清算

法律分析：公司清算的流程是：1、组成清算组、通知债权人并公告；2、编制资产负债表和财产清单，制定清算方案；3、按照通过的清算方案，进行清偿；4、清算结束后制作清算报告；5、申请注销公司登记，公告公司终止。法律依据：《中华人民共和国公司法》第一百八十五条清算组应当自成立之日起十日内通知债权人，并于六十日内在报纸上公告。第一百八十六条清算组在清理公司财产、编制资产负债表和财产清单后，应当制定清算方案，并报股东会、股东大会或者人民法院确认。第一百八十八条公司清算结束后，清算组应当制作清算报告，报股东会、股东大会或者人民法院确认，并报送公司登记机关，申请注销公司登记，公告公司终止。

1、除公司合并、分立外的解散公司事由发生后，十五日内成立清算组；2、通知债权人申报债权，并制定清算方案，清算相关债务；3、清算结束后，申请注销公司登记。公司清算意思：公司清算指公司解散时，为终结现存的财产和其他法律关系，依照法定程序，对公司的财产和债权债务关系进行清理、处分和分配，以了结其债权债务关系，从而剥夺公司法人资格的法律行为。公司除因合并或分立而解散外，其余原因引起的解散，均须经过清算程序。公司清算是一个系统工作，在公司的清算过程中，可以将公司人格否认制度、债权侵权行为理论吸纳进来。《中华人民共和国公司法》第一百八十七条规定：清算组在清理公司财产、编制资产负债表和财产清单后，发现公司财产不足清偿债务的，应当依法向人民法院申请宣告破产。公司清算时间：公司因解散的，应当在解散事由出现之日起十五日内成立清算组，开始清算。清算组应当自成立之日起十日内通知债权人，并于六十日内在报纸上公告。债权人应当自接到通知书之日起三十日内，未接到通知书的自公告之日起四十五日内，向清算组申报其债权。法定公告期是90天，所以一定超过3个月。公司清算的相关条款：1、公司的清算，是在公司解散时，为终结公司作为当事人的各种法律关系，使公司的法人资格归于消灭，而对公司未了结的业务、财产及债权债务关系等进行清理、处分的行为和程序。2、公司清算是基于公司面临终止的情况下发生的。公司终止的原因有两种，一种是公司的解散，另一种是公司的破产，即公司基于宣告破产而终止。这两种情况下都会引起公司的清算，只是清算组织和清算程序存在不同。3、公司的清算是负有公司清算义务的主体按照法律规定的方式、程序而为的行为。在公司的清算中，明确公司清算的义务主体尤为重要。公司的清算主体应为基于对公司的资产享有权益的义务主体。4、中国公司法即规定有限责任公司的清算组由股东组成，股份有限公司的清算组由董事或者股东大会确定的人员组成。5、公司清算的范围为公司的出资、资产、债权、债务的审查。公司清算的目的在于使得公司与其它社会主体之间产生的权利和义务归于消灭，从而为公司的终止提供合理依据。公司的终止涉及到众多利益主体的切身利益，必须对相关权利义务予以处置和解决。因此，只有在对公司清算后，才能使得相关权利义务得以消灭和转移，公司才能最终终止。公司清算可按清算程序不同分为破产清算与非破产清算。清算需要出具《公司注销清算报告》。法律依据《中华人民共和国公司法》第一百八十三条公司因本法第一百八十条第（一）项、第（二）项、第（四）项、第（五）项规定而解散的，应当在解散事由出现之日起十五日内成立清算组，开始清算。有限责任公司的清算组由股东组成，股份有限公司的清算组由董事或者股东大会确定的人员组成。逾期不成立清算组进行清算的，债权人可以申请人民法院指定有关人员组成清算组进行清算。人民法院应当受理该申请，并及时组织清算组进行清算。第一百八十七条清算组在清理公司财产、编制资产负债表和财产清单后，发现公司财产不足清偿债务的，应当依法向人民法院申请宣告破产。公司经人民法院裁定宣告破产后，清算组应当将清算事务移交给人民法院。第一百八十八条公司清算结束后，清算组应当制作清算报告，报股东会、股东大会或者人民法院确认，并报送公司登记机关，申请注销公司登记，公告公司终止。

1、清算公司财产、制订清算方案（1）调查和清理公司财产。清算组根据债权人的申报和调查清理公司财产的情况编制公司资产负债表、财产清单和债权、债务目录。（2）制订清算方案。编制公司财务会计报告之后，清算组应当制订清算方案，提出收取债权和清偿债务的具体安排。（3）提交股东会通过或者报主管机关确认。公司的清算方案，股份有限公司应将清算方案提交股东大会通过；有限责任公司应交股东会通过。因违法而解散清算的公司，清算方案还要提交有关主管机关确认。（4）如果清算组在清理公司财产、编制资产负债表和财产清单时，发现公司财产不足清偿债务的，清算组有责任立即向有管辖权的人民法院申请宣告破产。经人民法院裁定宣告破产后，清算组应当将清算事务移交人民法院。2、了结公司债权、债务（1）处理公司未了结的业务。清算期间，公司不得开展新的经营活动。但是，清算组为了清算的目的，有权处理公司尚未了结的业务。（2）收取公司债权。清算组应当及时向公司债务人要求清偿已经到期的公司债权。对于未到期的公司债权，应当尽可能要求债务人提前清偿，如果债务人不同意提前清偿的，清算组可以通过转让债权等方法变相清偿。（3）清偿公司债务。清算组通过清理公司财产、编制资产负债表和财产清单后，确认公司现有的财产和债权大于所欠债务，并且足以偿还公司全部债务时，应当按照法定的顺序向债权人清偿债务。首先，应当支付公司清算费用，包括公司财产的评估、保管、变卖和分配等所需的费用，公告费用，清算组成员的报酬，委托注册会计师、律师的费用，以及诉讼费用等；其次，支付职工的工资、社会保险费用和法定补偿金；再次，缴纳所欠税款；最后是偿还其他公司债务。在清偿公司债务时，应注意以下几点：一、偿还公司债务，一般没有先后顺序，但公司财产必须能够清偿公司债务；二、在催告债权人申报的期限届满前，公司一般不得先行清偿债务；三、在清偿全部公司债务前，不得向公司股东分配公司财产。清算组在清理公司财产、编制资产负债表和财产清单后，应当制定清算方案，并报股东会、股东大会或者人民法院确认。公司财产在分别支付清算费用、，缴纳所欠税款，清偿公司债务后的剩余财产，有限责任公司按照股东的出资比例分配，股份有限公司按照股东持有的股份比例分配。清算期间，公司存续，但不得开展与清算无关的经营活动。公司财产在未依照前款规定清偿前，不得分配给股东。3、分配公司剩余财产根据《中华人民共和国公司法》第一百八十七条，对于清偿了全部公司债务之后公司的剩余财产，有限责任公司按照股东的出资比例分配，股份有限公司按照股东持有的股份比例分配取得公司剩余财产的分配权，是公司股东权益的一项重要内容，是公司股东的基本权利。法律依据:《中华人民共和国公司法》第一百八十三条 公司因本法第一百八十条 第(一)项、第(二)项、第(四)项、第(五)项规定而解散的，应当在解散事由出现之日起十五日内成立清算组，开始清算。有限责任公司的清算组由股东组成，股份有限公司的清算组由董事或者股东大会确定的人员组成。逾期不成立清算组进行清算的，债权人可以申请人民法院指定有关人员组成清算组进行清算。人民法院应当受理该申请，并及时组织清算组进行清算。第一百八十四条 清算组在清算期间行使下列职权：(一)清理公司财产，分别编制资产负债表和财产清单；(二)通知、公告债权人；(三)处理与清算有关的公司未了结的业务；(四)清缴所欠税款以及清算过程中产生的税款；(五)清理债权、债务；(六)处理公司清偿债务后的剩余财产；(七)代表公司参与民事诉讼活动。第一百八十五条 清算组应当自成立之日起十日内通知债权人，并于六十日内在报纸上公告。债权人应当自接到通知书之日起三十日内，未接到通知书的自公告之日起四十五日内，向清算组申报其债权。债权人申报债权，应当说明债权的有关事项，并提供证明材料。清算组应当对债权进行登记。在申报债权期间，清算组不得对债权人进行清偿。第一百八十六条 清算组在清理公司财产、编制资产负债表和财产清单后，应当制定清算方案，并报股东会、股东大会或者人民法院确认。公司财产在分别支付清算费用、职工的工资、社会保险费用和法定补偿金，缴纳所欠税款，清偿公司债务后的剩余财产，有限责任公司按照股东的出资比例分配，股份有限公司按照股东持有的股份比例分配。清算期间，公司存续，但不得开展与清算无关的经营活动。公司财产在未依照前款规定清偿前，不得分配给股东。第一百八十七条 清算组在清理公司财产、编制资产负债表和财产清单后，发现公司财产不足清偿债务的，应当依法向人民法院申请宣告破产。公司经人民法院裁定宣告破产后，清算组应当将清算事务移交给人民法院。第一百八十八条 公司清算结束后，清算组应当制作清算报告，报股东会、股东大会或者人民法院确认，并报送公司登记机关，申请注销公司登记，公告公司终止

清算与注销的区别如下：1、性质不同没有清算投标或者没有合格标的或者重新招标未能成立的应进行招标；而注销性质特殊，不能确定详细规格或者具体要求的应进行竞争性谈判。2、评审方法不同清算的主要评审方法为综合评标法以及最低评标价法。而注销的评审方法则是谈判小组所有成员集中与单个供应商分别进行谈判。并在规定的时间内进行二轮报价以及最终报价，然后采购人从谈判小组提出的成交候选人中选出最符合采购需求、质量和服务相对等且报价最低的供应商作为成交供应商，并将最终结果告知所有参加谈判的未成交的供应商。3、认股权证和股份期权不同清算等的行权价格低于当期普通股平均市场价格时，应当考虑其稀释性。 计算统账结合，作为分子的净利润金额不变；而注销分母的调整项目为按照本准则第十条中规定的公式所计算的增加的普通股股数，同时还应考虑时间权数。 当期发行认股权证或股份期权的，普通股平均市场价格应当自认股权证或股份期权的发行日起计算。4、处理方法不同清算应按年计算，分月或分季预缴。每月终了，企业应将成本费用和税金类科目的月末余额转入“本年利润”科目的借方，将收入类科目的余额转入“本年利润”科目的贷方。然后再计算“本年利润”科目的本期借贷方发生额之差。贷方余额则为企业实现的利润总额即税前会计利润，借方余额则为企业发生的亏损总额。而注销认为,所得税会计的首要目的应是确认并计量由于会计和税法差异给企业未来经济利益流入或流出带来的影响,将所得税核算影响企业的资产和负债放在首位。而收益表债务法从收入费用观出发,认为首先应考虑交易或事项相关的收入和费用的直接确认,从收入和费用的直接配比来计量企业的收益。参考资料来源：百度百科-清算百度百科-注销

破产清算是指宣告股份有限公司破产以后，由清算组接管公司，对破产财产进行清算、评估和处理、分配。 清算组由人民法院依据有关法律的规定，组织股东、有关机关及有关专业人士组成。 所谓有关机关一般包括国有资产管理部门、政府主管部门、证券管理部门等，专业人员一般包括会计师、律师、评估师等。 《公司法》中的破产清算是指处理经济上破产时债务如何清偿的一种法律制度，即在债务人丧失清偿能力时，由法院强制执行其全部财产，公平清偿全体债权人的法律制度。 破产概念专指破产清算制度，即对债务人宣告破产、清算还债的法律制度。法律依据《中华人民共和国企业破产法》第一百九十条 公司被依法宣告破产的，依照有关企业破产的法律实施破产清算。公司清算的意义就在于公司清算制度是公司走向消亡十分重要的一环。其重要性在于不仅保护了股东的权益、而且保护广大债权人的权益。1、公司法人治理结构的建立是人类社会自步入商品经济以来最伟大的创举，是促进社会经济发展的最强劲的推动力。现代公司无论怎么改变更新，但是保持巨大吸引力和旺盛生命力的精髓没有改变。那就是公司法人治理的精髓——公司股东以其出资为限承担责任，公司以其资产为限对外承担责任。这种责任体制的设立是其成长的原动力，事实也证明，现代公司无论如何完善治理结构，都将围绕这个大前提来进行。成千上万的投资者之所以出资设立公司或者参股投资，都看到公司法人制度这一巨大的优越性。就投资本身来说，风险性与生而俱来，有时因为投资产生的风险要大过投资的本身。因此，如何降低投资风险便是投资者在投资时必须加以认真考虑的问题，要努力的减少承担责任的方式。同时交易相对人也存在风险，而其要想降低风险机会，有时就必须借助于投资者责任的扩大来实现。2、公司制度的设立便是双方博弈的结果，是一种交易双方投资风险折中的产物。这种制度的设立较为公平的分担了交易主体的风险负担。但是，辩证看待一个事物是一个必须考虑到的真理，当我们热情讴歌公司法人制度的巨大优越性时。我们也必须认识到这种制度同样是一把锋利的双刃剑，其在促进社会经济进步，创造财富的同时，也在锋利割杀着商业社会中善良的交易对方。事实也恰恰如此，公司法人制度本身存在着弊端。这种弊端在于恶意投资者滥用公司法人制度，损害交易相对人，进而获取不法利益的行为。在现实生活中，公司股东虚假出资，大玩“空手套白狼的把戏”，利用公司人格能捞一把则好，如捞不成，也可借助公司法人人格做挡箭牌，自己则安然无恙。还有股东大玩“金蝉脱壳的把戏”，出资之后，抽逃资金，转移公司财产，然后将一个没有财产作为支撑的空壳公司抛掷一处，笑看公司债权人对该空壳公司穷追猛打。可以说，诸如此类的不善行为，均是利用了公司人格制度的精髓。针对公司法人制度的弊端，人们也是拿出种种措施予以应对。如公司法人人格否认制度的提倡，公司侵权理论的建立。这些措施都有着很大的优越性。但凡是股东借助公司法人制度骗取社会善意的情况下，其所利用的公司都不会长久存在，公司终止自然为经常现象，因此，设计好公司清算这一重要的环节为解决上述公司种种弊端的最后防线，并且不失为一剂对症良药。公司清算是一个系统工作，在公司的清算过程中，可以将公司人格否认制度、债权侵权行为理论吸纳进来。《公司法》第一百八十五条 【债权人申报债权】清算组应当自成立之日起十日内通知债权人，并于六十日内在报纸上公告。债权人应当自接到通知书之日起三十日内，未接到通知书的自公告之日起四十五日内，向清算组申报其债权。债权人申报债权，应当说明债权的有关事项，并提供证明材料。清算组应当对债权进行登记。在申报债权期间，清算组不得对债权人

相信很多人都听过公司清算，但是只是知道公司清算的存在，并不知道企业清算是什么意思，企业清算有什么意义。那么下面律图将为您解释企业清算是什么意思，企业清算的意义是什么。小编将在下文为您一一解答这些问题，请阅读下文。一、公司清算指公司解散时，为终结现存的财产和其他法律关系，依照法定程序，对公司的财产和债权债务关系进行清理、处分和分配，以了结其债权债务关系，从而剥夺公司法人资格的法律行为。公司除因合并或分立而解散外，其余原因引起的解散，均须经过清算程序。公司清算是一个系统工作，在公司的清算过程中，可以将公司人格否认制度、债权侵权行为理论吸纳进来。《中华人民共和国公司法》第一百八十八条规定：清算组在清理公司财产、编制资产负债表和财产清单后，发现公司财产不足清偿债务的，应当依法向人民法院申请宣告破产。二、公司清算的意义公司法人治理结构的建立可人类社会自步入商品经济以来最伟大的创举，是促进社会经济发展的最有力的火车头。现代公司无论怎么改变更新，但是保持巨大吸引力和旺盛生命力的精髓没有改变。那就是公司法人治理的精髓—公司股东以其出资为限承担责任，公司以其资产为限对外承担责任。尽管公司历史发展中有无限两合公司的出现，但是笔者认为，真正代表公司发展方向并促进其发展的仍是公司股东责任和公司责任的有限性。这种责任体制的设立是其成长的原动力，事实也证明，现代公司无论如何完善治理结构，都将围绕这个大前提来进行。成千上万的投资者之所以出资设立公司或者参股投资，都看到公司法人制度这一巨大的优越性。就投资本身来说，风险性与之生而俱来，有时因为投资产生的风险要大过投资的本身。因此，如何降低投资风险便是投资者在投资时必须加以认真考虑的问题，其要努力的减少承担责任的方式。同时交易相对人也存在风险，而其要想降低风险机会，有时就必须借助于投资者的责任的扩大来实现。因此，公司制度的设立便是双方博弈的结果，是一种交易双方投资风险折衷的产物。这种制度的设立较为公平的分担了交易主体的风险负担。但是，辩证看待一个事物是一个必须考虑到的真理，当我们热情讴歌公司法人制度的巨大优越性时。 我们也必须认识到这种制度同样是一把锋利的双刃剑，其在促进社会经济进步，创造财富的同时，也在锋利割杀着商业社会中善良的交易对方。事实也恰恰如此，公司法人制度本身存在着弊端。这种弊端在于恶意投资者滥用公司法人制度，损害交易相对人，进而获取不法利益的行为。在现实生活中，公司股东虚假出资，大玩“空手套白狼的把戏”，利用公司人格能捞一把则好，如捞不成，也可借助公司法人人格做挡箭牌，自己则安然无恙。还有股东大玩“金蝉脱壳的把戏”，出资之后，抽逃资金，转移公司财产，然后将一个没有财产作为支撑的空壳公司抛掷一处，笑看公司债权人对该空壳公司穷追猛打。可以说，凡此种种不善行为，均是利用了公司人格制度的精髓。针对公司法人制度的弊端，人们也是拿出种种措施予以应对。如公司法人人格否认制度的提倡，公司侵权理论的建立。这些措施都有着很大的优越性。但是，凡是股东借助公司法人制度骗取社会善意的情况下，其所利用的公司都不会长久存在，公司终止自然为经常现象，因此，设计好公司清算这一重要的环节为解决上述公司种种弊端的最后防线，并且不失为一剂对症良药。公司清算是一个系统工作，在公司的清算过程中，可以将公司人格否认制度、债权侵权行为理论吸纳进来。

公司的清算程序一般是：1、依法成立清算组，并由清算组接管公司；2、清理公司财产、接管公司债权债务；3、设立清算账户；4、通知、公告债权人、债权申报和登记；5、编制资产负债表和财产清单、制定清算方案；6、执行清算方案，分配财产；7、编制清算报告，并报告确认；8、注销登记。【【法律依据】】《中华人民共和国公司法》第一百八十五条清算组应当自成立之日起十日内通知债权人，并于六十日内在报纸上公告。债权人应当自接到通知书之日起三十日内，未接到通知书的自公告之日起四十五日内，向清算组申报其债权。债权人申报债权，应当说明债权的有关事项，并提供证明材料。清算组应当对债权进行登记。在申报债权期间，清算组不得对债权人进行清偿。

一、企业清算的含义企业清算的含义指企业按章程规定解散以及由于破产或其他原因宣布终止经营后，对企业的财产、债权、债务进行全面清查，并进行收取债权，清偿债务和分配剩余财产的经济活动。二、企业清算的原因1、合同期满清算2、法律规定清算3、无法经营清算4、违法经营清算5、产权变动清算6、破产解散清算三、企业清算的法律程序1、普通清算,是由企业自行确定的清算人按照法律规定的一般程序进行清算，法院和债权人不直接干预.除破产清算外，其他清算一般都属于普通清算。2、特别清算,是不能由企业自行组织清算,而是由法院出面直接干预，债权人参加并进行监督的清算.一般仅指破产清算。公司应当在解散事由出现之日起15日内成立清算组。1、通知、公告债权人。清算组成立后10日内通知债权人并予以公告。2、申报债权。债权人应当在清算组成立之日起30日内，未收到通知的、自清算组公告之日起45日内申报债权。申报债权期间，清算组不得对个别债权人清偿债务。3、编制资产负债表和财产清单。清算组在分别编制资产负债表和财产清单后，发现公司财产不足以清偿全部债务的，应当将清算事务移交人民法院并申请人民法院依法宣告破产。4、登报公告。四、司法解释有关公司清算的规定公司解散后，如果没有经过法定的清算程序，股东不能免除所谓的“有限责任”，因此股东一定要充分重视公司法中关于公司清算的规定，否则将来可能承担意想不到的损失。（一）公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十六条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。（二）债权人在规定的期限内未申报债权，在公司清算程序终结前补充申报的，清算组应予登记。公司清算程序终结，是指清算报告经股东会、股东大会或者人民法院确认完毕。（三）公司自行清算的，清算方案应当报股东会或者股东大会决议确认；人民法院组织清算的，清算方案应当报人民法院确认。未经确认的清算方案，清算组不得执行。执行未经确认的清算方案给公司或者债权人造成损失，公司、股东或者债权人主张清算组成员承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。（四）有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东未在法定期限内成立清算组开始清算，导致公司财产贬值、流失、毁损或者灭失，债权人主张其在造成损失范围内对公司债务承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东因怠于履行义务，导致公司主要财产、帐册、重要文件等灭失，无法进行清算，债权人主张其对公司债务承担连带清偿责任的，人民法院应依法予以支持。上述情形系实际控制人原因造成，债权人主张实际控制人对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持。综上所述，一个企业要进行企业清算一定需要达到企业清算的法定原因；除此以外，还需要根据企业清算的法定程序进行办理。因此律图小编在此提示大家，如果在办理企业清算时一定遵循法定程序，避免因不符合程序而导致办理时间延长或者导致无法办理企业清算手续。

清算，是终结现存的法律关系，处理其剩余财产，使之归于消灭的程序。清算是一种法律程序，社团注销时，必须进行财产清算。未经清算就自行终止的行为是没有法律效力的，不受法律保护。

法律分析：因房地产项目时间比较长，大部分房地产企业是按预收款的一定的比例预交的土地增值税。土地增值税项目清算，就是对符合清算条件的项目进行清算。法律依据：《中华人民共和国公司法》 第一百八十三条 公司因本法第一百八十条第(一)项、第(二)项、第(四)项、第(五)项规定而解散的，应当在解散事由出现之日起十五日内成立清算组，开始清算。有限责任公司的清算组由股东组成，股份有限公司的清算组由董事或者股东大会确定的人员组成。逾期不成立清算组进行清算的，债权人可以申请人民法院指定有关人员组成清算组进行清算。人民法院应当受理该申请，并及时组织清算组进行清算。

企业清算的含义指企业按章程规定解散以及由于破产或其他原因宣布终止经营后，对企业的财产、债权、债务进行全面清查，并进行收取债权，清偿债务和分配剩余财产的经济活动。企业清算原因：1、合同期满清算2、法律规定清算3、无法经营清算4、违法经营清算5、产权变动清算6、破产解散清算扩展资料：企业清算的法律程序1、普通清算,是由企业自行确定的清算人按照法律规定的一般程序进行清算,法院和债权人不直接干预.除破产清算外,其他清算一般都属于普通清算.2、特别清算,是不能由企业自行组织清算,而是由法院出面直接干预,债权人参加并进行监督的清算.一般仅指破产清算.公司应当在解散事由出现之日起15日内成立清算组。1、通知、公告债权人。清算组成立后10日内通知债权人并予以公告。2、申报债权。债权人应当在清算组成立之日起30日内，未收到通知的、自清算组公告之日起45日内申报债权。申报债权期间，清算组不得对个别债权人清偿债务。3、编制资产负债表和财产清单。清算组在分别编制资产负债表和财产清单后，发现公司财产不足以清偿全部债务的，应当将清算事务移交人民法院并申请人民法院依法宣告破产。4、登报公告参考资料来源：百度百科-企业清算

企业清算的含义指企业按章程规定解散以及由于破产或其他原因宣布终止经营后，对企业的财产、债权、债务进行全面清查，并进行收取债权，清偿债务和分配剩余财产的经济活动。企业清算原因：1、合同期满清算2、法律规定清算3、无法经营清算4、违法经营清算5、产权变动清算6、破产解散清算扩展资料：企业清算的法律程序1、普通清算,是由企业自行确定的清算人按照法律规定的一般程序进行清算,法院和债权人不直接干预.除破产清算外,其他清算一般都属于普通清算.2、特别清算,是不能由企业自行组织清算,而是由法院出面直接干预,债权人参加并进行监督的清算.一般仅指破产清算.公司应当在解散事由出现之日起15日内成立清算组。1、通知、公告债权人。清算组成立后10日内通知债权人并予以公告。2、申报债权。债权人应当在清算组成立之日起30日内，未收到通知的、自清算组公告之日起45日内申报债权。申报债权期间，清算组不得对个别债权人清偿债务。3、编制资产负债表和财产清单。清算组在分别编制资产负债表和财产清单后，发现公司财产不足以清偿全部债务的，应当将清算事务移交人民法院并申请人民法院依法宣告破产。4、登报公告参考资料来源：百度百科-企业清算

根据《中华人民共和国公司法》以及《公司登记管理条例》中的相关法律条文，有限公司的具体清算程序如下：一、成立清算组，并办理备案公司解散清算的，清算组应当自成立之日起10日内将清算组成员、清算组负责人名单向公司登记机关备案。备案应提交以下材料：1、公司清算组负责人签署的《公司备案申请表》；2、清算组人员基本情况，公司签署的《授权委托书》；3、股东会关于成立清算组的决议；4、公司《企业法人营业执照》副本复印件。二、通知、公告债权人清算组应当自成立之日起10内通知债权人，并于60日内在报纸上公告。通知和公告内容应包括公司名称、住所、法定代表人、注册号、注销原因、清算开始日期、清算组人员及工作地址、申报债权的期限、地点和注意事项等。三、债权申报和登记债权人应当自接到通知书之日起三十日内，未接到通知书的自公告之日起四十五日内，向清算组申报其债权。债权人申报债权，应当说明债权的有关事项，并提供证明材料。清算组应当对债权进行登记。在申报债权期间，清算组不得对债权人进行清偿。四、清理公司财产，编制资产负债表和财产清单，制定清算方案，报股东会或法院确认清算组在清理公司财产、编制资产负债表和财产清单后，应当制定清算方案，并报股东会、股东大会或者人民法院确认。五、执行清算方案，分配财产。清算组根据股东会确认的清算方案对公司财产进行分配，公司财产法定分配顺序为：1、支付清算费用；2、支付职工的工资、社会保险费用和法定补偿金；3、缴纳所欠税款；4、清偿公司债务后；5、清偿完毕上述款项后的剩余财产，除公司章程另有规定外，有限公司按照股东的出资比例分配。清算期间，公司存续，但不得开展与清算无关的经营活动。公司财产在未依照规定清偿前，不得分配给股东。六、编制清算报告，并报告确认。公司清算结束后，清算组应当制作清算报告，报股东会、股东大会或者人民法院确认。清算报告应包括以下内容：1、债权债务已清理完毕；2、各项税款、职工工资已经结算；3、已发布注销公告。七、注销登记1、申请注销登记。自清算报告被确认之日起10日内，清算组向公司登记机关申请注销登记。有下列情形之一的，公司清算组应当自公司清算结束之日起30日内向原公司登记机关申请注销登记：（1）、公司被依法宣告破产；（2）、公司章程规定的营业期限届满或者公司章程规定的其他解散事由出现，但公司通过修改公司章程而存续的除外；（3）、股东会决议解散或者一人有限责任公司的股东决议解散；（4）、依法被吊销营业执照、责令关闭或者被撤销；（5）、人民法院依法予以解散；（6）、法律、行政法规规定的其他解散情形。2、申请注销登记应提交文件。申请注销登记应提交以下材料：（1）、公司清算组负责人签署的《企业注销登记申请书》；（2）、《指定（委托）书》；（3）、人民法院的破产裁定、解散裁判文书，公司依照《公司法》作出的解散决议或者决定，行政机关责令关闭或者公司被撤销的文件；（4）、股东会、一人有限责任公司的股东或者人民法院、公司批准机关备案、确认的清算报告；（5）、清算组成员《备案确认通知书》；（6）、《企业法人营业执照》正、副本；（7）、法律、行政法规规定应当提交的其他文件；（8）、国有独资公司申请注销登记，还应当提交国有资产监督管理机构的决定，其中，国务院确定的重要的国有独资公司，还应当提交本级人民政府的批准文件。有分公司的公司申请注销登记，还应当提交分公司的注销登记证明。登记机关核准注销登记后，公告企业终止。扩展资料：1、公司清算是公司解散或被破产宣告后，依照一定程序了结公司事务，收回债权，清偿债务并分配财产，最终使公司法人资格终止消灭的程序。2、公司需要进行清算的几种情况：（1）、营业执照被吊销企业如果在生产经营过程中存在严重违规情况被吊销营业执照后，应当自被吊销营业执照起的15天内成立清算小组进行清算。（2）、公司宣告破产公司如果不能偿还债务而宣告破产后，由法院组织清算组对公司财产进行清算。（3）、公司注销如果企业主不想继续经营而选择主动注销它，也是需要进行清算的。除了这几种情况之外，法人变成非法人、企业注册地转境外等情况也是需要进行清算的。参考资料：中国法院网

破产，是指债务人因不能偿债或者资不抵债时，由债权人或债务人诉请法院宣告破产并依破产程序偿还债务的一种法律制度。狭义的破产制度仅指破产清算制度，广义的破产制度还包括重整与和解制度。多数情况下，破产指一种公司行为和经济行为。清算，是终结已解散公司的一切法律关系，处理公司剩余财产的程序。除公司因合并或分立解散无须清算，以及因破产适用破产清算程序外，因其他原因解散的公司都应当按照法律规定进行清算。温馨提示：以上内容仅供参考。应答时间：2021-12-22，最新业务变化请以平安银行官网公布为准。

法律分析：公司清算，是指公司出现法定解散事由或者公司章程所规定的解散事由以后，依法清理公司的债权债务的行为。根据公司法的规定，公司因股东会决议解散、因公司章程规定的营业期限届满、因陷入僵局时解散或者因违法被强制解散时，公司应当在15日内成立清算组。公司的清算组是指公司出现清算的原因以后依法成立的处理公司债权、债务的组织，公司的清算组是公司清算期间的代表者。法律依据：《中华人民共和国公司法》 第一百九十一条 公司被依法宣告破产的，依照有关企业破产的法律实施破产清算。

破产清算是指宣告股份有限公司破产以后，由清算组接管公司，对破产财产进行清算、评估和处理、分配。清算组由人民法院依据有关法律的规定，组织股东、有关机关及有关专业人士组成。所谓有关机关一般包括国有资产管理部门、政府主管部门、证券管理部门等，专业人员一般包括会计师、律师、评估师等。一、企业破产清算的原因在企业不能偿还到期债务、公司进行超负荷运转时，就可以倒闭。不能偿还到期债务是企业倒闭的直接原因。但是，企业倒闭的真正原因是经营不善造成亏损所致。当债务人的全部资产无法清偿到期债务时，债权人通过一定法律程序将债务人的全部资产供其平均受偿，从而使债务人免除不能清偿的其他债务。破产多数情况下都指一种公司行为和经济行为。但人们有时也习惯把个人或者公司停止继续经营亦叫做破产。二、破产清算破产清算是指宣告股份有限公司破产以后，由清算组接管公司，对破产财产进行清算、评估和处理、分配。清算组由人民法院依据有关法律的规定，组织股东、有关机关及有关专业人士组成。所谓有关机关一般包括国有资产管理部门、政府主管部门、证券管理部门等，专业人员一般包括会计师、律师、评估师等。

　　清算有的内容是： 　　1、清理公司财产，分别编制资产负债表和财产清单； 　　2、通知、公告债权人并进行债权登记； 　　3、提出财产估价和清算方案； 　　4、分配财产。 　　【法律依据】 　　根据《公司法》第一百八十六条，清算组在清理公司财产、编制资产负债表和财产清单后，应当制定清算方案，并报股东会、股东大会或者人民法院确认。

法律分析：1、破产宣告 破产宣告由自人民法院裁定作出之日起五日内送达债务人和管理人，自裁定作出之日起十日内通知已知债权人，并予以公告。2、破产财产变价方案 破产财产变价方案由管理人拟订并提交债权人会议讨论通过。3、变价 管理人按照债权人会议通过的或者人民法院裁定的破产财产变价方案，通过拍卖变价出售破产财产。债权人会议另有决议的除外。4、清偿 破产财产依照下列顺序清偿，破产财产不足以清偿同一顺序清偿要求的，按照比例分配。（一）破产费用和共益债务；（二）破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金。破产企业的董事、监事和高级管理人员的工资按照该企业职工的平均工资计算；（三）破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款；（四）普通破产债权。5、终结 公司无财产可供分配或最后分配完结后，管理人提请人民法院裁定终结破产程序。人民法院裁定终结破产程序的，应当予以公告。管理人自破产程序终结之日起十日内，持人民法院终结破产程序的裁定，向破产人的原登记机关办理注销登记。法律依据：《中华人民共和国公司法》第一百八十五条 清算组应当自成立之日起十日内通知债权人，并于六十日内在报纸上公告。债权人应当自接到通知书之日起三十日内，未接到通知书的自公告之日起四十五日内，向清算组申报其债权。债权人申报债权，应当说明债权的有关事项，并提供证明材料。清算组应当对债权进行登记。 在申报债权期间，清算组不得对债权人进行清偿。第一百八十六条 清算组在清理公司财产、编制资产负债表和财产清单后，应当制定清算方案，并报股东会、股东大会或者人民法院确认。公司财产在分别支付清算费用、职工的工资、社会保险费用和法定补偿金，缴纳所欠税款，清偿公司债务后的剩余财产，有限责任公司按照股东的出资比例分配，股份有限公司按照股东持有的股份比例分配。清算期间，公司存续，但不得开展与清算无关的经营活动。公司财产在未依照前款规定清偿前，不得分配给股东。第一百八十七条 清算组在清理公司财产、编制资产负债表和财产清单后，发现公司财产不足清偿债务的，应当依法向人民法院申请宣告破产。公司经人民法院裁定宣告破产后，清算组应当将清算事务移交给人民法院。第一百八十八条 公司清算结束后，清算组应当制作清算报告，报股东会、股东大会或者人民法院确认，并报送公司登记机关，申请注销公司登记，公告公司终止。第一百八十九条 清算组成员应当忠于职守，依法履行清算义务。清算组成员不得利用职权收受贿赂或者其他非法收入，不得侵占公司财产。 清算组成员因故意或者重大过失给公司或者债权人造成损失的，应当承担赔偿责任。第一百九十条 公司被依法宣告破产的，依照有关企业破产的法律实施破产清算。

1、公司正常清算是每个企业经常的做法之一，其主要目的是摸清家胆，其中包括，固定资产，流动资金，债权债务，库存资产，银行存款等等。2、破产清算是指企业资不抵债，是对企业的所有资产的一种清算，也是一种彻底摸清家底方法。3、公司正常清算一般是由公司内部人员进行。破产清算时有专业的清算公司进行。从本质上没有区别，都是公司注销。在国外，申请破产可以受到一定程度的法律保护，如美国，申请破产保护后的120天内有权提出融资和重组等方案，以避免债权人对企业提出直接破产。但是中国目前还没有破产保护法，只有破产法，重点是债务清理和破产程序，而没有更多的保护内容。清算，从狭义讲是公司注销过程中的一个程序，公司提出注销申请——成立清算小组——清算审计——报工商、税务等——税务注销——组织机构代弧证注销——工商注销——银行注销广义讲，清算也可以是指公司解散、破产、关闭等公司消亡的口语化称谓

清算与结算，差别在哪里？能弄懂的都不简单，清算与结算，是所有金融交易后都需要处理的两个环节。清算和结算不是一个意思，也不是一个词，而是两个不同的动作。清算，是敲算盘算账的过程。结算，是敲完算盘后结账的动作。清，理清。结，结账。年底了，结账给你的意思是要给真金白银了，而不能是清账。只算清，而不真的给是不招人喜欢的。清算，英文叫做Clearing。搞不清这两个词区别的人，通常把清算的算账的过程和结算的结账过程搞混，会认为算账和结账都叫做清算。为了配合这种认识，搞理论的人把它称作是广义上的清算，并给了一个读起来很拗口的定义，即广义的清算，是指交易后处理过程，即交易匹配确认、支付或者交割权利义务等的计算、结算、指令的发送、债权债务的清讫和到账确认。后者，即交易双方债权债务的清讫和到账确认的过程，叫做结算。计算和到账，合二为一。计算即清算，到账即结算。狭义上的清算，只指算账的过程。大部分情况下，如果这两个词不放在一块说，我们所提到的清算，都是广义上的。实际上是包括了清算和结算两个动作。按照计算处理的方式，清算可以分为逐笔全额清算、双边净额清算和多边净额清算。这种情形下，我们所说的清算，都是广义的口径。既包括算账过程，也包括划款过程。逐笔全额清算，就是清算双方根据成交结果确定相互之间的应收和应付义务，按照每一笔的金额进行金融资产划付。逐笔，全额，该多少就是多少。张三1月欠李四50只羊，李四第二个月欠张三50只羊。各自算账、结账。如果一算，张三需要给李四50只，李四再给张三50只，时间都用在了还羊上，白白瞎折腾。那么就可以张三、李四谁都不给了，把账抹掉。这叫做双边净额清算。如果中间再加上一个王五，使用净额清算，那就叫做多边净额清算。如果市场上只有张三和李四，事情就会简单很多。如果加入了王五、赵六，或者更多不认识的人，情况就会变得更加复杂。与一些不认识的人交易，难保不出现违约的情况，因此大家希望有一个具有公信力的人可以作为中间人，保证双方交易的履约。比如，大家都相信王五，都愿意和王五做交易。于是，张三和李七，及时达成了交易意向。也可能会私下商量，张三先把东西卖给王五，然后让李七去找王五买。虽然麻烦了点，但是保证了卖东西有钱拿，避免了不确定性。王五的这个角色，在债市中叫做中央对手方。随着参与者的增多，王五的作用越来越重要，越来越集中。所有通过它的交易，都需要它来记账、算账，这叫做集中清算。在银行间债券市场，承担王五这个中央对手方角色的是上海清算所。它_上海清算所需要做的集中清算动作有很多：要素匹配、清算确认、计算清算参与者债务、发送结算指令、清讫债务债权、风险管理和存续期管理等等。

法律主观：清算 是指为了终结现存的法律关系、处理其剩余财产、使之归于消灭而进行的一个程序，包括计算、核实等。清算是一种法律程序，社团注销时，必须进行财产清算。未经清算就自行终止的行为是没有法律效力的，不受法律保护。 《 公司法 》第一百八十四条清算组在清算期间行使下列职权： (一)清理公司财产，分别编制资产负债表和财产清单; (二)通知、公告 债权人 ; (三)处理与清算有关的公司未了结的业务; (四)清缴所欠税款以及清算过程中产生的税款; (五)清理债权、 债务 ; (六)处理公司清偿债务后的剩余财产; (七)代表公司参与民事 诉讼 活动。法律客观：《中华人民共和国公司法》第一百八十四条清算组在清算期间行使下列职权：（一）清理公司财产，分别编制资产负债表和财产清单；（二）通知、公告债权人；（三）处理与清算有关的公司未了结的业务；（四）清缴所欠税款以及清算过程中产生的税款；（五）清理债权、债务；（六）处理公司清偿债务后的剩余财产；（七）代表公司参与民事诉讼活动。

清算是清理公司的债权债务的行为。根据相关法律规定，除了因合并以及分立而解散的公司，其余公司解散均需要进行清算。未经依法清算的，不得注销登记。【法律依据】《公司法》第一百八十六条清算组在清理公司财产、编制资产负债表和财产清单后，应当制定清算方案，并报股东会、股东大会或者人民法院确认。公司财产在分别支付清算费用、职工的工资、社会保险费用和法定补偿金，缴纳所欠税款，清偿公司债务后的剩余财产，有限责任公司按照股东的出资比例分配，股份有限公司按照股东持有的股份比例分配。清算期间，公司存续，但不得开展与清算无关的经营活动。公司财产在未依照前款规定清偿前，不得分配给股东。

清算一般有三种解释：一是指一定经济行为引起的货币资金关系应收应付的计算；二是指公司企业结束经营活动，计算应收回债务和处置分配财产等行为的总和；三是银行同业往来中应付差额的轧抵。

法律分析：公司清算指公司解散时，为终结现存的财产和其他法律关系，依照法定程序，对公司的财产和债权债务关系进行清理、处分和分配，以了结其债权债务关系，从而剥夺公司法人资格的法律行为。公司除因合并或分立而解散外，其余原因引起的解散，均须经过清算程序。法律依据：《中华人民共和国公司法》 第一百八十七条 清算组在清理公司财产、编制资产负债表和财产清单后，发现公司财产不足清偿债务的，应当依法向人民法院申请宣告破产。 公司经人民法院裁定宣告破产后，清算组应当将清算事务移交给人民法院。

清算的意思：彻底地查核计算。读音：qīng suàn。例句：地主恶霸的罪恶到了彻底清算的时候了。近义词：整理 清理 算帐。反义词：积压。清算造句。1、地黑石的不良债券基金可按优惠条件将资本转移到当中，随后这支不良债券基金将被清算。2、公司清算制度正是解决上述问题的有效途径。3、地狱的事情人不能给下定论，因为那是真主在后世里面清算的事情，任何人不知道自己也不知道其他的人的归宿。4、以后散伙的话，对外债务要清算，如合伙关系，你要承担无限连带责任的。5、历史的教训值得我们好好总结。鉴往知来，只有彻底地清算过去的失误，才能把握现在，展望未来。6、即使君王当下按住怒火不发作，等待将来清算的那一天。

清算，是终结已解散公司的一切法律关系，处理公司剩余财产的程序。除公司因合并或分立解散无须清算，以及因破产适用破产清算程序外，因其他原因解散的公司都应当按照法律规定进行清算。清算的流程具体如下：1、成立清算组；2、通知或公告债权人，清算组应当在成立之日起10日内通知债权人，并于60日内在报纸上至少公告3次。债权人应当自接到通知书之日起三十日内，未接到通知书的自第一次公告之日起九十日内，向清算组申报其债权；3、登记债权。债权人申报期债券，应当说明债券的有关事项，并提供证明材料。清算组应当对债权进行登记；4、制定清算方案，财产处理应依下列顺序安排：第一顺序，支付清算费用、职工工资和劳动保险费用，缴纳所欠税款，清偿公司债务；第二顺序，按第一顺序清偿后的剩余财产，有限责任公司按照股东的出资比例分配。公司财产在未按第一顺序清偿前，不得分配给股东。5、确定并实施清算方案。清算组制定的清算方案，应报股东会或有关主管机关确认。确认后，清算组即可按清算方案执行；6、清算报告；7、注销登记并公告。清算结束，应将经股东会或有关主管机关确认的清算报告及确认文件报送公司登记机关，申请注销公司登记，公告公司终止。

一、企业清算的含义企业清算的含义指企业按章程规定解散以及由于破产或其他原因宣布终止经营后，对企业的财产、债权、债务进行全面清查，并进行收取债权，清偿债务和分配剩余财产的经济活动。二、企业清算的原因1、合同期满清算2、法律规定清算3、无法经营清算4、违法经营清算5、产权变动清算6、破产解散清算三、企业清算的法律程序1、普通清算,是由企业自行确定的清算人按照法律规定的一般程序进行清算，法院和债权人不直接干预.除破产清算外，其他清算一般都属于普通清算。2、特别清算,是不能由企业自行组织清算,而是由法院出面直接干预，债权人参加并进行监督的清算.一般仅指破产清算。公司应当在解散事由出现之日起15日内成立清算组。1、通知、公告债权人。清算组成立后10日内通知债权人并予以公告。2、申报债权。债权人应当在清算组成立之日起30日内，未收到通知的、自清算组公告之日起45日内申报债权。申报债权期间，清算组不得对个别债权人清偿债务。3、编制资产负债表和财产清单。清算组在分别编制资产负债表和财产清单后，发现公司财产不足以清偿全部债务的，应当将清算事务移交人民法院并申请人民法院依法宣告破产。4、登报公告。四、司法解释有关公司清算的规定公司解散后，如果没有经过法定的清算程序，股东不能免除所谓的“有限责任”，因此股东一定要充分重视公司法中关于公司清算的规定，否则将来可能承担意想不到的损失。（一）公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十六条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。（二）债权人在规定的期限内未申报债权，在公司清算程序终结前补充申报的，清算组应予登记。公司清算程序终结，是指清算报告经股东会、股东大会或者人民法院确认完毕。（三）公司自行清算的，清算方案应当报股东会或者股东大会决议确认；人民法院组织清算的，清算方案应当报人民法院确认。未经确认的清算方案，清算组不得执行。执行未经确认的清算方案给公司或者债权人造成损失，公司、股东或者债权人主张清算组成员承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。（四）有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东未在法定期限内成立清算组开始清算，导致公司财产贬值、流失、毁损或者灭失，债权人主张其在造成损失范围内对公司债务承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东因怠于履行义务，导致公司主要财产、帐册、重要文件等灭失，无法进行清算，债权人主张其对公司债务承担连带清偿责任的，人民法院应依法予以支持。上述情形系实际控制人原因造成，债权人主张实际控制人对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持。综上所述，一个企业要进行企业清算一定需要达到企业清算的法定原因；除此以外，还需要根据企业清算的法定程序进行办理。因此律图小编在此提示大家，如果在办理企业清算时一定遵循法定程序，避免因不符合程序而导致办理时间延长或者导致无法办理企业清算手续。

清算是一种法律程序，是为了终结现存的法律关系、处理其剩余财产、使之归于消灭而进行的一个程序，包括计算、核实等。社团注销时，必须进行财产清算。未经清算就自行终止的行为是没有法律效力的，不受法律保护。公司清算是企业在终止过程中，为终结企业现存的各种经济关系，对企业的财产进行清查、估价、变现、清理债权、债务、分配剩余财产的行为。为满足市场经济发展的要求，为保护投资者和债权人的合法权益，企业财务制度和有关法则对企业清算作出了规定。

一、清算的目的清算，顾名思义，是清算公司的债权和债务关系，目的是或是为了结束公司法人资格，保护广大有权人的权益不受损害，提高投资人的信心以及市场的活力。二、清算的类型(一)破产清算破产清算是指在公司不能清偿到期债务的情况下，依照破产法的规定所进行的清算。《中华人民共和国公司法》第一百九十一条规定：“公司被依法宣告破产的，依照有关企业破产的法律实施破产清算”。(二)非破产清算非破产清算是指公司法人在资产足以清偿债务的情况下进行的清算， 非破产清算又分为普通清算和特别清算，普通清算即公司自行清算，是公司在没有法院干预和债权人参与的情况下，通过清算人自主自觉的行为进行清算，而特别清算则是指在某些法定的特殊情形下，通常为清算遇有显著障碍时或者存在可能损害债权人利益的情形下适用的清算程序。三)自由清算任意清算也称自由清算，即指公司按照股东的意志和公司章程的规定进行的清算。此种清算一般没有先后程序规定，也无论是否能足额清偿，不能清偿的债权不因清算结束而消灭。任意清算通常适用于合资公司、无限公司。

清算，是为了终结现存的法律关系、处理其剩余财产、使之归于消灭而进行的一个程序，包括计算、核实等。清算是一种法律程序，社团注销时，必须进行财产清算。未经清算就自行终止的行为是没有法律效力的，不受法律保护。 狭义上，清算与结算（settlement)不同，清算不涉及债权债务的转移，而结算是债权债务关系的转移。 广义上，清算是结算的推广。 清算一般有三种解释：一是指一定经济行为引起的货币资金关系应收应付的计算；二是指公司企业结束经营活动，计算应收回债务和处置分配财产等行为的总和；三是银行同业往来中应付差额的轧抵。 证券交易所清算 证券交易的清算，指在每一营业日中对每个结算参与人证券和资金的应收或应付，数量或金额进行计算的处理过程。 清算一般包括两种方式，一是分别计算每笔交易的全额（Gross）或逐笔（Trade For Trade）清算方式，另一种是将某一时期内每一债券的所有交易进行轧差，计算出多头或空头头寸的净额清算方式（Netting）。 在某些市场中，中央对手方将自己置于交易双方之间，即交易的每一方将资金或证券交割或支付给中央对手方，交易双方的权利义务关系则转变为各方与中央对手方的权利义务关系。中央对手方的引入减少了信用风险和流动性风险，也降低了交易成本。随着交易量的提高，如今净额清算在各国证券市场中越来越普遍。 公司清算 公司清算是企业在终止过程中，为终结企业现存的各种经济关系，对企业的财产进行清查、估价、变现、清理债权、债务、分配剩余财产的行为。为满足市场经济发展的要求，为保护投资者和债权人的合法权益，企业财务制度和有关法则对企业清算作出了规定。 公司解散、歇业以后，公司不复存在，其权利义务无承受者，所以，公司解散时，对其存在期间所发生的各种法律关系都应妥善了结，进行清算。 破产清算 破产清算是指在债务人全部财产不足以清偿其债务，或无力清偿其到期债务的情况下，依法就债务人的全部财产对债权人进行公平清偿的一种司法偿债程序。

清算，是为了终结现存的法律关系、处理其剩余财产、使之归于消灭而进行的一个程序，包括计算、核实等。清算的流程具体如下；1、成立清算组；2、通知或公告债权人，清算组应当在成立之日起10日内通知债权人，并于60日内在报纸上至少公告3次。债权人应当自接到通知书之日起三十日内，未接到通知书的自第一次公告之日起九十日内，向清算组申报其债权；3、登记债权。债权人申报期债券，应当说明债券的有关事项，并提供证明材料。清算组应当对债权进行登记；4、制定清算方案，财产处理应依下列顺序安排：（1）第一顺序，支付清算费用、职工工资和劳动保险费用，缴纳所欠税款，清偿公司债务；（2）第二顺序，按第一顺序清偿后的剩余财产，有限责任公司按照股东的出资比例分配。公司财产在未按第一顺序清偿前，不得分配给股东；5、确定并实施清算方案。清算组制定的清算方案，应报股东会或有关主管机关确认。确认后，清算组即可按清算方案执行；6、清算报告；7、注销登记并公告。清算结束，应将经股东会或有关主管机关确认的清算报告及确认文件报送公司登记机关，申请注销公司登记，公告公司终止。法律依据：《中华人民共和国企业破产法》第七条债务人有本法第二条规定的情形，可以向人民法院提出重整、和解或者破产清算申请。债务人不能清偿到期债务，债权人可以向人民法院提出对债务人进行重整或者破产清算的申请。企业法人已解散但未清算或者未清算完毕，资产不足以清偿债务的，依法负有清算责任的人应当向人民法院申请破产清算。

法律主观：企业所得税汇算清缴怎么做1、收入：核查企业收入是否全部入账，特别是往来款项是否还存在该确认为收入而没有入账；2、成本：核查企业成本结转与收入是否匹配，是否真实反映企业成本水平；3、费用：核查企业费用支出是否符合相关税法规定，计提费用项目和税前列支项目是否超过税法规定标准；4、税收：核查企业各项税款是否提取并缴纳；5、补亏：用企业当年实现的利润对以前年度发生亏损的合法弥补(5年内)；6、调整：对以上项目按税法规定分别进行调增和调减后，依法计算本企业年度应纳税所得额，从而计算并缴纳本年度实际应当缴纳的所得税税额。汇算清缴定义：根据《企业所得税暂行条例》及其实施细则，《外商投资企业和外国企业所得税法》及其实施细则，及其他相关税法之规定，中国对所得税采取按年计算，分月或者分季预缴的，年终再进行清缴的方式征收。所谓所得税“汇算清缴”，是指所得税的纳税人以会计数据为基础，将财务会计处理与税收法律法规规定不一致的地方按照税收法律法规的规定进行纳税调整，将会计所得调整为应纳税所得，套用适用税率计算得出年度应纳税额，与年度内已预缴税额相比较后的差额，确定应补或应退税款，并在在税法规定的申报期内向税务机关提交会计决算报表和企业所得税年度纳税申报表以及税务机关要求报送的其他资料，经税务机关审核后，办理结清税款手续。企业所得税汇算清缴工作应以企业会计核算为基础，以税收法规为依据。汇算清缴汇算清缴对象：根据现行所得税法的规定，凡财务会计制度健全、帐目清楚，成本资料、收入凭证、费用凭证齐全，核算规范，能正确计算应纳税所得额，经税务机关认定适用查帐征收的企业，均应当在年终进行所得税的汇算清缴。其适用对象具体包括：⑴实行独立经济核算，依法缴纳企业所得税的内资企业或者组织，包括国有企业、集体企业、私营企业、联营企业、股份制企业及有生产、经营所得和其他所得的组织。⑵外商投资企业和外国企业。包括在中国境内设立的中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业，以及在中国境内设立机构、场所，从事生产、经营和虽未设立机构、场所，而有来源于中国境内所得的外国公司、企业和其他经济组织。个人独资企业和合伙企业投资者个人所得税。包括依法登记成立的个人独资企业、合伙企业，独资、合伙性质的私营企业，合伙制律师事务所，及经政府有关部门依照法律法规批准成立的负无限责任和无限连带责任的其他个人独资、个人合伙性质的机构或组织。纳税人纳税年度内无论盈利、亏损、或处于减免税期，均应按照相关税法的规定办理年度企业所得税的纳税申报。汇算清缴汇算清缴关键：1、收入的确认。新税法在收入确认上引入了公允价值概念。2、费用的扣除。新税法在费用扣除上引入了合理性与相关性的原则。3、纳税调整。会计制度与税法规定存在差异。会计报表所列的利润总额是按照的会计制度计算得出，应纳税所得额不等于利润总额，而是要按照税法规定进行调整。在收入的计算中，有十几个项目计算影响到应纳税所得额。在扣除项目的计算中，有二十多个项目在会计与税法规定上存在差异。汇算清缴企业纳税年度：正常情况：公历1月1日起至12月31日止。特殊情况：企业在一个纳税年度中间开业、终止，使该纳税年度的实际经营期不足12个月的，以其实际经营期为一个纳税年度。汇算清缴汇算清缴时间：一个纳税年度终了后5个月内（次年的1月1日至5月31日）。比如，2012年企业所得税汇算清缴时间：2013年1月1日至5月31日。汇算清缴汇算清缴对象：汇算清缴的对象有两个：一、实行查账征收的企业；二、实行核定应税所得率的企业。企业无论盈利或亏损，是否在减免期内，均应按规定进行汇算清缴。实行核定定额征收企业所得税的企业，不进行汇算清缴。汇算清缴汇算清缴工作：1、汇算。在月度或季度终了后15日内预缴的基础上，自行计算确定全年应缴、应补及应退税款。2、申报。填写并报送企业所得税年度纳税申报表及其附表，以及税务机关要求提供的其他资料。3、缴纳。

汇缴清算怎么做答:所得税汇缴清算的核心,是对照税法规定,对汇算清缴年度的所得税收入及成本费用进行纳税调整,调整的主要依据是《企业所得税法》及其实施条例,以及有关税收政策,是一项很专业的活.纳税调整项目做好后,按照《企业所得税年度申报表填写方法》将有关数据填写到所得税申报表主附表即可.假如自己对所得税汇算清缴不在行,可以请一个税务师事务所或会计师事务所帮你做所得税纳税鉴证,按照鉴证报告的要求进行纳税调整即可.什么是清算汇缴?汇算清缴是企业在会计年度结束后4个月内,进行全面自查自核,进行收入费用成本调整,该提的提足,剔除不该进的成本费用,确保不缴冤枉税,减少少缴税的风险.企业所得税清算汇缴:一般来说,在年度终了后5个月内,填报税务局网站上的企业所得税纳税申报表及相关附表,并附送企业会计报表,按税法规定计算应纳税所得额,乘以相应税率,申报并缴纳即可.所得税汇算清缴,其实就是上年度所得税清算的一个过程.每年5月31日前需向税务机关提交.有一个专门汇算表格,根据会计准则和税务规定,把该调整增加的增加,该减少的减少.

错误。持续经营假设是指在可以预见的将来，企业将会按当前的规模和状态继续经营下去，不会停业，也不会在规模削减业务。可以预见的将来不是长生不老，已经进入破产清算时，可以预见将来不能继续经营了，应当改变会计核算方法。

上海清算。全国银行间同业拆借中心（以下简称交易中心）于2018年1月30日起提供可集中清算信用违约互换合约交易相关服务，由上海清算所进行集中清算。具备上海清算所信用违约互换清算会员资格直接参与集中清算或通过代理清算方式间接参与集中清算的市场成员，应于交易中心达成、确认可集中清算信用违约互换合约。

人民币银行结算账户是指银行为存款人开立的办理资金收付结算的人民币活期存款账户，按存款人分为单位银行结算账户和个人银行结算账户，单位银行结算账户按用途分为基本存款账户、一般存款账户、专用存款账户、临时存款账户。个体工商户凭营业执照以字号或经营者姓名开立的银行结算账户，纳入单位银行结算账户管理。个人因投资、消费使用各种支付工具，包括借记卡、信用卡在银行开立的银行结算账户，纳入个人银行结算账户管理。单位银行卡账户（1）基本存款账户：存款人日常经营活动的资金收付，以及存款人的工资、奖金和现金的支取。（2）一般存款账户：办理存款人借款转存、借款归还和其他结算的资金收付；该账户可以办理现金缴存，但不得办理现金支取。（3）专用存款账户：a.单位银行卡账户的资金必须由基本存款账户转账存入，该账户不得办理现金收付业务b.财政预算外资金、证券交易结算资金、期货交易保证金和信托基金专用存款账户，不得支取现金 c.基本建设资金、更新改造资金、政策性房地产开发资金、金融机构存放同业资金账户需要支取现金的，应在开户时报中国人民银行当地分支行批准d.粮、棉、油收购资金、社会保障基金、住房基金和党、团、工会经费专用存款账户支取现金应按照国家现金管理的规定办理e.收入汇缴账户除向其基本存款账户或预算外资金财政专用存款户划缴款项外，只收不付；业务支出账户除从其基本存款账户拨入款项外，只付不收。一般存款账户一般存款账户用于办理存款人借款转存、借款归还和其他结算的资金收付。该账户可以办理现金缴存，但不得办理现金支取。一般存款账户自正式开户之日起就可办理付款业务，但因借款转存开立的一般存款账户除外。

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

法律主观：土地增值税实际上就是反房地产暴利税，是指房地产经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。一、土地增值税清算的流程是什么1、当项目符合清算条件时，向税局申请清算。2、先做一个测算。3、找一家税务师事务所帮忙出鉴证报告和申报表。这里找的税务师事务所的工作人员第一开始会按照比较严格的标准来给出底稿，要有足够的准备，得有好几个回合的沟通，达到要的标准又不触犯发售法规的情况下，同意让税务师事务所出报告，最好找两家以上的税务师事务所出鉴证。4、出来鉴证之后，去税务局交相关资料。5、税局会组织清算小组，会有好几个人，等他们人员都到齐了开始审核，中间会有很多的地方需要沟通的。6、他们审核完毕，认了申报的数据或者认了他们清算出来的数据。7、通知你交税，会下个通知单，15日之内把税交了就算结束了。二、土地增值税的征收方式第一步核定征收，按照转让二手房交易价格全额的1%征收率征收，这种模式类似于目前的个人所得税征收方式。如成交价为50万元，土地增值税应为500000×1%=5000元。第二步减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收。其中又分两种情况，一是能够提供购房发票，二是不能够提供发票，但能够提供房地产评估机构的评估报告。1、能够提供购房发票的，可减除以下项目金额：（1）取得房地产时有效发票所载的金额；（2）按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额；（3）按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金；（4）取得房地产时所缴纳的契税。2、不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法，评定的房屋及建筑物价格评估报告的，扣除项目金额按以下标准确认：（1）取得国有土地使用权时所支付的金额证明；（2）中介机构评定的房屋及建筑物价格（不包括土地评估价值），需经地方主管税务机关对评定的房屋及建筑物价格进行确认；（3）按国家规定统一交纳的与转让房地产有关的税金和价格评估费用。法律客观：土地增值税 清算 鉴证业务准则第四十条 税务师事务所应按照税 法规 定审核清算项目的收入总额、扣除项目的金额，并确认其增值额及适用税率，正确计算应缴税款。审核程序通常包括： (一)审核清算项目的收入总额是否符合税收规定，计算是否正确。 (二)审核清算项目的扣除金额及其增值额是否符合税收规定，计算是否正确。 1.如果企业有多个开发项目，审核收入与扣除项目金额是否属于同一项目; 2.如果同一个项目既有普通住宅，又有非普通住宅，审核其收入额与扣除项目金额是否分开核算; 3.对于同一清算项目，一段时间免税、一段时间征税的，应当特别关注收入的实现时间及其扣除项目的配比。 (三)审核增值额与扣除项目之比的计算是否正确，并确认土地增值税的适用税率。 (四)审核并确认清算项目当期土地增值税应纳税额及应补或应退税额。

法律主观：土地在流转过程中是需要依法向税务机关缴纳增值税的，而土地增值税清算是指按照税法等相关土地增值税征收政策的规定下，计算应缴纳土地增值税税款的行为。一、土地增值税清算的方法（一）土地增值税的计征方式分核实征收、核定征收两种。1、有合同、发票的“核实征税”2、无合同发票的“核定征税”（二）包括预征制和清算制。1、核定就是固定一个率，除非特殊情况不做清算。2、预征就是预先核定警戒增值率，最后还需清算，预征率肯定低于核定征收率。不同房型有不同的土地增值税税率。二、公司清算的程序（一）破产宣告破产宣告由自人民法院裁定作出之日起五日内送达债务人和管理人，自裁定作出之日起十日内通知已知债权人，并予以公告。（二）破产财产变价方案破产财产变价方案由管理人拟订并提交债权人会议讨论通过。（三）变价管理人按照债权人会议通过的或者人民法院裁定的破产财产变价方案，通过拍卖变价出售破产财产。债权人会议另有决议的除外。（四）清偿破产财产依照下列顺序清偿，破产财产不足以清偿同一顺序清偿要求的，按照比例分配。1、破产费用和共益债务;2、破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金。破产企业的董事、监事和高级管理人员的工资按照该企业职工的平均工资计算;3、破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款;4、普通破产债权。（五）终结公司无财产可供分配或最后分配完结后，管理人提请人民法院裁定终结破产程序。人民法院裁定终结破产程序的，应当予以公告。管理人自破产程序终结之日起十日内，持人民法院终结破产程序的裁定，向破产人的原登记机关办理注销登记。三、土地增值税清算管理规程第一章总则第一条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程（以下简称《规程》）。第二条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。第三条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。第四条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。第五条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。第二章前期管理第六条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。第七条主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。第八条对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。第三章清算受理第九条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的;（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的;（三）直接转让土地使用权的。第十条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。法律客观：土地增值税清算税率是多少？土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。土地增值税清算征收方法：（1）增值额未超过扣除项目金额50％部分，税率为30％；（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；速算扣除系数为5％；（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；速算扣除系数为15％；（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％；速算扣除系数为35％；（5）房地产企业建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20％的，免征土地增值税。财法字［1995］第6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定。其计算公式为：应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数征收办法。

土地增值税的清算条件1.纳税人应进行土地增值税清算的三种情形：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。2.主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的四种情形：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省税务机关规定的其他情况。

法律主观：一、土地增值税的清算条件纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。对前款所列第（3）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。法律客观：土地增值税清算期限是什么？对于符合清算条件，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合第二种清算条件，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

　　答：国税发[2006]187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第二条关于土地增值税清算条件规定：　　（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税清算：　　1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；　　2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；　　3、直接转让土地使用权的。　　（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：　　1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；　　2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；　　3、纳税人申请注销税务登记证但未办理土地增值税清算手续的；　　4、省税务机关规定的其他情况。　　因此，房地产开发企业符合以上条件的必须进行土地增值税清算。

土地增值税清算方式有哪些呢？这也是很多人关心的问题。土地增值税的暂行条例有这些相关的内容，这些内容对我们的帮助也是非常大的。关于土地增值税清算方式有哪些的内容，小编也整理了相关的信息，希望可以帮助到大家。土地增值税清算方式有哪些土地增值税清算方式有哪些呢？一般来说，纳税人有下列情形之一的，都应该要按照房地产的评估价格计算征收。如果说转让房地产的成交价格是低于房地产评估价格，同时又没有正当的理由的，那么要重新评估。同时，对于纳税人申报的房地产转让的价格低于同期同类的房地产平均销售价格10%的，那么税务机关可以委托房地产评估机构对其进行评估。纳税人申报的房地产的转让价格如果说低于房地产评估机构评定的交易价，又没有正当理由的，应该要按照房地产评估机构评定的价格确认相关的转让收入。对于一些以下的情形的房地产转让价格，即使是明显偏低的，都可以视为有正当的理由：第一，法院判定或者是裁定的转让价格；第二，一些以公开拍卖方式转让房地产的价格；第三，政府物价部门确定的转让的价格；第四，经主管税务机关认定的其他的合理情形。同时，为了规范土地增值税清算的审核，省局也会根据现有的税收政策规定，在搜集整理近年来的各地遇到的各类的土地增值税政策问题的基础上，印发相关的土地增值税清算有关的业务问答，请遵照进行执行。正常来说，纳税人申报的相关的房地产转让价格如果是低于同期同类房地产平均销售价格30%的，同时也没有正当理由的，都可以认定为房地产转让价格是明显偏低的，相关的主管税务机关都要根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施的细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定核定其房地产的转让价格。如果说符合下列条件之一的房地产的转让价格明显偏低的，也可以视为有正当的理由：第一，人民法院的判定或者是裁定的转让价格;第二，一些以公开拍卖方式转让房地产的价格;第三，政府的有关部门确定的转让的价格;第四，经主管税务机关认定的其他的合理情形。土地增值税清算方式注意事项土地增值税清算方式注意事项有哪些呢？如果说价格明显偏低且无正当理由还有一些未按照独立企业之间的业务往来作价的关联业务往来的，都是税务机关重新核定计税价格的理由，也是纳税人的梦魇。如果说纳税人申报的房地产转让价格明显是低于同期同类房地产平均销售价格30%的，同时也没有正当理由的，都可以认定为房地产转让价格是明显偏低的。那么，哪些理由是正当理由的呢？能出具一些有效的文件，证明被投资企业因为国家的政策调整，生产经营也受到了重大的影响，导致低价转让股权的；继承或者是将股权转让给其能提供具有法律效力的身份关系证明的配偶、父母、子女还有祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女和兄弟姐妹以及一些对转让人承担直接抚养或者是赡养义务的抚养人还有赡养人。土地增值税清算方式有哪些的内容就是这些，希望可以帮助到大家。

流程：1、当项目符合清算条件时，向税局申请清算。2、先做一个测算。3、找一家税务师事务所帮忙出鉴证报告和申报表。4、出来鉴证之后，去税务局交相关资料。5、税局会组织清算小组，会有好几个人，等他们人员都到齐了开始审核，中间会有很多的地方需要沟通的。6、他们审核完毕，认了申报的数据或者认了他们清算出来的数据。7、通知你交税，会下个通知单，15日之内把税交了就算结束了。纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。对于符合清算条件，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合第二种清算条件，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算，对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。土地增值税清算的条件1、纳税人符合房地产开发项目全部竣工、完成销售的、整体转让未竣工决算房地产开发项目的、直接转让土地使用权的应进行土地增值税的清算；2、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。一、纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的;2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的;3、直接转让土地使用权的。二、对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;2、取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;4、省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。法律依据：《中华人民共和国税收征收管理法》第一条 为了加强税收征收管理，规范税收征收和缴纳行为，保障国家税收收入，保护纳税人的合法权益，促进经济和社会发展，制定本法。第二条 凡依法由税务机关征收的各种税收的征收管理，均适用本法。第三条 税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行;法律授权国务院规定的，依照国务院制定的行政法规的规定执行。任何机关、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定，擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其他同税收法律、行政法规相抵触的决定。　第四条 法律、行政法规规定负有纳税义务的单位和个人为纳税人。法律、行政法规规定负有代扣代缴、代收代缴税款义务的单位和个人为扣缴义务人。纳税人、扣缴义务人必须依照法律、行政法规的规定缴纳税款、代扣代缴、代收代缴税款。

法律主观：土地在流转过程中是需要依法向税务机关缴纳增值税的，而土地增值税清算是指按照税法等相关土地增值税征收政策的规定下，计算应缴纳土地增值税税款的行为。一、土地增值税清算的方法（一）土地增值税的计征方式分核实征收、核定征收两种。1、有合同、发票的“核实征税”2、无合同发票的“核定征税”（二）包括预征制和清算制。1、核定就是固定一个率，除非特殊情况不做清算。2、预征就是预先核定警戒增值率，最后还需清算，预征率肯定低于核定征收率。不同房型有不同的土地增值税税率。二、公司清算的程序（一）破产宣告破产宣告由自人民法院裁定作出之日起五日内送达债务人和管理人，自裁定作出之日起十日内通知已知债权人，并予以公告。（二）破产财产变价方案破产财产变价方案由管理人拟订并提交债权人会议讨论通过。（三）变价管理人按照债权人会议通过的或者人民法院裁定的破产财产变价方案，通过拍卖变价出售破产财产。债权人会议另有决议的除外。（四）清偿破产财产依照下列顺序清偿，破产财产不足以清偿同一顺序清偿要求的，按照比例分配。1、破产费用和共益债务;2、破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金。破产企业的董事、监事和高级管理人员的工资按照该企业职工的平均工资计算;3、破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款;4、普通破产债权。（五）终结公司无财产可供分配或最后分配完结后，管理人提请人民法院裁定终结破产程序。人民法院裁定终结破产程序的，应当予以公告。管理人自破产程序终结之日起十日内，持人民法院终结破产程序的裁定，向破产人的原登记机关办理注销登记。三、土地增值税清算管理规程第一章总则第一条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程（以下简称《规程》）。第二条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。第三条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。第四条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。第五条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。第二章前期管理第六条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。第七条主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。第八条对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。第三章清算受理第九条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的;（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的;（三）直接转让土地使用权的。第十条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。法律客观：土地增值税清算税率是多少？土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。土地增值税清算征收方法：（1）增值额未超过扣除项目金额50％部分，税率为30％；（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；速算扣除系数为5％；（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；速算扣除系数为15％；（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％；速算扣除系数为35％；（5）房地产企业建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20％的，免征土地增值税。财法字［1995］第6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定。其计算公式为：应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数征收办法。

法律主观：一、土地增值税的清算条件 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （三）直接转让土地使用权的。对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； （2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； （4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。 对前款所列第（3）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。法律客观：《 土地增值税 清算 管理规程》 第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 (一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的; (二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的; (三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的; (四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。 对前款所列第(三)项情形，应在办理 注销登记 前进行土地增值税清算。

土地增值税以有偿转让房地产的一切单位或个人作为纳税人，符合条件的前提下进行土地增值税清算，土地成本该如何分摊？土地增值税清算土地成本分摊方法1、根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发〔2006〕187号）第四条第（五）款：属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。2、根据国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发〔2009〕91号）第二十一条第(五)款：纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。3、其他地方规定，比如天津，土地成本分摊方法为不同清算单位按占地面积法，对于同一清算单位不同类型则按建筑面积法。土地增值税清算是什么意思？土地增值税清算是指纳税人符合土地增值税清算条件后，应当按照相关政策规定计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。土地增值税清算扣除项目有哪些？纳税人房地产开发项目全部竣工、已完成销售，或对未竣工决算房地产开发项目整体转让，或直接将土地使用权转让的，应当进行土地增值税清算，对应缴纳的土地增值税税额如实申报，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。土地成本是什么意思？土地成本是指为取得土地开发使用权或开发权而产生的各项费用，包括土地买价或出让金、土地使用费、土地闲置费、契税、耕地占用税、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出等。根据国家税收政策相关规定，一般按占地面积法分配土地成本，对于需要结合其他方法分配土地成本的，应商税机关同意。土地增值税计税依据土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物等产权的单位和个人征收的一种税，以纳税人转让房地产所取得的增值额作为计税依据。根据《土地增值税暂行条例》相关规定，土地增值税纳税人为有偿转让房地产的一切单位和个人，包括：1、机关2、团体3、部队4、企事业单位5、个体工商户6、外商投资企业7、其他单位和个人。

法律分析：依照《土地增值税清算管理规程》的相关规定，纳税人进行土地增值税清算的条件如下：1、房地产开发项目全部竣工、完成销售；2、整体转让未竣工决算房地产开发项目；3、直接转让土地使用权。土地增值税清算指的是，符合以上条件之一的纳税人，依照相关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并结清相应税款的行为。法律依据：《土地增值税清算管理规程》第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。第十一条 对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

　　国家税务总局有专门的文件。　　国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知　　国税发〔2006〕187号　　各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：　　为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：　　一、土地增值税的清算单位　　土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。　　开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。　　二、土地增值税的清算条件　　（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：　　1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；　　2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；　　3.直接转让土地使用权的。　　（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：　　1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；　　2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；　　3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；　　4.省税务机关规定的其他情况。　　三、非直接销售和自用房地产的收入确定　　（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认： 　　1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；　　2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。　　（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。　　四、土地增值税的扣除项目　　（一）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。　　（二）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。　　（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：　　1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；　　2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； 　　3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。　　（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。　　房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。　　（五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。　　五、土地增值税清算应报送的资料　　符合本通知第二条第（一）项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；符合本通知第二条第（二）项规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。　　纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：　　（一）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；　　（二）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；　　（三）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。　　纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。　　六、土地增值税清算项目的审核鉴证　　税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。　　税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。　　七、土地增值税的核定征收　　房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：　　（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；　　（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；　　（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；　　（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；　　（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。　　八、清算后再转让房地产的处理　　在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。　　单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积　　本通知自2007年2月1日起执行。各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。　　国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知　　国税发〔2007〕132号　　各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：　　现将《土地增值税清算鉴证业务准则》印发给你们，请你们依此监督指导税务师事务所和注册税务师开展土地增值税清算鉴证业务，执行过程中如有问题，请及时上报税务总局（注册税务师管理中心）。　　本准则自2008年1月1日起施行。　　附件：1.涉税鉴证业务约定书（参考文本）　　2.土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）（适用于无保留意见的鉴证报告）　　3.土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）（适用于保留意见的鉴证报告）　　4.土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）（适用于无法表明意见的鉴证报告）　　5.土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）（适用于否定意见的鉴证报告）　　6.企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明及有关附表　　国家税务总局　　二○○七年十二月二十九日

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 根据上述规定，对分期开发的项目，应以分期项目为单位清算。企业分三期开发房地产，土地增值税清算时，应分三期进行清算，不能合并一次进行清算。 《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第三条规定，各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。 对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。 对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税的清算。具体清算办法由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定。 根据上述规定，企业按分三期项目进行土地增值税清算。各分期项目竣工结算后，应及时对各项目进行清算，多退少补。而不能各分期项目清算后，将三期合并确定多退少补税款。

法律主观：土地在流转过程中是需要依法向税务机关缴纳增值税的，而土地增值税清算是指按照税法等相关土地增值税征收政策的规定下，计算应缴纳土地增值税税款的行为。一、土地增值税清算的方法（一）土地增值税的计征方式分核实征收、核定征收两种。1、有合同、发票的“核实征税”2、无合同发票的“核定征税”（二）包括预征制和清算制。1、核定就是固定一个率，除非特殊情况不做清算。2、预征就是预先核定警戒增值率，最后还需清算，预征率肯定低于核定征收率。不同房型有不同的土地增值税税率。二、公司清算的程序（一）破产宣告破产宣告由自人民法院裁定作出之日起五日内送达债务人和管理人，自裁定作出之日起十日内通知已知债权人，并予以公告。（二）破产财产变价方案破产财产变价方案由管理人拟订并提交债权人会议讨论通过。（三）变价管理人按照债权人会议通过的或者人民法院裁定的破产财产变价方案，通过拍卖变价出售破产财产。债权人会议另有决议的除外。（四）清偿破产财产依照下列顺序清偿，破产财产不足以清偿同一顺序清偿要求的，按照比例分配。1、破产费用和共益债务;2、破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金。破产企业的董事、监事和高级管理人员的工资按照该企业职工的平均工资计算;3、破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款;4、普通破产债权。（五）终结公司无财产可供分配或最后分配完结后，管理人提请人民法院裁定终结破产程序。人民法院裁定终结破产程序的，应当予以公告。管理人自破产程序终结之日起十日内，持人民法院终结破产程序的裁定，向破产人的原登记机关办理注销登记。三、土地增值税清算管理规程第一章总则第一条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程（以下简称《规程》）。第二条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。第三条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。第四条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。第五条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。第二章前期管理第六条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。第七条主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。第八条对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。第三章清算受理第九条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的;（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的;（三）直接转让土地使用权的。第十条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。法律客观：土地增值税清算税率是多少？土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。土地增值税清算征收方法：（1）增值额未超过扣除项目金额50％部分，税率为30％；（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；速算扣除系数为5％；（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；速算扣除系数为15％；（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％；速算扣除系数为35％；（5）房地产企业建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20％的，免征土地增值税。财法字［1995］第6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定。其计算公式为：应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数征收办法。

税务机关可以要求土地增值税清算的条件是：1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4、省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。对前款所列第3项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。土地增值税清算是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。对于符合清算条件，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合第二种清算条件，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。土地增值税的清算条件纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3、直接转让土地使用权的。综上所述，土地增值税是以房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算，开发项目中，同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。清算期间具有不确定性，可以长于一个会计年度，也可以短于一个会计年度。清算之前按期预缴，达到清算时限条件时，则必须按规定进行清算，多退少补。【法律依据】：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第三条土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。第七条规定的税率计算征收。土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

一、正面回答纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3、直接转让土地使用权的。二、分析土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。三、土增税的特点1、以转让房地产的增值额为计税依据。土地增值税的增值额是以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额，与增值税的增值额有所不同；2、征税面比较广。凡在境内转让房地产并取得收入的单位和个人，除税法规定免税的外，均应依照土地增值税条例规定缴纳土地增值税；3、实行超率累进税率。土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低位依据来确认，按照累进原则设计，实行分级计税，增值率高的，税率高，多纳税，增值率低的，税率低，少纳税；4、实行按次征收。土地增值税在房地产发生转让的环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。

房地产收到税务局退回的清算土地增值税，账务处理如下：1、如果属于本年度的多缴退税，红字冲减之间缴纳税款时的账目，借计应交营业税金及附加，贷计应交税费-土地增值税。缴纳时借计应交税费-土地增值税，贷计银行存款；2、如果属于以前年度的多缴退税，一般是计入营业外收入，按照会计准则规定，从政府获得的补助计入营业外收入。借计银行存款，贷计营业外收入。公司属于多交土地增值税退税的，直接账面冲减税金及附加科目，所得税不需要做纳税调整。如果是土增税补税造成企业所得税亏损的，无后续开发项目的，将该项目缴纳的土地增值税总额，应按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，重新计算当年度应该缴纳的企业所得税，多交的企业所得税可以以后年度抵，也可以选择申请退税。造成当年度亏损的可以结转以后年度弥补。【法律依据】《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十条 条例第七条所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：（一）增值额未超过扣除项目金额50%，土地增值税税额=增值额乘以30%；（二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，土地增值税税额=增值额乘以40%－扣除项目金额乘以5%；（三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%，土地增值税税额=增值额乘以50%－扣除项目金额乘以15%；（四）增值额超过扣除项目金额200%，土地增值税税额=增值额乘以60%－扣除项目金额乘以35%，公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。

法律主观：一、土地增值税清算的条件是怎样(一)纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的.2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的。3、直接转让土地使用权的。(二)同时，对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。2、取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的,应在办理注销登记前进行土地增值税清算。4、省(直辖市)税务机关规定的其他情况。二、土地增值税清算的流程：1、当项目符合清算条件时，向税局申请清算。2、先做一个测算。3、找一家税务师事务所帮忙出鉴证报告和申报表。这里找的税务师事务所的工作人员第一开始会按照比较严格的标准来给出底稿，要有足够的准备，得有好几个回合的沟通，达到要的标准又不触犯发售法规的情况下，同意让税务师事务所出报告，最好找两家以上的税务师事务所出鉴证。4、出来鉴证之后，去税务局交相关资料。5、税局会组织清算小组，会有好几个人，等他们人员都到齐了开始审核，中间会有很多的地方需要沟通的。6、他们审核完毕，认了申报的数据或者认了他们清算出来的数据。7、通知你交税，会下个通知单，15日之内把税交了就算结束了。三、土地增值税的征税范围一般规定（1）土地增值税只对“转让”国有土地使用权的行为征税，对“出让”国有土地使用权的行为不征税。（2）土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其它附着物产权的行为征税。（3）土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税，对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产，不予征税。不予征收土地增值税的行为主要包括两种：①房产所有人、土地使用人将房产、土地使用权赠与“直系亲属或者承担直接赡养义务人”。②房产所有人、土地使用人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。法律客观：土地增值税 清算 鉴证业务准则第四十条 税务师事务所应按照税 法规 定审核清算项目的收入总额、扣除项目的金额，并确认其增值额及适用税率，正确计算应缴税款。审核程序通常包括： (一)审核清算项目的收入总额是否符合税收规定，计算是否正确。 (二)审核清算项目的扣除金额及其增值额是否符合税收规定，计算是否正确。 1.如果企业有多个开发项目，审核收入与扣除项目金额是否属于同一项目; 2.如果同一个项目既有普通住宅，又有非普通住宅，审核其收入额与扣除项目金额是否分开核算; 3.对于同一清算项目，一段时间免税、一段时间征税的，应当特别关注收入的实现时间及其扣除项目的配比。 (三)审核增值额与扣除项目之比的计算是否正确，并确认土地增值税的适用税率。 (四)审核并确认清算项目当期土地增值税应纳税额及应补或应退税额。

（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算： 1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的。 2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的。 3、直接转让土地使用权的。 （二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： 1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。 2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。 3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。 4、省税务机关规定的其他情况。 土地增值税清算时间纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

法律主观：土地增值税 如何清算？ 网 小编在下文就为大家带来问题的解答，希望对大家有所帮助。 土地增值税如何清算 土地增值税=（ 转让房地产所得- 扣除项目）* 超率累进税率 《土地增值税暂行条例》 第三条土地增值税按照 纳税 人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。 第四条纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。 第六条计算增值额的扣除项目: (一)取得 土地使用权 所支付的金额; (二)开发土地的成本、费用; (三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格; (四)与转让房地产有关的税金; (五)财政部规定的其他扣除项目。 第七条土地增值税实行四级超率累进税率: 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 网小编在下文就为大家带来问题的解答，希望对大家有所帮助。法律客观：土地增值税 清算 鉴证业务准则第四十条 税务师事务所应按照税 法规 定审核清算项目的收入总额、扣除项目的金额，并确认其增值额及适用税率，正确计算应缴税款。审核程序通常包括： (一)审核清算项目的收入总额是否符合税收规定，计算是否正确。 (二)审核清算项目的扣除金额及其增值额是否符合税收规定，计算是否正确。 1.如果企业有多个开发项目，审核收入与扣除项目金额是否属于同一项目; 2.如果同一个项目既有普通住宅，又有非普通住宅，审核其收入额与扣除项目金额是否分开核算; 3.对于同一清算项目，一段时间免税、一段时间征税的，应当特别关注收入的实现时间及其扣除项目的配比。 (三)审核增值额与扣除项目之比的计算是否正确，并确认土地增值税的适用税率。 (四)审核并确认清算项目当期土地增值税应纳税额及应补或应退税额。

根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的相关规定，现就房地产开发企业（以下简称“企业”）由于土地增值税清算，导致多缴企业所得税的退税问题公告如下：一、企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损且有其他后续开发项目的，该亏损应按照税法规定向以后年度结转，用以后年度所得弥补。后续开发项目，是指正在开发以及中标的项目。二、企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，可以按照以下方法，计算出该项目由于土地增值税原因导致的项目开发各年度多缴企业所得税税款，并申请退税：（一）该项目缴纳的土地增值税总额，应按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算：各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×（项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额）本公告所称销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。（二）该项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经在企业所得税税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款；当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。（三）按照上述方法进行土地增值税分摊调整后，导致相应年度应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税。（四）企业按上述方法计算的累计退税额，不得超过其在该项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税；超过部分作为项目清算年度产生的亏损，向以后年度结转。三、企业在申请退税时，应向主管税务机关提供书面材料说明应退企业所得税款的计算过程，包括该项目缴纳的土地增值税总额、项目销售收入总额、项目年度销售收入额、各年度应分摊的土地增值税和已经税前扣除的土地增值税、各年度的适用税率，以及是否存在后续开发项目等情况。四、本公告自发布之日起施行。本公告发布之日前，企业凡已经对土地增值税进行清算且没有后续开发项目的，在本公告发布后仍存在尚未弥补的因土地增值税清算导致的亏损，按照本公告第二条规定的方法计算多缴企业所得税税款，并申请退税。

一、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条“土地增值税的清算单位”规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。二、根据《辽宁省地方税务局关于明确土地增值税清算有关问题的通知》(辽地税函[2012]92号)规定：确定土地增值税清算单位时，地方税务机关应以发改委审批、备案确定的房地产开发项目作为清算单位；对于分期开发的项目，地方税务机关应以住建部门或国土规划部门下发的《建设工程规划许可证》确定的分期建设项目作为清算单位。因此，按照企业报批报建时，上报的分期，尽量不要再自行分期，土地增值税清算时，同等情况下，土地地块越大，清算时对企业越有利。三、纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。扩展资料：纳税人：转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额。转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入，即与转让房地产有关的经济收益。扣除项目按《条例》及《细则》规定有下列几项：（1）取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式得到土地使用权的，为支付的地价款。（2）开发土地和新建房及配套设施的成本(以下简称房地产开发成本)。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。（3）开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)是指销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算操作，《细则》规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额,其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内予以扣除。凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%以内计算扣除。（4）旧房及建筑物的评估价格。是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值，并由当地税务机关参考评估机构的评估而确认的价格。（5）与转让房地产有关的税金。这是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。（6）加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。参考资料来源：百度百科-土地增值税

　　一、根据国务院令第138号《中华人民共和国土地增值税暂行条例》　　第八条土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。　　二、根据国税发[2006]187号之规定：　　一、土地增值税的清算单位　　土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。?　　开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。?　　三、根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）　　第二十九条规定，企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。　　其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象具体分配方法可按以下规定选择其一：　　（一）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。　　1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。　　2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。　　期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。　　（二）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。　　1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。　　2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。　　（三）直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。　　（四）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。　　第三十条规定，企业下列成本应按以下方法进行分配：　　（一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。　　土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。　　（二）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。　　（三）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。　　（四）其他成本项目的分配法由企业自行确定。　　据此可以确定，贵公司的土地成本投入应当按照两个成本核算对象的占地面积进行分配，借款费用利息按直接成本法或预算造价法进行分配；基础设施费、配套设施费、开发间接费属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配在两个成本对象之间进行分配。　　两个成本对象之间一次分配后，每个成本项目汇总金额还需要在各自的具体成本核算单位例如各楼号、住宅、商铺等之间进行明细分类核算。

法律分析：土地增值税清算的条件有：1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3、直接转让土地使用权的。土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物等产权的单位和个人征收的一种税。 土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴土地增值税，填写申请表。并向主管税务机关提供相关的资料，并办理土地增值税清缴手续，以及结清房地产项目应缴土地增值税。纳税人还应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。法律依据：《中华人民共和国税收征收管理法》第一条 为了加强税收征收管理，规范税收征收和缴纳行为，保障国家税收收入，保护纳税人的合法权益，促进经济和社会发展，制定本法。第二条 凡依法由税务机关征收的各种税收的征收管理，均适用本法。第三条 税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行律授权国务院规定的，依照国务院制定的行政法规的规定执行。任何机关、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定，擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其他同税收法律、行政法规相抵触的决定。　第四条 法律、行政法规规定负有纳税义务的单位和个人为纳税人。法律、行政法规规定负有代扣代缴、代收代缴税款义务的单位和个人为扣缴义务人。纳税人、扣缴义务人必须依照法律、行政法规的规定缴纳税款、代扣代缴、代收代缴税款。

法律主观：土地增值税是对转让国有土地使用权地上建筑及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。一、什么是土地增值税清算土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。二、土地增值税清算管理规程第一章总则第一条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程（以下简称《规程》）。第二条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。第三条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。第四条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。第五条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。第二章前期管理第六条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。第七条主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。第八条对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。第三章清算受理第九条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的;（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的;（三）直接转让土地使用权的。第十条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。三、土地增值税清算扣除项目包括什么（一）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施：1、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3、建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。（二）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。（三）房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除。（四）房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定缴纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。（五）房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。（六）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。法律客观：计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率。公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。上述“扣除项目”，具体为：(1)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。(2)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。(3)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按第(1)、(2)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按第(1)、(2)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。(4)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《税收征管法》)第35条的规定，实行核定征收。(5)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。(6)对从事房地产开发的纳税人可按第(1)、(2)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。另外，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

土地增值税清算条件纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;(三)直接转让土地使用权的。对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;(四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。对前款所列第(三)项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。土地增值税清算期限对于符合清算条件，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合第二种清算条件，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算;对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

　　一.核定征收土地增值税的，应该u200d不需要再对土地增值税清算了；　　二. 国税发2006年187号文：七、土地增值税的核定征收；u200d　　房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：　　（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；　　（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；　　（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；　　（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；　　（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号），纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

法律主观：土地在流转过程中是需要依法向税务机关缴纳增值税的，而土地增值税清算是指按照税法等相关土地增值税征收政策的规定下，计算应缴纳土地增值税税款的行为。一、土地增值税清算的方法（一）土地增值税的计征方式分核实征收、核定征收两种。1、有合同、发票的“核实征税”2、无合同发票的“核定征税”（二）包括预征制和清算制。1、核定就是固定一个率，除非特殊情况不做清算。2、预征就是预先核定警戒增值率，最后还需清算，预征率肯定低于核定征收率。不同房型有不同的土地增值税税率。二、公司清算的程序（一）破产宣告破产宣告由自人民法院裁定作出之日起五日内送达债务人和管理人，自裁定作出之日起十日内通知已知债权人，并予以公告。（二）破产财产变价方案破产财产变价方案由管理人拟订并提交债权人会议讨论通过。（三）变价管理人按照债权人会议通过的或者人民法院裁定的破产财产变价方案，通过拍卖变价出售破产财产。债权人会议另有决议的除外。（四）清偿破产财产依照下列顺序清偿，破产财产不足以清偿同一顺序清偿要求的，按照比例分配。1、破产费用和共益债务;2、破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金。破产企业的董事、监事和高级管理人员的工资按照该企业职工的平均工资计算;3、破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款;4、普通破产债权。（五）终结公司无财产可供分配或最后分配完结后，管理人提请人民法院裁定终结破产程序。人民法院裁定终结破产程序的，应当予以公告。管理人自破产程序终结之日起十日内，持人民法院终结破产程序的裁定，向破产人的原登记机关办理注销登记。三、土地增值税清算管理规程第一章总则第一条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程（以下简称《规程》）。第二条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。第三条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。第四条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。第五条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。第二章前期管理第六条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。第七条主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。第八条对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。第三章清算受理第九条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的;（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的;（三）直接转让土地使用权的。第十条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。法律客观：《土地增值税暂行条例》第三条土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。《土地增值税暂行条例》第七条规定的税率计算征收。土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

无法确定。截止2023年3月3日，《中华人民共和国增值税暂行条例》并未确定土地增值税清算的具体日期，因此无法确定。土地增值税的清算时间根据以下情况确定:1、纳税人应自满足清算条件之日起90日内办理清算手续。房地产开发项目全部竣工、完成销售的：整体转让未竣工决算房地产开发项目的：直接转让土地使用权的。2、主管税务机关将要求纳税人进行土地增值税清算，纳税人应自接到清算通知之日起90天内办理清算手续。已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的：取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的：纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的：省税务机关规定的其他情况。

法律主观：土地增值税计算增值额的扣除项目有取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本、费用、与转让房地产有关的税金等。土地增值税纳税期限为房地产合同签订之日起七日内。一、土地增值税计算增值额有哪些扣除项目土地增值税计算增值额的扣除项目如下：1.取得土地使用权所支付的金额；2.开发土地的成本、费用；3.新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；4.与转让房地产有关的税金；5.财政部规定的其他扣除项目。二、土地增值税纳税期限为多长时间土地增值税纳税期限为签订房地产合同之日起七日内。土地增值税纳税的纳税人应当自房地产合同签订之日起7天以内向房地产所在地的税务机关进行纳税申报，并提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告和其他有关资料，然后按照税务机关核定的税额和规定的期限缴纳土地增值税。三、我国的土地增值税如何征收我国的土地增值税按照取得的收入扣除规定的项目后的增值额进行征收以及按照纳税人转让房地产所取得的增值额和相应的税率计算征收。土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第三条规定，土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。法律客观：一、房地产土地增值税扣除项目有哪些？纳税人财务制度健全，能真实准确核算收入和成本费用的，按照《条例》和《细则》的有关规定，确认其扣除项目金额。（1）获得土地使用权的数额。它包括纳税人为取得土地使用权支付的土地费用和国家统一规定支付的有关费用。（2）成本，开发土地和新建筑及配套设施（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、初始工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费和间接成本的发展。这些费用可以根据实际数额扣除。（3）开发土地和新建住房及其附属设施的费用、利息支出的财务费用，可以通过房地产项目的转让进行评估，并提供金融机构的证明，允许扣除，但不能超过商业银行同期贷款计算出的最高贷款额。其他房地产开发费用在土地使用权支付金额和房地产开发成本的5％以内扣除。（4）与房地产转让有关的税收。指营业税、城市维护建设税和房地产转让时的印花税。转让给房地产转让的教育费的附加费也可以从税收中扣除。（5）增加扣除额。从事房地产开发的纳税人可以扣除土地使用权和房地产开发成本支付的20％。二、房地产土地增值税扣除项目能减免吗？《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定：“有下列情形之一的，免征土地增值税：1、纳税人建设普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额百分之二十的。2、因国家建设需要依法征收回的房地产。”（1）要注意开发的房地产是否属于普通标准住宅，凡是从事工业、商业用房以及娱乐用房地产，如高尔夫球场、娱乐城、游乐中心等都不属于免税范围；虽属住宅但造价昂贵，装修超豪华，占地很大，建筑面积大大超过正常水平的花园别墅、度假村、高级洋楼、高级公寓等，也不属于免税范围。（2）要注意增值额是否低于扣除项目20％的，虽然是普通标准住宅开发的，但取得的增值额（即毛利润）高于扣除项目（即成本）20％以上的，也不能予以免税，而应对其全部增值额按规定征税。（3）对因国家建设需要依法征用、收回的房地产，要注意对房地产的征用是否符合《土地管理法》和《城市房屋拆迁管理条例》以及各地区制订的具体拆迁规定和征用办法。只有属于政府行为（包括政府委托）的征用拆迁，被征用房地产补偿收入才免征土地增值税，而那些属于商业性收购和开发的则不属于土地增值税的免税范围。土地增值税是国家的政策是不能够减免的，如果大家有不知道的，可以去先关机构咨询工作人员，土地增值税的管理细则都有所差异，具体的细则按照当地的规定执行。

法律主观：一、土地增值税的清算条件 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （三）直接转让土地使用权的。对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； （2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； （4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。 对前款所列第（3）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。法律客观：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第三条 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第四条 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条 有下列情形之一的，免征土地增值税： （一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的； （二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

法律主观：土地增值税实际上就是反房地产暴利税，是指房地产经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。一、土地增值税清算的流程是什么1、当项目符合清算条件时，向税局申请清算。2、先做一个测算。3、找一家税务师事务所帮忙出鉴证报告和申报表。这里找的税务师事务所的工作人员第一开始会按照比较严格的标准来给出底稿，要有足够的准备，得有好几个回合的沟通，达到要的标准又不触犯发售法规的情况下，同意让税务师事务所出报告，最好找两家以上的税务师事务所出鉴证。4、出来鉴证之后，去税务局交相关资料。5、税局会组织清算小组，会有好几个人，等他们人员都到齐了开始审核，中间会有很多的地方需要沟通的。6、他们审核完毕，认了申报的数据或者认了他们清算出来的数据。7、通知你交税，会下个通知单，15日之内把税交了就算结束了。二、土地增值税的征收方式第一步核定征收，按照转让二手房交易价格全额的1%征收率征收，这种模式类似于目前的个人所得税征收方式。如成交价为50万元，土地增值税应为500000×1%=5000元。第二步减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收。其中又分两种情况，一是能够提供购房发票，二是不能够提供发票，但能够提供房地产评估机构的评估报告。1、能够提供购房发票的，可减除以下项目金额：（1）取得房地产时有效发票所载的金额；（2）按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额；（3）按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金；（4）取得房地产时所缴纳的契税。2、不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法，评定的房屋及建筑物价格评估报告的，扣除项目金额按以下标准确认：（1）取得国有土地使用权时所支付的金额证明；（2）中介机构评定的房屋及建筑物价格（不包括土地评估价值），需经地方主管税务机关对评定的房屋及建筑物价格进行确认；（3）按国家规定统一交纳的与转让房地产有关的税金和价格评估费用。法律客观：土地增值税 清算 鉴证业务准则第四十条 税务师事务所应按照税 法规 定审核清算项目的收入总额、扣除项目的金额，并确认其增值额及适用税率，正确计算应缴税款。审核程序通常包括： (一)审核清算项目的收入总额是否符合税收规定，计算是否正确。 (二)审核清算项目的扣除金额及其增值额是否符合税收规定，计算是否正确。 1.如果企业有多个开发项目，审核收入与扣除项目金额是否属于同一项目; 2.如果同一个项目既有普通住宅，又有非普通住宅，审核其收入额与扣除项目金额是否分开核算; 3.对于同一清算项目，一段时间免税、一段时间征税的，应当特别关注收入的实现时间及其扣除项目的配比。 (三)审核增值额与扣除项目之比的计算是否正确，并确认土地增值税的适用税率。 (四)审核并确认清算项目当期土地增值税应纳税额及应补或应退税额。

一、正面回答纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。1. 房地产开发项目全部竣工、完成销售的;2. 整体转让未竣工决算房地产开发项目的;3. 直接转让土地使用权的。二、具体分析土地增值税清算的基本原则纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。三、土地增值税清算期限有多久？对于符合清算条件，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合第二种清算条件，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算;对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

法律主观：为加强房地产税收管理，国家税务总局先后下发了《关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》(国税发[2009]31号)和《关于印发土地增值税清算管理规程的通知》(国税发[2009]91号)。对房地产业企业所得税汇算和土地增值税清算分别提出了要求，尽管这两个税种都是以所得额为计税依据，但二者仍存在明显差异。差异一：汇(清)算时间不同房地产企业的企业所得税征收，实行年中预缴、年终汇算清缴的方式，即每年汇算一次，不论开发产品是否完工，每年均按开发产品销售收入(或完工前销售收入)减扣除项目后的应纳税所得额征税。而土地增值税清算则采取项目清算，只有项目到达清算条件才清算，按收入减扣除项目后的增值额征税。一般是在开发项目完工且销售达到一定比例后进行清算，项目开发销售时间长，则清算时间跨度长。项目开发销售时间短，则清算时间跨度短。国税发[2009]91号文件第九条规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税清算：1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的;2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的;3、直接转让土地使用权的。第十条又规定，对符合以下条件之一的，主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算：1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;2、取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的;3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;4、省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。差异二：成本项目计算不同在计算开发产品的单位成本时，企业所得税汇算要求按6项原则细分核算成本项目。国税发[2009]31号文件第二十六条规定，成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费，而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则包括可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则和权益区分原则。而土地增值税在清算时，只要求按普通标准住宅和非普通标准住宅两个项目分开清算。国税发[2006]187号文件第一条规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。差异三：扣除项目存在差异房地产开发企业在计算其企业所得税应纳税所得额的扣除项目时，主要包括成本、费用、税金、损失和其他合理非支出等内容。而土地增值税扣除项目则包括支付土地价款、房地产开发成本、开发费用、税金和加计扣除等内容。在土地增值税扣除项目中，与企业所得税不同的地方，表现在房地产开发费用(管理费用、销售费用、财务费用)上，它不是按实际发生数额扣除，而是按一定比例计算扣除(10%以内)。加计扣除部分，也不是按实际发生的成本费用，而是按土地成本和开发成本合计数的20%计算扣除。除此以外，房地产开发成本是以实际发生的成本费用扣除，要求取得合法有效凭证。在企业所得税的计税成本中，可以按照税法规定计算预提部分费用。国税发[2009]31号文件第三十二条规定，除以下几项预提(应付)费用外，计税成本均应是实际发生的成本，即：1、出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。2、公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。3、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。差异四：利息费用存在差异在企业所得税汇算中，计算借款利息时，分为资本化和费用化两种处理方式，即企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。而土地增值税清算中，利息支出只能单独计算扣除，企业要将计入成本中的利息费用从成本中剔除，与计入财务费用中的利息费用合并计算扣除。利息费用符合一定条件的，可以选择据实扣除;不符合条件的，也可以选择计算扣除。《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第三项规定，开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按土地成本和开发成本之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按土地成本和开发成本之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。法律客观：土地增值税清算期限是什么？对于符合清算条件，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合第二种清算条件，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

法律主观：一、土地增值税的清算条件 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （三）直接转让土地使用权的。对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； （2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； （4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。 对前款所列第（3）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。法律客观：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条-第九条

法律主观：土地增值税 如何清算？ 网 小编在下文就为大家带来问题的解答，希望对大家有所帮助。 土地增值税如何清算 土地增值税=（ 转让房地产所得- 扣除项目）* 超率累进税率 《土地增值税暂行条例》 第三条土地增值税按照 纳税 人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。 第四条纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。 第六条计算增值额的扣除项目: (一)取得 土地使用权 所支付的金额; (二)开发土地的成本、费用; (三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格; (四)与转让房地产有关的税金; (五)财政部规定的其他扣除项目。 第七条土地增值税实行四级超率累进税率: 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 网小编在下文就为大家带来问题的解答，希望对大家有所帮助。法律客观：《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》一企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损且有其他后续开发项目的，该亏损应按照税法规定向以后年度结转，用以后年度所得弥补。后续开发项目，是指正在开发以及中标的项目。

土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。土地增值税清算需要填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续。纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。征管方式《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。清算条件纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。清算期限对于符合清算条件，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合第二种清算条件，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。清算单位土地增值税清算应该以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位。如果开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。清算资料纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料（一）土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定）。（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。最新政策京版细则“十五条”(五)实行差别化土地增值税预征率。房地产开发企业应当在新开盘项目销售前，将项目的土地成本、建安成本和销售价格等报送住房城乡建设部门备案，经税务部门核定，对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目提高土地增值税预征率，具体办法由税务部门会同住房城乡建设部门制定公布。(六)加强对土地增值税清算情况的监督和检查。对已经达到土地增值税清算标准但不申请清算、定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行重点清算和稽查土地增值税土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超率累进税率。土地增值税税率是土地增值税的计算份额，土地增值税税率表是关于各种不同情况制定的相关表格指引，另外，土地增值税预征率则是在还没有正确计算出,房地产项目增值率的情况下，为确保税款平稳，均匀的流入国库，而采取的预先征收的办法，通常按销售收入的一定比例征收。征收方法（1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；速算扣除系数为5%；（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；速算扣除系数为15%；（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；速算扣除系数为35%；(5)房地产企业建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。财法字[1995]第6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定。其计算公式为：应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数征收办法。税率土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。[1]

纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。一、纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的;2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的;3、直接转让土地使用权的。二、对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;2、取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;4、省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。法律依据：《中华人民共和国税收征收管理法》第一条 为了加强税收征收管理，规范税收征收和缴纳行为，保障国家税收收入，保护纳税人的合法权益，促进经济和社会发展，制定本法。第二条 凡依法由税务机关征收的各种税收的征收管理，均适用本法。第三条 税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行;法律授权国务院规定的，依照国务院制定的行政法规的规定执行。任何机关、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定，擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其他同税收法律、行政法规相抵触的决定。　第四条 法律、行政法规规定负有纳税义务的单位和个人为纳税人。法律、行政法规规定负有代扣代缴、代收代缴税款义务的单位和个人为扣缴义务人。纳税人、扣缴义务人必须依照法律、行政法规的规定缴纳税款、代扣代缴、代收代缴税款。

法律主观：土地增值税 如何清算？ 网 小编在下文就为大家带来问题的解答，希望对大家有所帮助。 土地增值税如何清算 土地增值税=（ 转让房地产所得- 扣除项目）* 超率累进税率 《土地增值税暂行条例》 第三条土地增值税按照 纳税 人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。 第四条纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。 第六条计算增值额的扣除项目: (一)取得 土地使用权 所支付的金额; (二)开发土地的成本、费用; (三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格; (四)与转让房地产有关的税金; (五)财政部规定的其他扣除项目。 第七条土地增值税实行四级超率累进税率: 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 网小编在下文就为大家带来问题的解答，希望对大家有所帮助。法律客观：《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》一企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损且有其他后续开发项目的，该亏损应按照税法规定向以后年度结转，用以后年度所得弥补。后续开发项目，是指正在开发以及中标的项目。

法律主观：一、土地增值税清算的条件是怎样(一)纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的.2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的。3、直接转让土地使用权的。(二)同时，对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。2、取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的,应在办理注销登记前进行土地增值税清算。4、省(直辖市)税务机关规定的其他情况。二、土地增值税清算的流程：1、当项目符合清算条件时，向税局申请清算。2、先做一个测算。3、找一家税务师事务所帮忙出鉴证报告和申报表。这里找的税务师事务所的工作人员第一开始会按照比较严格的标准来给出底稿，要有足够的准备，得有好几个回合的沟通，达到要的标准又不触犯发售法规的情况下，同意让税务师事务所出报告，最好找两家以上的税务师事务所出鉴证。4、出来鉴证之后，去税务局交相关资料。5、税局会组织清算小组，会有好几个人，等他们人员都到齐了开始审核，中间会有很多的地方需要沟通的。6、他们审核完毕，认了申报的数据或者认了他们清算出来的数据。7、通知你交税，会下个通知单，15日之内把税交了就算结束了。三、土地增值税的征税范围一般规定（1）土地增值税只对“转让”国有土地使用权的行为征税，对“出让”国有土地使用权的行为不征税。（2）土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其它附着物产权的行为征税。（3）土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税，对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产，不予征税。不予征收土地增值税的行为主要包括两种：①房产所有人、土地使用人将房产、土地使用权赠与“直系亲属或者承担直接赡养义务人”。②房产所有人、土地使用人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。法律客观：土地增值税 清算 鉴证业务准则第四十条 税务师事务所应按照税 法规 定审核清算项目的收入总额、扣除项目的金额，并确认其增值额及适用税率，正确计算应缴税款。审核程序通常包括： (一)审核清算项目的收入总额是否符合税收规定，计算是否正确。 (二)审核清算项目的扣除金额及其增值额是否符合税收规定，计算是否正确。 1.如果企业有多个开发项目，审核收入与扣除项目金额是否属于同一项目; 2.如果同一个项目既有普通住宅，又有非普通住宅，审核其收入额与扣除项目金额是否分开核算; 3.对于同一清算项目，一段时间免税、一段时间征税的，应当特别关注收入的实现时间及其扣除项目的配比。 (三)审核增值额与扣除项目之比的计算是否正确，并确认土地增值税的适用税率。 (四)审核并确认清算项目当期土地增值税应纳税额及应补或应退税额。

法律主观：土地增值税是对转让国有土地使用权地上建筑及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。一、什么是土地增值税清算土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。二、土地增值税清算管理规程第一章总则第一条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程（以下简称《规程》）。第二条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。第三条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。第四条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。第五条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。第二章前期管理第六条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。第七条主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。第八条对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。第三章清算受理第九条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的;（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的;（三）直接转让土地使用权的。第十条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。三、土地增值税清算扣除项目包括什么（一）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施：1、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3、建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。（二）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。（三）房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除。（四）房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定缴纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。（五）房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。（六）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。法律客观：土地增值税清算税率是多少？土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。土地增值税清算征收方法：（1）增值额未超过扣除项目金额50％部分，税率为30％；（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；速算扣除系数为5％；（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；速算扣除系数为15％；（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％；速算扣除系数为35％；（5）房地产企业建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20％的，免征土地增值税。财法字［1995］第6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定。其计算公式为：应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数征收办法。

法律分析：土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴土地增值税，填写《土地增值税清缴申报表》。并向主管税务机关提供相关的资料，并办理土地增值税清缴手续，以及结清房地产项目应缴土地增值税。纳税人还应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。法律依据：《中华人民共和国税收征收管理法》第一条 为了加强税收征收管理，规范税收征收和缴纳行为，保障国家税收收入，保护纳税人的合法权益，促进经济和社会发展，制定本法。第二条 凡依法由税务机关征收的各种税收的征收管理，均适用本法。第三条 税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行;法律授权国务院规定的，依照国务院制定的行政法规的规定执行。任何机关、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定，擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其他同税收法律、行政法规相抵触的决定。　第四条 法律、行政法规规定负有纳税义务的单位和个人为纳税人。法律、行政法规规定负有代扣代缴、代收代缴税款义务的单位和个人为扣缴义务人。纳税人、扣缴义务人必须依照法律、行政法规的规定缴纳税款、代扣代缴、代收代缴税款。