信托基金

什么是信托基金信托基金是一种投资工具，它能够提供投资者安全、稳定、高回报的投资环境，是多数投资者的首选。本文将从信托基金的定义、特点和优势三方面对信托基金进行详细介绍，并对投资者的注意事项进行提示，以帮助投资者更好地了解信托基金。一、什么是信托基金1、信托基金的定义信托基金是一种投资工具，它是由信托公司或信托机构管理的投资基金，它以投资者的资金为基础，以投资者投资的资金购买投资标的，以获取投资收益为目的。2、信托基金的特点信托基金有以下特点：（1）投资安全：信托基金的投资标的是由专业的信托机构进行管理，投资者的资金是安全的。（2）稳定收益：信托基金的投资收益是稳定的，投资者可以获得预期收益。（3）高回报：信托基金的投资收益高于银行定期存款，可以有效增加投资者的财富。二、信托基金的优势1、投资安全信托基金的投资标的是由专业的信托机构进行管理，投资者的资金是安全的，投资者可以放心投资。2、稳定收益信托基金的投资收益是稳定的，投资者可以获得预期收益。3、高回报信托基金的投资收益高于银行定期存款，可以有效增加投资者的财富。三、投资者的注意事项1、了解信托基金投资者在投资信托基金之前，应充分了解信托基金的投资目标、投资方式、投资期限、投资风险等，以便投资者更好地把握投资机会。2、选择信托机构投资者在选择信托机构时，应考虑信托机构的实力、经验和信誉等因素，以确保投资者的利益得到充分保障。3、谨慎投资投资者在投资信托基金时，应根据自身的财务状况、投资目标、投资经验等因素，选择适合自己的投资方式，并谨慎投资，以防止投资风险。信托基金是一种投资工具，它能够提供投资者安全、稳定、高回报的投资环境，是多数投资者的首选。投资者在投资信托基金之前，应充分了解信托基金的投资目标、投资方式、投资期限、投资风险等，并谨慎投资，以防止投资风险。总之，投资者应充分了解信托基金的特点和优势，以便更好地把握投资机会，获取投资收益。本文从信托基金的定义、特点和优势三方面对信托基金进行了详细介绍，并对投资者的注意事项进行了提示，以帮助投资者更好地了解信托基金。信托基金是一种投资工具，它能够提供投资者安全、稳定、高回报的投资环境，是多数投资者的首选，因此投资者应充分了解信托基金的特点和优势，以便更好地把握投资机会，获取投资收益。

【错误】本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。房地产投资信托基金常采用“购买-持有出租-出售”的模式。参见教材P148。

信托基金是什么信托基金是一种投资工具，可以帮助投资者获得更高的收益，但也面临着风险，因此，在投资信托基金之前，投资者必须对信托基金的机制、收益、风险等有一个全面的了解。一、什么是信托基金1、定义信托基金是指投资者将资金委托给信托公司，由信托公司按照法律法规和信托合同规定，以投资者的名义投资于一定投资标的，并在投资结束时将投资收益及本金分配给投资者的一种投资工具。2、特点（1）信托基金投资的收益潜力较高，投资者可以通过投资信托基金获得更多的收益。（2）信托基金投资的风险较高，投资者需要对投资风险有足够的认识，并做好风险防范措施。二、信托基金的收益及风险1、收益信托基金的收益主要来源于投资标的的收益，如股票、债券、房地产、基金等，具体收益取决于投资标的的收益。2、风险（1）市场风险：信托基金投资的投资标的受到市场波动的影响，因此，投资者在投资信托基金时，需要充分考虑市场风险。（2）投资经理风险：信托基金的收益取决于投资经理的投资决策，因此，投资者在选择信托基金时，需要充分考虑投资经理的经验和投资能力。三、如何投资信托基金1、了解信托基金在投资信托基金之前，投资者需要对信托基金的机制、收益、风险等有一个全面的了解，以便做出更明智的投资决策。2、选择信托基金选择信托基金时，投资者需要考虑信托基金的投资策略、投资标的、投资经理的经验和投资能力、受托机构的实力等因素，以便选择合适的信托基金。3、投资信托基金投资者可以通过证券公司、银行等渠道购买信托基金，也可以通过网络购买信托基金，投资者还可以通过购买指定的信托基金产品，来获得更多的收益。结论：信托基金是一种投资工具，可以帮助投资者获得更高的收益，但也面临着风险，因此，投资者在投资信托基金之前，必须对信托基金的机制、收益、风险等有一个全面的了解，并通过谨慎的投资策略，合理选择信托基金，才能获得更高的投资收益。本文从定义、特点、收益及风险、如何投资信托基金四个方面，介绍了信托基金的概念及其特点，投资者在投资信托基金之前，应该充分了解信托基金的机制、收益、风险等，并通过谨慎的投资策略，合理选择信托基金，才能获得更高的投资收益。信托基金是什么？信托基金是一种共享利益和风险的集体投资方式。在中国，最接近美国工业投资基金形式的金融产品是信托公司开发的信托基金。信托基金的出现丰富了企业的融资渠道，那么什么是信托资金呢？信托基金的定义信托基金是指通过契约或公司的形式，借助发行基金券的方式，将社会上不确定的多数投资者不等额的资金集中起来，形成一定规模的信托资产，交由专门的投资机构按资产组合原理进行分散投资，获得的收益由投资者按出资比例分享，并承担相应风险的一种集合投资信托制度。信托基金的运作方式信托基金资金运作方式主要为贷款，股权投资较少，而且有不断萎缩的趋势。即使在仅有的股权投资项目中，信托公司基本并不参与目标公司的具体经营管理，所采取各种控制措施，例如派驻董事，委任财务总监，修改章程等，目的是要防范资金风险。信托基金的期限信托期限较短，基本上为1-2年。事实上，中国居民并不缺乏长期资金，他们的养老金、子女教育和婚姻储蓄非常可观。然而，短期信托的主要原因是：投资者期望在短期内获得收益，对长期财务管理存在疑虑；信托公司的财务管理能力和品牌无法说服投资者。由于信托合同数量的限制，信托公司必须寻找企业机构客户才能筹集到足够的资金，而企业机构客户的资金往往是短期的。尽管中国的社保基金理事会和其他大型机构拥有长期基金，但它们目前无法购买信托基金。信托基金的国内现状与美国工业投资基金一样，中国信托基金主要投资于工业领域，但主要投资于基础设施、房地产和公用事业领域的项目。它属于一个传统而成熟的行业。其商业模式具有一定的垄断性，没有高科技内容。对于高科技产业而言，信托融资的案例很少，原因有两个：一是中国很少有真正独立发展的高科技企业，二是信托公司项目开发商的专业经验仅限于金融行业，他们没有工程和技术背景，不熟悉工业技术，从未从事过工业公司的运营和管理。

1、根据组织形式，REITs可分为公司型以及契约型两种。公司型REITs以《公司法》为依据，通过发行REITs股份所筹集起来的资金用于投资房地产资产，REITs具有独立的法人资格，自主进行基金的运作，面向不特定的广大投资者筹集基金份额，REITs股份的持有人最终成为公司的股东。契约型REITs则以信托契约成立为依据，通过发行受益凭证筹集资金而投资于房地产资产。契约型REITs本身并非独立法人，仅仅属于一种资产，由基金管理公司发起设立，其中基金管理人作为受托人接受委托对房地产进行投资。二者的主要区别在于设立的法律依据与运营的方式不同，因此契约型REITs比公司型REITs更具灵活性。公司型REITs在美国占主导地位，而在英国、日本、新加坡等地契约型REITs则较为普遍。2、根据投资形式的不同，REITs通常可被分三类:权益型、抵押型与混合型。权益型REITs投资于房地产并拥有所有权，权益型REITs越来越多的开始从事房地产经营活动，如租赁和客户服务等，但是REITs与传统房地产公司的主要区别在于，REITs主要目的是作为投资组合的一部分对房地产进行运营，而不是开发后进行转售。抵押型REITs是投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券，其收益主要来源是房地产贷款的利息。混合型REITs顾名思义是介于权益型与抵押型REITs之间的，其自身拥有部分物业产权的同时也在从事抵押贷款的服务。市场上流通的REITs中绝大多数为权益型，而另外两种类型的REITs所占比例不到10%，并且权益型REITs能够提供更好的长期投资回报与更大的流动性，市场价格也更具有稳定性3、根据运作方式的不同，有封闭与和开放型两种REITs。封闭型REITs的发行量在发行之初就被限制，不得任意追加发行新增的股份；而开放型REITs可以随时为了增加资金投资于新的不动产而追加发行新的股份，投资者也可以随时买入，不愿持有时也可随时赎回。封闭型REITs一般在证券交易所上市流通，投资者不想持有时可在二级市场市场上转让卖出。4、根据基金募集方式的不同，REITs又被分为公募与私募型。私募型REITs以非公开方式向特定投资者募集资金，募集对象是特定的，且不允许公开宣传，一般不上市交易。公募型REITs以公开发行的方式向社会公众投资者募集信托资金，发行时需要经过监管机构严格的审批，可以进行大量宣传。私募型REITs与公募REITs的主要区别在于:第一，投资对象方面，私募型基金一般面向资金规模较大的特定客户，而公募型基金则不定；第二，投资管理参与程度方面，私募型基金的投资者对于投资决策的影响力较大，而公募型基金的投资者则没有这种影响力；第三，在法律监管方面，私募型基金受到法律以及规范的限制相对较少，而公募型基金受到的法律限制和监管通常较多。[chuanmaolicai]。

【答案】：D房地产投资信托基金具有以下特点：（1）流动性强。（2）抵补通货膨胀效应。（3）风险较低。（4）信息不对称程度较低。

在国内来讲，房地产信托基金指的就是信托公司给房地产项目融资，发放信托贷款。在国外来讲，房地产信托基金指的是信托公司运营物业，以获取稳定的投资回报。

房地产基金是一种主要投资于房地产或房地产抵押有关公司发行的股票的投资基金。房地产信托,就是信托投资公司发挥专业理财优势,通过实施信托计划筹集资金。用于房地产开发项目,为委托人获取一定的收益。　　区别在于基金是投资于股票，相当于投资虚拟产业资本，实际是在资本市场上的的投资而信托所做的是实业方面的开发，资金参与的可能是某个项目，并非是仅仅入股，可能会参与具体的事宜。　　房地产信托是信托公司作为金融机构，从合格投资者处募集资金为符合条件的地产商融资，资金一般作为地产商的楼盘项目用资金。门槛一般是100万人民币，一般为固定期限12-24个月，合格投资者的收益一般固定设为预期年化7-13%。资金和收益按信托约定兑付。 可理解成信托公司作为融资平台对接资金方和项目融资方，介入的项目一般为前期，4证齐全后，一般只能做同公司同一个项目。一只盘子较小，通常是6K万-3亿之间。目前国内做很多了。　　房地产投资信托基金，又称REITS，门槛一般是1000万人民币以上或者更高，期限比房地产信托长，有3-5年的，盘子一般比较大，几十个亿的都有。一般木有设固定预期收益率，通常设IRR。资金为大的地产投资机构，通过信托公司发行来投资各个地产项目的基金，可以投不同公司的N个项目。目前国内比较少还。

【答案】：D房地产投资信托基金具有以下特点：①流动性强；②抵补通货膨胀效应；③风险较低；④信息不对称程度较低。

如果是给房地产融资，就是信托产品的一种，是信托集合资金投入房地产业如果是房地产企业帮助别人融资，那就是企业的正常金融现象了 您可能说的是这个吧？房地产信托投资基金(REITs)是当地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。百科就有

【答案】：A房地产投资基金信托特点：流动性强；抵补通货膨胀效应；风险较低；信息不对称程度较低。

我国的房地产信托是在2002年7月信托业重新开展后逐渐发展起来的。此前，信托业经过多次大规模调整一直处于业务匮乏的困境。而此时房地产市场呈现旺盛的发展势头，处于资金密集型行业的房地产开发企业大部分自有资金都较少，资金短缺是一个长期状态。而信托制度灵活性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能，可以财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式进行金融创新，使其成为最佳融资方式之一。两者结合，取得了双赢的结果。一方面，信托业借势发展壮大，分享房地产业较高的行业利润；另一方面，房企通过房地产信托计划的融资可以降低房地产开发公司整体融资成本，并且募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整。自2002年开始的十四年间，房地产信托共经历了2003年和2008年两次黄金发展期。据统计，2003年全年约有70亿资金通过信托方式进入房地产领域，房地产信托产品也正式走入投资者视线，并进入了平稳发展阶段。因为，2003年6月，中国人民银行出台了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（央行121号文件），对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等多个方面提高了信贷门槛。比如：1、对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。 2、商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。3、对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地的评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。4、对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的。首付款比例执行20%的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例。5、借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年。这些措施使得房地产企业从银行贷款的难度大大提高。不得不转向信托公司融资。由此房地产信托迎来第一个黄金发展期。而自2007年3月央行首次加息，到12月央行连续加息六次，同时银监会出台了九条新规，严禁银行业金融机构向项目资本金比例达不到35%（不含经济适用房）等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款，地产企业又陷入融资困境。房地产信托产品再次迎来发行高峰。此后，伴随着房价的一路飙涨，房地产市场火热的房地产信托一路升温。房地产业是一个特殊的行业，与其他行业相比具有高收益、高风险的明显特征，它对经济发展的带动力很强，是关系国计民生、拉动经济增长、改善居民生活条件的重要支柱产业。同时它又是一个资本密集性的产业，其发展与金融业的支持密不可分，两个行业互相影响、互为依托。同时，房地产行业还是国家宏观调控的重点领域，对其又爱又恨，可谓成也萧何败也萧何，这也注定了房地产行业周期波动较为明显。所以现在信托公司业务方向主要有几大块：一、机会性抓取一线城市住宅地产项目，特别是中小开发商因资本实力不济退出市场带来的机会。二、结合资产证券化业务，适当介入一线城市和重点二线城市办公楼项目。办公楼市场与住宅市场发展规律不完全相同，而且具有基础资产确定、现金流稳定和可测量等特点，是资产证券化的重要基础资产。三、参与设立房地产并购基金。目前中国房地产业整体景气度下行，结构性库存高企，行业内普遍存在高杠杆问题，加之竞争加剧，优胜劣汰、行业整合和集中度提升将成为趋势，未来数年行业内蕴含大量并购机会。一方面信托公司可考虑与一线开发商、保险公司等合作设立机会性并购基金，在提供标的项目和并购融资方面发挥作用。另外也可与保险公司、国内外领先地产基金等长期资本合作，成立跨周期并购基金。四、关注一线城市、重点二线城市中心老旧建筑改造项目。在成熟市场，通过整体收购、改造升级城市中心老旧建筑，并通过租赁、出售或者其他资本化运作方式实现获利退出是成熟的地产操作模式。目前中国的一二线城市也积存了大量的老旧建筑，如何盘活这块存量，考验着资产管理机构的专业、整体运营及资本运作能力。目前不少外资基金和一些国内资本已经开始进入该领域。五、战略性关注旅游地产、养老地产等体现消费升级和大健康领域的业务机会。房地产信托具有非常市场化的定价模式，对于项目风险、市场流动性等诸多因素都能够反映其中，不过总体看，由于信托承接的房地产项目相对银行风险稍大，因而整体融资成本比较高，投资者所获得的收益率也高，信托公司所获得的报酬在2-3%，以及其他费用，整体融资成本相比于其他类型信托也是要稍微高一些，具体定价根据融资方信用水平而有所不同。房地产信托运作的几大模式1、房地产债权信托房地产债权信托房地产债权信托主要是指房地产贷款信托，是将信托资金用于向房地产开发企业发放贷款的一类信托业务。根据监管部门要求，向房企发放贷款信托需要满足“四、三、二”条件：四证：国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证三成：自有资本金投资比例达到30%二级：具有房地产开发二级资质房地产债权信托主要关注点是信托到期本息回收问题，因而需要关注融资方偿债能力、融资项目可行性、抵质押物价值充足以及变现性等方面，通常设置抵质押、资金账户监管、股东或者实际控制人连带担保责任、本金分期归集计划等风险控制措施。（市面上绝大多数房地产信托属于此类型，信托公司直接以贷款的形式借给房地产企业）房地产债权信托具有简单、易于操作的特点，同时也是与现行法律衔接最好、最常用的信托资金运用方式。不过，房地产债权信托对于放款条件要求较高，部分未达到要求的融资需求，无法满足，而且该类信托业务模式将提升房企财务杠杆，将压缩其后续融资空间。2、房地产股权信托房地产股权信托房地产股权信托主要是指信托资金用于获得房地产企业股权从而为其提供开发建设资金的一类信托业务。股权获得方式：受让原有股东股份增资出资新设项目公司与债权信托相比，房地产股权信托并没有那么严格的合规要求，因而可以满足房地产企业拿地、四证不全时期的融资需求，股权融资也有利于美化房企财务报表，部分情况是作为过桥资金，待四证齐全后向银行申请开发贷，实现信托资金的退出。很多房地产股权信托是附有回购协议的，实际上是假股真债;还存在部分股权投资信托仅以少部分资金获得房企股权，其余大部分资金以股东借款名义用于房地产项目开发建设，这实际上既降低了股权投资收益的不确定，也有效绕靠看房地产贷款信托的监管要求。房地产股权信托重点关注最终能否到期退出，对于负有回购协议的，这就需要关注回购人是否能够履行回购义务。同时，由于参股房企，信托公司也需要履行股东权利义务，参与重大事项决策，这有利于维护自身利益。从房地产股权信托风险控制手段，第一一般采用采用结构化设计，通过次级受益权部分提升优先级投资人的投资安全性;除已拥有股份的剩余股份提供质押，从而全面掌控房企公司运作;全面参与重大事项决策，掌握财务、公章等各类印章和网银密钥，部分情况下还将聘请外部公司监督融资项目建设;融资项目抵押等;违约时的资产处置权利等3、房地产财产权信托房地产财产权信托是指以房企所有拥有的各类财产权或者以个人拥有的房地产作为信托财产而开展的一类信托业务。(一)房企作为委托人的财产权信托以房企所有拥有的各类财产权为财产权而设立的信托本质上仍是满足房企项目建设的投融资需求，但是此处房企为委托人，财产权小份额切分，转让给合格投资者，从而获得开发资金。不过，目前市场的大部分财产权还是会附有回购协议，从而实现投资者的固定收益，是信托融资的一种交易结构形式变通，或者对现有监管政策的规避。受托信托财产可以是特定资产收益权，诸如土地使用权收益权、在建项目收益权、股权收益权等特定资产收益权以及债权。虽然特定资产收益权信托已开展多年，但是特定资产收益权在我国现行法律制度下还存在一定争议，该类信托还有待于接受司法审判的检验。目前房地产财产信托本质还是一种融资工具，而不是来自基础资产的收益，因而其重点还是要看回购义务人的履约能力，主要是偿债能力和偿债意愿，其风险控制措施、交易结构基本与房地产债权信托和房地产股权信托相类似。(二)个人作为委托人的房地产财产权信托个人将其所拥有的房产等财产作为信托财产而设立信托，是以财产管理以及财产传承为主要目的的信托模式。这主要是借助信托公司的专业性，实现房产的保值增值，以及实现财富的有序传承。此类房地产信托可以进一步划分为房地产开发信托、房地产管理信托以及房地产处置信托。房地产开发信托主要是委托人将所拥有的土地作为信托财产，由信托公司负责聘任建筑公司、房地产开发过程中的融资等事项，待房地产建设成功后，或者通过出租实现向受益人分配收益，或者将成品房向受益人分配，不过该类业务还主要适用于土地产权私有的欧美等国家。房地产管理信托主要是指信托公司按照委托人意愿或者受益人利益最大化，通过有效管理以房地产作为信托财产的方式，所进行的一类业务。此类信托在美国、日本、我国台湾都较为普遍，在日本个人可设立不动产信托，由受托人实现信托财产的管理、租赁等，从而实现房产的保值增值。而在欧美，设立基于房产的信托则可以保障其在死后有序传承给继承人，同时由避免继承人直接获得房产后变卖。房地产处置信托主要是指委托人将房产受托给信托公司，尤其帮助通过出售等方式，处置房产，最终将获得现金分配受益人的一类信托业务。我国尚未开展此类业务，一方面是由于现行信托法律制度不健全，包括信托财产登记、信托税收等诸多障碍存在，另一方面是信托公司在房地产经营管理方面专业性不高，市场需求不高。但是，从未来发展看，此类业务还是具有一定市场空间的。4、房地产资产证券化信托资产证券化既包括各类金融债权，也包括各类不动产，房地产资产证券化也就是通常所说的房地产投资基金信托，就是不动产资产证券化的重要一类，是指投资人将资金以类债券的投资形式，投入在由专业机构管理和全程担保的不动产里，通过专业机构的管理获得稳定的高效的回报。REITs主要的目的是通过分红的形式和投资者分享可预测的、稳定的房地产投资回报。REITs从上世纪六十年代初开始在美国兴起，至今欧美及亚洲的较发达国家和地区均设立了REITs。在美国约有300个REITs，其总资产超过3000亿美元，近2/3在国家级的股票交易所上市。目前已有近40个国家成功推出了房地产投资信托基金。不同于一般的信托产品，REITs具有鲜明的特征。它投资期限长，以成熟的商业物业为主，资金来源多是公募形式，对投资对象(限制开发项目)有限制，甚至地域有限制，属于一种大众投资工具，监管严格。每份REITs基金单位都代表对某个物业一定比例的所有权，有固定资产作后盾，因而也较容易用于质押或担保融资，收购物业需要具备独立法人资格。同时，REITS也受到较为严格的监管，根据美国、法国等主要国家的监管要求，REITS发行前需要经过监管审批或者报备，一般采用信托制或者公司制实现破产隔离，大部分无最低注册资本要求，75%左右的资金要投资于具有稳定收益的房产，每年需要分配大约近90%的收益，一般仅对投资者所获得的红利征税，从而避免双重征税。（目前在国内已经重启，并且试点）5、基金化房地产信托基金化房地产信托目前市场上还有采取多种资金运用方式的，即房地产基金信托，从而提升信托资金运用效率。基金化房地产信托主要专注于房地产行业投资，通过运用股权、债权、物业持有、不良房地产项目重组等资金运用形式，同时对多个房地产项目进行组合管理的一种信托运作形式，信托公司可以与专业房地产私募基金机构合作，也可以与大型房地产开发企业合作，从而实现强强联合，发挥各自优势，实现全周期下，房地产项目全方位运作。信托公司接受的委托资金，采用股权、债权、物业持有等多种运作方，投向多个房地产项目。这种模式采用组合投资的方式，有利于分散风险，挑选最为合适的房地产项目，从而实现受益人利益最大化，也有利于提高信托公司报酬水平。当然，此类运作方式对于信托公司专业性和房地产运作能力要求更高，因而信托公司会与其他专业机构合作。下面金融狗说一下在项目上应该重点关注哪些东西？判断房地产信托产品风险的几大关键指标如下：是否具备足额的抵押物（一般抵押物评估价值为信托融资额度的2倍以上），且抵押物处置时具备较高的流动性（一般刚性需求为主的住宅更加容易处置）；2.项目的区域位置是否拥有较强的市场需求（目前来看，一二线城市的住宅项目需求仍然较为旺盛（深圳新盘秒杀的情景是很难想象到的），三四线城市的项目最好是位于区域核心地段）；3.开发商的实力与背景如何（衡量房地产开发商实力的一个重要指标是销售量排名，去化率，对于其过往业绩也可以进行考察做一个纵向对比）；4.实际控制人的人品如何（投资者可以重点关注实际控制人的发家历程，以及是否有过不良信用记录以及负面新闻报道）。

REITs就是房地产投资信托，是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写(复数为REITs)。这种信托设计发源于20世纪60年代的美国。后来，亚洲部分国家（或地区）效仿了美国的这一信托设计，但在称谓上略有差异。例如，日本和我国台湾地区称其为“不动产投资信托”，我国香港地区称其为“房地产投资信托基金”，而我国大陆称其为“房地产投资信托”或“房地产投资信托基金”。 “不动产投资信托”的称谓更加准确和贴切，理由是：第一，“Real Estate”在法律上就是“不动产”的意思，“房地产”的外延明显小于“不动产”；第二，“Investment Trust”就是“投资信托”的意思，应该属于商业信托的一种模式；第三，目前使用的“投资信托基金”实际上有同义反复之嫌，毕竟我国的契约型基金（也称为信托型基金）应属于信托之一种；第四，在房地产领域，我国大陆效仿我国香港地区的“专业话语”由来已久，“房地产投资信托基金”这一称谓与此同出一辙。虽然从用语准确贴切的角度讲，使用“不动产投资信托”为最佳；但是，从尊重既成惯例的角度讲，使用“房地产投资信托”或“房地产投资信托基金”也未尝不可。 美国的REITs是一种采取公司或者信托的组织形式，集合多个投资者的资金，收购并持有收益类房地产（例如公寓、购物中心、写字楼、旅馆和仓储中心等）或者为房地产进行融资，并享受税收优惠的投资机构。大部分REITs采取公司形式，其股票一般都在证券交易所或市场（纽约证券交易所、美国证券交易所和纳斯达克证券交易市场）进行自由交易。根据REITs资金投资的对象不同，REITs可以分为抵押型REITs、权益型REITs和混合型REITs。REITs实际上是房地产证券化产品。其中抵押型REITs属于房地产债权的证券化产品；权益型REITs属于房地产权益的证券化产品。（来自c-reits.com） 不动产投资信托（Real Estate Investment Trusts，REITs）于1960年产生于美国，它依照商业信托原理设计，是指信托机构面向公众公开发行或定向私募发行房地产投资信托受益凭证筹集资金，将其投向房地产项目、房地产相关权利或房地产证券等，投资所得利润按比例分配给投资者。（详见站内论文：不动产投资信托的全球化趋势）

【答案】：C【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P314，房地产投资信托基金的特征：流动性好、市场价值稳定、高现金回报、有效分散投资风险、抵御通货膨胀。 【该题针对“房地产投资信托基金概述”知识点进行考核】

【答案】：D房地产投资信托（基金），是指通过发行受益凭证或者股票来进行募资，并将这些资金投资到房地产或者房地产抵押贷款的专门投资机构。房地产投资信托是一种资产证券化产品，可以采取上市的方式在证券交易所挂牌交易。

【答案】：ABCE房地产投资信托基金（REITs），是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司。

【答案】：D房地产投资信托基金具有以下特点：①流动性强；②抵补通货膨胀效应；③风险较低；④信息不对称程度较低。

房地产投资信托基金不是货币市场的主要组成部分，但是货币市场包含信托基金。房地产信托投资基金是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。货币市场通常由拆借市场、票据市场(承兑、贴现、转贴现、再贴现市场等)、大额定期存单市场、短期债券市场等组成。

1、根据组织形式，REITs 可分为公司型以及契约型两种。公司型 REITs 以《公司法》为依据，通过发行 REITs 股份所筹集起来的资金用于投资房地产资产，REITs具有独立的法人资格，自主进行基金的运作，面向不特定的广大投资者筹集基金份额，REITs 股份的持有人最终成为公司的股东。契约型 REITs 则以信托契约成立为依据，通过发行受益凭证筹集资金而投资于房地产资产。契约型 REITs 本身并非独立法人，仅仅属于一种资产，由基金管理公司发起设立，其中基金管理人作为受托人接受委托对房地产进行投资。二者的主要区别在于设立的法律依据与运营的方式不同，因此契约型 REITs 比公司型 REITs 更具灵活性。公司型 REITs 在美国占主导地位，而在英国、日本、新加坡等地契约型 REITs 则较为普遍。2、根据投资形式的不同，REITs 通常可被分三类:权益型、抵押型与混合型。权益型 REITs 投资于房地产并拥有所有权，权益型 REITs 越来越多的开始从事房地产经营活动，如租赁和客户服务等，但是 REITs 与传统房地产公司的主要区别在于，REITs 主要目的是作为投资组合的一部分对房地产进行运营，而不是开发后进行转售。抵押型 REITs 是投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券，其收益主要来源是房地产贷款的利息。混合型 REITs 顾名思义是介于权益型与抵押型REITs 之间的，其自身拥有部分物业产权的同时也在从事抵押贷款的服务。市场上流通的 REITs 中绝大多数为权益型，而另外两种类型的 REITs 所占比例不到 10%，并且权益型 REITs 能够提供更好的长期投资回报与更大的流动性，市场价格也更具有稳定性3、根据运作方式的不同，有封闭与和开放型两种 REITs。封闭型 REITs 的发行量在发行之初就被限制，不得任意追加发行新增的股份；而开放型 REITs 可以随时为了增加资金投资于新的不动产而追加发行新的股份，投资者也可以随时买入，不愿持有时也可随时赎回。封闭型 REITs 一般在证券交易所上市流通，投资者不想持有时可在二级市场市场上转让卖出。4、根据基金募集方式的不同，REITs又被分为公募与私募型。私募型 REITs以非公开方式向特定投资者募集资金，募集对象是特定的，且不允许公开宣传，一般不上市交易。公募型REITs以公开发行的方式向社会公众投资者募集信托资金，发行时需要经过监管机构严格的审批，可以进行大量宣传。私募型 REITs 与公募REITs的主要区别在于:第一，投资对象方面，私募型基金一般面向资金规模较大的特定客户，而公募型基金则不定；第二，投资管理参与程度方面，私募型基金的投资者对于投资决策的影响力较大，而公募型基金的投资者则没有这种影响力；第三，在法律监管方面，私募型基金受到法律以及规范的限制相对较少，而公募型基金受到的法律限制和监管通常较多。[chuanmaolicai]。

【答案】：D房地产投资信托（基金），是指通过发行受益凭证或者股票来进行募资，并将这些资金投资到房地产或者房地产抵押贷款的专门投资机构。房地产投资信托是一种资产证券化产品，可以采取上市的方式在证券交易所挂牌交易。房地产投资信托基金的主要收益来自稳定的股息和证券价格增值。房地产投资信托基金具有以下特点：①流动性强；②抵补通货膨胀效应；③风险较低；④信息不对称程度较低。

不属于房地产投资信托基金特点是信息不对称程度高。房地产投资信托基金的特点：流动性强，抵补通货膨胀效应，风险较低，信息不对称程度低。房地产投资信托基金是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金。

在国内来讲，房地产信托基金指的就是信托公司给房地产项目融资，发放信托贷款。在国外来讲，房地产信托基金指的是信托公司运营物业，以获取稳定的投资回报。

【答案】：D房地产投资信托（基金），是指通过发行受益凭证或者股票来进行募资，并将这些资金投资到房地产或者房地产抵押贷款的专门投资机构。房地产投资信托是一种资产证券化产品，可以采取上市的方式在证券交易所挂牌交易。房地产投资信托基金的主要收益来自稳定的股息和证券价格增值。房地产投资信托基金具有以下特点：①流动性强；②抵补通货膨胀效应；③风险较低；④信息不对称程度较低。

【答案】：C、D考点:房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。按信托性质分类，房地产投资信托基金可以分为伞形合伙和多重合伙两种。选项ABE是按投资业务分类的。

在国内来讲，房地产信托基金指的就是信托公司给房地产项目融资，发放信托贷款。在国外来讲，房地产信托基金指的是信托公司运营物业，以获取稳定的投资回报。

信托基金是一种共享利益和风险的集体投资方式。在中国，最接近美国工业投资基金形式的金融产品是信托公司开发的信托基金。信托基金的出现丰富了企业的融资渠道，那么什么是信托资金呢？信托基金的定义信托基金是指通过契约或公司的形式，借助发行基金券的方式，将社会上不确定的多数投资者不等额的资金集中起来，形成一定规模的信托资产，交由专门的投资机构按资产组合原理进行分散投资，获得的收益由投资者按出资比例分享，并承担相应风险的一种集合投资信托制度。信托基金的运作方式信托基金资金运作方式主要为贷款，股权投资较少，而且有不断萎缩的趋势。即使在仅有的股权投资项目中，信托公司基本并不参与目标公司的具体经营管理，所采取各种控制措施，例如派驻董事，委任财务总监，修改章程等，目的是要防范资金风险。信托基金的期限信托期限较短，基本上为1-2年。事实上，中国居民并不缺乏长期资金，他们的养老金、子女教育和婚姻储蓄非常可观。然而，短期信托的主要原因是：投资者期望在短期内获得收益，对长期财务管理存在疑虑；信托公司的财务管理能力和品牌无法说服投资者。由于信托合同数量的限制，信托公司必须寻找企业机构客户才能筹集到足够的资金，而企业机构客户的资金往往是短期的。尽管中国的社保基金理事会和其他大型机构拥有长期基金，但它们目前无法购买信托基金。信托基金的国内现状与美国工业投资基金一样，中国信托基金主要投资于工业领域，但主要投资于基础设施、房地产和公用事业领域的项目。它属于一个传统而成熟的行业。其商业模式具有一定的垄断性，没有高科技内容。对于高科技产业而言，信托融资的案例很少，原因有两个：一是中国很少有真正独立发展的高科技企业，二是信托公司项目开发商的专业经验仅限于金融行业，他们没有工程和技术背景，不熟悉工业技术，从未从事过工业公司的运营和管理。

我认为我认为我认为我认为开放式基金（LOF），英文全称是“Listed Open-Ended Fund” 或“open-end funds”，汉语称为“上市型开放式基金”，在国外又称共同基金。也就是上市型开放式基金发行结束后，投资者既可以在指定网点申购与赎回基金份额，也可以在交易所买卖该基金。不过投资者如果是在指定网点申购的基金份额，想要上网抛出，须办理一定的转托管手续；同样，如果是在交易所网上买进的基金份额，想要在指定网点赎回，也要办理一定的转托管手续。 开放式基金在国外又称共同基金，它和封闭式基金共同构成了基金的两种运作方式。开放式基金是指基金发起人在设立基金时，基金单位或股份总规模不固定，可视投资者的需求，随时向投资者出售基金单位或股份，并可应投资者要求赎回发行在外的基金单位或股份的一种基金运作方式。投资者既可以通过基金销售机构购买基金使基金资产和规模由此相应增加，也可以将所持有的基金份额卖给基金并收回现金使得基金资产和规模相应的减少。　　开放式基金是世界各国基金运作的基本形式之一。基金管理公司可随时向投资者发售新的基金单位，也需随时应投资者的要求买回其持有的基金单位。 　　目前，开放式基金已成为国际基金市场的主流品种，美国、英国、我国香港和台湾的基金市场均有90%以上是开放式基金。相对于封闭式基金，开放式基金在激励约束机制、流动性、透明度和投资便利程度等方面都具有较大的优势： 　　1、 市场选择性强。如果基金业绩优良，投资者购买基金的资金流入会导致基金资产增加。而如果基金经营不善，投资者通过赎回基金的方式撤出资金，导致基金资产减少。由于规模较大的基金的整体运营成本并不比小规模基金的成本高，使得大规模的基金业绩更好，愿买它的人更多，规模也就更大。这种优胜劣汰的机制对基金管理人形成了直接的激励约束，充分体现良好的市场选择； 　　2、 流动性好。基金管理人必须保持基金资产充分的流动性，以应付可能出现的赎回，而不会集中持有大量难以变现的资产，减少了基金的流动性风险； 　　3、 透明度高。随履行必备的信息披露外，开放式基金一般每日公布资产净值，随时准确地体现出基金管理人在市场上运作、驾驭资金的能力，对于能力、资金、经验均不足的小投资者有特别的吸引力； 　　4、 便于投资。投资者可随时在各销售场所申购、赎回基金，十分便利。良好的激励约束机制又促使基金管理人更加注重诚信、声誉，强调中长期、稳定、绩优的投资策略以及优良的客户服务。 作为一个金融创新品种，开放式基金的推出，能更好地调动投资者的投资热情，而且销售渠道包括银行网络，能够吸引部分新增储蓄资金进入证券市场，改善投资者结构，起到稳定和发展市场的作用。 编辑本段|回到顶部和封闭式基金的关系 　　开放式基金和封闭式基金共同构成了基金的两种基本运作方式。　　开放式基金，是指基金规模不是固定不变的，而是可以随时根据市场供求情况发行新份额或被投资人赎回的投资基金。封闭式基金，是相对于开放式基金而言的，是指基金规模在发行前已确定，在发行完毕后和规定的期限内，基金规模固定不变的投资基金。　　开放式基金不上市交易，一般通过银行申购和赎回，基金规模不固定，基金单位可随时向投资者出售，也可应投资者要求买回的运作方式；封闭式基金有固定的存续期，期间基金规模固定，一般在证券交易场所上市交易，投资者通过二级市场买卖基金单位。封闭式基金就是在一段时间内不允许再接受新的入股票以及提出股份，直到新一轮的开放，开放的时候可以决定你提出多少或者再投入多少，新人也可以在这个时候入股。一般开放时间是1周而封闭时间是1年。　　基金是一种间接的证券投资方式。基金管理公司通过发行基金单位，集中投资者的资金，由基金托管人（即具有资格的银行）托管，由基金管理人管理和运用资金，从事股票、债券等金融工具投资，然后共担投资风险、分享收益。　　根据不同标准，可以将证券投资基金划分为不同的种类——根据基金单位是否可增加或赎回，可分为开放式基金和封闭式基金。　　开放式基金不上市交易，一般通过银行申购和赎回，基金规模不固定；封闭式基金有固定的存续期，期间基金规模固定，一般在证券交易场所上市交易，投资者通过二级市场买卖基金单位。　　开放式基金，是指基金规模不是固定不变的，而是可以随时根据市场供求情况发行新份额或被投资人赎回的投资基金。封闭式基金，是相对于开放式基金

我理解有两大优势：1、投资标的分散，降低价格波动风险；2、可在指定交易市场流通，流动性好。

简单的说，房地产信托是信托公司作为金融机构，从合格投资者处募集资金为符合条件的地产商融资，资金一般作为地产商的楼盘项目用资金。门槛一般是100万人民币，一般为固定期限12-24个月，合格投资者的收益一般固定设为预期年化7-13%。资金和收益按信托约定兑付。 可理解成信托公司作为融资平台对接资金方和项目融资方，介入的项目一般为前期，4证齐全后，一般只能做同公司同一个项目。一只盘子较小，通常是6K万-3亿之间。目前国内做很多了。房地产投资信托基金，又称REITS，门槛一般是1000万人民币以上或者更高，期限比房地产信托长，有3-5年的，盘子一般比较大，几十个亿的都有。一般木有设固定预期收益率，通常设IRR。资金为大的地产投资机构，通过信托公司发行来投资各个地产项目的基金，可以投不同公司的N个项目。目前国内比较少还。

房地产投资信托基金不是货币市场的主要组成部分，但是货币市场包含信托基金。房地产信托投资基金是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。货币市场通常由拆借市场、票据市场(承兑、贴现、转贴现、再贴现市场等)、大额定期存单市场、短期债券市场等组成。

【答案】：D房地产投资信托（基金），是指通过发行受益凭证或者股票来进行募资，并将这些资金投资到房地产或者房地产抵押贷款的专门投资机构。房地产投资信托是一种资产证券化产品，可以采取上市的方式在证券交易所挂牌交易。

【答案】：D房地产投资信托是指通过发行受益凭证或者股票来进行募资，并将这些资金投资到房地产或者房地产抵押贷款的专门投资机构。房地产投资信托基金的主要收益来自稳定的股息和证券价格增值。

租金、房价上涨。房地产投资信托基金是一种由不同投资者共同出资，用于投资房地产相关项目的基金。投资收益主要来源于两个方面：其一是租金收益，指基金所持有物业的出租所带来的现金流；其二是房价上涨所带来的资本利得，即基金所持有物业价值的上升所带来的增值收益。此外，如果基金所投资的物业有增值潜力且经过精心开发和管理，就可以提高租金收益和资本利得，从而为基金持有人创造更多的价值。在进行房地产投资信托基金投资时，需要仔细评估市场环境和基金的实际情况，以及充分考虑投资风险与回报的平衡问题。

房地产投资信托基金（REITs）是房地产证券化的重要手段，起源于美国，最早出现于1962年。 它明确界定为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场，获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。从国际范围看，房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust,简称REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托产品纯属私募所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金据调查数据显示，房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈快速上升的趋势，大约70%的房地产开发资金来自银行贷款的支持，成为与银行业高度依存的一个行业。国家展开了一系列的宏观调控，银行一系列的政策性信贷紧缩政策，使得房地产融资渠道单一的缺点显露出来。于是，构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为当前我国房地产发展一个亟待解决的问题。我国的房地产投资信托正是由于国家对房地产公司信贷资金加强了管理，在政策高压下，房地产公司为了保证资金链条而与信托投资公司合作，从而推动了房地产投资信托的发展。

房地产投资信托基金的投资收益如下：主要来自于两个方面：股息和资本增值。1、股息：房地产投资信托基金通常会在每季度向投资者发放股息，这些股息来自于租金收入和其他运营收入。投资者可以选择把这些股息再次投资到基金中，也可以取出来享受现金流。2、资本增值：随着时间推移，基金管理人会通过管理资产、升级物业、进行市场营销等手段提高物业价值，从而提高基金资产净值。如果投资者在未来将基金份额出售，可以获得资本增值收益。需要注意的是，房地产投资信托基金的投资收益与市场情况和基金经理的投资能力密切相关，不能保证固定收益。投资者应该对风险有清晰的认识并根据自身风险承受能力做出投资决策。

1.房地产作为不动产，流动性较差，投资者很难在短期内将其兑换成现金。当投资者急需资金而要将房地产变现时，经常要遭受损失。相比而言，房地产产业投资基金则具有较强的流动性，因为大多数产业投资基金的股份能像股票一样在证券交易所进行交易，投资者能很快地将其持有的房地产产业投资基金资产转换为现金。2.作为房地产产业投资基金基础的房地产，具有较强的保值、增值功能，可以很好地防止通货膨胀给资产所有者带来的损失，当物价持续上涨时，房地产物业的价值也会跟着上涨。而且，由于土地的不可再生性，房地产物业的价值会随时间的推移而升高。以房地产物业为资产基础的房地产产业投资基金的股票价值也会随之上升。因此，房地产产业投资基金是一种较好的保值类投资工具。3.不同的投资项目，其风险和预期年化收益是各不相同的，通过有效的投资组合，可以将投资的风险控制在最小范围内。房地产产业投资基金通过将资金投资于多样化的物业类型，分散了风险，有效地保证了投资者的资产组合效益。同时，由于它由专业的人员进行投资理财，克服了个人理财的专业知识限制。拓展资料；1.信托基金也叫投资基金，是一种“利益共享、风险共担”的集合投资方式。指通过契约或公司的形式，借助发行基金券的方式，将社会上不确定的多数投资者不等额的资金集中起来，形成一定规模的信托资产，交由专门的投资机构按资产组合原理进行分散投资，获得的收益2.由投资者按出资比例分享，并承担相应风险的一种集合投资信托制度。从广义上说，基金是机构投资者的统称，包括信托投资基金、单位信托基金、公积金、保险基金、退休基金，各种基金会的基金。在现有的证券市场上的基金，包括封闭式基金和开放式基金，具有收益性功能和增值潜能的特点。从会计角度透析，基金是指具有特定目的和用途的资金。因为政府和事业单位的出资者不要求投资回报和投资收回，但要求按法律规定或出资者的意愿把资金用在指定的用途上，而形成了基金。

房地产投资信托基金的基本运作模式为：1、向市场上发售受益凭证。2、汇聚大量中小投资者的闲置资金。3、凭借自身的专业投资能力参与房地产市场上的项目即可。房地产投资信托基金是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。

房地产企业如下：1、万科企业股份有限公司。2、保利协鑫地产投资基金管理有限公司。3、新城基金管理有限公司。4、华夏基金管理有限公司。5、招商基金管理有限公司。6、融信基金管理有限公司。

全国人大代表、全国人大财经委副主任委员刘新华日前在接受中国证券报记者采访时表示，建议制定不动产投资信托基金管理条例。具体举措包括简化不动产投资信托基金（REITs）产品结构，明确REITs直接公开发行与上市规则；明确国务院证券监督管理机构对REITs进行集中统一监管；明确REITs的税收政策。REITs试点面临三方面问题刘新华介绍，REITs是指一种通过发行收益凭证汇集投资者的资金，交由专业投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资收益及时分配给投资者的投资基金。REITs是将流动性较低的不动产资产转化为流动性较好的证券资产的重要手段，对于盘活不动产存量资产，拓宽社会资本投资渠道，提高直接融资比重，增强资本市场服务实体经济质效具有重要意义。目前，中国证监会、国家发改委联合开展的基础设施领域REITs试点揭开了公募REITs的序幕，为REITs的进一步推广奠定了实践基础，但面临产品结构复杂、嵌套层级过多、法律责任覆盖不足等问题。为贯彻落实中央关于深化金融供给侧结构性改革的总体部署以及中央经济工作会议关于“完善债券市场法制”的要求，依照证券法授权国务院制定资产支持证券和资产管理产品发行、交易管理办法的规定，建议由国务院证券监督管理机构牵头起草不动产投资信托基金管理条例，为推动REITs进一步发展提供法律保障。刘新华还介绍了REITs试点情况。2020年4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs)试点相关工作的通知》。2020年8月6日，中国证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，正式开展基础设施领域REITs试点。他认为，推出基础设施公募REITs有助于缓解基础设施投资压力；有利于推动资本市场供给侧改革；对实体经济的发展提供了有效支持；为我国广大投资者提供了新的投资产品。关于REITs试点当前存在的问题，刘新华表示，REITs试点在证券投资基金法框架下建立了“公募基金+单一基础设施资产支持证券”的公募REITs法律结构，无需对基本法律制度进行修改，立法成本小。但面临三方面问题：包括多层级嵌套的产品结构过于复杂，导致公募REITs管理成本和税收较高，存在收益率逐层摊薄的问题；底层资产的运行涉及原始权益人、资产支持证券管理人、基金管理人等多个主体，对内部治理的有效性提出了挑战；证券投资基金法的法律责任规定无法完全契合REITs的特点，在打击REITs相关违法行为时面临法律依据不足的问题。为REITs规范发展提供法制保障刘新华表示，2020年3月1日起施行的证券法第二条规定：“资产支持证券、资产管理产品发行、交易的管理办法，由国务院依照本法的原则规定。”该规定将资产支持证券、资产管理产品纳入证券的范围，但是由于资产支持证券、资产管理产品的发行交易有不同于股票、债券的特点，因此授权国务院依照证券法的原则制定具体发行交易办法。建议尽快制定不动产投资信托基金管理条例，为REITs的进一步规范发展提供法制保障。刘新华提出三方面建议。一是简化REITs产品结构，明确REITs直接公开发行与上市的规则。REITs产品结构可以参照目前资产证券化业务，以不动产所产生的现金流为偿付支持，但是在注册发行、强制信息披露、反欺诈、投资者保护、法律责任、监管机构等方面，应直接对接证券法，强化持续管理、防控风险，保护持有人合法权益。二是根据全国金融工作会议提出的“加强功能监管”的要求，以及证券法关于“国务院证券监督管理机构依法对全国证券市场实行集中统一监督管理”的规定，明确国务院证券监督管理机构对REITs进行集中统一监管。由国务院证券监督管理机构根据证券法和不动产投资信托基金管理条例制定配套业务规则，对管理人、托管人、原始权益人、资产服务机构、基础资产评估机构等参与方的职责、尽职调查、计划的投资运作和信息披露等方面进行有效规范，依法实施功能监管。三是明确REITs的税收政策。资产证券化是一项较为复杂的业务，在我国目前的税收制度下，REITs在产品设立及运营环节均面临较高的税负成本。从境外成熟市场情况看，多国政府均在制定REITs法规的同时，出台了REITs产品设立及运营环节的税收中性政策，确保不存在重复征税的情形。建议建立和完善符合我国国情的REITs税收支持政策体系，在产品设立环节考虑免征或递延不动产转让相关的税费，在产品运营期间避免重复征税，并允许REITs投资者适用优惠税率。

百科名片房地产信托投资基金(REITs)是当地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。目录海外REITs带给中国投资者的机会REITs作为一种基金，具有风险分散化和管理专业化的优势。通过对不同地区和不同类型的房地产项目及业务的组合，REITs在保持一定收益水平的同时，有效降低投资风险。此外，REITs通常聘请房地产专业人士进行投资及经营管理，制定最佳策略，有效保障了基金的获益能力。我国REITs发展现状。1.房地产信托产品尚不是国际意义上的REITs。我国第一个比较接近国际标准的房地产投资信托产品，为2002年7月28日由上海国际信托投资公司推出的新上海国际大厦项目资金信托，10天内2.3亿元额度全部售出，反应空前热烈。然而，目前市场上的房地产信托产品主要集中在市政建设项目、危改小区项目等基础建设项目上，纯房地产项目的信托产品很少。2004年全国约有31家信托投资公司共计发行约83个房地产信托产品，募集金额约122亿元，而平均募集资金仅为1.47亿元。金融体系不完善，资本市场发育不健全以及相应法律法规尚待建立，使得我国的房地产信托产品与REITs存在显著差异，运营模式较单一，规模较小，利率缺少弹性，期限较短，流动性较差。国内目前有57家信托基金，其中约20家投资于房地产，或采取借贷形式，或直接参与投资开发。但这些都不是通常所说的符合国际定义的房地产投资信托基金，在派息比例、免税政策上都没有明确清晰的定义，都只是房地产投资信托基金的一种最初级的阶段。2.我国房地产业融资过度依赖银行贷款。投资领域，用于房地产开发的银行信贷逐年上升，根据中国人民银行统计，1997年以来，房地产开发资金来源中银行贷款的比重高达55%以上。房地产开发资金的三大来源分别为房屋销售“定金和预收款”、开发企业自筹资金以及银行贷款，分别占全部资金来源的43%、30%和18%。但实际上，考虑到房地产自筹资金主要来源于房屋销售收入，按首付30%计算，自筹资金中有70%来自购房者的银行按揭贷款；此外，“定金和预收款”中也有30%的资金来自银行贷款。3.REITs在国内已具备较为巨大的市场需求。央行采取的限制各商业银行发放用于购买房地产的贷款数量等系列举措，旨在降低日益增加的房地产贷款风险。然而就房地产投资的资金渠道来讲，如果仅单纯地“节流”而不注意“开源”的话，则不利于房地产市场的持续健康发展。因此，无论是从维护经济稳定的宏观政策角度出发，还是从解决房地产开发商资金来源的微观企业角度出发，房地产投资信托基金在中国已具备较为巨大的市场需求环境。4.我国急需完善REITs相关立法。目前国内有信托法、信托投资公司管理办法、信托公司基金信托管理暂行办法等相关条例。但是这些严格来讲都只是基础，还没有一个真正房地产投资信托基金法出现，对基金的资产结构、资产运用、收入来源、利润分配和税收政策等加以明确界定和严格限制，致使国内的房地产投资基金大多处于较为散乱的发展阶段，缺乏统一的标准和经营守则。目前最主要的工作是加速房地产投资信托基金的立法，促使目前投资于房地产的信托基金和专业房地产基金转变为比较标准的房地产信托投资基金。[1]编辑本段海外REITs带给中国投资者的机会由于国内房地产政策收紧，现在投资者面临很大的困难，如何投资房地产有很多投资者把目光转向海外，前两年一些网站也组织了一些去美国、欧洲澳大利亚看房的活动，有很多有能力的投资者已经去海外进行置业，但作为普通投资者去海外置业有很大的困难，另外很重要一点是国外物业的税务成本比较高，流动性比较大，风险比较集中，我们觉得目前的情况下，通过PE的渠道投资海外房地产，使投资用比较少的资金获得稳定的资金收益和潜在的增值。　REITS就是资产证券化的方式，可以享受一些优惠政策，需要存在一些义务，最大的好处就在于企业本身面。美国REITS的条件，首先公司必须进行房地产业务75%以上投资房地产，跟一些信托不太一样。决定了他经营模式主要还是在经营租赁性房地产而非开发项目上，REITS的股份，由于是一种公募的结构，股份必须被广泛持有，前五位的持有者不能超过50%的股份，这是美国非常流行的的模式，REITS的下属，物业的所有人可以把物业贡献出来，是LP的权益，把这个权益置换成股份。另外他也可以间接享受到REITS地下所有物业收益情况。REITS的法规历程，中国现在发展REITS的过程非常艰苦，看一下美国的历程有很艰苦，美国REITS第一家是艾森豪威尔总统创建的，在这个过程中间涉及到无数的法律税法的修改，1965年有第一家REITS上市，2000年有投资REITS的ETF成立，目前为止REITS成立51年。它的几个特点，第一，资产质量非常高。第二付息率高，它的历史平均达到5%到8%，他为投资者提供除了债权以外的收益来源，它历史的股息的付息情况，它价格变动是随着市场的变动的，它的年化总收益达到5%，他的固定收益得到体现，另外他的总收益非常可观的，从历史上来看，在过去3年5年，跟他上证宗旨相比没有超过，在这个区间内没有打败，但是从年化标准比国内证券是要低的。它跟其他各类指数的相关性还是比较低的，比如跟上证宗指的投资风险还是有贡献的，美国REITS也促使这个行业内部进行了一些改革，导致研究透明度非常高，由于是上市企业，一方面要进行定期披露，另外他们制订了自己的行业准则，包括运营先进额的概念，更好的反映现金流的情况，另外他的资产相当的公开透明。在公募市场上投资REITS的产品不断出现，美国最大的ETF由先锋公司成立，公募基金有这样的企业，由于时间关系简单讲一下目前房地产交易的情况，住宅性房地产不同的是，反弹的幅度非常大。现在我们从谷底过来已经两年半时间，历史经验看，时间上来讲我们处于复苏的中期，另外从房地产复苏的周期讲，目前我们处的阶段是房地产企业通过了资产负债的情况得到了好转，现在进入的是第二个阶段行业内的大规模的整合阶段，最近REITS之间活动非常频繁。第三个阶段就是美国整体经济的复苏阶段，长期刺激经济需求。 杭州 第三方理财 兰迪投资回答，求采纳。

您好，房地产投资信托基金房地产投资信托（REITs）最早的定义为“有多个受托人作为管理者，并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”。由此将REITs明确界定为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。从国际范围看，房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust,简称REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托产品纯属私募所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。发展现状：据调查数据显示，房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈快速上升的趋势，大约70%的房地产开发资金来自银行贷款的支持，成为与银行业高度依存的一个行业。国家展开了一系列的宏观调控，银行一系列的政策性信贷紧缩政策，使得房地产融资渠道单一的缺点显露出来。于是，构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为当前我国房地产发展一个亟待解决的问题。我国的房地产投资信托正是由于国家对房地产公司信贷资金加强了管理，在政策高压下，房地产公司为了保证资金链条而与信托投资公司合作，从而推动了房地产投资信托的发展。从组织形态来看，我国的房地产投资信托都是契约型的，即信托投资公司推出信托计划，然后由投资者与信托公司签订信托合同，每份合同都有最低的认购金额(根据规定最低为五万元)。从组织形态来看，公司型具有基金经理和公司股东信息不对称、股东权益难以得到保护、双重税收负担(公司所得税和股东分红个人所得税)等缺点;而契约型因所有权与收益权的分离使得信托财产具有相对独立性，基金收益可得到法律保护，此外契约型只需纳税一次，可提高基金收益。美国作为成熟的REITs市场主要为公司型，考虑到我国初期REITs的发展应以稳定为主，减少风险发生的可能性，我国在初期宜采有契约型模式，虽然不利于基金的扩张，但它可以保证基金的相对稳定，不会因投资者的退出而使基金解散或削弱。发展优势：REITs具有其他投资产品所不具有的独特优势。第一，REITs的长期收益由其所投资的房地产价值决定，与其他金融资产的相关度较低，有相对较低的波动性和在通货膨胀时期所具有的保值功能；第二，可免双重征税并且无最低投资资金要求；第三，REITs按规定必须将90%的收入作为红利分配，投资者可以获得比较稳定的即期收入；第四，在美国REITs的经营业务通常被限制在房地产的买卖和租赁，在税收上按转手证券计算，即绝大部分的利润直接分配给投资者，公司不被征收资本利得税；第五，一般中小投资者即使没有大量资本也可以用很少的钱参与房地产业的投资；第六，由于REITs股份基本上都在各大证券交易所上市，与传统的以所有权为目的房地产投资相比，具有相当高的流动性；第七，上市交易的REITs较房地产业直接投资，信息不对称程度低，经营情况受独立董事、分析师、审计师、商业和金融媒体的直接监督。从本质上看，REITs属于资产证券化的一种方式。REITs典型的运作方式有两种，其一是特殊目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息；其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。相形之下，写字楼、商场等商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定，因此，REITs一般只适用于商业地产。 　另外，从REITs的国际发展经验看，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，极少有进行开发性投资的REITs存在。因此，REITs并不同于一般意义上的房地产项目融资。发展意义：中国引入房地产投资信托基金有着非常重要的作用。首先，引入房地产投资信托基金有利于完善中国房地产金融架构。房地产信托投资基金在国外既参与房地产一级市场金融活动，也参与二级市场活动，是房地产金融发展的重要标志，也是促进房地产金融二级市场的重要手段。房地产信托投资基金直接把市场资金融通到房地产行业，是对以银行为手段的间接金融的极大补充。因此，推出房地产投资信托基金，将大大地提高房地产金融的完备性，是房地产金融走向成熟的必然选择。其次，引入房地产投资信托基金有助于分散与降低系统性风险，提高金融安全。从房地产金融的角度来看，引进具有市场信用特征的房地产信托基金，将一定程度提高房地产金融当期的系统风险化解能力，提高金融体系的安全性。再次，引入房地产投资信托基金有助于疏通房地产资金循环的梗阻。房地产投资信托基金的引入，可以避免单一融通体系下银行相关政策对房地产市场的硬冲击，减缓某些特定目的的政策对整个市场的整体冲击力度，有助于缓解中国金融体系的错配矛盾。房地产的固有特性决定了房地产投资信托基金具有保值增值的功能，因此房地产投资的收益相对比较稳定。运行模式：房地产投资信托基金作为房地产企业一种创新的融资手段，首先产生于20世纪60年代的美国。20世纪60年代后期，美国、日本等发达国家就已经形成了初步成熟的房地产证券化模式。进入20世纪80年代之后，房地产证券化得到了迅猛发展，英国、加拿大等其他国家和地区也先后开展了证券化业务。 2003年，房地产投资信托开始进入香港房地产市场运作，其资金管理采取外部管理方式。2005年6月，香港颁布新规则允许房地产投资信托投资海外地产，并允许借款不超过持有房地产价值的45%。美国REITs的设立主要由《证券投资法》和有关的税法决定。REITs像其它金融产品一样，必须符合美国1933年的《证券投资法》和各州的相关法律，而税法则规定了REITs能够享受税收优惠的一些主要条件，从而解释为什么了美国REITs在结构、组织、投资范围，收益分配等的发展都会围绕着税法的变更而展开。2003年7月，香港证券和期货事务监察委员会（香港证监会）颁布了《房地产投资信托基金守则》，对REITs的设立条件、组织结构、从业人员资格，投资范围、利润分配等方面作出了明确的规定。香港在很大程度上借鉴了美国REITs的结构，以信托计划(或房地产地产公司)为投资实体，由房地产地产管理公司和信托管理人提供专业服务。按《房地产投资信托基金守则》规定，香港REITs每年必须将不低于90%的净利润以红利形式分配给信托单位持有人。尽管美国、澳大利亚和其他亚洲国家对REITs的收入分配都有要求，但是这些国家对REITs的分配要求与税收条款相联系，尤其是美国的REITs发展基本上是税收优惠驱动，收入分配要求其实是避免双重征税的需要。香港的《房地产投资信托基金守则》规定上市的REITs必须交纳地产税，REITs面临公司资本利得和地产税的双重征税。香港采用的是比较谨慎而且限制性较强的模式，除了对结构、投资目标、收入分配等方面的规定外,《房地产投资信托基金守则》对REITs结构中的各参与方的资格和责任等方面作了非常严格的规定。可见，美国的REITs是始终围绕着税法来发展的，其REITs的起源有明显的税收优惠特征;而香港对REITs的规范不是通过税法中税收优惠的杠杆而实现，而是通过专项的立法、修改投资、信托等有关法律或新建法令，对REITs的结构、投资目标、收入分配等方面制定了硬性的规定,并没有明显的税收优惠驱动的特征，因而可以说香港的REITs是发展是专项法规型，这种模式对控制REITs这类新产品的风险有积极的作用。美国的 REITs的发展非常迎合市场的要求，所以可以说非常市场化，其REITs市场化导致的结构变异也得益于比较成熟的市场化经济，以及其较成熟的金融体系；而由于REITs在香港的发展历史较短，所以REITs的形成仅仅是在各个专项法规要求的规范框架内，因而REITs在香港也没有形成由市场环境所致的结构上的变异。发展政策：法律体系房地产投资信托(REITs)作为一种新的房地产投资工具,是一个需要房地产业和金融业相结合的市场配置资金的投资产品，需要建立完善的法律体系，保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明，进而推进房地产投资信托业健康、理性地发展。要建立完善的法律体系，仅仅只颁布单一的《信托法》、《投资基金法》是远远不够的。必须将法律制定工作细化、完备化，要达到此目标还必须配备一些其他的相关法规。首先应进一步完善《公司法》或制定专门针对投资基金发展的《投资公司法》、《投资顾问法》等法规。其次，还可制定一些房地产投资信托基金的专项管理措施，如对投资渠道、投资比例的限制等等。使我国的房地产投资信托基金从一开始就以较规范的形式发展。另外，还需对税法进行改革，避免双重征税问题，为其发展创造良好的税收环境。人才培养加快、加强REITs的人才培养。发展REITs需要尽快建立起一支既精通业务、又了解房地产市场、熟悉业务运作的专门管理人才队伍。一个专业的房地产信托运营机构或专业人员通常有较强的房地产项目操作能力，对市场的嗅觉灵敏，能在恰当的时点对恰当的项目进行恰当的投资；同时这种专业机构或专业人员也是证券市场上的分析家。加强房地产信托人才的培养，需要尽快建立起一支既精通信托业务、又了解房地产市场，熟悉业务运作的专门管理人才队伍。与此同时，还需积极促进信托业务所必不可少的律师、会计师、审计师、资产评估师等服务型人才的队伍建设。道德风险从美国的房地产投资信托运作经验来看，其经营与管理由受托人委员会或董事会负责。受托人委员会或董事会通常由三名以上受托人或董事组成，其中大多数受托人必须是“独立”的。借鉴美国经验，我国可以考虑在开展房地产投资信托业务的信托公司中建立类似的受托人委员会，负责制订房地产信托的业务发展计划，并且要求受托人与投资顾问和相关的房地产企业没有利益关系，还要创造一种环境或制度，尽可能使投资者的利益与管理者的利益相一致，对REITs的发展就显得非常关键。另外，有限合伙形式能较好地解决约束和激励的问题，管理者承担的无限责任以及管理者的业绩回报制度，能将管理者和投资者的风险及利益有效地捆绑在一起，激励管理者努力管理好各项投资以实现价值最大化，最大限度地防范风险。信用制度建立信托企业信用制度，以完善的法律体系促进信托市场的诚信，保证信托市场的健康发展。建立信托企业征信体制，划分信托企业信息类型，实现征信数据的开放；发展信用中介机构；建立标准化的信托企业征信数据库；建立健全失信惩罚制度；规范发展信用评级行业；大力发展信托企业信用管理教育。披露制度有的信托公司将募集资金投入关联方、并由关联公司进行担保，但信托合同中对此没有揭示，使投资者身处风险隐患而不知情。信托投资公司应真实、准确、及时、完整地披露信息，包括经审计的年报和重大事件临时报告等，在年报中披露各类风险和风险管理情况及公司治理信息，并在会计附注中披露关联交易的总量及重大关联交易的情况等。

近日，“信托基金”一词因在反腐神剧《人民的名义》中提及而火热起来。在该剧的结尾篇浮出一段剧情：为了照顾她和妹妹的两个孩子的一生，高小琴曾经在香港设立了一个2亿港币的信托基金。 该剧情一播出，线上线下都在深扒当红热词“信托基金”。由于上市审批的需要，国内很多在香港上市的公司都通过设立家族信托来控股公司，如雅居乐、玖龙纸业、SOHO中国等。 尤其值得一提的是，龙湖地产曾因主席吴亚军在离婚中很好地运用了信托工具，避免了公司大股东家庭离异所造成的灾难性后果而被业内人士称作家族信托样本。 家族信托基金是财富传承工具 我国于2001年出台的《中华人民共和国信托法》，对信托的概念进行了完整的定义：信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的进行管理或者处分的行为。 值得注意的是，一些人对于信托和基金有认识误区。据了解，信托和基金是独立但有交集的两个概念。 信托是一种法律安排，在这种法律安排下，你（委托人）把财产所有权交给别人（受托人），他运营这个财产，并把运营 收益 交给你指定的人（受益人）。至于受托人如何运营，取决于信托所依据的法律，以及信托法律文件里的约定。 而基金是一种投资安排，也就是说一群人（可以是少数几个人，也可以是不特定公众）把钱以一定形式放在一起，按照一定方式去投资并享受收益。这里的“一定形式”有多种选择，可能是公司，可能是合伙企业，也有可能是信托。 由上述分析可见，信托和基金的交集就是，投资者（信托的委托人）把钱集中起来，通过信托法律安排交给信托公司（信托的受托人）投资运营，投资收益根据比例分配回投资者本人（信托的受益人）。这种为了投资的信托安排通常称为“单位信托”。 在上述交集之外，信托（传统上，在国外而言）还可以起到投资之外的其他目的，比如家族财产传承、晚辈生活资金提供、某些情况下的避税等。而基金除了信托模式，国际上常见的还包括公司形式（即钱全部投到某投资公司里，投资者是某投资公司股东，根据所持股权的等级与份额享受投资回报）、合伙形式（私募基金和对冲基金用的比较多）等。 据了解，国内的信托基金一般指的是信托投资基金，也叫投资信托，即集合不特定投资者的资金，并委托专家代为投资，使其减少投资风险、分享投资收益的一种信托形式，基金投资对象包括有价证券和实业。它实际上是一个 理财 产品，一个投资工具。 而在香港成立信托基金指的是家族信托基金，是一种遗产规划和财富传承的工具，并非一个理财产品和投资工具。 信托基金既能够保障孩子的未来，也可以进行财富传承。财富传承不仅是对财产的持续管理，还可以让家人持续受益，信托、保险、遗嘱都在财富传承的范畴内。遗嘱只是明确资产的归属，信托可以决定资产何时、何地、以怎样的方式来分配给单个或几个受益人，尤其是对于高净值人群来说，信托是财富传承中非常重要的法律工具。 信托可分为公益及私人两种，其主要分别在于受益人的不同。公益信托的受益人为不特定的大众，而私人信托则为私人的利益而设。大多数的家族信托都是私人信托。业内人士指出，《人民的名义》里的信托基金指的就是私人信托。 家族信托基金可紧锁企业股权 家族信托（也称家庭信托，family trust）是指委托人将家族财产转移给受托人并由受托人为了家族成员的利益或特定的目的进行管理的财富管理模式。 家族信托将资产的所有人与受益人分开，一旦购买，这笔钱将独立存在，不属于任何人的私人财产，无论是离婚还是分遗产，这笔钱都不会进行划分，只可以根据委托人的意愿设置资产的受益人。 （家族信托构架图 ） 此种模式在外国富人中尤为普遍，比较有名的如罗斯柴尔德家族基金、洛克菲勒家族基金、比尔盖茨家族基金、梅艳芳遗产基金、李嘉诚家族基金以及国内富豪如牛根生、吴亚军、张茵、潘石屹等的家族信托基金。 目前国内人士设立家族信托仍以海外离岸信托为主，设立地点多选在开曼群岛、英属维尔京群岛等。 据了解，目前采用信托基金代管持股在香港大型 上市公司 中非常普遍，香港的富豪或名人，如长江实业（李嘉诚家族）、恒基地产（李兆基）、新鸿基地产（郭氏家族）、恒隆集团（陈启宗）、英皇国际（杨受成）、大新银行集团（王守业）等均于多年前已成立并通过各自的家族信托基金持有上市公司股票。 值得一提的是，设立家族信托可以保护家族企业控制权。例如，东亚银行（00023）曾因其大股东李氏将控股权分配给了众多的家族成员而被稀释，从而遭遇了其他财团的狙击。相比之下，雅居乐则利用家族信托成功解决股权分散的窘境。 1997年成立的雅居乐集团，原本由陈氏兄弟分别持股，陈卓林和陈卓贤为集团主席及副主席；陈卓雄、陈卓喜和陈卓南三人为执行董事和高级副总裁；陈卓林夫人陆倩芳为联席总裁。为完成2005年12月赴香港上市的目标，陈氏家族将集团业务进行了重组，于2005年7月在开曼群岛成立了雅居乐地产(03383)，并将分散的家族股权集中后注入一间名为Top Coast的投资公司，以其作为陈氏家族信托的受托人，陈氏五兄弟及陆倩芳为其受益人。 根据港交所披露易数据显示，目前，Top Coast仍拥有雅居乐地产62.63%的股权。陈氏家族通过家族信托实现了股权集中。 龙湖地产是家族信托样本 早在2012年，龙湖地产主席吴亚军的离婚案就将家族信托概念推向舆论焦点。龙湖地产信托案例非常著名。之所以出名，不是股权架构复杂、信托协议写得好，而是因为两个该用信托的人，在该用信托的时候，用好了信托这个工具。 根据龙湖地产的首发招股说明书显示，早在2007年11月，吴亚军与前夫蔡奎在开曼群岛上注册了纯属空壳的龙湖地产，其股权由两家BVI公司（英属维尔京群岛成立注册公司）CharmTalent以及PreciousFull持有。 到2008年1月，吴亚军与蔡奎在英属维尔京群岛又注册了一个名为LongforInvestment的公司，该公司股权由龙湖地产100%控股。 2008年6月，LongforInvestment收购了夫妇俩打算用于上市的资产嘉逊发展的全部已发行股本。LongforInvestment收购了嘉逊发展后，又将股权分别以19.2亿港元和12.8亿港元的价格转让给CharmTalent和PreciousFull。 几乎与此同时，吴亚军与蔡奎将上述两家公司持有的股权再次进行了转让。吴亚军将CharmTalent所持有的所有嘉逊发展的股份以零代价的馈赠方式全部转让给吴氏家族信托的受托人HSBC International Trustee Limited在英属维尔京群岛注册的全资子公司Silver Sea Asset Limited(简称Silver Sea)，结算为吴氏家族信托；而蔡奎也将PreciousFull所持有的全部嘉逊发展股份转让给蔡氏家族信托的受托人HSBC International Trustee Limited在英属维尔京群岛注册的全资子公司Silverland Asset Limited(简称Silverland)，结算为蔡氏家族信托。 至此Silver Sea和Silverland成为龙湖地产的直接控股股东，吴亚军和蔡奎都不再直接控制龙湖地产的股权，而是通过吴氏家族信托和蔡氏家族信托来控制。 吴氏家族信托的受益对象为若干吴氏家族成员以及一个名为Fitall的信托，这个信托的受益对象为龙湖地产的员工及管理层，旨在进行股权激励。作为彼时吴亚军的丈夫，蔡奎也被视作拥有这一部分股份的权益。 蔡氏家族信托的受益对象为若干蔡氏家族成员以及Fitall。而这一部分股权的权益同时也由蔡奎的前妻吴亚军拥有。 据了解，信托为独立财产，在离婚时不视为夫妻共有，不需要分隔。也就是说，并不是离婚让蔡奎获得了超过200亿港元的财富，而是从信托成立日起，这部分已经是蔡奎的独立财产。 在这一架构下，无论吴蔡两人的身份性质发生了何种变化，公司股权最终都需要通过家族信托基金汇于一体产生效力，这在一定意义上保障了两大股东行动的一致性。 相比一些上市公司大股东家庭离异所造成的灾难性后果，吴亚军与蔡奎这场事关企业稳定与家族财富传承的财产分割范本当时被称为是成熟且具有前瞻性的。业内人士称，龙湖地产的大股东将信托的财产安全隔离作用发挥得淋漓尽致。 根据港交所披露易显示，目前HSBC International Trustee Limited持有龙湖地产70.55%的股权；Silver Sea持有43.97%的股权；Silverland持有26.46%的股权。

【答案】：B世界上不同国家和地区对证券投资基金的称谓有所不同。证券投资基金在美国被称为“共同基金”，在英国和我国香港特别行政区被称为“单位信托基金”，在欧洲一些国家被称为“集合投资基金”或“集合投资计划”，在日本和我国台湾地区则被称为“证券投资信托基金”。

第一章　总则第一条　为了促进我市投资信托业务的发展，开辟证券市场吸收投资的新途径，推动投资专业化，增强稳定市场力量，引导证券市场健康发展，根据《深圳市股票发行与交易管理暂行办法》及《深圳市证券机构管理暂行规定》，特制定本规定。第二条　本规定所指的投资信托基金，是指通过发行受益凭证，募集资金后，由专门经营管理机构用于证券投资或其它投资的一种信托业务。　　基金分为开放式和封闭式两种：开放式是指其受益凭证可以赎回并可根据申购情况追加发行受益凭证；封闭式是指其受益凭证在设定的期限内不能赎回而只能在市场上转让，在设定的期限内不能追加发行受益凭证。　　受益凭证是指为募集投资信托基金而发行的有价证券。第三条　凡投资信托基金的设立与经营，受益凭证的发行、认购、转让与赎回，投资的分配等有关事宜均须遵守本规定。第四条　中国人民银行深圳经济特区分行是投资信托基金业务的主管机关。第二章　投资信托基金的构成第五条　投资信托基金业务是以信托契约为基础，至少由三个要素构成：信托人、经理人和投资人。第六条　信托契约是规定信托人、经理人及投资人之间的权利义务关系的文件，是投资信托基金的基础。第七条　信托人是基金资产的名义持有人或保管人。第八条　经理人负责投资信托基金的投资与管理。第九条　投资人是受益凭证的受益人和基金资产的实际持有人。第十条　基金设立的份额不得低于三千万元，经主管机关批准后方可成立。第十一条　信托人、经理人必须经主管机关批准后方可从事业务。第十二条　信托人必须具备以下条件：　　1．经主管机关批准的法人机构；　　2．属全国性的国营金融机构或净资产在一亿元以上；　　3．信托人不得持有某家上市公司10％以上的股份，不得担任某家上市公司的董事或经理；　　4．信托人与经理人之间的相互持股比例不得超过对方股本总数的10％，其中任何一方不得担任对方董事或经理。第十三条　信托人必须履行下列职责：　　1．建立并保存持有人的登记名册，主持召开投资人会议；　　2．信托人的资产必须与信托资产严格划分且分别独立核算；　　3．负责投资项目的清算；　　4．负责基金买卖证券的交割、清算及过户；　　5．负责持有人股息等权益的派发及扩股认购；　　6．审核基金帐目，保护投资人的利益；　　7．监督经理人按契约履行职责，监督经理人的投资活动公正与合法；　　8．审查投资信托基金各类公开性文件；　　9．信托人如相信有停止或暂时停止赎回单位的严重危险时，必须及时通知主管机关；第十四条　经理人必须具备以下条件：　　1．经主管机关批准的法人机构；　　2．符合证券市场发展需要；　　3．净资产在二千万元以上；　　4．有固定的场所和必要的设施；　　5．其从业人员中必须有三分之一以上，具备二年以上证券投资管理经验的大学本科经济类毕业生或具有相当于经济师职称的专业技术人员；　　6．经理人不得持有某家上市公司10％以上的股份，不得担任上市公司的董事或经理。第十五条　经理人必须履行以下职责：　　1．负责基金的投资与管理；　　2．编制信托报告，该报告内容应包括信托人收入帐目，与该基金有关的管理公司帐目，会计师事务所的签证报告；　　3．经理人必须对每一笔投资活动作出可行性分析，必要时应聘请投资顾问，并保持交易纪录备查；　　4．经理人在编制各项信托业务的报告中，不得有任何误导成分，不得预测信托业绩，让投资者对各项公开性文件有充分了解的机会；　　5．经理人负责受益凭证的转让或赎回事宜，并定期（至少一周一次）公布信托的净资产和交易价格；　　6．在募集资金后，经理人须经信托人书面认可，方可将信托资产进行投资。第十六条　投资人是信托资产的实际持有人，投资人可以是法人或自然人。第十七条　投资人有权按基金章程的规定参加持有人的会议，参与决定信托基金管理及发展的方针政策等重要事项。第十八条　投资信托的风险性应予说明。第三章　信托契约第十九条　信托契约是指规范信托人、经理人及投资人之间权利与义务的书面文件，信托契约是投资合作基金的基础，由信托人和经理人共同签署并经公证，报主管机关审核后方可生效。

信托基金也叫投资基金，是一种“利益共享、风险共担”的集合投资方式。指通过契约或公司的形式，借助发行基金券（如收益凭证、基金单位和基金股份等）的方式，将社会上不确定的多数投资者不等额的资金集中起来，形成一定规模的信托资产，交由专门的投资机构按资产组合原理进行分散投资，获得的收益由投资者按出资比例分享，并承担相应风险的一种集合投资信托制度。