什么是土地增值税清算？

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

一、符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算： 1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 3、直接转让土地使用权的。二、符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： 1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 4、省税务机关规定的其他情况。

土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物所取得的增值额为征

税对象,依照规定的税率征收的一种税。土地增值税并不是一个新开征的税种, 1993年12月13

日,国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》,并于1994年1月1日起在全国范围

内开征,至今已经有13年了。征收土地增值税的目的是为了配合国家产业政策,引导房地产经营

的方向,规范房地产市场的交易秩序,合理调节土地增值收益分配,维护国家权益,促进房地产

开发的健康发展。

这个只对于超过140平米以上的非普通住宅才征收的

中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则

第一条 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称条例）第

十四条规定，制定本细则。

第二条 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物

并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、

赠与方式无偿转让房地产的行为。

第三条 条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有

的土地。

第四条 条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，

包括地上地下的各种附属设施。

条例第二条所称的附着物，是指附着土地上的不能移动，一经移动即遭损坏

的物品。

第五条 条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济

收益。

第六条 条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关

和社会团体及其他组织。

条例第二条所称个人，包括个体经营者。

第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付

的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳

税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称增开发成本），包括土地征用及

拆迁补偿费前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发

间接费用。

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有

关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、

“三通一平”等支出。

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自

营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、

照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

公共配套设施费，不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工

福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），

是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构

证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金

额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％

以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房

地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣

除。

上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由

政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

评估价格须经当地税务机关确认。

（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市

维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条

（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20％的扣除。

第八条 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对

象为单位计算。

第九条 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其

扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或

按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

第十条 条例第七条所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目

金额”的比例，均包括本比例数。

计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速

算扣除数的简便方法计算，具体公式如下：

（一）增值额未超过扣除项目金额50％

土地增值税税额＝增值额×30％

（二）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的

土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额5％

（三）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的

土地增值税税额＝增值额×50％－扣除项目金额×15％

（四）增值额超过扣除项目金额200％

土地增值税税额＝增值额×60％－扣除项目金额×35％

公式中的5％，15％，35％为速算扣除系数。

第十一条 条例第八条（一）项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民

用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。

普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、

（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20％的，免征土地增值税；增值

额超过扣除项目金额之和20％的，应就其全部增值额按规定计税。

条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指

因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，

比照本规定免征土地增值税。

符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，

经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

第十二条 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机

关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未

满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。

第十三条 条例第九条所称的房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地

产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。评估价格须经当地

税务机关确认。

第十四条 条例第九条（一）项所称的隐瞒、虚报房地产成交价格，是指纳

税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑建及其附着物价款的行为。

条例第九条（二）项所称的提供扣除项目金额不实的，是指纳税人在纳税申

报时不据实提供扣除项目金额的行为。

条例第九条（三）项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又

无正当理由，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评

定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。

隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格

进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。

提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折

扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据

评估价格确定扣除项目金额。

转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关

参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。

第十五条 根据条例第十条的规定，纳税人应按照下列程序办理纳税手续：

（一）纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税

务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，

土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

纳税人因经常发生房地产转让而难参每次转让后申报的，经税务机关审核同

意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。

（二）纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。

第十条 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成

本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该

项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、

直辖市地方税务局根据当地情况制定。

第十七条 条例第十条所称的房地产所在地，是指房地产的座落地。纳税人

转让房地产座落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。

第十八条 条例第十一条所称的土地管理部门、房产管理部门应当向税务机

关提供有关资料，是指向房地产所在地主管税务机关提供有关房屋及建筑物产权、

土地使用权、土地出让金数额、土地基准地价、房地产市场交易价格及权属变更

等方面的资料。

第十九条 纳税人款按规定提供房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地

转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关资料的，按照

《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《征管法》）第三十九条的规定

进行处理。

纳税人不如实申报房地产交易额及规定扣除项目金额造成少缴或未缴税款的，

按照《征管法》第四十条的规定进行处理。

第二十条 土地增值税以人民币为计算单位。转让房地产所取得的收入为外

国货币的，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以

计算应纳土地增值税税额。

第二十一条 条例第十五条所称的各地区的土地增值费征收办法是指与本条

例规定的计征对象相同的土地增值费、土地收益金等征收办法。

第二十二条 本细则由财政部解释，或者由国家税务总局解释。

第二十三条 本细则自发布之日起施行。

第二十四条 1994年1月1日至本细则发布之日期间的土地增值税参照

本细则的规定计算征收。