中国房产的发展史

　　第一阶段：理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）

　　1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。

　　第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）

　　1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。

　　第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）

　　随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。

　　第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003年以来)

　　2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。

　　详细：

　　中国的房地产市场发展历史大致这样：首先从1981年开始，在深圳和广州开始搞商品房开发的试点，在这以前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或者企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配的，包括政府造房子也是用于福利分配，没有房地产市场。由于当时搞试点比较成功，后来就小范围的开始试点开发。1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区搞市场经济建设之后城市的面貌有翻天覆地的变化，其中房地产开发非常成功，认为开发区的经验值得向全国推广，于是他就吹响了中国房地产开发的号角，由沿海城市一带开始展开，特别是在海南、北海、广州、深圳等这些大城市，但时间不长，由于海南的房地产市场形成了严重的泡沫。

　　1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场已经失控，主要是土地市场迅速形成了非常严重的泡沫。于是朱镕基总理一声令下：停止银行贷款。银根收紧后使刚刚起来的房地产市场立马遭到重创，造成的结果是从1993年下半年到1998年上半年，中国的房地产市场始终波澜不兴。

　　1998年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，也就是意味着所人们要取得住房，都要到市场上去买房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。这政策的第一效应就是“赶末班车”——凡是有钱的单位纷纷购买现房，把当时市场上所有当时卖不掉的现房一扫而空。这时的房改政策提供了巨大的有效需求，而金融政策和税收政策又创造出巨大的有效需求。不断地降低利率，还有按揭门槛降低，当时首付只要30％、20％，有的银行甚至提出零首付。还有价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，开始乱涨价。于是1999年至2003年为中国房地产业高速增长期。2003年到达高峰，暴露出房价过高、结构不合理的问题，导致严重的社会矛盾，房地产业成为社会关注的焦点。2004年开始实施宏观调控，主要特征是收紧土地与信贷两个闸门，以调控供给为主。

　　2005年中央进一步加大宏观调控力度，主要特征是供给与需求双向调控，以调控需求为主。从2005年下半年开始2006年，成交量开始上升，但是好景不长，因为当长三角地区的房地产市场在下雪的时候，北京、深圳、广州这些城市却是一片艳阳天，房价涨得很快，就像以前的长三角，结果导致3月份调控的政策又进一步加强。

　　2006年的宏观调控主要特征是以调整房地产产品结构为主。目前的房地产正在发生一系列的转变：由卖方市场向买方市场转变、由以投资主导向以消费主导转变、由短期投资向中长期投资转变、由以土地为中心向以产品为中心转变、由以增量市场为主向以存量市场为主转变、由普涨普跌现象向有涨有跌现象转变、由笼统市场向细分市场转变。

　　中国房地产价格的走势，1998年开始起到的房地产市场到2003年，这一轮的上扬达到高峰，然后从2003年到2007年都在头部横盘整理，2004年调控供给、2005年调控需求、2006年调控结构、2007年继续调整，估计到2007年底差不多调整完毕，然后，随着2008年奥运会这个东风的作用，中国新的一轮房地产，在把头部转化为底部以后，又有一波上扬。这个过程当中所有的风险被释放、泡沫被消减、结构被调整，不合理的状况被缓解，积压的房子被消化，这就为下一轮发展夯实了基础，从2008年开始新的一轮平稳增长，这是一个台阶式的上扬，这是中国房地产发展的特征。

　　给分吧。

追溯98房改:倾听背后的故事

回望中国住宅商品化的历程，1998年的房改无疑是浓墨重彩的一笔。“1998年以前，我国的住房供应主要是福利房、集资建房、经济适用房等，商品房开发势头虽然活跃，但属于‘小荷才露尖尖角"，总量较低，选择面较窄，购买者也主要是‘先富起来的一部分人"。”

房改前，中国住房严重短缺。“那时候讲究先生产、后生活，高积累、低消费，住房建设的速度跟不上城市人口增长的速度。1978年，中国住房短缺，城镇居民人均住房建筑面积仅6．7平方米。”顾云昌告诉记者，“1950年至1975年，全国住房竣工总面积仅为4．4亿平方米。那时，绝大多数城镇居民解决住房问题仍停留在‘等、靠、要"三个字等国家建房、靠组织分房、要单位给房。”

“我们从上世纪80年代初期就开始讨论住房制度改革问题。政府为此还成立了建设部住宅局，后来又成立中国房地产及住宅研究会，专门探索住房改革。”

在人们的期盼中，第一次全国住房制度改革工作会议于1988年召开，会议系统全面地提出了我国房改的整体构想，勾勒了我国政府新的城镇住房政策的轮廓，中国住房制度改革的大幕徐徐拉开。之后，公房出售、住房公积金制度完善、国家安居工程等房改重要内容相继开展。然而，尽管如此，到1996年底，全国仍有300多万户家庭的人均居住面积在4平方米以下，仍有3300多万平方米的危房需要改造，住房问题亟待破解，房改迫在眉睫。

房改的全面深化源自1998年。此前一年，亚洲金融危机席卷而来，东南亚楼价一落千丈。中国尽管没有受到危机的直接冲击，但面临着内需不足、消费不旺的局面。要保证经济增长目标，拉动内需成为当时经济工作中的迫切任务。

“于是，政府通过四个轮子启动了房改。在国民住房分配还是以福利分房、单位集资建房等为主体的环境下，国务院出台了我国住房体制改革的纲领性文件《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》（即国务院（1998）第23号文），要求停止住房的实物分配，取消福利分房，建立住房分配货币化、住房供给商品化和社会化的住房新体制。”顾云昌说，从这一年开始，中国结束了实行40余年的住房福利分配制度，明确了居民住房产权私有化和拥有住房渠道的市场化，一个全新的市场——房地产市场在中国诞生了。住房制度改革步入了住宅建设市场化和住宅消费货币化的快车道，个人住房商品化元年就此到来。

风雨兼程，得失同在

顾云昌用一个形象生动的比喻这样说道：如果将中国的房地产比作一架巨型飞机，它能升上蓝天翱翔主要靠两架发动机和一个燃料库，一架发动机是房改，如果不是住房商品化，房地产市场就不会这么红火；另一架发动机是地改，把土地使用权出让，与所有权分离，并将其推向市场，使土地交易成为可能。燃料库则是金融，推行个人住房贷款，飞速发展的商业住房信贷，使老百姓可以用明天的钱圆今天的住房梦。

谈起10年来所经历的风雨与坎坷，曾多次参与房改政策研究和制订的中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为：“十年来，我们虽然发展快势头猛，但是两个问题也悄然凸显出来了。一个是贫富差距逐渐拉大了；第二个资源分配不均匀，浪费现象严重。”

随着市场经济的快速发展，贫富差距日渐拉大，广大中低收入者住房问题矛盾突出。其实，在1998年国务院下发的纲领性文件中就提出“建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系。”当时有关部门希望，经济适用房能够覆盖的群体约占到城市人口的60%-70%。然而，只有大约5%的人真正享受到了经济适用房的政策。10年过去了，以经济适用房为主的住房保障体系虽然也一直被强调，但相关措施始终无法执行或被扭曲了。房地产市场却出现了种种出乎意料的棘手现象，如有钱人买了多套经济适用房；有的城市建筑经济适用房面积标准超标；有的城市没有落实到廉租房的政策等。地方政府又没能根据市场问题及时调整管理对策，因此房改走了不少弯路。由住房保障缺失滋生出来的种种的问题愈来愈凸显。

此外，资源分配不均匀，浪费现象严重的问题也日益凸显。当前我国城市化进程加快，建筑总量不断攀升。数据显示，目前世界上五分之二以上的水泥、五分之一以上的成品钢材用于我国建筑行业。伴随着数量上升，建筑能耗呈现急剧上升的趋势，已占全社会总能耗的30%以上。顾云昌说：“我们的房子越盖越大，材料耗费很多，做的房子不节能。据测算，我们已建的建筑中95%左右属于不节能建筑，以采暖能耗为例，中国大约是瑞典、丹麦等国家的13倍，造成了巨大的资源浪费和环境破坏。”

出路：坚持两条腿走路，发展绿色建筑

“中国房地产的明天，关键在土地，冷热在金融。”顾云昌说，2008年房地产行业深切地感受到了市场的冷热变化，我们必须遵循市场规律。世界各国都有房地产泡沫，这跟资本的流动有关。资本没有地方去的时候，便流到了房地产市场。金融会直接影响房地产的冷和热。在他看来，中国金融最大的问题就是融资渠道的单一性，房地产发展主要靠银行，一旦房地产出现泡沫，银行将承担非常大的风险。要真正防范房地产市场的泡沫，离不开金融杠杆。“因此，金融部门要加快考虑多元融资的问题，开发商拓宽融资渠道。”

“面对复杂的金融形势，房地产更不能忽视其自身存在的两个问题。”如今，贫富差距逐渐拉大，住房保障缺位日益凸显，资源分配不均匀，浪费严重。针对当前房地产市场面临的瓶颈，顾云昌强调说，保障房与绿色建筑是当前问题的解决之道。他建议：“我们必须提倡两条腿走路，一个是市场化，一个是保障性住房。”

1998年的房改可谓是历史一个闪亮的转折点，但是前进的路上，曲折在所难免。中国的廉租房和经济适用房发展速度相对缓慢，这其实是房改中遗留下来的问题。针对这一问题，国家出台了一系列政策，加强保障性住房建设力度，加大资金投入，力争解决低收入家庭住房困难问题。据了解，2008年国家计划通过接下来三年多时间，增加200多万套的廉租住房、400多万套的经济适用住房，另外还有220多万户林业、农垦、矿区的棚户区的改造，总的投资可达9000亿元。顾云昌说：“这些政策，一是用投资拉动内需，二是民生的需要。如果把上下游的产业加在一起，每年保障性住房建设将带动投资近6000亿元，提供200多万个就业机会。这种类似1998年应对亚洲金融风暴时的应对措施，事实上也证明了中国依然要用投资拉动经济，用制造需求来扩大内需，从而保证经济增长。

同时，房地产要想得到既快又好的发展，不能忽视当今存在的资源分配不均匀，浪费严重的现象。“根据测算，到2020年我国将新增300多亿平方米建筑面积，若不采取有力措施，到那时我国建筑能耗将是现在的3倍以上。”顾云昌表示：“今天房地产行业的发展，既要改善老百姓住房问题，实现人人享有住房，又要考虑经济的保持稳定发展。我们要坚持可持续发展的战略，不仅要为现在负责，也要为子孙后代负责。因此，房地产行业必须追求绿色建筑。”

所谓绿色建筑，也称可持续建筑，是把可持续理念融入建筑全寿命周期（材料生产及运输、建造、使用、维护、改造、拆除和建筑废弃物处理）的建筑。在创造健康舒适的人居环境的基础上，最大限度地节省资源，如能源、水、土地、材料，最大程度地减少对环境的破坏。顾云昌一再强调：我们要大力推进结构调整，促进经济增长方式转变，要坚持开发与节约并举，把节约放在首位，引导住宅产业从资源消耗较大的粗放型产业向资源集约型转变，推进建筑节能，倡导营建绿色生态住宅，大力发展循环经济，逐步构建节约型的产业结构和消费结构，走出一条具有中国特色住宅产业省地型节能房地产经济发展道路。

顾云昌强调：我们要加强宏观调控，把扩大内需作为着力点，保持经济的稳定发展。中国的楼市很大，不会轻易的破灭，即便遇上了泡沫，不是只有破灭这一条，也可以是软着陆。面对当今的世界金融危机，中国的房地产市场一定要充满信心。所谓危机，危中有机。金融海啸波及下，开发商应该抓住在波谷调整的时机，苦练内功，铸造好品牌，以便厚积薄发登上下一个波峰。

社科院发布房地产蓝皮书 建议房产税费改革重点由交易转持有环节

核心提示： 中国社会科学院今日发布的《中国房地产蓝皮书(2010)》指出,中国房地产市场秩序仍较为混乱,房地产调控手段不能切中要害,调控方式仍需创新。

中国社会科学院今日发布的《中国房地产蓝皮书(2010)》指出,中国房地产市场秩序仍较为混乱,房地产调控手段不能切中要害,调控方式仍需创新。

蓝皮书认为,在房地产市场供求偏紧、普通居民购房困难的情况下,房地产市场捂盘惜售、土地闲置、炒地等现象依然存在。土地闲置、炒地皮,导致政府每年投放大量的土地而市场上房屋的供应量却没有显著增加,空置房与炒房现象造成市场供应紧张,房价扶摇直上,扰乱了市场秩序,累积了金融风险,破坏了市场的稳定健康发展。

据了解,2009年下半年随着房价不断上涨,市场上购房需求已经不仅仅是满足自住需求的问题。事实上,在高房价下,部分真实需求已经被逐渐挤出市场,而为规避通货膨胀的投资需求以及为获得炒房利润的投机性需求逐渐增多。对投机者而言,房地产市场已成为一种暴富的手段和一些人攫取财富的捷径,特别是在全国几大热点城市以及海南等热点地区,房地产更成为富有人士投资的天堂。投资与投机需求增多造成市场供求紧张,推动房价不断上涨,相当部分自住需求被挤出市场,由此导致的民生问题备受各界关注。

蓝皮书认为,我国房地产调控政策伴随房地产市场的发展经历了几个年头,对房地产市场健康稳定发展起到了非常重要的作用。但是,房地产调控方式仍不尽成熟,一些政策不但不能起到应有作用,还会造成相反的效果,比如房地产交易环节的税收本来是为了增加成本抑制投机,但由于卖方将其转嫁到房价上,因而成为抬高房价的一大因素。而2009年之所以房价、地价大幅上涨,可以说与房地产调控措施未及时到位、房地产调控手段不能切中要害有很大关系。因此,调控方式和手段亟待创新。

建议房产税费改革重点由交易转持有环节

中国社科院城市发展与管理研究所土地与房地产研究室主任李景国今日表示,建议改革房地产税费管理机制,税费管理的重点由交易环节转向持有环节。

他指出,要加强房地产持有调节税政策出台,因为持有环节的监管更有利于对垄断和投机行为的制度性遏制。

蓝皮书建议,对开发企业超出规划周期的未受房产征收防地资源闲置持有调节税,对开发企业以外的房产持有按照面积或套数征收统一的房地产资产持有税。

此外,蓝皮书还建议,对土地出让初期及招拍挂的协议形式,对土地开发进程进行严格的规定,淘汰不符合要求的标书和中小企业。并要求部分土地企业在交土地出让金的同时,交出相当数量的开发进程保证金。

同时合理控制房地产的信贷结构,在房地产的开发领域,以开发企业销售施工率和竣工施工率作为囤房囤地的标准。对低销售施工率和低竣工施工率的明显囤地囤房的开发企业应坚决限增信贷供给,在销售领域应严格限制二套以上的投资、投机性购房信贷。

蓝皮书并建议,加大政策性住房的供给,对廉租房建立定期的人群识别制度,对经济适用房与限价房等政策住房应确立其共有产权性质。同时加强国家房地产统计与预警制度的建设,以抑制市场的大起大落。

李景国表示,2010年在增加供给的同时,区别首次住房和非首次住房,实施差异化的信贷税收等政策。这个政策实际上在最近出台的政策当中也充分体现出来。促稳定是房地产市场长期的战略性任务,2010年尤为重要;同时明确落实各级地方责任制,也开始实施。

李景国指出,2010年房地产信贷和资金市场投资竞争下,房地产企业资金来源结构将发生变化。企业自有资金成为重要支撑。购地门槛抬高,使中小企业拿地增大,土地越来越集中于资金充裕的企业。

他预计,如果2010年房价盘整,增幅降低,在一些热点城市甚至下挫,如果房地产市场刺激盘整波动,一些企业,特别是一些中小企业因为资金量紧张将出现困难。

中国房产的发展史:x0dx0a第一阶段：理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）x0dx0ax0dx0a1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。x0dx0a 第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）x0dx0ax0dx0a1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。x0dx0a 第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）x0dx0ax0dx0a随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。x0dx0a 第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003年以来)x0dx0ax0dx0a2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。x0dx0a 详细：x0dx0ax0dx0a 中国的房地产市场发展历史大致这样：首先从1981年开始，在深圳和广州开始搞商品房开发的试点，在这以前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或者企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配的，包括政府造房子也是用于福利分配，没有房地产市场。由于当时搞试点比较成功，后来就小范围的开始试点开发。1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区搞市场经济建设之后城市的面貌有翻天覆地的变化，其中房地产开发非常成功，认为开发区的经验值得向全国推广，于是他就吹响了中国房地产开发的号角，由沿海城市一带开始展开，特别是在海南、北海、广州、深圳等这些大城市，但时间不长，由于海南的房地产市场形成了严重的泡沫。x0dx0ax0dx0a1993年朱_基总理到海南视察，发现海南的房地产市场已经失控，主要是土地市场迅速形成了非常严重的泡沫。于是朱_基总理一声令下：停止银行贷款。银根收紧后使刚刚起来的房地产市场立马遭到重创，造成的结果是从1993年下半年到1998年上半年，中国的房地产市场始终波澜不兴。x0dx0ax0dx0a1998年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，也就是意味着所人们要取得住房，都要到市场上去买房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。这政策的第一效应就是“赶末班车”——凡是有钱的单位纷纷购买现房，把当时市场上所有当时卖不掉的现房一扫而空。这时的房改政策提供了巨大的有效需求，而金融政策和税收政策又创造出巨大的有效需求。不断地降低利率，还有按揭门槛降低，当时首付只要30％、20％，有的银行甚至提出零首付。还有价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，开始乱涨价。于是1999年至2003年为中国房地产业高速增长期。2003年到达高峰，暴露出房价过高、结构不合理的问题，导致严重的社会矛盾，房地产业成为社会关注的焦点。2004年开始实施宏观调控，主要特征是收紧土地与信贷两个闸门，以调控供给为主。x0dx0ax0dx0a2005年中央进一步加大宏观调控力度，主要特征是供给与需求双向调控，以调控需求为主。从2005年下半年开始2006年，成交量开始上升，但是好景不长，因为当长三角地区的房地产市场在下雪的时候，北京、深圳、广州这些城市却是一片艳阳天，房价涨得很快，就像以前的长三角，结果导致3月份调控的政策又进一步加强。x0dx0ax0dx0a2006年的宏观调控主要特征是以调整房地产产品结构为主。目前的房地产正在发生一系列的转变：由卖方市场向买方市场转变、由以投资主导向以消费主导转变、由短期投资向中长期投资转变、由以土地为中心向以产品为中心转变、由以增量市场为主向以存量市场为主转变、由普涨普跌现象向有涨有跌现象转变、由笼统市场向细分市场转变。x0dx0ax0dx0a中国房地产价格的走势，1998年开始起到的房地产市场到2003年，这一轮的上扬达到高峰，然后从2003年到2007年都在头部横盘整理，2004年调控供给、2005年调控需求、2006年调控结构、2007年继续调整，估计到2007年底差不多调整完毕，然后，随着2008年奥运会这个东风的作用，中国新的一轮房地产，在把头部转化为底部以后，又有一波上扬。这个过程当中所有的风险被释放、泡沫被消减、结构被调整，不合理的状况被缓解，积压的房子被消化，这就为下一轮发展夯实了基础，从2008年开始新的一轮平稳增长，这是一个台阶式的上扬，这是中国房地产发展的特征。

中国的房地产发展的历程大致有三个阶段：1988年到了我国房地产发展最早的地方 —— 海南，我国房地产还是一个年轻产业，自从1990年国务院55号令对土地交易的法律承认开始，标志着我国房地产商品化的开始，到目前为止，已经有16年的发展历史了。

这16年来，我国房地产大体经历了三个阶段，就是说1990至1996年为一个阶段，这时的消费者对产品的要求不高，还仅仅只是提供一个居所，对劣质产品、市场需求不是太看重，但市场在起步，总的来说是卖方市场；第二个阶段是从1996年至2000年，这时，中国房地产整个行业的文化和产业，有思想的产品才出现，房地产作为一个产业才真正产生。第三阶段是在2000年以后，整个中国的房地产快速发展，这是不仅要有理念，还要有文化，还要讲产品，它要求企业更有实力，更要把物质和精神做的更扎实，资源更加要整合。

90年代以前，我国一直是以计划经济为主导的社会，城市建设也带有计划经济深深的烙印。当时的城市住宅建设由国家统一投资，统一征地、统一设计、统一建设、统一管理、统一分配。住宅单体几乎都是千篇一律的平顶板式楼，风格单调，缺乏多样性。这个时期的住宅产品仅仅能满足人的基本生活需求，基本没有户型的概念，不强调功能的合理程度。由于当时住宅属福利性质，并没有选择的余地。

从1990年到1996年左右的时间，房地产开始商品化，但还带有浓厚的计划经济色彩，购买者以单位、集体为主，辅以少量的个人购房。通常是单位统一购买以后，然后根据职工的工龄、职称等相关要素评分，然后根据分数多少为序把房子分配给单位的职工，个人对房子地段、户型等方面选择的自主性很小。早期的住房只是解决居住，基本上没有其他的要求，在住宅功能上十分不合理，表现在如客厅面积小，客厅餐厅混合使用，住宅交通流线互相穿越，动静空间的干扰，套间的大量使用，卫生间很小，仅仅是一个厕所等。总的说来，当时我国城市居民的居住环境是不理想的。这时候的住房理念只是解决人们从 “ 居者无其屋 ” 到 “ 居者有其屋 ” 的住房紧缺状态，这个阶段是没有理念的阶段。

1996年至2000年为一个阶段，随着1998年取消福利分房以后，房地产市场的购房主体发生了变化，集团购买基本退出市场，而个人消费成为主体，购房主体个人化已是一种不可逆转的趋势。这样，普通居民有了选房的自由，不同的家庭对住宅的需求不一样。随着市场经济的快速发展，除国有、集体所有的房地产公司外，大量的中外合资、合作、独资、私营的房地产企业参与房地产的开发销售。房地产市场开发主体的多元化和购房主体需求的多样化，北京的房地产市场开始完全市场化。

随着市场化的推进和人们对生活品位的提高，这个阶段是理念产生、形成的阶段，从这个时候就开始，人们讲产品、环境、功能、布局，消费者比较成熟了，整个市场比较理性了。最明显的变化表现在住房的功能上，人们开始关注住房的舒适度，并把舒适度作为住房品质的因素。这时，人们对卫生间的要求不仅仅是一个马桶，还应具有洗澡功能的地方，甚至还要有双人浴缸，房间不但有卫生间，而且主卧要带卫生间，甚至到现在每个卧室都有卫生间。除了卫生间的功能外，还希望把卫生间作的很漂亮，甚至还要采光，还要景观，卫生间已成为人们生活中的重要组成部分，而不像以前的仅仅是辅助的空间。在客厅方面，商品房开发以后，开始有客厅这一说，来客人有客人呆的场所，客人在客厅可以谈谈心，聊聊天，喝喝咖啡，听听音乐，因此，大客厅、小卧室已成了时尚家庭的选择。观念改变了以后，人们开始把这些功能作为衡量住房品质的主要因素。客厅从无到有，到现在大家都接受的宁可住小卧室大客厅这样一个功能来组成的一个功能区域。最终发展到我们觉得客厅是代表我们家里奢侈空间的一个标志，客厅很大，说明房子有豪宅的因素，房子用起来很有气势，很气派。从没有客厅到有客厅，在到小卧室大客厅这个过程，是由于对居住品质逐步提高的过程。

进入2000年，我国地产市场进入到大规模的市场化开发阶段。从2000年到2005年，我国度过了地产15年这场大戏中分量最重的五年，房地产进入以 “ 新产品主义 ” 为开发导向。2000年以后，整个中国的房地产快速发展，这时不仅要有理念，还要有文化，还要讲产品，是我国房地产发展最为迅速的时期。

我国房地产经过了十来年的发展，在开发理念，建筑风格等方面都日益成熟，人们从 “ 居者有其屋 ” ，开始向 “ 居者优其屋 ” 转变。现代的住宅户型设计将 “ 以人为本 ” 的准则发扬光大了，在设计上不但充分考虑了居住者的需求，而且不断创造出新的居住理念，使住宅的户型设计与周围的城市景观、人文环境、生态环境等融合在一起，扩展了住宅空间的外延。把住宅户型设计拓宽至居住环境的规划，在考虑户型布局的同时，兼顾居住环境的营造。随着生态意识的加强，人们对生存居住环境的要求也再不断提高。居住者不仅需要优秀的户型设计，而且希望达到与周围的自然环境、人文环境以及社会环境的和谐统一，实现 “ 人居合一 ” 的理想境界。

别墅是随着人们对居住要求的提高而产生的产品，是住宅的高级或者说终极形式。上世纪五六十年代开始出现的一些 “ 将军楼 ” ，就有双拼、连体别墅的影子，但真正商品化的别墅也就只有10年发展史。从当初的简单理解为可以停私家车的单独庭院就是别墅，到后来的模仿西式别墅做的一些建筑，再到原汁原味地照搬西式别墅，发展到引进西方文化进行改进和调整做出的一些中西合璧的别墅，再发展到如今的具有中国特色的创新别墅，整整花了10年。

中国的别墅经过10年的高速发展已经开始进入成熟期，买别墅已经从炫耀成功而更多地转向关注居住的体验，一种全新的别墅居住文化和新的别墅阶层开始兴起，与此相适应，别墅的开发、设计与定位也出现诸多新迹象。但财富阶层在任何国家和社会所占的比例一定是少部分，现在别墅不断的增加，财富阶层是有限的，所以以后会出现分化