地产基金

2020年伊始，一场突如其来的疫情打乱了房地产行业的节奏，也给行业造成了巨大冲击。已经进入存量时代的商办地产会面临怎样的变化？资金链较长、负债不低的房企又将被疫情倒逼作出怎样的改变？8月15日晚间，绿地集团执行总裁，绿地金融投资控股集团董事长、总裁耿靖在《中国金融的力量》访谈节目中表示，无论是房地产开发企业，还是其他行业，都在往头部集中。换句话讲，“某个领域或者细分产品不再需要1000家企业，可能未来5家、10家就够了，未来中国也不需要那么多地产商了。 ”他进一步表示，头部集中化，给产业带来的是角色逐步分化。地产行业的核心驱动力，在于金融化程度，“前端，真正的投资商是长期资本，是地产基金”。事实上，绿地金融集团主导的金融科技服务平台——绿地数字科技集团，已有了上市的规划。耿靖指出，目前的市场更看重房企的精细化运营管理。他以港股中的物业管理股举例说，物业管理股估值都给得比较高。物管公司只是运营商角色的其中之一，“运营决定了你未来的资产价格，运营决定了你的收入等，这些变化，我觉得已经来了，假以时日、三五年后，当它达到一个质变的时候，整个业态就会发生一个翻天覆地的变化。”随着房地产金融化发展，头部房企将不断集中疫情影响下的销售下降，首当其冲是影响房企资金的回流，从而影响到房企运营资本的管理，资本雄厚的龙头房企，或许可用自有资金或者短期融资来弥补资金缺口，而小房企可能将要面对破产或兼并的命运。今年4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，并出台配套指引。这标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。基础设施REITs是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，能有效盘活存量资产，填补当前金融产品空白，拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资比重，增强资本市场服务实体经济质效。短期看有利于广泛筹集项目资本金，降低债务风险，是稳投资、补短板的有效政策工具；长期看有利于完善储蓄转化投资机制，降低实体经济杠杆，推动基础设包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，产业园区等其他基础设施，不包含住宅和商业地产。耿靖认为，REITs能够千呼万唤出来，对于金融从业者、开发商，都是一个正面积极的信号。它和类REITs、CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券，债权银行以原有的商业抵押贷款为资本，发行证券）的核心差别是，类REITs、CMBS是一个债性思维，而标准意义的REITs是购买资产，是一种股性思维。目前，涉及不动产，包括经营性物业、企业资产，基本上都是非标准化的投资，信托公司持有的大量的物业资产，实际上也是非标准化的。REITs打开的是一个公募通道，把这些产品标准化，是一个很好的起点。从REITs基金的发展来说，“它有利于地产企业形成闭环，从开发、营运到退出，这是一个最积极的退出渠道。当然，你的运营表现由市场决定。运营得好，市场就给你比较好的估值。这对于小开发商来讲，确实不具有优势。这也是房企不断集中的一个原因。基础设施主要是基建类，这可能需要国企或者是以地方政府平台为主的这样的信誉。而持有整个闭环的周期延长，对房企的资金链、运营等能力的要求也提高的了。对小开发商来说，这些都是他们的短板。”耿靖说，对于一些特定不动产投资的中小投资企业等有两种出路。一是作为不动产投资基金的投资人，二是可以选择作经营性物业的稳定收益的投资人，“我跟一些中小开发商的企业主交流时候，我给他们建议是，如果手里现有的项目进入销售阶段，或者现金回流了，就不要再拿新的地了。”商业地产将面临结构性调整，从品牌化升级为主题化今年一季度，受新冠肺炎疫情影响，许多企业将业务搬到线上，不一定会再回到线下办公。整个中国商业房地产，尤其是中心城区的商业房地产中长期需求会发生怎样的变化，耿靖先从商业零售方面进行了分析。他认为，后疫情时代，商业零售业态会面临新的结构化调整，从2.0版本的品牌化商业升级到3.0的主题化。耿靖说，商业地产先于住宅进入到了存量时代，2003年SARS以后，线上电商对于传统的线下零售的冲击是毫无疑问的。2003年如果是分界点，之前的商业运营模式就是1.0版本。“2.0版本我可能一句话就是品牌化，就像绿地集团有缤纷城，中粮集团有大悦城，还有许多诸如此类的品牌化的商业模式。它的优势在于招商平台化管理能较好地提升经营的附加值等。新冠肺炎疫情之后，商业零售的业态可能会面临一次新的结构化调整，可能未来会往3.0方面走，那就是主题化。“耿靖大致分出三大主题，一类主题是与疫情相关的大健康产业，如健康城医疗城，”医疗城不是医院，也不是医疗中心，它是一个与大健康相关的轻医疗的产业与休闲相结合的一个发展业态。 ”他说。第二个主题是亲子教育，包括兴趣才艺班、课外辅导，早教机构、亲子活动等娱乐场景。第三个主题主要是针对90后、00后提出的数字娱乐、新娱乐概念，包括现在热度很高的网红直播、秀场等等。对于办公物业，耿靖直言在一线城市的占比是过剩的。他同样提出了2.0、3.0版本。“2.0其中有一块大家已经广泛接触了，类似于联合办公，比如Wework的模式。3.0版本，从今天来看的话，我们也感觉到随着移动互联技术、5G技术的广泛应用，不断增强的带宽，疫情期间，确确实实大家感觉到视频会议、居家办公，工作效率还是很高的，得出的结论是什么呢？ 如果我们讲的完整一些，居住、工作、吃饭、消费等需求，如果都在一个场景内就能够完成，这样的黏性就高了。但这目前有政策上的难点，关于现在商办物业、类住宅的产权定性、土地用地属性等等。所以我们也在考虑跟有关政府部门做些沟通，如果有条件的话做一个样板，在小范围内做一个尝试。”绿地集团金融科技服务平台谋求上市绿地金融投资控股集团作为绿地集团大金融产业的主体，2014年以来，在医疗、健康、文化娱乐、数字科技、物流、电商、生态园、林和社区物业等领域，布局投资了近20个核心项目，包括蚂蚁金服、360、腾讯音乐等独角兽项目，耿靖表示，绿地金融希望做独角兽的价值发现者和价值培育者，而不仅仅是价值收割者。耿靖在介绍绿地集团一体两翼的产业化布局时说，一体是指围绕中产阶层消费升级的产业布局。按照消费能级份，百万级的消费是房地产领域，从开、施工，大基建往下做，到运营，整个上下游做垂直产业。“其他的产业都是做平台”，耿靖说，十万级的消费是汽车销售，“目前我们每年的汽车销售规模收入也在百亿元以上”。万级消费是围绕着文化教育、健康医疗；千级消费是定格在旅游休闲；百元级消费则是定位在“吃”——全球进口食品资产。两翼一个是科技，一个是金融。耿靖赞同“把数据业务化，把业务数据化”，“我们正在打造数字绿地，把我们的场景生态插上科技的翅膀。第二个翅膀就是金融。刚才我们讲到的REITs，实际上就是把经营性物业金融化、资产化。绿地集团的两翼如何助力，或许可以从绿地集团谋求的产业分拆上市管中窥豹。三天前的8月12日，绿地集团旗下的数据科技平台核心企业——绿地数字科技集团，在深圳举行大湾区战略发布会。绿地数字科技集团是集数据、科技及金融为一体的产业生态金融科技服务平台。发布会上，绿地集团向与会的深圳市区政府领导介绍了绿地数科未来的发展前景及登陆资本市场后的预期表现。显见的是，绿地数科已有了较为详细的上市规划。会上，耿靖描绘了金融科技在绿地未来场景中的应用，尤其是绿地数科整个产业＋金融双轮驱动的生态构成。耿靖表示，未来，绿地数科将利用大数据、区块链、人工智能及云服务等科技手段，对绿地千万级高净值客群、千亿级产业链及万亿级场景资源进行全面的数据化、标准化及云端化，联合外部金融服务机构共同助力绿地集团综合产业的全面快速发展，建设中国第一家具备地产行业万亿级产业资源的数据科技基础设施服务商(IDC)。

1、中国恒大集团，十大房地产开发商之一，中国精品地产的领先者；2、万科企业股份有限公司，国内大型专业住宅开发企业，上市公司；3、碧桂园控股有限公司，房地产行业大盘开发模式的倡导者；4、绿地控股集团有限公司，以房地产为主业的国有控股特大型企业集团；5、保利房地产（集团）股份有限公司，成立于1992年，国家一级房地产开发资质企业；6、中国海外发展有限公司，中国建筑工程总公司在香港的控股子公司，荣获多项殊荣；7、大连万达商业地产股份有限公司，万达商业是全球规模大的商业地产企业；8、融创中国控股有限公司，产品涵盖高端住宅、别墅、商业、写字楼等多种物业类型；9、华夏幸福基业股份有限公司，是中国领先的产业新城运营商。目前，公司资产规模超1860亿元；10、龙湖地产有限公司，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。以上内容参考;百瑞地产网

正好在比较研究，三者区别不是太大。投资标的都是以REIT为主，而前两者还可以投资REIT EFT和房地产股票。整体上都是围绕房地产投资的。都不能直接投资房地产和抵押型REIT.投资方式上大同小异，诺安描述的投资策略和范围更详尽些，鹏华则语焉不详。参考基准鹏华与其他二者略有不同。费用上，嘉实的管理费最高。回报：嘉实还在发行。诺安鹏华截止6月度分别是3.8%和3%，前者比后者早发行2个月。由于是建仓期，均落后于参考基准。目前仓位均是75%。

按照认购金额的大小分不同档次：认购资金小于50万元 费率1.2% 认购资金大于等于 50万元 费率1.0%认购资金大于等于200万元 费率0.6%认购资金大于等于500万元 按笔收取每笔1000元例：某投资者在认购期投资10,000元认购该基金，假设募集期利息为10元，对应费率为1.2%，则其可得到的基金份额计算如下：净认购金额=10,000/(1+1.2%)＝9,881.42元认购费用＝10,000 - 9,881.42＝118.58元认购份额＝(9,881.42 + 10)/1.00＝9,891.42份即投资者投资10,000元认购该基金，可得到9,891.42份基金份额。

这两种都是产品类型，但是有本质的区别。1、房地产信托是信托公司发行，房地产投资信托基金为交易所挂牌2、房地产信托是私募产品，房地产投资信托基金为公募产品3、房地产信托是非标准化金融产品，房地产投资信托基金为标准化指数产品4、房地产信托的投资人为合格投资人有人数上限，房地产投资信托基金没有补充：不一一列举，房地产信托是一种简单的信贷形式，房地产投资信托基金明显复杂多了，在国外市场属于投资品种的重要组成部分。您也可以通过较大较有名的中介机构进行咨询诸如此类的问题 比如菁英等等

房地产基金是一种主要投资于房地产或房地产抵押有关公司发行的股票的投资基金。房地产信托,就是信托投资公司发挥专业理财优势,通过实施信托计划筹集资金。用于房地产开发项目,为委托人获取一定的收益。　　区别在于基金是投资于股票，相当于投资虚拟产业资本，实际是在资本市场上的的投资而信托所做的是实业方面的开发，资金参与的可能是某个项目，并非是仅仅入股，可能会参与具体的事宜。　　房地产信托是信托公司作为金融机构，从合格投资者处募集资金为符合条件的地产商融资，资金一般作为地产商的楼盘项目用资金。门槛一般是100万人民币，一般为固定期限12-24个月，合格投资者的收益一般固定设为预期年化7-13%。资金和收益按信托约定兑付。 可理解成信托公司作为融资平台对接资金方和项目融资方，介入的项目一般为前期，4证齐全后，一般只能做同公司同一个项目。一只盘子较小，通常是6K万-3亿之间。目前国内做很多了。　　房地产投资信托基金，又称REITS，门槛一般是1000万人民币以上或者更高，期限比房地产信托长，有3-5年的，盘子一般比较大，几十个亿的都有。一般木有设固定预期收益率，通常设IRR。资金为大的地产投资机构，通过信托公司发行来投资各个地产项目的基金，可以投不同公司的N个项目。目前国内比较少还。

　　股市震荡、债市收益偏低、银行理财产品深陷降息潮，在目前缺乏好的投资品种的金融市场环境下，基金、信托等机构正在掀起新一轮商业地产投资热潮，地产基金投资又热起来了，市民有望借道这些投资产品分享海外或国内商业地产的长期投资收益。　　不动产投资领域资深人士表示，当前深陷宏观调控下的国内房市前几年的高回报率已成“过眼云烟”，相对传统直接买卖的方式，不动产投资的精髓更在于通过优质地段房地产产生的现金收益促进财富的增长。　　据悉，本周开始发行的嘉实全球房地产基金正是以全球REITs为主要投资对象的基金产品。与国内现有的房地产信托主要发挥房地产开发融资功能不同，国外REITs多从事不动产经营、管理业务，其收益主要来自投资不动产的“固定租金+房产增值”双盈利模式。　　彭博数据统计显示，从2002年到2011年，在业绩比较基准中具备10年价格和分红历史的REITs中，过去10年累计回报率达到237.0%，年化收益率高达11.6%，远高于国内A股市场平均水准，其中以租金形式为主要现金收益来源的收益占比约44%。　　相关文章：分享全球繁华 嘉实全球房地产基金25日发行　　　　嘉实全球房地产基金6月25日—7月20日公开发售，该基金旨在通过投资高流通性的全球房地产证券，为国内投资者分享海外房市投资相对稳定的现金流和资本增值收益。基金境内托管行为中国农业银行，拟任基金经理蔡德森。　　据介绍，作为瞄准海外商业地产及收益型不动产的基金产品，嘉实全球房地产基金主要投资于美国、澳大利亚、英国、法国、加拿大、新加坡以及香港等发达国家及地区的优质REITs（房地产投资信托收益凭证），辅以REIT ETF和RECOs（房地产行业上市公司股票）等房地产证券，以全面把握海外房产投资机遇；其中现金流收益明显的REITs投资占基金总资产比例60%以上。　　不动产领域资深人士指出，不同于直接买卖的传统房市投资，在国外REITs是以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者资金的信托基金。由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并和商户签订长期稳定增长的租约，通过“固定租金+地产溢价”双盈利模式获得长期稳定增长的投资收益。简而言之，借道嘉实新基金投资REITs，效果类似于仅需5000元便从历史收益看，REITs过去30年分红收益率约在4%-12%之间，平均接近7% ，远高于市场上各类理财产品。而相比于金融市场其他指数，REITs指数表现同样可圈可点。数据显示，从1993年6月30日起截至2010年底，FTSE NAREIT指数累计涨幅达到427.31%，远超过同期MSCI全球股票指数、标普500以及全球债券指数涨幅，REITs收益傲视市场其他产品。　　伴随着嘉实全球房地产基金的发行，近期海外房地产投资也持续传来佳音。最新消息显示，美国30年期房贷利率已跌至3.79%，创下历史新低；在房贷成本明显下滑、欧债危机持续发酵影响下，REITs凭借长期稳定收益，成为成长趋势最为明确的行业。数据显示，今年来截至5月2日，流入美国不动产相关基金的资金超过62.17亿美元，高于去年一整年净流入的61.78亿美元。在海外REITs多头行情可期的背景下，借道嘉实新基金遴选全球REITs，有望以较小成本分享海外商业地产长期投资价值，实现“小资金”撬动“大财富”的梦想。　　可集资分享海外商业地产长期收益　　此外，对于投资者而言，在股市风险过高、债市赚钱效应不佳的情况下，稳定突出的收益能力，更是其对REITs投资的关注所在。在海外成熟市场，商业地产收益权大部分归REITs所有，包括固定租金收益与地产溢价的资本利得。一般来说，海外很多国家或地区都规定，REITs需要将90%的租金收益以分红方式分配给投资者。数据统计显示，过去30年来，REITs分红收益率在4%-12%之间，平均接近7% ，远高于市场上各类理财产品。同时，受益于税收减免及监管上的一些优惠政策，REITs的回报率通常高于固定收益债券以及直接投资房地产的收益。统计显示，1993年12月~2003年1月间，美国REITs的年均股息率达6.96%，而同期标准普尔500指数则仅为1.79%。　　目前，伴随着REITs投资市场的崛起，赴海外投资房产逐渐成为一种潮流趋势。对于多数普通投资者来说，直投海外楼市面临投资门槛较高、信息不对称、流动性较差等多重因素困扰。而嘉实全球房地产基金的发行，通过遴选全球优质REITs，覆盖多个投资区域、多种物业形态(写字楼、工业厂房、购物中心、饭店、公寓、医疗中心等)，降低与房地产市场周期以及传统股债两市投资的关联性，为投资者提供一个一条掘金全球“第三大投资势力”、分享海外商业地产长期投资价值的“快车道”。

天保基建，苏州高新、信达地产、福星股份。根据苏州地产信息显示，苏州的地产基金有天保基建，苏州高新、信达地产、福星股份。苏州（简称：苏），古称吴，是国家历史文化名城和风景旅游城市，是国家高新技术产业基地。

公司型房地产基金公司型房地产基金是以《公司法》为基础设立、通过发行基金单位筹集资产并投资于房地产的基金。其认购人和持有人是基金的股东，享有股东所应享有的一切利益，同时也是基金公司亏损的最终承担者；其发起人可以自己管理基金，也可以从组织之外聘请基金管理公司进行基金的投资管理。契约型房地产基金契约型房地产投资基金又被称作信托型基金，是指以信托法为基础，根据当事人各方订立的信托契约，由基金发起人发起，公开发行基金凭证募集投资者的资金而设立的房地产投资基金。其最大特点是基金本身不是一个有法人地位的公司。契约型房地产投资基金三方当事人分别为：基金受益人、基金管理人和基金信托人。有限合伙型房地产基金有限合伙将合伙人分成两类，即：有限合伙人和普通合伙人。对于有限合伙公司而言，前者是企业的所有者，后者是企业的经营者。有限合伙型房地产基金的目的是获取能产生最大现金流量的房地产，可能采取用现金购买收益型房地产的策略。投资者的目的将决定有限合伙型房地产基金投资目的以及相应的策略。有限合伙型房地产基金的集资通常有两种形式：基金制和承诺制。有限合伙制房地产投资基金一般由一个负无限责任的普通合伙人(基金管理公司)和一个或多个负有限责任的合伙人(基金投资者)组成,主要以私募的方式募集资金,并将所募集的资金用于房地产投资。在这种基金组织形式中,普通合伙人负责基金经营管理,并对基金债务承担无限责任;而有限合伙人拥有所有权而无经营权,也不承担无限责任。有限合伙制房地产投资基金投资方向严格限定于房地产有关的证券(包括房地产上市公司的股票、房地产依托债券、住房抵押贷款债券等)和房地产资产等方面。房地产投资基金直接投资的房地产资产一般是能产生较稳定现金流的高级公寓、写字楼、仓库、厂房及商业用房等物业。有限合伙制基金的普通合伙人承担的是无限偿付责任,所以一般在其发起基金时会规定基金不会通过负债的方式购进物业,除非基金所投资的物业需要装修、维修以及其他改进物业状况等措施而基金本身的现金周转出现一定的困难时,可以进行适当融资,但融资的比例一般也不超过投资物业价值的25%。

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