权以有偿方式进入土地市场交易的行为。具体来讲就是指土地利用总体规划划定为建设用地、详细规划确定为工业仓储、商业服务业、租赁式住宅等经营性用途（符合规划），并经依法登记的集体建设用地（权属清晰），由土地所有权人（集体民主表决）通过出让、出租、作价出资（入股）等有偿方式进入土地市场交易的行为。农村的集体建设用地分为三大类：宅基地、公益性公共设施用和集体经营性建设用地。农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。农村集体经营性建设用地入市，是指农村集体经营性建设用地使用权以出让、出租、作价出资（入股）等有偿方式进入土地市场交易的行为。农村集体经营性建设用地入市应符合以下条件：1、符合所在地市县总体规划、详细规划或村庄规划、相关产业规划以及环保要求；2、土地权属清晰，不存在权属争议；3、地上建筑物、构筑物及其他附着物已补偿完毕，或经土地所有权人书面同意随土地一同入市流转；4、未被司法机关、行政机关限制土地权利；5、法律法规规定的其他条件。法律依据《中华人民共和国土地管理法》第一条 为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展，根据宪法，制定本法。第三条 十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为。

意思是：农村集体建设用地在符合规划、依法登记，并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下；可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用，同时使用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。2019年8月26日举行的十三届全国人大常委会第十二次会议决定对《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》作出修改，此次修改中，增加了相关条款，规定农村集体建设用地在符合规划、依法登记，并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下；可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用，同时使用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。其中土地管理法的修改主要侧重于集体经营性建设用地入市交易方面，破除了农村集体建设用地进入市场的法律障碍。本次对土地管理法修改最为重要的一个动作，是删除了旧法中关于任何单位或个人需要使用土地必须使用国有土地的规定。扩展资料：农村集体土地的使用可以通过市场交易来完成，这是我国土地管理制度中一个重要的变革。从目前来看，这项改革刚刚起步，在实践中会出现什么问题，还有待检验。然而，这一改革的方向是正确的，是符合广大农民心愿的。同时，这项改革也是谨慎的，改革的范围仅限于集体土地，对于此前高度关注的农民宅基地等的管理方法仍未改变。参考资料来源：人民网-农村集体土地入市交易跨出重要一步

(1)符合国家产业政策、土地使用标准、生态环境保护等政策及标准要求(2)具备必要的通路、通水、通电、土地平整等开发建设条件，但集体经营性建设用地使用权交易双方另有约定的除外(3)产权明晰，界址清楚，无权属争议，未被司法机关查封或行政机关限制土地权利且已依法完成集体土地所有权登记(4)宗地上的建(构)筑物和附属设施权属明晰，未被司法机关依法查封或以其他方式限制权利(5)符合国土空间规划(过渡期内则依据土地利用总体规划、城乡规划)等相关要求。法律依据：《土地管理法实施条例》第三十九条土地所有权人拟出让、出租集体经营性建设用地的，市、县人民政府自然资源主管部门应当依据国土空间规划提出拟出让、出租的集体经营性建设用地的规划条件，明确土地界址、面积、用途和开发建设强度等。第四十条土地所有权人应当依据规划条件、产业准入和生态环境保护要求等，编制集体经营性建设用地出让、出租等方案第六十三条由本集体经济组织形成书面意见，在出让、出租前不少于十个工作日报市、县人民政府。市、县人民政府认为该方案不符合规划条件或者产业准入和生态环境保护要求等的，应当在收到方案后五个工作日内提出修改意见。土地所有权人应当按照市、县人民政府的意见进行修改集体经营性建设用地出让、出租等方案应当载明宗地的土地界址、面积、用途、规划条件、产业准入和生态环境保护要求、使用期限、交易方式、入市价格、集体收益分配安排等内容。

意思是：农村集体建设用地在符合规划、依法登记，并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下；可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用，同时使用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。2019年8月26日举行的十三届全国人大常委会第十二次会议决定对《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》作出修改，此次修改中，增加了相关条款，规定农村集体建设用地在符合规划、依法登记，并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下；可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用，同时使用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。其中土地管理法的修改主要侧重于集体经营性建设用地入市交易方面，破除了农村集体建设用地进入市场的法律障碍。本次对土地管理法修改最为重要的一个动作，是删除了旧法中关于任何单位或个人需要使用土地必须使用国有土地的规定。扩展资料：农村集体土地的使用可以通过市场交易来完成，这是我国土地管理制度中一个重要的变革。从目前来看，这项改革刚刚起步，在实践中会出现什么问题，还有待检验。然而，这一改革的方向是正确的，是符合广大农民心愿的。同时，这项改革也是谨慎的，改革的范围仅限于集体土地，对于此前高度关注的农民宅基地等的管理方法仍未改变。参考资料来源：人民网-农村集体土地入市交易跨出重要一步

法律分析：(1)符合国家产业政策、土地使用标准、生态环境保护等政策及标准要求(2)具备必要的通路、通水、通电、土地平整等开发建设条件,但集体经营性建设用地使用权交易双方另有约定的除外(3)产权明晰,界址清楚,无权属争议,未被司法机关查封或行政机关限制土地权利且已依法完成集体土地所有权登记(4)宗地上的建(构)筑物和附属设施权属明晰,未被司法机关依法查封或以其他方式限制权利(5)符合国土空间规划(过渡期内则依据土地利用总体规划、城乡规划)等相关要求。法律依据：《土地管理法实施条例》第三十九条 土地所有权人拟出让、出租集体经营性建设用地的,市、县人民政府自然资源主管部门应当依据国土空间规划提出拟出让、出租的集体经营性建设用地的规划条件,明确土地界址、面积、用途和开发建设强度等。第四十条 土地所有权人应当依据规划条件、产业准入和生态环境保护要求等,编制集体经营性建设用地出让、出租等方案第六十三条 由本集体经济组织形成书面意见,在出让、出租前不少于十个工作日报市、县人民政府。市、县人民政府认为该方案不符合规划条件或者产业准入和生态环境保护要求等的,应当在收到方案后五个工作日内提出修改意见。土地所有权人应当按照市、县人民政府的意见进行修改集体经营性建设用地出让、出租等方案应当载明宗地的土地界址、面积、用途、规划条件、产业准入和生态环境保护要求、使用期限、交易方式、入市价格、集体收益分配安排等内容。

法律分析：农村集体经营性建设用地，是指具有生产经营性质的农村建设用地，包括”农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业、商业所使用的农村集体建设用地，如过去的乡镇企业和招商引资用地。农村集体经营性建设用地，在符合规划和用途管制的前提下，可以进入城市的建设用地市场，享受和国有土地同等权利。农村的集体建设用地分为三大类：宅基地、公益性公共设施用地和集体建设经营性用地。法律依据：《中华人民共和国土地管理法》第四十三条 任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国城市房地产管理法》 第九条 城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。

距离4200多万亩集体土地直接入市还剩不到2个月时间，中国证券报记者了解到，国庆节前，自然资源部在京分两期举办了新修改《土地管理法》专题培训班，培训对象涵盖各省、自治区以及主要地市的自然资源主管部门相关处室人员。中国证券报记者从相关人士处获悉，目前涉及农村集体经营性建设用地出让转让条例的修改起草工作正加紧推进，新条例出台将进一步规范相关用地出让转让。8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过《土地管理法》修正案，自2020年1月1日起施行。其中，集体经营性建设用地入市流转是本次修法的重点。多位地产和金融行业人士表示，非常关注集体建设土地入市相关配套行政法规的制定信息和相关细节。相关细则有待明确此前我国《土地管理法》规定，农村土地必须征收转变为国有性质土地后才能入市交易。同时，修正前的《土地管理法》第43条规定，任何单位或个人需要使用土地的必须使用国有土地。在本次修正案中，该条被删除。自然资源部法规司司长魏莉华在相关新闻发布会上表示，这次新修改的土地管理法破除了农村集体建设用地进入市场的法律障碍。规定农村集体建设用地在符合规划、依法登记，并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下，可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用，同时使用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。一位土地领域专家对中国证券报记者表示，修正案关于农村集体建设用地的新内容意味着，农村集体经济组织作为土地所有权主体，可以出让或出租集体建设用地使用权，直接可以向市场供应农村集体建设用地，使用者获得的是集体建设用地使用权。使用者在取得农村集体建设用地后，与取得国有土地一样，都可以通过转让、互换、抵押的方式再次转让农村集体建设用地使用权。不过，在一些投资人士看来，与国有建设土地出让的整个流程都有较成熟的法律法规相比，集体建设用地入市还有很多细节尚未明确。例如，可供入市的集体建设用地是存量土地还是增量土地？如何理解工业、商业等经营性用途？工业和商业的定义中是否包括房地产行业？土地入市后产权如何分割？土地入市如何享有抵押权益？这些都有待于相关法规的出台。或成稳定房市“利器”本次修法前，相关部门已经在全国33个市(县)区域内进行改革创新试点。试点地区集体土地入市用途各异，工商业生产、教育乃至租赁住宅建设均有涉及。不过，近期北京市大兴区的三宗地块的试点颇为引人注目，这三宗地块明确将用于共有产权住房建设，且近期一宗地块已经入市成交。今年9月，北京市规划和自然资源委员会官网信息显示，三块用地入市试点用于共有产权住房建设的集体建设用地的一宗——集体建设用地区级统筹大兴区瀛海镇地块已经入市成交，成交价格为15.13亿元，为起始价成交。地块建设用地面积47891.78平方米，预计可以提供1千多套共有产权房。此次共有产权房的价格为2.9万元/平方米（含全装修费用），该项目预计2022年下半年入市。和国有土地出让一样，该用地使用权出让的年限为70年。为何北京大兴区的三块试点土地能够成为共有产权住房用地？房产公号“京房字”曾分析指出，突破口或许来自于相关规划。去年发布的北京新总规对于职住平衡有了更细致要求，大兴这类平原多点地区，职住用地比应该是1：2，即1万平方米的产业用地，要配2万平方米的住宅用地。但大兴区尤其是亦庄，是产业比较集中的区域，目前的职住用地比倒挂，居住用地明显不足。利用集体建设用地建设住宅，不但可以探索集体建设用地入市的试点改革，而且还可以缓解目前倒挂的职住用地比。此外，共有产权住房完全是为了满足刚需，且购买与份额转让中受到严格限制，也杜绝了利用政策套利的可能性。有地产人士指出，从北京市的试点来看，在一些住房土地供应紧张、地价房价高涨的地区，未来在符合相关法规的前提下，不排除存在部分集体建设土地入市用于政策性住房，从而增加供应平抑房价的可能性。“北京市的试点是否有可复制性，还有待进一步观察，也有待于相关法规出台后的细则。”一位法律界人士表示。也有房地产人士指出，从目前大兴区情况来看，集体建设用地面积占全区土地面积比例不足10%，且大部分还是宅基地，实际上可以入市的集体经营性建设用地很少。大兴区这一尝试目前不会对当地房地产市场产生太大影响。

2020集体土地新规对于2020集体土地新规，很多人都还不是非常了解，下面我们就一起来了解一下2020集体土地新规。1、四大证书或将停止发放随着农村土地确权工作的结束，农村土地确权登记证书、宅基地使用证书、农村土地承包证书、农村房屋产权证书的发放也将会结束，同时现如今各地农村都在纷纷推动农村不动产登记，实现“房地一体”，农村的土地、房屋等产权证书将会由不动产登记证书所代替。2、土地将不会重新分配现在许多农民都还在讨论土地确权之后，到了2027农村的土地是否还会再次进行重新分配，大家可以想一下土地确权工作耗费了大量的人力物力，如果到2027年再次分配土地，这些资源必然会遭到浪费，所以未来再次进行土地分配的可能性几乎为零。3、严格保护农村土地现在各地农村都在开展土地的整治工作，严格控制农村耕地红线，确保农村耕地的地力，《土地管理法》第三十六条规定：非农业建设必须要节约使用土地，不得占用耕地;如果农民将耕地另作他用土地将会被收回。2020年农村集体土地入市农村土地是稀有的资源，有消息说2020年农村集体土地入市，对此很多人都比较关注，那这是这真的吗？新修改的《土地管理法》将于2020年1月1日正式生效，新修内容中为引人注目的，莫过于第六十三条关于集体土地可以入市的规定。第六十三条土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。通过出让等取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。村委会能卖集体土地吗农村的土地属于集体所有，那村委会能卖集体土地吗，这是很多人都想问的问题。村委会不能私自把属于村集体的用地随意出售。1、需要经过村代表们的集体通过，才可流转。2、流转的土地不能改变其原来的用途，举个例子：比如以前的土地是用来耕种的，流转后，土地还是只能勇于耕种，不能用作其他用途。3、如果是耕地，流转只能是本村的村民。4、如果是荒山荒地，可以租给其他人，但是村里的村民享有优先的权利。村里的土地属于村集体，理应受村集体的分配，但是土地更属于国家，只有遵循了国家的相关规定，才能让村民信服。以上就是关于集体土地政策2020的相关内容，希望能对大家有帮助！

你要清楚一件事，那就是农村的集体土地是不可以建设商品房的，如果建设了 那就叫小产权房，是拿不到房产证的，而且现在国家对小产权房的态度，已经很明显了 管制 管制 管制 因为这种房子威胁到了真正的商品房买卖！准入限制门槛之一是“经审批u22efu22ef依法取得的经营性建设用地使用权”才能入市。这就是说，宅基地使用权不能入市；集体的公益性事业、公共设施用地使用权也不能入市。门槛之二是“土地利用规划确定的城镇建设用地范围外”的集体土地才允许入市。门槛之三是“禁止进入房地产市场，取缔‘小产权房"”。所谓的小产权房在上世纪80年代就有了。我个人怀疑，集体入市，是为了以后搞大规模的农业合作社，搞私人的大农庄搞的。 以后农业要想有效益有出路，只有走欧美那种集约化，大型化路线，保障了粮食产量。对于农民来说，也可分的更多的交易款项，用来消费，拉动经济，何乐不为呢~~~~ 别忘了我的分 谢谢 打这么多字不容易啊~~

你要清楚一件事，那就是农村的集体土地是不可以建设商品房的，如果建设了 那就叫小产权房，是拿不到房产证的，而且现在国家对小产权房的态度，已经很明显了 管制 管制 管制 因为这种房子威胁到了真正的商品房买卖！准入限制门槛之一是“经审批u22efu22ef依法取得的经营性建设用地使用权”才能入市。这就是说，宅基地使用权不能入市；集体的公益性事业、公共设施用地使用权也不能入市。门槛之二是“土地利用规划确定的城镇建设用地范围外”的集体土地才允许入市。门槛之三是“禁止进入房地产市场，取缔‘小产权房"”。所谓的小产权房在上世纪80年代就有了。我个人怀疑，集体入市，是为了以后搞大规模的农业合作社，搞私人的大农庄搞的。 以后农业要想有效益有出路，只有走欧美那种集约化，大型化路线，保障了粮食产量。对于农民来说，也可分的更多的交易款项，用来消费，拉动经济，何乐不为呢~~~~ 别忘了我的分 谢谢 打这么多字不容易啊~~

距离4200多万亩集体土地直接入市还剩不到2个月时间，中国证券报记者了解到，国庆节前，自然资源部在京分两期举办了新修改《土地管理法》专题培训班，培训对象涵盖各省、自治区以及主要地市的自然资源主管部门相关处室人员。 中国证券报记者从相关人士处获悉，目前涉及农村集体经营性建设用地出让转让条例的修改起草工作正加紧推进，新条例出台将进一步规范相关用地出让转让。8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过《土地管理法》修正案，自2020年1月1日起施行。其中，集体经营性建设用地入市流转是本次修法的重点。多位地产和金融行业人士表示，非常关注集体建设土地入市相关配套行政法规的制定信息和相关细节。相关细则有待明确 此前我国《土地管理法》规定，农村土地必须征收转变为国有性质土地后才能入市交易。同时，修正前的《土地管理法》第43条规定，任何单位或个人需要使用土地的必须使用国有土地。在本次修正案中，该条被删除。自然资源部法规司司长魏莉华在相关新闻发布会上表示，这次新修改的土地管理法破除了农村集体建设用地进入市场的法律障碍。规定农村集体建设用地在符合规划、依法登记，并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下，可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用，同时使用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。 一位土地领域专家对中国证券报记者表示，修正案关于农村集体建设用地的新内容意味着，农村集体经济组织作为土地所有权主体，可以出让或出租集体建设用地使用权，直接可以向市场供应农村集体建设用地，使用者获得的是集体建设用地使用权。使用者在取得农村集体建设用地后，与取得国有土地一样，都可以通过转让、互换、抵押的方式再次转让农村集体建设用地使用权。 不过，在一些投资人士看来，与国有建设土地出让的整个流程都有较成熟的法律法规相比，集体建设用地入市还有很多细节尚未明确。例如，可供入市的集体建设用地是存量土地还是增量土地？如何理解工业、商业等经营性用途？工业和商业的定义中是否包括房地产行业？土地入市后产权如何分割？土地入市如何享有抵押权益？这些都有待于相关法规的出台。或成稳定房市“利器” 本次修法前，相关部门已经在全国33个市(县)区域内进行改革创新试点。试点地区集体土地入市用途各异，工商业生产、教育乃至租赁住宅建设均有涉及。不过，近期北京市大兴区的三宗地块的试点颇为引人注目，这三宗地块明确将用于共有产权住房建设，且近期一宗地块已经入市成交。 今年9月，北京市规划和自然资源委员会官网信息显示，三块用地入市试点用于共有产权住房建设的集体建设用地的一宗——集体建设用地区级统筹大兴区瀛海镇地块已经入市成交，成交价格为15.13亿元，为起始价成交。地块建设用地面积47891.78平方米，预计可以提供1千多套共有产权房。此次共有产权房的价格为2.9万元/平方米(含全装修费用)，该项目预计2022年下半年入市。和国有土地出让一样，该用地使用权出让的年限为70年。 为何北京大兴区的三块试点土地能够成为共有产权住房用地？房产公号“京房字”曾分析指出，突破口或许来自于相关规划。去年发布的北京新总规对于职住平衡有了更细致要求，大兴这类平原多点地区，职住用地比应该是1：2，即1万平方米的产业用地，要配2万平方米的住宅用地。但大兴区尤其是亦庄，是产业比较集中的区域，目前的职住用地比倒挂，居住用地明显不足。利用集体建设用地建设住宅，不但可以探索集体建设用地入市的试点改革，而且还可以缓解目前倒挂的职住用地比。此外，共有产权住房完全是为了满足刚需，且购买与份额转让中受到严格限制，也杜绝了利用政策套利的可能性。 有地产人士指出，从北京市的试点来看，在一些住房土地供应紧张、地价房价高涨的地区，未来在符合相关法规的前提下，不排除存在部分集体建设土地入市用于政策性住房，从而增加供应平抑房价的可能性。“北京市的试点是否有可复制性，还有待进一步观察，也有待于相关法规出台后的细则。”一位法律界人士表示。 也有房地产人士指出，从目前大兴区情况来看，集体建设用地面积占全区土地面积比例不足10%，且大部分还是宅基地，实际上可以入市的集体经营性建设用地很少。大兴区这一尝试目前不会对当地房地产市场产生太大影响。

观点地产网讯：1月31日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《建设高标准市场体系行动方案》。 当中提及，要推动经营性土地要素市场化配置。深化土地管理制度改革。加强对土地利用计划的管理和跟踪评估，完善年度建设用地总量调控制度，健全重大项目用地保障机制，实施“增存挂钩”，城乡建设用地指标使用应更多由省级政府负责。 并且，完善建设用地市场体系。在符合国土空间规划和用途管制要求前提下，推动不同产业用地类型合理转换，探索增加混合产业用地供给。积极探索实施农村集体经营性建设用地入市制度。 开展土地指标跨区域交易试点。对城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂政策实施评估，探索建立全国性的建设用地指标跨区域交易机制。改进完善跨省域补充耕地国家统筹机制，稳妥推进补充耕地国家统筹实施。在有条件的地方探索建立省域内跨区域补充耕地指标交易市场，完善交易规则和服务体系。 在劳动力要素流动方面，推动户籍准入年限同城化累计互认。除超大、特大城市外，在具备条件的都市圈或城市群探索实行户籍准入年限同城化累计互认，试行以经常居住地登记户口制度，有序引导人口落户。

集体土地入市是指乡（镇）村建设用地，乡（镇）村建设用地是指乡（镇）村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。主要包括：乡（镇）村公益事业用地和公共设施用地，以及农村居民住宅用地。农村集体建设用地入市流转，简单的说，就是农村集体土地可以在市场上像商品一样买卖，但不能用于商品房开发。

【输入面积，免费获取装修报价】一、2018集体土地使用证新政策是什么 2018年集体土地使用证新政策1、明确了集体土地确权登记存在的问题，让其更好发挥集体土地证的使用效果；2、实现土地三权分置，推进农村土地征收及土地使用证登记；3、完善征收制度，界定用地范围，探索并制定了合理、规范的征收目录，赋予集体经营性建设用地的交易入市，改革宅基地审批制度。 二、集体土地使用证如何办理 1、准备办证资料 想要办理集体土地使用证，就需要先准备好相关的材料才行，主要有申请人的个人身份证、户口簿原件及复印件、土地权属证明、村队权属来源证明书或者农村建房使用证、农村建设用地批准书等等材料。 2、申请 办理集体土地使用证，需要该集体成员向所属乡镇国土资源管理所去申请才行，领取相关的《土地登记申请书》，并将其填写好，然后将准备好的资料都提交给该部门进行审批。 3、调查 申请材料提交之后，所属的国土资源管理部门就会对申请人申请办证的土地继续调查、测量等等，并填写好调查表和绘制好宗地草图。 4、审核 乡镇的国土资源管理部门将调查好的材料进行审核，通过后报以上一级的县国土资源局进行再一次审核，对其用地的合法性、界线的无争议性、面积的准确性等进行审核。 5、审批 一旦确认没有不符合标准的话，就会给予审批并张榜公布，在公布后的一个月内没有人提出争议的话，就可以给申请人颁发集体土地使用证，集体土地证就办好了。 编辑小结：以上就是关于2018集体土地使用证新政策是什么的介绍，拥有农村集体土地使用证就可以对该土地实现转让、交易、租赁、建设等活动，希望小编分享的内容能给大家一些参考。【算一算你家装修要花多少钱】

B 试题分析：十八届三中全会提出“深化土地制度改革，集体土地入市交易”。“集体土地入市交易”释放的最强信号是充分发挥市场在资源配置中的作用，Ｂ项正确且符合题意；A项我国农村土地等生产资料可自由买卖的观点错误；应该是经营承包权转让；C项集体土地的所有权发生根本的改变的观点是错误的，所有权仍然是集体所有。本题的正确答案为Ｂ。

法律分析：（一）若相关土地性质为集体经营性建设用地，则主要程序为：1、市、县人民政府自然资源主管部门应当依据国土空间规划提出拟出让、出租的集体经营性建设用地的规划条件；2、土地所有权人应当依据规划条件、产业准入和生态环境保护要求等，编制集体经营性建设用地出让、出租等方案；3、出让、出租方案经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意并形成书面意见；4、在出让、出租前不少于十个工作日报市、县人民政府审批；5、土地所有权人应当依据集体经营性建设用地出让、出租等方案，以招标、拍卖、挂牌或者协议等方式确定土地使用者，双方应当签订书面合同；6、签订书面合同后报市、县政府自然资源主管部门备案；7、依法缴纳相关税费，办理不动产登记。（二）若相关土地性质为集体农用地，则还需先办理农用地转用审批手续。即由市、县人民政府组织自然资源等部门拟订农用地转用方案，分批次报有批准权的人民政府批准。其中：永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。法律依据：《中华人民共和国土地管理法》 第四十五条 为了公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收农民集体所有的土地的，可以依法实施征收：（一）军事和外交需要用地的；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利、通信、邮政等基础设施建设需要用地的；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、生态环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社区综合服务、社会福利、市政公用、优抚安置、英烈保护等公共事业需要用地的；（四）由政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程建设需要用地的；（五）在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设需要用地的；（六）法律规定为公共利益需要可以征收农民集体所有的土地的其他情形。