万科

万科。碧桂园和恒大口碑不好

“我知道很多人都是为我来的。”——王石在今天（30日）下午召开的万科股东大会上，这样说道。而大会议案投票结果显示：新一届董事会中，王石不再担任万科董事。这也意味着，这场股东大会是王石以万科董事长身份的最后一次亮相。就像王石自己说的那样，他成为了这场股东大会上的焦点，投资者的大多数问题也都“抛”给了他。万科股价是涨还是跌？王石：问宝能投资者现场提问在股东大会现场，有投资者向王石提问，万科未来的股价是涨还是跌？我很担心宝能在二级市场抛售（万科的股票）。对此，王石说，“你应该请宝能回答这个问题。”但每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者注意到，宝能作为万科的第二大股东（持股比例25.4%），却没有派人出席万科股东大会。而新一届董事会候选名单的7名非独立董事候选人中，也没有宝能的人入选。对此，宝能相关负责人今天下午对每日经济新闻记者表示：从大局出发，支持万科换届方案，支持万科持续发展。而首次在万科股东大会上公开亮相的深圳地铁董事长林茂德表示：宝能是在深圳成长起来的企业，此次万科董事会换届与宝能都有沟通，地铁集团发出书面商函请宝能提出意见支持深铁的提案。宝能对此予以书面回应表示支持深铁提案，宝能和深铁在沟通后达成一致意见。6月30日，万科A的收盘价为24.97元/股。据《中国企业家》测算，宝能在万科投资浮盈超90亿元，而宝能方面表示，此项投资确有浮盈，但具体数字不能确认。对于宝能和姚振华来说，投资万科的结果是复杂的：从短期利益而言，获得了浮盈，也一战成名，变得路人皆知；另一方面也受到了监管层的处罚，前海人寿的万能险业务被叫停，姚振华也被采取了市场禁入措施。王石对华润表示感谢，但未来是竞争对手股东大会现场在万科高速发展中，央企华润留下了重重一笔，在投资者问到相关问题时，王石借最后作为董事长的机会，表示对华润的感谢，但他也认为，如今华润和万科已从合作关系变成了竞争关系。王石说：万科原来进行股份制改造的时候，我作为创始人，在开始的时候就已经明确了，之后我们就是走混合所有制。简单来说，万科作为深圳的一个地方国营公司，改造之后，我们作为地方的国营还是占了极大的占比。在之后第二轮，是央企，我们又回归深圳。在第一次转换的过程当中，应该是在华润期间，万科处在一个高速的黄金成长期，现在尽管华润已经把股份转给了深圳地铁，我在这里，最后的作为董事长的机会，表示对华润的感谢！在这个期间，华润下面也有很强的公司，下面也有地产公司，所以在这个过程当中，更多的是合作，现在我们可以说是竞争关系了，将来不可避免地我们会是竞争对手。比如说昨天的，我们的投资项目当中，华润就是我们的竞争对手之一。作为现在，就万科的发展来讲，这个黄金期没有结束，只有增加两个字，叫做“稳定的黄金发展期”，至于说稳定多长时间呢？是和华润的时间一样呢，还是更长时间呢，要看未来的发展。王石：退休是一个半月前的决定现场大屏幕上播放着王石登山的画面有股东问王石，促使你退出管理层的最大原因是什么？这是不是你的本愿？王石表示，“我不告诉你。你的提问很好，我的回答也很好，哈哈。”一直坐在王石旁边的郁亮则表示，没有王石主席，没有万科的郁亮。郁亮表示，想用六个词表达心情：感恩及感激（王石主席如伯乐一样发现了我，如同老师一样教导我，所以非常感谢王石）；责任和压力（在万科股权纷争中，公司业务多多少少受到了影响，因此感受到压力）；信心和勇气（我感到来自股东的信任，今天的投票结果体现了这一点）；同时（我）收到了来自王石及员工的支持，以后将沿着王石开拓的大道，继续开拓业绩，不辜负王石及股东的期盼）。在回答投资者有关提问时，王石表示，离开万科是早就规划的了，已经做了充分的准备，退休只是一个时间节点的问题。应该说决定这次股东大会来退休，是一个月半月前做的决定。但一旦决定退休的时候，可能会伤感两三天。最后一次亮相万科股东大会的王石而对于未来的规划，王石表示，“我还没想好呢。”“我们往往高估自己现在的能力，低估自己未来的成绩。”——在王石最后的发言中，这句话重复了两遍。对于这些观点，你怎么看？留言说说~喜欢我就关注我哟！

万科股权之争背后的大佬就是争执的双方，万科和宝能。一个是以姚振华为老板的宝能系，另一个是万科创始人王石团队。万科股权之争是中国A股市场历史上规模最大的一场公司并购与反并购攻防战。姚振华想做大宝能地产，他选择收购中国地产龙头企业万科，但是王石为了万科的长远发展，不欢迎宝能。因为宝能收购万科的钱是融资的，宝能收购万科后可能要拿万科的钱去还债务，其次宝能收购万科后会对万科以后发展的决策产生影响，可能导致万科发展受阻。但按照万科公告披露，宝能系持股比例已经达到了25.04%，距离控股股东地位仅一步之遥。2017年6月9日晚，中国恒大转让14.07%万科股权予深铁，终破"万宝之争"僵局。此次转让后，深圳地铁正式成为万科第一大股东，万科大股东再次易主。拓展资料：_乜闯中两年多的万科股权之争，似乎呈现出了意想不到的局面——各方互利共赢。1.宝能系：被外界称作“野蛮人”的宝能系姚老板在万科持股比例在25%左右，被保监会取消其高管资格之后，又失去了派驻万科董事的机会，曾一度被外界看衰。随着深圳地铁加入万科管理层的同盟方，原以为其极有可能打包出售股权以回流资金。但不曾想到，姚老板5倍杠杆重仓万科，硬是扛了2年多不减持，如今账面浮盈500亿元，炒股能有这么大的定力，可见干大事的人不是一般人可比。所以，大家以后千万不能小瞧了卖菜的，说不定他就是下一个姚老板。2.深圳地铁：深圳国企大幅注资万科，虽然深圳国资系统一再发声不会介入万科经营，但是其向万科派驻了数名董事，说明深圳市政府有意要将万科逐步演化为地方国企，同时以第一大房企的声誉擦亮深圳的招牌。同时深铁“地铁+物业”的房地产开发模式，也必将随着万科而遍布全国，可以想见，在未来一段时间内，这必将成为房地产开发的主流。深圳地铁低价购入万科股份，成为万科第一大股东，进而派驻董事，资金来源则是银行贷款，这笔买卖，可谓无本万利。3.恒大系：许家印曾数次表态拥护深圳市政府的决策，最后以亏损70亿元的价格将万科股权打包转让深圳地铁而退出万科。虽然仅从单笔买卖来讲，许老板亏损严重，但许老板家大业大，这几年为宣传恒大集团在足球上也砸了不少钱。这次卖了一个大人情给深圳市政府，以后恒大总部搬迁至深圳，看来总有回本的时候。果不其然，许老板因政治正确在2017年成为了中国首富，资产增值额与区区70亿相比，孰优孰劣，明眼人一看便知。许老板这一招以退为进，相比前首富损兵折将，不知高了多少。4.华润集团：手持万科原始股多年，这么多年来的股息早已将成本覆盖。值此万科纷扰之际，将股权出售于深圳地铁，全身而退，可谓明智至极。深圳地铁可以薅恒大集团的羊毛，但是对华润集团，还是公事公办，所以收购价格极为合理。

原文不管最后结果如何，这一仗万科团队应该会瓦解，万科品牌应该会毁掉了。这个在中国资本市场和房地产市场发挥过旗帜影响的公司将会成为历史。宝能的老板能不能以一个成功者或者失败者记入历史为未可知，但是他一定已经成为万科的摧毁者而青史留名。姚振华会因摧毁万科名留青史　　宝能收购万科斗争的硝烟也传到海外。上高中的女儿，昨天和我问答这个事情。我选择她能够听懂的语言和方式解说了一下我的看法，请各位一笑。　　凡是本科以上学历和炒股票超过一年的朋友，就没有必要看了。　　1、宝能这么小为什么敢收购比他大很多的万科？　　因为宝能的老板过去几年房地产赚了很多钱。国家政策调控的原因，全国很多地产公司都收缩了业务，宝能反而逆势激进扩张，这一把赌对了，所以赚了很多钱。信心有了，胃口也大了，他不认为自己是赌对了，他会认为自己的能力强。他也不再满足一亿一亿的赚钱，他想一百亿一百亿的赚钱了。　　2、宝能买万科是用自己的钱吗？他的钱够吗？　　宝能他自己的钱肯定是不够的，目前买了万科20%的股权，前面5%左右可能是自己的钱，后面大多数应该是各种方式，包括寿险公司平台，借的钱，就像大家说的至少是用了2倍以上的杠杆。就相当于说100万自己的钱买了股票，结果还不错，股价涨了，然后就跟周围的人说，你看我厉害吧，不但股票涨了，很大可能把公司买下来，你们把钱都借给我吧，事成之后大家大块吃肉大碗喝酒，所以陆陆续续很多人又借给他300万。　　3、王石[微博]是万科的老板吗？　　王石是万科的创建者，从股权和钱的角度他早就不是万科的老板了。他持有万科的股票比例很低很低，但是万科这个公司是他缔造的，万科过去20年他一直在领导这个公司，以郁亮为首的管理团队大多数是原来追随他的部下。几年前王石去哈佛大学学习开始，基本上多数时间呆在海外了。所以本质上王石是属于打工的，他更是万科的精神领袖。　　4、王石创建了万科为什么还不是万科的老板？　　这个问题很好，一般情况下，一个人创办了公司，绝大多数都会是这个公司的老板。万科的原因有很多历史的因素，万科过去一点点发展过来，中间经历了很多坎坷，包括被收购。客观上关键的时候不允许他获得万科的控股权。不过更加重要的原因是反应了王石这个人的情怀和无私。这一点也是他赢得团队信任和地产圈子宽厚的老大哥形象的原因。还是因为这一点，宝能判断王石们打不过他。　　5、万科现在的大股东是谁？他为什么不救万科？　　万科这个公司股权很分散，没有一家绝对大的股东。现在形式上的老板是华润，一家中国最大的央企。本来华润买下万科没有任何问题，但是华润的大老板去年腐败问题被抓了，内部刚刚完成清洗，没人敢做这样的主张。另外华润是大央企，内部审批流程会很长时间，时间上可能来不及。最后，中国特色的官场文化，新领导一般不愿意理前任的事情，尤其是被抓的前任。　　6、既然宝能很有钱，王石为什么不让宝能来收购万科？　　王石觉得宝能是暴发户，没有实力和能力能够带领万科取得更大的成绩，而且知道宝能买万科的钱是借的，而且是借的很高利息的钱，短期的借款。他买下万科会用万科的品牌和信用去借更多的钱，来填　　自己借债的窟窿。而且会用万科的钱去买他前面投的项目，违背了万科自身发展的道路，很有可能让万科遭殃。就像我拿1000万现金在美国的银行开个账户都很困难，要填一大堆表格说明钱的来源，而在中国，银行会追着你开户，没人问你钱是哪里来的，有钱就行。说白了，就是王石看不上他。　　7、郁亮为首的管理团队会支持王石吗？　　王石本质也是管理团队的一员，他们的利益诉求是一致的。但是特别有能力有本事的人都已经离开创业了，留下来的基本上是对万科品牌认同的人。过去历史证明他的队伍是团结的，但是，20年前君万之争的时候，团队都没啥钱，一伙穷人。现在由于基金会的原因，核心团队都是亿万身价以上的人，还能不能铁板一块支持到底，也变的难说。最终是资本说话。　　8、为什么王石声明后，似乎网上很多人并不支持他呢？　　现在网上看到的内幕文章多数是斗争双方的宣传战，舆论从来就是被操控的，谁的力度大，谁就是好人。其实影响这件事情的人包括斗争直接双方、大股东、银行证监会[微博]银监会国土资源部、再加上双方的土豪朋友圈，30人左右，其他都是看客，支持不支持意义不大。这个阶段双方写手开始私生活的互撕，属于下策，于事无补。王石号召小股民支持是不太现实，股民是完全不讲情怀的，谁能把股价打上去，就支持谁。　　9、往下的发展会怎样进行？　　会很曲折，还需要很多回合。目前宝能有钱，也做了精心的策划，但缺少的是时间和耐心。王石团队是有长期股权斗争经验的，而且控制着董事会。另外王石是有情怀的人，虽然情怀在中国是不能当饭吃，但是，要注意现在真正的大老板是越来越讲讲情怀的。所以这个事情很复杂，最可能戛然而止的一定是超过推演的某个意外因素。全世界资本市场的规律，只要谁暴漏了自己资金来源，成本，策略等要素，基本上没有什么好下场。再凶猛的老虎背后都有更凶猛的动物潜伏。中国有个古话，机深祸重。　　10、你认为谁会赢得万科？　　两个人既然已经公开宣战了，都是在放手一搏。一个是为百亿的钱，一个是为自己30年的荣誉而战，都没有退路的。钱和情怀的大战。说到最后都是经济利益的争夺，不是搏命，不是要杀人，最终应该会妥协，形式上合作。双方在别别扭扭的合作中继续斗争下去。不管最后结果如何，这一仗万科团队应该会瓦解，万科品牌应该会毁掉了。这个在中国资本市场和房地产市场发挥过旗帜影响的公司将会成为历史。　　宝能的老板能不能以一个成功者或者失败者记入历史为未可知，但是他一定已经成为万科的摧毁者而青史留名。　　还有一点，这个事件也是保监会向当前处于弱势的证监会的宣战。

姚振华万科之战一剑是中国宝能集团（前海人寿）与万科企业股份有限公司之间的一场激烈的股权争夺战。姚振华是宝能集团的董事长，他通过资本运作，试图控制万科这家中国最大的房地产公司，在这场争夺战中，宝能集团通过多次举牌，迅速成为万科的第一大股东。姚振华万科之战中的“一剑”指的是2015年底至2016年初，中国宝能集团（前海人寿）与万科企业股份有限公司之间的一场激烈的股权争夺战。

是。根据查询搜狐新闻网显示，姚振华依靠宝能集团和背后强大的资本大肆并购万科股份，以强硬的资本运作和豪掷百亿收购万科。姚振华，1970年出生于广东省汕头市，深圳市宝能投资集团有限公司董事长。

房地产企业如何管理好成本 房地产企业如何管理好成本 演讲嘉宾：万科财务负责人：王文金 --2003 年11 月于建设部主办之全国培训会议 你们好,很荣幸在建设部举行的研讨会上,与各位一起共同探讨一些成本管理与其信息化管理的问题。我所讲的仅代表一家之言，来源于工作中的认识与思考，与各地实际情况可能有不一致的地方，欢迎大家共同研讨。我所讲的成本管理基本上分为四个部分： 第一部分万科成本管理的实践。万科这些年来，我们现在是按照哪种方式做成本管理的工作，然后我们有那样的思考与观点。 第二部分房地产成本核算，包括核算方法。 第三部分房地产成本管理的信息化管理。万科在成本信息化管理一些具体做法，及万科房地产成本管理软件（的应用）。 第四部分房地产成本管理的几个个人观点。 大致上就是以上几部分，下面（针对四部分内容与各位）具体谈一谈（个人的一些总结与思考） 1 万科成本管理的实践 1.1 万科的发展与财务管理部介绍 1.1.1 万科在房地产的发展 我觉得在进行谈万科成本管理的实践之前，应该向各位介绍万科，因为在座的各位有的可能对万科比较熟悉，也有的并不太熟悉。万科 1984 年成立于深圳，主要业务是经营录像器材，属于一个贸易型的企业；1988 年公开发行股票， 1990 年深交所上市，1991 年将公司上市募集的资金2200 万元，以破釜沉舟的决心投标一块地，由此迈开了房地产业务的步伐。现在万科在深交所拥有A 股，还有B 股；在全国15 个城市开发房地产，遍布东北（沈阳、长春、大连、鞍山），北京、天津、上海、南京，成都、武汉，“珠三角”深圳、广州、佛山与中山等城市；以住宅开发为主，主要在城区，更多的是在城乡结合处进行开发；累计竣 1 房地产企业如何管理好成本 工700 万平米，目前年开发量150 万平米，如果谈到市场占有率，从销售额占全国的比例看，大约是 1%； 目前总资产为 110 亿元人民币，净资产为 45 亿元人民币。以下介绍本人所从事的部门、部门的职能、做些什么事情，以及引发的一些思考、还有背景的介绍。我本人是在万科企业股份有限公司深圳万科总部财务管理部工作，从1993 年任职到现在，我们部门有哪些职责呢？ 1.1.2 万科财务管理部的架构介绍 1. 财务会计组，主要负责财务会计核算与其他核算，是财务人员的基本职能； 2. 管理会计组，主要负责公司的经营计划、项目论证与制度建设等； 3. 综合税务组，负责税务事项与研究等工作； 4. 成本审算中心，负责对接集团范围成本管理事项，做一些宏观综合分析工作，但大量的成本工作还是在一线公司来完成；集团（成本管理）工作主要是规范、指导、监督与资源调动性的工作，由于处在宏观、集团总体层面看，思考性的东西相对要多一点，具体的事情比如结算技巧、评标技巧与定标的一些工作，在这次研讨会上我就不说了。 还有就是IT 技术中心也安排在财务管理部架构范围之内，是部门的一个重要组成。财务管理部分为工程造价、计算机与会计三大专业，我们财务部对于这三大块基本上是（这样安排的）。财务部对各分公司的成本管理业务起指导作用。 1.2 成本管理的重要性 成本管理的重要性取决于企业的竞争价值。全球有一个著名竞争学大师迈克尔波特，他来自哈佛，写过一本书在国内很有卖点叫《新竞争论》，大家可以买一本来读一读、看一看，我觉得挺好。他在书中将企业的竞争策略分为三种: 1. 成本领导策略，以产品成本领先策略为第一类策略 2. 产品差异化策略：即避开竞争策略，做细分市场，不介入主流市场的竞争，这样的话，成本空间要求不是那么的严格。 3. 重点集中策略：这种策略主要是：集中资源领域发展，在这个方面将技术优势提拔得很高，把品牌形象塑造得很高很高，这就是第三种竞争策略。 2 房地产企业如何管理好成本 这三种竞争策略，由企业根据自己的产品和愿景来选择：企业是想做成什么样的，是做成大的还是小的？如果是做成小的可以选择产品差异化策略，如果是大的，没有成本优势的话，很难做大的。就是说，如果一个企业是大企业的话，他必定具有某种的成本优势，这就是一个我个人（对竞争策略）的观点与认识。一个企业要做大，一定有他自己成本管理的优势；如果没有成本管理优势的企业，很难在同行业里面做大的。我们说加强成本管理的目的不仅是降低成本，降低成本帮助我们获得什么呢？创造更多一点的利润？更重要在于： 1. 成本管理的目的不仅在于降低成本，更重要的是为了建立和保持企业的长期竞争优势。 2. 企业必须探求提高（或不损坏）其竞争地位的成本降低途径。 3. 建立和保护企业长期的竞争优势，就是说企业在市场生存必须具有的优势，否则将被人打倒。 从这个角度看，那么我们企业就要不断地来探讨与提高成本管理能力。其实，是你始终一贯地认为，而不是说我今天将成本管理搞好了，按照这个做下去，就一劳永逸了，明天就不用再进行提高了。我们认为这样做不符合发展需要，成本管理需要不懈的努力、不断的坚持。 可以举一些成本领导策略型的企业例子，例如DELL 电脑就是一个很典型成本策略型的企业，其建立网上订购电脑的直销方式，使得产品的生产更加有序，节约了大量的营销费用，降低大量的库存成本，因而获得一种很好的（成本）优势。在电脑市场中，十年前很多的品牌到现在衰落了很多，比如 1993、1994 年的 ASP 失去了踪影、IBM 几乎没有了台式电脑，COMPAQ 被 HP 合并，反而 DELL 企业在中国越做越大，其中成本优势是一个很重要的原因。目前万科用的服务器、电脑大多是DELL 的。 又如沃尔玛连锁超市打着“天天平价”的口号，以平价销售商品。其背后具有一个强大的成本管理系统，依靠全球卫星通讯技术，补货、进货很准确，大批量的进货，使其具有超强的全球采购议价能力。其“天天平价”的模式不是说做就能做到的，需要强大的支持平台， 依靠“天天平价”的沃尔玛就是这样做成了世界最大企业。 格兰仕大批量销售微波炉，可以说是一个重点集中策略的企业，它做得非 3 房地产企业如何管理好成本 常好，只做微波炉产品其他的什么也不做，采用贴牌生产的方式，将微波炉的（销售量）占到了全球的百分之几十，形成强大的规模经济，价格一降再降，到现在很多的微波炉生产厂家不敢进（入这个行业），因为进去了达不到规模经济，将被吃掉，最近三洋将微波炉生产线买掉就是一个例子。 所以，对于房地产企业，我想如果是一种短期经营，做完一个项目就撤销，那就可以对成本管理短视一些；如果想长期立足于生存，那么就必须搞明白、弄清楚如何去搞成本管理。搞成本管理是否就是力图省钱，表象大都是这样，但实质不全是，因为光靠省钱，省不出成本管理优势来，成本优势的获得需要依靠对应于业务运作的成本模式的建立，正如上面所举的 DELLWALMART 等，今天我们重点切磋的就是房地产企业的成本管理模式。 1.2.1 成本的基本认识 一. 成本的定义 我想在座的各位可能更多的是从事财务的，财务人员比预算人员对这个更为熟悉，不过也要进一步加深理解。从成本书中知道，“成本是企业在产品生产经营过程中，为取得收入而发生的需要补偿和可以控制的各种耗费。”我觉得这概念提炼得很准确： 1. 成本是生产过程中所有发生的各种耗费之和。 你不能仅仅将成本看成一种耗费，将某个环节的成本看作就是整个（商品的）成本，这是不对的。你必须将各种的耗费加到一起，而且这些耗费是生产过程发生中的。比如我所交的税是不是成本范围？很多人喜欢将税收放到完全成本中去，我觉得这种做法就是错误的。因为所交的税是在生产经营完成后，按法律向政府交纳的（一种费用），它与生产经营里面没有直接的关联，所以税不能放到成本里。 2. 成本是需要补偿的和可控制的，如果发生了一个成本不需要补偿，那么就是一种损失，放到费用或营业外支出里，就别放到成本里面。 成本需要一种补偿，这样生产经营才可以持续循环，成本才具有意义。如果生产了一个产品，发生了成本，但是在市场上卖不掉，不能获得应有的价值，那么这个成本没有丝毫的意义，也不能称之为成本。成本最重要的意义在于对生产者的补偿，所以从事成本管理，首先要弄清楚成本管理的意义是什么，不能仅 4 房地产企业如何管理好成本 为成本管理而管理。成本管理其实是我们做事情的一个背面，我们做事情最后追求的是其的正面结果。比如我们追求经济效益或者追求产品形象，这是事业的正面结果；但在这个追求的过程中发生了多少耗费与多少支出，那就是背面的东西。我们主张追求成绩和宣传成绩，永远不要忘了背面——成本和代价；但从事成本管理，也需要支持正面的结果，不能为了节约成本而节约成本，降低产品品质，损害了企业的品牌形象。 二. 与成本相关的基本概念 从房地产企业角度看，我要介绍几个与成本相关的基本概念，与各位进行交流探讨一下。 1. 建造成本：指项目的建筑安装成本。包括：开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境费、配套设施费 6 大项。建造成本主要是主体建筑工程费与主体安装工程费。 2. 开发成本：工业企业都有一个“制造成本”概念，“制造成本”是形成产品实体的那部分成本，从车间出来后进入库房，之后的成本如保管费/运输费都不包括在内了。那么开发成本指的是什么呢？开发成本相当于制造成本，是形成房地产产品实体的那部分成本，就是土地获得价款、建造成本与开发间接费之和。 3. 完全成本：完全成本是从原材料进来，到销售完成所发生的全部成本。范围上，是开发成本加上期间费用之和，包括管理费用和销售费用。但完全成本中不包含营业税金。因为税金是销售过程中发生的，已脱离了生产经营环节，不能加进来，但是期间费用是主持生产经营所发生的，就应该将它加进来。 4. 项目成本：在万科，当未特别说明时，一般说“项目成本”指的是“开发成本”，既不是建造成本，也不是完全成本。对于项目成本我们更关注的是与建筑实体相关的成本是多少，而不仅是建造成本。（与万科的“成本管理部”有相似工作职责的部门）在现在国内房地产界多叫做预算部、审算部、合约部等等，他们部门强调的更多是建造成本，而很少去考虑土地成本、开发间接费等。而领导作决策、经营测算的时候，依据建造成本是没有太大意义的。 成本包括那些？一个企业需要一个统一的口径，便于工作，否则信息是错乱的。 5 房地产企业如何管理好成本 1.2.2 房地产成本的特性 我们需要总结一下房地产成本的特性什么，理解房地产成本的特性才会有利管理工作的进行。 1. 房地产成本构成的复杂性，是与工业企业的成本差别较大地方之一。房地产成本构成是非常复杂的，在社会上，它是由多种专业结合而成的。包括土建、安装、园林环境、市政管网与设备等部分，这些成本的构成是很复杂的，各自有自己的特性，涉及的专业很多。 2. 成本个性较强。不同项目的成本差异性明显，不像工业企业，产品生产相对固定且常年生产，原材料价格比较透明，人工费、机械费相对稳定且发生在企业内部，成本构成容易对比。但是房地产的建筑产品就不行，项目与项目之间不同，栋与栋之间的不同，个性很强，很难进行比较。如果进行比较分析，由此得出好坏优劣，然后将这些数据拿去用，就会出现很多错误，因此本人建议不同项目的房地产成本不要进行对比。 3. 市场没有透明的工程供应价格。工业企业的原料、配件等的供应商市场到现在比较成熟，形成了一个规范、透明的价格体系，价格风险系数小。目前，工程定价依据还是定额，虽然建设部于2003 年7 月1 日开始实行工程量清单计价，但是很多承包商还是在定额的基础上进行计价，价格组成比较复杂，人为主观因素影响大，没有一个透明的价格，比如工程用的钢筋，钢筋原材料的价格很透明，但是用到房地产后，还要包括安装费、人工费、利润与运输费等等，而其中的一种费用对于各个地方都不尽相同，各个企业也有所不同，人为的因素太大，价格很不透明，对于一些有经验的房地产还可以进行判断价格的合理，但同样也有失误的时候。供应商市场没有透明的工程价格，增加了房地产开发商的经营难度，也付出许多“冤枉钱”，增加产品的成本。 4. 成本计算的多次性。房地产成本是一个巨大的投资，必须进行多次的计算，从开发前期的估算、完成施工图后的预算、工程完工的结算等等，组成了成本计算的多次性； 5. 成本核算的难度较大。因为产品之间的差异性很大，项目之间也有很大的不同，发生的合同也很多，增加了核算的难度； 6 房地产企业如何管理好成本 6. 成本发生的长期性。房地产开发周期长，其中资金成本是影响成本高低的重要因素；房地产使用寿命周期长，产品出售完成后，配套设施经营、质量维护、物业管理等售后成本是成本控制不容忽视的重要内容。 1.2.3 房地产成本管理的常见问题 1. 无效成本时常发生 什么叫做无效成本呢？在谈到成本定义时，说到一个成本的特征——成本的补偿性，所以无效成本就是无法获得补偿的成本，比如施工过程中有时会碰到这样的情况，混凝土浇铸时，浇不进去，为什么呢？因为钢筋太密了，钢筋含量太高。钢筋含量是以满足建筑结构安全为度的，如果超过了这个度，你每平方米多用10KG 的钢筋，你跟客户说因为此而增加售价，客户能接受付这笔钱吗？如果客户不愿意付这笔钱，那么这就是无效成本。还有无效成本的例子，比如在进行园林环境的施工时，已经建好一片，但是设计师到现场后，指出这样做是错的，要重新施工，那么毁掉建好这部分园林的成本客户看得见吗？客户愿意接受这部分成本吗？客户看不见，也不愿意接受这部分成本，这就变成了无效成本。曾有这样的事例，样板房的门锁换了 5 次，第一次领导看了说很难看，于是更换；换了后发现还不如原来的，于是再换回来，再看觉得两次用的都不满意，如此反复，共换了 5 次。对于墙面刷漆，涂了不满意就铲，铲了再涂，这样的事情在万科早期是平常的事情；即便到现在为止，在万科无效成本的发生还是比较多的。 2. 变更签证引发成本大量增加 发展商在进行房地产开发的设计阶段，未知条件多或预见性不够，就可能考虑问题时不会完全想透澈。因为在未看到实物之前，对于建筑比例关系、空间尺寸、效果感觉，设计师是很难一下子考虑得尽善尽美的，图纸也有可能有错漏。设计师在施工过程中，感觉突然来了，要进行设计修改增强效果，要更正错误，设计变更就增加了，一般来说成本也就会随之增加。 3. 容易支付隐性的“冤枉钱”。 在房地产行业，因为“供应商市场没有透明的工程价格”（在“房地产成本的特性”中提到），很多承包商报价时人为因素影响很大，做同一件事情用同种材料的报价各企业都不一样，经验丰富的人还可以通过谈判或综合 7 房地产企业如何管理好成本 事关平衡，也有些就难以准确评价，可能会支付些不必要的钱，这种情况在材料采购、工程招标中都可能发生。在结算环节，如果结算人员专业水平不高、或不尽心，也很容易付出不必要的冤枉钱。 4. 存在超合同付款 我不知道其他公司是否存在这个问题，签了一个合同到合同执行完毕，可能不知道应该给施工单位付多少钱，弄不明白其中的关系，为什么呢？因为合同在执行的过程中发生了大量的设计变更与现场签证，比如施工做法的变更、材料的替换、签订的价格变化以及工期的延期等等，由于管理的原因，搞不清楚变化后的成本。施工单位要进行付工程款时，也不知道该付别人多少钱。如果进度款支付把握不准确，就很容易付超给别人。工程款付超后，想在结算时追回来那就很难了，因为他（施工单位）可能不来同你核对结算了，或都找出50 个理由告诉你这儿算少了，那儿算不了，导致结算立不了案。 5. 结算成本不准确 房地产企业计算利润时，需要知道一个产品成本，及市场售价，将他们进行对比，简单的说，售价与成本的差额就是利润。如果连产品的成本都不清楚，那么成本结算时就不准确，计算利润是错误的。这对上市公司是非常危险的事情，你将利润算错了，如果说好说一点，可以是会计估计的失误，说得不好的话，就是你的会计差错，再说难听点，就是虚报利润，如果到了“上纲上线”这种程度，是一件很头疼的事情。成本计算错误会给工作带来很多的麻烦，如果计算少了，还必须在下年度中扣减回来，这对下年的利润指标影响很大。早年万科北京城市花园就有一个案例，当时工程已经完工，施工单位也停工，利润也计算完毕。但施工单位报帐时，出现了很多项目工程师签的“白条”（变更签证），加起来就有一两千万那么多。这是缺乏管理的结果，项目工程师签的“白条”记录做了多少活该给多少钱，但缺少审核和事实凭据。因此，在结算时就会扯皮，利润就不会准确。 6. 质量不足成本和质量过剩成本同时存在 对于产品，大家应该都知道质量成本，所谓的“质量成本”就是为了维持与保证一定产品质量而发生的成本，是产品的保证成本。由此可想到，质量不足成本就是因为质量不足而发生的维修费用、客户赔偿等的成本，质量 8 房地产企业如何管理好成本 不足是一种成本，像万科发生很多的房屋维修、客户赔偿等都可以归结为质量不足成本；同样也有质量过剩成本，像上面所说的钢筋过剩而不被客户认同的成本就是质量过剩成本，这对成本管理的影响也是比较大。 1.2.4 企业成本管理方法的发展 房地产成本管理作为一个学科，其发展经历了好些年了，从过程看，成本管理所用的方法有如下几种： 首先，最早用的是实际成本法，主要做的是将实际发生的成本准确反映出来，这种方法的准确程度最高，所依赖的是企业明细帐的财务与帐目。 其次，就是标准成本法，就是将产品的每一个部件的标准制定出来，然后确定标准成本差异，这种方法的准确度稍微差一些。但是对于管理、决策与控制的作用价值要更高一些； 第三，作业成本法。它指的是将生产整个的过程与步骤分解开，将每一步的成本在每个流程中的中是怎么计算，是否可以进行成本优化的方法。 第四目标成本法。顾名思义，所谓的目标成本法就是企业或者公司定下一个经营的目标，然后在实施过程中不断进行检验、瞄准，然后进行修订与完善，使其逐渐接近实际成本。 最后就是责任成本法。责任成本就是将确定的成本分解与落实到各个责任主体身上，让每个人或者部门承担一定的成本，按这样的方法将实际发生的成本控制在所确定的目标成本之内的方法。还有，滚动预算法等方法。 从这些方法可以看到，对决策支持高的成本管理方法其的精确度相对比较低，但我们做成本管理不能把精力放在事后的东西，更注重的是事情在实施过程中内容的控制与管理，现在流行的一些做法就是责任成本法、作业成本法等。 9 房地产企业如何管理好成本 1.2.5 成本管理的方向 我觉得成本管理有这么几个向上拓展的过程，要做到一个高级的成本管理首先从核算型做起，先要对成本计算准确，如果成本都算不准确，那么对后面的成本控制就是很虚的东西。然后就是控制型，简单的说，就是制定一个成本目标，而且能实现它，使得这个目标接近实际发生的成本。最后，价值创造型成本管理的阶段，此时已经脱离了仅仅为成本管理而做一些事情，追求的是一种综合的结果，能够创造价值，此过程中可能主动去要求增加成本，因为为了提高产品的品质，争取获取更多的利润。成本管理到最后就是事情的正面而不是反面，它在帮助企业获得产品更多正面的结果。 10 房地产企业如何管理好成本 1.3 万科成本管理模式基本构架 1. 责任成本管理 责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。 责任成本管理体系要素：（1）责任范围；（2）责任人；（3）评价标准；（4）评价人 1) 责任成本体系建立目的：令全员实施自觉的成本管理行为。 2) 责任成本前提——合理的架构分工 分工与责任是责任成本管理的两大要素。怎么样是分工呢？在万科大体上设置如下部门： 成本管理部：财权的控制活动多过业务活动；制造成本范畴而非建安成本；组织型成本管理而非审价算帐型 项目经理部：工程进度、质量；配合作好销售包装、开展工作； 工程管理部：质量监督、供应商管理与技术方案； 规划设计部：设计图纸、建造标准 以上是万科企业的分工，不过各个企业的分工不尽相同，比如有的房地产企业将成本管理部与工程管理部合并为一个部门，有的公司将项目经理部设为一个项目公司等等，具体的分工要根据企业的不同与下属需要而建立部门。 11 房地产企业如何管理好成本 3) 主要内容（1）——要素概括 上述表中，将建造成本的责任目标分为4 项，可以用买杯子的过程来说明。比如你想用一个杯子来喝水，你试图控制买杯子的成本，首先你必须确定你是买玻璃杯还是瓷杯或者不锈钢杯或者塑料杯等（相当于建造内容、建筑形式合理化）， 如果你确定买一个玻璃杯，你得确定这个玻璃杯的大小、颜色与材料（相当于结构指标的控制和工程选材 ）；确定这些后，你将面临一个问题：如何以低价买到这个杯子(如何获得竞争性低价)，你可能需要打电话咨询价格或者跑很多商店去问，当得知那家商店的杯子最便宜后，你得决定如何去买这个杯子（相当于现场成本管理），比如谁去买？如何去，打的、坐公汽还是步行？ 以上一系列选择都需要正确策，你才能以合理的综合成本得到一个性价比较好的杯子。我们搞房地产也是这样控制成本，造大楼如买杯子。 责任主体 配合部门 评价部门项目发展部 财务部 1、建造内容、建筑形式合理化设计部 销售部 成本部 2、结构指标合理化及施工图质量设计部工程部 成本部 3、获取竞争性的合理低价工程部成本部 项目经理部 招标领导小组 4、现场成本管理、施工质量与效率项目经理部 工程部 工程部销售部 财务部各职能部门 财务部 管理费用 责任目标责任范围 土地、报批报建费 建造成本销售费用 2. 目标成本管理 1) 基本概念： 目标成本：目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标；是项目成本的控制线。比如，要盖一栋楼最合理花费的成本是200 万，那么200 万就是目标成本。 动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本结果。动态成本可以说是实际成本，但不是最后成本。例如，确定了建一栋楼目标成本为200 12 房地产企业如何管理好成本 万，那么在实施的过程中，就要随时根据实际情况估计成本将如何变化，有可能估计 205 万元，因为方案有变化，也有可能估计为 198 万元因为水泥降价了，也可以估计为210 万元也不要紧，重要的是随时都作这个估计，把波动程度把握好，及时作出行动来调整，任何时候都不允许说：我不知道项目成本是多少，一定要有一个动态成本的概念。 2) 管理原则： 体现目标成本的先进性、目标成本的严肃性(纳入绩效考核) 。这对于成本管理的好坏是很重要的。 3) 管理工具：动态成本反映系统平台——成本指标数据库。 4) 目标成本的实施过程 目标成本实施过程，可以分为六个环节。首先，在新项目发展阶段，需要做成本估算，我个人认为，每个公司都会去做，不同的是考虑的方式可能不一样；项目取得土地后，需要进行项目的规划设计，完成设计后，就要进行第一次目标成本的测算，根据估算以及对市场的判断，测算出项目的成本；规划设计完成后，进入一个扩充设计阶段， 对规划设计进行完善、补充，定出产品标准，此时需要进行第二次的目标成本测算；到了施工图设计阶段，在万科，目标成本是再施工图预算基础上编制，目标成本基本已经定型。 目标成本形成后，接着就是执行过程，也是动态成本控制的过程。在目标成 13 房地产企业如何管理好成本 本确定后，工程进入施工阶段，需要进行施工组织与材料采购，此时就有实际成本的发生（动态成本），需要将动态成本与目标成本进行比较，动态成本是高了还是低了，并找出原因进行总结与给出优化措施；竣工结算阶段，将实际共发生的成本与目标成本比较，进行总结分析，得出一些实施的经验与教训。 以上就是一个目标成本实施的过程，目标成本是一个朴素的成本管理思想，各行各业都在用，房地产也适用，非常见效。因此，我主张各位在工作重视与坚持实施目标成本的管理与探讨，通过目标成本约束部门与个人，让公司或者团队有一个共同的目标，并清楚地告诉他们目标是什么，激励他们。 5) 作业过程管理： 目标成本制定完后，在实施过程中，要注意作业过程中每个环节的控制，这是很关键的。作业过程管理是通过对房地产各个作业过程进行成本控制，实现降低成本的目的；保证每个作业程序是合理的、有效的，实际上可以将它与作业成本分解联系起来，只不过不将作业成本管理作为作业成本，因为在作业计算当中，没有计算每个作业的成本责任是多少，但是要知道每个作业的优化办法的内容。 1.3.1 新项目发展成本控制 在进行新项目发展时，要通过什么方法来进行成本控制呢？所要控制的内容是什么？最终要达成什么样的事情，即是说我们的任务是什么呢？我觉得进行新项目发展环节的控制原则是准确、客观、全面与谨慎地预测新项目的成本。也可以这样解释，在进行新项目发展时，你必须将成本计算比较准确，而且要做到谨慎、客观与全面，才不至于拿错一块地，做出错误的决策。在房地产界，拿到一块地到最后不赚钱的例子很多，甚至亏大钱的人也很多。这主要是在新项目发展时不谨慎造成的。我们怎么能做到准确、客观、全面与谨慎呢？我个人认为有如下控制要点： 1. 要具有

房地产企业如何管理好成本 房地产企业如何管理好成本 演讲嘉宾：万科财务负责人：王文金 --2003 年11 月于建设部主办之全国培训会议 你们好,很荣幸在建设部举行的研讨会上,与各位一起共同探讨一些成本管理与其信息化管理的问题。我所讲的仅代表一家之言，来源于工作中的认识与思考，与各地实际情况可能有不一致的地方，欢迎大家共同研讨。我所讲的成本管理基本上分为四个部分： 第一部分万科成本管理的实践。万科这些年来，我们现在是按照哪种方式做成本管理的工作，然后我们有那样的思考与观点。 第二部分房地产成本核算，包括核算方法。 第三部分房地产成本管理的信息化管理。万科在成本信息化管理一些具体做法，及万科房地产成本管理软件（的应用）。 第四部分房地产成本管理的几个个人观点。 大致上就是以上几部分，下面（针对四部分内容与各位）具体谈一谈（个人的一些总结与思考） 1 万科成本管理的实践 1.1 万科的发展与财务管理部介绍 1.1.1 万科在房地产的发展 我觉得在进行谈万科成本管理的实践之前，应该向各位介绍万科，因为在座的各位有的可能对万科比较熟悉，也有的并不太熟悉。万科 1984 年成立于深圳，主要业务是经营录像器材，属于一个贸易型的企业；1988 年公开发行股票， 1990 年深交所上市，1991 年将公司上市募集的资金2200 万元，以破釜沉舟的决心投标一块地，由此迈开了房地产业务的步伐。现在万科在深交所拥有A 股，还有B 股；在全国15 个城市开发房地产，遍布东北（沈阳、长春、大连、鞍山），北京、天津、上海、南京，成都、武汉，“珠三角”深圳、广州、佛山与中山等城市；以住宅开发为主，主要在城区，更多的是在城乡结合处进行开发；累计竣 1 房地产企业如何管理好成本 工700 万平米，目前年开发量150 万平米，如果谈到市场占有率，从销售额占全国的比例看，大约是 1%； 目前总资产为 110 亿元人民币，净资产为 45 亿元人民币。以下介绍本人所从事的部门、部门的职能、做些什么事情，以及引发的一些思考、还有背景的介绍。我本人是在万科企业股份有限公司深圳万科总部财务管理部工作，从1993 年任职到现在，我们部门有哪些职责呢？ 1.1.2 万科财务管理部的架构介绍 1. 财务会计组，主要负责财务会计核算与其他核算，是财务人员的基本职能； 2. 管理会计组，主要负责公司的经营计划、项目论证与制度建设等； 3. 综合税务组，负责税务事项与研究等工作； 4. 成本审算中心，负责对接集团范围成本管理事项，做一些宏观综合分析工作，但大量的成本工作还是在一线公司来完成；集团（成本管理）工作主要是规范、指导、监督与资源调动性的工作，由于处在宏观、集团总体层面看，思考性的东西相对要多一点，具体的事情比如结算技巧、评标技巧与定标的一些工作，在这次研讨会上我就不说了。 还有就是IT 技术中心也安排在财务管理部架构范围之内，是部门的一个重要组成。财务管理部分为工程造价、计算机与会计三大专业，我们财务部对于这三大块基本上是（这样安排的）。财务部对各分公司的成本管理业务起指导作用。 1.2 成本管理的重要性 成本管理的重要性取决于企业的竞争价值。全球有一个著名竞争学大师迈克尔波特，他来自哈佛，写过一本书在国内很有卖点叫《新竞争论》，大家可以买一本来读一读、看一看，我觉得挺好。他在书中将企业的竞争策略分为三种: 1. 成本领导策略，以产品成本领先策略为第一类策略 2. 产品差异化策略：即避开竞争策略，做细分市场，不介入主流市场的竞争，这样的话，成本空间要求不是那么的严格。 3. 重点集中策略：这种策略主要是：集中资源领域发展，在这个方面将技术优势提拔得很高，把品牌形象塑造得很高很高，这就是第三种竞争策略。 2 房地产企业如何管理好成本 这三种竞争策略，由企业根据自己的产品和愿景来选择：企业是想做成什么样的，是做成大的还是小的？如果是做成小的可以选择产品差异化策略，如果是大的，没有成本优势的话，很难做大的。就是说，如果一个企业是大企业的话，他必定具有某种的成本优势，这就是一个我个人（对竞争策略）的观点与认识。一个企业要做大，一定有他自己成本管理的优势；如果没有成本管理优势的企业，很难在同行业里面做大的。我们说加强成本管理的目的不仅是降低成本，降低成本帮助我们获得什么呢？创造更多一点的利润？更重要在于： 1. 成本管理的目的不仅在于降低成本，更重要的是为了建立和保持企业的长期竞争优势。 2. 企业必须探求提高（或不损坏）其竞争地位的成本降低途径。 3. 建立和保护企业长期的竞争优势，就是说企业在市场生存必须具有的优势，否则将被人打倒。 从这个角度看，那么我们企业就要不断地来探讨与提高成本管理能力。其实，是你始终一贯地认为，而不是说我今天将成本管理搞好了，按照这个做下去，就一劳永逸了，明天就不用再进行提高了。我们认为这样做不符合发展需要，成本管理需要不懈的努力、不断的坚持。 可以举一些成本领导策略型的企业例子，例如DELL 电脑就是一个很典型成本策略型的企业，其建立网上订购电脑的直销方式，使得产品的生产更加有序，节约了大量的营销费用，降低大量的库存成本，因而获得一种很好的（成本）优势。在电脑市场中，十年前很多的品牌到现在衰落了很多，比如 1993、1994 年的 ASP 失去了踪影、IBM 几乎没有了台式电脑，COMPAQ 被 HP 合并，反而 DELL 企业在中国越做越大，其中成本优势是一个很重要的原因。目前万科用的服务器、电脑大多是DELL 的。 又如沃尔玛连锁超市打着“天天平价”的口号，以平价销售商品。其背后具有一个强大的成本管理系统，依靠全球卫星通讯技术，补货、进货很准确，大批量的进货，使其具有超强的全球采购议价能力。其“天天平价”的模式不是说做就能做到的，需要强大的支持平台， 依靠“天天平价”的沃尔玛就是这样做成了世界最大企业。 格兰仕大批量销售微波炉，可以说是一个重点集中策略的企业，它做得非 3 房地产企业如何管理好成本 常好，只做微波炉产品其他的什么也不做，采用贴牌生产的方式，将微波炉的（销售量）占到了全球的百分之几十，形成强大的规模经济，价格一降再降，到现在很多的微波炉生产厂家不敢进（入这个行业），因为进去了达不到规模经济，将被吃掉，最近三洋将微波炉生产线买掉就是一个例子。 所以，对于房地产企业，我想如果是一种短期经营，做完一个项目就撤销，那就可以对成本管理短视一些；如果想长期立足于生存，那么就必须搞明白、弄清楚如何去搞成本管理。搞成本管理是否就是力图省钱，表象大都是这样，但实质不全是，因为光靠省钱，省不出成本管理优势来，成本优势的获得需要依靠对应于业务运作的成本模式的建立，正如上面所举的 DELLWALMART 等，今天我们重点切磋的就是房地产企业的成本管理模式。 1.2.1 成本的基本认识 一. 成本的定义 我想在座的各位可能更多的是从事财务的，财务人员比预算人员对这个更为熟悉，不过也要进一步加深理解。从成本书中知道，“成本是企业在产品生产经营过程中，为取得收入而发生的需要补偿和可以控制的各种耗费。”我觉得这概念提炼得很准确： 1. 成本是生产过程中所有发生的各种耗费之和。 你不能仅仅将成本看成一种耗费，将某个环节的成本看作就是整个（商品的）成本，这是不对的。你必须将各种的耗费加到一起，而且这些耗费是生产过程发生中的。比如我所交的税是不是成本范围？很多人喜欢将税收放到完全成本中去，我觉得这种做法就是错误的。因为所交的税是在生产经营完成后，按法律向政府交纳的（一种费用），它与生产经营里面没有直接的关联，所以税不能放到成本里。 2. 成本是需要补偿的和可控制的，如果发生了一个成本不需要补偿，那么就是一种损失，放到费用或营业外支出里，就别放到成本里面。 成本需要一种补偿，这样生产经营才可以持续循环，成本才具有意义。如果生产了一个产品，发生了成本，但是在市场上卖不掉，不能获得应有的价值，那么这个成本没有丝毫的意义，也不能称之为成本。成本最重要的意义在于对生产者的补偿，所以从事成本管理，首先要弄清楚成本管理的意义是什么，不能仅 4 房地产企业如何管理好成本 为成本管理而管理。成本管理其实是我们做事情的一个背面，我们做事情最后追求的是其的正面结果。比如我们追求经济效益或者追求产品形象，这是事业的正面结果；但在这个追求的过程中发生了多少耗费与多少支出，那就是背面的东西。我们主张追求成绩和宣传成绩，永远不要忘了背面——成本和代价；但从事成本管理，也需要支持正面的结果，不能为了节约成本而节约成本，降低产品品质，损害了企业的品牌形象。 二. 与成本相关的基本概念 从房地产企业角度看，我要介绍几个与成本相关的基本概念，与各位进行交流探讨一下。 1. 建造成本：指项目的建筑安装成本。包括：开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境费、配套设施费 6 大项。建造成本主要是主体建筑工程费与主体安装工程费。 2. 开发成本：工业企业都有一个“制造成本”概念，“制造成本”是形成产品实体的那部分成本，从车间出来后进入库房，之后的成本如保管费/运输费都不包括在内了。那么开发成本指的是什么呢？开发成本相当于制造成本，是形成房地产产品实体的那部分成本，就是土地获得价款、建造成本与开发间接费之和。 3. 完全成本：完全成本是从原材料进来，到销售完成所发生的全部成本。范围上，是开发成本加上期间费用之和，包括管理费用和销售费用。但完全成本中不包含营业税金。因为税金是销售过程中发生的，已脱离了生产经营环节，不能加进来，但是期间费用是主持生产经营所发生的，就应该将它加进来。 4. 项目成本：在万科，当未特别说明时，一般说“项目成本”指的是“开发成本”，既不是建造成本，也不是完全成本。对于项目成本我们更关注的是与建筑实体相关的成本是多少，而不仅是建造成本。（与万科的“成本管理部”有相似工作职责的部门）在现在国内房地产界多叫做预算部、审算部、合约部等等，他们部门强调的更多是建造成本，而很少去考虑土地成本、开发间接费等。而领导作决策、经营测算的时候，依据建造成本是没有太大意义的。 成本包括那些？一个企业需要一个统一的口径，便于工作，否则信息是错乱的。 5 房地产企业如何管理好成本 1.2.2 房地产成本的特性 我们需要总结一下房地产成本的特性什么，理解房地产成本的特性才会有利管理工作的进行。 1. 房地产成本构成的复杂性，是与工业企业的成本差别较大地方之一。房地产成本构成是非常复杂的，在社会上，它是由多种专业结合而成的。包括土建、安装、园林环境、市政管网与设备等部分，这些成本的构成是很复杂的，各自有自己的特性，涉及的专业很多。 2. 成本个性较强。不同项目的成本差异性明显，不像工业企业，产品生产相对固定且常年生产，原材料价格比较透明，人工费、机械费相对稳定且发生在企业内部，成本构成容易对比。但是房地产的建筑产品就不行，项目与项目之间不同，栋与栋之间的不同，个性很强，很难进行比较。如果进行比较分析，由此得出好坏优劣，然后将这些数据拿去用，就会出现很多错误，因此本人建议不同项目的房地产成本不要进行对比。 3. 市场没有透明的工程供应价格。工业企业的原料、配件等的供应商市场到现在比较成熟，形成了一个规范、透明的价格体系，价格风险系数小。目前，工程定价依据还是定额，虽然建设部于2003 年7 月1 日开始实行工程量清单计价，但是很多承包商还是在定额的基础上进行计价，价格组成比较复杂，人为主观因素影响大，没有一个透明的价格，比如工程用的钢筋，钢筋原材料的价格很透明，但是用到房地产后，还要包括安装费、人工费、利润与运输费等等，而其中的一种费用对于各个地方都不尽相同，各个企业也有所不同，人为的因素太大，价格很不透明，对于一些有经验的房地产还可以进行判断价格的合理，但同样也有失误的时候。供应商市场没有透明的工程价格，增加了房地产开发商的经营难度，也付出许多“冤枉钱”，增加产品的成本。 4. 成本计算的多次性。房地产成本是一个巨大的投资，必须进行多次的计算，从开发前期的估算、完成施工图后的预算、工程完工的结算等等，组成了成本计算的多次性； 5. 成本核算的难度较大。因为产品之间的差异性很大，项目之间也有很大的不同，发生的合同也很多，增加了核算的难度； 6 房地产企业如何管理好成本 6. 成本发生的长期性。房地产开发周期长，其中资金成本是影响成本高低的重要因素；房地产使用寿命周期长，产品出售完成后，配套设施经营、质量维护、物业管理等售后成本是成本控制不容忽视的重要内容。 1.2.3 房地产成本管理的常见问题 1. 无效成本时常发生 什么叫做无效成本呢？在谈到成本定义时，说到一个成本的特征——成本的补偿性，所以无效成本就是无法获得补偿的成本，比如施工过程中有时会碰到这样的情况，混凝土浇铸时，浇不进去，为什么呢？因为钢筋太密了，钢筋含量太高。钢筋含量是以满足建筑结构安全为度的，如果超过了这个度，你每平方米多用10KG 的钢筋，你跟客户说因为此而增加售价，客户能接受付这笔钱吗？如果客户不愿意付这笔钱，那么这就是无效成本。还有无效成本的例子，比如在进行园林环境的施工时，已经建好一片，但是设计师到现场后，指出这样做是错的，要重新施工，那么毁掉建好这部分园林的成本客户看得见吗？客户愿意接受这部分成本吗？客户看不见，也不愿意接受这部分成本，这就变成了无效成本。曾有这样的事例，样板房的门锁换了 5 次，第一次领导看了说很难看，于是更换；换了后发现还不如原来的，于是再换回来，再看觉得两次用的都不满意，如此反复，共换了 5 次。对于墙面刷漆，涂了不满意就铲，铲了再涂，这样的事情在万科早期是平常的事情；即便到现在为止，在万科无效成本的发生还是比较多的。 2. 变更签证引发成本大量增加 发展商在进行房地产开发的设计阶段，未知条件多或预见性不够，就可能考虑问题时不会完全想透澈。因为在未看到实物之前，对于建筑比例关系、空间尺寸、效果感觉，设计师是很难一下子考虑得尽善尽美的，图纸也有可能有错漏。设计师在施工过程中，感觉突然来了，要进行设计修改增强效果，要更正错误，设计变更就增加了，一般来说成本也就会随之增加。 3. 容易支付隐性的“冤枉钱”。 在房地产行业，因为“供应商市场没有透明的工程价格”（在“房地产成本的特性”中提到），很多承包商报价时人为因素影响很大，做同一件事情用同种材料的报价各企业都不一样，经验丰富的人还可以通过谈判或综合 7 房地产企业如何管理好成本 事关平衡，也有些就难以准确评价，可能会支付些不必要的钱，这种情况在材料采购、工程招标中都可能发生。在结算环节，如果结算人员专业水平不高、或不尽心，也很容易付出不必要的冤枉钱。 4. 存在超合同付款 我不知道其他公司是否存在这个问题，签了一个合同到合同执行完毕，可能不知道应该给施工单位付多少钱，弄不明白其中的关系，为什么呢？因为合同在执行的过程中发生了大量的设计变更与现场签证，比如施工做法的变更、材料的替换、签订的价格变化以及工期的延期等等，由于管理的原因，搞不清楚变化后的成本。施工单位要进行付工程款时，也不知道该付别人多少钱。如果进度款支付把握不准确，就很容易付超给别人。工程款付超后，想在结算时追回来那就很难了，因为他（施工单位）可能不来同你核对结算了，或都找出50 个理由告诉你这儿算少了，那儿算不了，导致结算立不了案。 5. 结算成本不准确 房地产企业计算利润时，需要知道一个产品成本，及市场售价，将他们进行对比，简单的说，售价与成本的差额就是利润。如果连产品的成本都不清楚，那么成本结算时就不准确，计算利润是错误的。这对上市公司是非常危险的事情，你将利润算错了，如果说好说一点，可以是会计估计的失误，说得不好的话，就是你的会计差错，再说难听点，就是虚报利润，如果到了“上纲上线”这种程度，是一件很头疼的事情。成本计算错误会给工作带来很多的麻烦，如果计算少了，还必须在下年度中扣减回来，这对下年的利润指标影响很大。早年万科北京城市花园就有一个案例，当时工程已经完工，施工单位也停工，利润也计算完毕。但施工单位报帐时，出现了很多项目工程师签的“白条”（变更签证），加起来就有一两千万那么多。这是缺乏管理的结果，项目工程师签的“白条”记录做了多少活该给多少钱，但缺少审核和事实凭据。因此，在结算时就会扯皮，利润就不会准确。 6. 质量不足成本和质量过剩成本同时存在 对于产品，大家应该都知道质量成本，所谓的“质量成本”就是为了维持与保证一定产品质量而发生的成本，是产品的保证成本。由此可想到，质量不足成本就是因为质量不足而发生的维修费用、客户赔偿等的成本，质量 8 房地产企业如何管理好成本 不足是一种成本，像万科发生很多的房屋维修、客户赔偿等都可以归结为质量不足成本；同样也有质量过剩成本，像上面所说的钢筋过剩而不被客户认同的成本就是质量过剩成本，这对成本管理的影响也是比较大。 1.2.4 企业成本管理方法的发展 房地产成本管理作为一个学科，其发展经历了好些年了，从过程看，成本管理所用的方法有如下几种： 首先，最早用的是实际成本法，主要做的是将实际发生的成本准确反映出来，这种方法的准确程度最高，所依赖的是企业明细帐的财务与帐目。 其次，就是标准成本法，就是将产品的每一个部件的标准制定出来，然后确定标准成本差异，这种方法的准确度稍微差一些。但是对于管理、决策与控制的作用价值要更高一些； 第三，作业成本法。它指的是将生产整个的过程与步骤分解开，将每一步的成本在每个流程中的中是怎么计算，是否可以进行成本优化的方法。 第四目标成本法。顾名思义，所谓的目标成本法就是企业或者公司定下一个经营的目标，然后在实施过程中不断进行检验、瞄准，然后进行修订与完善，使其逐渐接近实际成本。 最后就是责任成本法。责任成本就是将确定的成本分解与落实到各个责任主体身上，让每个人或者部门承担一定的成本，按这样的方法将实际发生的成本控制在所确定的目标成本之内的方法。还有，滚动预算法等方法。 从这些方法可以看到，对决策支持高的成本管理方法其的精确度相对比较低，但我们做成本管理不能把精力放在事后的东西，更注重的是事情在实施过程中内容的控制与管理，现在流行的一些做法就是责任成本法、作业成本法等。 9 房地产企业如何管理好成本 1.2.5 成本管理的方向 我觉得成本管理有这么几个向上拓展的过程，要做到一个高级的成本管理首先从核算型做起，先要对成本计算准确，如果成本都算不准确，那么对后面的成本控制就是很虚的东西。然后就是控制型，简单的说，就是制定一个成本目标，而且能实现它，使得这个目标接近实际发生的成本。最后，价值创造型成本管理的阶段，此时已经脱离了仅仅为成本管理而做一些事情，追求的是一种综合的结果，能够创造价值，此过程中可能主动去要求增加成本，因为为了提高产品的品质，争取获取更多的利润。成本管理到最后就是事情的正面而不是反面，它在帮助企业获得产品更多正面的结果。 10 房地产企业如何管理好成本 1.3 万科成本管理模式基本构架 1. 责任成本管理 责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。 责任成本管理体系要素：（1）责任范围；（2）责任人；（3）评价标准；（4）评价人 1) 责任成本体系建立目的：令全员实施自觉的成本管理行为。 2) 责任成本前提——合理的架构分工 分工与责任是责任成本管理的两大要素。怎么样是分工呢？在万科大体上设置如下部门： 成本管理部：财权的控制活动多过业务活动；制造成本范畴而非建安成本；组织型成本管理而非审价算帐型 项目经理部：工程进度、质量；配合作好销售包装、开展工作； 工程管理部：质量监督、供应商管理与技术方案； 规划设计部：设计图纸、建造标准 以上是万科企业的分工，不过各个企业的分工不尽相同，比如有的房地产企业将成本管理部与工程管理部合并为一个部门，有的公司将项目经理部设为一个项目公司等等，具体的分工要根据企业的不同与下属需要而建立部门。 11 房地产企业如何管理好成本 3) 主要内容（1）——要素概括 上述表中，将建造成本的责任目标分为4 项，可以用买杯子的过程来说明。比如你想用一个杯子来喝水，你试图控制买杯子的成本，首先你必须确定你是买玻璃杯还是瓷杯或者不锈钢杯或者塑料杯等（相当于建造内容、建筑形式合理化）， 如果你确定买一个玻璃杯，你得确定这个玻璃杯的大小、颜色与材料（相当于结构指标的控制和工程选材 ）；确定这些后，你将面临一个问题：如何以低价买到这个杯子(如何获得竞争性低价)，你可能需要打电话咨询价格或者跑很多商店去问，当得知那家商店的杯子最便宜后，你得决定如何去买这个杯子（相当于现场成本管理），比如谁去买？如何去，打的、坐公汽还是步行？ 以上一系列选择都需要正确策，你才能以合理的综合成本得到一个性价比较好的杯子。我们搞房地产也是这样控制成本，造大楼如买杯子。 责任主体 配合部门 评价部门项目发展部 财务部 1、建造内容、建筑形式合理化设计部 销售部 成本部 2、结构指标合理化及施工图质量设计部工程部 成本部 3、获取竞争性的合理低价工程部成本部 项目经理部 招标领导小组 4、现场成本管理、施工质量与效率项目经理部 工程部 工程部销售部 财务部各职能部门 财务部 管理费用 责任目标责任范围 土地、报批报建费 建造成本销售费用 2. 目标成本管理 1) 基本概念： 目标成本：目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标；是项目成本的控制线。比如，要盖一栋楼最合理花费的成本是200 万，那么200 万就是目标成本。 动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本结果。动态成本可以说是实际成本，但不是最后成本。例如，确定了建一栋楼目标成本为200 12 房地产企业如何管理好成本 万，那么在实施的过程中，就要随时根据实际情况估计成本将如何变化，有可能估计 205 万元，因为方案有变化，也有可能估计为 198 万元因为水泥降价了，也可以估计为210 万元也不要紧，重要的是随时都作这个估计，把波动程度把握好，及时作出行动来调整，任何时候都不允许说：我不知道项目成本是多少，一定要有一个动态成本的概念。 2) 管理原则： 体现目标成本的先进性、目标成本的严肃性(纳入绩效考核) 。这对于成本管理的好坏是很重要的。 3) 管理工具：动态成本反映系统平台——成本指标数据库。 4) 目标成本的实施过程 目标成本实施过程，可以分为六个环节。首先，在新项目发展阶段，需要做成本估算，我个人认为，每个公司都会去做，不同的是考虑的方式可能不一样；项目取得土地后，需要进行项目的规划设计，完成设计后，就要进行第一次目标成本的测算，根据估算以及对市场的判断，测算出项目的成本；规划设计完成后，进入一个扩充设计阶段， 对规划设计进行完善、补充，定出产品标准，此时需要进行第二次的目标成本测算；到了施工图设计阶段，在万科，目标成本是再施工图预算基础上编制，目标成本基本已经定型。 目标成本形成后，接着就是执行过程，也是动态成本控制的过程。在目标成 13 房地产企业如何管理好成本 本确定后，工程进入施工阶段，需要进行施工组织与材料采购，此时就有实际成本的发生（动态成本），需要将动态成本与目标成本进行比较，动态成本是高了还是低了，并找出原因进行总结与给出优化措施；竣工结算阶段，将实际共发生的成本与目标成本比较，进行总结分析，得出一些实施的经验与教训。 以上就是一个目标成本实施的过程，目标成本是一个朴素的成本管理思想，各行各业都在用，房地产也适用，非常见效。因此，我主张各位在工作重视与坚持实施目标成本的管理与探讨，通过目标成本约束部门与个人，让公司或者团队有一个共同的目标，并清楚地告诉他们目标是什么，激励他们。 5) 作业过程管理： 目标成本制定完后，在实施过程中，要注意作业过程中每个环节的控制，这是很关键的。作业过程管理是通过对房地产各个作业过程进行成本控制，实现降低成本的目的；保证每个作业程序是合理的、有效的，实际上可以将它与作业成本分解联系起来，只不过不将作业成本管理作为作业成本，因为在作业计算当中，没有计算每个作业的成本责任是多少，但是要知道每个作业的优化办法的内容。 1.3.1 新项目发展成本控制 在进行新项目发展时，要通过什么方法来进行成本控制呢？所要控制的内容是什么？最终要达成什么样的事情，即是说我们的任务是什么呢？我觉得进行新项目发展环节的控制原则是准确、客观、全面与谨慎地预测新项目的成本。也可以这样解释，在进行新项目发展时，你必须将成本计算比较准确，而且要做到谨慎、客观与全面，才不至于拿错一块地，做出错误的决策。在房地产界，拿到一块地到最后不赚钱的例子很多，甚至亏大钱的人也很多。这主要是在新项目发展时不谨慎造成的。我们怎么能做到准确、客观、全面与谨慎呢？我个人认为有如下控制要点： 1. 要具有稳

“万宝之争”升级为“三国杀” 由于“门口野蛮人”宝能的“插足”，市值超过2700亿元的万科A从去年12月停牌至今已有半年之久。 但就在原定复牌的截止时间6月18日来临之际，这场万科“话语权”的争斗因为可能出现的股权占比变化而又起波澜。 据6月18日万科发布的公告显示，前一天公司董事会审议通过了《关于公司发行股份购买资产暨关联交易方案的议案》，万科拟以发行股份的形式购买深圳地铁持有的深圳地铁前海国际100%股权，初步交易价格为456.13亿元，全部交易以对价交易发行股份方式支付。 增发完成后，深地铁将获得万科20.65%的股权，成为万科第一大股东，华润、宝能系(深圳钜盛华、前海人寿)的股份同时将被稀释。 因涉及事后审核，万科A自6月20日开始起继续停牌，待取得深交所审核结果后另行通知复牌。 熟料这一结果却引起了原第一大股东华润的质疑。 除了传出华润的三名董事在6月17日的万科董事会上对增发预案投了反对票，华润也在6月18日在官方微信上发文称：不认同以增发股票收购资产的方式符合万科公司和全体股东的利益。 并直指万科发公告前未通报全体董事是否已获得独立法律意见，也未将公告内容提交全体董事，此举严重损害了董事圈里和董事会尊严。 如果万科不重新审视重组预案存在的问题，在未来的董事会或股东大会上提出相同方案进行表决，华润将会继续投反对票。 有市场人士指出，作为万科多年来的第一大股东，华润一直被视为是万科管理层的支持者。 直到“万宝之争”的初期，万科也曾向华润求助增持。 但此次对增发重组预案的质疑，则使得原本的“万宝之争”演变和升级为“三国相杀”的局面。 最终“坐下来谈”的可能性较大 值得关注的是，“万宝之争”的原主角之一——宝能系，早在今年春节前与华润会晤后，就逐渐低调。 此次“华万之争”被爆出后，有媒体报道称，国资委原则上同意华润收购宝能名下万科股份，这一说法已被华润否认。 不过在复旦大学房地产研究中心副秘书长夏强看来，万科股权之争的演进并不是所谓建立在“话语权”分配上的争执，“资本方不可能简单的因为一己私利而争斗不休。”他说，该事件其实反映出产业资本对优质资产控股权的争夺。 至于华润为何现在提出质疑，除时间节点的考虑，可能还有对引入深地铁方式的众多探讨。 按照程序，万科收购预案已创提交深交所审核，一般来说，深交所需要1到2个月的审核时间，期间有可能要修改预案，并提交董事会二次审议，然后再召开股东大会审议。 另外在“野蛮人”宝能的“搅局”之后，目前万科的股权结构已不再松散，除宝能、华润和安邦三大股东外，排名靠前的股东也大多为机构，股权集中度已经较高。 市场人士由此认为，包括宝能在内其他股东的发声将会是一个关键空间因素。 “万科股权之争一波三折，最终解决估计还得‘坐下来谈"。”华安证券投顾屈放分析，目前几方都不能说占有决定性优势，所以股票也需要在谈判达成一致，取得相对平衡、满意的结果下复牌，“毕竟万科议案没有迅速通过的话，股价大跌也是相关方不愿看到的。” 事件本身可写进并购“教科书” 在引发市场关注的同时，这次事件也成为财经圈内闹腾热门。 “从万科关联独董可以看出独董制度的缺憾。”中国上市公司协会独立董事委员会副主任、中国政法大学资本金融研究院院长刘纪鹏认为，万科关联独董公开坦言回避表决，说明被监管者、投资人寄予厚望的中国上市公司独立董事制度在执行过程中存在的缺陷。 即“独董不独”和“独董不懂”，难怪中小股东批评独立董事是花瓶。 刘纪鹏对华商报记者说，无论是万科购并重组的复杂性、综合性还是各股东间对控制权争夺的关注度，这次事件持续时间长，市场关注度高，“这个案例都可以写入资本市场购并历史的教科书。”在各方谈判的基础上，最终结果还是股东代表大会说了算。

　　 可转债全称为可转换公司债券。在目前国内市场，就是指在一定条件下可以被转换成公司股票的债券。可转债具有债权和期权的双重属性，其持有人可以选择持有债券到期，获取公司还本付息；也可以选择在约定的时间内转换成股票，享受股利分配或资本增值。可转债对投资者而言是保证本金的股票。 　　万科可转2到期赎回价格107元的意思是,该可转债到期后可由发行方(万科)购回,定的购回价格为每张107元(一般面额为100元)。

可转债即可转换公司债券,是指发行人依照法定程序发行,在一定期限内依据约定的条件可以转换成股份的公司债券.这种债券附加了转换选择权,在转换前是公司债券形式,转换后相当于增发了股票.万科可转2到期赎回价格107元的意思是,该可转债到期后可由发行方(万科)购回,定的购回价格为每张107元(一般面额为100元).

其实我担心的不是你手中的股票,反而是你的投资的心态,你嘴里说它们都是长线持有的好股,但内心却是想着它们能短期猛涨,特别是对于万科,买进的理由仅仅是因为有高配送,这样的投资理念,才是最危险的.用投机的方式做所谓的价值投资,只会让你内心永远处于矛盾之中,明知它们是好公司,但是股价天天盯着看,它就是不涨反跌,内心几番挣扎后,忍痛卖出,谁料它却猛涨,内心后悔莫及,然后又再追高杀进,谁料却被套牢,这种情况,我以前就试过,你可能也已经试过了.你运气很好,手中持有的这三只股票都很不错,它们都是各自行业的龙头,业绩优异,可坚定持有,现价也已低估,如果有余钱,最正确的做法就是买进,如果没钱了,就别去动它们,你已经做了正确的选择,剩下的就让时间来完成.另外,你买进股票的理由太过无稽,相信股价如果稍有上涨,你就会抛掉,那就错失了真正的大牛股,给你一些长期关注公司的方法,把你应该在买进之前要做的事情补回来,这样你就不会为短期的股价波动所困拢了.我自已是这样子做,而且是长期坚持这样子做的,供你参考,努力吧!其一,看公司年报,季报,同时也会找一些与之相同类型的公司报表来作对比,主要是通过证券交易所的主页下载或相关公司的网页下载;其二,多看与之相关的新闻报道或机构的研报,或与之所从事行业相关的新闻报道或研报,多留意国内外的最新的财经资讯,主要是通过看财经电视(CCTV2),财经报纸(中国证券报)和互联网(万点理财终端)这三种途径;其三,通过与公司的互动或亲自上门了解,主要是参加股东大会,参与网络平台的互动交流(全景网),打电话给董事办查询,到公司总部去参观或参观公司的产品(例如去现场看公司的在售楼盘)其四,所有得来的信息都必须经过自已独立思考和理性分析,必须学会透过表象看本质,要学会逆向思维,绝不能人云亦云.

【算一算你家装修要花多少钱】随着房地产的发展，中国不少知名的地产公司，那么龙湖地产和万科哪个好呢?下面我们就一起来了解下吧! 龙湖地产和万科哪个好 两家公司都还不错，都是比较早进入地产行业的，其中万科地产公司连续两年获得了中国物业服务百强第一企业，在业内获得了不少认可;而龙湖的服务和口碑在近几年也日渐提升了，如果要论房屋居住环境以及绿化，万科会较好一些，但服务和细节方面龙湖地产还不错，各有千秋，具体看自己如何选择。1、龙湖地产简介 龙湖地产是一家房地产开发公司，成立于1994年，位于重庆，于2009年上市，主要开发高端商业楼盘以及别墅，是中国房地产行业较受尊崇和信赖的市场领导者之一，凭借其专业开发优势，和准确的市场定位和超前的设计等，在业内成为了知名品牌。 2、万科地产简介 万科地产成立于1984年，于1991年上市，是目前国内较大的住宅开发地产公司之一，该公司业务覆盖珠三角、环渤海等城市经济圈以及中西部地区，共53个城市，年均销售6万套以上的房子。选择品牌开发商的好处 1、实力比较强 品牌开发商的实力比较强，比较值得信赖，因为很多人都怕遇到烂尾工程，所以选择大品牌开发商更有保障。 2、房屋质量好 品牌开发商对房屋的质量要求比较高，在建筑期间对房产的建设质量把控比较严格。3、设计风格好 房屋户型很重要，一般大开发商的实力比较雄厚，在设计方面也会比较注重，而且小区的配套设施也比较齐全。 4、工程进度 工程进度是最重要的，因为很多人都选择期房，而期房很多小的开发商都不能如期交房，而大开发商在资金方面比较充足，所以有足够的实力，能够加快房屋的建设工程进度。小编总结：以上就是关于龙湖抵偿和万科哪个好的相关内容，希望对大家有所帮助。【输入面积，免费获取装修报价】

近日，汇丰发表中国房地产行业研究报告，提出未来10年，中国的房地产行业将经历一场彻底的转变。 加杠杆快速扩张的时代彻底终结，开发商将不得不应对严格的借贷限制，行业进入3.0阶段，充满挑战，但对于“幸存者”来说，则是机遇。 报告将将中国房地产分成四类，包括 行业领袖、普通发展商、「抱恙」发展商以及其他。 行业领袖 【8家 违约机会低】 万科、保利、中海、华润、招商、龙湖、绿城及旭辉 值得注意的是以上8家行业领袖只有龙湖、旭辉两家民企，在民企队列中他们的财务最为稳健，违约风险最低。 普通发展商 【23家 违约机会中至高】 碧桂园、金地集团、中国金茂、新城发展、雅居乐、美的置业、远洋集团、越秀地产、中骏集团、新希望、合景泰富、中铁建、中交地产、时代中国等 「抱恙」发展商 【19家 违约机会高或已违约】 融创、中国恒大、绿地控股、世茂、金科股份、阳光城、中梁、正荣地产、龙光、奥园、富力、佳兆业、禹洲、宝龙地产、弘阳地产及融信中国等 其他 上述名单未提及的较小型房企 对于购房者来说这个分类名单还是很有参考价值的，通过房企违约机会的高低，可以快速锁定靠谱房企。 分类中的八大行业领袖房企，他们的品牌实力和财务状况也是有目共睹的，跟老百姓心目中的定位也基本相吻合，这也给行业内优秀的房企注入了更多的信心。 在不确定的市场条件下，也许只有这些相对稳妥的房企才能安全地穿越周期，在这场大洗牌中存活下来！

平均单价：5800元/_历史价格:2011年12月06日至今均价5800元/_2011年11月18日2011年12月06日均价6500元/_项目位置：香洲区中山市坦洲镇坦神北路装修标准：钢混结构产权年限:70年户数:总户数1300户周围交通:中山公交K11路、206路、212路、681路、682路、坦洲2路（金斗湾客运站）售楼地址:中山市坦洲坦神北路占地面积:32000平方米建筑面积:154000平方米开发商:中山市万科坦洲房地产开发有限公司物业管理公司:珠海市万科物业服务有限公司建筑单位:深圳市英龙建安（集团）有限公司代理商:合富辉煌房地产景观设计单位:珠海市建筑设计公司建筑设计单位:深圳市英龙建安（集团）有限公司整合推广公司:CU主意会按揭银行:中国工商银行,中国建设银行,中国银行,中国农业银行

万科的07年的分配预案已获得4月23日的股东大会通过,现正上呈审批中,还没有真正实施,放心,估计公布股权登记日的时间很快就到了,耐心等等.

需要。根据查询万科董事会换届规定得知，万科以累积投票制方式进行投票表决通过万科董事会换届方案，万科公司董事会换届须由股东大会投票，不召开股东大会无法换届董事会，万科董事会换届需要股东会表决。万科企业股份有限公司1984年创立于中国深圳，1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。

万科的07年度分配方案已获股东大会通过,还没有正式实施,因为它正在审批中,应该很快就会出股权登记日通告的了,我也是万科股东,大家耐心等等.

董事会不同意召开临时股东大会，或者在收到提议后10日内未作出书面反馈的，视为董事会不能履行或者不履行召集股东大会会议职责，监事会可以自行召集和主持。

　　公布2007年年报,上午停牌一小时　　万科A公布2007年年报：基本每股收益0.73元，稀释每股收益0.73元，每股收益（扣除）0.73元，每股净资产4.26元，净资产收益率16.55%，加权平均净资产收益率23.75%，扣除非经常性损益后净利润4790833311.17元，营业收入35526611301.94元，归属于母公司所有者净利润4844235494.21元，归属于母公司股东权益29278647601.2元。　　董监事会决议公告　　万科企业股份有限公司十四届十三次董事会及六届五次监事会会议于2008年3月19日举行，通过了如下决议：　　一、审议并通过了2007年度经审计财务报告　　二、审议并通过了2007年度内部控制自我评价报告　　三、审议并通过了2007年度利润分配、分红派息和资本公积金转增股本预案　　分红派息方案：每10股派送人民币1元（含税）现金股息。资本公积金转增股本方案：以每10股转增6股的比例，向全体股东转增股本。　　四、审议并通过了关于计提和核销2007年度资产减值准备情况的议案　　2007年公司决定计提各项资产减值准备合计人民币12,613万元，其中坏账准备人民币10,570万元、存货跌价准备人民币1,197万元、长期投资减值准备人民币260万元。　　五、审议并通过了2007年度报告和2007年度报告摘要　　六、审议并通过了关于聘任2008年度核数师的议案　　同意提交2007年度股东大会审议：继续聘请毕马威华振会计师事务所，负责按境内会计标准审计公司2008年度财务报表及部分子公司2008年度财务报表，按境外会计标准审计公司2008年度财务报表以及按照国内监管部门的规定出具内部控制审核报告。有关报酬总额为人民币750万元，公司不另支付差旅费等其他费用。　　七、审议并通过了关于调整董事、监事薪酬的议案　　股东大会具体召开情况另行通知。

公司高级管理人员是指公司的经理、副经理、财务负责人，上市公司董事会秘书和公司章程规定的其他人员。一般而言，他们负起公司例行公务的种种责任，也拥有来自董事会或主要股东所授予之特定的执行权力。有部份企业为强化他们的职权等，会另外授予他们执行董事的职衔。而如果他们本身就是合伙人或股东，执行董事也是他们另一个重要的职称。虽然他们要负起例行公务的责任，然而主要职司实是行政管理或重大公司政策的执行等。扩展资料：一百四十七条 董事、监事、高级管理人员应当遵守法律、行政法规和公司章程，对公司负有忠实义务和勤勉义务。董事、监事、高级管理人员不得利用职权收受贿赂或者其他非法收入，不得侵占公司的财产。第一百四十八条 董事、高级管理人员不得有下列行为：(一)挪用公司资金；(二)将公司资金以其个人名义或者以其他个人名义开立账户存储；(三)违反公司章程的规定，未经股东会、股东大会或者董事会同意，将公司资金借贷给他人或者以公司财产为他人提供担保；(四)违反公司章程的规定或者未经股东会、股东大会同意，与本公司订立合同或者进行交易；(五)未经股东会或者股东大会同意，利用职务便利为自己或者他人谋取属于公司的商业机会，自营或者为他人经营与所任职公司同类的业务；(六)接受他人与公司交易的佣金归为己有；(七)擅自披露公司秘密；(八)违反对公司忠实义务的其他行为。董事、高级管理人员违反前款规定所得的收入应当归公司所有。第一百四十九条 董事、监事、高级管理人员执行公司职务时违反法律、行政法规或者公司章程的规定，给公司造成损失的，应当承担赔偿责任。第一百五十条 股东会或者股东大会要求董事、监事、高级管理人员列席会议的，董事、监事、高级管理人员应当列席并接受股东的质询。董事、高级管理人员应当如实向监事会或者不设监事会的有限责任公司的监事提供有关情况和资料，不得妨碍监事会或者监事行使职权。第一百五十一条 董事、高级管理人员有本法第一百四十九条 规定的情形的，有限责任公司的股东、股份有限公司连续一百八十日以上单独或者合计持有公司百分之一以上股份的股东，可以书面请求监事会或者不设监事会的有限责任公司的监事向人民法院提起诉讼；监事有本法第一百四十九条 规定的情形的，前述股东可以书面请求董事会或者不设董事会的有限责任公司的执行董事向人民法院提起诉讼。监事会、不设监事会的有限责任公司的监事，或者董事会、执行董事收到前款规定的股东书面请求后拒绝提起诉讼，或者自收到请求之日起三十日内未提起诉讼，或者情况紧急、不立即提起诉讼将会使公司利益受到难以弥补的损害的，前款规定的股东有权为了公司的利益以自己的名义直接向人民法院提起诉讼。他人侵犯公司合法权益，给公司造成损失的，本条 第一款规定的股东可以依照前两款的规定向人民法院提起诉讼。第一百五十二条 董事、高级管理人员违反法律、行政法规或者公司章程的规定，损害股东利益的，股东可以向人民法院提起诉讼。参考资料：百度百科-中华人民共和国公司法

投也是无效的票据，除非你在登记日之前拿过万科，过后卖了。只有股权登记日当天有万科的股东投票才是有效票。希望能帮到你

万科每10股派4.1元(含税）。大会通过了不假，有的上市公司股权登记日时间和股东大会召开时间相隔很长，，有的很短，在股权登记日收盘之前卖出股票是分不到红的，如果你已经持有了11个月，何必着急这一个多月呢，因为持有一年以上，只交5%的税，持有一个月以上不到一年交10%的红利税，持有不到一月交20%的税。当然，这也要考虑中国经济和大盘的情况，今年很多经济学家都预计一二线城市的房价是转折的一年，从前三个月房子成交量的低迷都可以看出端倪，还有不动产登记就要联网了，万科前老总王石认为，反腐是最有效的地产调控，因为中国的很多房子被官员买了，从前几年的房叔 房婶就可以看出，他们持有10套以上，那一般的官员持有两三套是常见的普遍的。 信息联网不就把他们给暴漏出来了吗，所以本来说去年6月1日就联网的一推再推，给官员腾挪资产提供时间。虽然万科不错，但也挡不住地产行业的潮流。所以你自己考虑清楚

万科现在还没出股权登记日通告,要等万科召开股东大会并通过分配方案,再送交审批通过后才会出股权登记日通告,根据以往的经验,下个星期会出召开股东大会的时间,估计股权登记的时间应该是在4月末5月初.你只要在股权登记日或之前持有或买进该股票,都可获得分红.另外好象万科这样的公司是不太适合做短线的,从它07年的走势看就可以知道,十二个月,六个月上涨,六个月下跌,其中涨幅主要集中在七,八,十,三个月,做短线只有25%的机会盈利,必须是长线投资才能利润最大化,楼上说的出货最佳时机,本人认为不可,地产最困难的时候已经过去了,多用心去了解万科吧,你会发现A股市场里象它那样的好公司实在是太少了,以下数据供你参考,祝你好运!自1991年起,连续保持17年盈利,自1996年起,连续保持11年盈利增长;

1、 召集人：万科企业股份有限公司（以下简称“公司”）第十九届董事会2、 召开方式：现场投票与网络投票相结合。本次股东大会通过深圳证券交易所（以下简称“深交所”）交易系统和互联网投票系统向 A 股股东提供网络形式的投票平台，H 股股东仅能通过现场投票方式进行投票。3、 现场会议召开地点：深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心4、 现场会议召开时间：2022年12月16日（星期五）16:00起5、 现场会议主持人：董事会主席郁亮6、 A股网络投票时间：通过深交所交易系统进行网络投票的时间为2022年12月16日9:15～9:25，9:30～11:30和13:00～15:00；通过深交所互联网投票系统进行网络投票的时间为2022年12月16日9:15～15:00。7、 会议的召集、召开符合《中华人民共和国公司法》（以下简称“《公司法》”）、《上市公司股东大会规则》（以下简称“《股东大会规则》”）、《深圳证券交易所股票上市规则》及《万科企业股份有限公司章程》（以下简称“《公司章程》”）等有关规定，会议合法有效。

万科A控股股东与实际控制人： 控股股东： 华润股份有限公司(14.73%) ｜ 实际控制人： 中国华润总公司(持有华润股份有限公司比例：99.98%) ｜ 最终控制人： 国务院国有资产监督管理委员会 王石的股份没在十大股东里面，而且他也不是该公司的实际控制人。 ｜

深圳市盐田区大梅沙环梅路万科中心。根据查询深圳政府官网得知，万科2022年度股东大会在深圳市盐田区大梅沙环梅路万科中心进行观看，会议时间为2023年6月30日（星期五）14：30，表决方式万科企业股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）2022年度股东大会（以下简称“本次股东大会”）采取现场投票和网络投票相结合的方式。

斗鱼。万科股东大会在深圳召开，并在斗鱼平台全程直播，直播开始前已有12万人在线。斗鱼TV是一家弹幕式直播分享网站，为用户提供视频直播和赛事直播服务。

四大地产是万科、保利地产、金地和招商地产x0dx0a万科是国有控股企业，控股股东是华润股份有限公司，中国华润总公司拥有华润股份有限公司99.984212%股权，中国华润总公司是国资委直属的中央企业。x0dx0a保利地产是国有控股企业，控股股东是保利南方集团有限公司，中国保利集团公司拥有保利南方集团有限公司100%股权,是保利地产的实际控制人，中国保利集团是国资委直属的中央企业。 x0dx0a金地是民营企业。x0dx0a招商地产是国有控股企业，控股股东是招商局蛇口工业区有限公司，招商局集团拥有招商局蛇口工业区有限公司100%股权，招商局集团是国资委直属的中央企业。

保利是央企，万科、金地是民企。中国保利集团有限公司（Poly Group）的前身是成立于1993年2月的保利科技有限公司，系国务院国有资产监督管理委员会管理的大型中央企业。万科公司成立于1984年05月，总股本1099521.02万股（2008年2季度），总部位于中国广东省深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心，现任董事会主席郁亮。2020年9月10日，2020中国民营企业500强榜单发布，万科企业股份有限公司位列第9名，营业收入36789388万元。金地标榜自己是理科生，它想要借此向外界展露出在战略发展、财务管控和产品结构上，有着理性的思维模式和出色的管控能力。“理科生”的标签实在很难让人对这家处于中游、发展平淡的房企产生记忆点。这是一家虽然不是国企，但比国企风格还更保守的企业，除了早年的“招保万金”金字招牌之外，金地再无显赫战绩。扩展资料2019年，金地营业收入和净利润额增速居于同行平均水平之上，全年实现营业收入634.20亿元，归属于上市公司股东的净利润100.75亿元，分别同比增长25.1%和24.4%。毛利率水平尽管有所下跌，但依然领跑同行。金地2019年综合毛利率、净利率分别为40.5%、24.5%，其中房地产业务毛利率41.26%，比上年降低1.82个百分点。毛利率如此之高，或许要得益于金地的“小股操盘”模式。近几年，金地的规模增长大部分是靠大量合作开发项目产生，因而这几年金地的少数股东损益逐年增加，未来有可能进一步稀释归母净利润。2019年，金地的少数股东损益占比为34.8%。参考资料来源：百度百科-中国保利集团有限公司参考资料来源：百度百科-万科企业股份有限公司参考资料来源：凤凰网-金地集团：淡泊的一年

【答案】：D2015年,鹏华基金管理公司发行了鹏华前海万科封闭式混合型发起式证券投资基金。

万科不是王思聪的。万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，经过三十余年的发展，成为国内领先的房地产公司，目前主营业务包括房地产开发和物业服务。发展历程：1991年1月29日，公司A股在深圳证券交易所挂牌交易。同年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，开始跨地域房地产业务发展。1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为公司的核心业务，公司开始进行业务调整。000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，陆续投资于深圳、上海及北京的住宅项目及零售业务，公司实力进一步增强。年底，华润集团及其关联公司成为第一大股东，持有的万科股份占万科总股本15.08%。2001年，公司将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。2002年6月，公司发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。

【答案】：D2015年,鹏华基金管理公司发行了鹏华前海万科封闭式混合型发起式证券投资基金。

　　万科地产的董事长王石对朱孟依的尊敬早已被广为流传：“合生创展才是中国房地产界真正的航空母舰。”万科总经理郁亮对记者表示，“万科与合生创展之间还真不好比较谁大谁小，从市值和销售量来说，二者各有千秋”。这里需要说明的是，合生创展是朱旗下的香港上市公司，而非全部业务。如果把合生创展和万科进行一下比较就能清楚地看到一些问题。　　合生创展在广州一个城市的开发规模，与万科在全国五大城市的发展总规模相当，1998、1999年两年，合生创展在广州一地的利润就超过万科在全国五个城市的利润总和。当然，合生当时的主力集中在广州，而万科走的是全国路线。　　另外还有一组炫目的数据：10年来，仅广州一地，合生系开发的项目就有近20个，销售商品房面积就超过600万平方米，如果算上北京及广州正在开发的项目，总共将超过1000万平方米。这个数字在国内私人开发商中，无出其右。　　与合生创展相同，珠江地产是朱孟依地产业务的另一只手。广州打的多是合生创展招牌，而北京的业务则多以珠江地产为先锋。珠江地产只是朱孟依旗下内地公司珠江投资的一部分。合生创展1992年在香港成立一年后，珠江投资公司便在广州成立，目前更是已发展成为投资房地产、公路桥梁、通信网络、证券等行业的大型投资控股公司。至2000年底，珠江投资下属公司以及合作公司共28个，公司总资产50亿元，其中净资产10亿元。

兰州万科时代之光到大名城的距离可以通过高德地图等路线规划软件查询，具体会根据交通方式和路况的不同而有所变化。以下是几种常见的交通方式的大致距离和行车时间：1. 驾车：大约需要行驶300公里左右，预计需要驾车4个半小时左右。2. 公交车：首先需要搭乘地铁到兰州汽车站或动车站，然后在站点乘坐前往大名城的长途客车，全程大约需要6个小时左右。3. 火车：可以从兰州坐火车到达邯郸火车站，然后再选择当地公共交通或出租车前往大名城，全程大约需要8个半小时左右。需要注意的是，距离和行车时间仅供参考，具体情况仍需视道路条件以及当时的交通情况而定。

两只票都依赖大势，而现在市场比较疲软，下跌风险很大，建议撤退，小亏总比巨亏好！

阳光城董事局决定聘任徐国宏为公司执行总裁，聘任李晓冬为公司执行副总裁。资料显示，徐国宏曾就职于万科集团、景瑞地产。2017年-2021年，徐国宏担任阳光城副总裁兼福建大区总裁，现任阳光城执行总裁。李晓冬曾任万科集团上海公司项目负责人等。2018年-2021年，李晓冬担任阳光城副总裁兼浙江大区总裁，现任阳光城执行副总裁兼浙江大区总裁。福州是阳光城的大本营，徐国宏是将阳光城做到福州第一的“狼性猛将”，受到老板的高度信任。昨晚，徐国宏在万科离职群里表示：“感谢万科家人们的关心祝福，世道艰难，祝愿大家都安好分享至微信朋友圈微博郑重声明：用户在财富号/股吧/博客社区发表的所有信息（包括但不限于文字、视频、音频、数据及图表）仅代表个人观点，与本网站立场无关，不对您构成任何投资建议，据此操作风险自担。请勿相信代客理财、免费荐股和炒股培训等宣传内容，远离非法证券活动。请勿添加发言用户的手机号码、公众号、微博、微信及QQ等信息，谨防上当受骗！

无关系。根据查询新浪财经网得知万科和金科无关系，两家同属一级资质的房地产开发公司，都是上市公司，都在不同的地方有项目，万科的规模更大些，是行业的龙头，金科是重庆本土房企，本地知名度较高。

无关系。根据企业网查询显示，两家同属一级资质的房地产开发公司，都是上市公司，都在不同的地方有项目，万科的规模更大些，是行业的老大。金科是重庆本土房企，本地知名度较高。万科企业股份有限公司，简称万科或万科集团，公司总股本1099521.02万股（2008年2季度），总部位于中国深圳市福田区梅林路63号万科建筑研究中心，现任董事会主席郁亮。金科集团，历经16年发展，已经成为一家以房地产开发为主业，以五星级酒店、园林、门窗及物业管理等为辅业的大型企业集团，2011年8月23日，正式在深交所挂牌上市。更名为金科地产集团股份有限公司，简称：金科股份。

刘元生是原始股东，自360万买入万科股票占万科总股本的1.42%，当时买入均价为20.33元/股。

本来随着保监会的决定公布，姚老板离开宝能系各大险企董事长的职位已经明确，3月13日晚间，前海人寿发布公告称，前海人寿原董事长姚振华辞去公司董事及董事长职务。同一天，姚振华还宣布辞去了前海财险董事会董事、董事长职务。可以说，到此为止宝万之争算是可以落幕了，然而虽然是落幕了，但却像很多歌剧、音乐会一样，返场尤为精彩，而宝万之争的返场好戏无疑就是即将到来的万科董事局席位之争。3月9日晚间，万科集团发布公告，称将于3月24日召开董事会会议，恰逢万科董事会届满的特殊时间点，这次的万科董事会除了标准动作的董事会年度报告、派付股息之外，还有将上演提议召开2016年万科股东大会，以及万科董事会换届选举的重要戏码。一时间，市场上可谓风云四起，很快3月16日晚间，恒大官网迅速发布一则短讯坦承，当天集团与深圳地铁战略合作签约仪式在恒大中心举行。出席名单显示出各方对此次合作的重视，包括恒大董事局副主席、总裁夏海钧，深圳地铁董事长林茂德及深圳国资委领导均为此站台。之后中国恒大和万科A双双发布公告称：恒大将其与下属企业所持有的公约15.53亿股万科A股票的表决权、提案权及参加股东大会的权利，不可撤销地委托给深铁集团行使，期限一年。至此，深铁集团可行使共计29.38%股份的表决权、提案权及参加股东大会的权利。目前，深铁集团为“拥有万科表决权比例最高的股东”。至此，万科的股权争夺大战似乎终于要告一段落了，从恒大的倒戈开始，万科似乎已经进入了一个新时代，我们今天不妨来讨论一下，宝万之争的返场新时代。一、万科控制权争夺战进入尾声？一直以来，宝万之争都是一场似乎有着无数棋手的博弈，从之前的万科、宝能、安邦、华润，到之后的深铁、恒大，基本上每一个都是资本市场上响当当的大机构，在他们的操盘下万科事件的发展也像过山车一样精彩非凡。在华润宣布离场将旗下股份全部转让给深铁之后，深铁以一个白衣骑士的身份进入了宝万的股权之争，但是原先15.31%的股份数尚不能够真正影响万科股权之争的格局。然而此次恒大的退场倒戈，让这个数据出现了好玩的变化。根据万科自己披露的信息显示，据16号晚间8时40分的公告，除了股份表决权外，恒大还将提案权及参加股东大会的权利不可撤销地委托给了深圳地铁，至此深铁所持有的公司表决权比例已经达到了史无前例的29.38%，成为了万科最大的大股东。精确到29.38%的如此精确数据距离证券监管层需要询问的30%仅仅一步之遥，如此妙到毫巅的精确控制让人不得不钦佩各方控制力的强大，然而此时有一个细节却值得关注，这就是去年年中与许家印一起扫货万科股票的大D会们去哪里了？虽然在万科A的十大股东中没能查到大D会的身影，但是从各种新闻报道中可以发现，大D会除恒大之外的各类企业尚控制着万科将近1.5%的股份，在前几轮的大股东之争中，这点股份可谓是无足轻重，但是现在1.5%有可能就是压倒骆驼的最后一根稻草。由于大D会的各家企业一直以来保持着与恒大一致行动的态势，可以料想这次万科股权之争，大D会极有可能会和恒大保持统一行动，那么加上这1.5%左右的股份，深铁可以实际控制的投票权就有可能达到了30%。根据《上市公司收购管理办法》的规定，当单独或者联合控制一个公司的股份、表决权达到或者超过百分之三十的时候，就可以认定这家公司拥有了实际控制人。现在在某种程度上来说，深铁已经成为了万科的实际控制人。至此，万科的股权治理进化已经基本进入完成时，万科已经从一家股权结构极为分散的公司进入了拥有实际控制人的阶段，随着实际控制权的明晰化，万科的股权之争可谓已经进入了尾声，而原先在资本市场上搅动风云的宝能，从事实上来说已经由一个战略投资者真正变成了一个财务投资者，根据万科董事会的累计投票制计算，深铁作为事实上的实际控制人，与万科管理层已经拿下了5席非独董席位，至此，宝能、安邦即使进入万科董事会也不会对公司产生较大影响了。这个时候从促进万科董事会健康发展的角度来说，应当允许能、安邦等较大股东进入万科董事会，根据著名的诺贝尔经济学奖得主哈特教授的理论，投资者之所以愿意把自己的大笔财富交于一个陌生的职业经理人，却完全不用担心经理人的委托代理问题，就是因为股份公司已经从其成立的法理上明确了出资入股的股东就是公司的所有者，并且对于公司的重大事项拥有最终裁决权。所以，从完善公司治理结构的角度来说，在实际控制人已经基本明晰的大前提下，宝能、安邦等险资企业进入万科董事会在法理上并不存在问题，从保护股东权益的角度出发，让董事会多元化，从而允许宝能、安邦进入万科董事会则是一件促进万科公司发展的好事。毕竟，大家也都知道，在中国的很多企业中，董事会的作用仅仅是“懂事”就好，这也导致了很大程度上的管理层为所欲为，董事会对于内部的监督严重不足，公司治理三权分立的分权制衡作用完全得不到发挥。因此，我认为，在实际控制人已经明确的前提下，可以支持更多元的股东进入公司董事会，真正发挥董事会在公司治理中的作用，推动企业的良性发展。二、认识到野蛮人的正面价值这个时候我们可以复盘宝万之争的全过程了，大家应该看到在大量野蛮人带来市场动荡的同时，也应当意识到野蛮人存在的正面意义，近年来，由于金融科技的快速演进，市场的发展速度非常迅速，从而让市场出现了很多管理的真空地带，很多新情况、新问题，这些都是之前没有遇到的，所以从另一个角度我们可以看到，从市场管理的角度来看，“野蛮人”在进行收购的时候并没有违反当时的法规，而正好是因为这些“野蛮人”发现了管理的漏洞，找到了规则留下的空间，或者约束存在的空白，所以才有了之后的行为，有了以此获利的举动。就像资本市场中长期存在的套利行为一样，为什么市场上存在套利的空间，就是因为不同的市场或者不同的企业之间虽然是相似的商品或者标的，但是却存在着不同的价格，那么只要有价格差就会有企业盈利的空间，所以套利成为了很多企业的选择，但是正是因为套利的存在让市场的价格机制得以均衡，不同市场的价格差距得到了及时的修正，从而促进了整个市场的发展。同样，野蛮人的收购的确伤害了市场的公平与效率，但是也让很多之前没有被意识到的管理的缺失和不足被曝光在了阳光下，这反而让管理层拥有了更好地修补自身管理规则的空间。参照美国等发达国家市场管理的先例，通过一次又一次的企业试错，市场的管理能力在不断完善，机构更加健全，管理能力更加优化，这是市场自身完善的一种试错进化机制，所以野蛮人的正面价值也应该被发现。三、用宝万之争推动中国资本市场走向成熟我一直认为，正如一个良好的生态系统，不仅需要狮子、猎豹、角马、斑马等传统的生态系统参与者，还不能缺少像秃鹫、鬣狗等食腐动物的参与，甚至像细菌、病毒这样的微生物也都不可或缺，这既是生态系统演化的必然规律，也是物竞天择，适者生存的进化法则，竞争在其中发挥了必不可少的积极作用，因为只有充分的竞争才能有市场良性的发展。从这个层面出发，在法律允许的范围内的适当收购与兼并并不会影响市场的健康，反而会让市场运行的更加有效，也更为合理。从目前得到的信息来看，3月24日的万科董事会会议极有可能延期，万科董事会会不会超期服役也正在成为大家关注的焦点，至于具体的董事会结果更是万众瞩目，就像我多次撰文强调的，此次历时两年多的宝万之争，是中国资本市场上难得的实地教学案例，市场的所有参与者都可以通过学习宝万之争的案例全过程实现自我的完善，具体来说：对于企业的经营者或者所有者来说，如何通过这次案例认识到企业发展中的不足，发现企业可能存在的股权分散，股份结构不合理，公司治理架构不完善的问题，从进一步优化企业治理结构，实现企业的健康可持续发展。对于市场的资本方而言，则可以更好地学习如何在符合监管的要求下进行合理的资本运作，真正做到既不违反监管层的要求和约束，又能够实现公司合法盈利而对于我们每个人来说，这次的案例将是一个被写入中国资本市场发展史的重要事件，相信等多少年后，都会是促进市场发展成熟的重要里程碑，而当历史发生的时候，我们就在现场。万科董事会会议将会是本次返场大戏的重中之重，让我们所有人一起拭目以待吧！经济视角观天下 微信公众号【江瀚视野观察】ID：jianghanview

:2014年度 10派5元(含税)（实施）股权登记日: 2015-07-20 除权除息｜｜日: 2015-07-21

不可能无限制停牌，最多停牌半年时间。

昨天，万科独董刘姚威再次公开发行文件，质疑宝能系发表的明确公告.到目前为止，刘姚威向证券监督会致信，要求证券监督会命令钏盛华过期的7个理财计划立即清算，不得更新.宝能系的回应是，签署补充协议延长资产管理计划清算期限，相关行为符合现行法律法规和相关规定.昨天万科a没有继续前一天的下跌，反而上升了3.30%.刘舒威的两篇文章将曾经沉默的万科股票之争拉回舆论中心.宝能系对万科a股价的影响有多大？成为股东最关心的话题之一.过去一个月，万科股份大涨.宝能系购买的万科股票达到600亿元以上.某证券公司的研究人员表示，宝能系方面持股规模巨大，现在仍是第二大股东，无论是被动清仓还是积极减收，都会对二级市场股价产生很大影响.1月30日万科股价大幅下跌是一些投资者担心的.但是从中长期来看，这件事的影响也是比较有限的，宝能系的退出反而有利于更多本进入，对万科的发展反而可能是好事.公开资料显示，目前宝能系共持有万科a股的比例为28%.83%，占万科总股的比例为25%.40%.其中，钏盛华直接持股8.39%，通过9个资产管理计划间接持股10.35%，宝能系统控制的前海生命持股6.66%.业内人士认为，随着深铁入主，万科管理层继续掌握公司运营的控制权，但宝能系的持股对万科管理层仍是潜在的威胁.这也是万科管理层不愿意看到的.但是，宝能系处理手中的股票也不容易.在二级市场出售的话，一定会对股价产生很大的影响.通过协议转让，目前万科市场价格比前两年上涨了几倍，对任何接收者都是挑战.目前，宝能系对未来如何处理手中的万科股没有态度.其《澄清公告》只表明延长了清算期限，但具体何时清算、如何清算、何时退出、如何退出，选择在二级市场销售或通过大宗交易转让，宝能系未提及.

高层博弈 于小散中长期无影响 短期要看鹿死谁手 会造成股价大幅波动

现在好没有到分红的时候，只是刚刚公布分红方案。只要你一直拿着这股票，直到公布分红时间（会公布股权登记日）如果在股权登记日当天，收盘时后，你还持有这只股票，那么，系统会自动按照你手上持有的股票数量，按比例进行分红派股。

停牌只是说暂时不能交易，钱并不会因为停牌而损失，但是停牌之后复牌重新交易的股价就不确定性增大了，要看停牌期间公布的内容而定

“万宝之争”升级为“三国杀”　　由于“门口野蛮人”宝能的“插足”，市值超过2700亿元的万科A从去年12月停牌至今已有半年之久。但就在原定复牌的截止时间6月18日来临之际，这场万科“话语权”的争斗因为可能出现的股权占比变化而又起波澜。　　据6月18日万科发布的公告显示，前一天公司董事会审议通过了《关于公司发行股份购买资产暨关联交易方案的议案》，万科拟以发行股份的形式购买深圳地铁持有的深圳地铁前海国际100%股权，初步交易价格为456.13亿元，全部交易以对价交易发行股份方式支付。　　增发完成后，深地铁将获得万科20.65%的股权，成为万科第一大股东，华润、宝能系(深圳钜盛华、前海人寿)的股份同时将被稀释。因涉及事后审核，万科A自6月20日开始起继续停牌，待取得深交所审核结果后另行通知复牌。　　熟料这一结果却引起了原第一大股东华润的质疑。除了传出华润的三名董事在6月17日的万科董事会上对增发预案投了反对票，华润也在6月18日在官方微信上发文称：不认同以增发股票收购资产的方式符合万科公司和全体股东的利益。并直指万科发公告前未通报全体董事是否已获得独立法律意见，也未将公告内容提交全体董事，此举严重损害了董事圈里和董事会尊严。如果万科不重新审视重组预案存在的问题，在未来的董事会或股东大会上提出相同方案进行表决，华润将会继续投反对票。　　有市场人士指出，作为万科多年来的第一大股东，华润一直被视为是万科管理层的支持者。直到“万宝之争”的初期，万科也曾向华润求助增持。但此次对增发重组预案的质疑，则使得原本的“万宝之争”演变和升级为“三国相杀”的局面。　　最终“坐下来谈”的可能性较大　　值得关注的是，“万宝之争”的原主角之一——宝能系，早在今年春节前与华润会晤后，就逐渐低调。此次“华万之争”被爆出后，有媒体报道称，国资委原则上同意华润收购宝能名下万科股份，这一说法已被华润否认。　　不过在复旦大学房地产研究中心副秘书长夏强看来，万科股权之争的演进并不是所谓建立在“话语权”分配上的争执，“资本方不可能简单的因为一己私利而争斗不休。”他说，该事件其实反映出产业资本对优质资产控股权的争夺。至于华润为何现在提出质疑，除时间节点的考虑，可能还有对引入深地铁方式的众多探讨。　　按照程序，万科收购预案已创提交深交所审核，一般来说，深交所需要1到2个月的审核时间，期间有可能要修改预案，并提交董事会二次审议，然后再召开股东大会审议。另外在“野蛮人”宝能的“搅局”之后，目前万科的股权结构已不再松散，除宝能、华润和安邦三大股东外，排名靠前的股东也大多为机构，股权集中度已经较高。市场人士由此认为，包括宝能在内其他股东的发声将会是一个关键空间因素。　　“万科股权之争一波三折，最终解决估计还得‘坐下来谈"。”华安证券投顾屈放分析，目前几方都不能说占有决定性优势，所以股票也需要在谈判达成一致，取得相对平衡、满意的结果下复牌，“毕竟万科议案没有迅速通过的话，股价大跌也是相关方不愿看到的。”　　事件本身可写进并购“教科书”　　在引发市场关注的同时，这次事件也成为财经圈内闹腾热门。　　“从万科关联独董可以看出独董制度的缺憾。”中国上市公司协会独立董事委员会副主任、中国政法大学资本金融研究院院长刘纪鹏认为，万科关联独董公开坦言回避表决，说明被监管者、投资人寄予厚望的中国上市公司独立董事制度在执行过程中存在的缺陷。即“独董不独”和“独董不懂”，难怪中小股东批评独立董事是花瓶。刘纪鹏对华商报记者说，无论是万科购并重组的复杂性、综合性还是各股东间对控制权争夺的关注度，这次事件持续时间长，市场关注度高，“这个案例都可以写入资本市场购并历史的教科书。”在各方谈判的基础上，最终结果还是股东代表大会说了算。

首先需要明确的是股市指数随股票价格变动。深市股票对应深圳指数，一般是深证成分指数。市场收益率是市场组合的按权重的收益率。　　债券市场收益率是以市场价格换算出来的收益比率。例如债券票面价格为100元，当下的市场成交价若为90元，则市场收益率为10%。

宝能系盯上万科这才是真实的资本市场，过去万科股权一直都比较分散这是致命的死穴也暴露了万科的狂傲以为没人敢把手伸向自己。从市场的角度讲宝能的行为没有任何的问题只是万科这个宝贝儿子被人给动了不知道哪个老子会不高兴这就是中国社会体制的问题，王石抛出宝能的钱来路有问题我靠你去买包烟是不是还得证明这钱不是偷来的抢来的啊。王石向来以大佬自居说出这话有失水平，更可笑的是那个田什么君的发帖支持王石请问你是哪位啊闲的没事逛逛淘宝什么的不懂别瞎搀和？我个人倒希望宝能赢也好给中国的资本市场好好的上一堂课。回到交易层面万科定向增发对象多数是华润股权争夺跌得可能性小开盘后砸盘显然宝能既然敢做大股东就做好了长期应战的准备更何况你万科砸宝能我就接我想华润不会把手里的筹码给宝能的那不是成全了宝能嘛，外界解读万科在实施"毒丸计划“我看这计划未必能成这事最后更大的可能是上面的老子出来做和事老。我不希望这种情况出现中国的资本市场就是被管的太多了该转型了该让市场自己做主了，更何况宝能成为大股东未必不是好事。

问题一：万科集团怎么样？工资待遇 万科企业股份有限公司，简称万科或万科集团，证券简称：万科A、证券代码：000002，证券曾用简称：深万科A、G万科A。公司总股本1099521.02万股（2008年2季度），总部位于中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心，现任董事会主席为王石，总经理为郁亮。 万科1988年进入房地产行业，经过三十余年的发展，成为国内领先的房地产公司，目前主营业务包括房地产开发和物业服务。公司聚焦城市圈带的发展战略，截至2015年底，公司进入中国大陆66个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的成都区域。此外，公司自2013年起开始尝试海外投资，目前已经进入香港、新加坡、旧金山、纽约、伦敦等5个海外城市，参与数10个房地产开发项目。 问题二：万科房地产销售工作怎么样 万科是不自己买房的，楼上的回答有问题。 万科的销售主要负责定价、定销售速度、管理销售代理等，开盘、加推前憨比较忙，正常卖的时候基本没什么事，平时要在销售案场办公。 压力的话，还是看盘吧。盘好，压力就小。上班时间基本能9:00-17:30，午休一小时。 问题三：万科地产的薪资待遇怎么样？建筑设计？ 您好，你可以在招聘网站寻找您的问题！一般在招聘网站都有写清楚你想问的信息 问题四：万科的月工资1.5万，属于什么岗位，是什么水平 还可以，多数万科员工还达不到这个水平呢。 如果您的问题得到解决，请给予采纳，谢谢！ 问题五：万科集团的待遇也不怎么样啊 10分 看你做什么的了。底的行政人员都不怎么样。销售要看业绩。 但是高级工程师，监理师，高管，就不一样了。 问题六：万科物业待遇怎么样跟万科地产比哪个待遇高 当然是万科地产高了，前提是你属于地产内的正规工作人员，而不是售楼员或者类似人员。那个算不上地产员工。 问题七：请问在万科房地产工作，年薪赚60万是什么级别的职位？ 中层 问题八：恒大和万科哪个集团的员工待遇和薪酬好？ 30分 业内普遍反映，恒大待遇好于万科，但工作压力较大，流动性比万科大。 问题九：万科集团，绿城集团，绿地集团，保利地产的待遇……这些规模比较大的公司前景的问题 房地产市场怎么样？ 除了保利，绿城绿地万科都是专业的房地产开发企业，因为保利作为央企，和华润这些一样，地产只是集团公司旗下一个版块而已，因为有这样的大背景，央企的地产公司，（中铁中建那些分局公司不在此列）一般来说环境会相对宽松，待遇福利也更规范，如果说收入，那么保利相对会好些，但要看你是在保利旗下的代理公司还是开发公司，如果是收入兼顾学东西的话，那么住宅类地产，万科还是最好的选择，相对招聘时候对专业性的要求也更高一些，绿城对形象的要求更高一些，绿地不是很清楚；地产开发公司一般来说，分公司/项目公司 有比较强的独立性，特别是在营销环节，相对来说，全国一体化要求更高的也还是万科，具体的你自己权衡一下自身的要求和条件做考虑吧 问题十：知乎 万科的工作强度到底有多大 威胁 尽管面临宏观经济和房地产行业双重调控政策的威胁，但是，对于房地产业的未来，对于房地产行业的投资价值，我们的看法不会因调控而产生动摇，相反，行业发展趋势以及宏观调控政策使我们有理由超配地产股，并将投资的重点集中于行业龙头和区域龙头。万科A、保利地产、招商地产、金地集团、华侨城A、中粮地产等已经奠定了全国行业龙头地位的企业无疑是我们最好的选择，而区域龙头如北京城建、中华企业、上实发展、栖霞建设、华发股份等也是我们可以放心选择的优良品种。那些通过资产注入、整体上市在全国快速扩张从而跻身行业或区域龙头圈子的企业也将成为给投资者带来超常收益率的黑马。 机会 随着外围经济继续动荡，国内经济景气度也不可避免的受到了一些影响，几个月前，央行的重点还放在“控通胀”上，而近期连续两次降息意味着 *** 正将重心转向“保增长”，同时也标志我国已进入降息周期。 降息对地产行业确实是实质性的利好，能够降低地产公司的财务成本，也是放松银根的表现，使地产公司更易获得贷款，同时能够降低购房者的负担，有助于 *** 住房消费等。 降息以及地方 *** 的救市措施对房地产行业确实都是实质性的利好，我们不否认这一点，但我们认为此轮房地产调整的根源是房价过高，在房价刚开始调整，还存在强烈降价预期的阶段，目前这些措施尚不能解决这个根本性的问题。 从地产股与市场的关系来看，市场基本面不变，地产股的长期趋势难改。 但在目前的淡市中，市场存在“预期带来的阶段性机会”。我们在四季度的策略报告中指出，若房地产市场已发生较大调整，则对基本面已调整到位的预期会带来一波较大行情。从目前的情况来看，行业还没到这个阶段。但在市场低迷以及宏观经济减速的背景下，对 *** 调控政策或者相关宏观政策变动的预期也会带来阶段性的行情。 香港的情况表明：在政策预期的带动下，地产股在短期内存在跑赢大盘的机会，但需大盘配合，逆势而上的机会较少，而且一旦政策效应消失，预期发生反转，其下跌的幅度相对大盘也将更大。因此，要把握波段行情，及时获利了结是一个前提。 从日本的情况来看，由于缺乏具体的数据，无法考察短期内政策对股市的影响，但从长期来看，持续的降息并未阻止地价的继续下降，降息初期地产股跑赢大盘也比较少。另外，考察其1975-1976和1990年的情况，无论行业处于调整还是崩盘时期，降息初期，行业最糟糕的时候都还没有来，地产股也不具备跑赢大盘的基础。 行业还将继续调整，经济下行风险初露，无论是对行业调控政策放松的预期还是对诸如降息的宏观政策预期还将存在，因此，阶段性的机会依然会出现，淡市没有盛宴，但不是没有任何机会。 二、“政策放松预期”会带来阶段性的机会 1998年初，软化8.5万个建屋计划，2-3月，地产市场出现一个小阳春。 3月份，一年期最优贷款利率从10.25%下调至10.23%，4月再下调至10%。 从股市的情况来看，也确实存在阶段性的机会。 1998年5月， *** 采取系列救市措施。其中包括：将楼花预售期由完成前的15个月延长到20个月，超过1200万元的豪宅可豁免需抽签的规定，暂时取消四项针对楼花转售及公司买家的限制炒卖楼花措施，简化购买住宅楼宇按揭计划以使银行确切知道可以得到多少流动资金去拟定贷款计划。 1998年6月23日， *** 宣布推出9项纾解民困的措施，包括将1998/1999财政年度预留“首次置业贷款”的36亿元增加到72亿元，希望藉此将合资格家庭从6000户增加到12000户；提供“置业贷款”的名额从4500......>>

万科000002史上最高价：40.78元，出现在2007年11月1日。最低价：3.12元，出现在2005年7月4日。（截止2015年10月19日）简介：公司原系经深圳市人民政府深府办(1988)1509号文批准，于1988年11月1日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司，原名为“深圳万科企业股份有限公司”。1991年1月29日，本公司发行之A股在深圳证券交易所上市。1993年5月28日，公司发行之B股在深圳证券交易所上市。1993年12月28日经深圳市工商行政管理局批准更名为“万科企业股份有限公司”。 经营范围：房地产开发；兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；进出口业务（按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理）。

后复权到12月8日万科股价为179.63元先回答问题2500元投资500股，目前市值为89815元再回答问题1以目前市值89815元，股价为8.50元计算，程先生持股数应变为89815/8.5=10566股

因为万科A是个超大地产股，不是中小企业，不符合中小板上市规则，最主要的是在万科A上市几年后，才有的中小板。所以它就不可能在中小板。

我查了一下，西部矿业这只股票是在1991-01-29上市的，上市板块是深交所主板A股，希望答案对你有所帮助。

宝能，其目的和行为也并非收购万科，而是谋求大股东地位。万科属于超级大盘股，之前的大股东华润并非绝对控股，宝能只要成为第一大股东即可实际掌控万科，除非万科在股东大会中召集到更多支持管理层的中小股东支持。万科宝能股权之争是中国A股市场历史上规模最大的一场公司并购与反并购攻防战.发生在国内房地产巨头万科身上的那场著名的股权争夺战已经落幕多年，半路杀出的深圳地铁成为了最后的大赢家，不过入主失败的宝能系的股权如何处置一直是各方关注的焦点。尤其是去年的年初万科独董刘姝威屡次炮轰宝能系资管计划问题，宝能系旗下的深圳钜盛华股份有限公司（以下简称钜盛华）最终在当年4月份宣布持股万科A的9个资管计划将完成处置清算后拉开了宝能系撤离万科的大幕（实际宝能系旗下的前海人寿也对万科A展开了减持撤退的计划），每逢万科披露宝能系的减持进展都引发市场的聚焦，此前的半年报、三季报等都透露出宝能系持股持续减少。万科A作为A股上市公司，再度披露了权益变动报告书，宣布2018年9月19日至2019年11月22日，因钜盛华作为委托人的资产管理计划宝禄1号通过大宗交易、集中竞价方式减持以及万科总股本变动，导致钜盛华与前海人寿持股比例被动稀释等原因，钜盛华及其一致行动人前海人寿持有的万科A股股份累计变动比例为5%。即宝能系的在报告期内的2018年9月19日至2019年11月22日累计减持的规模已经大致达到了5%（还有万科H股配股发行导致总股本扩张的因素，影响比例约为0.34%）。

市值，是指一家上市公司的发行股份按市场价格计算出来的股票总价值，其计算方法为每股股票的市场价格乘以发行总股数。整个股市上所有上市公司的市值总和，即为股票总市值。温馨提示：以上内容仅供参考，投资有风险，入市需谨慎。应答时间：2022-01-07，最新业务变化请以平安银行官网公布为准。

万科企业在大陆上市的以人民币计价的叫A股，如在香港上市就是H股。

万科代表公司名称，A就是A股的意思，A股就是人民币普通股是特指上海证券交易所。中国上市公司的股票有A股、B股、H股、N股和S股等。

A是万科在A股市场发行的股票，万科在B股市场也发行股票了，所以用A、B来区分开了。

　　2001年，万科业绩继续稳步增长，实现营业收入人民币44.55亿元，净利润人民币3.74亿元，分别较上年增长17.74％和25.99％，每股盈利0.59元。　　2001年，万科正式退出零售行业，顺利转让了对万佳的股权，成为真正意义上单一业务的房地产集团。在2001年，万科的房地产业务实现了稳健而有成效的扩张，除在原有的深圳、上海、北京、沈阳、天津、成都等六个城市加大了投资力度外，还成功地进入了武汉、南京、长春、南昌四个城市进行住宅开发，业务规模不断扩大，市场份额进一步上升。　　万科意识到，未来市场的竞争实际上就是客户的竞争，客户不但是万科盈利的本源，还是万科的伙伴，他们为万科带来了规模优势、品牌优势和广泛的信息资源。2002年，万科主题年最终确定为“客户微笑年”，正是旨在全面提升集团的品牌意识，并使之贯穿于产品售前、售中、售后服务的整个流程。　　在谈到市场环境、政策对企业发展的影响时，王石表示：“国家对土地资产管理进一步规范化，推行国有土地使用权招标或拍卖，并加强土地交易透明度，将有助于房地产行业更趋成熟。此外，国内金融政策，加强对住房开发贷款的监管和有关规定，长远而言都将有利于行业的公平竞争和发展。不过，在上述措施执行的初期，预期将对土地储备的进度及项目预售回款等有短暂的影响。”　　万科在公布业绩同时也对公司股票简称作了变更：鉴于目前万科已成为全国性的专业房地产公司，原有的公司全称、股票简称“深万科”已不能反映公司的实际经营情况。经向深交所申请核准，从2002年3月15日起，公司证券简称“深万科A”更改为“万科A”，“深万科B”更改为“万科B”。陈英

因为中国还有一个为外国人开的B股市场 你在B股市场上可以看到 深发展B 万科B 所以 一只股票如果你见到他在后尾有了个A 那就意味着 他同时在B股市场上也有一只同名的股票B

万科是公司简称，A是代表A股，跟B股做区分，万科还有B股的

这些数据你是在哪看的呀证券代码：000002、200002证券简称：万科A、万科B公告编号：〈万〉2007-041 万科企业股份有限公司增发A股发行结果公告 万科企业股份有限公司（下称“发行人”）增发不超过招股意向书公告日万科总股本20%的人民币普通股（A股）（下称“本次发行”）的网上、网下申购已于2007年8月24日结束。 根据2007 年8月22日公布的《万科企业股份有限公司增发A股发行公告》，本公告一经刊出亦视同向网下申购获得配售的所有机构投资者送达获配的通知。 一、总体情况 发行人和保荐机构（主承销商）根据网上、网下申购情况，并结合发行人募集资金总额的集资需求，最终确定发行数量为317，158，261股，募集资金总量为9，999，999，969.33元。 根据发行公告的规定：本次发行除公司原A股股东行使优先认购权的有效申购获得足额配售外，网下配售比例与网上配售比例趋于一致。根据实际申购情况，网下申购的配售比例和网上配售比例均确定为0.464043%。 二、申购情况 根据深圳证券交易所提供的网上申购信息，保荐机构（主承销商）对网上、网下的申购情况进行了统计。 网上参与优先认购的股东户数为290，615户，全部为有效申购；网上公众投资者申购的户数为162，013户，全部为有效申购。 网下机构投资者申购单数为95单，均为有效申购。 符合规定的有效申购统计结果如下： 三、发行与配售结果 1、公司原股东优先配售数量及配售比例 公司原股东优先认购部分配售比例：100%，配售股数：280，602，157股，占本次发行总量的88.47%。 2、网上除老股东行使优先认购权外配售数量及配售比例 除老股东行使优先认购权外，网上配售比例为0.464043%，配售股数为3，030，832股，占本次发行总量的0.96%。 3、网下发行的配售数量和配售结果 网下机构投资者申购，配售比例为0.464043%，配售股份为33，525，272股，占本次发行总量的10.57%。 网下所有获得配售的客户股票账户名称、股票账户号码、获配股数及应退款金额列示如下： 配售部分只取计算结果的整数部分。 本公告一经刊出即视同已向参与网下申购的配售对象送达获配通知。 四、上市时间的安排 本次发行结束后，发行人将尽快申请本次发行的股票在深圳证券交易所上市，具体的上市时间将另行公告。 发行人：万科企业股份有限公司 保荐机构（主承销商）：中信证券股份有限公司 二〇〇七年八月二十九日

操作系统没有及时进行更新，会出现这样的问题

证券代码：000002证券简称：万科A公司名称：万科企业股份有限公司 公司英文名称：China Vanke Co., Ltd.交易所：深圳公司曾有名称：深圳万科企业股份有限公司 证券简称更名历史：深万科A (深万科B),万 科A,G万科A 公司注册国家：中国 省份：广东 城市：深圳市工商登记号：440301102900139注册地址：广东省深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心办公地址：广东省深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心注册资本：1099521万元邮政编码：518083 联系电话：0755-25606666公司传真：0755-25531696法人代表：王石总经理：郁亮成立日期：19881101 职工总数：27951 公司前身系深圳现代企业有限公司，1987年11月始进行股份制改组，于次年12月向社会公开发行股票；1988年12月深万科股票在特区证券挂牌；1991年1月29日，在深交所正式上市；1993年4月向境外投资者发行B股，同年5月28日B股上市。 经营范围： 兴办实业 (具体项目另行申报) ；国内商业；物资供销业 (不含专营、专控、专卖商品) ；进出口业务 (按深经发审证字第113 号外贸企业审定证书规定办理) ；房地产开发。控股子公司主营业务包括房地产开发、物业管理、投资咨询等。

首先，同股同权肯定是没有问题的。分红只是股东权利很小的一部分，主要是留在上市公司的股东权益，也就是每股净资产和每股收益。它们是同股同权的。而且你说的分红数额不一致，主要是由于两地税率不同造成的。目前A股市场派发的现金红利收取10%的红利税，H股和B股市场不收取红利税。所以两地之间派发的红利取折中，B股派发的现金较A股折让5%。至于股价，没什么可以说的，虽然同股同权，但是在不同的地方上市，由于投资者风险偏好不同，股价就是不一样。就是A股内部也是这样。你在中小板创业板上市就是贵，主板就是便宜。同样的，一般A股就是比B股贵上50%。不过最近情况有变，A股跌得不行，居然出现了B股比A股贵的。

AB股交易的币种不一样，A股是人民币计价，B股有深圳B股和上海B股，深圳B股是以港币计价，上海B股以美元计价。A股的正式名称是人民币普通股票它是由我同境内的公司发行，供境内机构、组织或个人（不含台、港、澳投资者）以人民币认购和交易的普通股股票，我国A股股票市场经过几年快速发展，已经初具规模。B股的正式名称是人民币特种股票1、它是以人民币标明面值，以外币认购和买卖，在境内（上海、深圳）证券交易所上市交易的。2、它的投资人限于：外国的自然人、法人和其他组织，香港、澳门、台湾地区的自然人、法人和其他组织、定居在国外的中国公民，中国证监会规定的其他投资人。3、现阶段B股的投资人，主要是上述几类中的机构投资者。B股公司的注册地和上市地都在境内。只不过投资者在境外或在中国香港，澳门及台湾。

万科A是人民币发行的股票。万科B是港币发行的股票。万科A和万科B都同属于万科企业股份有限公司，但属不同的市场发行的股票。

万科a是A股，万科b是B股。

万科A和万科B是万科集团旗下的两家子公司，它们在业务范围、经营模式和发展状况等方面存在着明显的差异。本文将详细介绍万科A和万科B的主要区别，以期为大家带来更多帮助。一、万科A和万科B的主要区别1、业务范围不同万科A主要从事住宅开发、商业地产、物业服务等楼盘开发及经营管理，是万科集团的主要经营业务，其业务范围比较狭窄。而万科B是万科集团旗下的全资子公司，其业务范围更广泛，除了楼盘开发业务外，还涉及金融、文化、投资等多个领域。2、经营模式不同万科A以住宅开发为主，主要以销售模式进行经营，以销售房屋为主要业务，并通过物业服务和商业地产等收入来拓展业务。而万科B的经营模式更加多元化，不仅包括住宅开发，还涉及金融、文化、投资等多个领域，主要通过投资、金融服务和文化产业等方式获得收入。3、发展状况不同万科A是万科集团的主要经营业务，在中国楼市发展史上占有重要地位，其业务范围较狭窄，但发展状况相对较好。而万科B则是万科集团旗下的全资子公司，业务范围更广泛，但发展状况相对较差。二、万科A和万科B的比较1、业务范围万科A的业务范围比较狭窄，主要从事住宅开发、商业地产、物业服务等楼盘开发及经营管理；而万科B的业务范围更广泛，除了楼盘开发业务外，还涉及金融、文化、投资等多个领域。2、经营模式万科A主要以销售模式进行经营，以销售房屋为主要业务，并通过物业服务和商业地产等收入来拓展业务；而万科B的经营模式更加多元化，不仅包括住宅开发，还涉及金融、文化、投资等多个领域，主要通过投资、金融服务和文化产业等方式获得收入。3、发展状况万科A在中国楼市发展史上占有重要地位，其发展状况相对较好；而万科B的发展状况相对较差。结论：从上述内容可以看出，万科A和万科B的主要区别在于业务范围、经营模式和发展状况等方面，万科A主要从事住宅开发，以销售模式进行经营，发展状况较好；而万科B的业务范围更广泛，经营模式更加多元化，发展状况相对较差。

在杭州黄龙万科中心附近168米万塘路塘苗路口 - 公交站 途经公交车： 36路188米东方通信大厦 - 公交站途经公交车： 15路 24路 36路 37路 50路 58路 145路 156路 179路 203路 224路 270路 290b线 290路 299路379米古荡东 - 公交站途经公交车： 15路 49路 79路 102路 118路 282路 306路 400路 598b线394米学院路黄姑山 - 公交站途经公交车： 37路 37路快线 130路 144路 145路 197b线 197路882米学院路 - 地铁站 途经地铁： 地铁2号线

楼盘名称：万科深南道68号（万科深南广场） 别名：正顺广场|深南道68号 公交线路：文锦中学: M360路、5路、M362路、N2路、14路、382路、381路、336路、69路、83路、395路、372路、97路、N14路、N18路、229路、387路、B705路、B704路丽都酒店1: M360路、5路、N2路、83路、369路、N14路、229路、B705路文锦渡客运站: M360路、242路、395路、97路、N18路、312路、B704路春风万佳1: M360路、M362路、382路、336路 其他交通方式：福田区： 滨河大道-上步路-深南中路-深南东路-东门方向-正顺广场南山区：滨海大道-春风路高架桥-春风路-南极路-深南东路-正顺广场（所载信息仅供参考，最终以售楼处信息为准。）点击查看更全面，更及时，更准确的新房信息

楼盘名称：南宁万科悦江南 城市：南宁楼盘位置：智和路与邕津路交汇处 开发商：南宁市万科智和房地产有限公司 产权年限：70年 建筑类型：小高层,高层, 公交线路：星光淡村路口(公交站):1路;5路(区间车);9路;21路;31路;39路;51路;81路;207路;219路;B5路;B41路;D10路;W16路;免费专线1路;星光福建路口(公交站):1路;5路(区间车);21路;31路;39路;51路;69路;81路;207路;219路;B5路;B41路;D10路;K2路;福建星光路口(公交站):60路;93路;B11路;D10路;淡村市场(公交站):39路;55路;60路;64路;88路;93路;208路;219路;602路;801路;B5路;K6路;W16路;免费专线1路;市二医院(公交站):9路;W16路;北大桥南(公交站):81路;B5路;W16路;凌铁桥南(公交站):60路;93路;B11路;桃源桥南(公交站):51路;219路;邕江桥南(公交站):1路;5路(区间车);9路;21路;31路;39路;207路;B41路;五一北一里路口(公交站):39路;55路;60路;64路;88路;93路;208路;219路;602路;801路;B5路;规划信息：其占地面积为78588平方米，容积率，绿化率35%，共0栋楼，停车位2594个 周边配套：周边：新会展中心、华南城、融晟海悦城、海吉星市场景区：邕江、凤巢湖、凤凰江湖、市政公园公园：凤巢湖公园、邕江滨江公园、湿地公园、凤凰湖公园 内部配套：标准泳池、自身配套12个班幼儿园、市政公园等（所载信息仅供参考，最终以售楼处信息为准。）点击查看更多房产信息

楼盘名称：中山万科柏悦湾 城市：中山楼盘位置：中山市博爱七路长江高尔夫B场对岸 开发商：中山市万科置业房地产有限公司 产权年限：70年 建筑类型：小高层,板塔结合, 公交线路：36路：实地璟湖城站,聚豪园站 其他交通方式：多条高速、轻轨、高铁直通珠三角，南外环路、博爱七路五分钟直达市区几大商圈。规划信息：其占地面积为234649平方米，容积率，绿化率40%，共0栋楼，停车位555个 周边配套：周边配套：超市：华润万家便利超市银行：中国银行ATM餐馆：麦当劳博爱七路店、雅景大酒楼市场：长江综合市场、凯茵市场学校：三鑫凯茵学校、广东博文学校医院：凯茵新城社区卫生站、六和社区卫生服务站、宫花社区卫生服务站内部配套：英伦商业街、幼儿园、会所、游泳池周边商业：超市：华润万家便利超市银行：中国银行ATM餐馆：麦当劳博爱七路店、雅景大酒楼市场：长江综合市场、凯茵市场周边公园：奥斯湖休闲公园周边医院：医院：凯茵新城社区卫生站、六和社区卫生服务站、宫花社区卫生服务站周边学校：学校：三鑫凯茵学校、广东博文学校 内部配套：休闲设施（所载信息仅供参考，最终以售楼处信息为准。）全面及时的楼盘信息，点击查看

城市：南昌楼盘名称：南昌华侨城万科 公交线路：老福东(公交站):203路短班;老福山东(公交站):201路;203路;老福山花园(公交站):9路;10路;21路;29路;32路;89路;106路;116A路;116B路;127路;201路;206路;225路;242路;248路;255路;259路;829路;旅游专线1路;高铁定制1线;(停运)老福山至南矶乡定制线;老福山站(公交站):1路;2路;6路;10路;11路;22路;32路;52路;88路;176路快车;210路;212路;215路;220路;233路;K233路;万达乐园专线;万达文化旅游城直通车1线;夜212路;机场公交1线;瑶湖森林公园-老福山;老福山-瑶湖森林公园;老福山·南昌市中西医结合医院(公交站):248路快线;老福山南(公交站):176路快车;176路短班;176路长班;179路;208路;230路;248路;248路始发站(公交站):248路快线;老福山西(招呼站)(公交站):32路;老福山西(公交站):5路(抚河路);5路(船山路);18路内环;18路外环;169路;221路;225路;230路;233路;242路;258路;K233路;老福山花园南(公交站):203路; 其他交通方式：38路、539路、819路、253路等多条公交线路通往项目（所载信息仅供参考，最终以售楼处信息为准。）点击查看更多房产信息

楼盘名称：大连万科翡翠都会 城市：大连 楼盘位置：西北路与岚岭路交叉口（体育中心南侧） 开发商：大连万岭置业有限公司 产权年限：70年 建筑类型：板楼,多层,高层, 公交线路：科力(公交站):1116路;体育中心南门(公交站):1116路;妇女儿童医疗中心(公交站):518路;907路;台子桥(公交站):1116路;907路;果菜批发市场(公交站):1102路;1118路;1118路(7:40前);518路;体育中心东门(公交站):1116路;零担市场(公交站):1102路;1118路;1118路(7:40前);518路;卫生中心(公交站):518路;907路;体育中心北门(公交站):1116路;体育新城(公交站):1116路; 其他交通方式：公交：地铁2号线延伸线体育中心站（规划）、907、1116、518、1102自驾线路： 西北路与岚岭路交汇处向东行驶，体育中心南侧规划信息：其占地面积为125600平方米，容积率，绿化率30%，共0栋楼，停车位 周边配套：a：购物配套：万盛购物广场，亿合城购物中心，安盛购物广场，沃特时尚广场，沃尔玛生活超市社区配套：b: 教育配套：c: 医疗配套：大连市妇女儿童医疗中心、大连市新华医院（在建）d:环境配套：项目东侧市政规划公园（所载信息仅供参考，最终以售楼处信息为准。）搜狐焦点网，为您提供房产信息，房产楼盘详情、买房流程、业主论坛、家居装修等全面内容信息

长沙万科紫台开发商是湖南万科和顺置业有限公司。万科紫台位于天心湘江南路36号，目前参考均价：11000元/平米，产权年限：商住别墅40年,商住公寓40年,LOFT40年。万科紫台公寓位于湘江大道与南二环交汇处的东南角，三面环山，一面环水，坐享江景资源。项目为长沙老机床厂用地，区域内景观资源丰富，是万科在长沙打造的人文住宅。项目占地115667平方米，共分为A、B、C三个区域开发。A区以7栋高层和7栋洋房组成；B由44栋商业别墅和一所幼儿园组成；C区规划有商业配套以及部分住宅产品。三块区域共同构成了江边低密度山水人文住区。 万科紫台位于书院路南郊公园 ,隶属万科产品。目前全国共有3座紫台项目，分别为北京紫台、东莞紫台和太原紫台。 长沙万科紫台为全国第四座紫台项目，旨在打造融合城市历史文化、建筑艺术及江景资源的住宅。详情可拨打吉屋售楼咨询电话：4006581350 转 12175点击查看：万科紫台历史成交价

从成渝立交，乘坐2号线到万科，应该从A出口出站。

万科销售合同与实际金额不符5篇 不少人都有写过销售类的合同了，这就来动笔写写。众所周知，销售准备尤为重要，如果准备不充分，就可能使交易的谈判陷入被动。你是否在找正准备撰写“万科销售合同与实际金额不符”，下面我收集了相关的素材，供大家写文参考！ 万科销售合同与实际金额不符篇1 甲方：________________________ 乙方：________________________ 根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、行政法规的规定，甲、乙双方遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，就商品进货购销事宜协商订立本合同。 一、订购商品 1.商品的种类、品名、品牌、规格、生产厂厂名及厂址、等级、质量标准、包装要求、计量单位及单价等详见本合同《附件一》。 2.甲方在本合同签订时，应当提供营业执照、税务登记证等自身主体资格的证明，同时提交有关商品生产、代理、批发或进口许可等有关附随文件。 3.上述商品价格已经双方确认，如因原材料价格、生产经营成本、市场供求关系等变化导致合同期内商品价格变化，要求价格变动一方应当提前15日通知对方，经对方书面确认后方可调价。价格变动自确认之日起生效，适用于确认之日后的新订单。 4.乙方对本合同中所列商品特别指定原料或样式等专门条件时，需在签订本合同的同时向甲方提交指示说明书或样式说明书。 5.甲方所提供商品的外包装应当符合中华人民共和国相关法律法规的规定，用中文标明产品名称、生产厂厂名与厂址、规格、等级、采用的产品标准、质量检验合格证明、使用说明、生产日期和安全使用期或者失效期、警示标志及其它说明等。商品应当使用正规条形码，以便于POS机识别;无条形码的商品应当在《附件一》中说明，同时向乙方购买内部条形码贴于商品外包装上。 6.甲方应当保证其所提供商品的质量符合本合同或订单约定的质量标准;甲方提供有关商品质量说明的，应当符合该说明的质量要求。质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行;无国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 二、代理人 1.本合同代理人在其主管的业务环节中所签署的各种文件、单据，作为双方签订、履行合同的有效凭证。 2.双方如变更或撤换代理人，应当以书面形式提前7日通知对方，委派和撤换代理人的通知书作为本合同附件。 三、订货 1.乙方向甲方订货，应当提前72小时发出订单，双方约定的订单形式为：(1)乙方电子商务平台(2)电子邮件(3)传真(4)订货合同(5)其他 2.订单应当明确商品的名称、生产厂厂名和厂址、规格、计量单位、品牌、质量、产地、数量、单价、交货时间、交货地点等具体内容。 3.甲方收到订单后应当在24小时内对能否接受订单予以明确答复，答复形式同订单形式一致;不予答复的，视为不接受订单。如答复中对订单具体内容有修改的，乙方应当在24小时内表示是否接受，乙方不接受则视为订单无效;乙方不予答复的，视为接受修改的订单。 4.订单及订单答复以电子网络为传输载体的，应当发送至本合同指定的网址或电子邮箱;以传真、订货合同等书面文字为载体的，应当加盖订货单位公章或代理人签字，方为有效。 四、交货及验收 1.甲方应当将订单列明的商品，按照约定的时间、运输方式交付到乙方指定地点。 2.商品的所有权自交付时起转移给乙方，商品毁损、灭失的风险也自交付时起由乙方承担。 3.乙方应当妥善安排工作人员在到货后12小时内按照订单对商品的种类、规格、产地、数量、包装等进行初步验收，并出具收货凭证;如商品不符合本合同及订单要求的，可以拒绝接收。对于特殊情况下无法在12小时内验收完毕的，应当出具收货待验收凭证，同时告知验收完毕的具体时间。 4.乙方对于已经验收的商品发现存在内在质量问题，应当在质量保证期内提出，无质量保证期的在收货后24个月内提出，否则视为商品质量符合约定。供应商知道或者应当知道所提供商品不符合约定的，不受前述提出异议时间的限制。 质量异议应当以书面形式向甲方提出，甲方应当在收到异议后的10日内予以书面答复，否则视为认可。 五、商品促销 1.乙方可以根据企业经营战略制定商品促销计划，以加速商品的周转和销售。 2.甲方可以根据自身产品状况，有选择地参加促销活动，同时向乙方支付促销服务费用或者给予商品价格优惠。 3.双方应当就促销方式、促销期间、乙方所提供的服务内容、甲方支付的`服务费用及支付办法等具体事宜，另行签订《促销服务协议》。 六、商品退换 1.双方在确定商品价格时，应当对商品退换、损耗问题予以充分考虑。甲方选择的退换货类型为_____________： (1)不接受退换货(2)有条件的退换货(3)在商品总价值______%损耗范围内可接受退换货 2.在选择有条件退换货的前提下，为了保持乙方合理库存，且有利于商品周转，双方同意： 在第______种条件时甲方同意更换商品： (1)残、次品(2)滞销、过季商品(3)其他 在第______种条件时，甲方接受乙方退货： (1)残、次品(2)滞销、过季商品(3)其他 对于存在保质期、有效期的商品，乙方应当在保质期、有效期尚存1/3的期限内提出退换货。 3.乙方退换货应当向甲方发出书面退换货通知，甲方应当于收到后5日内对所退换商品进行核实并书面确认，10日内负责更换或者收回所清退商品。逾期不答复或书面确认后未在10日内负责更换或者收回所清退商品的，乙方有权自行处置该商品，并在对账结算时予以扣除。 七、对账与结算 1.双方确认的结算方式为： (1)预付货款(2)货到付款(3)铺货后按结算周期付款，铺货期为______日 2.采用第1条第(3)种方式结算的，双方应当在本合同中明确对账及结算周期。 (1)按照商品的销售周期，甲乙双方确认的对账周期为：每月______次，具体对账日期为每月______日。对账日前3日，甲方应当按照进货、销售、退货等清单载明的数量及数额向乙方提供《商品对账单》，乙方持相关单据进行核对，核对无误后签字确认;无故不确认的，视为认可《商品对账单》的内容。 (2)双方确认的结算周期为： A 10日 B 15日 C 30日 D 45日 E 其他 3.如因商品种类不同，确定的对账周期、结算周期不同，可就具体商品的对账周期、结算周期或者其他的对账、结算办法另行制作本协议附件或在《附件一》中列明。 4.乙方应当尽力建立顺利、便捷、无障碍的结算机制。结算期满后，甲方可持《商品对账单》及增值税发票要求乙方足额支付货款 5.双方确定的付款方式为：(1)现金(2)转账支票(3)电汇(4) 八、知识产权的保护 甲方应当保证其所提供的商品不存在任何知识产权的瑕疵。如因甲方或其供应商侵犯第三方的专利权、商标专用权、著作权、商业秘密或其他权益产生争议，给乙方造成经济损失时，甲方应当承担全部责任并承担因此发生的各种费用。 九、违约责任 1.甲乙双方均应当全面履行本合同的约定，一方违约给另一方造成损失的，应当承担赔偿责任。 2.甲方未按照已经确认的订单内容发货，应当负责更换或补足;造成交货延迟的，每延迟1日应当支付延迟交货金额万分之五的违约金;延迟3日以上的，除支付违约金外，乙方有权取消该批次订单;累计5次迟延交货的，乙方有权解除本合同。 3.乙方未按照合同约定的期限结算的，每延迟1日，应当按日支付应当结算金额万分之五的违约金;延迟30日以上的，除支付违约金外，甲方有权解除合同。 4.由于甲方商品质量问题导致消费者退货或者乙方受到有关政府部门查处，甲方应当积极参与调查处理并赔偿因此给乙方造成的全部经济损失;情节严重给乙方商誉造成严重损害的，乙方有权解除本合同。 十、合同的解除 1.任何一方非因对方违约提出解除本合同，均应当提前30日以书面形式通知对方，合同自双方协商确定的日期解除。因甲方违约而解除合同的，已经支付的各种促销服务费用乙方不予返还;因乙方违约而解除合同的，应当按照合同实际履行期的比例向甲方退还已经收取的各种促销服务费用。 2.任何一方出现如下情形时，另一方有权无需预先告知即以书面通知的方式解除本合同，合同自通知送达之日解除。乙方提出解除合同的，已经收取的各种促销服务费用不予返还;甲方提出解除合同的，乙方应当按照合同实际履行期的比例向甲方退还已经收取的各种促销服务费用： (1)存在本合同第九条第2、3、4款约定的严重违约行为时; (2)受到政府行政主管部门吊销营业执照或停业处分，或其它丧失合法经营身份或资格的情况发生时; (3)申请破产、进入清算程序，或陷入无力偿付债务或资不抵债的状态，或其它有充分理由可认为财务状况恶化或有该可能性时; (4)未经他方同意，把本合同的权利或义务全部或部分转让给第三方的; (5)增值税一般纳税人资格被取消时。 3.合同解除后，双方仍应当按照本合同第七条约定的方式进行对账和结算。 十一、合同期限 1.本合同有效期自____________年_________月_______日起至____________年_________月_______日止，共______年。 2.合同期满前1个月，如双方同意继续合作，应重新签订新的合同;如未签订新的合同，乙方仍然下达订单且甲方接受的，视为原合同自动顺延1年。 十二、争议解决方式 本合同项下发生的争议，双方应当协商解决;协商不成的，按照以下第 种方式处理： (1)向____________人民法院提起诉讼; (2)向____________仲裁委员会申请仲裁。 十三、其他 1.本合同涉及的通知，应当以书面形式确认，并在通知方通过邮局以挂号信、特快专递等形式寄达本合同约定地址或被通知方工作人员签收后，视为送达。 2.本合同附件为合同的有效组成部分，按照双方约定的解释顺序进行解释。 3.本合同的变更和补充，双方应当另行签订补充协议。 4.本合同经双方法定代表人或其代理人签署并加盖单位公章或合同专用章后生效。 5.本合同一式 份，双方各执 份，具有同等法律效力。 甲方(签章)：__________________乙方(签章)：__________________ ____________年_________月_______日____________年_________月_______日 万科销售合同与实际金额不符篇2 甲方(采购方)：_________________ 乙方(供应方)：_________________ 在双方经过友好协商签订，双方共同遵守执行。 第一条乙方所提供的产品及费用清单 产品名称：_________ 型号规格：_________ 数量：_________ 单价______________(元) 合计______________(元) 总金额______________(大写) 第二条包装 由乙方按国家标准进行包装。任何因包装不善所致之损失均由乙方负责。 第三条交货期 自本合同生效之日起至验收合格之日止_______天。 第四条交货地点和方式 1、交货地点：______________________________________________。 2、交货方式：乙方将货物运至甲方指定的目的地。乙方负责办理货物运至甲方指定的目的地，包括保险和储存在内的一切事项，有关费用已包括在合同总价中。 第五条付款方式 1、本合同生效后，甲方在___个工作日内向乙方支付本合同总价的____%作为预付款; 2、甲方对乙方所提供的产品验收合格后，乙方出具合同总价的全额销售发票，甲方在________个工作日内支付本合同全部余款。 第六条质量保证和售后服务 1、乙方承诺所提供甲方的产品质量具有可追溯性，产品质量保证期为________天，自交付之日起计算。 2、在产品质量保证期内，如出现产品质量问题，甲方有权随时要求乙方免费维修或更换;如属甲方人员使用不当不能正常使用，乙方也应及时提供维修服务，但甲方应承担乙方人员的差旅费和材料成本费用。 第七条合同的修改 任何对本合同条款的变更、修改均须双方签订书面的修改书。变更后的内容与本合同具有同等法律效力。 第八条违约责任 在合同履行期间，乙方延期交货、甲方延期付款，除双方协商同意免责外，均按未交付/未支付本合同价款日的____%承担违约责任 第九条争端的解决 合同实施或与合同有关的一切争端应通过双方友好协商解决。如果友好协商不能解决，各方均可向有管辖权的人民法院起诉。 第十条合同生效及其它 1、本合同应在双方授权代表签字、单位盖章、预付款到达乙方指定账户生效。 2、本合同正本_______式_______份，双方各持_______份，具有同等法律效力。 3、合同如有未尽事宜，须经双方共同协商后作出补充规定，补充规定与本合同具有同等效力。 甲方：(盖章)____________乙方：(盖章)_____________ 法定代表人：______________法定代表人：_______________ 时间：_________年______月____日_________年______月____日 万科销售合同与实际金额不符篇3 甲方：______________________ 乙方：______________________ 经双方友好协商，根据《中华人民共和国合同法》之规定，本着平等、互利、共同发展，签订本合同： 一、甲方所带给商品务必出自正规厂家(务必带给厂家营业执照，税务登记证，卫生许可证，产品检测报告)商品质量务必贴合国家标准及行业标准，否则乙方有权拒绝收货。 二、乙方在销售甲方或甲方总代理产品，在未征得甲方同意下，不得转嫁第三方销售。 三、进店费用如下几种方式 1.乙方不收进店费用。 2.乙方要收进店费用，进店费用形式为：_______________________________。 四、结帐方式分为三种 1.现结(货到验收无误后当时结帐)甲、乙双方指定结帐联系人。 2.压批结(每次货到验收后结上一批货款)甲、乙双方指定结帐联系人。 3.月结：甲、乙双方约定月结帐期为30天，对帐时间为每月_____________，结帐时间为每月____________。 五、乙方务必提前24小时向甲方订货，以电话或传真方式详细说明所需商品的名称、规格、数量。 六、甲方按乙方要求带给商品，严格保证商品质量和供货时间，如甲方所供商品在销售当中出现质量问题，经确认后，甲方有义务进行调换和回收。 七、甲方根据乙方要求自费将商品送至乙方指定的接货地点，经乙方指定收货人验收无误后，在甲方送货单上签字认可，双方的债权债务随之产生，在结帐时以乙方收货人签字的送货单为结算凭证，甲方任何无签字送货单的人员都无权与乙方进行帐务结算。 八、在产品销售过程中，出现因甲方产品质量问题而引起的与消费者的纠纷或因国家有关部门(卫生监督部门、工商部门)抽查而产生的问题，乙方务必及时通知甲方，且有甲方派人协助乙方处理，乙方未经甲方同意私自处理，甲方不承认处理结果。 九、在合同期内甲、乙双方发生争议，应友好协商解决，如协商不成，交由合同签订地人民法院解决。 十、若甲、乙方双方如有一方倒闭、破产或出现违反国家法律法规的行为，另一方有权单方面终止合同，遗留帐务一次性结清。 十一、本合同有限期为_________年，自合同签订之日起生效，若双方续约，可在合同期满前15天协商决定。 十二、本合同一式二份，双方各执一份为凭，本合同如有补充条款，经双方签字并盖章后有效。 甲方(签章)：__________________乙方(签章)：__________________ ____________年_________月_______日____________年_________月_______日 万科销售合同与实际金额不符篇4 合同编号：________ 出卖人：________ 签订地点：________ 买受人：________ 签订时间：__年__月_日 第一条 家具名称、数量、价款 第二条 质量标准：_____________________________________________________________ 第三条 家具保修期为__月，在保修期内出现家具质量问题，由出卖人在___天内修理好或更换，修理不好或不能更换的，予以退货。 第四条 定做家具图纸提供办法及要求：____________________________________________________ 第五条 交货时间：_____________________________________________________________ 第六条 交(提)货方式、地点：_______________________________________________________ 第七条 运输方式及费用负担：________________________________________________________ 第八条 检验标准、方法及提出异议的期限：__________________________________________________ 第九条 付款方式及期限：__________________________________________________________ 第十条 违约责任：_____________________________________________________________ 第十一条 合同争议的解决方式：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;也可由当地工商行政管理部门调解;协商或调解不成的，按下列第__种方式解决： (一)提交___________仲裁委员会仲裁; (二)依法向人民法院起诉。 第十二条 其他约定事项：__________________________________________________________ 出卖人：________ 买受人：________ 签订时间：_____年___月___日 万科销售合同与实际金额不符篇5 为在平等互利的基础上发展贸易，有关方按下列条件签订本协议： 1.订约人 供货人(以下称甲方)： 销售代理人(以下称乙方)： 甲方委托乙方为销售代理人，推销下列商品。 2.商品 双方约定，乙方在协议有效期内，销售不少于__的商品。 3.经销地区 只限在……。 4.订单确认 本协议所规定商品的数量、价格及装运条件等，应在每笔交易中确认，其细目应在双方签订的销售协议书中作出规定。 5.付款 订单确认之后，乙方须按照有关确认书所规定的时间开立以甲方为受益人的保兑的、不可撤销的即期信用证。乙方开出信用证后，应立即通知甲方，以便甲方准备交货。 6.佣金 在本协议期满时，若乙方完成了第二款所规定的数额，甲方应按装运货物所收到的发票累计总金额付给乙方_%的佣金。 7.市场报告 乙方每3个月向甲方提供一次有关当时市场情况和用户意见的详细报告。同时，乙方应随时向甲方提供其他供应商的类似商品样品及其价格、销售情况和广告资料。 8.广告费用 在本协议有效期内，乙方在上述经销地区所作广告宣传的一切费用，由乙方自理。乙方须事先向甲方提供宣传广告的图案及文字说明，由甲方审阅同意。 9.协议期限 本协议经双方签字后生效，有效期为__天，自__至__.若一方希望延长本协议，则须在本协议期满前1个月书面通知另一方，经双方协商决定。 若协议一方未履行协议条款，另一方有权终止协议。 10.仲裁 在履行协议过程中，如产生争议，双方应友好协商解决。若通过友好协商达不成协议，则提交苏州仲裁委员会，根据该会仲裁程序暂行规定进行仲裁。该委员会的决定是终局的，对双方均具有约束力。仲裁费用，除另有规定外，由败诉一方负担。 11.其他条款 11.1甲方不得向经销地区其他买主供应本协议所规定的商品。如有询价，当转达给乙方洽办。若有买主希望从甲方直接订购，甲方可以供货，但甲方须将有关销售确认书副本寄给乙方，并按所达成交易的发票金额给予乙方的佣金。 11.2若乙方在_月内未能向甲方提供至少__订货，甲方不承担本协议的义务。 11.3本协议受签约双方所签订的销售确认条款的制约。 11.4本协议于__年_月_日在__签订，正本两份，甲乙双方各执一份。 甲方：(签字) 乙方：(签字)