房企

高地价不断升温，2018年上半年，中央发布的“ 加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度 ”政策指导下，各大城市落实并逐步完善各项调控政策。各大房地市场的各项规范，优化结构供应以及宅地供应等比例， 全国各大省市房地市场逐渐回归理性 。 就在昨日，8月17日上午，南京市区出让三幅地块，出让总面积超过了16.7万平方米，起拍总价达到了38亿元，最终出让楼面地价均低于板块内最高楼面地价，其中龙湖地产所拿江浦地块，比同区域地价最高峰值时候降了1.3万元/平方米。与此同时，本来计划同一天出让的江宁滨江G39和G40地块，因故终止出让。 中估联数据研发总监颜莉指出，土拍市场政策趋严的背景下， 预计下半年宅地市场将持续下行趋势，溢价率也将普遍维持在较低空间 。 在全国房地产市场逐渐降温的背景下， 开发商未来的利润空间将遭到进一步的压缩 。 房地产开发风险 上述中估联认为有土地泡沫的8个城市包括沈阳、重庆、广州、合肥、成都、南京、厦门、杭州。这里面就涵盖了一线城市、准一线城市或处于上升期的二线城市。 以沈阳为例，上半年沈阳作为调控相对宽松的二线城市，人口流入和棚改政策使购房需求过度释放，上半年沈阳新建商品住宅价格同比上涨超过10%，土地市场间接受到影响，开发商拿地积极性激增，加剧当地土拍市场的竞争，截至目前，沈阳宅地平均成交楼面价达5637.5元/平方米，平均溢价率达51%，相较去年同期都有大幅的上升。但同时，在沈阳现有的经济实力无法支撑房价持续上涨，加之购房需求过度释放，消耗了相当程度的购买力，因此未来沈阳楼市上行缺乏可持续的支撑。 不断收紧的政策间接影响到土地市场的积极性，土地泡沫挤出效应明显。目前一线城市宅地市场以提供“租赁用地”及政策性住房用地为主。而重点二线城市的宅地市场呈现量升价稳的态势，在土拍市场“限地价，竞配建，竞自持”等重重调控下，宅地的溢价率暂被维持在较为合理的区间内。 在土拍政策趋紧的前提下，土地市场竞争分化加剧，一线城市宅地市场依旧低迷；二三线虽然有部分城市地块竞争激烈，但热门二线城市目前宅地盈利能力亦下降显著。 值得关注的是，由于一线城市拿地艰难，土拍市场限制严格，部分房企拿地战略逐步向三、四线城市倾斜，这个趋势在上半年尤为显著。但三、四线城市的人口吸附能力较弱，且经济对房价的支撑度较低，房价缺乏持续上涨的动力，预计在未来两三年内会出现大量库存无法被吸收的现象，开发商的宅地开发风险将日益增大。 从今年已发布中报的房企来看，过往在三四线城市布局的风险已经初现端倪。以中南建设为例，2018年上半年，中南建设实现合同销售额652.5亿元，同比增长44%；平均销售价格12539元/平方米，略低于去年全年的平均销售价格。但中南建设的净利润只有6.7%，相比销售规模相当的旭辉控股2018年上半年13.3%的净利润，几乎拉开一倍的差距。中南建设曾对外做出解释：部分房地产结算项目毛利率过低主要原因在于项目所处位置一般、配套尚未成熟，拿地价处于市场高位、公司为加快资金回收以投入其他项目而实施较低售价，以及限价、市场低迷等原因均对毛利率产生影响。 房地产利润压力 年初，各大知名品牌 房企仍积极进入二三线城市参与土拍。招商蛇口以顶价46亿元、并配建棚户区改造定向安置房2000平方米摘得天津这幅宅地，住宅建筑面积为24.29万平方米，剥离安置房后的住宅成交楼面价高达20331元/平方米，而该地块周边新房价格仅为22500元/平方米，地价贡献率高达90.36%，土地市场泡沫值达到61%，处于较高的位置。 此外，重庆招商依城房地产开发有限公司于2018年2月27日以高达6319元/平方米的楼面价竞得位于重庆两江新区的一幅宅地，溢价率40.42%。目前上述地块周边在售楼盘均价在6000元/平方米左右。即使未来预计上市价格超过目前周边在售房价的30%，开发商仍然面临较大的利润压力与周转压力。 按传统做法，对于这些开发风险大、预计会亏损的地块，开发企业都会选择放缓开发节奏捂盘，静待市场回暖，踏准销售节点，以保障项目的基本盈利。 但业内人士指出，目前各城房地产市场受限严重，短时间内没有松动的可能。不少房企人士指出，当前房企只有在户型创新、挖掘新的市场需求点及有高额附加值的产品方面拓展利润空间。 进入哪座城市与什么时间进入，或许更能体现房企的盈利能力。以中南建设为例，此前布局的三四线城市有去化较好的宁波、南通，也有市场情况一般的泰安、泰兴、万宁、阿坝州等地。中南建设的中报显示，2018年上半年，其存货高达1215亿元，占到了公司总资产的64.14%。公司的流动比率从2017年上半年的1.54进一步下降到了2018年上半年的1.39，速动比率也从2017年上半年的0.3348进一步下降到了2018年上半年的0.2978，二者均处于行业较低水平。 随着地价泡沫的挤出，部分房企通过联合拿地来降低开发风险，并改变地块性质和用途规划。比如中骏拿下的上海闵行区华漕镇MHPO-1402单元42-07地块，此前的性质为商办，中止出让之后又再投放市场并改为商业。 根据相关人士透露，其中的地块自持部分，应该极大概率用于长租公寓建设中。

日前，地产板块多只龙头股表现疲弱。截至7月8日上午收盘，万科A报23.87元/股，金地集团报10.54元/股，保利地产报11.97元/股，相比上周有所回调，但股价仍处于较低水平。就当前估值来看，A股132家房地产开发公司市盈率为12.69倍，位列申万一级28个行业板块倒数第三。国信证券新近研报指出，当前地产板块估值仅高于银行和建筑装饰板块；纵向来看，目前板块估值仍处于近10年较低水平。为了稳定股价不少房企开启大规模回购股票行动，统计显示，2021年以来，已有包括华侨城A、美好置业、宋都股份、中国金茂、中国奥园等在内的超20家房企先后发布了股份回购或拟回购方案。同时，也有房地产相关上市公司发布了股东增持或股票回购计划，仅5月份就先后有九龙仓集团、美凯龙、建业地产、时代邻里等多家房地产相关上市公司发布了股东增持或股票回购计划。盈利下滑拿地意愿降低从房地产行业整体来看，平均毛利率从高点35%下滑至目前的23%，平均归母净利率从高点10%下滑至目前的4%，而且从近期拿地来看，部分房企甚至做好了1%-2%净利率的准备。盈利能力下滑叠加资金链紧张，房企在拿地上渐趋于谨慎，2021年1-5月，房地产企业土地购置面积累计同比下降7.5%，当月同比下降31.6%。拿地金额方面也出现明显下滑，2021年1-5月拿地金额累计同比下降20.5%，当月同比下降0.3%。另一方面销售端依然火热，据国家统计局数据，1-5月，商品房销售面积66383万平方米，同比增长36.3%；比2019年同期增长19.6%。商品房销售额70534亿元，增长52.4%；比2019年同期增长36.2%。销售端火热与拿地端乏力形成鲜明对比，表明房企销售高增长、资金来源充足，但仍不愿意加大力度拿地。调控升级行业发展迎来变局2021年上半年，各地政府落实城市主体责任，因城施策、综合施治，促进房地产市场平稳健康发展。湖州、西安、合肥、嘉兴、绍兴等24个城市相继升级调控，主要涉及升级“四限”、增加房地产交易税费、设立二手房参考价格、新房积分摇号等内容。上海更是上半年房地产调控的风向标，上半年连续7次加码调控。更为重要的是，房地产贷款集中度管理制度出台，效果日渐显现。根据银保监会数据显示，截至4月末，银行业房地产贷款同比增长10.5%，增速创8年来新低，6家大型国有银行全部实现集中度下降。核心一、二线城市以及热点三、四线城市，纷纷出现房贷额度紧张、放款周期拉长现象。信贷资金用途合规性审查趋严，谨防资金违规流入房地产市场。截至6月份，北京、上海和厦门自查发现违规流入房地产金额超25亿元。而重庆、内蒙古、广州、深圳等多地监管部门，就“过桥贷”、“赎楼贷”等业务约谈相关部门，监管对象扩展到非银行类金融机构。受信贷收紧影响，2月开始，全国房贷利率止跌回升，并趋势性上移。5月份，全国首套房平均房贷利率5.33%，较2020年底上涨11BP，二套房贷款平均利率5.61%，较2020年底上涨8BP。房企要向管理要效益房企从告别土地红利、金融红利时代，进入管理红利时代，市场的转变倒逼着企业向管理要效益。据不完全统计，从2020年1月份到7月份，TOP50房企中仅有10家房企进行了组织架构变革，但自8月份三道红线发布以来，有17家房企在组织架构上进行了调整和优化。整体来看，房企组织变革主要围绕总部精简、区域优化、多元化业务条线调整三大主题；精简、聚焦、降本为房企变革的目的。总部层面，万科地产、正荣地产、新城控股均沿着精简架构、扁平化管理的思路对组织架构进行了调整。比如，近日万科将集团职能部门即“研究与开发专业工会”部门迁出深圳总部，与此同时总部员工减少30人，将近集团总部员工的五分之一；正荣地产将营销中心从总部剥离出来，单独成立营销公司；新城控股则是将总部相似职能部门进行合并，合并后成立四大新职能中心。区域公司方面新增、裂变与合并并行，动态调整是当前行业变革主题。2020年8月，中梁控股宣布将原中梁地产南方区域集团升级为中梁粤港澳发展集团，2020年末，中梁控股相继成立长三角发展集团、京津冀发展集团。2020年10月，碧桂园启动新一轮组织人事调整，将73个区域公司裂变成100个左右，祥生控股将苏宁皖区域调整为连宿、苏南、宣城、合肥4个事业部；华润置地将华南大区将拆分为深圳大区和华南大区。整体来看，随着土地、金融和人口红利的逐步消失叠加宏观层面不断收紧，房地产行业进入低增长、低利润的长周期。行业销售利润下滑，提高人均效能、向经营管理要效益成为房企新的突破口，诸多房企开始从“粗放经营”走向“精细化管理”。司马岩

中新经纬11月14日电 又一房地产重磅政策发布，事关房企预售监管资金。14日晚间，银保监会、住建部、人民银行发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，共十二条内容，其中明确：允许商业银行按市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，此次政策出发点是明确的，即通过银行保函的制度，确保预售监管资金合理使用、同时防范化解房企流动性风险。 房企预售监管资金新规有何影响究竟是怎么一回事，跟随我一起看看吧。 再出重磅新政，事关购房人这笔钱！开发商可盘活多少资金？ 中新经纬11月14日电 (薛宇飞)在多家媒体报道监管部门出台16条支持房地产平稳健康发展的文件、并引发地产股股价大幅跳涨后，14日股市收盘后，中国银保监会等三部门发布了《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》(下称通知)，允许商业银行与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。 业内认为，在房地产融资受限、销售回款下降的双重压力下，此番放宽预售监管资金的使用条件，将会让优质房企更加受益，提高预售资金的使用效率，在一定程度缓解资金压力。相比于之前的政策，该通知明确置换的预售资金可以用于偿还项目到期债务，这一点具有创新性。 盘活预售资金 优质房企获益 何为预售资金？一般来说，它指的是购房人购买商品房时向开发商支付的包括定金、首付款、分期付款、一次性付款、商业贷款、住房公积金贷款等全部购房款。 对于预售资金的监管，全国没有统一的办法。但自2021年以来，各地为防止在建项目烂尾、开发商私自挪用预售资金，纷纷加强了预售资金的监管力度。虽然这在一定程度上防止了资金挪用、滥用，但也让这笔钱的流动性受限。 今年9月底，旭辉控股集团董事会主席林中就在该公司内部信中称：“在资金监管上，多地政府事实上进一步收紧了监管资金的提取，导致房企的流动性进一步承压，这也客观上造成我们虽账面仍有逾300亿元现金，但绝大部分无法满足企业的合理按需使用。” 根据上述通知，保函仅可用于置换依法合规设立的预售资金监管账户的监管额度内资金。监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的监管额度后，房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金，保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。 易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，根据项目竣工和房屋销售款之间的大致关系，此次置换出来的资金约占房屋销售款10%的规模，这意味着能为房企增加“房屋销售款x10%”的资金额度，其改善流动性的意义是积极与显著的。 为何设定不能超过30%的资金额度？广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对中新经纬分析，一方面，此举可以释放“本来用于保交楼，但由于利益板结，谁也动不了”的资金，从而起到资金循环的目的；另一方面，也不能动太多，因为要考虑既有的债权人的顾虑。动用30%，再加上专项借款、纾困基金、配套融资，将未售乃至未开发的部分动起来、循环起来，从而实现整个项目的循环。 通知称，商业银行要与经营稳健、财务状况良好的优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静对中新经纬表示，此次保函置换预售监管资金业务的受益者是优质房企，短期内将会提优质企业预售资金的使用效率，在一定程度缓解企业资金压力。严跃进也称，该政策主要是支持短期有流动性风险、但企业基本稳健的房企，而一些有明显暴雷风险的企业或无法开展此类业务。 能用于偿还债务 主要银行均可开展 通知在盘活预售资金的同时，也对资金用途、商业银行资质等方面进行约束。 通知称，房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。房地产企业要按约定承担监管账户内的资金补足义务，确保项目建设资金充足。 “在过去，对于银行保函置换预售资金的操作，更多是明确要用于工程建设，此次则增加新用途，即偿还债务，这一点具有突破性和创新性。”严跃进认为。 对于开展此项业务的银行，通知要求，监管评级4级及以下或资产规模低于5000亿元的商业银行不得开展保函置换预售监管资金业务。商业银行不得向作为本银行主要股东、控股股东或关联方的房地产企业出具保函置换预售监管资金。企业集团财务公司等非银行金融机构不得出具保函置换预售监管资金。 根据Wind数据统计，截至2022年9月末，目前A股共有30家上市银行的资产规模超过5000亿元，这30家银行囊括了中国主要的国有行、股份制银行以及一部分城商行。这意味着，主要商业银行均可开展保函置换预售监管资金业务。 该通知还明确了银行的责任。通知称，商业银行要通过保证金、房地产企业反担保以及其他增信措施，防范保函业务风险，按要求计提风险资本，提取风险准备。在保函有效期内，如监管账户内剩余资金不足以支付项目工程款，出函银行应立即履约垫付，在保函额度内支付扣除账户内剩余资金后的差额部分。 政策强势发力 房地产行业谷底已现？ 除了允许商业银行开展保函置换预售监管资金业务外，近来，有关促进房地产健康发展的政策层出不穷。 据多家媒体报道称，11日，中国人民银行、中国银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，引发市场广泛关注。14日，A股、港股市场地产股出现大幅跳涨。 对于上述16条政策，西部证券认为，这些措施在供需两端同时发力，进一步明确了涉房信用的支持政策，诸多政策首次落实到文件制度层面，或将推动银行加码对房地产市场的支持力度，有望修正商业银行对开发贷市场的保守态度，并支持个人住房贷款的合理需求。 就房企债务方面，11日的通知称，对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期，调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。对于受疫情等客观原因影响不能如期满足房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，基于实际情况并经客观评估，合理延长其过渡期。 西部证券认为，政策首次提及对信托贷款的支持政策，或有助于银行提升涉房业务尤其是民营房企的风险偏好。而延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排，属于阶段性“放松”管理要求，有助于银行根据实际情况，合理参与房地产信贷市场。 58安居客房产研究院分院院长张波指出，这些政策更有利于保持行业稳定。优质房企的融资需求得到进一步保障，受困房企的风险处置出清将加快，房地产开发数据快速下滑的局面有望得到遏制。从购房者角度来看，有助于改善市场预期、稳定信心，有利于加快入市的脚步，并有利于优化居民部门资产负债结构。 陈文静也称，多个政策叠加可以更好地发挥政策效果，下一步仍是要促进市场销售企稳，唯有企业销售回款得到明显改善，才能使行业真正恢复平稳发展。(更多报道线索，请联系本文作者薛宇飞：xueyufei@chinanews.com.cn)(中新经纬APP) (文中观点仅供参考，不构成投资建议，投资有风险，入市需谨慎。) 责任编辑：李中元 重磅利好！事关房企预售监管资金，有何影响 中新经纬11月14日电 又一房地产重磅政策发布，事关房企预售监管资金。 14日晚间，银保监会、住建部、人民银行发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》(下称《通知》)，共十二条内容，其中明确：允许商业银行按市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。 易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，此次政策出发点是明确的，即通过银行保函的制度，确保预售监管资金合理使用、同时防范化解房企流动性风险。 保函期限需与项目建设周期相匹配 根据《通知》，保函仅可用于置换依法合规设立的预售资金监管账户的监管额度内资金。置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。监管额度内资金拨付使用时，保函金额相应下调，确保监管账户内资金始终不低于项目竣工交付所需的资金额度的70%。如房地产企业未向监管账户内补足差额资金，保函金额不得调整。此外，要求商业银行合理确定保函期限，确保与项目建设周期相匹配。 《通知》还要求，房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。房地产企业要按约定承担监管账户内的资金补足义务，确保项目建设资金充足。 严跃进对此表示，这说明此次银行保函政策，主要是支持短期有流动性风险的、但企业基本稳健的企业，而一些有明显暴雷风险的企业无法享受此类政策。 防范业务风险 商业银行开具保函置换预售监管资金应符合什么要求？对于这点，《通知》规定，监管评级4级及以下或资产规模低于5000亿元的商业银行不得开展保函置换预售监管资金业务。商业银行不得向作为本银行主要股东、控股股东或关联方的房地产企业出具保函置换预售监管资金。企业集团财务公司等非银行金融机构不得出具保函置换预售监管资金。 此外，《通知》明确，商业银行在出具保函置换预售监管资金时，要参照开发贷款授信标准，选择经营稳健、财务状况良好的优质房地产企业。保函额度全额计入对房地产企业及其所属集团的统一授信额度。要通过保证金、房地产企业反担保以及其他增信措施，防范保函业务风险，按要求计提风险资本，提取风险准备。一旦出现垫付，出函银行要及时向房地产企业采取追索措施，保全债权安全。垫付资金应足额计提拨备、真实分类，不得隐藏风险。 “可以盖楼也可以还债” 据严跃进介绍，银行保函政策出台，其实有一个大背景，即近期高层关注了处于流动性风险边缘线的企业。此类企业总体是安全的，但若是资金面出问题，也容易产生新的房地产企业风险事件，所以和此前对民企担保发债的思路是高度一致的。 严跃进进一步称，过去此类做法是存在疑虑的，有些地方甚至不允许，此次银保监会的定调，银行保函制度置换预售资金的操作被正式认可，减少了预售资金的沉淀，对于加快此类资金使用和周转有积极作用。此次被置换出来的预售资金，在使用方面已有非常大的创新，通俗说“可以盖楼也可以还债”；而过去有些地方比较僵硬，只限定为“盖楼”。这也有助于房企通过此类资金来偿还债务，化解债务风险。 除此之外，对于A股市场来说，这一房地产重磅政策也会产生积极影响。 在前海开源基金首席经济学家杨德龙看来，过去一年多的时间，A股市场出现了持续调整，而压制A股上涨的四大因素，主要包括疫情、房地产、美联储加息以及人民币汇率波动等等。房地产是一个长期的问题，“保交楼”措施进一步明确，也有利于稳定购房者的信心，也是稳定市场预期的一个重要的方面。 “近期出台了一系列政策措施，提升了市场信心，让A股市场具备了产生反转行情的机会，在市场低点的时候信心比黄金更重要。”杨德龙称。(中新经纬APP) (文中观点仅供参考，不构成投资建议，投资有风险，入市需谨慎。)

第1名王玉锁、赵宝菊夫妇——新奥_王玉锁新奥的王玉锁、赵宝菊夫妇个人财富700亿元，较去年涨幅9%，位列胡润百富榜第50位。王玉锁，新奥集团创始人、董事局主席，中国企业家俱乐部理事长，廊坊市工商联名誉主席。1964年出生于河北廊坊，毕业于天津财经大学，硕士学历。王玉锁1986年在家乡胜芳镇开办液化气站，并从中掘到第一桶金。1989年创办廊坊夏利汽车出租公司。在25岁时借助900万元的家族资产开始进入能源供应行业，并于1993年转入天然气，创办了廊坊新奥燃气有限公司。次年进入河北房地产。1997年起担任新奥集团股份有限公司董事局主席。王玉锁先生带领新奥集团率先以民营企业身份进入能源领域，首倡并系统阐释了现代能源体系、互联网能源、数字能源等理念，主导推动了泛能网、煤基清洁能源等关键技术的自主研发与产业化进程，为传统能源企业的互联网转型及“能源革命”落地做出了有益探索。第2名王文学——华夏幸福_王文学华夏幸福的王文学个人财富485亿元，位列胡润百富榜第88位。现任华夏幸福基业股份有限公司董事长。1967年5月出生，毕业于廊坊市工业学校。王文学于1998年创办华夏幸福基业股份有限公司，经过多年来的发展，华夏幸福逐步成长为推动中国县域经济高质量发展的中坚力量和国内产业新城的领军企业。当过司机、开过火锅店、干过装修包工头的王文学，在20年内缔造了传奇。他创办的华夏幸福成为中国领先的产业新城运营商。但是在2021年伊始，历经一系列自救措施仍未能治愈积弊沉疴的华夏幸福危机爆发了。王文学向外界坦承，年内需偿还债务达千亿，目前可动用的资金只有8亿元。他一再恳求债权人给予“时间”。第3名魏建军、韩雪娟夫妇——长城_魏建军长城的魏建军、韩雪娟夫妇个人财富450亿元，较去年涨幅32%，位列胡润百富榜第96位。现任长城汽车股份有限公司董事长。1964年出生于河北保定，1999年毕业于河北省委党校企业管理专业。他将一个乡镇小厂发展成现代化国家级大型企业，成为国内首家在香港上市的民营汽车企业。他带领的长城汽车在国内创出了“长城皮卡连续21年在全国保持了市场占有率、销量第一”、“哈弗SUV连续9年保持了全国销量冠军”等四项第一。2003年“长城汽车”在香港主板上市，成为第一家在港上市的内地民营汽车企业。如今，长城在国内皮卡和SUV领域的优势无人能及。魏建军在长城汽车的持股比例为34.94%，其个人财富的增长主要来源于长城股价的上涨。排名第4-10名的分别是石药的蔡江晨、荣盛的耿建明与杨小青夫妇、隆基泰和的魏少军家族、以岭的吴以岭、的靳保芳家族、的胡坤、养元智汇的姚奎童。总结综上所述，河北作为华北地区大省，经济发达，民营非常活跃，特别是其省内的泉州、福州与厦门，其富豪排行榜上榜的企业家只有48人，总身价也仅有4740亿元，上榜富豪们的财富主要来自于钢铁行业、医药与房地产行业，与东部沿海地区省份富豪们相比，河北还是有比较明显的差距，需要进一步加快经济数字经济与创新经济的发展。第1名王玉锁、赵宝菊夫妇——新奥_王玉锁新奥的王玉锁、赵宝菊夫妇个人财富700亿元，较去年涨幅9%，位列胡润百富榜第50位。王玉锁，新奥集团创始人、董事局主席，中国企业家俱乐部理事长，廊坊市工商联名誉主席。1964年出生于河北廊坊，毕业于天津财经大学，硕士学历。王玉锁1986年在家乡胜芳镇开办液化气站，并从中掘到第一桶金。1989年创办廊坊夏利汽车出租公司。在25岁时借助900万元的家族资产开始进入能源供应行业，并于1993年转入天然气，创办了廊坊新奥燃气有限公司。次年进入河北房地产。1997年起担任新奥集团股份有限公司董事局主席。王玉锁先生带领新奥集团率先以民营企业身份进入能源领域，首倡并系统阐释了现代能源体系、互联网能源、数字能源等理念，主导推动了泛能网、煤基清洁能源等关键技术的自主研发与产业化进程，为传统能源企业的互联网转型及“能源革命”落地做出了有益探索。第2名王文学——华夏幸福_王文学华夏幸福的王文学个人财富485亿元，位列胡润百富榜第88位。现任华夏幸福基业股份有限公司董事长。1967年5月出生，毕业于廊坊市工业学校。王文学于1998年创办华夏幸福基业股份有限公司，经过多年来的发展，华夏幸福逐步成长为推动中国县域经济高质量发展的中坚力量和国内产业新城的领军企业。当过司机、开过火锅店、干过装修包工头的王文学，在20年内缔造了传奇。他创办的华夏幸福成为中国领先的产业新城运营商。但是在2021年伊始，历经一系列自救措施仍未能治愈积弊沉疴的华夏幸福危机爆发了。王文学向外界坦承，年内需偿还债务达千亿，目前可动用的资金只有8亿元。他一再恳求债权人给予“时间”。第3名魏建军、韩雪娟夫妇——长城_魏建军长城的魏建军、韩雪娟夫妇个人财富450亿元，较去年涨幅32%，位列胡润百富榜第96位。现任长城汽车股份有限公司董事长。1964年出生于河北保定，1999年毕业于河北省委党校企业管理专业。他将一个乡镇小厂发展成现代化国家级大型企业，成为国内首家在香港上市的民营汽车企业。他带领的长城汽车在国内创出了“长城皮卡连续21年在全国保持了市场占有率、销量第一”、“哈弗SUV连续9年保持了全国销量冠军”等四项第一。2003年“长城汽车”在香港主板上市，成为第一家在港上市的内地民营汽车企业。如今，长城在国内皮卡和SUV领域的优势无人能及。魏建军在长城汽车的持股比例为34.94%，其个人财富的增长主要来源于长城股价的上涨。排名第4-10名的分别是石药的蔡江晨、荣盛的耿建明与杨小青夫妇、隆基泰和的魏少军家族、以岭的吴以岭、的靳保芳家族、的胡坤、养元智汇的姚奎童。总结综上所述，河北作为华北地区大省，经济发达，民营非常活跃，特别是其省内的泉州、福州与厦门，其富豪排行榜上榜的企业家只有48人，总身价也仅有4740亿元，上榜富豪们的财富主要来自于钢铁行业、医药与房地产行业，与东部沿海地区省份富豪们相比，河北还是有比较明显的差距，需要进一步加快经济数字经济与创新经济的发展。2017河北省房地产公司排名出炉，河北天山实业集团房地产开发有限公司夺取榜单冠军。

1万科企业股份有限公司2恒大地产集团3大连万达集团股份有限公司4中国海外发展有限公司5绿地控股集团有限公司6保利房地产股份有限公司7龙湖地产有限公司8华润置地有限公司9世茂房地产控股有限公司10富力地产股份有限公司11远洋地产控股有限公司12中信房地产股份有限公司13金地股份有限公司14碧桂园控股有限公司15雅居乐地产控股有限公司16招商局地产控股股份有限公司17佳兆业集团控股有限公司18融创中国控股有限公司19新城控股集团有限公司20北京首都开发控股有限公司1万科企业股份有限公司2恒大地产集团3大连万达集团股份有限公司4中国海外发展有限公司5绿地控股集团有限公司6保利房地产股份有限公司7龙湖地产有限公司8华润置地有限公司9世茂房地产控股有限公司10富力地产股份有限公司11远洋地产控股有限公司12中信房地产股份有限公司13金地股份有限公司14碧桂园控股有限公司15雅居乐地产控股有限公司16招商局地产控股股份有限公司17佳兆业集团控股有限公司18融创中国控股有限公司19新城控股集团有限公司20北京首都开发控股有限公司中国前十房产公司排名中国前十房产公司排名分别是：万科地产、万达地产、恒大地产、绿地地产、保利地产、中海地产、碧桂园、华润置地、龙湖地产、富力地产。根据2021年《财富》世界500强排行榜，中国房地产行业的上榜企业分别是：碧桂园控股有限公司，排名：147中国恒大集团，排名：152绿地控股集团有限公司，排名：176中国保利集团，排名：191万科企业股份有限公司，排名：208全国最近的房地产商排名：1、恒大集团十大房地产开发商，首要开发民生住宅、文化旅游、健康及体育修建，在业界内享有“民生地产”的美誉。拥有我国特级资质的修建工程公司、一级资质的房地产开发公司和物业管理公司。2、万科企业股份有限公司万科企业股份有限公司成立于1984年，现在主营业务包括房地产开发和物业服务。公司也已进入香港、新加坡、旧金山、纽约、伦敦等5个海外城市，参与数10个房地产开发项目。为更多客户供给优质的居住服务，公司物业服务覆盖我国大陆64个大中城市。3、大连万达集团股份有限公司万达集团创立于1988年，企业财物5341亿元，在全国开业123座万达广场，78家酒店，6600块电影屏幕，企业财物1万亿元，收入6000亿元，是国际一流跨国企业。4、绿洲控股集团有限公司上海市国有财物监督管理委员会监管的特大型混合所有制企业，总部设立于我国上海。位列2015年《财富》国际企业500强第258位。5、保利房地产股份有限公司，国家一级房地产开发资质企业，业务拓宽到房地产开发、修建设计、工程施工、物业管理、出售署理以及商业会议、酒店运营等相关行业。截止至2014年末，公司总财物打破3600亿元。6、我国海外发展有限公司全国性地产品牌，公司始创于1979年香港，是一家以房地产开发和出售为主的上市公司，是我国最大修建联合企业——我国修建工程总公司在香港的控股子公司。7、碧桂园控股有限公司成立于1992年，是一家以房地产为主营业务，包括修建、装修、物业发展、物业管理、酒店开发及等著名的归纳性房地产开发企业。8、华润置地有限公司我国内地最具实力的归纳型地产发展商之一，主营业务房地产开发、商业地产开发及运营、物业服务等。9、龙湖地产有限公司房地产地产十大品牌，是国内较早的购物中心开发商，截至现在，集团拥有雇员14000余人，在2014年出售额打破490.5亿元人民币，其运营规模和归纳实力在我国房地产行业占据领先地位。10、广州富力地产股份有限公司成立于1994年，是我国归纳实力较强的房地产企业，拥有国家建设部颁布的一级开发资质、甲级设计资质、甲级工程监理资质、一级物业管理资质及一级房地产中介资质。

在云南“文旅”这一新战场上，融创这是迈入一路“开挂”的节奏。 7月份最后一天，也就是上周五，精力旺盛的孙宏斌连克两城，即融创与腾冲市、云南省城乡投签下腾冲“大和顺”片区项目投资建设合作框架协议，以及融创与大理州政府签署战略合作框架协议。据腾冲发布介绍，腾冲“大和顺”片区项目由云南环球融创会展旅游集团、云南省城乡建设投资有限公司两大企业为主体，意向对腾冲市境内大盈江沿线的文化、旅游、康养等产业领域投资开发、运营管理。 在腾冲优质文旅地产版图中，雅居乐过去多年都曾是这里的“外来地产一霸”，如雅居乐·云南原乡项目紧邻高黎贡山，总规划面积3.3万亩，以及与之密切的景业名邦手上的景业·高黎贡小镇。据悉，雅居乐陈卓琳自从海南雅居乐清水湾一炮走红后，于2011年大举进入云南西双版纳、瑞丽、腾冲、昆明，其中腾冲是最大的投资重镇，但2014年陈被限制人身自由，则事发于云南官场“地震”。 如今，截然不同于雅居乐“粗暴打法"的融创，不仅有强大的 房地产 开发投融资能力，还有“昆明融创文旅城”这一成功文旅案例做“敲门砖”，能大手笔杀进腾冲“圈地”，既是当地政府招商引资的迫切需要，也如协议所说的“创新政企合作新模式”。 同样的文旅战略扩张思路，融创与大理也开启“蜜月期”，已划定大理州政府管辖区域内的国际会议会展中心、影视文化创意产业园、苍山洱海城市带、旧城改造、特色小镇、产业园区等。去年4月份，融创收购大理泰玺地产55%股权进入大理，并有了位于大理满江的首个项目“融创·九宸府”，占地却只有约69亩。对于已习惯在云南“大手笔”的融创来说，收购个几十亩的项目确实有些寒碜。 注意!“融创云南”官方透露：近期已完成与云南实力集团的合作协议签订，已成立云南实力融创文化旅游开发有限公司，全面参与云南实力集团与大理州已签约、在开发项目的建设、推进。 “云南实力融创文化旅游开发有限公司”成立于今年7月22日，注册资本1亿元，云南融创房地产开发有限公司控股60%，云南实力房地产开发经营集团持股40%。 从云南实力集团来看，其对外官宣已从单一房地产成功转型文旅，其中文旅投资重镇就是大理，目前已完成在大理州境内环洱海西侧、南侧、东侧3大区域的文旅战略布局，包括占地3000亩的“大理的小 院子 ”、总规划面积约18000亩其中建设用地约5000亩的“大理u30fb云想山”。 “融创云南”官微文章还透露，“大理的小院子”、“大理u30fb云想山”已被纳入其整个云南项目版图之中，相对于其他刚签订的项目框架协议，这两个项目会迅速产出业绩。实际上，实力集团作为云南本土典型房企，一度曾杀进中国房企销售百强，但布局长周期、慢回款的文旅地产，对房企资金链是最大的考验，尤其是中小型房企，即便如云南城投，也被呛得“灰头土脸”。 6月上旬，地产密探曾刊发《撤稿费1000万，地产大佬甘愿代付，牵出“百强黑马”实力集团》一文，进一步揭开了实力集团当前较为严峻的投融资困境。在头部一线地产大鳄面前，滇系本土房企即便手握优质资源，在严峻的现实生存压力面前，也必须选择妥协、傍大款。 回到开头，为何说融创在云南“开挂”?一周前，地产密探曾刊发《云南文旅的资本赛道：华侨城“退”，环球融创“进”，新的霸主?》一文，揭秘融创为何在云南备受青睐，能频频成为当地政府的“座上宾”。 注意!上周五晚间，云南城投对外公告：公司向西双版纳环球融创旅游发展有限公司出售西双版纳沧江文旅开发有限公司100%股权、西双版纳云辰置业51%股权，总交易家3.85亿元。 公告披露前两天，也就是7月29日，西双版纳景洪市政府、西双版纳环球融创旅游发展有限公司、景洪城投签下“澜沧江国际生态文化旅游度假区”战略合作协议。次日，澜沧江国际生态文化旅游度假区橄榄坝傣族水乡特色小镇项目正式开工奠基。开工奠基仪式上，云南省城投集团新任党委书记、董事长杨敏说，澜沧江国际生态文化旅游度假区是云南省委、省政府确定的第一批文化旅游转型升级标志性示范项目，也是西双版纳建设世界旅游名城的一个重要环节。云南城投将与有理想有实力的合作伙伴共同携手，努力把橄榄坝傣族水乡特色小镇打造成国际知名的“文旅名片”。 为何说，雅居乐、华侨城的所谓“文旅时代”已成过去? 从地方政府的角度看，文旅产业绝不是文旅地产，云南早已有“文旅过度地产化”的沉痛教训，文旅地产业必须拉回到“文旅”这个大主题上来，从“旅游”到“旅居”切换，风口已变。 从企业战略思路看，雅居乐在早期杀入优秀文旅城市，大肆“圈地”搞地产大盘，一度新鲜，风光无二，但如今旅游城市地产供给结构性过剩，这个模式已被时代抛弃; 华侨城模式，曾一度引领文旅地产新风潮，有“欢乐谷”等主题类的文旅娱乐项目，再配套些房地产开发，但如今这一主题不再新鲜，人们对旅居消费更加多元化、丰富化、时尚化、科技化，特色化，在全国复制一个模式，已难以行得通。

2021年中小房企该如何生存 　　2021年中小房企该如何生存，到了2021年，中国的房地产市场规模再创巅峰，“活下去”却突然不再是一句口号，而是众多房企的真实写照。 相比具备融资渠道和拿地优势的头部房企，中小房企的生存能力在当前形势下更加脆弱。 　　2021年中小房企该如何生存1 　　今年上半年，全国商品房销售额再创9.29万亿元的新高，同比涨幅达到了40%。然而繁荣的表象背后是冷暖自知的现实，2021年对很多中小型房企来说日子很不好过。 　　根据人民法院公告网，今年以来，递交破产文书的房地产企业累计已达203家，绝大多数为地方性小房企。A股近50家已披露半年业绩预告的上市房企中，近半中小型房企预告亏损。 　　亿翰智库认为，今年销售放缓、收入放慢、利润降低在中小房企中间成为普遍现象，甚至部分房企生存堪忧。“房地产行业洗牌就是大房企越来越好、中小房企越来越差的过程，后者今年受到的冲击正在加大。”盘古智库高级研究员江瀚对第一财经表示。 　　 “活下去”从口号变成现实 　　2018年，全国新房销售额接近15万亿元，再破历史纪录，但作为龙头房企的万科却在当年的秋季例会上喊出了“活下去”的口号，郁亮对此的解释是，万科是一家有危机感的公司，这是一句对内的口号。 　　到了2021年，中国的房地产市场规模再创巅峰，“活下去”却突然不再是一句口号，而是众多房企的真实写照。就连常与万科同列“三巨头”的恒大，近期亦深陷资金链承压传闻。 　　相比具备融资渠道和拿地优势的头部房企，中小房企的生存能力在当前形势下更加脆弱。 　　第一财经统计，根据全国各地、各级人民法院公告，截至7月20日，今年递交破产文书的房地产企业累计已达203家，其中绝大多数主业为房地产开发，仅个别破产公司主业为房地产经纪、房地产信息咨询等。 　　目前有可能进行破产重整的知名房企是昔日“渝派三强”协信集团旗下的协信远创。 　　协信曾把业务分为产业地产和住宅地产，协信远创是旗下聚焦做住宅开发的公司。该公司7月初被债权人向法院申请进行破产重整，受理结果尚待法院公布。 　　去年4月，由于协信远创出现流动性困难，新加坡城市发展计划（CDL）以43.9亿元入股，成为该公司最大的单一股东。但从今年开始，面对协信远创的债务危机，CDL不再出手相助。在知悉协信远创被债权人申请破产重整后，CDL称向协信远创投资的财务敞口作出了限制性措施。大股东的及时止损使得协信远创的纾困情况不容乐观。截至今年6月底，协信远创及其子公司逾期债务本息达到109亿元。 　　部分本身已经出现债务危机的房企，经营情况也不顺到利，上半年业绩预告亏损，更加雪上加霜。 　　截至目前，A股约120家上市房企中，有接近50家已披露今年半年报业绩预告，其中约有45%的公司预告亏损，这一比例创下新高。今年有8家企业首次出现半年度预亏，还有5家上市房企业绩预减。目前已披露业绩预亏的21家上市公司，普遍为中小型房企。 　　去年发生债务违约的泰禾，是目前预告亏损额最高的房企。泰禾称，经财务部门初步测算，上半年归属上市公司股东的净利润在-11.5亿~-8.5亿元。 　　泰禾曾在2017年销售额破千亿元，在去年出现流动性危机后，业绩由盈转亏，去年全年净利润亏损约50亿元，而营收仅为36亿元。截至目前逾期未还借款高达445亿元。 　　同样债台高筑、债券违约的新华联，预计今年上半年归属于上市公司股东的净利润为-7.5亿至-7亿元，同比亏损进一步扩大。南国置业则称，上半年净利润预计达到-4.3亿至-3.5亿元，同比亏损继续扩大。 　　已经披星戴帽的.*ST中迪和*ST银亿看起来似乎离“摘星”又远了一步——两家均预告上半年业绩净亏损。其中*ST银亿预计2021年上半年归属于上市公司股东的净利润为-3.7亿~-3亿元。曾经的“宁波首富”熊续强从事房地产开发20多年，他执掌的银亿一度是浙江知名中型房企，现在已经进入破产重整程序中。近日，由于重整债权人多次严重违约，加上半年度业绩巨亏，业界认为银亿有破产清算及退市的风险。 　　 行业大洗牌下出路何在 　　“中小房企现在压力确实比较大，这种压力和大房企并不同，大房企涉及的摊子大，比较怕出现金融风险和社会问题。而中小房企目前主要面临拿地、经营、融资方面的压力。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。 　　集中供地后，资金雄厚的国企、央企和大型房企与资金实力较弱的中小房企拿地情况形成鲜明对比。亿翰智库认为，目前中小房企面临“不拿地难以生存、拿高价地又怕影响去化”的两难局面。浙江本土小型房企宋都股份在本月20日就将两个月前在杭州首轮集中供地中以17.83亿元竞得的地块退回给了政府，并损失了5000万元保证金，主要原因正是出于对后续开发出现亏损的担忧。 　　土储被视为房企扩张发展的生命线，“加杠杆拿地、冲千亿、谋上市”，曾是很多小房企扩张的标准模式。2017年至今，至少有超过20家房企从全国各地奔赴上海建立新总部，全国化拿地。其中不乏成功者，有房企仅用3年时间把销售额从100多亿元做到了1000多亿元。但这一发展模式已然过时。 　　亿翰智库认为，在“房住不炒”的基调下，调控政策持续收紧，各城市不断涌现补丁类政策封堵投资性需求，来保持市场平稳运行。与此同时，继2020年的三道红线和房地产贷款集中度监管营地之后，2021年行业融资整体保持低位运行，房企普遍面临融资压力。在这样的背景下，大中房企凭借资源优势、资金优势、运营实力等综合能力，市占率不断上升，而中小房企在资金有限的情况下，市占率不断被挤压，项目去化也出现疲弱态势。 　　面对不可逆转的大势，中小型房企出路何在？严跃进认为，研究后疫情时代下的市场新机会，是中小房企谋求生存的重要逻辑。亿翰智库则认为，中小房企一方面需要积极与合作伙伴根据各自优势进行资源整合；另一方面要注重运营效率，坚定战略，避免盲目跟风多元化业务。 　　2021年中小房企该如何生存2 　　近期，各大房企半年度业绩预报逐渐披露。Choice数据显示，已披露的41家房企业绩预告中，18家房企业绩预亏，部分企业亏损甚至达数亿元。 　　自年初以来，A股地产板块走势低迷，年内房地产指数累计跌幅达16.51%。港股地产企业同样整体表现不佳，融创中国、碧桂园等龙头企业年内跌幅超20%。 　　 近半数预亏 增速放缓 　　受政府调控政策影响，上半年房企销售情况不佳，下行压力加大，地产行业增速大幅放缓，部分房企业绩下滑。泰禾集团、新华联、南国置业、嘉凯城、美好置业、*ST银亿等公司净利润预亏金额均在3亿元以上。 　　预计亏损额度最高的是陷入债务重组危机中的泰禾集团。业绩预报显示，上半年，泰禾集团预计亏损8.5亿-11.5亿元。值得一提的是，本次报告期内亏损金额较去年同期有所下降。 　　近年来，泰禾集团的债务压力不容忽视。据悉，为积极稳妥化解公司债务风险，泰禾集团已成立专项工作小组开展债务重组工作。不过，7月30日，泰禾集团再现债券违约，主要原因是受到地产整体环境下行影响，现有项目的去化率有所下降，销售预期存在波动。 　　作为老牌房企的新华联业绩同样表现不佳，亏损幅度持续扩大。上半年，新华联净利润亏损7亿-7.5亿元。新华联回应称，部分房地产项目因疫情反复、市场环境等原因销售未达预期；部分已售项目未能按计划实现交付，无法结转收入和利润等。 　　不过，也有房企业绩实现正增长。绿地控股营业总收入同比增长34.74%；奥园美谷实现扭亏为盈，净利润预计盈利4800万-5800万元。 　　从目前披露业绩预告的上市房企来看，出现业绩预亏、预减的房企中，主要是中小房企。随着行业集中度逐渐提升，房企竞争愈演愈烈。今年上半年，全国房地产调控次数频繁，房企融资环境趋紧，中小房企资金端面临挑战，生存压力加剧。 　　 信贷收紧 现金流压力加大 　　为稳定房地产市场，自今年年初开始，中央调控政策不断升级。“三道红线”从房企融资端抑制房企投资扩张，房贷集中管理政策从银行端控制资金流入房地产，集中供地则从供给端改变房企拿地节奏，房企端、银行端、土地端三大主体联合发力，多措并举，进一步落实稳地价、稳房价、稳预期的目标。 　　上半年来，房地产融资监管方面的审核持续加强，上海、北京等城市相继出台政策严查经营贷、消费贷等违规入市。业内人士认为，房地产行业的金融监管持续强化，银行信贷环境收紧成了2021年的一个主要特征。预计在房贷新规“三道红线”压顶下，购房贷款额度严控，信贷环境或将继续趋紧。 　　在信贷环境收紧情况下，房贷利率开始企稳回升。自2021年2月开始，全国首套及二套房贷款平均利率呈现显著的止跌回冲态势。2021年5月全国首套房利率为5.33%，环比上升0.02个百分点，较去年同期上升0.01个百分点。 　　随着房贷利率回升，消费者购房压力加大，房地产销售出现回落，进而带动房地产行业资金增速放缓。国家统计局数据显示，1-6月份，房地产开发企业到位资金102898亿元，同比增长23.5%，增速收窄6.4个百分点，这是国内贷款增速年内首次转负。 　　诸葛找房研究中心相关专家表示，随着国内房企融资监管力度的加强，国内贷款增速年内首次转负。虽然7月全面降准，但由于“三道红线”叠加房贷集中度高压，对行业资金端助力受限，部分房企面临回款压力，后续房企仍需追求销售回款来加强现金流。 　　“不仅是一般融资渠道被严格监管，从表内到表外，地产所有的非正式资金入口都在被堵上，整个行业步入深水区。”业内人士分析称。 　　 以稳为主房企或将主动降负 　　今年上半年，房地产市场延续去年底热度，部分城市甚至出现了升温过快现象，对此，自年初以来，从中央到地方调控不断升级。但在接下来较长一段时间内，“房住不炒”仍是主旋律。 　　诸葛找房表示，从地方层面来看，调控加码的城市逐渐拓展到热点三、四线城市及都市圈城市，同时热度居高的城市不排除多次加码的可能。同时，针对二手房调控的举措将会越来越多，出台二手房成交参考价机制的城市或将继续扩围。另外，热点城市二轮集中供地规则或将优化调整，强化房地联动机制，持续发挥稳地价、稳房价作用。 　　此外，房地产金融监管仍是重点，“三道红线”联合“房地产贷款集中度管理”持续发力，房企整体融资环境继续从紧，对于金融监管的重视抬升到空前高度，房地产去杠杆化刻不容缓，更多房企也将面临主动“降负”，追求高质量发展。

12月21日，证监会官网发文称，将大力支持房地产市场平稳发展，加大力度、加快速度抓好资本市场各项支持政策措施落地见效，助力房地产发展模式转型。“允许符合条件的房企借壳已上市房企，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组。”房企借壳上市在2010年被实质叫停，如今重新获得监管层支持。回顾当年，2010年“国十条”等房地产调控政策发布后，涉房企业的A股IPO、借壳上市及再融资受到不同程度的严格限制。2010年至今再没有房企A股IPO的案例，借壳上市的大门基本关闭。2013-2015年出现阶段性窗口期，只有少数房企如绿地集团通过借壳金丰投资完成了A股上市。2016年后又进入实质性暂停，其后，除了央企电建地产借壳南国置业上市成功外，市场几乎不再有类似动作。2020年，恒大发布公告称，终止与深深房的重组方案，其借壳回A的计划以失败告终。金杜律师事务所研报认为，证监会推出这近10年未有的重磅措施，是房企资本市场政策的重要分水岭及转折点，稳定房地产市场的意图明显。上述证监会文章表示，将全面落实改善优质房企资产负债表计划，继续实施民企债券融资专项支持计划和支持工具，更好推进央地合作增信共同支持民营房企发债。落实好已出台的房企股权融资政策，允许符合条件的房企借壳已上市房企，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组。加快打造保障性租赁住房REITs板块。“借壳上市开辟了新思路，一方面为非上市房企增添了股权融资的新渠道，另一方面为没有能力定增的上市房企提供了重组及改善资产负债表的机会。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水12月21日在接受《每日经济新闻》记者文字采访时表示。不过，记者从多方渠道获悉，目前房地产咨询机构暂未收到有房企意欲借壳已上市房企的消息，有房企甚至想退市。刘水认为，允许符合条件的房地产企业通过重组借壳上市，重组对象须为房地产行业上市公司，可同时盘活两类存量资源。对于拥有土储资源的非上市企业，可以借机将地产部分分剥上市，有利于盘活优质资产，通过资本市场的认证开辟股权融资这一新的融资渠道。对于被重组的企业，一方面获得优质资产的注入，另一方面借助优质房企的加持重新获得融资能力，起到盘活存量风险资产的作用。此外对于双方来说，均可借机实现扩大资产、提升权益规模，进而实现资产负债表的优化。每日经济新闻

恒大房地产。2020年3月恒大房地产的宣传理念是，如果把地产比作大海，把楼盘销售比作钓鱼，那么恒大3月这波首揭楼盘底价，就好比是“老渔夫”放弃传统的江河湖道，而是选择在互联网这片汪洋大海中捕获“渔获”，因此外界把恒大房地产称为海上打鱼。恒大地产集团有限公司（简称恒大地产）于1997年在中国广东省广州市成立，是中国恒大集团的下属控股企业，也是集团的地产业务主体。

其实任何企业的排名都不是固定的，每一年都会有所变动，不过敏捷这样的大型房企，其排名波动幅度一般不会太大。至于敏捷今年的具体排名我不是特别清楚，但如果我没记错的话，从2013年开始，敏捷就已经成功入围中国百强房企，而且连续13年蝉联广东地产资信20强，也成功跻身中国房地产开发企业品牌价值华南10强。整体实力还是值得肯定的。

5月16日，一则关于民企发债的消息，激发了地产股久违的热情。今日市场消息称，龙湖、碧桂园、美的置业3家民营房企将从本周起陆续发行人民币债券，且创设机构将同时发行包括信用违约掉期（私募CDS）或信用风险缓释凭证（CRMW）在内的信用保护工具,以帮助民营房企逐步恢复公开市场的融资功能。上述三家房企均对第一财经表示，公司拟发行融资工具的消息属实。同日深交所官网显示，市场首单民营房企信用保护凭证业务今天落地，由中证运用自有资金与中信证券联合创设，将支持以重庆龙湖作为核心企业的供应链ABS发行。业内人士认为，探索市场化的信用保护工具，有助于引导市场修复对民企债券的投资信心，改善民营企业融资环境，助力民营企业健康发展。三家房企率先试水低迷许久的房企融资市场，突然传来利好消息。记者从碧桂园方面获悉，在中央高层指导和证监会推动下，交易所积极推进优质民营地产企业公开市场融资，本期拟发债券为碧桂园地产集团有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期），发行规模不超过5亿元，发行期限1 1 1年期。据悉，该债券将由中信建投证券、中证金融公司共同进行增信，预计增信额度2亿人民币。同时，这笔公司债预计于5月17日在交易所挂网，不晚于5月20号进行簿记，将推动主承券商尽快完成CDS（信用保护工具）的设立工作。龙湖方面，今日落地的市场首单民营房企信用保护凭证业务，由中证金融运用自有资金与中信证券联合创设，将支持以重庆龙湖作为核心企业的供应链ABS发行，服务上游供应商融资。本期凭证拟创设不超过4000万元，支持参考债务发行规模4亿元。美的置业方面未透露具体发债额度、发行时间等细节。截至发稿，碧桂园大涨10.41%，报4.88港元；美的置业涨7.89%，报15.04港元；龙湖集团涨4.83%，报38港元。与以往有所不同，设立信用保护工具，成为本次房企融资的亮点。此前，交易所一直在积极探索信用保护工具试点工作。4月上旬，在沪深证券交易所召开的一场座谈会上，交易所相关人士表示，将通过市场化的信用保护工具，引导市场修复对民企债券的投资信心，改善民营企业融资环境，助力民营企业健康发展。国泰君安证券人士在会上表示，随着中国经济进入转型期，信用违约事件渐增，部分企业尤其是民营企业出现融资困难、融资成本高企的情况，发债企业对于承销商为其提供信用增进服务有着切实需求。同时，债券投资者除了在二级市场卖出持仓外，缺乏有效的信用衍生工具进行信用风险管控，一定程度上限制了民营企业融资。而通过“债券发行 信用保护”的模式，企业债券发行效率可明显提升，融资成本也得到不同程度的优化。交易所信用保护工具业务，能较好促进民营企业债券融资。5月11日，中国证监会在官网发文称，交易所债券市场推出民营企业债券融资专项支持计划，以稳定和促进民营企业债券融资。据悉，民营企业债券融资专项支持计划由中国证券金融股份有限公司运用自有资金负责实施，通过与债券承销机构合作创设信用保护工具等方式，增信支持有市场、有前景、有技术竞争力、符合国家产业政策和战略方向的民营企业债券融资。提振民企融资信心在信用保护工具加持下，三家房企流出融资计划，再次反映出监管对民营房企融资的重视、对疏通民企融资渠道的切实推动。自去年8月以来，房企融资环境出现大幅降温。受多部门加大对经营贷和通道类融资业务管理、多家房企爆雷影响，地产行业的信用评级受到影响，海外融资和境内融资都同时收紧，更有银行怕房企出现债券违约提前抽贷。据天风证券统计，2021年7月份，尚有华宇、融信、万通、阳光城、新希望、新力、中南建设等发行债券。进入8月后，中尾部民营房企发债明显减少，仅有珠江投资等一般民企发债，以及滨江、龙湖、旭辉、碧桂园等优质民企发债。去年11月，银行间交易商协会曾举行房企座谈会，称相关企业主体可重启中票和短融等融资工具。此后，多家央企、国企和城投公司，以及龙湖、碧桂园等优质民企获准注册发行中票，龙光、新希望、旭辉等房企也出现融资动作。今年1月17日，龙湖集团公告称，公司间接附属公司重庆龙湖企业拓展有限公司，向专业投资者公开发行2022年公司债券(第一期)，发行规模不超过28亿元。5月16日，龙湖再次发布2022年公司债券（第二期）募集说明书，发行规模不超5亿元，附第3年末投资者回售选择权和发行人票面利率调整选择权。但整体而言，能发债成功的房企多为少数优质民企，房企整体融资情况仍不乐观。据远东资信统计，4月份房地产行业共发行债券602.24亿元，偿还债券909.23亿元，房地产行业通过债券市场净融资额为-306.99亿元。克而瑞也表示，当前行业风险未出清，叠加疫情影响等多重原因，政策传导不及预期，企业融资恢复仍较为缓慢，房企融资量同比2021年仍有较大下滑。“本次三家民营房企公开发债，对当前房企融资信心有提振作用。”诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱认为，在当前需求端政策刺激下，市场恢复不及预期，很多房企未完全走出资金困境，官方对民企的融资支持，对业内其他房企及行业信心均有改善。亿翰智库研究总监于小雨表示，这个政策更像释放积极信号，企业足够安全、稳健优质，才可能获得政策倾斜。这三家房企自身基本面比较好、安全边际较高，如果企业自身问题比较大，在当下很难享受到政策面的支持，只能等待市场好转，然后有所受益。

【编者按】它们，低调，神秘，家底殷实；它们，顽强，有特色地深耕一方，不追求上市。乐居 财经 开启“隐贵房企”大起底系列，挖掘它们水下冰山的故事。本期关注起底系列三十五之新鸥鹏集团。 策划：陈海保 统筹：王敬宾 王彩霞 撰文：悠然 6天前，北京重庆饭店内的大会议厅内，显得比平时热闹了不少。北京重庆企业商会第四届六次理事会会议在这里举行。会上，商会领导、各会员单位、重庆市政府驻北京代表共60多人一致举手表决，全票选举新鸥鹏集团当选第四届北京重庆企业商会执行会长单位。 新鸥鹏集团是重庆一家土生土长的企业，一直以来，坚守“教育+地产”的发展模式， 旗下拥有两大业务，教育和地产。新鸥鹏集团官网介绍， 新鸥鹏地产 集团连续7年荣登中国房地产百强，企业综合实力位居中国房地产50强。 不过，新鸥鹏很低调，即使是总部搬迁这样的大事，也很少发声。今年1月，新鸥鹏将集团总部悄然迁至北京。 在地产领域，新鸥鹏很长时间是名不见经传。直到2014年，一场重庆房地产行业的房企高管集体跳槽风波，让新鸥鹏名声大噪。新鸥鹏集团第一次登上舆论巅峰！ 但是，后来的发展并不顺利，跳槽而来的地产明星经理人大部分又相继离开。在房地产领域，新鸥鹏远没有在教育领域更有名望。 新鸥鹏的低调沉默，总是让人忘记它的存在。它，到底在做什么？ 教育大城梦 2014年， 新鸥鹏地产 集团启动“立足西部、开拓华北、挺进中原”的全国发展战略。 2016年4月，新鸥鹏又推出了“331战略”，将核心产品 “新鸥鹏教育城”迅速在国内重点城市，以及海外市场布局。 目前，新鸥鹏已进入重庆、成都、西安、济南等4个省11个城市，年开发量超过200万平方米。截止今年6月，新鸥鹏集团土地储备约8000余亩。 在重庆，新鸥鹏率先开发建设了两个新鸥鹏教育城。其中，第一个新鸥鹏教育位于重庆金融核心区江北嘴，占地面积约325亩。这成为“新鸥鹏教育城”产品、品牌标杆。而另一个新鸥鹏教育城则位于巴南区高职城，与巴南区政府联合打造，占地面积约102亩。 但是，新鸥鹏在国内城市的布局并非一帆风顺，首进成都高调拿下“地王”却遭遇退地风波，并为此损失了2.98亿元。 在开拓国内市场的同时，新鸥鹏也加速海外市场布局，目标为北美、澳洲、欧洲三大区域，目前已在罗马尼亚、洛杉矶等城市成立公司，并成功拿下10多个项目。 今年6月19日，新鸥鹏美国Milani“洛杉矶国际教育营地”项目破土动工。 经过6年的战略布局，新鸥鹏已经形成“一城一镇一港”的核心产品：新鸥鹏教育城、新鸥鹏教育小镇、新鸥鹏国际人才港。而且，新鸥鹏已经明确了以教育为主体，地产、金融为两翼的发展逻辑。 从“欧鹏”到“新欧鹏” 新鸥鹏的“教育+”发展理念，还要追溯至创始人周永勇以及新鸥鹏的前身——欧鹏公司。 1993年，全国各地掀起了一股全民经商的热浪。重庆大学与香港迅晖发展有限公司分别出资180万元元、120万元，共同成立了鸥鹏计算机软件公司。 同年7月，这家公司开始将业务转至房地产开发、工程建设等，同时更名为重庆鸥鹏物业开发有限公司。这是它第一次拥有了地产属性。随后，欧鹏物业开发有限公司与其他企业合资成立了欧鹏 科技 。2010年，欧鹏物业改名为重庆 新鸥鹏地产 （集团）有限公司，完成民营化转型。 2002年，全国校办企业迎来一波衰退潮，欧鹏系企业走到了改制的命运节点。 当时，年仅30岁的周永勇看到了这一绝佳机遇。 周永勇与妻子汪萍在老家铜梁县巴川镇创立了重庆吉旭建筑有限责任公司，并以1120万元收购鸥鹏 科技 80%股份，周永勇正式担任鸥鹏 科技 董事长。 一路以来，欧鹏 科技 的教育产业发展十分顺畅，修建巴川中学，开办房地产职业教育大学等，“新鸥鹏”、“巴川”均获“中国驰名商标”认定。 直到2014年，周永勇有了新的发展思路，围绕“教育+”拓展地产。这时，他最需要的便是地产领域的人才。 周永勇开始在重庆地产圈四处“挖人”，并建立事业合伙人机制。原龙湖重庆公司副总经理张雪樵、原金科集团副总裁李战洪、原东地产总经理魏锂，原重庆华宇总裁张为耕、原光华集团总裁秦晓东以及 碧桂园 集团一位资深高管等，被一并纳入周永勇麾下，成为其开拓地产市场的左膀右臂。 周永勇能够在短短1年时间内挖到如此众多的重庆知名地产职业经理人，主要得益于事业合伙人机制。这背后是周永勇散钱聚人的一种胸怀，以及对企业未来发展的大局观。正如李战洪的评价：这个机制是一种趋势，这是一种开放的趋势。 理想与现实 2014年，明星经理人汇聚， 新鸥鹏地产 达到了名望的巅峰。 “3年左右在香港上市，3-5年进入全国房企20强之列。” 新鸥鹏地产 执行总裁李战洪曾在不同场合高调宣布新鸥鹏集团在地产板块的目标。 几年过去了， 新鸥鹏地产 的愿望并没有实现。不仅没有进入中国房企20强，也没有有关上市的任何信息，并且出现业绩年年下滑的迹象。 这让周老板第一次感受到了理想与现实之间，隔了巨大的鸿沟。 日前，克而瑞研究中心发布《2019年1-6月中国房企销售榜TOP200》中， 新鸥鹏地产 销售金额（流量金额）仅32.2亿元，不足去年全年的22%，排名第190位。2018年销售金额149.6亿元、排名第127位；2017年销售152.6亿元，排名第100位。 从以上数据看， 新鸥鹏地产 业绩持续下滑，排名也在逐年下降。新鸥鹏怎么了？ 事实上，新鸥鹏“志”不仅在地产，它一直坚持以“教育+”为核心的全产业生态链发展模式。 二十多载历程，新鸥鹏已发展成为集地产、教育、金融、园区、建设等五大产业于一体的百亿级综合企业集团。“地产”仅是新鸥鹏产业生态的一个载体。 所以，不能用审视一家房地产企业的单一标准来看待新鸥鹏。不得不承认，它是一个特别的存在。整体而言，新鸥鹏的综合实力还是在不断上升。 2019年7月，新鸥鹏入选重庆市民营企业100强，排名第12位。 谁是实控人？ 因为新鸥鹏的“事业合伙人机制”的建立，新鸥鹏创始人、董事长周永勇逐渐退居幕后，鲜少站在台前，在重庆地产圈成为了一个神秘人物。 近两年， 新鸥鹏地产 集团的人事变动也十分频繁，一度陷入看不懂的状态。 2017年9月13日， 新鸥鹏地产 CEO张雪樵“接棒”周永勇，继任 新鸥鹏地产 法人代表。 今年5月31日，张雪樵卸任， 新鸥鹏地产 法人代表变更为新鸥鹏教育产业集团成都公司董事长冉茂林。 与此同时，新鸥鹏集团及旗下公司的股权架构也在发生很大变动。 2015年至2017年，周永勇在新鸥鹏系内进行了一系列的资产大腾挪。企查查显示，2015年11月9日，重庆中欧地产发展有限公司的股东重庆 新鸥鹏地产 （集团）有限公司和自然人股东全部退出，股权转至袁建平、杨闽霞两人名下。2017年，重庆中欧地产发展有限公司更名为重庆中欧不动产经纪有限公司。 2017年7月18日，周永勇将重庆瑞圆资产经营管理有限公司、重庆新鸥鹏企业（集团）有限公司的全部股权转给重庆中欧不动产经纪有限公司。 至此，重庆中欧变成顶端的持股公司，并通过持股瑞圆资产、新鸥鹏企业集团这两个持股平台，分别控制重庆新鸥鹏教育投资（集团）有限公司、重庆 新鸥鹏地产 （集团）有限公司、重庆新鸥鹏教育产业发展（集团）有限公司、上海新鸥鹏商用置业（集团）有限公司等等新鸥鹏系各大板块的实体公司。 上述公司的法人代表大多变更为袁建平。 2018年5月30日，新鸥鹏集团的创始股东——讯晖发展有限公司退出 新鸥鹏地产 集团股份。 目前，最新公开信息显示，重庆 新鸥鹏地产 (集团)有限公司股东为重庆新鸥鹏企业(集团)有限公司（持股比例60%）和重庆瑞圆资产经营管理有限公司（持股比例40%）。 其中，重庆新鸥鹏企业(集团)有限公司最大股东为重庆瑞圆资产经营管理有限公司，持股比例98.06%，而周永勇妻子汪萍持股仅1.94%。 另外，重庆中欧不动产经纪有限公司100%控股重庆瑞圆资产经营管理有限公司 ，而重庆中欧不动产经纪有限公司的最大股东为袁建平，持股比例占90%，杨闽霞持股比例10%。 企查查显示，自2017年7月18日后，新鸥鹏最大控制人显示为袁建平。但新鸥鹏集团的董事长仍为周永勇。就在6天前的北京重庆企业商会第四届六次理事会会议上，周永勇还以董事长的身份，代表公司接过了“执行会长单位”授牌，并发表了讲话。 袁建平是否为周老板代持股份，不得而知。公开资料上，新鸥鹏集团的实控人是周永勇，但从股权意义上，实控人为袁建平。那么，新鸥鹏集团的实控人究竟是谁呢？

招保万金四大房企是指招商地产四强分别是万科，保利，招商，金地。招保万金（招商地产，保利地产，万科，金地地产）是四大地产行业中最有活力和代表性的股票。被誉为中国四大房地产公司之一的招商地产，号称“最懂他的人，不是他的人，而是那些喜欢炒股的人。”万科、金地是中国少数几家以住宅开发和销售为主业的大型地产公司，而招商、保利则是以住宅开发、销售、租赁为一体的大型公司，这也是二者的最大不同。招商地产以中、高档楼盘为主，大部分楼盘都集中在一线城市，招商地产虽然是中高端，但与保利、万科相比，还是差了不少，但招商地产背后有招商局集团撑腰，融资渠道比较畅通，融资成本也比较低，招商地产这位“老大哥”，有着很大的发展空间。招商房地产：成立于一九七九年，是蛇口招商港务有限公司。一九九九年九月开始改制为「中外合资公司」，一九九三年三月十五日至三月二十七日，国内公股两千万股、内资股七百万股、特种股五千万股；一九九三年四月十日，蛇口招商港务有限公司成立；六月七日，深圳上市“深招港A、B”股。保利地产：中国保利集团是一家大型国有地产公司，是中国保利集团旗下的房地产经营平台。公司于二零零六年七月三十一日在上海证交所上市，是继股权分置改革之后，首次重新启动IPO的房地产公司。万科：简称万科A，证券代码：000002，证券简称：万科A，万科A。公司的总股本为1099521.0200股（二○○八年第二季度），公司的总部设在中国深圳市盐田的万科大厦，目前由王石担任，总经理由郁良担任。金地地产：成立于1988年，并于1993年正式从事房地产业务。金地集团于二零零一年四月在上海股票交易所挂牌。金地以“以心为本、以诚为本”、“以人为本、以创新为灵魂”的“金地之道”为经营理念，逐渐在房地产市场上建立起核心的竞争优势。

招保万金四大房企是指招商地产四强分别是万科，保利，招商，金地。招保万金（招商地产，保利地产，万科，金地地产）是四大地产行业中最有活力和代表性的股票。被誉为中国四大房地产公司之一的招商地产，号称“最懂他的人，不是他的人，而是那些喜欢炒股的人。”万科、金地是中国少数几家以住宅开发和销售为主业的大型地产公司，而招商、保利则是以住宅开发、销售、租赁为一体的大型公司，这也是二者的最大不同。招商地产以中、高档楼盘为主，大部分楼盘都集中在一线城市，招商地产虽然是中高端，但与保利、万科相比，还是差了不少，但招商地产背后有招商局集团撑腰，融资渠道比较畅通，融资成本也比较低，招商地产这位“老大哥”，有着很大的发展空间。招商房地产：成立于一九七九年，是蛇口招商港务有限公司。一九九九年九月开始改制为「中外合资公司」，一九九三年三月十五日至三月二十七日，国内公股两千万股、内资股七百万股、特种股五千万股；一九九三年四月十日，蛇口招商港务有限公司成立；六月七日，深圳上市“深招港A、B”股。保利地产：中国保利集团是一家大型国有地产公司，是中国保利集团旗下的房地产经营平台。公司于二零零六年七月三十一日在上海证交所上市，是继股权分置改革之后，首次重新启动IPO的房地产公司。万科：简称万科A，证券代码：000002，证券简称：万科A，万科A。公司的总股本为1099521.0200股（二○○八年第二季度），公司的总部设在中国深圳市盐田的万科大厦，目前由王石担任，总经理由郁良担任。金地地产：成立于1988年，并于1993年正式从事房地产业务。金地集团于二零零一年四月在上海股票交易所挂牌。金地以“以心为本、以诚为本”、“以人为本、以创新为灵魂”的“金地之道”为经营理念，逐渐在房地产市场上建立起核心的竞争优势。

因为房地产企业本身的债务杠杆就比较大，虽然世茂集团的市值已经达到了千亿规模，但并不是所有的企业都能够拿得出10亿元的现金流。这是一个非常现实的问题，对于众多房地产企业来说，在房地产企业拿地以及建设楼盘的过程当中，因为房地产企业本身并没有那么多资金，所以几乎所有的房地产企业都会主动加资金杠杆。在这种情况之下，一旦这些房地产企业的楼盘销售情况出现问题，很多房地产企业确实会出现债务违约的风险，有些房地产企业甚至已经出现了实质性的债务违约。世茂集团没有正常偿还10亿美元的债券。这是关于世茂集团的新闻，在世茂集团的一个10亿美元的债券到期之际，因为世茂集团本身的资金存在一定的问题，所以没有办法正常偿还。在此之后，世茂集团在债券市场的评级已经被降为了最低，这意味着世茂集团基本上已经没有办法融资到钱了。虽然世茂集团也在积极售卖自己的资产，但世茂集团售卖资产的速度显然跟不上偿还债务的速度。这个问题是房地产企业的现状。之所以一个拥有千亿规模的房地产企业也没有办法偿还10亿美元的债券，主要是因为所有的房地产企业都有相应的债务杠杆。如果房地产行情没有问题的话，这些房地产企业确实可以通过这种方式起到滚雪球的作用。但当房地产行情不好的时候，房地产企业就会出现债务违约的情况，债务违约反过来会进一步导致房地产企业的经营出现问题。总的来说，世茂集团的债务违约问题并不是一个个例，很多中小型房地产企业其实已经出现了债务违约的情况，这也是为什么我们要积极鼓励各个地方鼓励卖房的原因之一。

央行网站8月23日消息，8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。图片来源：央行网站形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则此前市场关于房地产企业融资政策或收紧的讨论不断，此次会议明确形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则。会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。此前多位业内专家及券商分析师就已表示，从楼市和土地市场的近期表现看，房地产融资政策存在进一步收紧的可能性。从房地产金融审慎管理制度的角度看，央行、住建部会同相关部门形成的重点房地产企业资金监测和融资管理规则，也可以理解为是房地产金融审慎管理制度的一部分。2020年第二季度中国货币政策执行报告指出，牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度。适度调整融资政策有助于抑制房企激进扩张专家表示，近期房地产市场热度有所上升，部分城市房价出现较快上涨势头，土地市场表现活跃。适度调整融资政策，有助于抑制房企激进扩张，防止债务风险积累。而在这一过程中，一些财务杠杆过高、回款能力较差的房企可能面临挑战。事实上，此前已有多个地区收紧房地产调控，其中涉及房地产融资政策的不少。比如，陕西省咸阳市发布通知，要求加强开发购地资金来源审查，禁止房地产开发企业通过银行贷款、信托资金、保险资金、资本市场融资、资管计划配资、发行债券等方式筹措资金用于支付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。天风证券首席固收分析师孙彬彬指出，随着经济恢复，近期一线城市及部分热点二线城市房价出现明显上涨势头。同时，土地市场持续活跃。一方面说明房企目前资金面并不紧张，另外一方面可能进一步刺激房价上涨预期。而房地产销售快速恢复，带动居民中长期信贷持续大规模增加，金融资源被房地产过度占用的问题或再度引发关注。部分房企债务融资将受影响多位专家表示，在重点房地产企业资金监测和融资管理规则下，部分房企债务融资料受到一定影响。国盛证券首席固收分析师杨业伟认为，7月房地产行业信用债发行规模达642亿元，创出新高。同时，二季度以来多地针对资金违规流向楼市进行了处罚。银保监会近期也多次强调，坚决防止“影子银行”死灰复燃、房地产贷款乱象回潮和盲目扩张粗放经营卷土重来。国金证券分析师表示，后续房企难以通过举借债务扩大经营规模，并且部分债务的偿还也需要依靠销售回款，此举直接影响到房企外部现金流及经营决策，促使房企加快现金回款，降低杠杆，对高负债率房企以及依赖债券融资的房企来说影响较大，对头部稳健房企的偿债能力影响则相对有限。图片来源：国金证券中证鹏元评级研究发展部史晓姗表示，地产企业行业特性决定了其依靠负债经营的特征，重点是进行合理的负债管理。在企业遇到负面冲击时，需要重点衡量短期偿债能力。中国指数研究院专家称，房企应提高资金管理的精细度，建立资金精细化管理体系，优化资金使用环节，保障资金高效运营。同时，房企应不断提高周转速度，控制拿地成本，提高资金使用效率，继续向管理要效益。来源：中国证券报

其实我们会对一些公司的破产感到特别的遗憾，因为公司破产就意味着有更多的人失业，而且很可能会使得一些人不能够让自己在短期内找到工作，这会让人感到特别得伤心，而且公司破产也会使得当地的经济受到一定的影响，因为公司破产会使得当地的税收减少。光耀集团有过辉煌，而且也有过很多的荣耀，光耀集团能够在之前的一段时间内拥有比较高的营收。惠州中院裁定，昔日百强房企光耀集团破产，这家公司为何会走到这种局面？我认为之所以会走到这种局面的原因有三个:一、这家公司不能坚持创新。其实我认为这家昔日辉煌的公司之所以会走到现在这种局面，就是因为这些公司不能够有更加创新的发展，这些公司不能够拥有更好的理念，而且在发展的过程中也一直在固步自封，不能够有制定更多符合实际发展的需要，这家公司在发展时无法提升竞争力。二、这家公司无法适应时代的发展。当然我认为还有一个特别值得我们重视的原因就是，这家公司其实无法适应时代发展的潮流，而且也不能够使得自身在时代发展过程中变得更加强大，正是因为这家公司没有更强的实力，也不能够占有更多的市场份额，才会使得这家公司最终没落。三、这家公司不能进行战略选择。我一直认为这些公司能够有比较好的发展，但事实上我是错误的，虽然这些公司能够投资比较多的产业，但是这家公司却不能够进行正确的战略选择，这家公司在投资时不能够有更加长远的眼光，而且也一直在进行比较多的分散投资，这不利于资金的集中，也会使得这家公司的负债更多。这是我认定的原因，你们的看法呢？

密集出售资产、降价促销、分拆物业上市、引进战略投资者……房地产行业正在发生的绝大部分现象,背后都能追溯到一个共同的原因,即“三道红线”融资新规。“预期高负债房企的资金链断裂风险及债务接续压力将进一步加大。”联合资信评估股份有限公司工商评级部高级分析师杨栋表示,随着行业融资政策的进一步收紧,对于高负债房企,全年销售及回款情况或难有增长,项目股权出售及资产盘活具有较大不确定性。至于危机自救的办法,杨栋表示,可通过促销售、快周转、出售股权、引入战略投资者、合作开发等方式降杠杆减负债。融资新规持续发酵1月是房地产行业传统的发债高峰期,然而,这一传统在2021年被打破。当前,房地产行业融资规模显著下降。根据贝壳研究院统计,2021年1月房企境内外债券融资累计约1630亿元,同比下降5.3%,2020年1月最后一周正值春节假期休市期,在减少一周交易日的情况下,今年首月发债规模未能超越上年同期。自从2017年以来,房地产行业在新年首月的融资规模呈现大幅上涨趋势,比如,2020年首月发债规模为1721亿元,为全年峰值。贝壳研究院认为,历年首月均为房企债券融资的高峰,2021年首月债市火热符合传统发债节奏,但发债规模受融资新规影响低于市场预期。2011年1月至2020年1月房企债券融资规模数据来源:wind,贝壳研究院整理不过,纵观去年的融资情况,融资增速已经有放缓态势。根据贝壳研究院统计,2020年房企境内外债券融资累计约12132亿元人民币,累计同比增长3%,累计增幅较2019年同期收窄10个百分点。融资规模下降背后是不断收紧的政策环境。去年8月20日,监管机构首次提出“三道红线”政策,今年初,央行、住建部再次举行座谈会,“三道红线”的试点房企有望进一步扩围。除了三个负债指标(剔除预收账款后的资产负债率大于70%/净负债率大于100%/现金短债比小于1倍),融资新规的实施细节更加严苛。杨栋表示,虽然具体的实施细则目前尚未正式出台,但新规实施情况主要有以下几方面:1. ? 从2020年10月份开始,试点企业每月15日前需填报参股未并表住宅地产项目、明股实债融资、供应链资产证券化产品、合作方股东投入净额、其他房地产相关表外有息负债等五项表外相关负债情况。对于房地产各种融资渠道、表内表外全面覆盖;2. ? 2 个观察指标:拿地销售比不高于40%,连续三年经营性现金流为负,需要对拿地资金来源等做解释;3. ? 永续债券统计口径:2020年8月以前发行的永续债券可作为权益计算杠杆率等指标,2020年8月后发行的计入所有者权益的永续债券在计算总资产、净资产等科目时应予以剔除。随着融资新规的逐步实施,房企融资规模还将呈现下降趋势。贝壳研究院认为,2021年在扩大适用融资新规的影响下,更多房企主动“降负”,全年融资规模将保持低位,中小型房企或将率先感受到债市的紧张压力。房企信用风险持续分化万科集团董事会主席郁亮说,“三道红线”将改变行业游戏规则,那这种改变主要体现在哪些方面呢?“不同规模、经营及财务策略的房企信用风险持续分化。”这是杨栋给出的回答。实际上,房地产行业的违规规模在明显增加。国泰君安认为,2020年以来,新华联(000620,股吧)、泰禾、天房及三盛宏业先后发生违约,地产行业合计违约本息金额148.84亿元,超出2018-2019的违约水平。其中,Top50房企泰禾集团(000732,股吧)共有6支债券发生违约,合计违约本息116.77亿元。据中信证券(600030,股吧)统计,目前,境内发债房企中已发生债券实质违约共9家,其中仅泰禾集团曾属第一梯队房企,多数中小型房企违约均与多元化投资失败相关。国泰君安认为,由于债券市场是限制融资的直接抓手,地产债一级市场发行量预计将会萎缩,未来择券机会将更多从二级市场中挖掘。该机构建议投资者规避红档、橙档并且土储不丰富房企以及小规模房企。杨栋认为,融资新规导致金融机构在房企融资业务额度和贷款用途把控方面将更加谨慎,投资人投资偏好较为谨慎,逐步向经营稳健低负债的企业倾斜。不同房企债务压力不同,杨栋认为,高周转、项目布局好、债务负担轻的龙头房企依靠自身规模优势,地位将更加稳固;高杠杆房企将会收缩业务扩张模式,减缓发展速度;中小房企通过加杠杆实现弯道超车的情况将更加难以实现,销售趋缓、去化不佳的中小房企信用风险加大。高负债房企销售或难有增长高负债房企无论是发展速度还是规模,都更令外界关注,尤其融资环境收紧叠加房企偿债高峰来临,对高负债房企而言无疑是一记重击。贝壳研究院数据显示,2020年偿债规模约9154亿,同比增长28.7%,2021年到期债务规模(不含2021年将发行的超短期债券)预计将达12448亿元,同比增长36%,历史性突破万亿大关,直达1.2万亿元规模,房企偿债压力继续攀升。房企到期债券规模(按存量债券统计) (CNY)数据来源:wind,贝壳研究院整理杨栋认为,高负债房企,以及合作开发比较多、担保规模大、资产证券化较多的企业,将面临融资渠道收紧的困境。“三道红线”限制了有息债务规模增速,高负债房企的新增债务主要用于借新还旧,依靠融资获取土地及扩张的可能性受到限制。尤其是土储不丰富的高负债房企,国泰君安认为,这类房企一方面受政策限制难以大规模举债,债务滚续及土地投资受限;另一方面土储的匮乏又制约其经营性现金流的增长,在面对到期回售压力时,可能会出现资金链断裂的问题,存在一定的信用风险。杨栋认为,随着行业融资政策的进一步收紧,对于高负债房企,全年销售及回款情况或难有增长,项目股权出售及资产盘活具有较大不确定性,资金链断裂风险及债务接续压力进一步加大。对高负债企业,当务之急是增加现金流,对此,杨栋认为,首要措施是快销售、高周转,其次是通过出售股权盘活资产回笼资金,快速降杠杆。实际上,房企转让资产的力度在快速增加。根据北京产权交易所的公开信息,11月,房地产行业产权转让项目共有23个,远超前10月总和,其中,央企转让地产项目股权项目19个,占比近八成。近期房企子公司股权转让案例来源:联合资信合作开发和引入战略投资者也是降负债的重要方式,其他方式还包括资产分拆或上市。比如,2020年以来,房企积极拆分物业公司赴港上市,就是对降负债的反应。

近日，浙江本土知名房企佳源创盛控股集团和百亿债券私募管理人北京千为投资对簿公堂，揭开了部分房企结构化发债的隐蔽路径。 2017年6月26日，佳源创盛和千为投资签订《关于企业投融资的合作协议》，双方约定： 1、佳源房地产认购千为投资发行的千为4号基金2.5亿； 2、千为投资认购佳源创盛非公开发行的2017年公司债券7.5亿元，票面利率8.5%，投资期限2+1年； 3、双方出资比例为1:2； 2019年7月4日，17佳源02债券回售兑付，回售比例为81.33%，其中，千为投资回售金额为6.1亿元。 2019年7月18日，佳源房地产申请赎回，要求根据《合作协议》约定，“产品存续期同佳源创盛公司2017年非公开发行公司债券存续期相等”，据此，贵司应按同比例返还我司基金本金及相应收益。请千为投资返还本金20332.5万元及收益4250万元。 这一要求被拒绝，千为投资称，千为4号基金按照《基金合同》约定进行投资运作，其主要投向是与银行结构化配资，间接持有债券资产，目前本基金暂不具备赎回条件，暂不能赎回。 事实上，佳源地产赎回申请之所以被拒绝，原因在于千为4号基金还持有的其它债券违约了，其中包括16亿阳04、16亿阳05、16亿阳07、16东南01、16洪业02、16神雾E1等多只债券。 由于基金持有兑付风险的债券资产，千为投资对“千为4号基金”的资产净值状况进行情景分析，如将持仓中的风险违约债券按照0元测算，千为4号基金单位净值预估为0.4左右；如将持仓中的风险违约债券按照中证或中债估值测算，千为4号基金单位净值预估为0.65左右， 按此净值，佳源房地产投入的2.5亿劣后资金恐血本无归。 在庭审中，佳源创盛提出“千为公司擅自认购银行结构化配资的劣后级债券资产，导致管理的基金出现重大损失”，法院认为，佳源房地产所购买的千为4号基金属于固定收益类资产管理计划，该资产管理计划只投资于标准化债券，并明确说明主要投向为与银行进行结构化配资，所以千为公司并未违反《合作协议》中关于千为4号基金投资范围的约定。 其次，固定收益是指按照预先约定的比率到期获得的收益，但固定收益并不等于确定收益，投资者投资固定收益类债券产品也有其固有风险，比如债券发行人发生违约的情形。故佳源创盛公司要求千为公司进行刚兑系对固定收益的错误解读，亦与《合作协议》的约定不符，最终判决佳源创盛败诉。 需要注意的是，在银行结构化配资产品中，为了避免产品集中度，银行一般要求产品组合持有10只券左右，如果有一只债券违约了，就会造成该产品里面所有次级资金亏损。

对房企融资凛冬已至的感受，已经不止一次在业内发酵。9月11日，北京银保监局官网公示的两张罚单，再度让外界看到了监管层对违规信托融资的零容忍。因违反《中华人民共和国银行业监督管理法》第四十六条，中信信托有限责任公司和建信信托有限责任公司共计被罚120万元，归因于信托资金违规用于房地产开发企业缴交土地出让价款。这不是监管层首次开出的罚单。自2019年以来，陆续有金融机构因直接或变相提供前融收到罚单。9月15日，时代周报记者从接近本次被罚的两家信托公司的人士处了解到，之所以被罚是由于之前的违规项目，并非最近新出的项目，但该人士并未透露所涉及的房企。9月13日，多位房地产业内人士对时代周报记者表示，接下来对地产融资端调控将延续收紧的态势，目的是引导房企融资更加合规。在“房住不炒”的大方向下，房地产行业迎来了拿地款融资通道被封、融资成本高涨等融资的困局。监管渐严在8月底的业绩发布会上，融创中国董事长孙宏斌给出了“史无前例”一词来形容当下的融资环境。在他的理解里，对房企融资端切入的调控，不仅仅是影响到房企拿地，更可能会蔓延到下游的销售端。在此番话出现的前三个月，由银保监会印发的《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（以下简称“23号文”）率先吹响了警报。根据5月17日发布的23号文，过往几大“曲线”融资方式成为监管部门重新点名的对象：禁止信托公司向“四证”不全的开发商直接提供融资；或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资；禁止直接或变相为房地产企业缴交土地岀让价款提供融资等。监管部门还在“查漏补缺”。8月，一线城市、二线在内的32个城市银行，随即迎来包括开发性贷款、经营性物业贷款、涉房的商业票据质押贷款等在内的房地产业务专项检查。近日，按照58安居客房产研究院首席分析师张波的分析，5u20129月政策明显呈现三步走态势。他认为，首先是从早前对“房住不炒”、以及“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的“定调严控”，再到第二部“严控信托”，第三步则是实质性落实，“加大整治”。监管加强所带来的效果正在逐渐显现。同策机构的最新数据显示，8月份40家典型房企融资金额为368.26亿元，环比下跌58.15%，这也是年内第二次断崖式下跌。另据世联行和用益信托数据，具体到海外融资和信托融资规模上也出现锐减。8月房地产全行业境外发债112亿元，环比大降77%。同样，投向房地产新增信托项目金额为616亿元，环比降低19%，同比减少40%。在时代周报记者9月13日的采访中，多位地产业内人士认为，未来继续出现的融资下降，将会扩大对房企拿地的影响。9月16日，某规模型房企投拓部人士陈波（化名）对时代周报记者表示，离开往常游刃有余的配资拿地，开发商需要时间适应。“此前开发商往往通过1∶1甚至是3∶7的配资拿地，也就意味着一半的拿地资金由银行提供。在拍地成功后，符合条件的还可以向银行申请开发贷。建安公司在开发过程中的垫资对于开发商来说又是一笔无息贷款。房子到了预售又有现金收入。”陈波分析道。陈波说，有些机构甚至可以帮助房企在拿地阶段融资放杠杆甚至披上合规的外衣。这也就意味着，开发商全程可能不需要有太多的资金沉淀。9月13日，接近信托公司的相关人士告诉时代周报记者，尽管23号文几乎全面封堵了信托公司以债权性方式提供前融的路径，前融业务难以为继。但目前，还是有房企以符合“四三二”（“四证”齐全、30%自有资金投入、二级以上资质）标准项目为名义的融资，行业俗称“套壳”。据了解，套壳通常做法是向符合“四三二”项目提供融资，但不抵押该项目也不进行强监管，而是用新项目作为抵押物进行监管和作为还款来源。该模式没有明确被列入23号文中，因各地银监监管尺度不同以及信托内部风控不同，尚有操作的空间。不过截至发稿，时代周报记者未能进一步确认具体的项目和城市。中小型房企困局市场寒冬之下，不少地产商不得不采取谨慎态度来面对下半场。从8月业绩会上释放的信息看，“谨慎”是部分房企的关键词。融创是当中的典型，从今年5月开始至今，公开市场的招拍挂拿地已经停止。融创方面的表述是“不急于拿地，从容客观判断市场”“聚焦在一二线城市有机会再拿”。同样中国恒大也给出了拿地的前提条件，“除非有政策的利好，投资态度谨慎”。但是，这些于开发商而言，都是节流的手段之一，想要活下去，开源才是关键。自然，如何融到钱，受到关注。监管对房企融资的严控，并不意味着对融资的一刀切。事实上，房企依旧可以通过其他渠道为融资开源。8月30日，深交所披露的公开信息显示，碧桂园发行的“华西u2012碧桂园购房尾款2019年第一期资产支持专项计划”已获通过，拟发行金额为18.31亿元。此外，像佳兆业万豪酒店物业12.6亿元ABS、荣安地产4.4亿元商业资产ABS项目、中骏集团拟发行80亿元ABS等，正在等待监管层受理的道路上。在REITs融资上，招商蛇口也试图打开通道。9月2日，公司公告，计划打包旗下五栋写字楼资产赴港发行REITs上市。一旦发行成功，港交所将迎来第12只REITs产品。业内也有担忧。“相比较而言，小型开发商的竞争力不排除会有进一步的减弱。因为资金和资源正在向头部房企聚焦。”陈波表示。也有公司视为是机遇。绿地香港董事局主席兼行政总裁陈军就在半年度业绩会上回应时代周报记者表示，融资的收紧对公司而言未必是坏事，“绿地香港从来没通过信托方式进行融资，不存在任何一笔信托贷款和土地款的前端融资。公司在境内的融资空间非常大，因为有很多工具还没有用” 。分化加剧不过，地产企业融资成本也在出现巨大分化。融资成本的高低、融资额度的大小，正在对房企的融资能力提出新的考验。对多数民营房企来说，当下的情况并不乐观。根据2019年上半年的财报，民营房企的融资成本普遍在6%u20129%。头部房企碧桂园（02007.HK）、万科集团（000002.SZ；02202.HK）、中国恒大（03333.HK）、融创中国的平均融资成本已经在6.13%、6%、8.6%和8%。中型房企泰禾集团和富力地产则分别达到9.3%和6.48%。央企背景的房企，融资成本则较低。以中海地产和华润置地为例，今年上半年的平均融资成本仅在4.28%和4.45%，较去年年末下降了0.02%。央企房企在发债上的优势也较为明显。以中国恒大和招商蛇口为例，前者今年来的多笔债权，利率达到9%u201211%之间，而后者在今年3月发行的一笔150亿元可交换债券，票面利率0.1%。同时截至8月以来，40家房企9笔利率4%以下的企债权融资中，招商蛇口占据4笔。但不管各家在融资成本上呈现怎样的差异，地产企业需要进一步通过自身的运营来提高管理水平已经是不争的事实。公开信息显示，多家房企已经将回款率视为重要的考核指标。道理不难理解，加速销售回款成为开发商的重要资金来源。“今年碧桂园都是用权益回款来进行考核的。”碧桂园总裁莫斌在业绩会上表示。而万科在考核回款时已经不设定具体数字，取而代之的是细化到了各项指标。在执行时间上保持动态，每个季度调整一次，为的就是促进销售和回款。“每天都是卖楼的好日子。”万科执行副总裁、首席运营官张旭称。头部房企如此，中小型房企亦是如此。比如旭辉控股（00884.HK），根据旭辉控股总裁林峰对时代周报记者的介绍，为了回款，公司专门成立了回款小组，“以销定产、降低库存，提高去化、加快回款，是旭辉集团下半年的发展策略”。“于房企而言，我认为后续要规避两类风险。一是货币资金与债务的风险，如果自有资金规模小，对外部融资过于依赖，信用风险相对来讲会比较大；二是土地存量储备不足同时又积极拿地的风险。” 近日，联讯证券首席经济学家李奇霖在国家金融与发展实验室的《中国住房金融发展报告（2019）》发布会上提示。

引言：光耀集团是曾经的百强房企，也有很多的人都买过光耀的房子。可是没想到昔日十分强大的一个企业，现在却必须得宣布破产，那么这个企业是如何走到了这一步呢？一、光耀集团的兴起和扩张光耀集团的成立时间并不是很早，它成立于2002年。当时主要是在广东省去进行房屋的承建以及建设的，在当时房地产行业发展的很好，很多房地产行业的销售额很高，而且发展的比较迅速。光耀集团也赶上了房地产发展的春风，2010年的时候光耀集团的销售额就已经达到了40亿，光耀集团既成为了有名的广东房地产公司，也跻身了中国房地产百强企业。在这之后光耀集团就开始迅速扩张，它走出了广东，走出了珠三角，甚至进军了北京和上海，还拓展海外市场，可以说它的扩张，让光耀集团更变得风光无限。二、民间借贷与资金链断裂但是在这个扩张的过程中是很需要资本的，光耀集团除了向银行进行借贷以外，也参与了一些民间借贷。而且光耀集团在破产时的债务总额已经达到了169.86亿元，同时有相关人士表明光耀集团在扩张期间进行的民间借贷占总融资金额的1/3，利息也高达十几亿元。三、挣扎四年之后只能破产光耀集团的资金链逐渐出现了问题，而且还有很多烂尾楼没有办法交付。那个时候光耀集团曾经在2017年申请资产重组，试图能够挽救自己于困境。但是由于房产政策的缩紧以及市场形势的下滑，就算是光耀集团及其董事长在不断的努力也没有办法改变自己的企业，无法去进行运营的事实。在这样的一个情况之下，光耀集团就只能宣布破产。

2022年的政府工作报告提出，有序推进城市更新，加强市政设施和防灾减灾能力建设，开展老旧建筑和设施安全隐患排查整治，再开工改造一批城镇老旧小区，推进无障碍环境建设和适老化改造。其中，推进无障碍环境建设和适老化改造方面，在我国房地产领域并不陌生。早在今年之前，不少房企就已积极布局养老产业，有业内人士认为，如果形成了一定规模效应，无障碍环境建设和适老化改造可以成为房企的“第二赛道”；而物业公司在这一领域有先天优势，也可将其发展成增值服务的亮点。值得关注的是，未来房企和物业公司，在这一领域该如何发力？业务模式方面又将如何调整？今年的政府工作报告中提出“推进无障碍环境建设和适老化改造”。图片来源/IC photo老旧小区适老化改造更为迫切随着人口老龄化的来临，城市、社区、家庭的空间都急需推进无障碍环境建设和适老化改造，从而为居家养老、就近养老提供支撑。今年的政府工作报告中就提出，有序推进城市更新，加强市政设施和防灾减灾能力建设，开展老旧建筑和设施安全隐患排查整治，再开工改造一批城镇老旧小区，推进无障碍环境建设和适老化改造。此前的2月21日，国务院印发的《“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划》也提出，“十四五”时期，新建城区、新建居住区配套建设养老服务设施达标率要达到100%。与此同时，提升社区和家庭适老化水平，有序推进城镇老旧小区改造，完成小区路面平整、出入口和通道无障碍改造、地面防滑处理等，在楼梯沿墙加装扶手，在楼层间安装挂壁式休息椅等，做好应急避险等安全防护；有条件的小区可建设凉亭、休闲座椅等。事实上，虽然部分品牌开发企业在房地产细分领域筹谋多年，配套养老功能的楼盘项目也已有所尝试，但大部分项目中，很少出现以老年人口作为主体进行的空间设计，也很少有无障碍的设计，这一问题在老旧小区内尤为突出。在接受新京报记者采访时，全国政协委员莫天全指出，目前部分老旧小区没有物业服务或者物业服务相对简单，仅提供保洁、垃圾清运等基础项目，不足以助力适老化改造，“这样的小区在大中城市占比较高，也是改造难度最大的。但与此同时，老龄人口在这样的小区占比却很高，改造需求更为迫切。”在莫天全看来，适老化改造要有先后、有层次、因地制宜地推动。在新小区开工建设的同时，就要考虑到适老化需求的建设，为未来养老做准备，而不是等到后期改造。而对于适老化改造难度较大的老旧小区，建议将项目市场化，挑选条件适当的小区，引入专业的养老机构来进行改造设计，打造适老化样板工程；然后总结经验，扩大适老化项目的成果，以点带面铺开。适老化改造或能成为房企“第二赛道”当前，适老化改造已是大势所趋。从房企层面来看，安馨康养集团董事长鄂俊宇认为，存量物业、适老化改造是房企必然面临的发展路径，如果房企意识不到这是长期趋势，不为此趋势做内功储备，包括人才结构、运营模式进行相应改变，没有存量改造的能力，在地产增量收缩背景下，可能会逐步退出市场。近年来，已有不少房企纷纷布局城市更新、老旧小区改造，但涉及养老领域的无障碍环境建设和适老化改造，则更为细分。这对于房企而言，机遇与挑战并存。“对于无障碍环境建设和适老化改造来说，本身就存在着诸多机遇，如果形成了一定规模效应，可以成为房企的‘第二赛道"，提高房企的营收来源，扩大市场空间，同时也有利于品牌溢价率的提升。”全国人大代表、58同城CEO姚劲波如是说。不过，姚劲波同时强调，相对于开发行业，适老化改造尤其是在老旧小区进行适老化改造，本身面临的挑战并不小，对房企来说面临着资金缺口大、各方利益平衡难度大以及长期维护压力等诸多问题，想要在短时间内快速形成一套统一的操作模式，并通过规模优势取胜，可能性极小。在鄂俊宇看来，房企切入适老化改造这一领域，最关键的是需要在战略和观念认知上进行转变，即从过去类金融化销售型物业形态向持有、运营型转变，从原来高投入、高周转，以及伴随而来的有可能是高利益、高风险的模式，转向小投入、长周期、挣慢钱的模式。“这需要看房企在战略和认知上是否有决心，有没有足够耐心愿意为这一机遇深耕。此外，在财务指标上，房企也需要对团队考核指标有个重新定义，如果依然用原先的思维或模式来考量，可能很难适应和坚持。”鄂俊宇如是说。而在具体发展路径上，姚劲波指出，对房企而言，重要的是要因地制宜，“南北方的适老化有明显差异，一二线城市和三四线城市的适老化需求不同，养老有共性需求，但更重要的是个性化需求，需要在了解各地风俗习惯、地理环境等诸多差异后，有针对性开展改造建议，并不断落地和优化改造方案。”物企“前期准备”尚不充分，未来有望突围值得一提的是，适老化改造方面，物业企业有其先天优势。恰如江苏三三德玖物业服务有限公司董事长林志伟所言：物业服务可以零距离贴近，可转变“不舍得花钱养老”的传统养老观念，使养老转变为养生；也可以转变商业化服务模式，提倡社会化和公益化养老。此外，在政府决策指导下，可实现小投入大产出，引导社区养老形成共识。不过，截至目前，物业企业在居家养老、适老化改造方面尚未探索出较成功的先例。那么，物业企业目前面临哪些挑战？又该如何调整？鄂俊宇指出，居家养老、适老化改造是物业企业介入康养社区服务一个较好的路径。目前的问题在于，物业企业对适老化改造这一特殊模式理解得还不够深入，对于客群需求、服务标准可以选择的合作方范围较窄，尤其在没有形成规模化的样板和示范时，物业企业可能会浅尝辄止。“物业企业需要有耐心，将它当作一个重要的必选项或长期业务，才能迎来较成熟的发展模式。”鄂俊宇称。姚劲波指出，物业企业目前的主要工作依然体现在保洁和安保两项，虽然一些品牌物业企业也在不断推出各类增值服务，但其收益所占比重很小。同时，提供居家养老相配套的专业服务，本身专业度高求较高，没有经过专业培训的人员也很难胜任此类工作。对于物业企业来说，如果要大规模进入，必然在前期需要大量人员和资金投入，但在现实中，物业企业目前在这方面所做的前期准备并不充分。“随着改造标准不断完善，居家养老配套服务标准逐步确立，物业企业的参与度一定会明显提升，也将诞生一批以优质养老服务为特色的企业品牌。”姚劲波如是说。

2月11日，看到住建部已出台预售资金新规的消息时，纪磊反复查了相关报道，希望验证其中一句话的真实性：预售资金监管额度将根据项目工程造价等进行核定，超出监管额度的资金可以由开发商提取自由使用。这句话直接关系到纪磊的工作。作为一家Top5房企华南区域财务负责人，纪磊此前长期苦恼于其所在城市预售资金监管比例过高导致资金无法灵活使用，“在一个地产财务人眼里，一大笔钱躺着不能用，是一件非常难受的事情”。因此，在看到预售资金新规消息那一刻，纪磊欣喜不已，直言这“对一线城市而言是绝对利好”，在1月份销售持续低迷、行业爆雷声阵阵的节点，颇有“久旱逢甘霖”的提振意义。他简单估算，与此前其所在城市重点监管按照预售款10%的方式相比，若新规出台后，预售资金重点监管额度将按建安成本等确定，假设每平方米不低于5000元，前后两种监管办法能直接影响项目1.5%-2%的利润。折算下来，按照建安成本进行监管的话，对一个10亿元体量的项目，仅资金成本便能节省近2000万元。在随后的一周时间里，纪磊加快与各层级住建系统、银行沟通，得到的反馈让他收回了此前的乐观预判。省住建厅收到文件后，传达给地市住建局，由各市县自己制定细则。市县监管部门向纪磊委婉地表达了难处：大幅降低监管比例不现实，因为出了事各部门都要担责。“再等等地方出台细则吧，才能评估新规究竟是利好还是利空。”纪磊说。国家统计局数据显示，2021年，房企的销售回款占到房地产开发投资资金来源的52.9%，其中定金及预收款占36.8%，个人按揭贷款占16.1%。在融资收紧背景下，房企对自身造血的销售回款资金依赖程度提高，预售资金的重要性不言而喻。有业内人士分析：尽管市场层面此刻有大量注意力放在政策对房地产的松紧效应上，但新政之本意可能需要从规范行业、保障购房人权益的视角去认知。应该说，这份文件特别明确了房地产预售资金监管方向、原则和框架，有利于维护房地产长期的健康发展。全方位规范经济观察报获悉，近期网传的全国性预售资金监管办法，实则是1月29日，住房和城乡建设部、人民银行和银保监会三部委联合印发的《关于规范商品房预售资金监管的意见》（以下简称《意见》）。《意见》指出，商品房预售资金监管是商品房预售制度的重要组成部分。近期，部分城市商品房预售资金监管不到位，一些房地产开发企业违规挪用预售资金，严重侵害了购房人合法权益。而三部委制定《意见》的初衷是：为了保障房地产项目竣工交付，维护购房人合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。目前，《意见》已传达给各省、自治区、直辖市住建厅，央行上海总部、各分行、省会城市中心支行，各银保监局，各商业银行等。《意见》包含了预售资金如何确定商业银行、监管账户的设立、如何确定监管额度、资金如何使用、企业违规挪用将被追责、厘清三方监管部门各自权责等9个方面内容。此前，一家Top5房企的区域负责人向经济观察报透露，为加强资金周转，其公司制定了解冻预售监管资金的“攻略”，比如监管账户一般要开到重点关系银行，才能提高解压效率。《意见》开始补齐此前存在的监管空白，封堵部分房企违规挪用预售资金的“捷径”。比如第一项便是招标确定监管银行，明确各市、县住建部门应和人民银行分行、银保监部门通过公开招标方式，综合银行资信状况、监管能力、服务水平等，确定能够承接预售资金监管业务的银行。存在违反《意见》规定的商业银行，将被摘除继续作为监管银行的资格。第二，房企申请一次预售证，只能对应开设一个预售资金监管账户。住建部门、银行和房企应签订预售资金三方监管协议，明确预售资金收存和使用方式、监管额度、违约责任等内容。此外，监管额度如何确定，是房企最为关心的内容。《意见》明确，监管额度是监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度，由市、县住建部门根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额以及项目交付条件等确定。同时规定，预售款包含购房人缴交的定金、首付款、按揭贷款和形式的购房款等，应当全部直接存入监管账户。监管账户内的资金达到监管额度后，超出部分可由房企提取使用。前述Top5房企的区域负责人“灵活使用”预售资金的另一妙招便是，尽量缩短预售资金在监控账户里停留的时间，例如在按揭放款之后，先让资金进入项目的其他账户，等到网签之前，政府需要核查监控账户里金额时，再把资金打进监管账户，“用时间换金钱必须争分夺秒”。《意见》还要求监管额度内的资金必须专款专用，必须用于有关的工程建设，包括项目建设必需的建筑材料、设备和施工进度款等支出。监管额度内的资金，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，银行不得擅自扣划；集团公司不得抽调子公司监管资金。2021年，多地住建部门发现，部分出险企业在全国各地打折促销卖房，但预售款没有用于支付工程款，而是直接抽调到总部。此外，银行擅自划扣监管账户里的预售资金也不鲜见。1月6日，佛山住建局发布了一则公告宣布暂停与华夏银行就商品房预售款项目方面的合作，起因是华夏银行在未经监管各方同意的情况下，将佳兆业悦峰监管账户内的 2亿元预售款从账户中划走；一项目也发生过超12亿元的工程建设专款被广发银行划扣抵偿开发贷的情况。同时，《意见》还要求监管部门需按工程进度及时拨付资金，首次拨付节点不得早于地下结构完成，最后拨付节点为房屋所有权首次登记，具体拨付节点由市、县住建部门确定。银行擅自拨付监管额度内资金，需负责追回资金，无法追回的依法承担赔偿责任。2月16日，纪磊不仅没能说服其所在地市住建部门降低监管额度，还被告知：3月份，所有商业银行必须加入全市房屋网签备案系统，届时购房者从购房网签那一刻起，购房款必须同步存入监管账户，住建和银行两个系统连通。此前企业利用不同部门之间监管错位的空隙，腾挪资金的办法也走不通了。这也是《意见》中的一项内容：市、县住建部门要会同金融监管部门推动房屋网签备案系统和商业银行业务管理系统对接，加强房屋网签备案、监管账户资金、银行按揭贷款等数据信息共享。《意见》最后一项是完善工作机制，厘定住建、银行和银保监部门三方各自的权责。具体来说，市县住建部门主要负责预售资金的监管，制定监管实施细则和三方监管协议文本，督促检查预售资金监管实施情况；央行分支机构负责指导商业银行做好监管账户管理工作。银保监部门负责监督检查商业银行的操作风险和合规性。一位省级住建厅人士向经济观察报透露，近日其所在省厅已召开工作会议，传达了《意见》精神，但省厅不会主动划线，主要是监督地市执行、压实属地责任，让市县住建部门自行制定监管比例、放款节点等。2月16日，东北证券发布的研报点评称：新政不会改变预售资金属地监管、属地执行、属地负责、差异化监管的模式，政策的精神远比方式更重要。实际上，《意见》对预售资金的监管并非从无到有。预售资金的管理，伴随着商品房预售制度在中国内地的确立而逐步完善。早在1994年，《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》先后出台，两项政策构成了预售制度的监管框架，包括预售条件、预售资金监管等。但《城市商品房预售管理办法》中仅规定“市、县房地产行政主管部门负责本行政区域内城市商品房预售管理”，并未明确预售资金细则制定方、放款审核方等部门的权责。各个地方自行制定预售资金的管理规定和实施细则。导火索在2021年下半年，监管部门发现，包括恒大在内的不少房企，与供应商利用监管空隙，通过开具虚假发票等方式，提前套取预售监管资金。此外，部分地市实际审核放款的单位为金融部门，部分企业绕过了住建部门，拿着工程方的出资证明，向银行要求提款。前述省级住建厅人士还透露，部分城市将较宽松的预售资金监管，作为招商引资的条件之一，“在各城市普遍没有严格按照全程监管、节点放款等政策执行时，个别城市执行过严，就成了异类，还招纳税大户的房企诟病‘监管不够灵活"”。在《意见》印发前，1月20日，一则来自最高法院、住建部及央行发文，再为预售资金监管上了司法层面的枷锁，其中厘清了法院、银行及住建部门的权责关系，并明确：监管部门未尽监督审查义务导致资金被挪用，要担责。账怎么算工程造价、施工合同金额以及项目交付条件等是预售资金监管额度的主要衡量标准。因地制宜、合理估算监管额度的权力落到了地市住建局手上。各地的监管标准和提取规则差异较大，主要可分为三类：以工程预算为基数上浮（0%-30%）、总预售款的一定比例（10%-40%）、按单位面积建安成本定额计算（每平方米3000-5000元左右）。在资金支取节点与比例方面，各城市根据工程进度控制重点监管资金最低留存比例或最高使用比例，各城市主体结构封顶最低留存比例在20%-55%之间，竣工验收期最低留存比例则在3%-20%之间。一位Top5房企长三角区域负责人张奥总结：对企业而言，一二线城市项目按建安成本定额或工程预算乘以一定基数更“划算”，而三四五线城市则用总预售款的一定比例。简单估算可得，一二线城市的售价中地价占比较大，假设单价卖10万元/平方米的房子，按照20%监管，就要被监控2万元/平方米，而同比例之下，三四线城市单价卖5000元/平方米的房子只需要被监控1000元/平方米，比按照建安成本每平方米3000元-4000元监管更低。张奥认为，预售资金监管的初衷是为了保交房，防止项目烂尾，那重点监管额度应该是保障交房所需的建造成本，因此按照工程预算上浮一定基数是更合理的计算方式，比如浙江按照总包合同或造价清册的130%来监控。除了重点监管资金管控严格，部分城市还叠加要求结顶放款，这让张奥觉得枷锁重重，部分城市要求银行严格执行主体建筑物结顶后才能发放个人住房贷款的规定，比如浙江杭州、福建龙岩、河南南阳、江苏南京和镇江等。张奥算了一笔账，假设杭州的项目售价每平方米5万块钱，首付款收进来1.5万元，按照工程造价乘以130%后得出被监控金额为5000元，但剩余的3.5万元贷款部分要等到结顶后再放。“相当于把这套房子卖掉，除去被监控的5000元，剩余首付款（1万元）可由企业根据工程合同提取使用，而从预售到结顶，贷款部分资金需被锁住较长时间”。假设25层的房子，建好1/3（8层），建完剩余16层至少需要4个月，相当于3.5万元需被冻住至少4个月时间，按照6%资金年化利息计算，会影响该项目约1.5-2个点的利润。对于一个销售额约10亿元的项目来说，延迟4个月拿到贷款部分的利息成本需增加约1000万-2000万元，压缩了约1/4-1/5的净利润。各地监控比例和提取方式各异，身处珠三角的纪磊，算账模式又和张奥截然不同。纪磊所在城市要求所有的预售款全程全额进入监管账户后，重点监控预售款的8%，但各银行在执行时加了隐形条款：到竣工备案前，剩余92%部分资金可以提取，但只能用于工程款。这意味着，综合测算其实际监控比例超过了30%，纪磊透露，“企业只能通过做大工程款合同，来提前支取部分预售款，有些地方的工程款合同单价可以虚增到1万-1.5万元/平方米；其次是凭关系，让监管部门通融一下”，但最多也只能划走30%-40%，近6成预售款需要被冻结近2年时间。作为财务负责人，纪磊把预售资金视作无息杠杆的重要支点，每个项目都需要使尽浑身解数解冻资金，他的解冻步骤一般是：先把税解出来，再解工程款，剩余50%-60%（一般是地价）到竣备前基本是动不了的。取预售证规模也在影响着房企的算账节奏。张奥说，部分城市允许1-2栋楼即可取证，但浙江、江苏部分地区要求取预售证面积最少需3万平方米，最高不超过5万平方米。对企业而言，一是建完可能卖不掉，二是直接影响监控资金的存取。“3万平方米的房子拿到预售证后，我需要把这部分建造成本的预售资金先填满，填满之后多出来的额度才能提取。假设监控比例为30%，如果这3万平方米房子不好卖，卖房的预售款低于30%，意味着这房子解冻比例的下限一直达不到”。张奥希望取预售证的面积下限可以取消或放宽，比如一两栋楼都可以单独取证。2021年11月以来，成都、杭州等地允许企业用银行保函替代降低部分监管额度。但纪磊在实操中仍遇到不少阻力，“银行不愿意给民营房企开保函了，一方面是民营房企普遍存在资金紧张问题，银行不愿意给予授信；另一方面是保函不赚钱，一般是1‰，最高到1%-2%”。为了拿到保函，纪磊需要调用整个区域的大额存款存放到某个银行，和银行做交易。元宵节，纪磊跑遍了当地多个监管部门，希望参与地方预售资金细则的制定，“毕竟正月十五前都还是过年，趁着开年拜访的契机，积极主动去沟通，最大限度地减少公司被冻住的资金”。一家50强房企总裁对《意见》的出台显得十分冷静，“我没有读出关于预售资金要大幅放松的迹象，相反，很多项目预售监管金额没有达到需要的额度，接下来需要到处找钱往回补了”。不过，也有业内人士表示，《意见》的出台使得预售资金监管有章可循，政策的出发点和落脚点都是防烂尾、保交房，实质是保障购房者的利益以及遵纪守法的开发商的利益，有利于行业的良性循环、长期健康。

随着“房住不炒”政策的贯彻落实，房地产行业的监管和调控持续保持高压。近期，楼市调控政策持续收紧，不少房企感受到了较大的压力，而整个土地市场及房地产市场的成交也出现了放缓迹象。　　调控政策创纪录　　中原地产研究中心的统计数据显示，2019年1-8月，全国房地产调控政策高达367次。相比2018年1-8月份的315次上升了17%。累计次数刷新了房地产调控纪录。而仅仅8月份的房地产调控政策就多达60次。　　中原地产首席分析师张大伟表示，今年8月，房地产调控密集，相比之前政策，最大的特点是增加了各种房地产金融政策收紧，包括房地产按揭到开发商的各种融资渠道，都有不同程度的收紧。同时还叠加地方整顿房地产市场乱象。　　今年以来，从中央到银保监会，密集加强对房地产金融的风险把控。特别是7月份来，连续5次针对房地产信托及美元债，均单独针对房地产发布政策。8月初再次明确针对32城检查，约束房地产贷款额度。　　近日，银保监会公布的对部分地方中小银行机构现场检查情况的通报显示，一些地方中小银行违规为“四证”不齐房地产项目提供融资，有的机构向未取得房地产开发资质的置业公司发放贷款，用于支付拆迁补偿款；此外，还有违规向资本金不足的房地产项目发放贷款。有的机构发放的房地产开发贷款项目资本金比例严重不足。　　严控房地产贷款　　近年来，银行信贷资金“脱实向虚”，实体经济融资难、融资贵愈发凸显。出于资金安全性考虑，房贷历来都是银行争抢的蛋糕。而在金融支持实体经济背景下，涌入房地产的资金正持续被严控。

11月29日，青岛市住房和城乡建设局发布《关于青岛铸成置业有限公司等企业违规行为处理情况的通报》（简称《通报》）。通报显示，青岛铸成置业有限公司等9家企业存在违规行为，对此，青岛市住建局决定对9家房企给予通报，责令限期整改，并对违规行为记入信用档案，纳入重点监管。青岛市住建局指出，近期，市住建局在全市范围内开展了房地产市场秩序规范整治行动，结合市民投诉反映强烈集中问题，重点对在售商品房项目的销售、商品房预售资金入账、各类证件信息公示情况、购房合同网签情况及疫情防控措施落实情况进行了监督检查。其中，通过阶段性检查，发现多家房企存在逃避预售资金监管等问题。通报显示，青岛嘉凯城房地产开发有限公司开发的融创·观湖项目、青岛世华茂悦企业管理有限公司开发的中梁拾光映象项目、青岛海骏置业有限公司开发的远洋万和城项目，均存在未使用预售资金监管账户收取部分购房人的购房款，逃避预售资金监管的情况。工商信息显示，青岛嘉凯城房地产开发有限公司系融创旗下公司，由融创（青岛）置业有限公司持股73.93%；青岛世华茂悦企业管理有限公司系中梁地产旗下公司，由青岛文梁房地产开发有限公司持股71.35%；青岛海骏置业有限公司系远洋地产和达得控股旗下公司。对于上述房企存在的问题，青岛市住建局责令上述企业限期整改，记入信用档案。此外，青岛市住建局还通报了，青岛铸成置业有限公司开发的大都汇·玺元项目以及中巍(青岛)房地产开发有限公司开发的中巍双子星城项目，存在未取得《商品房预售许可证》违规收取定金、首付款，对外销售房屋的情况。对此，青岛市住建局责令前述企业限期整改并处以3万元的行政处罚，记入信用档案。青岛中交城投置业有限公司开发的中交海洋科技城项目则存在未取得《商品房预售许可证》前以锁定客户资金的方式进行销售活动的情况，对此，青岛市住建局要求其责令限期整改，记入信用档案。青岛鲁商锦绣置业有限公司开发的八大湖小区改造项目一期项目，存在售楼处现场未按要求进行信息公开、公示的情况，青岛住建局要求其责令限期整改，记入信用档案。《通报》还提到，青岛利盛置业有限公司开发的保利天珺项目以及青岛广臻置业有限公司开发的保利时代项目，均存在取得《商品房预售许可证》后未及时办理入网认证手续的问题，青岛市住建局对其责令限期整改，记入信用档案。青岛市住建局表示，为严格贯彻执行房地产市场调控政策，净化市场环境，保护消费者的合法权益，青岛市住建局决定对青岛铸成置业有限公司等9家企业的违规行为，给予通报，责令限期整改，并对违规行为记入信用档案，纳入重点监管。对涉嫌违反其他部门监管规定的，向有关部门移交。下一步，各房地产开发企业要以通报中的违法违规行为为戒、举一反三，积极开展自查自纠，进一步规范销售经营行为，促进青岛市房地产市场平稳健康发展。各区市住房城乡建设主管部门将继续加大房地产市场秩序规范整治力度，严格落实房地产市场调控政策。

2019中国房地产品牌价值研究成果发布会”在北京召开。金辉集团凭借产品实力与品牌影响力，蝉联“中国房地产公司品牌价值TOP30（混合所有）”，排名升至24位。同时，还荣获了“2019中国房地产住宅开发专业领先品牌价值TOP10—温暖生活服务商”称号。旗下“金辉优步系”产品获得“2019中国房地产系列项目品牌价值TOP10”。

福建地产商同金地合作过的房企有福州中信置业有限公司、中海地产集团、万科企业股份有限公司。1、福州中信置业有限公司：福州中信置业有限公司是中国中信集团旗下的地产公司，与金地曾合作开发福州中信广场项目。2、中海地产集团：中海地产集团是中国知名的房地产开发企业，与金地曾合作开发福州中海广场项目。3、万科企业股份有限公司：万科企业股份有限公司是中国知名的房地产开发企业，与金地曾联合竞拍过福州市仓山区的一块土地。

近日，央行和银保监会联合发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称《通知》），该文件引发了市场广泛关注。“政策出台主要目的是为了‘保交楼"能顺利推进，对房地产信托的风险化解起到缓冲剂的作用，并不意味着对房地产信托的松绑，对当前低迷的房地产市场是一大利好。” 用益金融信托研究院研究员帅国让接受《证券日报》记者采访时表示。预计房地产信托业务将保持平稳在稳定房地产融资方面，《通知》指出，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。根据要求，自本《通知》印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期一年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。用益金融信托研究院研究员喻智对《证券日报》记者表示，“稳定开发贷的投放和贷款可展期一年，支持房企的合理融资需求，房企融资环境转好，短期偿债压力减少，可以有效解决房企资金流动性紧张的问题，房地产行业的违约风险应该会明显下降。”同时，为保持信托等资管产品融资稳定，《通知》鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。鼓励信托公司等金融机构加快业务转型，在严格落实资管产品监管要求、做好风险防控的基础上，按市场化、法治化原则支持房地产企业和项目的合理融资需求，依法合规为房地产企业项目并购、商业养老地产、租赁住房建设等提供金融支持。“《通知》提到合理融资需求。政策的目的还是化解风险，维持行业的稳定发展，所以对信托公司来说，房地产信托可以做，但展业范畴应该限制在保交楼、项目并购、风险处置、养老地产、租赁住房等符合政策指引的方向上。”百瑞信托研究发展中心研究员谢运博对《证券日报》记者表示，预计部分房地产企业流动性紧张的局面将得到一定程度的缓解，有助于存量房地产信托项目的稳健运行。在谢运博看来，目前，信托行业稳步推进业务转型，房地产信托的规模、占比均已有所下降，预计房地产信托业务将保持平稳。信托业务转型大方向不会变化中国信托业协会数据显示，在信托资金配置的五大领域（工商企业、基础设施、证券市场、金融机构、房地产）中，投向房地产的资金占比明显下降，由2012年的第三位降至2021年的第五位。业内人士认为，此次《通知》的发布或将对房地产信托市场带来转机。易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《证券日报》记者，“这是目前监管层对信托业务重要的政策和表态，此次政策可以理解为对房地产信托业务的放松。”不过，在多数业内人士看来，虽然房地产信托规模在短期内可能会有所回升，但信托转型的总体趋势不会发生改变。某大型信托机构高管对记者坦言，“房地产信托规模回暖还比较难，主要在于资金端信心还不足，整个房地产行业还处于调整周期底部。”严跃进认为，本次政策对信托公司提及了“转型”的概念，这意味着，监管在引导信托公司减少对增量市场的关注，同时要在存量市场方面寻找新投资机会和业务方向。“在当前的经济金融环境下，信托行业在房地产领域的投向很难发生大的改变。” 帅国让表示，未来在多元化融资支持下REITs行业将加速发展，有利于引导房地产市场由高周转快开发向存量运营升维转型，进而激发市场潜力，信托公司在REITs可能存在一定的结构性机会。

　　2018年年底，信托又一次成为驰援 房企 资金链中的重要一员。 　　有机构统计数据显示，自18年11月份以来，已有数十家房企发布境内融资公告，总规模超过千亿元。而在房企融资回暖之际，房地产信托的参与度也在不断提高。据同策研究院监测，11月份，40家典型上市房企信托贷款融资金额达到73.6亿元，较10月份环比上涨62.3%。 　　据《证券日报》记者了解，目前个别房地产信托项目成本突破15%，信托公司对合作名单的选择也更加严格。 　　年底房企忙“找钱” 　　信托全方位驰援 　　强调控之下，房地产市场的一举一动令业内高度关注。到了“钱紧”的年底，房企再次相中了信托这一渠道，两者开始了密切合作。 　　据同策研究院监测，18年11月份，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计505.92亿元，环比上涨近三成。除公司债、银行贷款融资金额有所上调外，信托贷款融资金额达到73.6亿元，环比上涨62.30%，增幅明显。 　　以某上市房企为例，其在近期连续发布5份融资及担保公告。公告显示，其为旗下4家子公司合计提供32.7亿元的担保，其中主要资金均来自于信托公司，交易对手包括中信信托、百瑞信托等多家大型信托公司。并且，来自银行的资金也多有信托身影出没，如通过单一资金信托计划进行投资等。 　　除信托贷款外，该上市房企还与信托公司展开其他融资活动。据公告显示，其拟与山东信托、融博泰商业保理合作，以公司及下属子公司项下房地产项目在销售过程中形成的购房应收款为基础资产发行相关产品进行融资，总额不超过20亿元。与其上述子公司的融资金额合并计算，该上市房企预计获得资金超过50亿元。 　　事实上，除实际发生的信托贷款外，多家大型房企纷纷“绑定”信托公司签订战略合作协议，提前做好资金储备。据不完全统计，自11月下旬以来，已有泰禾集团、正荣地产等多家房企与信托公司签署战略合同协议，获得综合授信达700亿元。 　　然而，在“房地产融资放松”背后，融资成本的提升却是房企不得不面对的事实。上个月，某大型房企子公司发行总额18亿美元的优先票据，其中包括年利率13.75%的5.9亿美元票据。这一高昂的融资成本令市场惊讶，然而，部分中小房企的信托融资成本更是有过之而无不及。 　　“13%的融资成本并不罕见，个别项目15%也是有的，毕竟信托公司本身资金成本较高。这还是能进入融资名单的房企，资质不够的或者不符合条件的，项目根本不可能过会。”北京某信托公司业务负责人向《证券日报》记者表示，他所在的公司近期再度调整了房企合作的“白名单”，从“百强房企”收缩为前50位。此外还要结合具体项目情况考察，主要集中于一二线城市，对三四线城市项目暂不予考虑。 　　业内人士指出，从房地产公司的角度看，房地产业宏观调控持续，房企的融资渠道收缩，资金链紧张，融资成本上升。加上年末市场流动性紧张，房地产企业对于资金需求上升。随着房地产市场有转冷的趋势，信托公司进一步加强了风控、抬升房企融资的门槛。在此背景下，房企融资也将呈现“马太效应”。 　　房地产仍是信托 　　“盈利内核” 　　在严峻的转型压力面前，多家信托公司的18年并不好过。因此，在房地产企业频频与信托牵手的背后，既是房企缺钱的直接现实，也是信托公司的主动选择。 　　此前，曾有某大型信托公司业务人员戏称，“恍惚一年间过去了，挣钱的项目好像还是房地产信托。”而在创新业务方面，无论是消费金融、ABS，还是家族信托、保险金信托，其盈利尚难以支撑公司发展。 　　仅以11月份集合资金信托产品数据而言，用益信托数据显示，上月集合信托产品发行规模为1593.27亿元，环比减少6.09%;成立规模为1581.05亿元，环比增长43.43%。其中，房地产信托成立规模达到581.35亿元，环比增长48.07%，占比超过三成;平均收益8.47%，跑赢平均水平0.18个百分点。 　　用益信托指出，信托公司选择房地产信托作为转型期间的业绩支撑的理由比较明确：房地产市场发展较为成熟，项目风险较易于把控，业务模式比较成熟。信托公司一方面提高房企的融资门槛，信托资金逐步向行业头部的房企和经济较为发达地区的项目集中;另一方面房企现阶段的融资需求高涨，信托公司大幅提升了房地产类信托的收益。现阶段选择开展房地产类信托既控制风险，又保证了信托业务的总量。 　　光大证券研究报告则显示，房地产及基础设施为当前存量信托产品的两个主要投向，而地产的产品规模明显领先其他板块。截至18年11月23日，房地产信托规模为2867.2亿元，占比为60%。而在18年新增且明确注明资金投向的信托产品中，投向为地产和城投的产品，仍然占总新增信托规模95%左右的比例，产品投向较17年更为集中。 　　报告分析指出，自16年年中起，在限购限贷等房地产调控政策约束下，国内地产企业的融资环境逐渐低迷，而能承担信托等非标产品高成本的要求的板块并不多，因而信托产品更向地产板块倾斜。18年下半年房地产板块投向的信托产品发行规模的减少，也伴随着平均预期收益率的小幅攀升。 　　事实上，房地产信托作为房企的重要融资渠道之一，在房地产市场宏观调控的背景下，一直受到监管的重点关注。 　　今年年中，曾有部分信托公司被所属地方监管部门要求暂停新增房地产信托业务，并对存量项目进行整改自查。此外，中粮信托在整体置入上市公司的过程中，也被监管要求说明存续房地产项目情况及应对行业风险的措施，关注程度可见一斑。

深处监管深水区的房地产行业隐现着新信号。据市场消息，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。“这不是一个新政策。”中国房地产报记者从去年参加过“三道红线”相关座谈会的一位房企人士处获悉，去年“三道红线”监管政策推出后，监管层就提出重点监管“买地金额超年度销售额40%”房企，之后通过动态监管，要求重点房企每月报送相关监测数据。“现在每月上报的监测表中还要报送拿地信息，包括拿地额在销售额中占比。”该房企人士称。“三道红线”首批试点企业的一位人士表示，“现在都是以收定支，房企大都是这么做的。”在一位业内人士看来，这一监管思路并不意外，近日高层已不断释放出加强房地产融资端监管信号。7月22日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正指出，“要牢牢抓住房地产金融这个关键，严格房地产企业‘三线四档"融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理。”这日，住建部相关领导亦表示，“下一步还将加强房地产金融管控，完善房地产企业三线四档融资管理规则”“加强住房、土地和金融信贷政策协调”。一系列“负面”消息下，7月26日，房地产股遭遇“黑色”星期一，多只地产股下挫。u2003u2003“重点盯三个维度”2020年8月底，住建部、央行在京召开房地产企业座谈会。会议指出，为控制房地产企业有息债务增长，设置“三道红线”。参与此次座谈会的12家房企成为首批试点企业，分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利发展、新城控股、中海地产、华侨城、绿地控股、华润置地和阳光城。2020年最后一天，有关部门再次召开关于“三道红线”座谈会，表示将对试点企业扩围，数量可能会从12家扩大到30家。恒大、融创、阳光城、碧桂园、万科5家企业参加了第二次座谈会，此外还新增了华夏幸福、金茂、世茂、招商蛇口、龙湖等房企。“三道红线”下，房企纷纷将“零踩线”、降负债列为头等大事。但同时，不断有市场人士担心，融资新规虽能有效控制企业表内财务杠杆，但房企仍有可能通过表外负债方式获得外部资金；此外，房企采用联合营模式的大部分重要信息并未公开披露，有可能加大市场评估开发企业真实信用指标的难度。尤其在首批集中供地中，开发商多“马甲”拿地、利用收购并躲避监管的现象不断被媒体曝出，部分头部房企激进拿地的情况也引发监管层注意，监管开始升级。据一位券商人士透露，今年监管部门对于“三道红线”试点房企重点盯上了三个维度，一是当年累计权益拿地金额不能超过累计权益销售额的40%；二是过去3年经营活动产生的现金流量净额不能连续为负；三是每月上报商票数据。就在6月30日，央行等监管部门将商票数据纳入监控范围，要求房企将商票数据随“三道红线”监测数据每月上报。现在，拿地数据也被纳入房企每月须上报的监测报表中。40%拿地金额占比上限，在IPG中国区首席经济学家柏文喜看来，大大限制了房企运用财务杠杆和高周转来做大规模回转空间，对于地方政府土地出让金收入的负面影响也是必然的，但总体而言有利于房企财务运行与现金流回归到安全稳健区间。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，该政策对热点城市影响比较大。开发商拿地开始回归热点城市，特别是龙头开发商对“两个集中”供地模式下热点地块争夺非常激烈。部分开发商还有做大规模动力，有些企业冲千亿、冲万亿企业积极性很高，对这部分企业影响也比较大。u2003u2003这些房企上半年拿地销售比已超40%中国房地产报记者注意到，根据买地金额不得超年度销售额40%上限，2021年上半年拿地30强房企中，有12家已经过线。一类是“零踩线”央企国企队，它们资金充裕，成为此轮拿地主力，如招商蛇口、华润置地、越秀地产、建发房产。上半年国企央企中拿地最为激进的是越秀地产。根据克而瑞数据，前6个月越秀地产实现销售收入487亿元，却豪掷436亿元用于拿地，拿地销售比高达89.5%。4月26-27日，在广州的集中供地中，越秀地产一次拿下8幅地块，拿地金额为171.97亿元，成为当之无愧的“黑马”。2021年越秀地产销售目标为1122亿元，以此计算，其全年拿地金额上限应为448.8亿元，这也意味着即使完成全年业绩目标，下半年不再拿一块地，越秀拿地销售比依然超标。在几个月前的年度业绩发布会上，越秀地产地产副董事长、执行董事兼总经理林峰透露，公司今年计划买地金额将达到520亿元以上，继续保持较大投资力度。建发房产、招商蛇口以及华润置地上半年拿地销售比分别为70.6%、50.9%和50.2%，亦均超标。上半年，建发房产实现销售收入934亿元，新增土地价值659.2亿元，拿地销售比高达70.6%。且建发房产频繁高溢价拿地、夺地王，其去年才突破千亿元门槛。值得注意的是，建发房产在去年也频繁高溢价拿地，此前也曾多次拿下“地王”。在追求规模的同时，建发房产也面临着一些问题。建发房产没有单独上市，但以建发股份数据来看，2020年建发股份经营性现金流净额97亿元，同比降低13.34%。2021年一季度，建发股份经营性现金流大幅下降162.3%至-407.5亿元；资产负债率达80.6%。一位房企人士称，此次监管层再度明确累计权益拿地金额不能超过累计权益销售额的40%，预计这些企业后期会适当降低拿地力度，以达到40%标准。另一类则是不惜冒着“踩线”风险，也要冲刺规模的房企，这部分占了多数，如卓越集团（拿地销售比93.8%）、绿城中国（65%）、中骏集团（57.9%）、中交房地产（52.1%）、新希望地产（52.6%）、融信集团（45.3%）、雅居乐（45%）等。拿地销售比最高的是卓越集团，上半年实现销售收入683亿元，新增土地价值640.6亿元，拿地销售比高达93.8%。上半年，卓越集团在北京狂揽四幅地。其中，5月11日，卓越联合体拿下的昌平区中关村生命科学园地块和东小口地块，未来地块售价上限为6.3万元/平方米，但该地块竞拍后楼面价已经高达5.32万元/平方米，中间只有不到1万元价差。据媒体报道，2020年11月，卓越集团高层在内部会议上提出，两三年内希望能做到行业TOP20。除了规模诉求，冲刺香港IPO也是卓越凶猛拿地的一个重要原因。绿城中国今年上半年拿地888亿元，占当期销售额比重为65%。2020年，绿城就在土地市场频频拿地，对于规模拓展野心可见一斑。有分析称，绿城中国优势是第一大股东中交集团央企的信用背书，为其在资本市场融资提供便利。截至2020年底，绿城中国净负债率和现金短债比分别为66%和2，已符合监管要求；但剔除预收账款的资产负债率为71%，仍“踩中”一道红线。拿地销售比超过40%的雅居乐，同样“踩中”一道红线。值得注意的是，上半年拿地销售比达52.1%的中交地产已脚踩“三道红线”。数据显示，其2020年剔除预收款后的资产负债率为83.4%，超出70%的红线值；净负债率为296.4%，同比上升146.2%。相比之下，之前一些参加过“三道红线”座谈会的标杆房企则从拿地百强榜上“消失”了。债务压力下，为达到国家对“三道红线”要求，他们不得不收缩拿地，甚至通过降价促销、甩卖资产等方式来改善财务状况。无论是在某指院还是克而瑞发布的上半年拿地百强榜中，中国恒大均未能上榜，进入榜单的最低门槛是37亿元。这意味着中国恒大2021年上半年在土地市场上几无收获。去年刚刚跨过3000亿元销售规模的世茂，上半年拿地金额也不过74.8亿元，与其过去几年高扩储的态势画风变化略大。此外，中南置地、阳光城、雅居乐和佳兆业等房企上半年拿地规模也明显降速。分析人士预计，（40%拿地销售比）政策落地后，预计第二批集中供地热度会降低，整体土地溢价率会走低。

地产行业依然身处寒意之中。从房企披露的2022年半年报数据来看，营收净利呈现正增长的企业屈指可数，盈利大幅下挫成了行业常态。证券时报记者统计数据显示，已发布半年报的194家A股与港股房企中，净利润同比下滑的达141家，占比73%。另还有恒大、融创等19家房企的财报迟迟未发布。从销售端来看，今年前8个月绝大部分房企合同销售金额和面积都出现大幅下降。恒大1~6月合同销售额下滑97%，世茂、融创、禹州集团等1~8月下滑幅度均在60%以上，万科、碧桂园、金地集团(11.23 1.72%,诊股)等1~8月同比下滑在30%左右。资金回笼不理想加上融资环境趋紧，导致房地产行业信用风险攀升，包括“理财产品”兑付危机、债券展期、延期支付利息、实质性违约等若干形式。截至9月19日，地产债包含展期在内的债券余额违约规模达到1340亿元，涉及30家发债主体。某券商风险管理部经理杨华（化名）向证券时报记者表示：“现在地产债基本发不出，我们公司今年3月份就明确规定不允许买地产债，无论是央企、国企还是民企地产债都不能买。并且还将之前持有的部分地产债全都出手。”房企正陷入“销售下行-资金趋紧-融资受阻-购房者预期减弱-销售进一步下行”的负循环中。为打破负循环，改善信用，面对压顶债务，多数房企想尽办法化债，一方面加大销售去化、处置资产积极回笼资金；另一方面通过提前与债权人沟通商议展期，避免触发交叉违约条款，以时间换资金周转的空间。此外还有引入国企央企等战投增信措施，获得资金支持。房企流动性困境商品房销售额是反映房地产市场全行业流动性强弱的关键指标。9月16日，国家统计局公布2022年1~8月房地产行业数据，单8月全国共完成商品房销售面积9712万平方米及销售金额1.01万亿元，同比分别下降23%和20%。全国商品房销售表现仍处于历史较低水平。从销售回款（个人按揭款 定金及预付款）来看，2022年前8月销售回款为4.9万亿元，同比下降32.5%；单8月销售回款为6218亿元，同比下降23.6%。销售数据体现在具体房企上更为直观。证券时报记者统计20家知名房企1~8月份的销售数据显示，20家房企合同销售额合计2.04万亿元，占前8月全行业的41.6%。销售金额最高的为保利发展(17.69 0.80%,诊股)，达到2817亿元，同比减少24.72%；其次是万科，销售金额为2799亿元，同比下降36.8%。销售签约金额同比大幅减少60%以上的，包括恒大、世贸股份、融创、禹州集团、富力地产在内的6家房企；销售签约金额同比下滑30%~55%的有10家，包含万科、中国金茂、华侨城A(4.84 -2.42%,诊股)等龙头房企。销售不畅直接影响房企半年报数据。从已发布的2022年半年报来看，营收同比下滑的房企数量占比达到60%，净利润同比下滑的占比达73%。亏损几乎成为行业常态。其中，富力地产今年上半年归母净利润亏损达69.2亿元，其次为建业地产亏损达到56亿元。亏损规模同样惊人的蓝光发展(1.35 -2.88%,诊股)，在继2021年亏损超百亿之后，今年上半年再度亏损近50亿元。与此同时，泰禾、阳光城(2.03 -3.79%,诊股)、荣盛发展(2.45 -4.67%,诊股)归母净利润同样亏损在20亿~40亿元。一边是房企大面积亏损，一边是随着预售资金监管政策趋严。房企滞留了大量资金在项目公司层面，无法回到母公司层面。深圳某大型房企一高管向证券时报记者表示：“现在来钱的主要渠道除了销售就是变卖资产，但大部分销售回款的钱都在监管账户里，能够使用的比例很小，可能不到20%。集团很难从项目上拿到钱，导致集团流动性困难。”根据克而瑞统计的71家重点上市房企的财务情况来看，今年上半年重点样本上市房企的现金持有量较期初出现15%的下滑，且限制性现金规模占比仍有增加趋势。与此同时，总有息债略有下滑，但短期有息负债上升1.39%。在此背景下，非受限现金短债比下降至1.1，如果剔除预售监管资金，该比值将更低，短期安全边界引发忧虑。另一关键性指标同样反映了当前房企流动性吃紧——融资性净现金流。受行业降杠杆趋势影响，地产企业融资规模不断下降，融资性现金流净流入从2017年、2018年的约7000亿元，降低至2019年~2020年上半年约3400亿元，下滑幅度达到51%。2021年下半年开始，企业融资受限程度加大，下半年融资性现金流净流出3978亿元，最终使得2021年融资性现金流净流出1893亿元。2022年上半年，房企融资性现金流净额再度净流出，达到1439亿元，若港股房企全部披露半年报，这一数据还将上升。销售下滑与融资净流出共同拖累房地产行业，部分房企流动性陷入困境，导致信用风险事件接连发生。债务违约多发 美元债尤甚2021年，地产债违约金额达到735亿元，涉及债券67只，违约规模达到近年峰值。2022年至今，房地产行业信用面仍未得以明显改善。证券时报记者统计发现，以违约、展期日计算，截至9月21日，一共有168只地产债违约或者展期，其中发生实质违约的有97只，违约债券规模达到563.24亿元，债券展期有71只，债券展期规模1267.1亿元。债券投资人杨颜告诉记者：“就当下来说，债券展期实际也是违约。比如我自己购买的禹州地产美元债，本来今年3月份就到期了，但一直未兑付，开发商跟我们谈展期，但因为没有谈拢，所以一直拖着。目前市场上地产债券展期说到底就是没钱还了。”如果算上展期规模，今年地产债违约规模实际上已经达到1830亿元，创历史新高。该等债券涉及发行发债主体54家，全部为民营企业，涵盖了除万科、碧桂园以外的大部分知名房企，比如融创、正荣地产、中梁控股、佳兆业、富力地产、世茂集团、花样年、禹州等。值得一提的是，发生实质性违约的97只地产债中，有65只为美元债，占比67%，违约规模310.3亿元，占比55%。中指研究院数据显示，今年下半年房企尚在存续期的债券余额为4920.7亿元，其中海外债占比35.4%；截至9月21日，一年内到期债券余额为9723.7亿元，其中海外债占比38%。行业内掀起了违约浪潮，引起了固定收益投资者的不安。“一个接一个，手上持有的所有美元地产债全部逾期，我们目前不再关心收益率，而是紧盯公司如何兑付。”另一持有地产美元债的投资人郑琼说。受个体信用风险事件影响，中资美元债二级市场也持续下行。Wind数据显示，目前有近百只地产美元债价格在10美元以下，阳光集团有一只债券甚至报价0.763美元，而债券发行票面价格是100美元/张，票面价格已经下跌99%。这意味着投资人认为公司并没有能力兑付，于是公开在二级市场用脚投票。截至9月21日，亚洲中资美元债券指数（Markit·iBoxx）最新报170.02，亚洲中资美元房地产投资级别债券指数报187.97，亚洲中资美元房地产高收益债券指数报135.76，均处于历史相对低位，且在此前的8月中旬创下最低。地产美元债二级市场的大幅震荡，意味着房企再融资面临考验，行业信用风险再一次暴露。美元债违约，带来的影响不容小觑，杨华说，“在公开市场违约的话，会直接导致企业无法再从资本市场公开融资，从而使企业资金面进一步恶化，而且也会影响其他房企的发债和融资成本。”发债虽受阻 已有改善迹象“我们今年3月份下发通知，要求不允许买地产债，无论国企还是民企地产债都不允许买。之前地产债加起来有20多亿元，目前存量地产债大概4亿~5亿元左右，在3月份之前就已经砍掉了不少。现在看来，当时卖的这个决定还是正确的。”杨华称。据杨华介绍，目前大部分券商都有或明或暗的规定，即不允许购买民营地产债，有些只允许购买央企或者国企地产债。即便能发债，发行人和中介机构在实际操作过程中也小心翼翼，甚是谨慎。杨华告诉记者：“此前帮某地产公司发行超短融券，发行方案中我们作为主承销商，对债券申购不足、缴款不足、发行人违约、推迟发行等情况都作出了相关承诺和退出安排，附加条件非常多。”在过去10年融资环境较为宽松的背景下，美元债成为房企融资的主渠道之一，但当下房地产境外债融资功能大幅缩水。Wind数据显示，自2022年年初至9月22日，内地房企境外债发行规模为171亿美元，而去年同期境外债发行规模达到434亿美元，今年同比下降60.6%。与此同时，房企“借新还旧”已经越来越难，美元债净融资额连续12个月为负，净融资额为-420亿美元，说明目前房企所发行的新债尚不足以还旧债。此外，根据中指研究院数据显示，2022年上半年，房地产业非银类融资规模下滑至4825.6亿元，同比大幅下降56.5%。其中，信用债同比下降24.2%，信托下降79.6%，ABS下降41.1%。综上所述，房企已经陷入“销售下行-资金趋紧-融资受阻-购房者预期减弱-销售进一步下行”的负循环中。为防止情况继续恶化，国家最新公布的支持措施包括“保交楼”2000亿元专项纾困基金。在此前的8月，中国银行(3.06 -1.29%,诊股)间市场交易商协会召集多家民营房企举行座谈会，探讨通过中债增信公司支持房企发债融资。作为首批参会的企业，碧桂园、龙湖、美的置业、新城控股(18.12 -3.21%,诊股)、旭辉5家房企已于近期完成了发债融资工作，票面利率在3.2%~3.33%之间，发行规模10亿~15亿元，且中债增提供“全额无条件不可撤销连带责任担保”。克而瑞地产研究院房玲表示，“全额无条件不可撤销连带责任担保”，可视为是对债权人权益保障力度最强的担保措施，此举旨在改善房企的融资环境。有消息称，对于参加第二次座谈会的房企，包括中南建设(2.38 -4.42%,诊股)、金科、宝龙、世茂集团、富力等多家民营房地产企业，已开始筹备增信发债事宜。不仅如此，依然有不少房企还在积极进行负债管理，拒绝“躺平”，寄希望能熬过艰难时刻。债务重组 积极自救站在高筑的债台之上，房企化债之路注定漫长。尤其是应对到期美元债，截至9月30日，到期美元债规模达到521.7亿美元（约人民币3692亿元）。据杨颜称，企业只要向投资者展示坚决的偿付意愿以及兑付方案，让投资人看到企业并非资不抵债，未来随着政策的回暖还有走出困境的可能，一般投资人都愿意坐下来好好谈。根据标普全球评级研究报告统计，2018年至2022年8月，违约中资房企境内外债券风险处置的通常方法是置换（交换要约）和展期。已处置境外违约债券中置换占近79%，而已处置境内违约债券中展期占72%。据证券时报记者统计，今年以来一共有47家上市房企发布了204份关于债券展期/置换公告，地产债市一片“展期”之声。截至9月21日，地产债已展期规模达到1267亿元，创历史新高。比如富力在8月份一次性打包了总额近50亿美元的10只美元债整体展期，展期3~4年不等。文件里面，写满了关于修改利率、增加有关指定资产处置、修改“违约事件”条款等条件。9月13日，合景泰富公告称，2022年9月两笔合计9亿美元债的置换已获本金总额约93%的投资人通过，2023年9月一笔7亿美元债的置换获本金总额约91%的投资人通过。对于其余2024年至2027年到期的6笔美元债券，开展同意征求，通过修改部分投资者保护条款以豁免与交换债券的交叉违约，或延长现有债券到期日，同意征求也获得通过。而看似简单的公告，背后是激烈的博弈，多方拉锯。据记者获悉，合景泰富还有不到8%的债券持有人不同意置换方案，而公司还在跟这部分债权人进行沟通，希望寻求妥善解决方案。“其实给我们的选择没有太多，因为购买地产债本身就没抵押物，所以一旦地产商违约对于我们来说没有太多的抓手，谈判的空间不大，要么同意展期，要么就直接让企业违约。只要公司没有资不抵债或者破产清算，这钱总是要还的，时间长短问题。当然购买了美元债的，还可以向香港高等法院呈请清盘，这类事件恒大、融创、花样年都经历过，但呈请清盘成功的概率很小，不过是债权人发泄不满的一种方式。”持有美元债的投资人郑琼说。几乎所有违约的民营房企都在着手进行债务重整。德勤全球应急计划及破产服务领导人黎嘉恩为积极化债求生的房企提供了自救建议。一是股权重组。引入国企、央企战略投资者/财务投资者，并平衡投资者、原股东、债权人、中小股东的利益，评估集团整体流动性、投资价值，为利益的再平衡提供定价依据，并评估投资退出的路径与安全性，且在指定重组方案时，充分考虑如何通过资源配置进行相关方的利益再平衡，这是重组成功的关键。二是债务重组。梳理境外控股公司、境内控股公司、境内项目公司3个层级的债务风险，并对每个层级的债务进行分层分析。针对各架构层级的分层债务，考虑相应的债务重组方案，包括具体的债务重组条件、债务重组周期、偿债资金需求、偿债资源、针对个别债权人激烈措施的应对方案、可能的再融资方案等。债务重组成功的关键是公平对待债权人，并获取主要债权人的支持，通过争取主要债权人的支持，提高重组协商的效率。三是资产/业务重组。梳理核心和非核心资产，并分析在持续经营和清算情景下的价值，从而相应考虑保留资源、处置资源、引入第三方盘活资源、隔离风险等具体重组方式。在实施资产/业务重组的过程中，应关注涉及保交楼的资产/业务的稳定经营，以及保交楼资金的来源、该等资金进入路径和退出的安全性、资金监控方案。除了积极推进债务重组，目前房企还引入CDS（信用违约掉期）或CRMW（信用风险缓释凭证）在内的信用保护工具。

后疫情时代，“三道红线”政策的出台给快速发展的 房地产 行业带来了不小的震动。如何平衡好扩张和资金之间的难题也成为房企尤其是中小房企必须面临的一道难题。 　　日前，标普信用评级（中国）有限公司（以下简称“标普信评”）发布研究报告认为，如果控制房地产企业有息债务增长的监管规则扩大适用范围，长期来看有利于房地产行整体信用风险的下降，但中短期内高杠杆房企在资本市场的融资空间将被压缩，存货变现将成其缓和流动性压力的关键。标普信评跟踪的87家样本房企中，同时触碰三条红线的房企占了24.1%，完全没有碰线的企业仅占12.6%。 　　“三道红线”政策高压之下，赴港上市成为中小房企的“救命稻草”。不过，从进程来看，中小房企今年的上市之路并不“平坦”。 　　数据显示，2020年共有7家中小型房企拿到港股入场券。12月11日早间，大唐集团控股有限公司（02117.HK，以下简称“大唐地产”）于港交所正式挂牌， 开盘 后几一路下挫，最低报每股3.61港元，下跌20.83%，随后快速反弹。截至下午收盘，大唐地产报4.59港元/股，较开盘价4.56港元微涨0.66%。 　　针对“三道红线”政策下企业发展相关问题，光明房地产集团股份有限公司（600708.SH，以下简称“光明地产(600708,股吧)”）表示，光明地产已经通过加快资金回笼，加强融资和现金流程管理，保障后续资金周转。12月17日，大发地产相关负责人回应表示，公司目前的战略是比较稳健的，公司始终持有审慎的态度，不拿高价地。此外，公司融资、发债也都是按照正常节奏进行。 　　 上半年21家房企进入“红色档” 　　今年8月，人民银行、住建部召开房企座谈会，约谈12家房企，明确了资金监测和融资管理规则，即传闻已久的“三道红线”。根据会后媒体报道，上述房地产企业资金监测和融资管理规则主要指的是“三道红线”政策，即“剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍”，根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档，如房企“三道红线”都触线则为红档。 　　《中国经营报(博客,微博)》记者日前获取的一份资料显示，2020年上半年末，21家房企同时触碰“三道红线”，被列为红色档房企。其中不少属于高杠杆扩张的的中小房企。 　　具体来看，截至2020年上半年末，三盛控股（集团）有限公司（以下简称“三盛控股”）现金短债比为0.28，净负债率为504%，扣除预收后的资产负债率为92%。三项指标均处于“红色档”范围内。 　　三盛控股并不是唯一处于“红色档”范围内的企业。截至2020年上半年末，光明地产现金短债比为0.48，净负债率为234%，扣除预收后的资产负债率为78%。截至2017年～2019年末以及2020年 4月，港龙中国地产集团有限公司（06968.HK，以下简称“港龙中国”）的资产负债率分别为98.8%、122.1%、172.6%及251.2%。 　　“近年来房地产企业融资普遍受限，融资环境持续收紧，为保持公司持续、稳健发展所需资金，光明地产已经通过加快资金回笼，加强融资和现金流程管理，保障后续资金周转，同时为进一步降低企业资金成本。”光明地产方面表示，公司未来将继续以金融创新为抓手，在资本市场中挖掘新的发展动能，探索新的金融模式。截止到今年三季度末，公司经营性现金净流量已经回正，经营活动产生的现金流量净额为17.5亿元。 　　对于中小房企来说，“降杠杆”已经刻不容缓。从上坤地产今年10月5日再次递表的数据来看，更新后的招股书中，最亮眼的便是“降杠杆”——公司净资产负债率从2017年的684.9%降至2019年的118.8%，到2020年的4月已降至73.8%，适时地位于“三道红线”之外。 　　就此，上坤地产解释称，这主要是由于近年来公司保留盈利的增长导致权益总额不断增加，此外，计息银行及其他借款减少。 　　“近年来，上坤地产一直保持较为稳健的财务策略，稳健而健康的发展也将成为上坤未来的关键词。在财务策略上，上坤将密切监控债务水平，改善债务结构及巩固资产负债表管理，寻求偿还部分短期借款及以长期借款来替代，继续密切监控借款的到期情况及管理流动资金水平，以确保拥有充足的现金流用于偿还债务及满足业务现金需求。”上坤地产方面表示。 　　中国指数研究院上海研究总监方颃向记者表示，未来“三道红线”将使得房企梯队阶层固化的趋势更加明显，大房企市场占有率只会继续增大，中小房企跨越阶层向上爬升的难度越来越大了。中小房企尤其是未上市的，融资渠道较单一，资金实力较弱，同时手上资产规模较小或者优质资产较少，很难想大企业通过剥离出售资产来改善资金状况，“三道红线”背景下抗风险能力更差。 　　 急谋上市突围 　　债务压力的另一面是融资难题。在上海中原地产市场分析师卢文曦看来，当前环境下，中小房企面临的生存环境日益艰难。“大房企融资利率有的甚至不到5个点，小房企的融资要么融不到，要么有的利率则要达到八九个点，有的甚至达到10个点。” 　　12月11日，大发地产发布公告称，将额外发行于2022年到期8000万美元的优先票据，票面利率为12.375%。所得款项将用于若干现有债务的再融资。此外，10月大发地产额外发行了1.3亿美元、票面利率为12.375%的优先票据。据统计，大发地产今年已发行了5.6亿美元优先票据，其利率均高于11%。 　　“虽然跟央企很低的利率没法比，但我们现在发债的利率也是在逐年下降。此外，境内债和境外债的利率也不一样。”大发地产相关负责人回应表示。 　　11月26日，港龙中国发布公告表示，拟发行本金总额为1.5亿美元的票据，年利率13.5%。 　　公开资料显示，三盛控股的融资成本主要包括私人公司债券、银行贷款、其他借款及关联方贷款所产生的利息。截至今年上半年，公司加权平均利率为10.83%，去年同期为9.8%。集团账面值约为122.54亿元的存货以及1.24亿元的投资物业用作取得银行贷款及其他借款的抵押品。 　　面对资金压力，中小房企在融资渠道的选择上瞄准了赴港上市之路。不过，从目前来看，中小房企上市之路并不“平坦”。不完全数据显示，2020年共有7家中小型房企拿到港股入场券。 　　其中，领地集团、大唐集团控股均系二度闯关成功，而仍在排队的万创国际、三巽控股等房企，数次递表、屡败屡战。面临相继过期的申请材料，这些中小房企们也往往选择迅速更新招股书。 　　卢文曦直言，这反映出“三道红线”后房企上市意愿更加强烈，“上市最直接的收益就是获取更多资本利益，此外还能为企业提供更多的融资可能性。更重要的是上市后企业往往会对管理运应机制进一步规范化，提升效率，在资本市场上得到检验并获得投资人的认可，进而拓展融资渠道、降低融资成本”。 　　不过，即使成功拿到入场券，中小房企们面临的资本之路依然艰难。“对于本身经营状况并不稳定的中小房企而言，资本市场的态度也许并不友好。资本市场都是真刀真枪，拿真金白银出来干的，不会只听你抛概念讲故事。”卢文曦说。 　　方颃建议，中小房企应未来除了抓回款以外，有几种方式可以应对：比如盘活资产优化资源配置，剥离与核心资产关联度较低或亏损的不良项目，项目变现或引入股权投资缓解资金压力；积极筹备上市也是一种方法。“但上面方法可能是短期内的应急手段，从长期来讲还得提升内部精细化管理、产品力和服务打造，以及提前布局存量市场和轻资产等。” 　　卢文曦则表示，中小房企首先要立足本土，“现在不要贪大求全，一味地要求冲千亿。最近一段时间要调整节奏，在区域范围内做成特色，寻找差异化竞争。此外，要抱团取暖，要跟区域内自己发展规模差不多的房企进行合作，共同分担市场压力。”

2023年最危险的十二家房企依次是恒大、万科、碧桂园、绿地、保利、中海、首开、华润、融创、龙湖、金地和华夏幸福。1、恒大中国恒大集团，曾用名为恒大地产集团有限公司，是一家在香港联交所主板上市、集房地产规划设计、开发建设、物业管理于一体的国际企业集团，其注册地位于开曼群岛（英属）。2、万科万科企业股份有限公司成立于1984年05月，总部位于中国广东省深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心。3、碧桂园碧桂园集团，即碧桂园控股有限公司，总部位于广东省佛山市顺德区，新型城镇化住宅开发商，采用集中及标准化的运营模式，业务包含物业发展、建安、装修、物业管理、物业投资、酒店开发和管理、现代农业和机器人。4、绿地绿地控股集团有限公司，公司成立于1992年7月18日，是中国市场化改革浪潮中诞生的代表性企业之一。5、保利中国保利集团有限公司的前身是成立于1983年2月的保利科技有限公司，系国务院国有资产监督管理委员会管理的大型中央企业。6、中海中海企业发展集团有限公司隶属于中国建筑集团有限公司，1979年创立于中国香港，1992年在香港联交所上市。7、首开北京首都开发控股有限公司于2005年12月10日正式挂牌成立。首开集团是在北京市国资委主导下由城开集团、天鸿集团合并重组形成的、以房地产开发和经营为主营业务的市属国有大型企业集团，北京首都开发控股有限公司经历了三十多年的发展历程，是中国最早成立的房地产企业之一。8、华润华润有限公司，创始于1938年，前身是中共为抗日战争在香港建立的地下交通站。1948年改组更名为华润公司，1952年隶属关系由中共中央办公厅变为中央贸易部。1983年，改组成立华润有限公司。9、融创融创中国控股有限公司，是一家于香港联交所上市的专业从事住宅及商业地产综合开发的企业，公司坚持区域聚焦和高端精品发展战略。10、龙湖龙湖集团1993年创建于重庆，发展于全国，业务涵盖地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务、房屋租售、房屋装修六大主航道业务，并积极试水养老、产城等创新领域。11、金地金地集团历经十年探索和实践，现已发展成为一个以房地产开发为主营业务的上市公司，同时也是中国建设系统企业信誉AAA单位、房地产开发企业国家一级资质单位。12、华夏幸福华夏幸福基业股份有限公司创立于1998年，是中国领先的产业新城服务商。

深圳未上市的房企有京基集团中海地产广州富力碧桂园大连万达雅居乐合生创展绿城SOHO广州颐和南方香江复地（集团）宝龙集团东渡国际江苏百兴广州时代。深圳，简称“深”，别称鹏城，是广东省下辖的副省级市、计划单列市、超大城市，国务院批复确定的中国经济特区、全国性经济中心城市和国际化城市。

战略不清日渐边缘化。复地集团对自身定位和战略的不清晰使得复地开始在一线房企中掉队。房产排名中逐渐没有了复地集团。复地（集团）股份有限公司（以下简称"复地"）是中国最大的房地产开发集团之一，国家建设部一级开发资质企业，公司总部设于中国上海。

重庆银星集团是重庆当地知名房企，多次被评为重庆市私营企业五十强和 房地产 开发项目五十强。重庆银星集团曾经是上市公司东方银星的大股东，不过早在几年前就以8亿价款转让全部股权。这家重庆知名房企申请破产重整，实际上早已传的沸沸扬扬，市场也早有预期。这家地方中小房企的破产重整，对国内其它中小房企有什么教训可以借鉴?对整个房地产市场又有什么警示? 1、当地知名房企：多次被评为重庆市私营企业五十强和房地产开发项目五十强 据公开资料，重庆银星智业(集团)有限公司于上世纪九十年代年创立，经过多年发展，逐步壮大成为综合型企业集团，经营范围涉足房地产开发、星级酒店经营、物业管理、广告、商贸、旅游资源开发等。从2000年以来，连续被评为重庆市私营企业五十强和房地产开发项目五十强，2012年更荣获重庆市优秀民营企业，成为国内知名企业之一，其开发的项目多次被授予“十佳住宅小区”等荣誉称号。银星集团旗下曾拥有四家房地产公司、一家上海主板上市公司(东方银星，SH600753)、一家国家一级物业管理公司、一家建筑公司、一家监理公司等多家子公司，形成了以房地产开发为主营业务，酒店经营、物业服务、商贸、 建材 生产和旅游开发等相关产业多元化发展的综合型产业结构，鼎盛时期总资产逾30亿元。 2、资不抵债：银星集团公司资产总计10.47亿，负债总计11.86亿 经审查，银星集团公司成立于1998年12月8日，注册资本7500万元，股东为李大明(持股65%)、王贞群(持股15%)、叶庆祚(持股5%)、王真梅(持股15%)，注册登记地重庆市正阳工业园区园区路白家河。 该公司提交的《资产负债表》显示，截至2018年8月31日，银星集团公司资产总计104777.09万元，负债总计118614.76万元。银星集团公司有较多到期债务至今不能清偿，如重庆宗金投资有限公司申请对银星集团公司强制执法民执字第01112号、01113号】等案件经强制执行，未获清偿或未获全部清偿，已被执行法院终结本次执行程序。 银星集团认为，其持有下属公司重庆银星经济技术发展股份有限公司、重庆天仙湖置业有限公司、东宏实业(重庆)有限公司股权。现重庆银星经济技术发展股份有限公司、重庆天仙湖置业有限公司已进入破产程序，银星集团公司破产重整能够有效解决银星系公司债务，其重整具有必要性。银星集团公司可以通过股权让渡或权益调整方式清偿债务，其重整具有可行性。 &lt级人民法院认为，银星集团公司不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务，其重整具有一定必要性和可行性，符合破产重整的受理条件。故作出上述裁定。3、前世今生：东方银星借壳河南冰熊 公开资料显示，重庆银星集团为重庆大型民营企业，系上市公司东方银星的原大股东。 2003年11月，ST冰熊公告称，商丘市天祥商贸有限公司通过公开拍卖取得的原由河南冰熊集团有限公司持有的本公司股份2500万股，过户手续已于2003年11月19日在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司办理完毕。 东方银星表示，以上股权变更后,持有本公司5%以上股份的股东持股情况为：重庆国际信托投资有限公司(受重庆智业集团有限公司委托)持有本公司社会法人股3584万股,占总股本28%,为本公司第一大股东;河南冰熊集团有限公司持有本公司国有法人股3516万股,占总股本27.47%,为第二大股东;商丘市天祥商贸有限公司持有本公司社会法人股2500万股,占总股本19.53%,为第三大股东。 在银星集团入主之后，ST冰熊更名为东方银星，并将业务切入房地产。不过，东方银星在21世纪的第二个10年后的表选并不如意，银星集团亦曾遭遇诉讼困境。 根据2015年7月东方银星公告，因重庆锦晖小额贷款股份有限公司与重庆银星智业(集团)有限公司诉前财产保全纠纷，重庆市九龙坡区人民法院于2015年7月20日轮候冻结了重庆银星智业(集团)有限公司持有的本公司2678.5万股股权，占公司总股本的20.93%，冻结期限为三年，自转为正式冻结之日起计算。 因重庆融通小额贷款股份有限公司与重庆银星智业(集团)有限公司债务纠纷，重庆市 渝中 区人民法院于2015年7月21日轮候冻结了重庆银星智业(集团)有限公司持有的东方银星2678.5万股股权，占公司总股本的20.93%，冻结期限为三年，自转为正式冻结之日起计算。 截至该公告披露之日，重庆银星智业(集团)有限公司持有东方银星2678.5万股股权，占公司总股本的20.93%，此两笔股权冻结后其累计被冻结股权的数量为2678.5万股，占公司总股本的20.93%。 4、东方银星内斗：豫商集团现频繁减持 铁打二股东生退意 2013年6月至8月间，豫商集团四度举牌东方银星，一举夺得上市公司20%股份，引爆了与当时控股股东重庆银星智业(集团)有限公司(下称“银星集团”)的股权争夺战。 2015年，银星集团将所持东方银星股份全数转让给了晋中东鑫日盛信息技术有限公司(下称“晋中东鑫”)，豫商集团又进一步开展股权争夺战，双方不断比拼增持，直至2016年10月，晋中东鑫将持股比例上升至32%，稳定了第一大股东席位，而豫商集团及其一直行动人合计持股比例为31%。 2017年，晋中东鑫也宣布退出东方银星，将持股通过协议转让的方式，以56.03元/股的价格，溢价五成出售给了上市公司现任大股东中庚地产实业集团有限公司(下称“中庚集团”)，转让价款合计21.5亿元。转让完成后，中庚集团持有上市公司3837.44万股，占总股本的29.98%。 此后为稳固控制权，中庚集团还在2017年间数度增持东方银星，最终持股比例达到32%。 在东方银星筹划收购起帆投资之时，豫商集团与上市公司的关系就悄然出现变化。 在上市公司重组预案发布后，监管层即下发问询，提出公司长期存在控制权之争，多次筹划重大资产重组均宣告失败，要求补充披露公司及第一大股东是否就本次重组方案与第二大股东豫商集团充分沟通，并说明具体沟通过程和结果，同时要求说明豫商集团是否明确表示同意本次重组方案。在此期间，东方银星股价也出现连续跌停，短短几日间迅速腰斩。 最终，在监管层和二级市场的双重压力下，豫商集团向上市公司发出《告知函》，一概此前对立风格，称将全力支持上市公司实际控制人对于上市公司的经营管理，全力支持为做大做强上市公司主营业务而进行的相关投资、并购、融资等行为，同时，关于股东大会相关表决事项的投票事宜，将以客观理性之态度，按照有利于上市公司发展、有利于上市公司经营、有利于股东利益的原则进行投票表决。 此后在2018年8月，东方银星公告称，第二大股东豫商集团与上海杰宇资产管理有限公司(下称“上海杰宇”)约定解除一致行动关系，豫商集团实际持股为22.52%，上海杰宇实际持股8.48%，明显放弃了对上市公司控制权的觊觎。 虽然“内斗”缓解，但东方银星的业绩起色依然不明显。 3月19日公司发布的2018年年报显示，期内实现营业收入19.3亿元，同比增长457.52%;净利润2093.06万元，同比增长10.31%。 2018年的业绩增长中，核销应付款项带来的收益占了相当比重。2018年10月东方银星曾公告称，拟核销应收款项共19笔合计3301万元、核销应付款项共661笔合计1255万元，其中核销应付款项1255万元计入去年营业外收入，将增加2018年合并报表归母净利润942万元。对此上交所还下发问询函，要求说明核销应付账款事项的合理性。 在重组频频失利，业绩难有起色的背景下，东方银星高管也频繁离任。 2018年7月，公司公告蒋华明辞去总经理、财务总监、董秘等职务，聘任刘晓飞为总经理兼任董秘，聘任石春兰为财务总监。而在当年9月，刘晓飞也辞去总经理职务，石春兰变为总经理。时隔没几个月，东方银星又在3月5日公告称，刘晓飞因个人原因辞去董秘职务，且不再担任东方银星任何职务。在董秘空缺期间，将由副总经理田磊代行董秘职责。 5、当年曾欲100亿打造金三角国际旅游度假区 据2014年媒体报道，老牌渝派地产开发企业——重庆银星智业集团再度发力。旗下公司赤水清灵置业计划斥资超100亿打造位于重庆、贵州、四川三省核心的“金三角国际旅游度假区”正式启幕。此举标志着渝派地产”新地产与旅游整合开发3.0模式“的创新式升级推进，暨渝黔川10年旅游整合开发进入新的阶段和里程。 6、中小房企严冬：已有10家房企因资金链断裂宣告破产，做大规模依然是房企的主流选择 据媒体不完全统计，2018年1-10月，已有10家房企因资金链断裂宣告破产，大部分来自热点省市，其中，重庆4家、安徽2家、广州1家。当然，还有更多没有统计到的小房企早已支撑不住，要么跑路，要么破产。最有名的当属中弘股份，中弘曝出债务危机，股东股份频被司法轮候冻结，最终在年末以摘牌的结局退出历史舞台。除了中弘以外，还有不少中小房企宣告破产。其主因都是资金断链和民间借贷，最终熬不过房地产的严冬。 做大规模依然是当下房企的主流选择，整体上，房企拼规模的决心依旧不减。克而瑞榜单显示，2018年全年，3000亿以上阵营已达6家，排名前十房企门槛超2000亿，破千亿房企共30家，前50房企门槛近550亿元。规模型房企凭借广泛的布局和雄厚的资金实力，市场份额越来越高;中小房企受制于土地、资金、政策等资源限制，生存压力越来越大。

中威集团，是专业做电气石系列产品的，而且销售的路线是“直销”，如果您要是有自己的团队，可以做中威的蒸房，但是市面上的真正是中威公司做的蒸房很少，大部分都是中威的业务人员用电气石床垫子做的体验房。（小心上当）韩都集团，是专业承建汗蒸房的，是传统的加盟连锁形式经营的，是国内汗蒸行业唯一的3.15诚信单位，蒸房的设计款式非常不错，现在大部分同行业网站上用的都是韩都集团的蒸房照片。价格是中档！绿海就没听说过了，国内有上千家蒸房承建的公司，9成以上都是皮包公司，不知道您是哪里搜集来的资料。

2月11日，地产股再次迎来大涨，泰禾集团、南山控股、荣安地产、天保基建等多只股票集体冲高，融创中国股价同样翻红，截至发稿涨幅为6.34%。市场情绪高涨，源于地产一系列利好不断出现。同时，企业内部也不断优化管理，调整架构，以适应新的市场格局。比如头部房企融创在近期调整了组织架构，由原来的七大区域调整为九大区域，原西南区域拆分为成渝区域、云贵区域，分别管理四川及重庆、云南及贵州；新成立西北区域，管理陕西、山西、甘肃、宁夏四省。多家企业内部人士评论，房企大刀阔斧变革，是为了适应新的行业环境。在地产上行期，全国扩张、向下放权是企业的普遍动作；当市场蛋糕逐渐缩水，裁撤冗余区域与架构，提高效率精准投资，触及一线“炮火”的声音，成为企业的一致诉求。外部变化带来内部开刀房地产市场的蛋糕规模，正在渐渐“缩水”。今年1月份，仅15家房企销售额超百亿，较去年同期减少14家。开发商冲规模、促销售正越来越难。行业下行期，如何挖掘增长点？一些房企开始向组织架构动刀，以激发区域活力。融创由原来的七大区域调为九大区域，新成立西北区域，管理陕西、山西、甘肃、宁夏四省。自此，融创的二级区域数量增加，包括北京、华北、西北、成渝、云贵、上海、东南、华南、华中共九大区域。将西北区域独立出来，是融创缩小集团管理半径、加大深耕西北市场的举动。以西北经济重地西安为例，中指研究院监测数据显示，2021年西安房企销售业绩前10为：融创中国、碧桂园、天地源、中海地产、华润置地、招商蛇口、保利发展、龙湖集团、万科地产、紫薇地产。融创销售额约189.8亿元，超出碧桂园65.8亿元。在融创2021年中报中，西安同样与武汉、杭州、重庆等城市并列，位于该集团超百亿销售城市名单中。不过，融创中国官网显示，此前西安被列在华北集团之下，太原、银川、兰州等城市则被列在北京集团之下，管理半径大、且较为分散。融创方面表示，调整后的组织架构有利于减小管理跨度、减少管理层级、提高管理效率。与此同时，九大区域将在现有城市布局基础上，进一步聚焦深耕市场空间大、更加匹配公司发展战略的核心城市，加强行业综合竞争力。被分拆的西南区域，同样故事颇多。近年来，西南区域一直是融创的战略发展重地，融创重仓的文旅产业、多次大型资产包收购，都发生在这片土地上。融创2021年中报显示，该集团在重庆有1407万平方米权益土储，是西安的两倍多，云南的昆明及西双版纳合计有超800万平方米权益土储。从业绩规模看，早在2018年，西南区域销售金额便达807亿元，此后两年销售业绩均超千亿。不过，大型的文旅综合体项目，对房企资金的沉淀力度不容小觑。融创高层曾在业绩会上说，会在价格合适的时候卖掉一些酒店、商业和乐园，持有资产总量会在自己设置的范围内。去年下半年，融创售卖西南区域资产的消息也不胫而走。此时分拆西南区域，某种程度上利于企业管理的细化，“分而治之”也加强了区域间的竞争力度。克而瑞认为，房企通过战略“瘦身”，可趁机调整布局，在可预见的“政策底”窗口期，推进区域深耕战略，蓄势待发迎接下一轮投拓。头部房企收缩战线组织架构变动，是房企在市场调整期的常规动作。但如今，加入变革阵营的房企数量、调整力度之大，远非此前行业周期可比。过去一年，至少有万科、碧桂园、华润、龙湖等超30家房企进行了组织架构调整，从稳健型的龙头房企到流动性危机爆发的出险企业，组织调整的硝烟燃遍大半个行业。步入2022年，这一趋势仍在延续。春节前，碧桂园新一轮组织架构调整将落地，原先100多个区域公司经过合并调整后，只剩下60个左右，区域的调整适度规模为80亿～100亿左右，经济发达地区区域公司不调整。碧桂园此次调整亦涉及38个区域高管人事变动。建业集团的调整力度同样颇大。消息显示，该集团将撤销所有大区层级，设立新的城市公司和专业公司，由集团直接管理。即将“集团-业务集团-大区-城市公司-项目”调整为“集团-城市公司/专业公司-项目公司”三级管理模式。同时，将建业控股、地产集团总部、中原建业集团总部、新生活集团总部及筑友集团总部合并为新的集团总部，合并后集团总部将设九个业务中心。总部架构的合并，难免会伴随人员流动，市场上甚至传出“建业集团编制优化比例达60%”。对此建业集团告诉第一财经，这一情况并不属实。网传集团架构及编制上报情况的方案，仅为五大集团总部的架构调整，不涉及整个建业集团，且方案内容也非最终结果，最终结果还在谨慎制定当中。“涉及人员未来也以内部分流为主。”据内部人士称。建业方面表示，本次架构变动，目的是最大化地提升效率、加强人均效能；在执行时，不搞“一刀切”，缓解相关人员的压力。记者获悉，为调动员工的积极性，建业出台了“企业合伙人”制度，以适应目前的行业管理红利时代，激励团队成长。此外，世茂同样进行了一番瘦身，包括撤销浙江区域公司、升级华东地区公司、重新划分沪苏区域公司；集团职能部门整合、定位变化，强控投资、直管审计和采购；区域和地区公司职能转变，由11个职能部门收缩为7个。总体而言，组织裂变与合并是当下房企的重点调整方向，核心是向管理要效益，实现区域深耕。“现在的行业形势大家都心知肚明，一味冲高规模已不再现实，控制扩张半径、同时对多元板块进行收缩，也是不得不为。”有房企内部人士称。克而瑞研究中心认为，房地产市场持续下行已近半年时间，房企战略精简是应对市场变化的必要举措，可控制成本，将有限的资金更精准投放，也是缓解流动性压力、“勒紧腰带”抵御“寒冬”的选择。值得注意的是，组织架构的调整磨合并非一朝之事。如何维持管理层团队的稳定、减少人才流失、加强调整后部门间的协调，同样对房企的发展十分重要。万科高层在谈及组织重建时曾称，万科的经营管理有四个方面：战略检讨、业务梳理、组织重建、事人匹配，而从组织到绩效这个过程，并非那么直接，也并非那么短期。

2015中国房地产企业排名榜前50强◇ 1.万科企业股份有限公司◇ 2.上海绿地(集团)有限公司◇ 3.顺驰中国控股有限公司◇ 4.碧桂园集团◇ 5.中海地产股份有限公司◇ 6.广州恒大实业集团有限公司◇ 7江苏高力集团有限公司◇ 8 合生创展集团有限公司◇ 9 广州富力地产股份有限公司◇ 10 绿城房地产集团有限公司◇ 11 雅居乐地产控股有限公司◇ 12 卓达集团◇ 13 百仕达地产有限公司◇ 14 中体奥林匹克花园管理集团◇ 15 大华集团◇ 16 四川蓝光实业集团有限公司◇ 17 浙江华门房地产集团有限公司◇ 18 园城实业集团有限公司◇ 19 新世界中国地产有限公司◇ 20 SOHO(中国)有限公司◇ 21 苏州工业园区建屋发展集团有限公司◇ 22 广州颐和集团有限公司◇ 23 华润置地（北京）股份有限公司◇ 24 招商局地产控股股份有限公司◇ 25 金地(集团)股份有限公司◇ 26 江苏华厦融创置地集团有限公司◇ 27 北京万通地产股份有限公司◇ 28 中华企业股份有限公司◇ 29 南方香江集团有限公司◇ 30 复地（集团）股份有限公司◇ 31 江苏新城房产股份有限公司◇ 32 金融街控股股份有限公司◇ 33 上海城开(集团)有限公司◇ 34 天津泰达集团有限公司◇ 35 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司◇ 36 宁波联合建设开发有限公司◇ 37 北京金源鸿大房地产有限公司◇ 38 北京城建投资发展股份有限公司◇ 39 重庆华宇物业(集团)有限公司◇ 40 北京住总集团有限责任公司◇ 41 绿都控股集团有限公司◇ 42 宁波维科置业有限公司◇ 43 苏州新区高新技术产业股份有限公司◇ 44 浙江国际嘉业房地产开发有限公司◇ 45 天津优联投资发展集团有限公司◇ 46 上海宝华企业集团有限公司◇ 47 深圳市振业（集团）股份有限公司◇ 48 天安中国投资有限公司◇ 49 上海置业有限公司◇ 50 苏州中茵集团有限公司由中国房地产业协会、中国房地产研究会、中国房地产测评中心联合推出的《2015中国房地产上市公司测评研究报告》及“2015中国房地产上市公司50强排行榜”

海逸集团。根据2023年3月15日佛山市人民政府公布的关于叠南叠北整村改造的信息，叠南叠北整村改造由海逸集团竞标成功，由海逸集团介入生产。广东海逸集团总部位于佛山市南海区，是一家秉持“以产兴城、以城带产、产城融合、协调发展”的城市服务运营商，以打造”中大型投资控股平台型集团公司“作为发展目标，集团业务涵盖地产开发、城市更新、产业园区投资运营、环保投资运营、金融投资、港口物流、文化传媒、物业管理等领域。

据榜单显示，恒大地产、碧桂园和万科占据榜单前三。还有保利地产、融创中国、绿地控股、中海地产、龙湖地产、华夏幸福、富力地产。恒大集团有限公司，恒大地产，十大房地产开发商，世界500强企业，上市公司，国内著名地产品牌，集民生地产、旅游综合体、体育及文化产业于一体的综合性企业。碧桂园集团，即碧桂园控股有限公司，总部位于广东佛山顺德，是中国最大的新型城镇化住宅开发商。采用集中及标准化的运营模式，业务包含物业发展、建安、装修、物业管理、物业投资、酒店开发和管理等。

债券“爆雷”在 房地产 行业出现的频率愈发密集。 11月19日，福晟集团披露一则债务违约信息。其在2018年11月发行规模10亿元的“18福晟02”，该债券期限为3年，原本福晟集团应于2020年11月19日支付“18福晟02”的本金及利息共计6.31亿元，但福晟集团至今未能支付款项。 连锁反应或被引爆。Choice东方财富数据显示，福晟集团旗下共有12只债券，总规模100.3亿元，其中，除了此次逾期的“18福晟02”之外，还有9只债券将集中在未来两年内到期，涉及金额超80亿元。 如果福晟集团的财务状况无法在短时间内得到有效的改善，那么，接下来其面对的将会是接二连三的债券“爆雷”事件。 当然，福晟集团公募债“爆雷”在行业中也并非个例。就在几天前，新华联因无法兑付“19新华联控MTN001”3500万元利息，构成实质性违约，且新华联在年内已多次出现债券无法如期兑付的情况。 多位分析师认为，2019年上半年大量发行的产品在今年下半年及明年陆续到期，叠加严监管下整改背景，以及考虑到房地产行业销售去化压力不断加剧，短期来看，“爆雷”风险仍然存在。 违约数量、金额均达近三年峰值 债务违约在房地产市场并不常见，直到2018年，公开市场才出现房企无法兑付债券的案例。 2018年成为房企融资的分水岭。当年7月，央行正式发布《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》，禁止多层嵌套、期限错配、明股实债、非标资产池业务，并打破刚性兑付，这些规定致使非标业务严重收缩。 而非标正是地产融资的重要手段之一。平安信托一份研报显示，截止2017年底，地产非标融资规模约为3.52万亿，占房地产开发资金总额的比例达到22.53%。因此，当融资收紧，部分周转较慢的房企便难以承受冲击，开始出现资金链断裂的情况。 地产债违约的序幕由此拉开。Wind数据显示，2018年之前，公开市场未出现房企债务违约事件；2018年以来，在金融去杠杆的大环境和未见放松的房地产调控基调之下， 截至2020年11月14日，7家民营房企及1家地方国企出现了债务违约。 近三年来，这些房企共计构成实质违约及触发交叉条款的债务达40笔，涉及债券余额超过330亿元。而今年，在疫情的冲击和行业销售放缓的大环境下，违约债务数量和涉及债务余额均为近年最大，分别达到19笔和223亿元。 在克而瑞证券首席分析师董浩看来，房企的债务危机不是偶然，过去部分房企激进地举债扩张，加上跨行业多元化布局，为如今房企的财务边际恶化埋下伏笔。“债券违约房企的净负债率都远超行业平均水平，杠杆率过高，其中部分更是盲目进行多元化布局，进入与地产主业相距较远的领域，沉淀资金大，回款慢，令现金流压力剧增。” 如其所言，不论是此次“爆雷”的福晟集团，还是地产债逾期金额达到96.8亿元的千亿级房企泰禾，都是房地产行业高杠杆发展下的缩影。 福晟集团曾是行业中高调的“黑马”，通过举债拿地，短短3年时间从百强之外冲入前50强。然而，房地产严调控的大环境下，福晟集团很快就陷入销售困境。债务压力随之而来， 2019年其营收为426.81亿元，总负债却达到706.64亿元，在手现金仅31.84亿元。 同样，受困于高端产品去化难题，泰禾的销售额在近几年走起了下坡路。此后，泰禾陷入危机，其最新公布的数据显示，截至9月30日，到期未归还借款和利息高达487.1亿元。 短期压力犹存 今年8月，房企座谈会明确重点房企融资需遵循“三道红线”规则，以提高房企风险意识，管控其融资行为。这项措施在分析师们看来是房地产行业长期稳定发展的基石，但这项措施也将使部分房企面临更高的债务违约风险。 尤其是眼下 楼市 压力犹存，房企的日子仍不好过。今年以来，全国多地为楼市调控“打补丁”，从打击捂盘惜售、扩大限购区域、增加 购房 门槛、提高首付比例等诸多方面下手，抑制和预防楼市过热的现象。 克而瑞数据显示，受疫情影响，自4月百强房企销售转正后，经历了8月的销售高潮，9月“三道红线”资管新规试行，受此影响，10月房地产市场进一步降温。 10月，TOP100房企实现销售操盘金额11440.7亿元，单月业绩环比下降3.9%，同比仍增长25.2%；全口径销售金额环比下降3.6%至12847.3 亿元。由于去化已成第一要务，房企把握“双节”销售窗口期，积极推货去化，但龙头房企与其他房企之间的效果分化加剧，4家龙头房企销售环比增长3.2%，其他百强销售业绩环比下降6.1%。 “从整体来看，9、10两月市场的实际去化率水平不尽如人意，四季度房企去化仍然压力较大，预计年底房地产市场仍不容乐观，成交即使有回升，幅度也将有限。”易居集团CEO丁祖昱这样分析到。 不仅如此，房地产金融环境丝毫未有放松的迹象。房企融资方面，前三季度除房企境内信用债发行规模有所上升外，开发贷、信托、境外信用债等融资渠道仍处于收紧状态。为了缓解债务压力，不少房企开始采取出售项目或股权的方式来回笼资金。 不过，董浩指出，融资监管新常态下，部分存在隐患的房企主动风险暴露有利于行业长期健康稳定发展。“部分高负债房企现金流承压，需主动采取降杠杆措施，优化财务指标以保证企业安全。新的融资监管规则将引导行业降低杠杆，促进行业长期健康稳定发展。”

作为明发集团的创始人，黄焕明于2022å¹´7月8日的凌晨，因病逝世，享年60岁。在该家公司发布的讣告中，我们能够了解到作为公司的创始人，黄焕明一直在用自己敢闯敢试敢想敢干以及敢为人先的精神创建明发集团，并使明发集团在房地产行业中傲然屹立。在黄焕明的一生中，一直在为集团的创立、发展 、成长以及壮大投入了一生的心血和精力。1994年，黄焕明和兄弟在厦门创办了一家公司，聚焦于酒店经营、工业、投资、房地产以及商贸等多方面领域的发展，这家公司也是厦门最早的一批房地产企业，对此其也成为了老牌闽系的房地产企业，在厦门、南京等地也投资了很多项目，比如民发海景苑，民发滨江新城，明发国际新城等等。民发集团在2007年的时候有了上市的想法，并在2009年成功在港交所上市，成为了厦门民营企业中第三家上市企业，也与龙湖、恒大等著名房地产企业一起登上了香港资本的舞台。在黄焕明担任民发集团的董事长期间，该集团由住宅地产向商业地产进。黄焕明在2002年的时候，在厦门开发了第一个商业项目。该项目迄今为止仍然是厦门最大的一个商业项目，占地17万平方米，建筑面积达到了40万平方米，这个项目就是民发商业广场。然而民发集团的发展并不满足于厦门的本土市场，黄焕明为了将民发集团正式走出厦门，在南京开创了明发滨江新城项目，在江苏、上海等地也建立了很多新的项目，然而与很多闽系企业不同的是上市后的民发集团仍然积极的开拓自己的业务。黄焕明生前对于公司的贡献是非常大的，尤其是在“家族企业”标签被撕掉之后，民发集团也迎来了自己的”复牌“，黄焕明将民发集团颓势的状态有所改善，这也让民发集团的业绩出现了回暖。在2021年的年报中，民发集团的营业收入达到了一百多亿元。尽管民发集团经历了很多的跌宕起伏，但是黄焕明也让明发集团在这样的阶段中开始低调、沉静下来。

根据中指研究院近日发表的数据报告《2020年1-7月中国房地产企业销售业绩TOP100》来看，排名前100企业如下：排名 企业名称 销售额(亿元)排名 企业名称 销售面积 (万㎡)1 碧桂园 4483 1 碧桂园 4894.92 中国恒大 4081.8 2 中国恒大 4594.83 万科 3775 3 万科 2330.34 保利发展 2730 4 保利发展 1826.35 融创中国 2473 5 融创中国 17786 中海地产 2036.6 6 绿地控股 12407 绿地控股 1490 7 中海地产 1129.98 世茂集团 1395.4 8 新城控股 10839 华润置地 1348 9 金科集团 1038.910 招商蛇口 1335.7 10 世茂集团 793.311 龙湖集团 1320.8 11 龙湖集团 778.212 中国金茂 1243 12 华润置地 77513 金地集团 1225 13 阳光城 762.114 新城控股 1195.6 14 中南置地 737.815 绿城中国 1101.2 15 中国金茂 667.916 阳光城 1080 16 旭辉集团 646.717 金科集团 1027.6 17 蓝光发展 618.118 旭辉集团 1027.2 18 招商蛇口 613.919 中南置地 999.7 19 金地集团 603.420 正荣集团 730.3 20 奥园集团 603.221 融信集团 725 21 富力集团 539.522 龙光集团 704.3 22 绿城中国 527.623 滨江集团 685.3 23 荣盛发展 512.424 雅居乐 657.1 24 佳兆业集团 502.725 富力集团 647.4 25 正荣集团 499.726 奥园集团 604.2 26 美的置业 497.827 佳兆业集团 603.3 27 祥生集团 495.528 祥生集团 602.4 28 龙光集团 479.129 蓝光发展 601.1 29 雅居乐 472.930 荣盛发展 556.1 30 建业地产 41831 新力控股 550.1 31 海伦堡 361.532 美的置业 546 32 中骏集团 351.333 禹洲集团 538.8 33 禹洲集团 328.734 新希望地产 529.9 34 新力控股 323.835 中骏集团 524.3 35 融信集团 31836 华发股份 523.6 36 金辉集团 313.937 首开股份 520 37 华夏幸福 30237 华夏幸福 520 38 中国铁建 292.539 远洋集团 508.6 39 时代中国 291.140 合景泰富集团 459.9 40 新希望地产 282.141 越秀地产 438 41 合景泰富集团 28042 金辉集团 422.6 42 弘阳地产 279.343 佳源集团 420 43 佳源集团 278.444 弘阳地产 408 44 红星地产 268.445 大悦城控股 406.3 45 宝龙地产 254.846 海伦堡 405.6 46 远洋集团 254.347 时代中国 404.5 47 阳光大地 243.448 仁恒置地 400.2 48 龙记泰信 225.449 华宇集团 395.2 49 敏捷集团 222.750 东原集团 393.8 50 华宇集团 218.751 中国铁建 392.1 51 东原集团 218.352 宝龙地产 390.2 52 华发股份 215.753 首创置业 370.1 53 恒泰集团 210.154 建业地产 337.7 54 滨江集团 205.455 泰禾集团 326.1 55 力高集团 205.356 俊发集团 315.3 56 东投地产 198.557 德信地产 313.3 56 领地集团 198.558 中国中铁 296 58 三盛集团 194.659 红星地产 283.6 59 中国中铁 189.360 电建地产 275 60 正商集团 188.261 联发集团 270.8 61 恒信集团 187.662 中交地产 267.1 62 俊发集团 185.163 敏捷集团 260.4 63 首开股份 18264 三盛集团 235.1 64 彰泰集团 177.265 保利置业 231.9 65 当代置业 176.666 花样年 223.1 66 越秀地产 17567 石榴集团 214.1 67 花样年 166.268 正商集团 202.7 68 大悦城控股 16269 大家房产 200.3 69 大唐地产 158.370 华鸿嘉信 198.6 70 康桥集团 157.871 康桥集团 194.4 71 联发集团 152.172 金隅集团 185.9 72 中奥地产 151.873 领地集团 185.7 73 云星集团 147.374 当代置业 182.2 74 德信地产 145.275 大华集团 181.4 75 泰禾集团 139.676 金融街控股 180 76 石榴集团 139.177 绿都地产集团 179.6 77 中建东孚 137.678 大唐地产 178.2 78 电建地产 137.579 海尔产城创 170.2 79 中交地产 135.880 中冶置业 169 80 华鸿嘉信 133.481 中建东孚 168 81 正黄集团 128.382 恒泰集团 163.4 82 山东儒辰集团 12883 朗诗绿色地产 159.2 82 保利置业 12884 信达地产 158.2 84 澳海集团 126.285 方直集团 158 85 昌建集团 123.686 龙记泰信 156.2 86 海尔产城创 119.787 时代集团 151.4 87 宁夏中房集团 116.988 鑫苑中国 151 88 实地地产集团 116.189 力高集团 150.7 89 和昌集团 113.590 上坤集团 150.4 90 仁恒置地 112.791 文一地产 149.8 91 文一地产 112.392 保亿置业 149.4 92 首创置业 110.593 东投地产 146 93 同信地产 107.694 阳光大地 145.8 94 绿都地产集团 10495 星河控股 145 95 海成集团 103.396 实地地产集团 144.1 96 鑫苑中国 102.297 中奥地产 142.8 97 蓝润地产 101.298 彰泰集团 140.2 98 协信地产 99.898 方圆集团 140.2 98 方圆集团 99.8100 和昌集团 139.9 100 邦泰集团 99.7

“财大气粗”的房企竟然也会面临退市的风险。12月中旬，沪深交易所发布了改革后的退市制度征求意见稿。在财务类退市指标方面，新规取消了过去单一净利润为负、营业收入低于1000万元的指标，新增组合指标，即扣非前/后净利润为负且营收低于1亿元，将被ST，连续两年则终止上市。东财Choice统计显示，截至今年前三季度，A股约有55公司营收低于1亿元，且扣非前/后净利润为负。这其中，出现了7家房企的身影，分别为中房股份、绿景控股、铁岭新城、海航投资、荣丰控股、中迪投资、莱茵体育。业绩多年不振冰冻三尺非一日之寒。上述多家房地产企业近年来的业绩已呈现下行的态势。2014年透露出转型信号的莱茵体育彼时名为“莱茵置业”，其董事长认为房地产将进入白银时代，买地卖房已经是过去的经营模式，注定走不远。2015年转型体育产业之后，莱茵体育的业绩也同步进入下行通道。数据显示，2015年-2019年间，莱茵体育分别实现营业收入25.28亿元、38亿元、13.24亿元、7.02亿元、1.38亿元；归属于上市公司股东的净利润分别为-3.58亿元、0.25亿元、0.29亿元、-0.61亿元、0.26亿元；而扣非后净利润则自2017年起连续三年为负。截至今年9月份，莱茵体育营收尚不足1亿元；归属于上市公司股东的净利润为-0.22亿元、扣非后净利润为-0.29亿元。更早开启转型的绿景控股在2016年时因加大房地产存货的销售力度，导致当年业绩同比扭亏，归母净利润从2015年的-2367.79万元大增235.63%至3211.33万元。2017年-2019年间，绿景控股的营业收入始终在1亿元以下，分别为2206.13万元、1741.43万元、1631.87万元，归母净利润分别为-8326.08万元、7744.15万元、-903.11万元。其中，2018年，绿景控股通过处置多家子公司股权，获得投资收益使其当年得以扭亏。大幅波动的净利润也让绿景控股成功地规避了此前“连续两年净利润均为负值”的退市风险警示。而2017年以来的三个会计年度，绿景控股的扣非净利润皆为负。类似的情节也发生在中房股份身上，2014年-2018年间，其扣非净利润连续5年为负，而同期归母净利润则保持着“赚一年、亏一年”的状态，主要方式便是年末通过出售房产扭转亏损。不过，在退市新规下，“临时抱佛脚”或将失去作用。上交所就财务类退市指标表示，新规明确了净利润取扣除非经常性损益前后孰低值，一定程度上解决了多年来公司通过外部输血、出售资产等盈余管理手段规避退市的问题。本次改革后，那些长期没有主业、持续依靠政府补贴或出售资产保壳的公司将面临股票退市风险。多年动荡转型事实上，上述多家如今处境惨淡的房企，基本都经历着艰难的转型。老牌房企绿景控股1992年便成功登陆了证券市场，是国内最早上市的一批房地产企业，也是较早开启转型的房企。2010年，绿景控股踏上了重组转型之旅，意欲从房地产开发向经营酒店和写字楼等业务转向，但以失败告终。此后，2011年-2015年间，绿景控股先后尝试矿业、木薯种植及加工产业化项目、医疗大健康等多个领域，皆无疾而终。频繁的转向也让绿景控股错过了重要的发展期。在多数房企快速成长的阶段，绿景控股便主动停止了发展，2016年，其“房地产存货已经基本销售完毕，仅剩余部分车位及少数商铺”，同时，也“无土地储备，亦无正在开发及待开发房地产项目”。这一状态持续至今。今年3月，绿景控股再谋转型，欲筹划跨界收购教育资产江苏佳一教育科技股份有限公司100%股权。但最终该议案未获得股东大会通过。同样在转型路上坎坷前行的还有莱茵体育。2014年，彼时的莱茵体育仍名为莱茵置业，但已踏上了转型之路，在当年的年报中确定了“一体两翼”的发展战略，“两翼”则为体育文化产业及天然气业务。2015年，随着体育产业政策暖风袭来，冬奥会、篮球世界杯举办权落地等一系列利好出现，莱茵置业于当年8月正式更名为“莱茵体育”，以此“体现公司体育产业发展的战略布局”。当年的年报中，体育产业也成为其着力推进的主营业务。可惜的是，莱茵体育转型并不如意，体育业务始终未能成为业绩支柱，仍主要依赖地产板块、能源板块输血。截至2020年6月，莱茵体育已无土地储备，其房地产业务全部为存量商铺和写字楼的销售及租赁。报告期内，房地产销售、租赁收入尽管分别仅实现2518万元、2432.6万元，但均在总营收中占比达45%左右，支撑着业绩。跨界医疗行业不同于莱茵体育、绿景控股早早开启转型之路，荣丰控股今年才决定“弃房择医”。5月份，荣丰控股公告称拟收购威宇医疗全部股权。借此，荣丰控股意欲布局医用骨科植入耗材领域，逐步实现医用骨科植入耗材的生产、配送等产业链覆盖。相较于前述业绩惨淡的企业，荣丰控股的表现则差强人意。2017年-2019年，其分别实现营业收入2.7亿元、2.48亿元、4.19亿元，归属上市股东的净利润分别为1038.38万元、882.81万元、3664.77万元。不过，到了2020年，荣丰控股业绩出现大幅下挫。截至今年9月末，其实现营收0.44亿元，同比下滑88.21%；归母净利润-0.21亿元，同比下滑131.77%；扣非后归母净利润下滑至-0.29亿元，同比下挫152.72%。谈及如此大跨步转向，荣丰控股坦言，受行业政策收紧、高资金投入压力及融资渠道有限等因素影响，“无力开拓新项目，目前土地储备少，主营业务及盈利的成长性较弱，公司亟需进行业务转型，培育新的业绩增长点”。不过，重组事项尚无更多进展之时，荣丰控股于12月16日发布了出售子公司股权的公告，其表示，“经初步测算，预计本次出售能为本公司增加净利润约人民币4.12亿元”。在荣丰控股之前，中迪投资也曾尝试转向医疗健康领域。公开信息显示，中迪投资在涉足地产业务的多年间，业绩表现颇为惨淡，营收增长缓慢，2018年业绩大幅下挫，营收仅2949.27万元，归母净利润亦亏损6079.79万元。2019年，为推动公司转型，中迪投资与育达健康股东签订《股权转让框架协议》，拟以支付现金的方式收购育达健康股东合计持有的育达健康100%股权。但该事项很快以失败告终。尽管收购没能成功，但中迪投资放弃地产业务的决心颇为坚决。11月初，其发布了关于调整未来经营发展战略规划的公告，其称为尽快回收资金，防止地产项目损失对公司整体经营造成更大的影响，其将对现有各房地产投资项目分阶段、分步骤进行全面处置，并不再获取新的房地产开发类项目，退出现有的房地产二级开发领域。（责任编辑：杨奇奇）

临近年关，许多房企的日子正在变得异常辛苦。销售遇冷、拿地困难、债务违约阴霾笼罩，承受重重压力的房企坦言“活下去太难”。据人民法院公告网显示，截至11月20日，房地产开放商的破产数量已经高达446家，平均每天就有1.5家房地产企业倒地破产，创下历史记录。从海外市场高息举债到频频出售地皮及项目股权回笼资金，再到降价销售、鼓动“公司全员卖房”，一系列动作背后都透露着房企身处的困境：“缺钱”。糟糕的是，在政策持续收紧的背景下，房企融资却面临多重阻碍。毫无疑问，房地产“暴涨”大戏已经落幕，行业凌冬已至。经济学家马光远曾断言，“未来中国将只有20%的开发商活下来，80%的开发商都会死掉！”。这也意味着，这张房企破产名单还将继续增加。房企“破产潮”开启年内近450家已经出局对于房地产企业而言，2019年的冬天早已开始。在行业融资“紧箍咒”下，金融去杠杆直接压垮了不少房地产公司，部分还不得不面临着出局的命运。据人民法院公告网显示，截至11月20日，房地产开放商的破产数量已经高达446家，平均每天就有1.5家房地产企业倒地破产，创下历史记录。在这张长达30页的房地产破产名单中，多数为三四线城市的中小房企，但也不乏一些知名度较高甚至跻身百强的知名房企。过去，房地产行业都被视为最赚钱的行业，因房地产致富的老板不胜枚举，如今，一年可能接近500家房企走向破产结局，实属历史罕见。这其中，到底发生了什么。近期，一份来自广东证监局的监管罚单可能透露着当下房企深陷的普遍困境。11月14日，广东证监局对外公布了对颐和地产信披与违约等违规行为的情况以及对公司董事长予以警示的行政监管措施。据广东证监局调查，截至5月31日，颐和地产共有9笔超过1000万的未披露到期债务违约，合计金额超过50亿元。债券违约的导火索很快引爆了颐和地产这家老牌房企的资金问题，而这只是行业普遍面临的资金危机的冰山一角。10月，三盛宏业集团董事长现场洒泪的图片刷屏朋友圈，原因是三盛宏业集团难以向员工兑现公司理财。随后，三盛宏业因涉及交叉违约条款被中诚信托查封旗下资产，并宣布该信托计划提前结束。曾是地产百强企业的三盛宏业，如今则需要成立临时监管小组来推进债务重组。更早之前，宁波首富熊续强掌管的上市房企银亿集团突然申请破产重整，消息流出后也引来市场热议。6月17日中午，上市公司ST银亿发了公告，银亿集团、银亿控股已于2019年6月14日向浙江省宁波市中级人民法院申请重整。一家原本400亿市值的公司很快跌落到50亿市值。从资金吃紧、销售紧张到债务问题集中爆发，几乎所有出现问题的房企都经历着相似的过程。行业拐点的过程中，让不少房地产企业感受到了凌冬已至的阵阵寒意。不少房地产大佬还公开发表了对地产投资的看空言论，引来网友热议。近期，万通集团创始人冯仑就公开表示，“楼市政策太过严格，现阶段持有房产根本就没有意义，如果自己手里有多余的房产，就会卖了换成别的流动性大的资产。”高杠杆模式难以为继房企普遍融资困难事实上，不仅是中小房企集体破产，过去经营良好的大中型房企也开始频频“爆雷”。除了上述知名房企之外，今年五洲国际、新光集团等先后爆出资金链危机。在业内人士看来，这背后的信号十分明显，那就是房地产高周转、高杠杆、高负债的商业模式已经走向终结，房地产的“高光时刻”不再出现。北京某中型房地产企业负责人表示，过去大家积极拿地、集团发展多元化业务，依赖的是持续不断的现金流和不受限制的高杠杆。如今这种高杠杆扩张的模式，却成为压垮房企的沉重枷锁。“财务杠杆过高、资金断流、融资跟不上、借钱还不了，这就是很多公司活不下去的原因。”天风证券固定收益首席分析师孙彬彬认为，现在涉及违约或严重流动性困难的房企以小型房企为主，且这些企业多在业务扩张或管理上存在一定的问题。从财务数据上看，财务费用率快速上升、筹资现金流恶化、现金短债比快速下降是房企违约前比较常见的现象。高杠杆是违约房企比较一致的财务特征，多数违约房企的净负债率在100%以上。一边是资金问题日益紧张，一边却是各种融资渠道的“关闭”，房地产企业面临着双面夹击，导致生存的压力越来越大。11月15日，深交所披露，美的置业一笔债券被中止审核，该债券拟发行金额为10.13亿元，债券类别为ABS。与此同时，近期先后有鑫苑供应链1-10号资产支持专项计划、融创长租公寓一号资产支持专项计划等两家公司ABS项目先后被“终止”。据不完全统计，最近两个月，房企获批的ABS产品不足5只。在股权融资市场，涉房融资项目趋于停滞状态。据了解，目前多家上市房企的定增项目仍处于停滞状态，而其他上市公司若融资项目涉及房地产业务，也会受到监管的从严审核以及反复问询。据wind数据统计显示，今年以来，约有19家上市房企发布定增的预案(部分修改定增预案)，但仅有4家被证监会核准，而中洲控股、新城控股的定增方案早在2016年就已经被证监会受理，近期的进展也仅仅是发审委通过，尚未拿到批文。值得注意的是，监管对于房地产项目融资的严格程度已经从上市房企扩散到其他行业的上市公司。在多家上市公司推动再融资项目时，监管层都会对发行人提出问询，“补充披露公司和子公司是否存在房地产业务”、“未来是否会有开发和销售房地产计划”、“定增项目是否符合国家房地产调控的监管政策”等等。在业内人士看来，之所以强化再融资涉房业务的审核，主要目的是防止一级市场募集的资金流入到房地产市场，进而影响到房地产调控的整体效果。有投行人士指出，目前监管层对再融资项目涉房业务，几乎是零容忍，若想要推进再融资项目，公司可能需要证明项目涉房属性较小，或者剥离相关房地产业务。海外疯狂借钱不停房企回笼资金花样多面对生存压力，不少房企甚至患上了“资金饥渴症”，通过各类融资和回笼资金的方法，寻求突破当下的资金困局。1、中小房企海外高息举债越来越多的房企认为，在境内融资渠道收紧的背景下，走向海外市场融资成为解救当下资金问题的核心手段。据悉，今年以来，海外美元债发行放量明显，其中高息举债成为这波债券发行的主要特点。7月12日，泰禾集团公告披露称其全资子公司拟计划在境外完成4亿美元债券，并在新加坡交易所挂牌，债券期限3年，债券票面年息15%，每半年支付一次。除了泰禾集团之外，当代置业更是以最高利率15.5%的美元债发行刷新纪录。此外，天誉置业、弘阳地产、新湖中宝、阳光城、中南建设等多家房企均在今年发行了数额不等的高息地产美元债新券。有数据显示，截至11月13日，2019年以来内地房企赴海外发债规模约为610亿美元，已经接近去年全年发行总额(约616亿美元)，已经公布的融资计划则达624亿美元。分析人士认为，房企海外举债，从企业的美元融资成本看，相比之前有所上涨，不过其中分化也非常明显，从不足6%到超过10%都有，其中大型房企的融资成本优势比较明显。比如龙头房企万科的票面利率低至3.15%，其他中小房企的美元债融资利率均在10%以上。2、售卖地皮、股权“断臂求生”为了求得生存空间，不少房企开始精兵减将、削减库存，同时对旗下项目频频售卖股权，用来回笼资金、解决高额债务压力。今年9月，房地产行业资深人士杨红旭通过公众号发布消息称，负债千亿的新湖中宝开始准备卖地求生。就在此前新湖中宝还发布公告，公司及全资子公司新湖地产集团将与融创房地产集团签署《合作协议书》，融创地产或其指定方将受让公司持有的浙江瓯瓴实业有限公司和上海玛宝房地产开发有限公司的股权及相应权益，交易总价款为67.05亿元。这项交易，让新湖中宝一次性获益5亿元，不过也被业内称为“割肉之举”。除了新湖中宝之外，今年包括华侨城、阳光100、上置集团、粤泰股份等在内的多家房企均选择出售项目股权。3、房企“全员营销”、降价销售回笼资金当然，对于很多房地产企业而言，缩短房地产销售周期、加快资金回笼，也是纾解当下资金问题的方法之一。今年8月，恒大启动“全员营销”抢收计划，执行期8月20日至10月8日，5重优惠下最高可达6折。抢收计划包含27个地区，共涉及505个项目。多重优惠之下，恒大实现了快速抢收。不到一个月，恒大便实现了合约销售金额831亿元，刷新了集团单月合约销售金额历史记录。随后，时代中国、融创天津等两家房企先后被曝出要求全员卖房、打折销售。今年双十一，房地产的促销力度较强，出现了大量五折房源，其他优惠减免及抽奖活动更是数不胜数。据阿里淘宝显示，上万套特价房源进入双11活动，而京东平台上一次性提供全国各种房源6000套，新房全款5折起等。同时，还有上万套恒大房源即将登陆苏宁进行销售。不过房企这种“以价换量”的方式并没有改变行业整体销售疲软的态势。易居房地产研究院研究员王若辰表示，10月二手住宅价格有31城上涨，35城下跌，相比9月，房价下跌的城市数量增加7成。国都证券分析师王树宝表示，未来两个月由于销售压力增加，房企可能会将去化困难的项目进行降价促销，以实现回款目标。80%房企都死掉？房企马太效应加剧不可忽视的事实是，遭遇资金和债务问题、融资困难的房地产企业，正在面临着一轮巨大的洗牌潮，越来越多的房企可能在这一轮洗牌中淘汰出局。经济学家马光远曾表示“中国房地产将重回三个“20%”：未来市场只有20%的开发商能活下来，80%会死掉，中国的开发商太多了，死掉80%，不缺房子；只有20%的城市，只有20%的楼盘。”11月6日，融创中国董事长孙宏斌发表观点指出，当前房地产行业的头部企业，前五名的市占率大约18%，在未来五年，前五名能占到30%。在业内人士看来，房地产行业的洗牌局开始，实际上也是行业周期发展的一个必然结果，未来缺乏资金、土地等规模优势的房企，将逐渐淘汰出去，或者被更多头部的房地产企业吸纳并入，可以预见，房地产行业的马太效应会越来越强。联讯证券首席经济学家李奇霖指出，对房企而言，我们认为后续要规避两类风险。一是货币资金与债务(尤其是短期债务)之比较低的风险，如果自有资金规模小，对外部融资过于依赖，信用风险相对来讲会比较大。二是土地存量储备不足，同时又积极拿地的风险，房地产销售是下行的趋势，后续回款能力可能没有那么强，外部融资又偏紧，房企的经营可能会比较困难。在应对策略上，房企首先应注意控制扩张速度，提前储备现金流过冬，在监管全方位封堵房地产债务融资渠道的情况下，行业分化加大在所难免，未来可寻找互有优势且能互相借力的同业与金融机构合作共同开发，可以在一定程度上缓解融资收紧带来的负面影响。

房企变相骗贷，受到政府与社会的高度重视。企业假按揭骗贷在房地产圈曾经是非常普遍的潜规则。什么叫假按揭骗贷？假按揭骗贷是如何实现的？ 房企变相骗贷，受到政府与社会的高度重视。企业 假按揭骗贷 在房地产圈曾经是非常普遍的潜规则。什么叫假按揭骗贷？ 假按揭骗贷 是如何实现的？ 假按揭骗贷的类型 “假按揭”主要有两类。 一类是开发商找自己公司员工、股东、亲戚朋友等冒充购房者,填写真实的预售合同、购房合同、借款合同、抵押合同等法律文件,并由这些人与银行签订个人住房借款合同,套取贷款,一旦获利后便脱身而去。 另一类则是开发商伪造借款人签名,以假手续向银行申请贷款。如果开发商不按时还款,“被签名”的借款人又以没有真实购房为由主张合同无效时,银行贷款便面临极大的风险。 假按揭骗贷如何能实现？ 假按揭骗贷的历史与中国房地产开发的历史一样长，只不过以往市场红火，它常表现为一种“空手套白狼”的游戏，一种撬动资本的杠杆，而没有表现为骗贷；然而在目前这一系列退房潮背后，房地产市场的骗贷黑幕正在逐渐被揭开。据调查，骗贷已经逐渐成为商业银行个人住房贷款中危害最大、发生频率最高的风险之一。 步骤一：开发商借用关联人士身份证办理按揭贷款 开发商找自己的员工或一些关联人士作为虚假的购房者，然后借用他们的身份证办理按揭贷款。开发商事前会向他们承诺，首付款及月供都由开发商来提供，并会给他们几千元的“好处费”。 步骤二：伪造收入证明联系律师证实其还款能力 开发商伪造这些人的收入证明，联系有关系的律师出具法律意见书，证明这些人有还款能力。 步骤三：利用虚假贷款材料 联系银行获取贷款 开发商会把贷款材料递到银行，银行内部有开发商事先联系好的员工，他们对这些开发商递交的资料进行表面的审核，帮助开发商很容易地获得80%的贷款，因为开发商会给他们“好处”。 步骤四：获取贷款之后通过两种方式最终获利 开发商获取贷款后，通常他们会采取两种方式。 一种方式是卖二手房。开发商通过热卖假象，吸引真正的购房者来买二手房，而且会依据热卖假象，适当提高房价，因此开发商在卖二手房时又能赚钱了。 另外的一种情况是，开发商在获得80%的贷款后，不准备继续还月供，就等着银行申请拍卖。再通过安排形式上的拍卖获利。 比如一栋100户的楼盘，每个户型价值50万，通过内部认购，房子还在自己手里，开发商就可以从银行得到50X70%=35万，开发商只需要拿出5万，每年的按揭1万多，自己慢慢还，足够还4年。而开发商却能拿着30万X50=1500万的现金。而这些现金足够他们去垫付各种成本，甚至可以滚动进入下一个楼盘的建设。 骗银行贷款15.5亿 京城最大假按揭骗贷案：森豪公寓案 2005年初，北京森豪公寓项目被爆房地产商和银行职员联合制造假按揭，骗取银行按揭资金7.5亿元，之后10余人陆续因此被捕。2007年9月，牵涉其中的3名银行放贷职员因国有企业人员失职罪被判刑。 在15.5亿元的诈骗大案中，邹庆等人虚构森豪公寓、华庆公寓销售事实，骗取银行贷款的事实引起广泛关注。 虚构该公司开发的森豪公寓、华庆公寓商品房销售事实，采取与购房人签订虚假商品房买卖合同，为购房人伪造收入证明、首付款证明等贷款材料，并以购房人名义与中行北京市分行签订个人按揭贷款合同申请按揭贷款的手段，先后两次骗取中行北京分行6.44亿元、1.07亿元。 一位律师告诉记者，开发商、银行、律师、虚假购房人四方串通合谋骗取房贷的“空手道”手法，曾广泛地运用在房地产界：开发商先人为抬高房价，然后以本单位职工及其他关系人冒充客户作为购房人，通过虚假销售方式，套取银行高额贷款。开发商以虚高的房价为按揭的基准比例，把高于实际房价的现金套入自己囊中。 开发商等人骗贷的套路分为以下3个步骤：第一步，华运达公司虚构了并不存在的购房者，制造虚假销售事实。从购房者的身份、销售合同，到首付款证明和收入证明，均有假。第二步，两家律师事务所出具严重失实的法律意见书，证明贷款申请人具备偿还贷款本息的能力。第三步，握有实权的银行“内鬼”在内部作呼应，贷款审批毫无障碍，骗贷得以顺利实施 凭借与银行积累的良好关系，邹庆设计了惊心动魄的跳跃。停工两年的森豪公寓突然对外高调开盘，并一度创出当时的销售纪录，很快，森豪公寓宣布销售一空。 但销售一空的真相却是，邹庆通过一系列运作，调动200多人进行虚假购房，共计从中国银行北京市分行获取6.45亿元按揭贷款。森豪案中公诉机构在起诉前3个主要责任者的同时，对虚假购房人网开一面。“所有签订的购买合同共199份，卖出的房屋是250套，没有一例购房是真实的。

7月11日，房地产信托业务再起波澜。有信息称：“光大信托紧急通知，所有房地产类项目募集截至今日12点，（包括直销和代销）全部停止，超过12点的全部退款。”值得一提的是，房地产信托一直是房企融资的重要渠道之一。据用益信托数据显示，截止7月10日，2019年投向房地产领域的信托产品共发行3313款，总资金规模达5359.27亿元，是信托资金流向最多的领域。 （图片来源于互联网） 信托，房地产最重要的融资渠道之一，突然被按下暂停键。这让不少本就资金紧张的中小房企捏了一把冷汗。事实上。资金问题一直是中小房企面临的生存困境，有的房企“卖身自救”、有的申请破产保护，有的选择重组另寻出路。重庆楼市二十余载，有多少房企渐渐消失在人们的视野之中？而这些曾经在重庆名噪一时的房企掌门人如今又去向何方？ 负债累累，涉奢侈品走私刑案让他身陷囹圄 2018-2019年，房地产商偿债高峰来临，无论是龙头企业还是中小开发商都面临巨大的资金压力，而一旦资金链断裂，就会出现破产的情况。去年就有四家本地房企宣布破产，分别是重庆市宏兴科旺置业有限公司、重庆市东科实业有限公司、重庆国维定益投资有限公司、重庆喜地山集团。 其中最有影响力的当属重庆喜地山集团。喜地山集团成立于1999年，总资产达65亿。2010年11月29日,喜地山集团以14.4亿元购入江北嘴08号地块，开始在江北嘴这一金融CBD的核心区打造28万方的环球奢侈品中心城市综合体——东方国际广场。此时的张豫喜和他的喜地山集团正值巅峰状态，在去年刚入选全国地产500强、重庆50强。东方国际广场在当时更是签约世界顶级奢华酒店——文华东方酒店入驻，一时风光无两。然而要完成这样一个顶级项目的开发，所需资金也是巨大的。 （喜地山集团裁判文书统计分析） 搜狐焦点重庆站记者在企查查的公开资料中了解到，喜地山集团追偿权纠纷共8起，金融借款合同纠纷共32起，借款合同纠纷5起。据不完全统计，张豫喜所欠与东方国际广场有关的外债可能高达60亿元规模。可见，为开发东方国际广场这一高大上的项目，张豫喜可谓不遗余力，几乎是倾家荡产。 （东方国际广场） 但正需要张豫喜为盘活东方国际广场的关键时刻，一桩奢侈品走私案成为了压死骆驼的最后一根稻草。搜狐焦点重庆站记者在人民检察院案件信息公开网上了解到，案件由两路寸滩海关缉私分局侦查终结，经依法审查被告人张豫喜被告单位负责人在安排员工进行进口奢侈品货物过程中，通过以低于进口货物实际购买价格申报关税、谎报贸易方式等手段偷逃税款共计人民币12048852.14元，是单位直接负责的主管人，其行为已触犯《中华人民共和国刑法》第三十条、第一百五十三条第一款第三项、第二款、第三款之规定，犯罪事实清楚，证据确实充分，应当以走私普通货物罪追究其刑事责任。被告人张豫喜目前羁押于重庆市南岸区看守所。 炮制重庆房地产最大破产案，14家银行、4家信托公司“踩雷” 进入2019年，重庆房企破产的节奏依然在持续。三月，典雅地产负债65亿，进入破产重整程序，成为了重庆房地产最大破产案。据了解，典雅房地产成立于1995年，是一家本土老牌房企，一度连续11年被评为重庆市巴南区纳税大户。随着典雅地产的倒下，其背后14家银行、10家小贷公司、5家信托公司、13家投资(商贸)公司、多个自然人，以及数百个材料(工程)类的公司收到牵连，陷入“讨债难”的境地。据了解，典雅地产负债高达65亿。连2018年综合排名第17位的信托公司，中诚信托也不幸“踩雷”。 （图中信息来自天眼查官网） 搜狐焦点重庆站记者在天眼查官网查询到，张谊生、张鑫是典雅地产的第一大股东和第二大股东。天眼查显示，张谊生为该企业法定代表人和第一大股东，实缴出资1.32亿元。张鑫为典雅地产第二大股东，实缴出资4000万元。同时，中国裁判文书网上显示，中诚信托公司与典雅地产公司于2014年2月11日签订了（2014）抵押第02111100364号《重庆市房地产抵押合同》，约定典雅地产公司以其名下位于重庆市巴南区云锦路2号的282套住宅和负1-21车库（停车用房建筑面积37922.8平方米，设定抵押权作为向中诚信托公司履行债务的担保，贷款金额3亿元，双方于同日办理了抵押登记。 后来典雅地产因未按约向中诚信托公司归还到期借款，中诚信托向一审法院申请对典雅地产及保证人典雅地产第一大股东和第二大股东张谊生、张鑫强制执行。但事实上张谊生抵押给中诚信托公司的典雅依山郡9号楼3单元5-2室房屋和负1-21车库359号车位早已经置换补偿给了一名自然人。法院审理后认定，中诚信托关于应对案涉房屋及车位准予执行的诉讼主张不能成立。该自然人对案涉房屋及车位享有的民事权益足以排除中诚信托的强制执行。 对于该纠纷下一步将如何处理？“重庆典雅项目目前为单一机构委托人持有，我司一直按照相关合同约定，履行受托人义务；后续将通过多种方式积极化解项目风险。”中诚信托方面表示。也就是说中诚信托针对张谊生、张鑫的漫漫“讨债路”还未完结。 股权争夺高潮迭起，第一大股东惨遭出局 今年四月，曾经的重庆50强重庆银星智业（集团）有限公司向法院申请破产重整，引发了业内的广泛关注。根据公开资料显示，银星集团公司成立于1998年12月8日，注册资本7500万元，股东为李大明（持股65%）、王贞群（持股15%）、叶庆祚（持股5%）、王真梅（持股15%），注册登记地重庆市正阳工业园区园区路白家河。从2000年以来，连续被评为重庆市私营企业五十强和房地产开发项目五十强，2012年更荣获重庆市优秀民营企业，成为国内知名企业之一，其开发的项目多次被授予“十佳住宅小区”等荣誉称号，鼎盛时期总资产逾30亿元。 但自2012年后，东方银星的房地产业务突然进入停滞状态，既没有新开工或在建项目，也没有相关销售收入，反而依靠建材贸易获得微薄利润，勉强维持超过1000万元的营收，保证不退市。据有关媒体报道，虽然业绩状况不怎么样，但东方银星凭借1.28亿股的总股本，变身为深受市场欢迎的壳公司。2013年，东方银星因为旷日持久的股权争夺战而成为“明星”。 2013年5月到7月间，豫商集团三次举牌拿下东方银星15%股权，晋身为第二大股东后，开始了与上市公司原控股股东重庆银星智业（集团）有限公司的控制权之争。据证券时报报道， 2014年10月22日，豫商集团曾就重庆银星智业（集团）有限公司、李大明、重庆天仙湖置业有限公司关联交易损害责任纠纷一案，向河南省高级人民法院提起民事诉讼。11月13日，河南省高级人民法院在豫商集团提出财产保全申请后，裁定冻结重庆银星智业（集团）有限公司、李大明、重庆天仙湖置业有限公司银行存款1.3亿元，或查封、扣押相同价值的财产。 此后，豫商集团经查询，认为这16宗土地不符合《中华人民共和国房地产管理法》规定的土地转让条件，并且至今未能办理过户手续，于是撤回对该案件的民事诉讼，转而对董事长李大明涉嫌背信损害上市公司利益罪向公安机关报案。对此，重庆银星集团有关负责人表示，对方是恶意诉讼，冻结措施将影响公司正常经营。从民事纠纷到刑事案件，东方银星的内部股东纠纷如此惨烈还实属少见。 2015年8月，东方银星公告称，公司股东重庆银星智业（集团）有限公司（以下简称“银星集团”）与晋中东鑫建材贸易有限公司（以下简称“东鑫公司”）签署了《股份转让协议》，银星集团通过协议转让的方式将其持有的全部本公司股票2678.5万股转让给东鑫公司，股份转让价款8亿元。至此银星集团将不再持有公司股票，银星集团实际控制人李大明不再为本公司实际控制人，曾经的第一大股东至此惨遭出局。 2017年3月晋中东鑫又将股权甩给中庚集团。虽然股权不断流转，但面对竞争日益激烈的房地产市场，东方银星并没有足够有力的措施扭转经营的败局。截至2018年8月31日，银星集团公司资产总计104777.09万元，负债总计118614.76万元。终于因资不抵债、资金链断裂也走向了破产。

原标题《央行全面降准落地，有利于房企降低风险、摆脱困境》4月15日，全面降准政策终于落地。据中国人民银行官网披露，中国人民银行决定于2022年4月25日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。上海财经大学公共政策与治理研究院首席专家杨畅解读称：“本轮降准预计释放长期资金约5300亿元，经过金融机构传导后，或将对受疫情严重影响的行业和中小微企业形成支持，降低企业综合融资成本。”可贷额度增加，有利于缓解房企资金紧张值得关注的是，此次降准为全面降准，除已执行5%存款准备金率的部分法人金融机构外，对其他金融机构普遍下调存款准备金率0.25个百分点。对于没有跨省经营的城商行和存款准备金率高于5%的农商行，在下调存款准备金率0.25个百分点的基础上，再额外多降0.25个百分点。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率为8.1%。对于此次降准的目的，中国人民银行相关负责人表示，一是优化金融机构资金结构，增加金融机构长期稳定资金来源，增强金融机构资金配置能力，加大对实体经济的支持力度；二是引导金融机构积极运用降准资金支持受疫情严重影响行业和中小微企业；三是此次降准降低金融机构资金成本每年约65亿元，通过金融机构传导可促进降低社会综合融资成本。对此，同策研究院研究总监宋红卫解读称：“央行此次降准属于全面降准，而非行业定向降准，释放的长期资金量约5300亿元。对房地产行业来讲迎来较大的利好，对于稳定行业预期起到积极的作用，能够增加行业、企业抗风险的能力，提高购房者对于经济、房地产行业以及购房的预期。”“此次降准后，金融机构可贷额度增加，对房企的开发贷以及购房者的按揭贷都有一定程度的利好。另外，此次降准对于降低房企风险，增加对出险房企的救助也有一定帮助，这对于缓解房企现金流紧张以及困境资产的解决都是利好。”宋红卫如是说。58安居客房产研究院分院院长张波认为，去年四季度以来，央行强调金融机构对房地产合理资金需求要给予支持，加上多次降准的措施，房企现金流压力预计将得到明显好转，加上并购贷的同步推行，有利于提振市场信心，积极防范房地产市场风险，推进房地产市场平稳健康发展。业内：二季度房贷利率有下调空间，放贷速度或将加快那么，降准对于购房者而言有怎样的影响？易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称：“在降准后，银行对于房地产业的支持力度会增加。从实际过程看，今年二季度房贷方面的额度会有继续增加的可能、利率有进一步下调的空间、放贷的节奏有进一步加快的可能。同时，对于一些改善型购房需求来说，结合各地降低首付等政策，可以更好地享受到此次降准政策带来的利好。”“降准的过程本身也是促使银行资金充裕的过程，对一些特殊业务也可以有更好的应对能力，尤其是涉及对月供的暂缓、放行出险企业的贷款融资需求等，换而言之，有助于促进房贷市场中的平稳和风险的化解。”严跃进补充说。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静分析称：“降准有利于增加市场资金流动性，在当前满足合理资金需求的要求下，购房者、企业端的合理资金需求有望得到更好地支持，对房地产市场形成一定利好；另一方面，当前宏观政策发力对稳定市场预期亦将产生积极效果。”新京报记者 徐倩编辑 武新 校对 柳宝庆

3月25日，宝龙地产和宝龙商业双双在港交所公告称，因集团未能与罗兵咸永道就双方接受的时间表达成共识，因此未能就集团截至2021年12月31日的年度业绩完成审核。同一天发布财报延迟公告的还有阳光100中国，其公告表示，公司将延迟刊发经核数师同意的2021年度的初步业绩公告。 据不完全统计，截至目前，延期发布财报的房企（及其关联企业）已有新力控股、融信中国、融信服务、世茂集团、世茂服务、融创中国、中国恒大、恒大物业、恒大 汽车 、景业名邦、佳兆业、明发集团、宝龙地产、宝龙商业、三盛控股、阳光100中国等16家。（综合每日经济新闻）点评 这么多家企业年报“难产”，无论是疫情影响，还是年报审计趋严，都是表象。症结应该还是在于这些房企业绩未达预期，或者存在经营困难。不过，推迟公布财报行为本身，也会有消极后果。据港交所规定，上市公司可以选择发布未经审核的财务业绩，若连这都做不到，就得自4月1日起停牌。 我们发现，年报“难产”的，基本都是民营企业，不乏多家千亿房企。曾经“高杠杆、高周转、高负债”，一路高歌猛进，如今连年报都难产，不由让人感慨万分。当前房企融资难、周转难和业绩压力大等问题，还是要尽快改善，否则就不仅是年报难产的事情了。3月24日，瑞幸咖啡发布财务报告。2021财年，瑞幸咖啡总净收入达79.65亿元，同比增长97.5%；其中自营门店层面利润（自营门店收入扣除多项成本费用）也首次实现年度转正，达12.53亿元。 2021财年，瑞幸咖啡在美国会计准则（GAAP）下运营亏损5.39亿元，与2020财年的25.873亿元人民币相比，营业亏损显著减少。据悉，今年1月27日，瑞幸咖啡公告称已完成资产重组，易主大钲资本。2022年3月7日，瑞幸咖啡宣布临时清算程序结束。（澎湃新闻）点评 瑞幸咖啡不但没有倒，反而“活”得挺好，这确实出乎了很多人意料。2020年，瑞幸经历了规模相当大的闭店潮，关掉冗余门店之后，意外发现了自己在各大商圈的价值。写字楼里的白领，还是认可瑞幸咖啡便宜、快捷、品质尚可等特点的，这样就有大量的外卖、打包订单支撑起门店的销量。瑞幸也因此改换策略，即使缩小门店面积也要在核心商圈、写字楼密集区域存活下去，为白领客户提供高效的外卖咖啡服务。 瑞幸之前的乱局，主要是资本急于求成造成的。如今，瑞幸咖啡表现出了踏实经营的应有品质。瑞幸咖啡自营门店利润转正，也验证了门店经营模式的成功。未来逐步将这些经验复制到加盟店当中，才能真正激发瑞幸咖啡的想象空间。今年2月，全国性商品房预售资金监管办法出台。管理办法明确了预售资金监管的基本标准。对监管资金监管额度、交纳范围、取用条件等进行了明确。而此前出台的《城市商品房预售管理办法》，只是对预售资金监管做出原则性规定，导致各地预售资金监管的方式差别较大。（综合钱江晚报）点评 当前，房地产下行态势虽然有所减缓，但在实操层面，仍然困难重重。就拿杭州来说，部分在建期房已经停工，存在监管资金挪用甚至烂尾的风险。这不是杭州一个地方的问题，而是全国性的，目前很多地方都爆出楼盘因为资金问题停工甚至烂尾的新闻。出现这样的问题，原因在于之前地方相关部门、银行对开发商监管账户资金存在责任不清以及监管不到位等问题。 当然，加强对商品房预售资金的监管，要注重合理化、规范化，要明确目的是为了保证楼盘顺利交付不烂尾。地方在监管中不能过松，也不能过严，不能让开发商随意挪用监管资金，也不能因为监管过严加重开发商资金流动性紧张的问题，如何把握原则和尺度，考验各地的管理智慧。3月25日消息，蔚来发布了2021年第四季度及全年财报。财报显示，蔚来2021年第四季度总收入为99.0亿元，同比增长49.1%；2021年全年营收361.4亿元，同比增长122.3%；净亏损40.2亿元，同比收窄24.3%。全年整车销售毛利率20.1%，考虑到原材料涨价的因素，蔚来2022年全年毛利目标希望在18%-20%。 销量方面，蔚来2021年共交付新车91429辆，同比增长109.1%，连续两年翻番。研发方面支出45.9亿元，同比增长84.6%。截至2021年，蔚来在全球累计拥有专利及专利申请超4500项。（澎湃新闻）点评 从披露的财报数据看，尽管蔚来还没实现真正盈利，但亏损相比前两年而言已经减少许多。公司的市场占有率和研发投入，在整个行业里依然是名列前茅。 不过，今年蔚来 汽车 依然面临着重重挑战。一方面是成本问题，如芯片的供应持续短缺、电池级碳酸锂的售价不断上涨，如何控制成本对车企是一大考验；另一方面则来自于竞争对手的紧逼，像小鹏、理想 汽车 在2021年的表现也不错。面对强有力的竞争对手，蔚来 汽车 仍然不能松一口气。今年以来美股剧烈波动，地缘政治风险、通胀压力等因素压制市场表现，美股IPO融资活动也出现降温。根据Dealogic数据统计，截至3月22日，高盛、花旗、摩根大通、摩根士丹利、美银五家国际投行，今年以来从IPO获得的佣金收入合计仅为1.8亿美元。其中，在华尔街投行排名第一的高盛今年以来仅赚4818万美元，相比去年同期大幅减少93%。 相较来看，中国证券公司占有较大优势。IPO佣金净收入前10名中，中国券商占据7席。截至3月22日，中信证券今年以来以1.12亿美元IPO收入排名第一。此外，中小券商比如民生证券、东兴证券、安信证券、国元证券也进入全球投行IPO收入前20名。（东方财富网）点评 2021年美联储无限QE给美股带来了新一轮牛市，美股IPO市场随之创下 历史 记录。反观今年一季度，华尔街投行就陷入了行业寒冬，转变之快令人咂舌。美国通胀居高不下，对美股公司的整体估值来说是一个不小的挑战。受此影响，优秀的公司选择等待更好的时机上市，以期获得更多融资，而一般的公司在当前市场只能选择折价发行，使得华尔街投行IPO业务急剧萎缩。 相较于美股，今年一季度A股IPO公司数量略少于去年，但整体募资规模偏大，仅中国移动一家就募资486.95亿元。此消彼长之际，中国证券公司在IPO佣金收入方面超过华尔街投行也不足为奇。3月25日消息，自年初以来，全球 科技 股持续承压， 科技 股基金的资金也不断净流出。但最近一周，全球 科技 基金的需求回升，资金流入额大幅提高。据Refinitiv数据，自3月16日至3月23日的一周内，全球 科技 基金流入了25.5亿美元资金，是今年以来流入额最高的一周。 科技 股基金的流入，很大程度也和中国 科技 股的反弹相关。 中国 科技 股此前已经持续下跌了一年有余，但上周传出监管方面的积极信号后，促使中国 科技 股出现大幅反弹。（财联社）点评 近年来， 科技 股的走势一直是投资者津津乐道的话题， 科技 股基金亦是如此。但今年以来， 科技 股基金大幅回调，不少明星基金产品均呈现不同程度的亏损。这一方面是由于今年股票市场行情的不景气，另一方面则是受中美局势影响，多家中国 科技 公司被美国纳入清单，由此中国 科技 股的股价在近一年来也是阴跌不断。 但从近一周的市场表现来看，投资者情绪也有所回暖，加之 科技 股公司的企业估值一直处于市场底部区域附近。综合几个因素考量，市场的做多资金也就有了足够信心。3月25日消息，数据显示，自3月以来，但斌旗下产品均已更新了3次净值，但几乎所有产品的净值波动都趋近于0。而其他更新净值的私募产品，受3月市场大跌影响，均出现大幅回撤。 据此推测，可能早在2月底，但斌就已经大幅降低仓位，而上一次但斌疑似空仓还是2018年下半年。当天上午，但斌通过个人微博回应“疑似空仓”报道，称报道写得比较客观。但斌进一步表示，仓位比较低，大概在10%左右。（东方财富网）点评 但斌作为老牌私募基金经理之一，其执掌的东方港湾几乎经历了股市所有的危机。在2022年市场这轮超预期回调中，但斌又一次承受市场考验，尽管今年与2018年有很多不同之处，但斌还是采取相同的空仓策略以应对市场。 一万个读者就有一万个哈姆雷特，对于当前市场，有投资者认为是机会，而有些投资者则选择观望。在任何时候，这两种选择都没有绝对的对错可言，反映的只是投资者自身的投资逻辑以及理念。3月25日，三大指数开盘涨跌不一，随后震荡回落，创业板指领跌。板块方面，互联网电商、农业板块大涨，房地产、中药股持续活跃；CRO概念、新冠检测等医药股回调。午后指数继续走低，创业板指盘中跌超2%。总体而言，个股跌多涨少，超2800只个股下跌，两市成交额基本持平，成交额达9100亿元。 截至收盘，沪指报3212.24点，跌1.17%，成交额为3898亿元；深成指收报12072.73点，跌1.89%，成交额5285亿元；创业板指收报2637.94点，跌2.52%，成交额1940亿元。（新浪 财经 ）点评 周五市场整体走势较弱，上午银行、券商出现护盘动作，未能得到市场响应后两市一路走低，整体市场承接力量较弱，缺乏主动性买盘。从技术上看，三大股指在此位置虽有支撑，但支撑不强。不过如果周末消息面没有明显改善，市场短期信心不足的问题恐难以解决。 在基本面没有大的变化之前，市场的短期波动更多是由当下情绪面的因素导致的。坐看庭前花开花落，笑望天边云卷云舒。对于投资者而言，面对市场的起伏不定，应该以更加平和的心态看待，寻找属于自己的定盘星。文中股市、基金、期货内容仅供参考 不构成投资建议 财经日日评" img_height="720" img_width="1280" data-src="//imgq8.q578.com/ef/0329/f80028095a41ac3d.jpg" src="/a2020/img/data-img.jpg"> 栏目主编 | 魏英杰 责任编辑 | 何梦飞 | 主编 | 郑媛眉

每年都不失约的中国房地产上市公司测评研究成果，又在这个5月，如期与翘首企盼着它的社会各界见面了。变化的是每年的市场态势和百强排名，不变的是中国房地产业协会、对报告和榜单的公正立场、严谨态度和客观评述。管中窥豹、一叶知秋。始终以树立行业标杆、引行业向纵深发展，提升整个房地产业专业化水平为己任的中国上市房企测评活动，5月26日在香港发布了《2016中国房地产上市公司测评研究报告》以及2016年中国房地产上市公司排行榜单，从上榜企业、资本市场、运营规模、抗风险能力、盈利能力、发展潜力、经营效率、社会责任、创新能力等九大方面详细分析了在去年市场条件下，各家上市房企的单项战斗值和整体表现分。上市房企排名再度印证“马太效应”从榜单来看，万科再度登顶，这已是其在榜首位置的第九年。2015年对万科来说无疑是险象环生的一年。万宝之争的一波三折、升级发酵使得万科A股长时间停牌，对于万科与宝能背景和计划的猜测更是从未停息。但得益于国际化的组织架构、人性化的治理方法以及管理层的积极争斗和冷静应对，万科仍在风雨飘摇中屹立不倒。报告数据显示：过去一年，万科房地产开发业务的主要产品为商品住宅以及其他与城市配套相关的消费地产和产业地产。年内，万科持续强化产品竞争力，销售业绩稳步增长，全年实现销售金额2614.7亿元，销售面积2067.1万平方米，同比分别增长20.7%和14.3%，在全国的市场占有率上升至3.00%。中国海外发展尽管去年其因人事问题而数度被业内质疑，但其充分发挥了品牌优势，准确判断出市场变化，凭借灵活创新的营销策略，2015年销售金额再创历史新高，并以超额6.3亿元的佳绩，完成了于去年年中调高至港元1800亿元的年度目标，对应销售面积也相当可观——达1260万平方米。因此，其以雄厚实力仅次于万科排在第二。以房地产为主业，以“大基建、大金融、大消费”三轮驱动的绿地集团可谓一日千里，上市仅九个月就直升季军宝座。究其愿意，是绿地的重点投入全部围绕经济发展、人口导入、产业发展等核心要素，并聚焦一线城市和优质二线城市。同时加大住宅和以住宅为主体的混合项目的比重，强化品牌营销体系标准化，积极打造“理想家”、“百年宅”住宅品牌定位及推广体系。2015年，其实现销售金额2301亿元，销售面积2176万平方米。前十强中的其余七家房企按先后排序分别是恒大地产、万达商业、保利地产、华润置地、富力地产、碧桂园和华夏幸福。强者恒强的马太效应颠扑不破。此外，凭借先进的技术、持续的创新、优质的产品与一体化服务，部分房地产供应链上市公司的表现也愈发优秀，品牌影响力日益扩大。例如厨电高端品牌老板电器、主营建筑防水业务的东方雨虹、凯伦建材、建筑装饰领域的全筑股份、金龙腾，都成为各自领域的佼佼者。2016中国房地产上市公司综合实力榜（前10强）更多测评报告内容，请扫描二维码，关注中房网微信（微信号：zhongfangwang），回复“报告”两字，即可获得完整榜单及测评报告摘要。此文转自：中房网附1：测评报告精彩解读榜单：万科九年蝉联榜首榜单显示，万科九年来蝉联榜首，中国海外发展和绿地控股位居三强。恒大地产、万达商业和保利地产分别居于第四到第六位，华润置地、富力地产、碧桂园和华夏幸福分列第七至十位。表现：板块震荡估值回调总体来看，在房地产宽松政策和市场强预期的作用下，上市房企表现整体强于大盘。年内，虽然房地产上市企业迎来估值修复性回升，资本市场对于房企的盈利能力和资产质量仍持保留态度。行业内盈利空间进一步受到挤压，房企估值水平亦有所下滑。运营：资产规模大幅增长2015年，上市房企总资产均值为586.18亿元，同比上升30.88%；净资产均值为157.71亿元，同比上升23.44%；房地产业务收入均值为117.73亿元，同比上升22.95%。各项规模指标中，总资产均值增速和房地产业务收入均值同比增速分别上升7.46和18.96个百分点，都有所回升，净资产均值增速也基本保持平稳。风险：杠杆水平有所抬升2015年，房地产行业负债水平保持高位运行。净负债率均值为96.09%，较2014年上升7.23个百分点，再创新高。一方面，高企的长期负债水平反映出企业扩张依赖借贷的模式没有明显改善，另一方面，由于年内销售回暖带动了现金流的改善，短期内企业业绩保障度有所提升。盈利：净利润率未见好转2015年，上市房企盈利能力值指标仍延续了上升势头，但效率指标依然处于下滑态势。具体来看，绝对量方面，上市房企净利润均值为15.94亿元，同比增长6.14%，增幅较上年下降3.62个百分点。比率指标方面，净资产收益率和总资产利润率均值两项指标继续下滑，仍处于自2009年以来的点。发展：两极分化程度加深2015年，房地产上市公司收入和资产规模都有所增长，各项指标增长率较上年也有所回升。从企业盈利增长率的分布来看，2015年两极分化程度有所加深。2015年业绩大幅增长和大幅下滑的企业数量均多于2014年，市场分化进一步加剧。效率：库存延续承压趋势2015年，房地产市场虽然实现了较大的销售增速，但行业整体库存高企的现象并未发生实质性改善，上市房企的库存水平依然保持了两位数的增速。2015年，上市房企存货总额约5.88万亿元，企业存货均值约为300亿元，同比增长约25%。但另一方面，销售的回暖带动了存货周转率的回升，2015年末，上市房企存货周转率小幅上升0.01至0.37。附2：测评主办方背景中国房地产业协会中国房地产业协会是经国家民政部批准，业务上由国家住房和城乡建设部主管，由各   地房地产业协会和从事房地产开发经营、市场交易、流通服务、装修装饰等企业事业单位及有关部门自愿参加组成的全国性行业组织。协会以加快发展房地产业，提 高人民居住水平为宗旨，坚持为行业、企业改革发展服务，为政府政策服务的方针，协助政府加强行业管理，传达、贯彻国家的法规与方针政策，反映广大会员与企业愿望与要求，在政府与企业之间发挥桥梁与纽带作用。测评成果官方发布网站：中房网中房网（www.fangchan.com）是中国房地产业协会唯一官方网站，将“政府、行业、专业”三大资源进行整合，并辅以  线下活动等形式开展房地产行业权威测评、房地产专业研究咨询等业务，致力于建立中国房地产行业具有权威和有公信力的产业网站、测评体系及数据平台。（以上回答发布于2016-05-26，当前相关购房政策请以实际为准）搜狐焦点为您提供全面的新房、二手房、租房、家装信息

这一轮房地产企业债务危机浪潮中，广东房企债务问题最为突出。4月11日，深圳市七届人大二次会议开幕，深圳市政府工作报告提出，按照市场化、法制化原则，稳妥处置恒大集团等房地产企业债务风险。报告称，个别房地产企业债务风险较高，局部金融风险不容忽视。对此，我们要直面挑战、正视不足，采取有力措施加以解决。受此影响，恒大概念板块异动拉升，广田集团涨停，顶固集创涨超5%，文科园林、皮阿诺、嘉寓股份、好莱客等跟涨。“深圳的做法，进一步夯实了企业自救的原则，民营房企不能倒下，企业责任人和企业债务风险不可分割，责任人要承担债务，要对违规融资负责，要向外传达积极自救的信号。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析表示。深圳此次的表态，与广东省政府的要求高度契合。今年1月20日，广东省十三届人大五次会议开幕，广东省代省长王伟中在作政府工作报告时表示，广东省将防范化解经济领域重大风险……坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，压实属地责任和企业主体责任，按照市场化法治化原则做好恒大集团等房地产企业债务风险处置工作，决不允许发生影响社会大局稳定的事件。一位接近深圳官方的匿名人士告诉中国房地产报记者，无论是市里表态还是省里提出要求，主要针对的就是社会负面影响大的问题房企，自救困难或处置难度较高的更是今后关注的重点对象。“主要是已经出现明显债务违约，且不符合‘三道红线"要求的房企。”中国房地产数据研究院院长陈晟分析称。李宇嘉称：“虽然强调了恒大，但并非特指恒大或某几家房企。无论是总部在深圳，还是项目在深圳，凡是出现债务违约风险的企业，都会按照这个统一原则来处置。”今年3月16日国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，强调防范化解房地产企业风险后，各地及相关央企、国企、优质民企收并购出险房企项目、协助化解债务风险的进展明显提速。以恒大为例，截至3月27日，全国范围内已复工项目734个，复工率达95%。其中有424个项目已恢复至正常施工水平，占比55%，全国复工总人数达到15.4万人。“‘市场化、法制化"的核心与前提是确保楼盘复工复产有序推进，促进房地产市场良性循环，维护消费者权益。”陈晟表示。应对债务压力的雅居乐同样在积极运筹。为缓解资金压力，去年下半年其出售14项非核心物业，总额约28亿元。今年1月24日，又以18.44亿元出售广州利合集团26.66%的股权给中海地产。3月25日，雅居乐集团间接子公司与海螺创业再次签订股权转让协议，将旗下湖南惠明环保科技有限公司90%的股权出售给该公司，总代价为6.62亿元。至此雅居乐已向海螺创业出售了6家公司股权，总计约17.91亿元。“企业不能坐等政府救助或坐等市场新一轮回升救助，要积极出售优质自有资产换取现金流自救。”李宇嘉表示。4月伊始，资金危机已半年的佳兆业迎来了“白武士”。央企招商蛇口在完成并购债数月后，与长城资产一起宣布将共同梳理佳兆业在粤港澳大湾区的城市更新储备资源。风雨飘摇的花样年同样释放出积极的化债信号。4月11日，花样年联合彩生活发布公告称，与粤民投另类私募基金管理签订重组及投资顾问服务协议，聘请其为重组及投资顾问、并作为花样年债务重组潜在战略投资人协助方案落实。按照公告，粤民将在多个方面为花样年、彩生活提供协助，包括债务重组、资产出售等多个方面。“化债的方式，除了企业出售资产自救，还可能包括国企央企介入、四大资产管理公司AMC介入，以及土地被政府回购或项目被政府收购作为保障性住房等。”陈晟总结称，对于一些难啃的“硬骨头”，也可能由大型资产管理公司协同国企央企在股权层面进行处置。目前，针对一些问题项目，华侨城、美的、碧桂园、招商蛇口等国企和优质民企已经开始了项目的尽调工作，但介入的速度和处置的力度还不够果断和坚决。“有一些问题房企，通过影子银行、土地前融等国家明令禁止的方式进行超融（超过自身资产的融资），导致在风险化解的过程中，很多项目净资产难以覆盖债务，因此投资人同样需要承担一部分损失，只有这样才会有相关企业愿意介入处置。”李宇嘉分析称。某大型AMC内部人士告诉记者，虽然深圳明确了问题房企化债处置思路，但近期政府方面与AMC之间并没有过多联系，也没有提出相关要求。目前，该公司管理层已参与到恒大化债工作中，正保持联络与合作。在不良资产处置方面，该公司坚持正常经营原则，与多家问题房企均有联系，有关工作正在推进，但主要侧重于项目层面。化解房企债务风险，确保楼盘交付时重中之重。对此，陈晟建议，要迅速建立房地产楼盘交付保险制度，推进购房端资金合理安全流入项目循环。四十余年来，广东作为改革开放先行地和试验田，经济发展迅猛，企业数量不断增加，企业破产也层出不穷。记者注意到，2019年一篇广东省高级人民法院《破产审判：市场主体的拯救与退出》的文章称，1月14日，深圳中院破产法庭正式揭牌成立，为营造市场化国际化法治化营商环境，助力粤港澳大湾区建设提供强有力司法服务和保障。