房企

近日，小米集团联合华润置地，以26.57亿元竞得北京一块公建混合住宅用地。在此之前，映客通过子公司拍得长沙一块商业与住房用地。两家非房产企业相继拿地的时候，各家房企的土地投资热情反而没那么高涨，看起来总有几分《围城》中“外面的人想进去”的意味。 前后相隔不到两个月，映客、小米分别在长沙和北京拿地。 根据长沙市国土资源局官网9月14日信息，映客子公司湖南映客置业有限公司(下称“湖南映客置业”)以4.9亿元的成交价拿下长沙一块商业、住宅用地。而仅在十余日前，湖南映客置业还叫湖南映创网络科技有限公司。 天眼查信息显示，8月31日，湖南映客置业进行名称变更和经营范围变更，同日，长沙龙湖房地产开发有限公司(下称“长沙龙湖”)成为湖南映客置业新增股东。10月24日，映客发布须予披露交易收购在中国长沙的土地使用权相关补充公告，根据该公告，湖南映客置业新增股东长沙龙湖持股由49%调整为60%，取得公司控制权。 此后，在小米一次土地竞拍中也出现房企身影。 北京市规划和国土资源管理委员会官网信息显示，11月5日，“小米+华润”联合体以26.57亿元的成交价拿下北京市昌平区沙河镇七里渠南北村一块公建混合住宅用地。由于雷军曾多次公开谈及房地产，这次小米联合华润拿地也引发不少网友对“小米房子”的联想。 对于小米此次拿地，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，小米有“互联网+”的创新思路，而华润需要导入互联网资源。两个企业联合拿地，既降低了土地成本，也有助于后续其他业务的合作。 诸葛找房首席分析师陈雷则认为，互联网公司人力成本、人才培养成本也非常高。因此，互联网公司在住房等方面为企业员工提供福利很常见。此次小米参与拿地，基本可以肯定并非是房地产诉求。 不过，互联网公司的房地产诉求也并非完全没有。 今年以来，多家互联网公司入局或加码房产交易业务。苏宁易购上线二手房买卖业务苏宁有房，去年上线的京东房产则宣布与我爱我家合作，继新房业务后加码二手房市场。 房地产和互联网研究院院长相国良对此表示，目前京东和苏宁在做房产业务尝试，类似模式成功的还没见到，失败的例子有很多。 严跃进则认为，虽然调控严厉，房产互联网仍有创新空间。他同时还表示，这两年的房产经纪行业的竞争格局已经回归线下，短期看互联网对行业的改造面临很大阻力。 房企开发劲头下降 土地交易市场降温 反观房地产行业，土地投资的热情则不如此前高涨。 据证券时 报旗下数据宝10月10日报道，按照权益金额计算，今年第三季度，在万科、保利地产、碧桂园、融创中国和中国恒大等五家房地产龙头中，除了“活不下去”的万科拿地金额较高，达458.7亿元，其余四家拿地金额最高的保利地产仅略超万科的一半，中国恒大更是低至26.4亿元。 上述报道还提到，今年前两个季度，碧桂园拿地金额分别为620.8亿元和827.9亿元，在第三季度则骤降至137.9亿元。 此外，由碧桂园前任高管“掌刀”的闽系房企阳光城也在缩减拿地金额。阳光城执行副总裁吴建斌介绍，公司年初计划的投资拿地预算为800亿元，到9月底，实际花费为216亿元。吴建斌表示，从今年3月开始，公司即提高了投资拿地的标准。 将范围从头部房企放大到全行业来看，整个土地交易市场上也笼罩着一层“冬意”。 房地产大数据应用服务商克而瑞11月14日发布的《10月土地市场简报》显示，在成交表现方面，10月土地市场环比走平，同比涨幅也有所降低，市场在长期调控作用下并未像往年一样迎来年末上涨的走势。 克而瑞11月3日的一份报告提到，前10月销售百强房企土地投资力度较去年大幅下滑，三成房企10月更是未拿地，整体投资意愿趋于谨慎。报告认为，政策调控趋严、土地市场预期不断向下、融资渠道收紧等多方面因素造成了上述情况。 房地产行业政策面、资金面双承压 确如克而瑞报告所言，房地产行业在政策面和资金面上都面临着压力。 6月28日，住建部等7部门联合发布通知，从2018年7月初至12月底期间，将在30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。 通知发布当天，重庆、武汉、长沙三地即采取行动，提出治理举措。此后仅半月内，就有20多个省市通过发新规或开启专项整治行动的方式响应。 中原地产首席分析师张大伟表示，下半年，升级的楼市政策调控内容将不断出现，而从住建部等多部门开始的政策监管将是下半年市场的主要特征。 报道6月1日报道称，相比于前几年的市场环境，房企正面临融资渠道收窄、融资成本高企、项目回报率受政策限制始终处于低位等情况。 在上述报道中，一家上市房企的融资部门负责人表示，去银行贷款直接被告知“没有额度”、“做不了”的情况很常见。一位银行人士则表示，“房贷去年停了，开发贷已经很久没做了”。 国家统计局11月14日发布的数据显示，1-10月份，房地产开发企业到位资金中，国内贷款19727亿元，下降5.2%;利用外资80亿元，下降35.6%;自筹资金45512亿元，增长10.8%。 结合统计局以往数据来看，自筹资金增速在2017年一度为负值，到1-10月份由负转正，之后逐渐变为两位数增长。在此期间，国内贷款和利用外资增速则是逐步降低、由正转负。在2017年1-2月份，利用外资增速甚至高达227.4%。 此外，统计局数据显示，2018年1-10月份，全国商品房销售面积同比增长2.2%，增速比1-9月份回落0.7个百分点。 严跃进认为，当房企销售面临下滑的时候，其重心会挪移到营销端口，而在开发投资方面，适当会从资金回笼角度考虑停工或者是放缓开发节奏，这是企业应对周期性降温所采取的一种措施。

商业世界亦如官场，有人回乡归故里，有人星夜赶考场。融创、世茂、阳光城等房企继续向前；华侨城、泰禾、新城控股等房企在出售资产。9月10日，广州产权交易所披露，越秀地产拟转让旗下子公司佛山市南海区越秀地产开发有限公司100%股权。9月9日，重庆产权交易所披露，华侨城拟转让襄阳文城实业发展有限公司90%~100%股权。9月4日，天房发展发布公告称拟通过天津产权交易中心公开挂牌转让其所持有的苏州津鑫共创置业有限公司51%股权。这只是近期房企转让股权的部分样本。据中国房地产报记者不完全统计，2019年以来，包括阳光100、华侨城、粤泰股份、泰禾集团、中国金茂、万通地产、新城控股等多家房企，转让了旗下子公司或项目股权，甚至是直接让地。改善现金流或许只是目的之一。从已披露半年报的房企数据来看，TOP50上市房企平均资产负债率达到81.1%，近七成房企资产负债率超跃80%红线，部分甚至攀高到95%。更能体现房企杠杆水平的净负债率则成为这一行业“不能说的秘密”。卖项目，求生存泰禾集团董事长黄其森在一次媒体见面会上公开表示，2019年泰禾销售目标为1500亿元，但更看重回款，今年的回款目标是1000亿元。“我感觉泰禾这几年干得不错，没有大家想象的这么惨。”黄其森这是回应泰禾“卖卖卖”的举动。从2018年底市场上传出泰禾承受资金链紧张的消息之后，泰禾依靠出售旗下多个项目回笼资金，缓解公司现金流紧张的状况。3月到5月，泰禾相继卖掉杭州、南昌、漳州、广州、佛山、苏州7个项目的部分股权；6月24日，泰禾把增城荔涛和增城荔丰各29%的股权卖给五矿信托，回款18.22亿元，此前泰禾已经把该项目51%的股权卖给世茂地产；6月29日，泰禾售出济南章丘项目。通过转让资产回笼资金，不只有泰禾。8月30日，新城控股发布公告称转让旗下6个地产项目，涉及交易总价32.92亿元。自7月以来，新城控股已转让项目超20个，回流资金超过百亿元。中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，房企出售项目是有现金流压力，或者是直接把项目升值的空间变现了。从这一波房企转让项目的情况来看，有快速向头部企业集中的趋势。房企融资环境持续恶化，出售项目的情况会越来越频繁。今年6月份，SOHO中国再度开启物业销售计划，推出部分在持物业进行销售，涉及上海、北京共计13个项目，资产总价值约78亿元。8月30日，潘石屹在SOHO中国2019年半年度业绩会上对此表示：“我们持有的办公楼的量非常大，有600亿元的资产，只有178亿元的负债，把这些零零星星的物业都销售出去，是一个很理性的考虑。”但这背后呈现的是SOHO中国上半年实现净利润5.67亿元，去年同期约为11.11亿元，同比下降48.9%。在完成这批资产出让之后，SOHO中国将关注一线城市核心区域土地市场的机会，如果没有合适的土地，这笔资金将用于偿还贷款。资深证券市场评论人布娜新认为，房企持续不断出售项目就是为了加强现金回流，以应对未来的不确定性。这一轮调控时间长、力度大，对房企的资金周转率构成的压力显而易见。做企业，得适应环境历史总是惊人的相似。2019年的初秋如同十年前，焦虑与迷茫写在了每个地产商的脸上。万科集团总裁、首席执行官祝九胜说：“好学生喜欢难题目。对万科来说，争当好学生、答好难题目。”阳光城执行副总裁吴建斌直言，这是他从业以来融资最难的一年。融创中国董事会主席孙宏斌称，按照现在政策，融资端严控是常态化，严格控制资金往房地产涌。在此逻辑下，市场受到较大影响，土地市场会下行，商品房销售也会受到影响。刚刚过去的8月，房企融资出现断崖式下跌。同策咨研究院监测的40家典型上市房企数据显示，2019年8月房企完成融资金额折合人民币共计368.26亿元，环比下跌58.15%。这是单月房企融资总量倒数第二低的月份，2019年5月上述房企单月融资总额368亿元。国家统计局数据显示，1~7月份房地产开发企业到位资金同比增长7%，较上月回落0.2个百分点，已连续三个月增速回落。布娜新认为，审视房企出售项目的行为，并不难理解，短期内销售回款变现慢，卖项目股权是更好的变现手段。从“高价拿地”到让同业侧目的中国金茂，在不到一个月的时间里，已连续出让8宗地块的项目股权。从这8个项目的具体情况来看，有4宗是以引入新股东的形式出让，另外4宗则直接挂牌出让。从去年10月份开始，出售资产一直伴随着华侨城。其挂牌转让了深圳、上海、海南、西安、重庆等地的多个公司股权以及债权。2018年华侨城转让18家子公司股权和1个资产包，是上年的两倍有余。华侨城方面称，出让资产主要为了加快现金回流。绿地香港董事局主席陈军认为，房地产实际已经进入一个风险投资时代，每一个投资都充满风险，同时也会给一些比较稳健的公司机会。深陷债务危机的粤泰股份，今年6月5日~9日期间，先后与世茂房地产签署了5份合作开发协议，将旗下五个项目的部分股份打包出售给了世茂房地产，总成交价63.95亿元。世茂房地产相关负责人表示，两三年前，很多房企发行了大量公司债，这些债务很多将在今年和明年逐步到期。这样的企业目前再融资或者发债都有些困难，所以很多房企今年不得不选择出售项目，市场并购机会也相应增加。世茂目前已经公告的并购金额近200亿元，收购的货值接近2000亿元，规模接近全年投资计划的七成。值得关注的是，失去资金支持的地产商，又迎来了新一轮偿债高峰。恒大研究院数据显示，截至2018年年底，房企各主要渠道有息负债余额为20.3万亿元，预计将在2019年~2021年集中到期，其中2019年到期规模高达6.8万亿元。柏文喜认为，房企生存的核心是现金流。从行业环境来看，未来土地和资金都更难以获得，中小房企“被扼住了命运的咽喉”，没有发挥的余地，多数会破产消亡或被兼并；一些之前风格激进的中大型房企，也会陷入流动性困境。

地产行业发展的新模式，在房地产开发商们看来已经很成熟。而探索房地产经营领域，多元化已成为今天地产行业的重要特征，把开发销售和开发投资这两个模式结合，一个是对等化，一个是多元化，主要表现在住宅的转型上，养老地产以及城市综合运营等低风险业态成为创新房地产发展的新选择。　　(1)纵向延伸模式。没有钱。即企业各经营内容要素相互依存、递沿推进、环环相扣、紧密延伸的一种多元化经营模式。其特点是各经营要素彼此关联、相互依赖，而且易于经营管理，是目前中小企业普遍采用的一种多元经营模式，其涉及的行业或相近、或交叉，多存在于服务类各行业或直接面向日用消费市场的制造业。就企业经营内容而言又可分为服务延伸型和产品延伸型两大类。　　服务延伸型就是从事服务行业的企业，根据服务内容的关联性开展的多元化经营，如海、陆、空联运；公铁联运；衣、食、住、行一条龙服务等。产品延伸型就是从事产品制造的企业，根据产品消费、使用的关联性而开展的多元化经营，如生产设备与生产消耗材料延伸配套；生产消费品与使用消费品延伸配套。　　纵向延伸战略模式的实现途径主要有两条：自行成龙配套，或者联营协作。自行成龙配套需要大量追加投资，但经营中较为稳定可靠；联营协作投资较少，但稳定性差，容易出现竞争者的干扰。　　(2)横向拓展模式。即企业的各经营要素所涉及的领域或行业互不相干，没有内在联系的多元化经营模式，其特点是跨行业(领域)，业务关联度差，经营管理较为复杂，多存在于大型集团企业和国际性跨国公司，如日本的松下公司，收购美国好莱坞影城，由电子工业跨入了文化娱乐业；再如中国首钢自办银行，自工业领域渗透进金融服务业等。

近日，汇丰发表中国房地产行业研究报告，提出未来10年，中国的房地产行业将经历一场彻底的转变。 加杠杆快速扩张的时代彻底终结，开发商将不得不应对严格的借贷限制，行业进入3.0阶段，充满挑战，但对于“幸存者”来说，则是机遇。 报告将将中国房地产分成四类，包括 行业领袖、普通发展商、「抱恙」发展商以及其他。 行业领袖 【8家 违约机会低】 万科、保利、中海、华润、招商、龙湖、绿城及旭辉 值得注意的是以上8家行业领袖只有龙湖、旭辉两家民企，在民企队列中他们的财务最为稳健，违约风险最低。 普通发展商 【23家 违约机会中至高】 碧桂园、金地集团、中国金茂、新城发展、雅居乐、美的置业、远洋集团、越秀地产、中骏集团、新希望、合景泰富、中铁建、中交地产、时代中国等 「抱恙」发展商 【19家 违约机会高或已违约】 融创、中国恒大、绿地控股、世茂、金科股份、阳光城、中梁、正荣地产、龙光、奥园、富力、佳兆业、禹洲、宝龙地产、弘阳地产及融信中国等 其他 上述名单未提及的较小型房企 对于购房者来说这个分类名单还是很有参考价值的，通过房企违约机会的高低，可以快速锁定靠谱房企。 分类中的八大行业领袖房企，他们的品牌实力和财务状况也是有目共睹的，跟老百姓心目中的定位也基本相吻合，这也给行业内优秀的房企注入了更多的信心。 在不确定的市场条件下，也许只有这些相对稳妥的房企才能安全地穿越周期，在这场大洗牌中存活下来！

11月10日，正荣地产正式宣布行政总裁王本龙的离职。 同时，公司执行董事兼董事会主席黄仙枝，将自2019年11月20日起获委任为行政总裁，以暂时代替王本龙职务；陈伟健则获委任为公司授权代表。 而在此前有报道称，正荣产业发展集团副总裁裁肖春和，已于近日向该公司提出离职申请。据悉，地产副总裁田永盛将接任其职位。 2019年以来，正荣地产的离职名单包括：正荣资本总经理江晨，正荣地产人力行政总监袁变革，正荣地产副总裁刘翔，正荣法务审计负责人杨震麟以及正荣设计管理中心总经理陈伟等。 资本寒冬下，房企资金、销售压力越发显现，众多地产人卷入离职潮，正荣只是一个缩影。有媒体统计，今年仅10月份，大概有50位房企集团层面高管职务发生变动，涉及碧桂园、阳光城、招商蛇口等30家企业，其中离职高管共20位。 正荣的野心与实力匹配吗？ 正荣地产成立于福州，起家于江西。与众多闽系房企一样，凭借着高周转、高杠杆，实现了规模跃进。 正荣地产主席欧宗荣在2018年年报中说2019年正荣地产要实现1300亿元的销售目标，且未来三年的增幅要求保持30%以上。这一目标放到现在这个时间节点显得有些不合时宜。 据该公司披露，2016-2018年，合约销售分别为392.92亿元、701.53亿元和1080.17亿元，2017年和2018年的同比增速分别达到了78.5%和54%。 但2019年上半年，公司实现合约销售金额586.07亿元，同比仅微增0.8%，合约销售增速明显下降。目前，正荣地产前9个月的销售业绩900亿元，完成全年目标任务不到70%。 即使目前的千亿销售，也是有很大泡沫的千亿。在统计销售业绩的过程中，根据房企在不同项目中所扮演角色以及所占股权比例大小的不同，主要存在操盘、权益和全口径三种口径。其中权益口径才体现公司的实实在在属于公司所有的销售收入，反映了企业的资金实力与投资能力。 根据正荣控股债券评级报告，2016年至2018年，该公司的权益销售金额分别为362.32亿元、470.05亿元和561.42亿元，2016年权益销售占比为92.21%，2017年陡降为67%，而2018年继续下降为51.98%。 在中期业绩会上，陈伟健表示，去年土储的权益是大概52%，今年上半年新增土储的权益已经达到接近90%，到6月30日的时候，权益比已经达到57%。但这个数字依旧不高。由此可见其“千亿”业绩的水分之大。 另一边，正荣地产这几年的合约销售均价不断下降，其中，2016年合约销售平均价格为20945元/平方米，2017年为18484元/平方米，2018年为16765元/平方米，而2019年上半年，合约均价继续下降为为15392元/平方米。正荣地产在资金流的压力下，不排除以价换量的可能。 短期债务压力与明股实债疑虑 除了销售业绩，市场对正荣地产的短期债务表示担忧。 2014-2018年，正荣地产总借贷规模分别为301.8亿元、253.58亿元、350.34亿元、420.64亿元和464.92亿元，一年内需要偿还的占比分别为45.7%、37.11%、29.45%、54.64%和51.28%，近两年短期内需要偿还的债务占比在一半以上。 据正荣2019年半年报，正荣2019年上半年正荣地产一年内到期借款249.03亿元，应付账款95.64亿元，应交税费25.69亿元，而其可动用的现金不过250.72亿元，存在资金缺口。 与此同时，其现金流连续三年为负。2016-2018年正荣地产的经营流动现金流量净额分别为-16.6亿元、-42.39亿元、-26.64亿元。截至2019年6月30日，正荣地产的经营流动现金净额为-77.23亿元。 在资金流压力下，正荣将融资目光转向国外，频繁发美元债，借新还旧，其新债务的利率多数高于行业平均水平。 在中期业绩会上，副总裁兼财务总监陈伟健表示，在拿地方面，今年的权益总预算大概是300亿人民币。1-9月，正荣拿地金额为231亿元，而上年同期的拿地金额为323亿元，下降明显。这或许也是资金压力下无奈举动。 其又表示，公司2635万平方米的土储已预售未结转的也包含在里面，是全口径的土储。 今年拿地已经增加了500亿的土储，下半年的预算还有150亿左右，今年整个货值的增长可能也有100亿。虽然已售未结转包含在土储里面，但是结转之后又有新的土储进来，所以到年底的时候，总货值也不止4500亿。 这一货值能不能实现，还要取决于正荣的资金实力，但从上述情况看来，并不乐观。 最近有媒体表示，正荣地产少数股东权益占净资产的比例明显高于少数股东损益占净利润的比例，可能存在明股实债融资。 并指出，正荣地产少数股东权益呈爆发式增长，到了2019年上半年末，正荣地产的少数股东权益已经超过了半壁江山，达到52.02%。2014-2018年，正荣地产的少数股东损益分别为2674万元、20万元、5997万元、1.13亿元和1.12亿元；2019年上半年有了一定程度的增加，为2.46亿元。而与归属于正荣地产的净利润相比，少数股东们获得的利润回报几乎可以忽略不计。 对此，正荣方面称，少数股东权益增加主要是因为合作项目增加，且主要是近期开始，还没有到结转收入分配的时点，公司不存在明股实债。 跨过千亿后，正荣来到了一个阵痛的节点，在市场下行、资本寒冬的情况下，“接下来三年（合约销售）会控制在年增幅30%左右，这样三年左右的时间还可以实现翻一番。”的梦想，可能并没那么容易实现。

　 　　根据亳州市住房与城乡建设局，3月19日发布商品房预售信息来看，有4家房企共7栋楼取得预售许可证，这意味着将有数百套房源进入市场，亳州疫情防控取得阶段性成果后，亳州房市也逐渐回暖，下面就让我们一起了解一下具体预售信息。 　　 一、亳州天润琥珀苑 　　根据相关规定，经审核，亳州市天润 房地产 开发有限责任公司，开发的亳州天润琥珀苑2#商住楼，符合商品房预售条件，允许向社会公开预售。项目位置在桐乡路西侧、芍花路北侧，预售许可面积：7148.53平方米,共65套(住宅58套，商业7套)。 　　 二、亳州 九铭云府 　　根据相关规定，经审核，亳州航铭建设发展有限公司，开发的亳州九铭云府-御园项目13#楼符合商品房预售条件，允许向社会公开预售，该项目位置：亳州市希夷大道以东、槐花路以北、团结沟以南;预售许可面积：11009.3平方米,共108套(住宅)。 　　 三、亳州中丞时代-天境 　　根据相关规定，经审核，亳州市翰林置业有限公司，开发的中丞中心时代-天境G6#楼(104套住宅)、G4#楼(108套住宅)、G3#楼(108套住宅)，(项目位于莲花路以南，蔷薇路以北，曹霸路以东，老君大道以西)符合商品房预售条件，允许向社会公开预售。 　 四、亳州新城·玺樾府 　　根据相关规定，经审核，亳州悦通房地产开发有限公司，开发的新城·玺樾府18#楼(36套住宅)、13#楼(48套住宅)(位置：魏武大道以东、酒城大道以北、建安路以西、百合路以南;符合商品房预售条件，允许向社会公开预售。

全国性一线品牌开发商六家万科，恒大，保利，中海，万达，绿地。万科是老大，保利中海国企，绿地是多元化，万达商业地产绝对老大其他的都是较大，不能相互甩开距离的全国性企业，龙湖，华润，富力，世贸，绿城啥的，各个定位不一样，像soho做办公商业，碧桂园做别墅，在全国都有开发。其他就是一些地方性企业了，多如牛毛还有一些房地产服务机构也比较有名，如易居，中原，合富辉煌，思源经纪，世联地产等

　　2010年中国房地产企业品牌价值是分组排的，金科地产在混合所有制地产企业中排名第9　　2010中国房地产行业领导公司品牌　　领导品牌属性 品牌 企业名称 品牌价值（亿元）　　价值创造 中海地产 中国海外发展有限公司 155.85　　规模效益 万科 万科企业股份有限公司 155.77　　成长速度 保利地产 保利房地产（集团）股份有限公司 136.89　　2010中国房地产公司品牌价值TOP10（国有）　　品牌 企业名称 品牌价值（亿元）　　绿地 绿地集团 66.76　　华润置地 华润置地有限公司 53.28　　远洋地产 远洋地产控股有限公司 51.20　　中信地产 中信房地产股份有限公司 50.89　　招商地产 招商局地产控股股份有限公司 50.47　　首开 北京首都开发控股（集团）有限公司 34.90　　金融街控股 金融街控股股份有限公司 34.46　　北京城建地产 北京城建投资发展股份有限公司 33.59　　首创置业 首创置业股份有限公司 32.98　　中华企业 中华企业股份有限公司 22.08　　2010中国房地产公司品牌价值TOP10（混合所有）　　品牌 企业名称 品牌价值（亿元）　　恒大地产 恒大地产集团有限公司 80.16　　绿城 绿城集团 80.08　　合生创展 合生创展集团有限公司 76.19　　阳光100 阳光100置业集团有限公司 51.27　　金地集团 金地（集团）股份有限公司 42.25　　富力地产 广州富力地产股份有限公司 40.97　　龙湖地产 龙湖地产有限公司 36.83　　星河湾 星河湾地产控股有限公司 30.99　　金科地产 重庆市金科实业（集团）有限公司 30.38　　沿海绿色家园 沿海绿色家园集团 30.18

业内人士表示，在行业下行叠加“三道红线”新规的压力下，房企控负债、降杠杆压力增大，规模房企的业绩目标会更趋谨慎，规模房企增速放缓是常态。 增收不增利 净利润率下滑明显 同花顺数据显示，截至3月30日，申银万国行业分类下，已有35家房企发布2020年年报。35家房企2020年营业总收入达10198.93亿元，较2019年增长20.85%;净利润合计984.03亿元，较2019年的1050.38亿元减少6.31%。从净利润率来看，35家房企中有25家出现下降，占比达71.4%。 具体来看，招商蛇口2020年营业收入1296.2亿元，较2019年增长32.71%;但归属上市公司股东净利润为122.53亿元，较2019年下降23.58%。信达地产2020年实现营业收入258.64亿元，同比增长32.79%;净利润17.44亿元，同比下降31.77%;归属母公司净利润15.02亿元，同比下降35.12%。 对于利润下降，招商蛇口表示，公司规模扩大，报告期内房地产项目结转收入规模相应增长。但受行业利润率下滑及房地产业务结转产品类型不同的影响，房地产业务结转毛利率较上年有所下降。 大悦城净利润则出现亏损。大悦城2020年营业收入384.45亿元，较2019年调整后收入增长13.76%;但归属上市公司股东净利润亏损3.87亿元，较2019年大幅下降118.88%;归属上市公司股东扣非净利润亏损5.01亿元，同比下降140.72%。 大悦城方面表示，归母公司净利润下降，一方面是由于本年结算项目中低毛利项目占比提高，商品房销售毛利率较2019年的38%下降约10个百分点;另一方面，受宏观调控及疫情影响，公司部分在建在售项目销售价格未达预期，个别项目因疫情工期延误，成本增加，公司对相应资产计提了减值。 荣安地产2020年实现营业收入111.78亿元，较2019年增长67.77%，但利润并未增加。数据显示，2020年归母公司净利润为17.42亿元，较2019年的18.89亿元下降7.75%。 监管紧绷 降杠杆成“必选项” “三道红线”政策影响正在加深。中国房地产业协会、上海易居房地产研究院发布的相关报告显示，500强房企2020年资产负债率均值为78.77%，同比下降0.89个百分点，为2012年以来首次下降;净负债率均值为85.08%，同比下降11.62个百分点，相比2019年有大幅改善。 2020年8月，住建部、央行联合召开房地产企业座谈会，对12家试点房企有息负债规模设置了“三道红线”，包括剔除预收款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1倍。依据“三道红线”触线情况，房企将被划分为红、橙、黄、绿四档，分档设定有息负债的增速阈值，四挡有息负债规模年增速分别设限为0%、5%、10%和15%。 此外，除了招商蛇口、华侨城、瑞安房地产、路劲、合生创展、SOHO中国、大悦城、龙湖、信达地产、中海地产、华润置地等仍保持“零踩线”外，越秀地产、金辉控股、中国金茂、远洋集团、五矿地产、龙光地产、建发国际、明发集团、弘阳地产、佳源国际、世茂集团、中骏集团通过调整结构，升级绿色，跻身“零踩线”房企。 并不是所有房企都实现降档。目前来看，时代中国、美的置业、旭辉、花样年、正荣地产、新城控股、上置集团、禹洲集团、新力控股、中国奥园等维持黄档，首创置业保持橙档，富力地产、阳光100中国仍在红档之列。 远洋集团相关人士表示，“三道红线”政策的出台将深刻影响行业发展趋势和房企竞争策略。从中长期来看，行业仍将面临一系列考验，市场规模虽有一定增长空间，但行业将进入慢增长周期，从财务杠杆驱动的高速增长迈向稳定均衡高质量增长。在行业集中度加速提高且阶段性盈利下降的明确趋势下，现金充裕、财务稳健的房企将获得更多优质市场资源和发展机遇，注重企业内生力、稳健经营、打造极致产品与服务的房企优势将进一步凸显。 从富力地产来看，2020年公司加大变现力度，以加速去杠杆，虽然净负债率同比下降68.7个百分点，但净负债率仍高达130.2%。富力地产董事长李思廉表示，集团将继续寻求合作伙伴，共同投资或合作，以减轻项目风险，进一步降低总负债水平，改善资本状况。 “下一步，首创置业会继续把控负债，降杠杆，确保现金流的稳健。”首创置业副总裁兼财务总监范书斌表示，从长期来看，“三道红线”对房地产行业及房企具有积极作用，有利于房企更加注重抗风险能力的提高，优化资产结构，实现 健康 可持续发展。 范书斌表示，首创置业已经启动减债计划，全力降低杠杆水平，严格控制债务规模。未来公司将持续改善“三道红线”指标，争取尽快达标。 集中供地落地 资金优势是关键 今年2月，自然资源部发文对重点城市实施土地供应两集中政策，即集中发布出让公告，集中组织出让活动，原则上公告每年不超过3次。业内人士称，上述重点城市涵盖4个一线城市和18个热点二三线城市，包括北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛、长沙。 随后青岛、郑州等多地发文确认政策细则，天津、长春、福州、南京等城市明确年内3次集中挂牌的具体时间。3月15日，长春集中挂牌出让51宗首批经营性用地，总占地面积达400万平方米。 中指研究院企业事业部研究副总监刘水表示，上述22个重点城市均为核心一二线城市，是我国经济最发达、产业结构与人口规模最具吸引力的地区，住房需求旺盛。据统计，2020年22城商品房销售额占全国商品房销售额的比重为39.9%，22城住宅用地出让金占全国住宅用地出让金的比重为37%，占比均近四成。 刘水说，从此前数据来看，2020年百强TOP30房企在22城拿地金额占企业总拿地金额比重为56.5%。22个重点城市中，杭州、北京、苏州、广州、上海等城市较受TOP30房企青睐。 雅居乐集团副总裁王海洋表示，集中供地政策是我国房地产调控长效机制之一。雅居乐将加强对市场的分析，提前规划城市投资布局和拿地方向，以投资更多优质土地。 世茂集团董事局副主席、总裁许世坛表示，22城集中三次供地政策是稳地价、稳房价重要措施，企业可以在稳定、理性的土地价格上获取更多优质项目。 刘水表示，集中供地政策使得企业短期资金压力增加，面对单次大量供地时，企业需要对城市发展趋势及板块价值进行科学研判。 万科董事会主席郁亮表示，“两集中”和“三道红线”政策对行业来说，最大的变化是住房回归居住属性、房地产回归实业属性已有明确、清晰的趋势。 CRIC研究中心报告指出，在“房住不炒”长效机制下，房地产行业发展方向变得清晰，预计未来将步入无增长时代。从企业业绩预期来看，自2018年以来房企销售目标总体谨慎，目标增速回落，行业平均目标增长率由2018年的41%逐年回落至2020年的12%。 整体来看，在行业下行叠加“三道红线”新规的压力下，房企控负债、降杠杆压力增加，规模房企的业绩目标制定会更趋谨慎，整体的目标增长率也将趋于平稳。预计随着房企投资和规模扩张的动能降低，规模房企增速放缓将成为常态。 世茂集团：继续深耕大湾区 目标直指3300亿元 3月30日，世茂集团发布2020年业绩报告，2020年实现收入1353.5亿元，同比上升21.4%;期间毛利396.7亿元，同比上升16.2%，毛利率为29.3%;核心业务利润191.4亿元，同比上升24.9%。 世茂集团董事局副主席、总裁许世坛表示，2021年世茂可售资源超5500亿元，以去化率60%计算，销售目标为3300亿元，期望增幅达到10%以上。 销售超预期 谨慎购置土地 2020年，世茂集团全年合约销售额3003亿元，同比上升15.5%;累计合约销售面积1712.6万平方米，同比上升16.8%。值得一提的是，期内整体可售货值去化率达63%，连续4年实现高品质增长。 从土地储备来看，截至2020年12月31日，世茂集团土地储备约为8175万平方米，其中2020年新增土地储备1535万平方米。 “审慎补充优质土地储备。”世茂集团相关负责人表示，对于拿地，世茂集团奉行审慎而积极的投资战略。2020年上半年，受疫情影响，土地市场成交降温，世茂集团积极把握机遇，增加土地储备1232万平方米，占全年新增土地储备80%。随着疫情受控及在较宽松的货币环境下，土地市场在2020年下半年持续升温，地价居高不下，世茂集团补充土地储备趋于审慎。 截至目前，世茂集团拥有项目434个，分布全国逾100个核心城市。土地储备货值已达1.38万亿元，同比增长6%，可满足3年以上开发需求。在货值分布上，一二线占比72%，强三四线占比18%。具体来看，大湾区货值3950亿元，长三角货值3450亿元，华北区货值2500亿元，福建区货值2400亿元，土储优质均衡，抗风险能力强。 对于此前22城采取集中供地的新政，许世坛表示，在房地产市场升温的背景下，从2020年四季度到今年一季度，长三角、粤港澳大湾区两个区域地价增幅明显，拿地竞争明显。22城集中三次供地政策是稳地价、稳房价重要措施，将给资金充裕、稳健和渠道多的房企更多机会，企业可以在稳定、理性的土地价格上获取更多优质项目。 世茂集团执行董事、财务管理中心负责人汤沸表示，世茂集团长期坚持稳健的财务政策，坚持正现金流管理，资金较为充裕。同时，世茂集团与多家银行和金融机构 探索 地产基金模式，相信在后续集中供地上，世茂集团有拿地优势。 跻身“零踩线” 持续优化资本结构 对于监管层提出的“三道红线”指标，世茂集团表示，截至2020年底，世茂集团已全面达成“三道红线”财务指标要求，成功从“黄档”降至“绿档”。 具体来看，2020年世茂集团净负债率50.3%，较2019年的57.4%大幅下降7.1个百分点。剔除预售后的资产负债率68.1%，同比下降2.5个百分点;现金短债比达到1.16倍。 报告指出，世茂集团积极优化资本结构，通过适时适量配售股份和分拆物业管理业务独立上市，扩大股东基础，并增厚权益。此外，世茂集团债务结构 健康 ，现金覆盖短债比例高，融资渠道稳定。世茂集团境内5年期公司债利率低至3.2%，境外10年期美元优先票据利率低至3.45%。 “‘三道红线"指标已成为集团财务内部管理指标。”汤沸表示，世茂集团一直坚持稳健财务政策，坚持有质量的增长。近年来，世茂集团已推出一系列控杠杆、保收益、增回款的措施，主动控制负债率规模。目前，世茂集团虽已降至“绿档”，但未来仍会严控债务规模，优化债务结构，降低融资成本。 汤沸表示，2021年世茂集团仍将通过提升销售去化力度、确保按揭回款、促进资金回笼等加强管控，同时合理安排投资计划和预算，达成经营性现金流为正。 继续深耕大湾区 报告指出，为防范潜在的金融风险，促进房地产和金融市场平稳 健康 发展，监管层仍将加快推动房地产金融监管，进一步收紧房地产行业信贷。同时，“房住不炒”主基调不变，在稳地价、稳房价、稳预期的目标下，预计房地产市场调控政策仍会持续，全国商品房销售节奏将轻微放缓。此外，随着新型城镇化的持续推进，一二线城市房地产市场整体将保持平稳，三四线城市房地产市场下行压力增加，城市分化会更加明显。 基于上述原因，世茂集团仍将继续深耕重点区域。许世坛表示，大湾区已经成为世茂集团最大的土地储备地区，土地储备占世茂集团所有土地储备近三成。同时，世茂集团在大湾区的土地储备多为高能级储备，其中近600亿元土地储备位于香港，广州核心区也有多个项目，虽然部分投资周期较长，但利润、前景都会比较好。 中国金茂：核心财务指标实现高增长 中国金茂日前发布2020年度业绩报告。2020年，中国金茂营业收入约600.54亿元，同比增长39%;实现利润121.14亿元。 具体来看，虽然受疫情影响，酒店收入下滑，但房地产销售逆市增长。年报显示，2020年中国金茂实现销售金额2311亿元，同比上升44%，这也是中国金茂销售收入首次突破2000亿元。从销售面积来看，2020年中国金茂合约销售面积1129.1万平方米，同比上升50.9%。 2016年至2020年，中国金茂销售额同比增速分别达61.1%、42.8%、85%、25.6%、44%，连续五年位列行业TOP20房企销售额增速排行榜第一位。 贝壳研究院高级分析师潘浩表示，在融资层面、土地资源等方面，中国金茂在同梯队房企中的优势较为明显。中国金茂提出2020年至2022年3年的短期业绩目标分别为3000亿元、2500亿元和3000亿元，冲击规模势头依然保持强劲。 负债方面，年报显示，截至2020年12月31日，公司短期有息负债为277.7亿元，货币资金为520.8亿元，剔除受限资金，可支配货币资金为434.6亿元，可完全覆盖短期有息负债，短期偿债风险较低。此外，公司实现净负债率41.1%，剔除预收款的资产负债率为66.7%，低于70%的红线。 中国金茂三项指标均满足红线要求，成功进入“绿档房企”。在负债结构优化后，公司融资平均成本也由2019年的4.9%进一步降至4.42%，其中发行22亿元中化大厦CMBS利率低至2.65%，25亿元中期票据利率低至3.1%。 潘浩表示，中国金茂偿债能力大幅上升。数据显示，截至2020年末，中国金茂现金及银行结余(不含受限制现金结余)约为434.56亿元，同比大幅增长142.1%，公司利用增发新股、出售股权、债券融资等方式实现快速补充资金流动性。同时，通过联营合营等方式降低表内债务，2020年公司非受限现金短债比为1.56，较上年同期改善提升约0.89，现金流管理效果显著。 中国金茂表示，公司始终遵循以城聚人、以城促产的城市运营逻辑，积极推动两配套、两同步落地，改善城市形象，升级城市功能，城市运营成效得到充分认可。 截至2020年底，加上当年新获取的7个城市项目，中国金茂所运营的城市项目累计达27个。值得一提的是，2020年全年，来自城市运营的项目为中国金茂贡献21%的当期销售业绩，较2019年的14%有较大提升。中国金茂表示，城市运营优势正在逐渐显现，有效助力公司获取优质土地资源。同时，2020年公司成功进入太原、烟台、石家庄和泰州4个新城市。在此背景下，中国金茂在全国累计进入51个城市，持有约270个项目。 另一方面，2020年中国金茂在一二线核心城市进一步占据领先的市场地位，公司在北京、上海、南京、长沙、苏州、青岛、温州等7个城市全年销售额超100亿元。 除房地产业务外，中国金茂通过成立“地产 科技 ”创新加速营、简化创新投资流程、搭建科研管理平台、建立创新管理专业序列等举措，进一步完善创新机制，营造支撑经营创新的氛围，绿色战略竞争力持续提升。截至2020年末，中国金茂累计获得绿色建筑类认证或标识219个，并在绿色智慧能源方面广泛布局，已落地10个区域智慧能源项目和两大数据中心。 中国金茂董事局主席宁高宁表示，在签约销售金额跨入2000亿元规模的新阶段，坚持科学至上，坚持城市运营的发展理念，未来5年中国金茂将在全新双轮两翼战略指引下，强化 科技 创新，狠抓提质增效，构建公司“十四五”发展新格局。 华润置地：逆周期实现高质量成长 3月30日，华润置地披露2020年业绩报告。2020年全年，华润置地实现营业收入1795.9亿元，较2019年增长21.2%。其中开发物业营业收入为1571.4亿元，同比增长23.5%;投资物业租金收入为127.9亿元，同比增长4.5%，超额完成年度目标。 华润置地实现核心净利润241.4亿元，较2019年增长11.6%。公司宣派末期股息每股人民币1.102元，同比增长17.5%;全年股息合计每股人民币1.252元，同比增长17.4%;全年派息率37.0%，较2019年提升2个百分点。 华润置地长期稳健发展，体现出核心房企抗风险及逆周期增长实力，同时彰显为股东切实创造长期价值回报的大蓝筹担当。 行稳致远 综合竞争优势领先 2020年华润置地实现合同销售金额约2850.3亿元，较2019年增长约17.5%，增速较2019年提升2.4个百分点;合约销售面积1418.7万平方米，同比增长7.1%。按全年销售目标2620亿元计算，达成率为109%。 根据贝壳研究院统计，依照“三道红线”融资新规，作为首批约谈的12家重点房企之一的华润置地，剔除预收款后的资产负债率为59.7%，较上年增长约3.3个百分点;净负债率为29.5%，与上年基本持平;现金短债比为2.50，较上年下降约0.53。由此，华润置地2020年度指标全部达标，继续保持在零踩线的“绿档”阵营。 截至2020年末，华润置地现金及银行结余约894.5亿元，同比增长38.3%，现金短债比为2.50，资金流动性较为充足，偿债能力较强。同时，华润置地凭借良好的信用评价和发展规模，更易获得多渠道和低成本融资，2020年加权平均融资成本为4.08%，较2019年下降37个基点。 近年来，有关部门一直致力于建立和完善房地产市场长效机制，“三道红线”的监管指标在此背景下产生，新的监管将改变房地产市场运行机制。 企业的竞争优势体现在商业模式上，最终也会在盈利能力和财务指标上得到验证。从行业主要的核心房企来看，2020年华润置地盈利能力进一步提升，公司综合毛利率30.9%，其中开发物业毛利率29.1%，投资物业(含酒店)毛利率66.4%。 一体多元业务生态战略释放价值 为顺应时代变化，房地产企业尝试多元化突围转型。 目前，华润置地已经形成开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务三大主营业务与生态圈要素型业务有机联动、一体化发展的“3+1”业务模式，打造城市投资开发运营生态圈。 从“十三五”的“2+X”商业模式，到当前“十四五”的“3+1”业务模式，重要变化就是强调轻资产管理业务(即华润万象生活)的重要性。华润万象生活于2020年12月成功分拆上市。 另一方面，近年华润置地不断发展代建代运营业务，截至2020年末，华润置地累计获取代建代运营项目超过140个，协同主营业务项目落地超过10个，其中包括北京大兴国际机场综合服务楼级别的多个标志性建筑。 地产开发方面，华润置地进一步强化多元化的资源获取能力，年内新获取项目69个，重点聚焦粤港澳、长三角、京津冀、成渝经济圈四大区域以及九大国家中心城市等一二线城市。公司总土地储备面积6809万平方米，权益土地储备面积4801万平方米，土地储备布局与结构优质。 城市更新作为“十四五”规划重点方向，正迎来高速发展红利期。华润置地加码城市更新，主导多个大湾区城市更新项目，涉及旧工业区、城中村、旧住宅区、大片区统筹等多种改造类型，承担实施主体、前期服务商、城市更新项目顾问等多种角色。 此外，华润置地还是国内TOD领域最强的领军企业，截至目前已在31个地铁城市落地76个TOD综合体，覆盖地铁路线90余条，建筑规模超过3500万平方米，涉及地铁里程近3000公里。有分析认为，作为各大城市的商业价值汇聚交通枢纽，华润置地无疑能长期从中国经济发展中收获丰厚红利。（经济参考报）

出品：大眼楼管 作者：肖恩 　　荣安地产22日发布2020年年报，公司2020年实现营业收入111.78亿元，同比大幅增长67.77%，而净利润为17.43亿元，同比却减少7.75%。此外，全年经营活动产生的现金流量净额-107.28亿元，是为 历史 最大现金净流出额。 　　荣安地产这几年销售发力较猛，而且拿地面积也持续大幅超过销售面积，但杠杆率上升的也很快。作为聚焦在宁波及长三角的区域房企，荣安地产在行业政策大幅收紧的2020年，依然选择逆势加杠杆，大量资金流出至合作项目公司。 收入增67.77% 利润降7.75% 　　荣安地产年报显示，公司2020年实现营业收入111.78亿元，同比大幅增长67.77%，而净利润为17.43亿元，同比却减少7.75%。 　　这主要是由于3方面的原因所致。其一，荣安地产的毛利率出现了大幅下滑，从2019年的41.61%的高位，骤然下滑至2020年的26.59%，下滑了近15个百分点。这主要是结转项目的单位面积成本大幅上升所致。在房地产行业利润率趋势性走低的当下，荣安地产的下滑速度更快，26.59%毛利水平在行业中也仅处于中等偏下的水平。 　　其二，体外项目盈利变差，荣安地产过去一年从对外投资的项目中获取的投资净收益为1.91亿元，较2019年的2.46亿元明显下降。而事实上，荣安地产去年长期股权投资较期初增加 68.97%，主要系报告期公司房地产合作开发项目增多。投入增多，收益下滑，荣安地产在体外的项目盈利能力也在下滑。 　　其三，资产的公允价值变动收益出现了较大波动，由2019年的盈1.06亿元，转变为2020年的亏1.47亿元。由于报表显示并不是投资性房地产及长期股权投资的减值，或是金融资产的减值。 近几年猛加杠杆拿地 　　荣安地产始创于1995年，是宁波第一家房地产上市公司，荣安地产一直是偏于宁波、深耕长三角一隅的区域房企。过去多年发展相对缓慢，但荣安地产在最新一轮小周期（2017年至今）中快速成长，2018年、2019年、2020年权益销售增速分别为149%、62%、32.5%，在行业普遍降速的环境下，荣安地产逆势实现较高速的成长。 　　这主要是由于荣安地产近几年一改以往温吞的风格，加杠杆拿地的缘故。2020年公司全口径实现住宅签约收入448.12亿元，销售面积133.23万平米，同期新增土地储备计容建筑面积305.36万平方米，总价款302.83亿元，权益价款258.3亿元。权益价款几乎等于权益销售款，而拿地面积/销售面积达到229%，较2019年力度明显加强。 　　荣安地产的资产负债率由2017年的67.88%迅速攀升至2020年的84.46%。按照荣安的策略，其意图严格控制拿地成本，适度增加土地储备，以实现规模与利润的平衡增长。2020年，公司的销售均价33635元/平米，而拿地的折合单价10083.5元/平米，地价占售价的1/3，显然毛利率从高位下滑是必然。 　　这便是导致去年利润反而下滑的缘故，可见荣安地产的规模和利润并未能平衡成长。不过，荣安地产的销售增速预计也将下滑，公司及所投资的公司2021年计划实现销售签约收入约500亿元，较2020年仅增长11.58%。由于公司近几年的拿地面积较多，销售额预计增速放缓的原因或是由于销售和定价充满不确定性。 经营现金流 历史 性大幅流出 　　年报显示，荣安地产去年全口径实现住宅签约收入448.12亿元，住宅销售回款377.50亿元，不过公司现金流量表显示，销售商品和服务收到的现金流仅199.37亿元。 　　此外，荣安地产2020年的经营活动现金流净额出现大幅流出的情况，达到107.28亿元创 历史 最高。扣除拿地过程中的资金流入流出，现金流出现如此巨大流出的原因，是公司主营成本的支出高达305.44亿元，相较于2019年的139.22亿元大幅增加，而事实上公司2020年结转的营收增长仅67.77%，公司的开支明显加大。 　　值得一提的是，荣安地产长期股权投资近几年猛增，去年增加 68.97%，而应收账款较上期增加167.64%，主要系报告期公司合作开发项目增多，应收参股公司的工程款、咨询服务费增加所致。荣安地产加杠杆地向外部合作公司输送流动性。

阳光100、华侨城、粤泰股份、泰禾集团、中国金茂等多家房企转让旗下子公司，出售资产原因不一在部分房企土地市场上演疯狂“买买买”时，另一部分房企却在出售旗下资产。新京报记者不完全统计，2019年以来，已有多家房企转让旗下子公司，包括阳光100、华侨城、粤泰股份、泰禾集团、中国金茂、万通地产、明发集团等。业内人士分析，房企出售资产原因不一，有的是通过腾笼换鸟以优化资产组合，有的则是流动性紧张，卖项目以偿还到期或即将到期债务。需要指出的是，2019年是房企债务兑付高峰期，在融资环境又收紧的情况下，房企出售资产的现象将会继续发生，以缓解流动性紧张的状况。现状多家房企出售多个项目6月14日，北京产权交易所信息显示，华侨城集团有限公司全资控股的云南腾越翡翠城有限公司拟转让盈江县大盈江玉石城有限公司100%股权。资料显示，转让的标的企业今年前5个月营业利润亏损677.87万元，净利润亏损692.57万元，资产总计5896.97万元，负债总计5508.48万元。今年5月份，华侨城还挂牌转让重庆悦岚房地产开发有限公司100%股权。2月份，挂牌转让云南华侨城置业有限公司50%股权。事实上，从去年10月份开始，出售资产一直伴随着华侨城左右，据不完全统计，华侨城已经挂牌出让位于深圳、上海、成都等地的多个公司股权以及债权。不止华侨城，6月9日，粤泰股份发布公告称，6月8日，公司与世茂方签署了《世茂粤泰合作项目协议书》。根据公告，粤泰股份此次共转让5个项目的股权，总交易对价约为63.97亿元。其中广州嘉盛项目交易对价24.99亿元、广州天鹅湾二期项目交易对价27.8亿元、淮南恒升天鹅湾80%股权交易对价7.58亿元、淮南粤泰天鹅湾20%股权交易对价0.81亿元、深圳中浩丰公司20%股权交易对价2.79亿元。此前的6月5日，粤泰股份还分别将旗下淮南公园天鹅湾项目80%股权、淮南洞山天鹅湾项目20%股权转让给世茂房地产，交易对价分别为7.58亿元、0.81亿元。还有泰禾集团，此前媒体报道其正为旗下12个项目寻找买家。截至目前，泰禾已将旗下南昌4个项目、漳州1个项目、杭州2个项目、苏州1个项目、广州1个项目、佛山1个项目的部分股权出售。阳光100也频现“卖卖卖”。4月14日晚，阳光100公告称，其持股55%的附属公司长佳国际有限公司以约46.64亿元出售卓星集团有限公司给佳兆业的附属公司凯择有限公司。4月2日，阳光100以约13.34亿元的金额出售重庆阳光壹佰70%的股权，受让方为融创中国。中国金茂也转让多个项目股权。包括挂牌拟转让北京茂丰28.56%股权，转让底价为5.3亿元；转让长沙鼎茂置业有限公司100%股权，转让底价约11.44亿元；转让北京昊远置业有限公司34%股权和天津北方泽茂企业管理有限公司100%股权。分析部分为剥离不良资产对于上述房企出售资产的原因，有的是剥离不良资产优化资产结构，有的则是回笼资金缓解现金流。同策咨询研究中心总监张宏伟表示，一部分企业出售资产可能是因为过去采用高杠杆扩张导致如今资金链紧张，出售项目来缓解资金压力，一部分企业资金链可能并没有太大压力，只是处置不良资产，优化投资组合，换仓布局更好的城市或项目。诸如华侨城，出售资产的同时，还在大举买买买。今年上半年，华侨城先后在郑州、茂名、潮州、无锡、南京、合肥、广州等地购地。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，华侨城是从当前文旅产业发展的角度来进行业务调整，部分非核心资产抛售，一方面是回笼了资金，另一方面是腾挪更多管理资源，以用于华侨城产业转型。还有大悦城，6月18日，发布公告称，全资子公司中粮地产（北京）有限公司拟收购北京稻香四季房地产开发有限公司49.91%股权，但是在5月份，拟转让持有的北京中粮万科房地产开发有限公司50%股权。不过，也有部分房企出售资产是为了缓解资金链紧张的状况。诸如阳光100，在今年的业绩会上，阳光100管理层曾表示，2019年将进行优质土地出售来支持公司流动性缺口，并为公司未来两至三年的业务转型做资金补充。一部分土地会全部出售，一部分土地将保留部分股权进行合作开发。还有粤泰股份，针对安徽淮南两项目的股权转让原因，粤泰股份表示，主要是为了缓解公司流动性紧张，化解公司的逾期借款风险。自2018年底以来，粤泰股份接连曝出债务违约情况。此外，粤泰股份还因涉及借款纠纷，公司及下属公司银行账户被冻结，且多处资产被查封，公司陷入借款纠纷案。预期偿债压力放大并购现象中国指数研究院的统计数据显示，2019年至2021年是房地产债券的集中到期高峰，房企面临现金流的考验。而2019年是房企首个集中还债的高峰期，申万宏源发现2019年-2021年大量无评级、高收益中资美元债到期，从2019年到期量结构来看，金融、地产、城投等到期量较大，分别为486亿美元、390亿美元及136亿美元。事实上，今年上半年，已有中小房企出现债务违约现象。据了解，北京华业资本控股股份有限公司“16华业02”债权于2019年6月3日到期。但是，6月3日，该公司公告称，因目前资金周转困难，公司不能按期支付“16华业02”的利息及0.7亿元人民币剩余本金。出现违约的还有安徽房企国购投资有限公司，根据wind显示，在2019年，该企业有9只债权构成实质性违约。3月27日，国购投资有限公司公告称，未能够按时兑付“18国购01”“18国购02”“18国购03”“18国购04”本息，涉及本息金额高达12.83亿元。资料显示，国购投资有限公司主营业务为住宅地产、商业地产的开发与销售，商业物业管理及运营、化肥生产等。2019年本是债务到期高峰，但是目前的融资环境也不太乐观，从5月份开始，房企的境内融资环境就出现收紧态势。6月份，在境内发债持续收紧的环境下，多家房企又开启了新一轮海外发债潮。据克而瑞地产研究中心不完全统计，截至6月17日，已有10余家房企发行及拟发行海外债，预计发行规模将达超30亿美元。克而瑞分析称，融资收紧主要由于此前部分房企加大投资力度、土地市场较为火热，部分地价涨幅过快，故而城市出现政策预警，在融资层面也受到一定的限制。加速销售与回款、借新还旧、变短为长、出售资产等成为今年房企增强流动性的主要手段。不过，张宏伟指出，目前的现状是，销售回暖动力不足，融资层面又有一点微微收紧的趋势，企业的资金压力没有发生太大改变。对于杠杆率较高的企业来说，今年会是压力比较大的一年，预计下半年还会有房企出售资产的现象。不多，对于资金压力小的大型企业来说，今年反而是一个收购的好机会。

“我在恒大买的10万块钱理财产品，这个月再付8000，就回来一半了。”湖南长沙一位投资者于先生说，他已经连续拿了5个月的回款，回本4万元。他选择的方案是每月回款8000元，如果一切顺利，到今年年底就能够全面收回本金，至于之前约定的高息，早已不在其考虑范围。于先生自觉比较庆幸。不过，他也说，不少投资金额在100万元以上的朋友仍然忧心忡忡，他们所期待的是恒大的现金流能够回血，自己能尽快回本。除了恒大，阳光城、宝能集团、鸿坤集团等地产金融产品也处于风险暴露之中，众多投资者期待着这些企业能回血，自己则能回本。不管是抛售资产，还是去融资，资金压力巨大的房企们要想更多的办法拿到钱，才能活下去。三条红线未松，银行放款谨慎6月20日晚间，中国恒大公告称，公司正在积极推进重组工作，公司预期将于7月底前公布初步重组方案。同一时间，嘉凯城(000918.SZ)公告称，恒大系的广州凯隆拟出售其持有的2.11%嘉凯城股份，总对价7790万元。这是恒大出售资产回血的最新动作。从其爆雷开始，恒大就在全国各地找买家，既出售持有的上市公司股权，也卖掉手头的房地产开发项目。5月26日，中国恒大13.47亿元出手宁波城市之光项目权益，其中约2.94亿元用于恒大该项目及其在宁波的其他项目工程款。以房抵债抵工程款，是恒大自救的主要方式之一。某商业银行湖南分行分管信贷的副行长透露，恒大在湖南的资产其实不错，并不是资不抵债。但是，要复苏的关键是恒大能恢复融资能力，银行愿意放款，项目销售能回款。这一点却很难。一家地产研究机构研究员表示，当前，全国各地方政府推出的房地产救市政策非常多，资金面整体上也逐渐宽松，但是，三条红线并未松动，银行要给踩了红线的企业放款还是会有压力，会很慎重。央行、银保监会2020年8月针对房企推出“三条红线、四档管理”方式，根据不同的财务指标，将房企分为“红橙黄绿”四档。“三条红线”包括：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;房企的净负债率不得大于100%;房企的现金短债比小于1。“红档”房企有息负债规模不得增加，“橙档”“黄档”“绿档”房企有息负债规模年增速分别不得超过5%、10%、15%。2021年这一政策全面推行。此后，降低杠杆率，由红变绿就成为各家房企全力以赴的目标之一。从各家上市房企的2021年年报来看，仍然停留在红线、黄线之上的企业，如建业地产、正荣地产、绿地控股等总是不断有各种负面消息传出。建业地产是河南曾经最大的房企。6月1日，建业地产(0832.HK)公告，董事长胡葆森将建业地产29.01%的股份转让给河南国企。此外，还有一笔可转债交易设置，如果触发债转股，河南国企将成为建业地产第一大股东。国企接盘控股，是拯救建业地产的大招，也能稳定市场的信心。当前，在各国企、央企的楼盘销售现场，置业顾问推介项目时必然强调其央企国企的信用背书。然而，对于已经拿了绿地长沙某项目房产抵工程款的林安来说，绿地的“国企”光环并不那么耀眼。他说，实在没办法，绿地已经拖了很久的工程款，拿了房子，好歹未来还可以变现。绿地长沙城际空间站的不少业主更加焦灼，该项目一期一部分已交楼，还有一部分等待复工，业主围堵售楼部的事情时有发生。不过，也有业主说，绿地是国企，资金问题应该能得到解决。据绿地控股财报，其单一最大股东是上海格林兰投资，为绿地控股董事长张玉良为核心的员工持股平台，持股27.31%。上海国资委旗下的上海地产集团、上海城投集团合计持有绿地46.37%的股份。尽管如此，两家上海国企不是一致行动人。目前，绿地控股是一家没有实控人的混合所有制企业。截至今年一季度末，绿地持有的货币资金656.8亿元，要偿还的短期债务为930.2亿元。5月末，绿地集团对2022年6月25日到期5亿美元、票息6.75%的债券展期，称因疫情和销售情况，公司现金流出现问题，公司计划安排足够优质资产来偿债，计划3年出售2000亿元资产，每年500亿～700亿元，包含自持商业、办公楼和酒店等。“绿档”企业也有压力，房企短期还债压力大在“绿档”房企中，除了保利发展、中海、华润置地等央企外，龙湖集团无疑是佼佼者，被视为财务稳健的民企标杆。2021年龙湖集团净负债率46.7%，剔除预收款后的资产负债率为67.4%，剔除预售监管及受限资金后的现金短债比为3.88倍。尽管如此，在长沙市政府官网的市长信箱以及当地媒体红网的百姓呼声栏目，均有关于龙湖集团某项目等待复工的反映。不过，也有龙湖的业主说，幸好是龙湖，买的房子能够顺利交房。据公开报道，今年5月，碧桂园、龙湖集团、美的置业3家龙头民营房企被监管机构选为示范房企，陆续发行人民币债券。《经济日报》报道，房企融资环节，金融部门积极推动商业银行合理发放房地产开发贷款，重点支持优质房地产企业通过并购贷款和发行债券并购出险及困难房地产企业优质项目。2022年以来，已有70家房地产企业在银行间市场发行债务融资工具1475亿元，对应实现净融资454亿元，银行间债市支持房地产企业接续融资力度不减。有市场研究机构表示，1—5月，包含房企公开市场发债等融资方式在内的其他到位资金，同比下降12.7%至2321亿元。其中5月仅为339亿元，环比继续下滑。这说明，当前房企国内贷款，以及其他到位资金仍处在环比下滑的趋势，体现出房企融资难情况依然有待改善。克而瑞统计，6月至7月，200家核心房企境内外债务到期规模约1755亿元，约占下半年到期量的61%。其中，民营房企近两月整体到期债务约1178亿元，占总规模的67%。一方面是对房地产企业的三条红线，另一方面是央行、银保监会2020年12月对银行设置的房地产贷款两条红线，分别设置了房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限，“房地产贷款占比”大型银行不得超过40%，中型银行不得超过27.5%，小型银行不得超过22.5%等;“个人住房贷款占比”，大型银行不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%等。上述银行人士坦言，以前是政策要求有上限，要控制风险;现在是在市场疲软情况下，银行要主动控制风险，不敢大幅新增对房地产的贷款。有开发商人士称，“水还没有流到这里来”，资金压力大。

2021开年，房企发债突飞猛进。截至1月13日共有32家房企发债，境外发债86.52亿美元（约和559.42亿远人民币），境内发债175亿元人民币，境外远超境内这是今年新趋势，但利率上则延续了过去的常态。1月15日，央行金融市场司司长邹澜在国新办新闻发布会上表示，去年房地产贷款增速是8年来首次低于各项贷款增速，央行实施房地产金融审慎管理制度，形成重点房地产企业资金监测和管理规则等措施。虽然长期看从供给侧对房地产行业进行限制已实行多年，融资冰点来临的声音不绝于耳，开发商年年喊穷，但实际上房地产行业尤其是头部公司的融资总量还在增加，只是马太效应加剧中小开发商更难融到钱，行业内资金流向朝着头部靠拢。2021年房企更有12448亿元债务到期，首次超过万亿元，达到偿债高峰。从政策上看房企债权融资受限，债权融资整体走弱，股权融资爆发性增长。01传统渠道债权融资走弱对于2020年的房企债务结构，同策研究院的数据显示2020年40家典型房企融资总额为9555.79亿元，同比2019年增长18.95%。40家房企的融资总额在2019年为8033.22亿元，2018年为6949.72亿元，2020年融资规模增速都创新高。从发行结构来看：2020年40家典型房企发行公司债2603.8亿元，同比下滑12.89%；境内银行贷款1907.03亿元，同比增长62.31%；其他债权融资1810.38亿元，同比上涨1.03%；信托贷款966.45亿元，同比上涨1.92%。这三种融资方式是多年以来开发商资金的主要供给渠道，虽然40家典型房企在境内银行贷款上增长超过60%,虽然没有透露了具体数字，但邹澜在发布会上表示新增房地产贷款占各项贷款比重从2016年的44.8%下降到2020年的28%。房地产贷款总量在减少，但头部房企的银行贷款出现大幅度增长，这表示银行贷款集中流向头部公司。另一方面银保监也对银行房地产相关贷款设置了上限最高不可超过40%，这也收紧了融资供给。开发商过去冲规模所偏爱信托在今年受到严重调控，导致了增量仅微涨1.92%，曾有前50强开发商表示愿意以15%年化融资，但由于监管收紧在信托渠道这钱也并不好找。公司债层面上也出现了小幅度下滑，这与证监会审批有关，也代表了对于房地产行业融资的收紧态度。大体上看债权融资正在收紧，而与之对应的股权融资正在走强。02股权融资猛增? 同比涨162.79%事实上，2020年猛增的是股权融资，这也无可厚非，毕竟公司的融资主要便分为股权融资和债权融资。股权融资与债券融资相比的优点是，所获得的资金无须还本付息，但新股东将与老股东同样分享企业的赢利与增长，这就是用空间换时间。同策研究院的数据显示，2020年40家典型房企股权融资1709.23亿元，同比上涨162.79%。股权融资大体上有四种模式：股权质押、股权转让、增资扩股和私募股权融资。长期以来开发商最喜爱的是股权质押，A股房企大多都存在股权质押，这是相较下较为廉价快捷的融资方式。股权转让在部分房企中也是融资主力，如华夏幸福(600340,股吧)和阳光城(000671,股吧)，增资扩股由于对房地产行业的限制，所以并不多见。私募股权融资由于其难寻踪迹故无法考证，但坊间传闻称不少开发商都在运用，但需要邀请进入，封闭性极高。在债权融资受到限制后，股权融资开始猛增，2020年下半年起的分拆上市更是异常火热。房地产公司拆分了物业上市也会融到一笔钱来补充现有资金，曾有分析人士表示若当下情况不变开发商会继续拆分其他板块上市，典型的代表就是恒大拆分了汽车、地产、足球上市，以减轻财务负担，未来多元化发展的房企拆分上市是大势所趋。03偿债高峰来到“万亿元”关口贝壳研究院数据显示，2021年房企到期债务规模将达12448亿元，历史性突破万亿元关口。据克而瑞不完全统计，95家房企2021年到期债券7223.81亿元，同比增长22.45%，境内到期债券同比增长5.77%到4188.89亿元，境外到期债券同比增长56.52%到3034.92亿元。两者数据综合来看，百强房企占据了绝大多数的融资额度，过去数年的频繁海外发债迎来了兑付巅峰。自2015年后，房企开始了高周转的常态化，开始密集发行公司债，公司债的发债年限一般为3-5年，自2020年起便迎来偿债期2021年更甚。另一方面，2016年年底境内债发行受限后，房企发债开始了大规模的海外发债，2-5年的发债年限是主力，故2020年起也是海外债的偿债高峰。克而瑞的报告指出随着近几年上市房企的增加和与之伴随而来的借新还旧的持续压力，95家房企2018-2020年发债量上了新一台阶，发债规模均在7000亿元以上，较2015年的发债潮增加了近3000亿元的体量，未来的偿债高峰将会持续。整体来看，房企偿债及经营压力巨大，未来可能诞生更多的债券违约。如何面对偿债高峰？有的公司选择了继续大手笔融资，资金越来越向头部房企集中，中国恒大、中南建设(000961,股吧)、金科股份(000656,股吧)、华夏幸福和万科融资规模超500亿元。五家公司中除万科和金科外都是三道红线全中，尤其华夏幸福的资金问题已经引发了债券市场的动荡，万科和金科也是踩线二条并不乐观。当下看借新还旧是主旋律，头部公司尤其高负债公司再债权融资上有着更旺盛的需求。数据来源：同策研究院同策研究院的数据也显示，流入房地产行业的资金朝着头部集中，前五家房企融资超过3700亿元，企融资利率来看，融资能力强能拿到低利率的房企性质基本为国企或者央企。上帝关上一扇门同时也会打开一扇窗，当下看股权融资的窗口期已经来临，但这样会摊薄地产大佬们手中的股权，如何权衡利弊，才是开发商有史以来最难的选择。

这意味着这几家房地产做得非常好，非常受欢迎，实力非常雄厚，资金也非常的多，不会出现一些烂尾，或者是老板跑路的情况。

说到关于百强企业的问题，很多人都会有着不一样的看法，不少的人对于百强企业的名单是很重视的，因为这是关于中国房地产百强企业优秀产业的名单，所以很多人都想知晓关于百强企业的名单。那么小编介绍一下2017百强房企名单什么时候发？百强房企有哪些？2017百强房企名单什么时候发？3月16日上午，由发展研究核心企业研究所、房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构组成的中国房地产排第10研究组，在国宾馆隆重举办2017中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十四届中国房地百强企业家峰会，中三角区域房企表现不俗，其中，武汉共有9家企业榜上有名，荣获多个专业奖项。在金融信贷政策与长江经济带等国家战略规划的强力助推下，中三角地区成为品牌房企布局核心，年，武汉、长沙、南昌房地产市场发展势头迅猛，以福星惠誉、长沙房产集团、新力置地为代表的区域房企表现较好。百强房企有哪些1恒大集团2万科企业股份有限公司3碧桂园控股集团有限公司4保利房地产（集团）股份有限公司5中国海外发展有限公司6绿地控股集团股份有限公司7绿城中国控股有限公司8华夏幸福基业股份有限公司9华润置地有限公司10融创中国控股有限公司11龙湖地产有限公司12金地（集团）股份有限公司13招商局蛇口工业区控股股份有限公司14世茂房地产控股有限公司15鲁能集团有限公司16荣盛房地产发展股份有限公司17新城控股集团股份有限公司18金科地产集团股份有限公司19旭辉控股（集团）有限公司20中南置地通过介绍2017百强房企名单什么时候发？百强房企有哪些让很多人了解到，有很多家家企业隆重登上百强企业的名单，但是还有一些其他我们不知道的百强企业的名单，我们也可以做来为参考，了解一下关于百强企业开展的项目。

银行按揭款到款周期被拉长至三个月甚至一年 不仅负债成本过高、销售困难、融资渠道不畅，就连房款回笼也遇到了障碍，由于银行头寸减少，部分地区的开发商销售额并不能很快悉数回笼，目前只能收到首付款，银行按揭款到款周期被拉长至三个月甚至一年，这将使得开发商的资金链面临更严峻挑战。 按揭回款周期拉长 “签订销售合同后，银行按揭款以往1个月以内就会打到我们账上，但是，现在起码要三个月以上，有的甚至拖半年、一年。”一家在香港上市的内地房企财务人员向记者抱怨。 据了解，除了成交萎靡延长了房地产企业资金回笼，由于银行头寸减少，按揭回款周期拉长的问题也摆在了开发商的面前。上述人士告诉记者，已签合同的项目只能收到首付款，银行按揭回款至少要拖三个月以上，已经成为内地开发商普遍面临的问题。而且如果银根进一步收紧，这样的现象将日益增多。在融资渠道堵塞的情况下，回款困难将使得开发商的资金链面临更严峻挑战。 记者从深圳多家银行了解到，由于央行收紧银根，一再提高存款准备金率，商业银行头寸吃紧，普遍收紧了房地产按揭贷款，房贷按揭利率普遍较基准利率上浮10%到30%，二手房贷款基本已处于半停滞状态，而新楼盘的按揭贷款也仅提供给有长期合作关系的开发商，而且放款速度较之前确实慢了很多。 国泰君安(香港)地产分析师余立峰认为，在融资渠道堵塞、成交量回落及按揭回款周期拉长等多重压力下，房地产开发商特别是中小型的地产公司面临的财务压力是很大的，加上当前市场对楼价下降的预期较大，打压了投资需求，估计开发商“以价换量”的可能较高，未来内地楼价将有一定幅度的下调。 房企到底差不差钱? 虽然“资金链趋紧”的报道不绝于耳，但在香港上市的内地房企砸真金白银回购自家股票的行为却丝毫没有受到影响。港交所的股权回购资料显示，截至10月11日，共有8家内地房地产企业在香港回购了自家股票，回购金额合计15.1亿港元，占今年以来港股回购总额的17.3%。 在销售遇冷、融资渠道受限的当下，内地房企仍有余力回购股份，不得不让人怀疑开发商是否真的“资金紧张”。 在近两个月的回购潮中，世贸房地产在9月19日至10月4日期间10次入市，共回购8406万股，涉资5.14亿港元;此外，雅居乐地产也在8、9月间7次出手，合计回购2327万股，涉资1.67亿港元。 而事实上，不仅是近两个月，今年以来，不断有房企入市回购公司股票，其中中西部地区的房地产开发商中渝置地，是回购最频繁的公司。中渝置地在4月至9月份之间，出手达21次之多，回购金额总计3400万港元。而回购金额最大的是恒大地产，该公司于7月19日在恒大地产以6.56亿港元一次性回购自家股份1.1亿股。此外，参与回购的内地房企还有合生创展、远洋地产、众安房地产、北京控股，回购金额依次为7100万港元、4900万港元、1400万港元及500万港元。 从回购的活跃程度看，内地的开发商似乎并不“差钱”。翻阅半年报发现，一些参与回购的公司现金流确实较为充裕。以碧桂园和世贸房地产为例，这两家公司今年上半年的速动比率较去年底竟逆势上升，分别从去年底的从0.58、0.54上升至0.62、0.74。当然，并非所有在港上市的内地房企财务状况都如此乐观。 财务状况分化严重 记者发现，随着调控的深入，在港上市的内地房企的财务状况出现严重分化，一些销售业绩不佳的公司，现金流已经出现困难。 统计数据显示，除了最近负面新闻频传的绿城中国，中海外的情况也不容乐观。中海外今年6月在全国各地开展了大幅度的楼盘促销降价活动，今年前8个月累计完成销售648亿元人民币，完成全年销售目标81%。但该公司存货占流动资产的比重高达76%，后市资金回笼压力仍大。 事实上，受房地产调控不断加码影响，大部分在香港上市的内地房企今年的销售业绩均不理想。在今年前8个月，世贸房地产、雅居乐等，均只完成了全年销售目标的一半左右。9月和10月是楼市的传统销售旺季，今年却并没有给低迷的房地产市场带来太多惊喜。碧桂园、龙湖地产及合景泰富已发布9月份及黄金周期间的销售数据。其中，碧桂园9月份实现销售合同销售金额约27亿元人民币，环比继续下跌。 在2010年底普遍“不差钱”的内地房企，到如今已是几家欢喜几家愁。销售业绩较好，且通过海外发债等各种方式集资的企业，当前的资金链并未较去年底恶化，有的甚至较年初充裕;而销售业绩滑坡又没有及时融资的企业，随着调控的升级，资金链已出现吃紧疲态。 看来，在银行按揭款回款周期也面临拉长的当下，无论是“差钱”还是“不差钱”，开发商都必须为加快资金回笼动脑筋了。

2月11日，据央广网消息，全国性商品房预售资金监管的意见已于近日出台。消息称，意见明确，预售资金额度监管为“重点额度监管”，由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等因素确定，能确保项目竣工所需的资金额度，当监管账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可由房企提取使用。管理办法明确了预售资金监管的基本标准。对监管资金监管额度、交纳范围、取用条件等进行了明确。据澎湃新闻了解到，此前该文件的征求意见稿于2021年底下发。受此消息刺激，2月11日早间开盘后，房地产开发、家居装修、建筑、地产中介代理等板块齐声上涨，多股出现涨停现象。截至今日收盘，泰禾集团（000732.SZ）涨停，收3.36元/股；南山控股（002314.SZ）涨停，收5.04元 /股；荣安地产（000517.SZ）报2.85元/股，涨停；天保基建（000965.SZ）涨停，报3.29元/股。此外，金科股份（000656.SZ）报5.08元/股，涨停；京投发展（600683.SH）涨停收盘，报5.32元/股；嘉凯城（000918.SZ）报2.89元/股，涨停。但从总体来看，房地产指数跌幅0.03%。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但是，这么多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。商品房预售资金是指购房人按照商品房预售合同约定的预购房款，一般包括支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款以及其他形式的购房款。有房企人士对澎湃新闻表示，预售资金本身的意义在于督促房企合理使用资金，以保证项目的顺利竣工。但此次的政策对于地产方面来说利好有限，“因企施策”或是预售资金监管调控的大方向。该人士认为，对于出险房企来说，该政策并不会放松监管预售资金监管账户，只会加强监管。尽管有些房企的预售资金监管户余额确实是有很大一部分资金，但能具体能释放多少出来目前还不知道。目前，各地对于房企预售资金的监管力度各不相同。据澎湃新闻不完全统计，2021年8月份以来，已有包括连云港、三明市、天津、秦皇岛、镇江、衡阳、漳州、兰州、许昌、上海、重庆、成都、北京、石家庄、厦门等10数城陆续出台相关文件，重点加强对新建商品房预售行为的监管，维护市场交易平稳健康。与此同时，也有山东省烟台市出台新政降低守信房企预售资金监管比例，为部分优质开发商提供提取资金提供条件。诸葛找房数据研究中心负责人王小嫱表示，上述意见意味着对预售资金的监管进行了全国统一，这一举措有利于预售资金监管的规范性，当前国内各个城市的预售资金监管不一，而烂尾楼、延迟交房以及低质量房的现象不减，预售资金的监管显得更为重要，实现全国标准管理更有利于商品房预售资金监管的落地，促进房地产行业的健康发展。另外，该意见明确“预售资金额度监管为“重点额度监管”，根据工程造价合同等核定，能确保项目竣工所需的资金额度，当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。这一点无疑是对房企来说有较大的利好，以往对于预售资金实行全监管，拉长了企业的回款周期，而房企的融资监管近年来更严，从而加大了房企的资金流压力。此条细则增强了商品房预售资金的灵活性，加强了回款的流动性，有利于缓解房企的资金压力，对房地产行业的内部循环也有着积极的作用。贝壳研究院高级分析师潘浩认为，上述意见出台后将大大加强预售资金管理的规范性和灵活性，有助于房企合理安排使用资金、稳健经营。目前看来，保持房企资金的适度流动性都是引领行业走出低谷的重要措施。在“保交付”方面，需要政府、企业、金融机构等多方面共同努力，促进风险平稳化解。

进入2月，房企融资仍是看点，而且融资方式更加多样化，不仅局限于公司债、短期融资、ABS（资产证券化），还包括大量的境外融资。其中在短短5天内，房企境外融资及融资计划已经超过30亿美元。机构数据显示，2月房企境外融资计划近90亿美元。 不过，从金融主管部门不断点名房地产金融的态度来看，融资环境并不宽松。2019年，企业盈利能力预期下降，短期偿债压力加大，再融资渠道仍是房企要勇闯的“命门”。 境内融资收紧，房地产净融资仅为43亿 春节后，从龙头房企到小房企的融资举动仍然不断。 2月23日，碧桂园在2019年公开发行的58亿元公司债券状态更新为“已回复交易所意见”。而此前碧桂园一宗ABS计划也有新进展，2月20日状态变更为“已反馈”，拟发行金额12.50亿元。 2月25日，深交所披露信息显示，万科一宗ABS计划进展也顺利，状态变更为“已受理”。据悉万科-平安证券购房尾款资产支持专项计划拟发行金额为17.37亿元。 2月27日，金地集团发行2019年度第一期超短期融资券，发行金额30亿元，其中9亿元拟用于补充旗下10家子公司的营运资金，21亿元用于兑付发行人到期债券。 而在同一天美的置业公开发行2019年第二期公司债券，发行规模不超过10亿元。 看似融资不断，不过，境内融资规模仍在缩减。据国信证券信息显示，截至2月26日，2月产业债净融资较1月明显回落，具体到房地产行业，2月房地产行业2月净融资43亿元，较1月减少137亿元，房地产行业净融资仍然维持较弱的格局。 ABS的发行也并不顺利。据WIND的数据显示，1月ABS发行总数为94只，2月仅有13只，成为一年来ABS发行量最低的月份。而在去年11月及12月发行总数均过百只，随着整体规模的减少，房地产行业的ABS大幅缩减也是必然。有业内人士认为，从数量上看，ABS发行数量大幅减少，这或许与审核趋严有关。 据同策研究院统计的信息显示，在1月不到半个月的时间内，已有6个房地产类的ABS被暂停。随着房企ABS到期集中兑付来临，警惕风险，关注基础资产的质量成为审核关注点。 2月境外融资计划近90亿美元 在境内融资不畅的同时，更多的房企开始关注美元债发债主体的再融资能力。春节后,从2月11日至2月15日的5天内，房企境外融资及融资计划已经超过30亿美元。 2月21日，富力地产间接子公司发行8.25亿美元的优先票据，最高利率为8.625%。与此同时，当代置业宣布，额外发行2020年到期的2亿美元利率15.5%的绿色优先票据。此外，合景泰富集团也拟进行担保美元定息票据的国际发售，但票据的本金额、利率等尚未确定。 2月26日，华润置地发布公告称，发行3亿美元于2024年到期的3.75利息票据以及5亿美元于2029年到期的4.125利息票据。 在同一天，融信中国、弘阳地产、国瑞置业宣布发行美元优先票据，总额共7.6亿美元，其中国瑞置业公告称，发行于2022年到期的1.6亿美元优先票据，票面利率达到了13.5%。 而在2月27日，禹州地产向香港联交所申请批准发行于2024年到期的5亿美元优先票据买卖生效。 中原地产研究中心统计数据显示，春节后，已经有超过25家房企发布境外融资的信息，融资计划已经接近90亿美元。其中部分企业显现多次融资，比如融创、旭辉、融信、佳兆业、龙光、华润、华夏、禹洲也均有密集融资举动。 中原地产研究中心认为，综合来看，融资成本在6%-11%之间，融资成本相比去年有所下调。 不过，据新京报记者观察发现，虽然个别大房企的融资成本出现下降，但是中小房企的美元融资成本仍然居高不下。国瑞置业发行的1.6亿美元优先票据，票面利率达到了13.5%。而当代置业1.5亿美元债票面利率更是高达15.5%。 易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从目前来看，房企对融资渴求比较大，先获得资金再考虑兑付问题，是普遍的心态。目前房企融资主要是为了提前偿债，是以获取资金为导向。但部分融资成本高，是一种潜在的负担。 融资环境或宽松？ 房企出现大量利率较高的海外融资与当前形势有关。 据中原地产首席分析师张大伟分析认为，2019年房地产市场进入调整期的预期非常强，房企更关注资金链的安全，体现在拿地预计将更加谨慎，越来越多的房企抓紧窗口期，加快融资以应对未来的还债高峰期。 从融资公告内容来看，债务再融资仍是房企融资的主要目的。为此，房企的债务违约也成为关注点。据WIND信息显示，截至2月28日，房地产行业的违约债有6笔，34.9亿元，占比2.62%，不过，从数据来看，还远远低于制造业的41.05%。 在光大证券分析师刘琛看来，从美元债到期的规模来看，2019年至2021年存量债的到期压力较大。 2月27日，证监会主席易会满首次亮相国新办发布会时提到，要做好股票质押、债券违约、私募基金等重点领域风险的防范化解。 而在前两天，银保监会强调将继续紧盯房地产金融风险，对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准。而央行亦表示，要加强房地产金融审慎管理。 从金融主管部门的态度来看，房企的融资环境并不会宽松。 不过，中信证券认为，尽管2月由于春节原因，预计融资增长并不会和1月一样超预期，也没有看到房地产行业的信贷投放大幅增长，但在微观层面的确看到了房企融资成本的下降，融资趋松。不少企业趁这个窗口，也在积极替换高息负债。考虑到当前地产企业发行债券供求两旺，信用利差也有收窄的迹象，预示着未来企业可支配的资金，可能比预想更好。 严跃进也认为，融资密集其实是一个相对令人振奋的信号，房企此前拿地动作比较畏缩，其实与资金方面的压力有关。从融资环境来说，总体上显现出宽松的状态，当然宽松也不是说无节制宽松。预计到了2019年第四季度，房企的资金压力才会真正缓解。(记者袁秀丽）

在叠加了LPR利率降低、空头回补等多重利好的消息下，房企美元债出现了大幅反弹。澎湃新闻（www.thepaper.cn）在采访了多位美元债的分析师及投资人后发现，部分投资人对地产美元债后续走势的上涨抱有期待。机构称将组建基金押注房企美元债一位长期关注中资地产美元债的分析师对澎湃新闻表示，近期随着房企融资的行为已逐步回归常态，开发商们合理的资金需求正在得到满足，市场预期也在稳步改善，对房企来说有助于减轻公司的资金压力，保证公司的流动性。对于部分被错杀的美元债可以考虑买回。但主要还是要看后期政策是否会继续支持，销售端是否能复苏。钜派投资集团董事长倪建达告诉澎湃新闻，目前公司正准备推出一只基金，押注于这类被低估的地产美元债。倪建达称，自己看好在这一波中被错杀的美元债，而美元债未来的走势还是要看大形势的发展变化。对于这只基金何时推出以及规模如何，倪建达强调，目前正在做这只基金的结构，时间还没办法确定。中金的报告显示，2021年房地产美元债收益率创下2008年以来新低。截至2021年12月31日，高收益地产美元债的回报率达到-27.6%。频繁违约和收益率低使得资本市场对地产美元债的信心顿失。澎湃新闻从少数几家私募基金公司了解到，他们近期开始购入地产美元债。一名从事私募基金的人士对澎湃新闻表示，“我们买入的体量并不大，总额大概在2亿-3亿元，而且考虑会加倍进行押注。我们觉得未来无论是融资端还是销售端都会有一些积极的政策来引导房企回归健康的发展。”一名外资机构债券分析师称，从目前的情况来看，开发商短期要从销售端拿到快速的资金回笼比较困难，出售资产是一种较快获得资金的方式。“目前已经可以看到一些还未出现公开债券违约及宣布流动性出现问题的房企开始积极出售资产，并且拿出来的也都是一些比较优质的资产。但是现在市场上被摆上货架的资产太多，而手里有大量现金和可以快速付款的买家有限。目前地产债券的整体信心仍没有恢复，后续的违约压力和预期比较大，在当前形势下也很难出现大量的并购方，对于机构来说仍需要时间来观察。”该分析师强调，机构不会对地产债“一刀切“，对于一些短期偿付能力确定性较大、流动性较好的开发商的美元债，仍有投资者买入，但同时也指出，债券和股票不同，债券最终还是要到兑付日才会知道会不会如期兑付。境外债方面，Wind数据显示，2022年是房企美元债兑付高峰期，到期余额为273.25亿美元。其中1月到期规模最大，达到74亿美元。政策频出，支持优质项目收并购2021年下半年以来，受到部分房企到期债务未能偿还、楼盘停工、已预售的房屋按时交付存在不确定性等因素影响，房地产市场各类主体的避险情绪上升，金融机构也出现了短期应激反应，一致性收缩信贷，“误伤”了部分房企的合理融资需求。而房地产行业规模大、链条长、涉及面广。一旦相关风险处置不当，会有很大的影响。2021年12月20日，中国央行主管的《金融时报》报道，近日，央行、银保监会出台《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。其中提到要加大债券融资的支持力度。支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购。鼓励银行业金融机构积极为并购企业发行债务融资工具提供服务，提高发行效率。鼓励银行业金融机构投资并购债券、并购票据等债务融资工具。有房企人士对澎湃新闻表示，此次的《通知》是政府化解房地产市场危机的政策，不意味着对房地产市场调控的决心有所改变，目前的政策只是探底、测试政策力度，虽然要调控房地产市场，但同时也不希望由此而引发不必要的经济和金融的波动甚至动荡。1月18日，在国务院新闻办举行的2021年金融统计数据新闻发布会上，中国人民银行金融市场司司长邹澜表示，2021年下半年，恒大等个别房地产企业风险显性化，受此影响，房地产各类主体避险情绪上升，金融机构也出现了短期的应激反应。针对这一情况，按照党中央、国务院部署，金融管理部门第一时间采取应对措施。其中，采取的一项重要工作是《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，指导金融机构以市场化方式支持风险化解和行业出清。邹澜表示，在各方共同努力下，近期房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态，市场预期稳步改善。下一步，人民银行将坚决贯彻党中央、国务院决策部署，认真落实中央经济工作会议精神，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照探索新发展模式的要求，全面落实房地产长效机制，保持房地产金融政策连续性、一致性、稳定性，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。此外，金融机构的首单房地产项目并购主题债券簿记定价也已经完成。1月21日，浦发银行发布公告称已完成第一期金融债券簿记定价，本期债券发行规模为300亿元，期限为3年，定价为2.69%。本期债券按照募集资金用途分为两个品种，品种一为普通金融债券，规模为250亿元，品种二为房地产项目并购主题债券，规模为50亿元，这也是金融机构发行的首单房地产项目并购主题债券。

找工作的时候，我们都想要找一个待遇比较好的，这样自己工作也比较顺心。在我们国家这么多的企业中，佳兆业待遇还算是不错的，岗位多，很多人在这里都找到了满意的工作，待遇也要同行突出很多，所以很多人觉得这是佳兆业招聘人才的一种坑。那么小编寄来告诉你佳兆业待遇为什么这么高？佳兆业是什么档次房企？佳兆业待遇为什么这么高佳兆业它是一个房地产的综合性集团，而且这个公司在1999年就已经成立了，是一个非常厉害的民营企业，而且还是民营企业里的500强，可以说实力是非常雄厚的，而且在全国各地都有他们的房地产市场在开展。佳兆业每年都会向社会和高校招聘很多岗位的人才，也因此公司才会不断的壮大，不断的前进。因为佳兆业他比较注重人才的培养，所以他们的待遇会比较高一些，可能要比同行的待遇都会突出一些，所以这才能够吸引更多的人才来鼎力相助。佳兆业是什么档次房企佳兆业集团是国内大型综合性投资企业，成立于1999年香港，2009年12月成功登陆香港联交所上市，集团旗下拥有二十多家集团及专业公司，业务涵盖中国主要城市群；佳兆业地产怎么样，与大多数地产集团一样，佳兆业紧抓消费升级和经济结构转型的契机，布局多元业务领域。那么，佳兆业和万科哪个好？佳兆业和恒大哪个好？接下来将会为大家解析佳兆业地产的相关品牌信息。佳兆业集团是一家主要从事物业发展业务的中国香港投资控股公司，公司通过五大分部运营。物业发展、物业投资、物业管理、酒店及餐饮业务，以及戏院、百货店及文化中心业务。其旗下物业项目包括深圳桂芳园、深圳佳兆业中心、深圳水岸新都、惠州佳兆业中心、沈阳佳兆业中心及鞍山佳兆业广场等。物业投资分部投资于可供出租的物业，包括办公楼、零售店铺及停车场等。物业管理分部提供物业管理服务。酒店及餐饮分部从事酒店营运业务及提供餐饮服务。其他分部从事百货公司、戏院及文化中心运营业务。

佳兆业集团是中国大型综合性投资集团，旗下拥有二十多家集团及专业公司。2019中国房地产上市公司综合实力100强第29位 、2019中国房企城市更新领先品牌TOP1。2020年3月17日 ，佳兆业集团位列“2020中国房地产百强企业”第26位。佳兆业集团控股有限公司成立于1999年，总部位于香港，2009年12月在联交所成功上市（股票代码：1638.HK）。佳兆业集团总资产超2710亿元人民币。佳兆业业务已覆盖京津冀协同发展区域、粤港澳大湾区、长江经济带等主要经济区域，进驻全国超50个重要城市。应答时间：2020-09-29，最新业务变化请以平安银行官网公布为准。[平安银行我知道]想知道更多？快来看“平安银行我知道”吧~https://b.pingan.com.cn/paim/iknow/index.html

招保万金四大房企是指万科、保利、招商、金地。招保万金（招商地产、保利地产、万科、金地集团）指股市中表现最活跃最具代表性的四大地产龙头股。被称为中国房地产上市公司的四强，素有“最了解招商地产的不是他的员工，而是经常玩股票的股民”之说。万科和金地是中国房地产企业中为数不多的以住宅开发销售为主的大公司，招商和保利则是住宅开发销售和物业出租双轨运营的大公司，这是前两者与后两者的主要区别。招商地产主要开发中高端项目，且项目主要分布在少数一线大城市，走中高端路线的招商地产目前规模相对于保利和万科较小，但背靠财大气粗的大股东招商局集团，招商地产拥有相对通畅的融资渠道和相对低廉的融资成本，地产界“老大哥”招商地产发展潜力巨大。买房选择开发商方法1、看执照。购房者在挑选开发商的时候，首先要看的就是开发商的相关手续是否齐全，对于手续不齐全或者是无法提供的开发商就要谨慎了，各行各业都应该有相关的执照，这些证件的存在就是证明公司是否有这类的资质，如果证件不齐，说明就有问题，修建的房屋也不能保证质量。最重要的是，如果是开发商手续不全的话，还会影响到今后房产证的办理。2、网上搜集信息。现在是一个网络非常发达的时代，很多信息我们都是可以通过网络去查询的，所以挑选开发商的时候，购房者也可以利用网络来了解开发商。购房者可以在网上搜索开发商的相关资料，如开发商的发展历史、最新楼盘、拿地情况等等。网上能够获取到的信息有很多，关于开发商的相关新闻报道一定要注意，看看有没有出现过与业主之间的纠纷，尤其要关注开发商对于旗下楼盘出现过的问题的解决办法。

招保万金四大房企是指万科、保利、招商、金地拓展资料招保万金（招商地产、保利地产、万科、金地集团）指股市中表现最活跃最具代表性的四大地产龙头股。被称为中国房地产上市公司的四强，素有“最了解招商地产的不是他的员工，而是经常玩股票的股民”之说。万科和金地是中国房地产企业中为数不多的以住宅开发销售为主的大公司，招商和保利则是住宅开发销售和物业出租双轨运营的大公司，这是前两者与后两者的主要区别。招商地产主要开发中高端项目，且项目主要分布在少数一线大城市，走中高端路线的招商地产目前规模相对于保利和万科较小，但背靠财大气粗的大股东招商局集团 ，招商地产拥有相对通畅的融资渠道和相对低廉的融资成本，地产界“老大哥”招商地产发展潜力巨大。招商地产控股股份有限公司前身蛇口招商港务有限公司，初创于1979年。1990年9月始改组为中外股份有限公司，1993年3月15日至3月27日发行境内公众股2000万股，内部职工股700万股，特种股5000万股，1993年4月10日，“蛇口招商港务股份有限公司”成立，同年6月7日，“深招港A、B”股在深圳证券交易。保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业 。2006年7月31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业 。2006年7月31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。

房企前十名如下：1、恒大集团十大房地产开发商，首要开发民生住宅、文化旅游、健康及体育修建，在业界内享有“民生地产”的美誉。拥有我国特级资质的修建工程公司、一级资质的房地产开发公司和物业管理公司。2、万科企业股份有限公司万科企业股份有限公司成立于1984年，现在主营业务包括房地产开发和物业服务。公司也已进入香港、新加坡、旧金山、纽约、伦敦等5个海外城市，参与数10个房地产开发项目。为更多客户供给优质的居住服务，公司物业服务覆盖我国大陆64个大中城市。3、大连万达集团股份有限公司万达集团创立于1988年，在全国开业123座万达广场，78家酒店，6600块电影屏幕，是国际一流跨国企业。4、绿洲控股集团有限公司上海市国有财物监督管理委员会监管的特大型混合所有制企业，总部设立于我国上海。位列2015年《财富》国际企业500强第258位。5、保利房地产股份有限公司国家一级房地产开发资质企业，业务拓宽到房地产开发、修建设计、工程施工、物业管理、出售署理以及商业会议、酒店运营等相关行业。6、我国海外发展有限公司全国性地产品牌，公司始创于1979年香港，是一家以房地产开发和出售为主的上市公司，是我国最大修建联合企业我国修建工程总公司在香港的控股子公司。7、碧桂园控股有限公司成立于1992年，是一家以房地产为主营业务，包括修建、装修、物业发展、物业管理、酒店开发及等著名的归纳性房地产开发企业。8、华润置地有限公司我国内地最具实力的归纳型地产发展商之一，主营业务房地产开发、商业地产开发及运营、物业服务等。9、龙湖地产有限公司房地产地产十大品牌，是国内较早的购物中心开发商，截至现在，集团拥有雇员14000余人，其运营规模和归纳实力在我国房地产行业占据领先地位。10、广州富力地产股份有限公司成立于1994年，是我国归纳实力较强的房地产企业，拥有国家建设部颁布的一级开发资质、甲级设计资质、甲级工程监理资质、一级物业管理资质及一级房地产中介资质。

从长沙各大房企销售数据来看，2021年1-6月长沙有5家房企销售金额超过50亿元，分房企来看，中海地产以64.3亿元的成交额夺得长沙销售排行榜冠军，绿地控股以59.04亿元的销售金额位居榜单第二，阳光城以59.04亿元位居榜单第三，北辰实业由于北辰三角洲高成交额进入榜单位列第12位。2021年9月25日，2021中国民营企业500强榜单在长沙发布。金科凭借稳健的高质量发展，再次荣登中国民企500强榜单，排名第26位。据了解，2021年上半年，金科股份交出了亮眼答卷：各项经营指标稳步增长，三道红线持续绿档，销售质效结构持续提升，财务结构稳步优化，实现营业收入439.73亿元，同比增幅超过45%；实现净利润48.66亿元，同比增长14.26%，归属于上市公司股东净利润37.05亿元；公司毛利率与净利率均保持行业较高水平。2021年湖南省装饰公司排名如下：排在第一的是鸿扬家装排在第二的是点石家装排在第三的是美迪装饰排在第四的是金煌家装排在第五的是名匠装饰以上的就是湖南省2021年的前五家装饰公司的排名了，都是一些非常不错的装修公司湖南十大装修公司排名榜，一起来看看吧!1、鸿扬家装创立时间：1996年鸿扬家装是1996年在湖南长沙成立的一家知名家装公司，公司专注于为广大客户提供家庭装修装饰服务，在行业内有着很高的影响力。2、点石家装创立时间：1998年点石家装即湖南点石装饰设计工程有限公司，是1998年在湖南长沙成立的一家专业装修装饰公司，专注于为中高端消费者提供室内外装饰设计、施工等服务，服务品质深受客户认可。3、美迪装饰创立时间：2007年美迪装饰即湖南美迪建筑装饰设计工程有限公司，是2007年成立于湖南长沙的一家大规模装修公司，公司主要提供家居、别墅、酒店等领域的室内装修设计和施工服务。4、金煌家装创立时间：2001年长沙市金煌建筑装饰有限公司成立于2001年，是湖南省长沙市一家实力较强的装修公司，公司主要从事室内装修和环保涂料研发生产等业务，每年服务的家庭达数万个。5、名匠装饰创立时间：2003年名匠装饰即湖南省名匠装饰设计工程有限责任公司，是2003年在湖南长沙成立的一家知名装修公司，公司旗下拥有多家分公司，专注于提供设计、选材、施工等一站式的装修服务。6、千思装饰创立时间：2003年千思装饰即湖南千思智造家装饰有限责任公司，是创始于2003年湖南省长沙市的一家大型装修公司，也是全国住宅装修行业的百强公司之一，旗下的分店遍布湖南省各地。7、宅速美创立时间：2014年长沙宅速美装饰工程有限公司成立于2014年，是长沙市一家专业提供住宅、酒店、别墅、写字楼等领域装修服务的公司，公司拥有强大的设计师阵容，服务一直很受消费者认可。8、自在天装饰创立时间：2000年湖南自在天装饰设计工程有限公司是2000年在湖南省长沙市成立的一家专注于为中高端客户提供装修服务的大型装饰企业，服务项目包括别墅、高档住宅、商铺等。9、金空间装饰创立时间：1996年金空间装饰即湖南金空间装饰工程有限公司，是1996年在湖南长沙成立的一家专注于室内装饰的装修公司，公司实力雄厚，目前已在全国开设有近20家分公司。10、创美装饰创立时间：2002年湖南创美一建装饰工程有限责任公司成立于2002年，是位于湖南省常德市的一家专业装修公司，公司主要提供别墅、大宅和办公楼等领域的装修服务，在湖南省一直有着良好的口碑。

近期，房企融资政策暖风频吹。11月8日，证券时报·券商中国记者了解到，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。11月7日，国家发改委公布《关于完善政策环境加大力度支持民间投资发展的意见》，其中提出，完善民营企业债券融资支持机制，加大对民营企业发债融资的支持力度。在此前一系列政策支持下，房企融资规模也有所增长。10月，房地产企业非银融资规模同比上升16.4%，年内首现正增长。其中，信用债规模同比增长1.5倍。业内人士认为，10月单月融资规模首现同比上升，与行业进入下行周期的初期相比，行业融资已出现修复迹象。同时，受政策支持影响，预期民企融资将有所突破。　　融资规模首现同比正增长根据中指院监测的房地产行业整体融资动向，10月房地产企业非银融资总额为556.8亿元，同比上升16.4%，融资规模年内首现正增长。从融资结构来看，10月信用债规模占比57.4%，海外债占比0%，信托占比4.9%，ABS融资占比37.7%。具体来看，房地产行业信用债融资同比上升155.7%，环比下降17.5%；信托融资同比下降72.1%，环比下降46.5%；ABS融资同比上升22.2%，环比下降35.3%。中指研究院认为，10月房企融资同比首次出现正增长，与行业进入下行周期的初期相比，行业融资已出现修复迹象。其中，信用债发行同比大幅上升，主要受基期数值很低所致。2021年9月开始，第一批出险企业出现违约事件，对市场冲击很大，导致投资人信心快速下降，债券发行能力大幅回落。今年以来信用债市场进入回调阶段，多次受到政策大力支持，成为各渠道中修复最快的一种融资方式。值得注意的是，海外债已连续三个月无新发行，仅有房企交换要约成功后重新发行上市。中指研究院认为，近期有若干头部企业宣布暂停境外债偿付，或申请债务展期，预期未来海外债新发行将更加艰难。累计来看，1-10月，房地产企业非银融资总额7535.5亿元，同比下降51.4%。从融资结构来看，信用债占比53.5%，同比提升22.4个百分点；海外债占比仅为2.3%，同比下降14.6个百分点；信托占比10.9%，同比下降18.0个百分点。ABS占比33.3%，同比提升10.2个百分点。另外，从融资利率来看，10月融资综合平均利率为3.48%，同比下降2.39个百分点，环比上升0.01个百分点。受政策端持续放宽房地产融资影响，房企融资成本进一步下降。　　民企发债或成融资新发力点值得注意的是，近期，房企融资得到政策进一步支持。11月8日，证券时报·券商中国记者了解到，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。据了解，2018年，针对部分民营企业遇到的融资困难问题，经国务院批准，人民银行会同有关部门，从信贷、债券、股权三个融资渠道采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓展融资。其中，民营企业债券融资支持工具为“第二支箭”。近期，交易商协会已经组织中债增进公司积极开展了部分民营房地产企业债券融资增信工作，取得了良好成效。交易商协会指出，后续，相关工作将纳入支持工具统筹推进。未来，随着民营企业发债融资支持范围和规模的扩大，支持工具作用将进一步充分发挥，有利于提振投资者信心，尤其有利于稳定和扩大民营企业的融资。11月1日，交易商协会、房地产业协会联合中债增进公司，召集金辉、新希望(13.34 -0.97%,诊股)地产、德信中国、大华集团、仁恒置业、雅居乐等21家民营房企召开座谈会。与会企业表示，座谈会明确中债增进公司将继续加大对民营房企发债的支持力度，目前正在推进10余家房企的增信发债，涉及金额约200亿元。本次座谈会是交易商协会8月以来第三次召开民营房企座谈会。据了解，8月以来，中债增进公司共推进10余单房企增信项目，支持新城控股(14.75 0.07%,诊股)、美的置业、龙湖拓展、碧桂园、旭辉集团、卓越集团等多家民营房企发债融资83.68亿元，累计带动民营房企发债融资155亿元。龙湖、美的、新城、碧桂园、旭辉集团、卓越集团等企业正推进第二轮增信发行项目，金辉、新希望、雅居乐等民营房企项目也在积极准备中。10月30日，国务院关于金融工作情况的报告指出，要保持房地产融资平稳有序，满足刚性和改善性住房需求，支持保交楼、稳民生，推动建立房地产发展新模式。10月底，央行副行长潘功胜赴中债增进公司开展专题调研，对中债增进公司支持民营房企发债融资工作给予肯定，并指出“加大对民营房企债券融资的支持力度”。中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，从近期政策支持来看，民营房企的债券融资将继续得到监管支持，发债主体的范围、规模都将得以扩大，民企发债将成为行业融资新的发力点。上海易居房地产研究院执行院长丁祖昱也认为，政策将继续适度改善房企融资环境，加大民企融资支持力度；金融机构将对优质企业兼并重组出险企业或项目，提供融资支持；同时也将区分项目风险与企业集团风险，支持优质项目融资及收并购，帮助行业加速出清。

11月3日，据中国房地产业协会官微透露，中债信用增进公司（下称“中债增信”）支持民营房企发债融资取得新进展。据悉，中国房地产业协会、中国银行间市场交易商协会联合中债增信，在11月1日召集金辉、新希望地产、德信中国、大华集团、仁恒置业、雅居乐等21家民营房企召开座谈会，加强中债增信对民营房企发债的支持。中债增信融资扩容至中小房企从此次参会房企来看，包括金辉、新希望地产、德信中国、大华集团、仁恒置业、雅居乐等21家民营房企参会，相比前两次中国银行间市场交易商协会召集的会议，参会房企增多，并且扩大至中小型房企。根据会议内容透露，接下来，中债增信的扩容将包括两个方面，一方面，继续推进此前8家试点房企进行二轮中债增信的融资；另一方面，除这8家房企外，中债增信融资担保将扩容到更多的民营房企。自今年8月以来，中债增信的首轮融资已经支持6家民营房企发行了8只债券，包括龙湖集团、新城控股、美的置业、碧桂园、旭辉集团、卓越集团，金额合计83.68亿元。据中国房地产业协会官微透露，“房企普遍反映，本轮发债数量少、覆盖面窄、条件要求较高。我会在充分了解企业诉求后，积极向有关部门建议扩大增信范围，并主动与中国银行间市场交易商协会对接，向中债信用增进公司推荐企业名单，联系相关企业，有效促成了这次座谈会。”值得关注的是，这些参会房企的名单是由中国房地产业协会向中债增信推荐的，联系相关企业后促成，这些房企不仅仅局限于大型龙头房企，还包括中小型房企。相比碧桂园、龙湖等龙头房企，中小型房企当下的资金状况不容乐观。比如，雅居乐一直在积极出售资产自救，以偿还公开债务。今年6月30日，雅居乐的总现金及银行存款为259.25亿元，其中，现金及现金等值项目为129.06亿元，有限制现金为130.19亿元。与此同时，雅居乐总借款为701.7亿元，其中需在一年内偿还的债务规模达225.93亿元。此外，大华集团、德信集团此类中小型房企也面临着债务集中到期的压力。对此，易居智库研究中心总监严跃进表示，此次参会的一些房企属于中型规模、财务总体稳健、但要时刻防范被“沾染”债务风险的企业。也就是说，虽然这些企业基本面健康，但基于目前债券和融资市场的新动向，必须主动为此类房企创造更好的融资环境。央行支持此轮增信融资目前，从发债计划来看，首轮先试水的房企有望尽快发行二轮增信融资。10月18日，在中金公司举办的投资者电话会议上，龙湖集团和碧桂园方面表示，将计划再度发行由中债增信全额担保的境内票据。10月30日，在龙湖集团召开的投资者会议上，龙湖集团CFO赵轶谈及融资层面时也再次透露，公司的第二笔中债增信债券正在推进。与此同时，据记者了解，旭辉、新城控股也正在推进二轮中债增信的融资工作。事实上，中债增信此次扩容的背后意义更值得关注。在座谈会之前，人民银行副行长潘功胜于10月17日曾赴中债增信开展专题调研，对该公司支持民营房企发债融资工作给予肯定，并指出“加大对民营房企债券融资的支持力度”。中国房地产业协会方面也透露：“去年下半年以来，我会不断向国家有关部门反映行业企业融资难问题。今年6月，我会主要领导在多个部委座谈会上反复呼吁这一问题，并明确提出政府为企业增信的建议，得到有关方面高度重视。”四季度房企再迎债务高峰除中债增信支持外，民营房企还需要更多融资上的“开闸”。据中指研究院统计，截至2022年10月31日，房企待偿债券余额共计30075.9亿元；一年内到期的债券合计9552.8亿元，其中信用债余额6339.5亿元，海外债余额3213.3亿元。当前，销售没有明显复苏回暖，民营房企融资困难，未来一年房企仍面临巨大偿债压力。另据克而瑞资管统计，今年四季度，200家核心房企境内外债券合计到期规模约1826亿元，其中海外债约630亿元。今年四季度叠加明年一季度，200家核心房企境内外债券合计到期规模接近4000亿元，其中债券到期规模超百亿的房企共有6家，合计债券到期规模超1000亿元。在房企面临偿债压力之下，11月1日，龙头房企中，旭辉、绿地也宣告债券违约、展期。据华创证券统计，今年第三季度共有95只债券违约或展期，涉及违约主体51家。在14家首次出现债券实质性违约的主体中，房地产相关企业共12家，包括领地控股、鑫苑置业、天誉置业、俊发地产、广西万通等，违约债券以海外债、私募债为主，销售额在千亿元以下的中小房企及地方性房企占比较高。“虽然2022年以来融资政策适度放松，但信号意义大于实际拉动作用，覆盖面有限且发债规模相对不大，多数民营房企融资难的问题依然突出。预计四季度房企融资规模仍将继续探底。”克而瑞研究中心预测。新京报记者 徐倩编辑 武新 校对 赵琳

12月20日，记者从央行获悉，近日央行、银保监会联合发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，并会同国资委，召集部分民营、国有房地产企业和主要商业银行召开座谈会，鼓励优质企业按照市场化原则加大房地产项目兼并收购，鼓励金融机构提供兼并收购的金融服务，助力化解风险、促进行业出清。记者了解到，通知主要围绕六方面内容展开，包括：稳妥有序开展并购贷款业务、加大债券融资支持力度、积极提供并购融资顾问服务、提高并购服务效率、做好风险管理，以及建立报告制度和宣传机制。天风证券研报指出：“地产信用复苏不对称的背景下，依靠行业并购消化不良资产可能是本轮行业风险出清的主要路径。此前市场质疑收并购逻辑或有几点理由：优质房企“三道红线”的限制仍在；央企并购流程过于复杂；民企资产质量和价格过高；销售预期不明朗的情况下再投资预期谨慎。我们此前年度策略中总结过房企加杠杆的一般规律：顺周期集中度提升较快。因此，虽然再融资对优质房企的偏好已经兑现，但是行业景气度能否顺利修复依然是收并购推进的最大前提，销售预期不明朗的情况下再投资预期谨慎是目前的最大堵点，也即我们之前提出目前信用、基本面的核心问题都指向需求侧。”银保监会新闻发言人此前也表示，现阶段，要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展。记者注意到，央行公布的个人住房贷款数据显示，2021年11月末，个人住房贷款余额38.1万亿元，当月增加4013亿元，较10月多增532亿元。易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，此次政策其实说明了当前房地产金融放松的逻辑：房贷政策放松、发债政策放松、房地产资产证券化政策放松、收并购政策放松。类似政策循序渐进，和化解当前房地产企业的金融风险等有关，也是各类金融机构和房企所需要积极关注的内容。类似政策具有积极的意义，一方面给很多机构和企业提供了更多的金融支持和宽松环境，有助于借并购实现更好的项目扩展。另一方面，类似收并购下，一些问题房企的项目可以获得更好的消化，有助于促进此类企业项目的去化，加快资金的回笼，防范房企经营问题的扩大。

在龙头房企率先试点后，信用保护工具能扩围到更多民营房企中吗？能否解决民营房企当下面临的信用难题？继碧桂园、美的置业、龙湖集团之后，随着新城控股和旭辉控股的加盟，首批5家“民营房企发债试点”企业全部露出真容。5月24日，新城控股发布2022年第一期中票发行募集说明书，本次首期发行10亿元，期限为“2 1”年，由中债信用增进公司和上海银行联合创设信用风险缓释凭证，成为中债民企支持工具推出的首单房企信用风险缓释凭证。继新城控股后，新京报记者获悉，旭辉集团正在申请发债额度，也将尝试“发债 保护工具”的模式，目前正在按计划进行中，将于近期正式发行。随着上述5家房企陆续“尝鲜”信用保护工具，这种新的融资模式能否在民营房企中推而广之？“国家队”背书，提振市场投资信心据新城控股披露的2022年第一期中票发行募集说明书，本次债券注册金额30亿元，今年首期发行10亿元，期限为“2 1”年，中诚信国际信用评级有限责任公司给予发行人主体长期信用等级及债项评级均为AAA。据中债信用增进公司官网消息，5月24日，中债信用增进公司和上海银行联合创设信用风险缓释凭证，该凭证总金额不超过1.3亿元，支持新城控股融资总规模不超过10亿元，这是中债民企支持工具推出的首单房企信用风险缓释凭证。与此前龙湖、美的置业、碧桂园所尝试的信用风险缓释合约不同，此次新城控股选用的信用保护工具为信用风险缓释凭证，且由“国家队”进行背书。克而瑞机构指出，上述前三家房企采用的信用风险缓释合约属于信用保护合约（合约类），交易双方合约达成前签署主协议，协商一致后提交合约申报，不能在二级市场流通转让；而新城控股选用的信用风险缓释凭证由创设机构创设，可进行银行间市场交易。那么，此次为新城控股中票提供“保险”的中债信用增进投资股份有限公司，真实身份如何？其为新城控股中票“保驾护航”有怎样的特殊意义？据公司官网介绍，中债信用增进投资股份有限公司是我国首家专业债券信用增进机构。2009年9月，在中国人民银行的指导下，该公司由中国银行间市场交易商协会联合中国石油天然气集团有限公司、国网英大国际控股集团有限公司、中国中化股份有限公司、北京国有资本运营管理有限公司、首钢集团有限公司、中银投资资产管理有限公司共同发起成立。由此可以看出，中债信用增进投资股份有限公司的设立就是为了满足我国发展直接债务融资工具、解决低信用级别发行体特别是中小企业融资困境的市场需求。IPG中国首席经济学家柏文喜评价称：“新城控股发行了第三方增信的中票，而且创设增信工具的是中债信用增进公司和上海银行，前者‘国家队"的背景十分清晰，说明国家队已经出手为优秀的民营房企提供增信支持来解决融资问题，促进楼市回暖和房地产行业复苏的意图已经十分明显了。这就相当于运用政策性工具，让国家队自掏腰包来加保险，帮助企业降低融资成本和提振市场投资信心。”“债券发行 信用保护”模式陆续落地加上新城控股及旭辉的发债计划，目前，民营房企已经陆续落地了5单信用保护工具。此前，龙湖集团率先试水“公司债 信用保护工具”的新模式。5月16日，龙湖集团宣布发行2022年第二期境内公司债，发行规模为5亿元，期限3 3年，发行利率4%，该债券为民营房企公司债券首单创设信用保护合约。与此同时，5月20日，龙湖集团与“中信证券-联易融-信联1号2期供应链金融资产支持专项计划”（简称“龙湖供应链ABS”）配套成功完成簿记，宣告首单民营房企信用保护凭证成功设立。该供应链ABS发行总规模4.02亿元，优先级利率3.50%，基础资产为供应链上游306家中小供应商对龙湖的应收账款；对应信用保护凭证名义本金4000万元，被保护标的发行规模4亿元。5月20日，美的置业成功发行2022年（第一期）公司债券，发行规模10亿元。美的置业称，在上海证券交易所指导下，中国证券金融股份有限公司与国泰君安证券为本期债券创设信用保护合约，提供了相应的增信支持，也是首批“民营房企信用保护工具”加持下的单期最大发行规模。最终，本期债券吸引了多家机构积极认购，认购倍数达1.36倍，票面利率为4.5%。5月20日晚间，碧桂园地产宣告已完成2022年第一期公司债券簿记建档工作。该笔债券简称“22碧地01”，由中国证券金融股份有限公司与中信建投证券创设信用保护合约，吸引了包括国有大行、股份行和证券公司等多家机构踊跃参与投标，票面利率4.5%。对于信用保护工具的效用，克而瑞机构分析称，信用保护工具能将信用风险与市场风险分离，达到风险分散的目的，降低整体的市场系统性风险。对于房企而言，信用保护工具的使用将有效扩大优质房企直接融资的规模；同时，还能提高债券的信用等级，降低债券的发行成本。能否助力民营房企突破信用困境？那么，监管层为何在此时助力龙头民营房企尝鲜“发债 保护工具”的模式？事实上，信用保护工具“出山”的背景正是基于当下民营房企发债难的困境。自去年至今，少部分民营房企出现了债券违约的现象，进而引发了民营企业发债的信用危机，令其融资难度陡增。从目前来看，信用保护工具的试点房企均为龙头民营房企，且均有较好的评级背景、财务稳健。今后，在龙头房企率先试点后，信用保护工具能够扩围到更多民营房企中吗？会否解决民营房企当下面临的信用难题呢？对此，克而瑞分析师房玲、易天宇分析称：“此次信用保护工具对应标的企业仅为个别优质房企，政策的信号意义仍大于实际拉动作用，而后续的创设机构的持续动力也需观察。尤其是当前行业风险仍未出清，叠加疫情影响等原因下销售疲软，市场信心短时间难以快速回归。未来民营房企融资难的问题能否得到切实解决，仍有待观察下一步的政策引导及市场走向。”柏文喜则认为，这些外部增信工具确实是急民营房企之所急，解决了民营房企在资本市场融资的信用缺失问题，为民营房企债券融资提供了必要的信用保护和增级，实际上也就是对民营房企发债的一种信用“兜底”措施。所以尽管目前信用保护工具所涉及的项目规模都相对较小，但却反映出当前政策层面所释放的积极与务实信号。“试图以创新金融工具帮助民营房企解决流动性困境的努力自然值得鼓励，不过市场的真正回暖还需要买房者的积极参与，如何尽快恢复市场信心，让楼市交投活跃起来，才是促进行业复苏所要考虑的核心问题。”柏文喜补充道。

11月12日，据“河南省房地产业协会”微信公众号，人民银行总行将银行间债券市场发债范围扩大至地方优质民营房企。消息指出，为缓解房地产债券市场风险情绪，更好助力“保交楼”，近日，人民银行总行引导银行间市场交易商协会出台专项政策，将银行间债券市场发债房企的范围由全国性房企扩大至地方优质民营房企，并组织中债信用增进公司向拟发债民营房企给予增信支持。河南省住房城乡建设厅第一时间将有关政策要求传达至各级房地产管理部门，以地市为单位推选出符合要求的优质民营企业。今年以来，银行间市场持续发力创新产品和服务，支持民营房企在银行间债券市场融资，这次支持范围进一步扩大，从全国性大型房企扩大到地方优质民营房企，这将对河南省本土优质民营房企融资提供更多的机会，对河南省房地产市场信心的恢复具有一定的促进作用。按照政策内容，地方优质民营房企即发债主体须满足资产充足、信用良好、具有较强市场影响力等以上条件。具体增信模式由中债信用增进公司向拟发债民营房企给予增信支持，包括以下三种模式：第一种，由地方担保增信机构或地方国企提供反担保后，中债信用增进公司为拟发债民营房企提供担保增信。第二种，拟发债民营房企提供房产、土地、股权等充足抵质押物后，中债信用增进公司为其提供担保增信。第三种，由中债信用增进公司会同相关金融机构，为拟发债民营房企创设信用风险缓释凭证。信用风险缓释凭证是指由债券发行主体以外的机构创设的，为凭证持有人就标的债务提供信用风险保护的、可交易流动的有价凭证。按照规定，民营房企发行债务融资工具募集的资金，可用于普通商品房项目建设、购回，以及偿还境内外债券、补充流动资金等。符合条件的民营房企可于11月15日前与当地房地产开发主管部门联系，由各市统一汇总上报。在此之前，11月8日，银行间市场交易商协会发布信息，为落实稳经济一揽子政策措施，坚持“两个毫不动摇”，支持民营企业健康发展，在人民银行的支持和指导下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。“第二支箭”由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。11月9日，中债信用增进投资股份公司官网发布《关于接收民营企业债券融资支持工具房企增信业务材料的通知》显示，为进一步推动民营企业债券融资支持工具工作，加大对民营房地产企业增信服务力度，意向民营房地产企业可通过填写《项目需求意向表》向中债信用增进公司提出增信需求，公司将在收到邮件后3个工作日内予以邮件反馈。目前，龙湖、新城控股、保利发展等房企已公布债务融资工具的注册进展。

来源|魔鬼金融学 这个夏天，房地产行业传来一股浓重的焦糊味。 6月8日，泰禾北京院子二期业主在微博发布一则致泰禾董事长黄其森的公开信，称该项目施工进度严重滞后，施工方因泰禾拖欠数亿工程款，不久后将停工走人，“烂尾几乎成了定局”。 业主同时指出，泰禾违规售房，挪用监管账户巨额资金。不仅是北京，杭州、苏州、东莞等地均有泰禾业主反应项目进度延期交付的情况。 业主维权的背后，是泰禾暴跌82%的惨淡业绩。 泰禾财报显示，2019年集团实现营业收入236亿元，同比下降24%；归属于上市公司股东的净利润仅4.66亿元，同比下降82%，创近7年以来的新低，扣非净利润更是亏损超4亿元。 其5大战场，近乎“全军覆没”。 据财报显示，2019年，泰禾集团在福州、北京、上海、广深、武汉5个区域的营业收入全面下滑，其中，武汉区域的营业收入直接暴跌100% ，而华东、广深区域的降幅亦分别高达42%、65%。 实控人更是被列入了“失信人名单”。 2020年4月22日，中国最高人民法院网披露，因子公司债务违约，泰禾集团董事长及其实际控制人黄其森，被列为失信被执行人。 要知道，泰禾在业界可是一家响当当的巨头，资产超2200亿，号称中国地产行业“最猛的勇士”。 它的扩张极为激进，在土拍市场上屡屡刷新全国单价“地王”的记录，拿地疯狂，销售更狂：2013年，泰禾的销售规模仅124亿元，短短四年时间，便飙升至1007亿元，增幅高达709%，2017年底甚至喊出了“2000亿的销售目标”。 这样一个巨头的四面楚歌，对于整个地产行业都具有标志性的意义。 其他巨头们的日子也并不好过，一些房企开始寻求外援，曾经财大气粗的他们也被迫抱起了大腿。 今年以来，包括弘阳集团、协信地产、阳光股份(000608.SZ)、福晟国际(00627.HK)、新华联(000620.SZ)等六家房企，均透露了引入战投的计划或意向，以期重生。 一些房企纷纷转型上岸，似乎养猪比卖房更赚钱。 万科集团于3月成立了食品事业部，明确提出要布局生猪养殖，在此之前，碧桂园、恒大早已入局生猪行业。 一些企业纷纷与房地产业务做切割。 比如今年，地产“潜巨头”国家电网重磅宣布：“下决心退出传统制造业和房地产业务”。 要知道，国家电网并非只做电网，旗下的房地产业务由鲁能集团运作，核心业务为地产、能源两大板块。 2011年，剥离火电业务后，国资委增补鲁能集团为21家主营业务为房地产的企业之一。在业内看来，鲁能土储规模庞大，资源雄厚，虽不属于头部房企，但一直是潜在的“巨无霸”。 一些房企更是撑不下去、接连倒下。 据人民法院公告网显示，截至2020年6月初，今年房地产企业破产数量已经达208家，超过2018年上半年的177家破产数量，与2019年同期相对持平。 值得注意的是，2019年开始，一些曾经规模较大的房企也出现在破产的名单中，比如曾进入房地产销售百强榜的三盛宏业、曾位列全国五百强第215位的银亿集团。 要么关门大吉，要么抱大腿，要么转型，要么与房地产做切割，曾经造就无数富豪的地产行业，究竟是怎么了？ 地产行业的焦虑，反映出一个时代的落幕。 地产行业有“三高”：高周转、高杠杆、高负债。 曾经的房企无限风光，土地是国家的，钱是银行的，凭借着“三高”的运作模式，迅速扩张、地王频出，天价拍地、高价卖房，成就了一大批房产富豪。 他们借钱花钱毫不手软。业内甚至有这样的说法，一家房地产企业发展的好不好主要看他的财务总监融资能力强不强。 然而如今，先有国家重磅出手，对楼市发起雷霆调控；资金层面，对房企抽水断奶。 叠加疫情冲击，房企开工、销售都遭遇重大掣肘， 房企们被扼住了咽喉，曾经最不差钱的“地主”，现在也没有余粮了！ 巨大的债务压力，也铺天盖地席卷而来。 数据显示，今年房地产行业的到期债务约在1.46万亿，其中7月份是到期高峰，达到1490万亿。 更不用说，还有全国楼市基本盘的变化。 根据最新《央行报告》，目前全国城镇家庭人均住房高达1.5套，超过40%的家庭拥有两套及以上房子，绝大多数城市都将面临住房过剩的局面，只有个别核心城市住房仍旧存在结构性短缺。 这意味着，尤其是在那些人口净流出的三四线城市，楼市的人口红利已经收割完毕，未来的房企将会迎来无人接盘的压力。 但与此同时，一些弹药充足、资金雄厚的巨头们，也加紧了抄底收购的步伐，未来地产行业的集中度会进一步提升。 据克而瑞数据，2019年融创、越秀和世茂分别以432.37、231.86和202.14亿元的交易总价值荣登行业前三并购剁手王。 正如《最后的教父》书中所写： 上帝创造了一个危险的世界，人类把它变得更加危机四伏。在这里，人们必须自己挣到每日的食物，而同伴都是猛兽。唯一的生存法则是，弱肉强食。 其实别老说大鱼吃小鱼了，生而夺食，皆为猛兽。机会来临时，大鱼也会吃大鱼。 对于地产行业来说，未来不仅仅是“大鱼吃小鱼”了，“大鱼吃大鱼”都会频频上演。这个世界，只要你有资本，就能强食弱肉。 黄奇帆甚至做过这样一个预言，今后十几年，中国房企数量会减少三分之二以上。这意味着，未来，或将有数万家房企消失。 那么，着对我们购房人而言意味着什么呢？ 第一，房企的寒冬，并不意味着楼市的下行、房价的下降。 一方面，房地产仍然是中国经济的国民支柱行业，楼市必须要稳。 例如相关机构统计过，房地产投资占固定资产投资的20%左右，过去三年房地产投资平均每年拉动我国经济增长大约0.43个百分点。 房企也是带动就业的重要力量，房企也是必须要救的。数据显示，目前我国房地产城镇就业人口高达466万人。 按照此阶段房地产规模，疫情造成房地产投资下行，直接或间接影响房地产行业城镇就业，大约有174.9万人。 所以疫情发生以来，各地纷纷出台各类政策，以最强的诚意、最大的限度，帮助房企渡过难关、给予楼市最大支撑。 另一方面，当地产行业单靠走量、跑马圈地的时代结束，当房企行业集中度进一步提升，那么房企们就会通过加强设计、优化配套、提高品质以及自身品牌标识等方式提高房子的溢价。 当然，这对消费者的居住体验是一件好事，但是我们可能会越来越难买到便宜的房子。 第二，房企蒙眼狂奔的时代结束，也意味着我们盲目投资时代的终结。 如果你是想买房，那么你一定要当心小开发商，这事关你的房子能不能到手、到手的房子怎么样。 一方面，开发商的资金紧缺、压力山大，势必会降低房屋的质量；另一方面，一旦有开发商撑不下去倒闭或被他人并购，其在建楼盘很大一部分将成为烂尾，让你损失惨重。 如果你想投资地产债，那么你要注意，即使是评级AAA的高信用大房企，因其过度投资的关系，现金流也补不上负债缺口，也同样需要消耗流动资产去偿债，在偿债压力上甚至还要高于其他房企；而对于低信用的房企（AA-及以下）来说，加速挤兑可能是最大的风险。 毕竟，在任何资产潮起潮落大 游戏 开幕的那一刻起，注定要有人为疯狂投机买单，注定要有人为之付出代价。

上半年度将要完美收官，为推动项目销售，房地产企业发布的营销活动更加多元化。6月20日，二份“极具特色”市场销售海报在互联网广为流传，一份源于河南商丘市民权县的河南建业水岸花园洋房，活动主题为“2元/斤，小麦买房”，最大可抵16万购房款；另一份来源于河南开封市杞县的建业城，“5元/斤，大蒜买房。”二份海报各自印着“爱心助农、高价收购小麦抵首付”、“爱心帮扶，助推安居”的字眼。时代财经以买房者真实身份资询了以上2个新楼盘的业务员，确认了海报中运动的真实有效。河南建业水岸花园洋房业务员李萍（笔名）称，主题活动起止时间为6月20日-7月10日，买房顾客以高过市场价的价位将小麦市场销售给特定收购商，账款可抵首付款。“（小麦）是多少都收，但可抵税首付的最大值为16万余元。”据时代财经掌握，以上市场价的确均高过本地市场价。现阶段，小麦市场价在1.5元/斤左右，晾晒的大蒜市场价仅约1.5元/斤。开封杞县建业城的“大蒜买房”主题活动于更早期运行。某小视频社交网络平台上，2022年5月中下旬起，多名本地中介公司就现已公布有关主题活动推广视频，大蒜回收款只可抵首付。楼盘出售刘烨（笔名）对时代财经称，最大可抵税2万公斤大蒜，即10万元。接近半个月的时长，主题活动取得了一定的销售实际效果。在网上广为流传的海报表明，5月22日-6月6日期内，该新楼盘得到来电咨询2859组、来访852组、交易量30套，16天交易量约86万公斤大蒜。

万科、保利、招商、金地。招保万金（招商地产、保利地产、万科、金地集团）指股市中表现最活跃最具代表性的四大地产龙头股。被称为中国房地产上市公司的四强，素有“最了解招商地产的不是他的员工，而是经常玩股票的股民”之说。万科和金地是中国房地产企业中为数不多的以住宅开发销售为主的大公司，招商和保利则是住宅开发销售和物业出租双轨运营的大公司，这是前两者与后两者的主要区别。招商地产主要开发中高端项目，且项目主要分布在少数一线大城市，走中高端路线的招商地产目前规模相对于保利和万科较小，但背靠财大气粗的大股东招商局集团，招商地产拥有相对通畅的融资渠道和相对低廉的融资成本，地产界“老大哥”招商地产发展潜力巨大。蓦然回首，十多年前的地产二十强中，70%已经大换血。“招保万金”虽在历史的洪流里逐渐淡化，但仍属于二十强房企中的金字招牌。在这几十年的地产发展史中，我们能够清晰的看到，战略与选择对企业长期业绩的影响。万科作为行业战略研究的先行者，在大多数时候都踩准了市场周期的节奏，从而长期占据领先身位。保利则紧贴市场变化，始终保持着积极的投资策略，因此确立了“央企地产之王”的市场地位。招商背靠母公司雄厚资源，虽然在一定阶段中发展落后，但总体表现稳健扎实，展示出丰厚的底蕴。金地虽然经常被认为保守，但其管理和人才的沉淀却在行业内树立出“好公司”的口碑，业绩在近几年也表现良好。“招保万金”，最初源于股民对地产龙头股的概括，时至今日，他们依然是A股最强的房企四大金刚。在周期动荡剧烈的房地产行业，活得好不易，活得久更不易。无论增长快慢，业绩高低，“招保万金”始终是地产圈稳健发展的典范，在战略、管理、产品、文化、人才等方面实现了良好的均衡。回顾中国地产三十年，时代创造了一个又一个神话。水能载舟亦能覆舟，房地产市场的每一次跌宕起伏，都和国家经济与百姓民生息息相关。无论前途几何，稳健扎实都是穿越周期最好的法宝，这也是“招保万金”今天仍被视为标杆的核心所在。坚守本心，顺势而为，相信明天会更好。

如果以“三道红线”标准来考量，根据2019年年末数据表现来看，50家样本房企中，有15家房企触及三条红线。根据2020年半年度数据来看，有12家房企触及三条红线。资金监测和融资管理规则之下，财务稳健以及坚持长期主义的企业，无疑会是最大受益者。房企融资监管正在不断收紧。近期，“三道红线”的新规正在不断清晰，监管部门将对房企按“红、橙、黄、绿”四档管理，并根据房地产企业所处档位控制其有息负债规模的增长。据媒体报道，“三道红线”已在此前参与央行、住建部座谈会的12家房企试点实施。相关研报显示，如果以“三道红线”标准来考量，根据2019年年末数据表现来看，50家样本房企中，有15家房企触及三条红线。根据2020年半年度数据来看，有12家房企触及三条红线。资金监测和融资管理规则之下，财务稳健以及坚持长期主义的企业，无疑会是最大受益者。9月21日，作为时代传媒2020中国地产时代百强榜的子榜，《2020中国地产融资能力榜20强》（以下简称“榜单”）重磅出炉。该榜单以房企2020年新发企业债（包括美元债）、2020年年中报短期借款、长期借款以及总负债进行综合打分，全方位衡量房企的融资和可持续发展能力。榜单显示，中国恒大、融创中国、碧桂园、首开股份（600376）、佳兆业的综合评分均在93分以上，分列前五。其中，中国恒大、碧桂园、首开股份2020年新发企业债（包括美元债）分别为420亿元、178.08亿元以及221亿元。“融资和土地是房企发展的两个重要基础，必须做好融资工作。”9月19日，易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者，“三条红线”客观上要求相关企业积极做好管控，大力拓展融资资源。恒大融资能力居首近日，房地产圈内出现一个新的热门话题：“三道红线”。“三道红线”是指监管部门将对房企按“红、橙、黄、绿”四档管理，并设置“三条红线”：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。同时踩中三条红线的企业将被标记为红档，以此类推。房地产本质上是资金密集型行业，现金流就是生命力。严跃进告诉时代周报记者，类似三道红线制度的建立，目的是让房企的融资更加透明，有助于监管精细化。以恒大为例，今年年初，恒大提出降低2020―2022年有息负债总额的计划。资料显示，截至2020年6月底，恒大有息负债规模已较3月底减少了约400亿元，预计全年降幅将在千亿元左右。另据榜单显示，恒大2020年新发企业债420亿元，短期借款、长期借款、总负债分别为3956.87亿元、4397.84亿元、19826.42亿元，综合评分高达99.3分，位居榜单首位。除了通过增加销售回款、控制土储规模外，恒大还提出通过分拆优质资产上市，以达到降负债的目标。“目前恒大正就物业分拆工作与监管部门及港交所等积极沟通，希望能尽快完成上市，并力争今年内实现上市。未来恒大也会审慎考虑其他资产的分拆上市，在为股东带来更大收益的同时，也可以大幅降低公司负债率。”恒大总裁夏海钧表示。再看融创，2020年上半年，融创中国资产负债率为86.56%，较上年同期下降4.28个百分点，净负债率为149%，大幅下降23个百分点。截至报告期末，公司拥有现金余额（包括受限制现金）为1208.6亿元。另据榜单显示，融创2020年新发企业债142.8亿元，短期借款、长期借款、总负债分别为1406.23亿元、1797.1亿元、8625.21亿元，综合评分高达98.1分，位居榜单第2位。“今年我们是最从容的一年，我们对市场的判断一直是对的。”融创中国董事会主席兼执行董事孙宏斌在中期业绩会上表示，集团上半年抓住了市场的窗口，不断降低负债，调整了融资结构和融资成本。房企回归到理性除恒大、融创外，碧桂园2020年新发企业债178.08亿元，短期借款、长期借款、总负债分别为691.64亿元、2362.23亿元、17282.73亿元，综合评分高达97.8分，位居榜单第3位。从年报数据上看，截至今年6月底，碧桂园有息负债总额下降至3420.4亿元，同比下降了7.5%。加权平均借贷成本为5.85%，相较2019年12月31日下降了49个基点。“目前碧桂园财务指标处于比较良性的状态，净借贷比58%，现金短债比为1.9倍，资产负债率会进一步下降，2019年年底为83%，到今年中期是81.6%。”碧桂园首席财务官伍碧君在中期业绩会上表示。榜单中，以招商蛇口（001979）、保利发展、中国海外发展（下称“中海”）为代表的国资背景企业，同样表现不俗。其中招商蛇口2020年新发企业债146.5亿元，短期借款、长期借款、总负债分别为286.24亿元、649.3亿元、4456.78亿元，综合评分达92.5分，位居榜单第6位。从年报数据看，招商蛇口上半年综合资金成本为4.78%，先后发行了五期超短期融资券，发行金额合计66.5亿元，利率最低为2.20%；完成了2020年度第一期中期票据发行，合计发行额20亿元、发行利率最低为3.00%。保利发展2020年新发企业债85亿元，短期借款、长期借款、总负债分别为38.78亿元、2088.3亿元、8505.05亿元，位居榜单第15位。截至上半年末，保利发展账面有息负债3021亿元，有息负债综合成本仅约4.84%，较年初降低0.11个百分点，货币资金达1257亿元，为短期借款及一年内到期债务的1.96倍。再看利润王中海。中海2020年新发企业债70亿元，短期借款、长期借款、总负债分别为210.3亿元、1751.75亿元、4566.37亿元，位居榜单第19位。截至6月末，中海的资产负债率为59.77%，扣除预售账款后的净负债率为57.8%，净负债比率为32.7%，流动比率为2.3倍。中海董事会主席颜建国在中期业绩会上称：“在金融政策方面，针对房地产企业精准施策、一城一策，公司认为有利于行业健康发展，尤其是今年国际形势下，这项政策的出台具有十分重大的意义。”据大公国际的研报显示，根据2020年半年度数据来看，有12家房企触及三条红线，包括中梁控股、珠海华发、首都开发、荣盛、金科地产和蓝光发展（600466）等。大公国际表示，长期来看，融资政策的边际收紧将抑制部分房企的拿地意愿，降低房企盲目扩张和多元化动力，迫使房企回归到理性、高质量和健康的扩张与发展路径。

近期，“三道红线”推出后迅速受到各大房企的关注，各大媒体争相报道，一时间成了 房地产 行业的一大热点，在各大房企中掀起了一股降负债的热潮，“三道红线”敲响对不同规模以及发展阶段的房企需要加强自身财务结构优化，增强抵御系统性金融风险能力的警钟。 三道红线要求具体是什么？即“房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1 。央行将据此对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理”。 红线“祭出”后，各家房企降负债将成为今后工作的主旋律。行业专家如何看待房企降负债？贝壳研究院首席分析师潘浩对和讯 房产 发表了看法。 潘浩提出，总体来说，资产负债率、净负债率和现金短债比这三个指标，分别从整体、长期、短期三个维度来衡量企业的财务风险，那么房企的应对也需要从这三方面入手。 整体：房企都将“持续优化财务结构”作为发展战略之一 整体看，就是房企资产负债率的讨论，根据贝壳研究院8月第4周对已发布中报房企观察的数据显示，资产结构方面，资产负债率表现分化。发布半年报的47家房企中22家房企资产负债率维持不变或同比下降，占比47%，其余25家房企资产负债水平同比小幅上涨。而全部房企均在业绩报告中将“持续优化财务结构”作为下一步发展战略之一。 潘浩认为，从整体来看房企需要意识到去杠杆、降负债是企业发展到一定阶段的必然面临的课题，也符合政府政策导向，因此调整企业发展战略，“高负债、高杠杆、高周转”的发展模式或将逐渐退出企业战略。 长期：拆分业务板块上市、合作开发可应对风险 长期看，即是针对净负债率指标来谈，净负债率=（有息负债-现金余额）/净资产，也称净借贷比率。这个指标，可以看出不同企业在杠杆风险上的差异。 政策规定，房企的净负债率不得大于100%。从中报表现来看，TOP20房企中，金科、阳光城(000671,股吧)、中南、恒大、融创、绿地的净负债率均超过100%。恒大的净负债率高达266%，绿地第二，达189%。 潘浩提出，其次从长期来看，房企需要控制带息负债规模、增强盈利能力，在过去几年部分房企通过高杠杆、高周转的模式实现了规模扩张，但由于带息负债规模高、货币资金持有量偏低、利润水平较低，导致企业抗风险能力不足，特别是面对今年的突发影响，很容易使得这类企业出现系统性风险，同时连带上游金融企业、下游供应商以及消费者共同面临不确定性。 因此控制负债规模、强化盈利能力成为长期应对风险的举措。此外，拆分业务板块上市、合作开发、多元化模式等也是房企可以采取的长期应对风险的方式。 短期：可控制拿地速度、将短债置换为长债等 短期看，即是针对现金短债比指标来谈，政策规定，踏到这条线的房企的“现金短债比”小于1。从TOP20房企中报表现来看，30%的房企现金短债比不合格。恒大达0.26倍、融创是0.47倍。 最后从短期上针对这个指标看，潘浩认为，控制拿地速度、加速销售补充现金流、将短期债务置换为长期债务，可以一定程度上调整最后的财务数据。 不过，虽然可以从一定程度上调整财务指标，但其空间是有限的，转变思路、提升发展质量，是行业长期健康发展的需要。

证券时报记者 罗曼6月29日，三棵树(603737,股吧)一则公告称，本应于今年3月31日到期的商业承兑汇票（简称“商票”）出现逾期，并涉及两家上市房企，其中一家逾期票据金额5137.06万元，另一家逾期票据金额148.44万元。随后逾期金额较大的一家房企向证券时报记者回应，逾期票据已于今年6月初兑付。本是一则不起眼的公告，却再次撕开了房企通过商票变相融资的口子。三棵树的公告中有一个细节，公告称以龙头房企为主的一线地产商使用票据支付比例提升，从而导致报告期内公司应收票据余额持续增长。由于票据支付在资产负债表中计入应付账款、应付票据科目，体现为公司的无息债务，因此房企通过支付票据不仅能替代融资，同时在“三道红线”监管下，还能降低红线（净负债率指标以及现金短债比指标）。于是，一大批房企纷纷通过增加应付账款及票据方式调节负债结构，并扩大对上游供应商的资金占用。统计数据显示，2018年一季度，上市房企的有息债务（包含短期借款、一年内到期非流动负债、长期借款、应付债券）增速同比为24.09%，到2021年一季度，这一增速已降至2.5%，有息债务增速呈现明显下滑趋势。然而，应付票据及应付账款却在大规模增加，截至2020年末，上市房企的应付账款及应付票据规模增至约3.54万亿元。房企“隐形债务”规模的大幅增加导致房企总负债规模不降反升，甚至是房企的偿债能力可能被高估。房企应付账款及票据金额的快速上升带来不可忽视的风险。有消息称央行等监管部门已经出手，将试点房企的商票数据纳入监控范围，要求房企将商票数据随“三道红线”监测数据每月上报。证券时报记者就上述消息向央行相关部门求证，但对方称不作回应。在行业整体偏紧的外部环境下，应付款“隐形债务”的偿还必然会影响到企业的流动性，并考验房企的偿债能力和项目的周转能力。房企利用票据变相融资自2018年以来，面对房地产市场波动和政策持续调控，尤其是2020年8月20日监管下发的“三道红线”政策，房企纷纷开始调整债务结构，优化杠杆指标。证券时报记者统计数据显示，2020年房企商票承兑规模约3667亿元，同比增长36.2%，房企商票承兑规模大幅上升。某地产商上游供应商告诉记者，“目前近60%房企都使用商票进行材料采购、工程款支付等，40%房企不用商票主要因为企业资质太差、流通性低，市场不认。商票支付贯穿整个房地产产业链，包括招标、开发建设、采购、设计、销售等环节。”今年以来，陷入商票到期未兑付风波的房企为数不少，华夏幸福(600340,股吧)、阳光城(000671,股吧)、实地地产、中梁控股、荣盛发展(002146,股吧)等地产商均出现过商票未能按期兑付的情况。“房企商票推后几个月支付实际上在行业里很正常，只是没有爆出来。比如我们跟宝能地产合作，有些项目早已经完工，但是款可能在1年甚至2年后支付，不过最终都是会付。有些工程款需要我们自己垫付，虽然利润被压得很低，结款周期也很长，但是没有办法，还是要合作的。”地产建筑材料商老吴告诉记者。三棵树公告中一个细节更是透露出龙头房企在与供应商的合作关系中通常占据主导地位。公告称，报告期内公司收入增长较大部分来源于工程墙面漆业务收入增长，而公司应收票据结算基本来自工程墙面漆及装饰施工业务。公司应收票据余额与工程地产相关收入具备一定匹配性，主要系报告期内公司地产工程类客户收入不断增加，且以中国恒大为主的一线地产商使用票据支付比例提升。相比于银行借贷、发行债券，房企依赖票据其实就是一种“赊账”行为，通过挤占上游供应商资金，缓解自身资金周转压力，实为变相融资。越强势的房企在与供应商合作中，越容易实现延期付款。但对于商票而言，票据持有人考虑到长期合作，通常不会在公开渠道发声。当房企资金链紧张，商票的兑付优先级相比金融类机构要低很多，即债权人的权利并没有完全得到保障。记者在采访过程中了解到，商票持票人超过2～3个月未收到款也较正常，房企结款时普遍存在拖延。据记者统计，目前市场仍有大量地产企业采用商票结算，包含万科、绿地、保利地产(600048,股吧)、碧桂园、融创在内的多达60家上市房企。商票为何如此受欢迎？中原地产首席分析师张大伟向记者分析，相比于银行贷款、发债、信托及资管等融资渠道，商票的优势就在于流程简单且便捷，无须备案、抵押、中介机构尽职审查等繁杂程序，且资金用途灵活。其次，商票是一种非常好的“赊账”方式，因为商票不占用其在金融机构的授信额度，不计入有息负债，成为降低房企净负债率以及现金短债比的一个重要方式。第三，房地产融资政策趋向收紧，从需求端到供给端，银行借款、债券、非标等融资渠道持续收窄，票据便成为各大地产企业的主要融资渠道。因此，携规模优势，在上下游产业链掌握话语权的头部房企，应付票据金额近年来迅速走高。上海票据交易所数据显示，2020年TOP19房企总体商票承兑余额达到3355.74亿元，较2019年增长36.59%，占全国商票承兑总量的9.27%。“三道红线”压顶 房企大腾挪2020年8月20日，住房和城乡建设部、人民银行联合发布“三道红线”政策，具体为红线一：剔除预收款后的资产负债率大于70%。红线二：净负债率大于100%。红线三：现金短债比小于1倍。根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业被分为“红、橙、黄、绿”四档。以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%，即如果“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加；“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%；“三线”均未超出阈值为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。“三道红线”的具体算法为：剔除预收款后的资产负债率=（总负债-预收）/（总资产-预收）。红线2：净负债率=（有息负债-货币资金）/合并权益。红线3：现金短债比=货币资金/短期有息债务。以此可看出，为避免踩线，房企完全有动力调整债务结构，手段之一就是将有息负债挪入应付账款及票据、其他应付款等无息负债科目，进而减少表内有息负债。简单理解，就是扩大分子，减小分母，从而降低显性负债率指标。因此，越来越多房企通过增加应付款的方式来缓解资金压力，实现加杠杆经营。标普信评房地产分析师刘晓亮对记者表示，“若监管把房企商票纳入‘三道红线"监管范围，我相信对某些企业的指标会造成比较大的影响。在融资环境趋紧和疫情尚未结束背景下，房企倾向于用财务手段调整债务结构是应对外部不确定性的一种自然反应，这是可以理解的。同时，也是为了给自己找到更好的融资渠道。”较为典型的是某龙头房企，有息负债去年在最高时曾达8700亿元，今年上半年已降至5700多亿元，短短一年大幅下降近3000亿元，从而完成今年“6月底前有息负债降到5字头，至少实现一条红线变绿”的目标。该房企6月30日称，净负债率已降至100%以下，实现一条红线变绿。然而，该房企的应付账款及票据近年来大幅度增加，占整个上市房企应付账款及票据规模比例达17.5%，尤其是其应付票据成为房企规模之最，总负债规模在2020年度接近2万亿元。Wind房地产开发统计口径数据显示，2018年度上市房企有息债务规模合计7.4万亿元，同比增长17.5%；2019年度有息债务规模合计8.2万亿元，同比增长10.8%；2020年度有息债务规模合计8.6万亿元，同比增长4.8%。若从单季度数据看，2018年一季度上市房企有息债务规模同比增长24.09%，到2021年一季度，同比增长2.5%。同一报告期内，上市房企的营业收入明显上涨， 2021年一季度同比增长高达112.25%。数据显示，在营业收入规模大幅增长的同时，上市房企的有息债务规模虽然仍在上涨，但增速已明显放缓。同时，房企应付账款及票据规模呈现大比例上升趋势。记者统计数据显示，2018年度上市房企应付账款及票据规模合计为2.1万亿元，2019年为2.82万亿元，2020年度这一规模已达3.54万亿元，同比增速达25.5%。其中恒大最高，达到6217.15亿元，同比增长14.1%；其次是碧桂园，达到3893.84亿元，同比增长18.25%；万科达到2962.92亿元，同比增长10.5%。在应付账款及票据规模大幅增加之下，房企总负债规模不降反升。自2018年至2020年度，房企总负债规模分别为19万亿元、22.2万亿元、24.8万亿元。从另一角度看，记者统计境内上市100家房地产样本企业，2020年度存货周转率中值为0.32，较2019年的0.3略有提升。但同期样本企业的少数股东权益、长期股权投资和其他应收款中值分别同比增加54.6%、20.4%和21.6%。作为对照，样本房企总资产中值2020年同比仅增长10.2%。上述数据意味着，样本房企整体经营效率提升有限，但通过大幅扩大自身少数股东权益规模，提升了表外项目占比，从而改善并表范围内的财务杠杆。“尽管房地产开发企业受‘三道红线"监管要求的影响纷纷降低表内财务杠杆，以减少自身触及红线的数量，但是行业整体杠杆改善情况有限。从企业数量上看，100家样本房企中65%的企业存在较为明显的财务运作迹象，这表明采用财务方式降低表内杠杆已经成为行业通行的做法。”刘晓亮表示。警惕房企流动性指标恶化如上所述，房企通过财务方式降低表内杠杆，进而改善“三道红线”核心指标达到监管要求。Wind数据显示，上市房企的净负债率均值的确有所下降。2020年度上市房企净负债率均值为70.5%，2019年为93.14%，下降较为明显。但扣除预收款后的资产负债率均值却有所上升，从2019年的51.59%上升至53.19%。对此，刘晓亮分析，债务腾挪可能会让房企的偿债能力被高估，应付款“隐形债务”的偿还也会影响到企业流动性，考验房企的偿债能力和项目周转能力。值得警惕的是，100家样本房企现金短债比均值出现恶化，从2019年的2.33倍下降到去年的1.18倍。现金短债比的恶化意味着行业流动性压力有所提升，流通性压力较大的房企同时也面临经营和再融资压力。具体来看，42%的企业2020年末现金短债比较2019年下降，其中有25家现金短债比小于1倍，表明这些企业的流动性压力逐渐加大且流动性风险较高。比如泰禾集团(000732,股吧)，2019年度现金短债比为0.24倍，2020年度这一比值下降到0.1倍，华夏幸福现金短债比从2019年的0.63倍下降至2020年末的0.28倍。此外，这些企业还表现出存货周转率较低和净负债率较高的特征。植信投资首席经济学家兼研究院院长连平表示，存货周转率较低一定程度上意味着房企销售回款减慢，在严控有息负债规模增长的同时，销售回款却不能弥补有息负债增速下降，一旦有息负债增速与销售回款增速同时下降，部分房企面临资金断裂的风险较大。刘晓亮称，若房企融资环境持续偏紧，流动性风险将成为引发房企信用事件的重要触发因素。房企今年信用债到期偿还压力较大事实上，自2016年以来，房企融资渠道就成了监管层重点调控对象。2018年“资管新规”出台以来，非标融资持续收紧，房企融资进一步受限。2019年监管打击“前融”，同时进一步规范地产债、地产美元债发行。2020年以来，尽管境内地产债、境外地产美元债出现发行高峰，但债券募集资金用途却始终没有出现实质性放松，同时，金交所等非标融资渠道被明令禁止，进一步限制了部分房企的资金来源。用数据体现更为直观。记者统计数据显示，2016年度房企境内发债规模为8700亿元，发行只数929只，净融资额达7985亿元。然而,自2020年8月至今年7月15日，房企已经连续10个月净融资为负值。今年以来，房企境内信用债净融资为-2907亿元。境外债方面，2016年以来房企海外发债规模不断上升，2019年规模达800亿元美元（折合人民币5200亿元）高峰。同年7月9日，发改委发布778号文（文件全称《国家发展改革委关于推进房地产企业发行外债申请备案登记管理改革的通知》），房地产企业发行境外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，叠加疫情冲击影响，2020年房企海外发债规模明显缩减至643亿美元。今年一季度，地产美元债净增量为72亿美元，较2020年一季度和2019年一季度分别大幅下降65%和72%，今年以来房企海外发债有5个月净融资额为负，累计净融资-55.46亿美元。更难的是，房企还将在今年迎来偿债高峰期，流动资金紧张可想而知。Wind数据显示，2021年房企境内信用债总偿还量（包含了到期偿还量、提前兑付量、回售量）规模创历史新高。截至7月15日，房企境内信用债到期偿还量已经达到6467.37亿元，相比2020年增加1265亿元。全年总偿还量规模约为7217亿元，相比2020年增加814亿元，涉及到期债券826只，到期偿还压力较大。这仅是境内信用债到期规模，2021年同样也是房企海外债到期高峰期。数据显示，截至7月15日，海外债到期规模达到367美元（约人民币2496亿元），全年到期规模达到583亿美元（约人民币3797亿元），涉及207只债券。即，今年到期的境内外债券规模合计达到人民币10924亿元。在偿债压力叠加严控有息负债增速的背景下，房地产金融风险不容小觑。在防范化解金融风险和中央高层多次强调“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济手段”的背景下，房企高杠杆经营将难以持续。视觉中国/供图 数据来源：Wind 本版制表：罗曼

当前，三四线城市的住宅接近饱和，越来越多的中型房企开始盯上了商业地产这块“肥肉”。包括嘉凯城、新城控股(01030.HK)、旭辉(00884.HK)、阳光城集团(000671.SZ)、正荣等房企，纷纷在全国跑马圈地，以期能在商业地产领域谋得一片天地。 本报记者了解到，由于一二线城市的商业地产市场基本饱和，房企开始把注意力转移到一二线城市的郊区和三四线甚至五线城市的中心。 到四线城市去 去年以来，嘉凯城便开始在四五线城市积极拿地，打造自己的“城市客厅”项目。该项目最大特色是和地方政府合作，利用PPP模式(将部分政府责任以特许经营方式转移给企业，政府与企业建立起“利益共享、风险共担、全程合作”的共同体关系)打造城镇生活服务平台。项目建成后将集政务服务、公共服务、体验式商业、餐饮娱乐和O2O商业为一体。 据记者不完全统计，嘉凯城去年仅在浙江就拿地14幅。同时，还专门成立了一家基金公司，为“城市客厅”投融资搭建平台。今年6月，为了将更多资金注入“城市客厅”项目，将全资子公司上海凯祥房产70%的股权以5.92亿元出售。 县镇级城镇居民日益高涨的消费、生活需求将构成一个巨大市场。“很多发展中的三四线城市并没有商业综合体，而这些地方的消费正在集聚，这里面充满了机会。”新城控股高管欧阳捷告诉记者，“例如湖北许多城市消费水平已经超过武汉，但是这些城市还是很缺乏这样的商业购物中心业态，我们就希望找到这样的切合点进入。” 面对庞大的市场，其他房企自然不会放过。新城控股去年一年就在长三角(4363.34,-226.190,-4.93%)、环渤海(3841.44,-207.580,-5.13%)等区域拿地13宗，主要分布在三四线城市。正荣集团商业管理总公司总经理张子玉表示：“未来我们将达到30~50个购物中心的商业规模。” 世邦魏理仕数据显示，2014年，全球购物中心新开业面积为1140万平方米，高于2013年的1060万平方米。在其监测的全球最活跃新建购物中心市场前20名中，中国城市占据半壁江山，累计贡献570万平方米的落成面积。 边华才认为，中国有6.8亿城乡居民，虽然有电商的冲击，但是他们的消费能力也在逐步提高，他们对于购物和娱乐的需求也在加强，而这些地方却没有一个场所可以提供这样的消费。 万龙丽水湾 万龙丽水湾新年推特价房，起价4800元/平。二期主推刚需小户型，实景现房，均价5700元/平，包括38、42、59平方米一室一厅，69—94平方米的两室两厅，大户型为93-110平方米的三室两厅。一期清盘特价130平、140平大户型约100套，4800元/平起价。住宅案场优惠5000抵2 万，当天成交每平减50元，老带新每平优惠100元，一期二期住宅目前推出首付分期活动。住宅一次性9.5折，按揭9.6折。另有少量商铺在售，约20 套，面积75-145平方米，均价14000元/平方米，商铺一次性付款9.6折，按揭贷款9.8折。 优势： 1、生活配套比较完善，满足业主基本生活需求 2、绿化环境好，居住舒适度高 不足： 1、交通配套暂时还不完善，公交比较少 2、周边商业建设中，商业完善还需要时间 中信地产今年转战市区，在新都心板块打造的 中信城 一期新品计划于8月份入市加推。中信地产实力如何?中信城的品质是否值得信赖?带着很多市民的疑问，本报记者于6月24日参与中信地产青岛公司主办的媒体行活动，前往珠海、深圳参观中信红树湾项目，感受中信地产代表作品的人居魅力。 中信城 据了解，中信地产作为实力央企中信集团旗下地产业务板块，拥有近三十年房地产开发经验，注册资本67.9亿元。至2014年末，中信地产总资产已超1100亿元，土地储备超2000万平方米。自2010年至2014年，中信地产连续五年入选“中国蓝筹地产”榜单，并荣获“中国房地产百强企业”、 “中国房地产公司品牌价值TOP10”等多项殊荣。 早在五年前，中信地产便以1800亩恢弘手笔布局青岛胶州，2011年首盘落子少海湖畔，森林湖独栋别墅一经开盘，便一举夺得当年青岛市别墅销售面积、套数、金额三冠王。五年后，中信地产进军青岛主城区，落子新都心板块，项目总建筑面积约70万平方米，分三期开发，包括住宅、商业、SOHO等多种业态，是青岛新都心区域体量最大的综合性住宅项目，将倾力打造成为岛城高品质人文生活住区，为客户奉献更精彩的“中信生活”。中信城一期共规划八座高层住宅，预计2017年4月交付。 大禹华邦 羊年到，年货到!辞旧迎新，举家团圆，当然少不了喜气洋洋的春联，少不了美酒佳肴，更少不了孩子的新年礼物和亲朋好友的串门大礼! 1 月10日，禹华邦贴心为业主，特别举办了“大禹华邦，年货大集”活动，丰富的年货以超低折扣回馈广大业主，在年关给业主们带来新年最好的礼物，喜气的福字，红红的对联高高悬挂，充满了新年喜庆、欢乐的气息。9点刚过，售楼中心内便出现了爆棚的场面，不畏寒冬赶来的客户们前呼后拥的涌了进来，场内一度出现人挤人的场面。 活动现场旺旺系列礼包、德国啤酒、儿童玩具等琳琅满目的年货都呈现在大家眼前。活动还没开始，业主朋友已经被丰富的年货亮花了眼，超低的价格更是让业主们喜出望外。爱酒的先生们挑选自己的最爱，贴心的女主人们为全家买办。最开心的还是小朋友们，在这个大集上，收获了超大的机器人玩具，还有各式玩具令人爱不释手，这一次和爸爸妈妈的年货之旅可谓收获颇丰了。 喜庆的年货大集，超低折扣的礼品，让欣喜而来的业主提前感受了新年的喜气，也让他们在家门口购置了理想的年货，寒冷的冬日，大禹华邦奉献了热情的回馈! 大禹华邦全线产品冬日送暖，60-80+㎡花样小户，首创80+平奢华小三居，两房总价买三房，多一点空间，多一点幸福;西安大路旁30-50平都市公馆，首付仅需1万，格调生活就此开启;45-350平临街吸金旺铺，财富互动，旺地掘金!最精彩的活动，最丰富的年货，最有趣的活动，尽在大禹华邦，更多好礼，只等你来! 恒大城 最近楼市果然是“喜事连连”，6月末央行再度宣布降准又降息，如此一来或将会对楼市造成大的震荡，楼市回暖势不可挡。于此同时，股市近期频繁震荡，令不少的资金有出逃倾向。以往股市大幅下跌，楼市则较快上涨，股市与楼市之间存在的“跷跷板效应”也很可能催生 房价 上升。 涨价前买房，升值空间大的房源必定会成为置业者首要考虑的事情。位于锡东高铁商务核心区的恒大城，以其优越的地理位置、便捷的交通配套、皇家级的园林景观，成为最具升值空间的楼盘之一。 恒大城位于锡东新城，作为快速崛起的新城，锡东高铁核心商务区无疑已经成为众人仰望的核心生活圈。汇聚顶级的城市、医疗、金融、教育等资源，遍享锡沪大道，地铁2号线等城市多维交通，纵横驰骋，方便至极。 历时多年用心雕琢，恒大城愈发成熟，园林内大气磅礴，3.8万余平园林已经恢弘呈现，盛景吸引了众多锡城购房者竞相抢购!园林内各色植被围湖而造，极致地诠释了诗意般的居住体验，这里的一草一木，一花一树，无不令人赏心悦目。“买这样的房子就像住在公园里。”这是恒大城业主的由衷感慨。 年中特惠，恒大城最给力!最高立省21万/套的名门御湖尊邸就在眼前，还送1500元/㎡的满屋带装修，老业主介绍亲友购房享额外98折，数量有限，先抢先得。 销售动态：恒大城在售11#楼92㎡房源，共23套，均价7000元/㎡。在售4#楼高层带装修，面积为92、94㎡，均价6900-7000元/㎡，带装修标准1500元/㎡。在售1-12#楼高层带装修房源，面积为87-140㎡，均价7000元/㎡;预计2016年3月交付。项目现推出多重特惠活动：首付1.8万起，最高送21万元带装修;老带新成交新业主可享98折优惠，老业主可获得总房款0.6%-1%的现金返现。在售7-10#楼底商，面积 20-90㎡，内铺均价10000元/㎡，外铺均价15000元/㎡左右。

2月10日晚间，一则全国性商品房预售资金监督管理办法于近日制定出台的消息，一时成为房地产行业关注热点。消息称，商品房预售金监管办法明确对预售资金规定进行了全国统一，要求预售资金必须全程全额监管，但分为一般监管额度和重点监管额度，其中重点监管额度比例将由市县一级住建部门根据工程造价合同等核定，当账户内资金达到监管额度之后，剩余资金则可以由房企提取使用。一时间，关于房地产行业将迎来实质性利好的言论甚嚣尘上。那么，预售金监管办法的出台是否意味着全国预售资金监管将大幅放松？房企现金流能否缓解？对此，我们邀请华泰证券地产首席分析师陈慎、广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉、中指研究院指数事业部研究副总监陈文静、易居研究院智库中心研究总监严跃进就相关话题进行了探讨。中国房地产报：长期以来，部分城市商品房预售资金监管的缺位被社会诟病，也制约着房地产行业的稳定健康发展。此次，预售金监管办法的出台您认为有何意义？这次改革的逻辑是什么？陈慎： 这次预售资金监管办法出台背景在于，由于房地产行业景气度下行以及房企融资面临严厉监管下，越来越多房企出现现金流风险，这也使得各地出现烂尾楼问题的可能性加大，会造成潜在民生问题。由于过去商品房预售资金监管并没有全国性文件，制定权都在于地方，则容易造成两个极端：一是持续缺位，部分城市在面临烂尾风险前反应不及时；二是过严监管，部分地方过度升级当地资金监管政策，反而会造成次生的房企现金流问题。此次全国性文件出台，核心逻辑在于给各个地方政府有了统一参考的监管细则标准，一则有助于弥补部分城市缺位，二则有助于修正部分城市过严政策，给予房企合理的预售资金提取空间。李宇嘉： 我国商品房预售管理办法对预售资金监管的规定，具体由各地制定本地的预售资金管理办法。但是，从近期风险案例看，普遍违规挪用预售资金，地方监管的有效性需提高。近年来，商品房风险不断发生，各地烂尾楼明显增加。未来，房地产大量竣工交付，前期加杠杆、挪用预售资金的现象很普遍，可能还会出现烂尾、交付难问题，需要专门对预售资金监管进行重新设计。另外，现在地价比较高，开发商资金链比较紧张，如果还沿用过去的监管模式，加上各地资金监管普遍加强，可能不利于防风险，也不利于房地产企业良性循环。严跃进： 商品房预售资金监管政策的推出与房企资金回笼和去年市场情况相关。近年来根据房企预售环节暴露出的问题也进行了进一步考虑。现在推出商品房预售金监管办法有两个目的，一是规范银行行为，将资金更好的用于开发商；二是从开发商和政策推出方的角度来看，金融政策、发债政策宽松的同时，适当放松预售资金的使用政策，为房企创造更好的营商环境，支持商品房市场以更好满足购房者合理住房需求。中国房地产报：当前商品房预售资金监管存在哪些痛点和难点？容易出现哪些问题？陈慎： 自从部分知名房企发生流动性风险后，各地普遍升级预售资金监管政策，我们认为难点在于如何平衡好监管尺度。部分城市过度升级商品房预售资金监管政策后，使得预售制度变相成为了现房销售制度，使得所在城市房企现金流进一步吃紧，反而造成更多现金流风险，如何保证当地项目顺利交付，又不给当地房企多大压力，这是很多地方政府需要优化和思考的命题。陈文静： 主要痛点和难点在于，商品房预售资金监管力度和范围如何更加合理地设定，确保项目顺利竣工的同时，提高预售资金的使用效率。部分城市过于宽松的商品房预售资金监管或者资金监管缺位下，一旦开发企业资金出现问题，项目顺利完工将受到严重挑战，购房者合法权益无法得到保障，上下游供应商合法权益亦无法保障，房地产上下游资金链将受影响；另一个角度看，购房者置业情绪将受到拖累，入市节奏亦将明显放缓，进一步加剧企业的经营性现金流回笼压力。部分城市在“保交付”压力下，过度收紧预售资金监管政策，一定程度上加剧了企业的资金压力，预售资金循环使用效率降低，亦不利于行业循环发展。李宇嘉： 当前预售资金监管主要容易出现以下三个方面的问题：一是挪用预售资金扩大投资，相当于“加杠杆”，对扩大卖地卖房、提高地价房价、增加贷款收益都有好处，有的地方强监管积极性不高，挪用预售资金扩大投资有利于银行存贷款业务，施工和监理单位比较弱势，也会配合开发商套取预售资金。二是开发商融资渠道多元化，包括商票、供应链融资等，且相互之间没有信息共享，每一个融资渠道都拿预售资金作为还款担保，导致预售资金覆盖不了。当出现问题，大家都来查封预售资金账户，这时由于账户在银行那里，住建部门相对弱势，最后就导致交付难、烂尾现象。三是容易出现忽左忽右现象，即希望地产投资增长，卖地增加时，就忽视预售资金监管，导致套取和挪用现象普遍；当担心交付难的时候（比如当下各地重视保交楼），就超额监管，正常的提取也无法实现。中国房地产报：有消息称，商品房预售金监管办法将统一对预售监管资金监管额度等基本标准进行明确，并提及在达到监管额度后，剩余资金可由房企提取使用。您如何看待这一要求？李宇嘉： 本来也应该这样。哪些能提、哪些不能提，什么时候能提，什么时候不能提，有哪些例外提取的情况等，这些都应该以规范的文件确定下来。比如，重点监管资金（含农民工工资的工程款）严格按节点提取，资金按流程就可以提取；到了节点就能提取，不到节点就不能提取，拖欠工程款、农民工工资的就不能提取。未来，商品房预售资金监管的原则是规范和透明、“既管好又不管死”。管好，就是严格专用账户，专款专用，资金闭环运营，不能挪用、套取，严格按节点使用，确保交付、房屋质量，这是本源。“不管死”，就是到了提取节点、超过监管额度的、有银行保函保证的、企业信用优质的（比如三A信用等级的），都能提。但本质上，预售资金优先保障项目竣工交付及与此相关的一切资金支出。陈文静： 对商品房预售监管资金监管额度等基本标准进行明确，有利于地方政府责任落位，对基本的内容统一要求后，亦给各地政府因城施策预留了空间。另外，这一办法提出在达到监管额度后，剩余资金可由房企提取自由使用，一定程度上将对当前部分城市过度收紧的监管政策进行纠偏，有利于提高资金使用效率。中国房地产报：最近，多个城市先后发布了升级版商品房预售资金监管的相关规定，其中有城市选择加强监管，也有城市选择放松预售资金规则。结合商品房预售金监管办法，您认为未来地方政府该如何参与其中，促进房地产业健康发展？李宇嘉： 对商品房预售资金监管要正本清源，还是要回到我们为什么要搞商品房预售制度（而不是选择现售）本源上。搞预售目的是“降低房屋成本、增加住房供应”，但在这很大程度上是从开发商利益考虑的，怎么保障小业主的利益呢？那就“专用账户，专款专用”，既不能因噎废食，取消预售制度；也不能不好好监管，而是两个方面都要结合起来。做到这些，一是完善预售资金监管办法，把规则搞清楚，哪些资金要监管、什么时候监管，什么时候提取，提交什么材料才能提取，谁来监管等；二是加强与监管账户银行的合作和分工，二者目标应该统一，房子烂尾了，对银行债权保护也不利；三是预售资金监管与预售申请结合起来，预售门槛不能放松，否则就是纵容开发商挪用预售资金。严跃进： 在实际操作过程中，政策的松紧要依据实际情况来判断。松主要体现在，这些资金需要尽可能流入到房企，让房企能够更好的用于工程建设，防范账户封锁、司法拍卖、查封预售资金监管账户等行为。同时，紧的方面也会继续延续，继续防范开放商资金违规挪用等行为。按照地方政府角度去理解，政策制定相对更严格也是合理的，其主要目的是为了防范各地出现烂尾风险。根据去年出台的预售资金监管政策的主流基调来看，主要是以收紧为主，结果导致企业资金更加紧张，因此政策应该与市场的周期相吻合，与房地产行情更加吻合。政策原文中也提及要“改变原有各地商品房预售资金监管责任不清的情况，督促和检查预售资金监管的实施情况”，这一方面也与银行密切相关，部分银行没有及时将开发商资金纳入监管账户，同时也随意克扣预售监管资金，从这一角度来看需要政策进行纠偏，这也与前文所提到的明确真正的监管者相联系。中国房地产报：有说法认为随着商品房预售金监管办法的出台，将给房地产市场带来大量流动资金，房地产行业将迎来转机，也会在一定程度上改善房企资金状况。对此如何看？陈慎： 我们认为必须认清当前房地产行业的大势，首先，景气度仍未改善，房企去化依然低迷，房企现金流风险依然未能解除，所以全国预售资金监管是不会大幅放松；其次，全国政策下发后，还得看各个地方政策细则执行，因此带来大量流动资金的说法我们持保留态度。但房企现金流出现边际改善的趋势是一定的，与此同时我们认为更需要重视其信号意义：一是房地产改善政策正从金融端迈向需求端；二是此次政策酝酿于1月份，落实在开年，也说明监管层稳增长的迫切性，后续可以期待更多的房地产稳增长政策。李宇嘉： 此次政策的推出是正本清源，建立长效机制，完善监管制度，加强制度和政策的执行，推进信息透明，加强监管合作。该提的提，不该提的就不能提，并不是为了给开发商纾困。陈文静： 商品房预售资金监管办法的出台一定程度上有利于缓解企业资金压力，但去年下半年以来部分房企违约导致地方政府对房企的信任度明显减弱，对于资金压力较大或者负债较高的企业来说，政府预售资金监管或难有明显改善。“保交付”的目标不仅仅局限在一个楼栋，项目相关配套建设的顺利完成同样重要，因此，预售资金监管范围很难大幅放松。对于经营稳健企业，本次政策的出台或有利于企业资金循环使用。因此，在地方因城施策下，本次政策出台对监管资金释放的额度或有限。另外，近年来房地产合作开发项目较多，合作方风险导致部分项目受到影响，当前合作开发企业之间信任度偏弱，各方对共管账户下的资金监管要求提升，本次政策出台对这部分监管资金的释放亦有限。综合来看，本次政策意在推动行业监管回归理性，结合当前时点来看，有利于稳定市场及企业预期。但合理的预售资金监管是保障项目顺利竣工的关键，政策仍明确各地资金监管要“保交付”，维护购房者合法权益，预计在各地政府因城施策下，基于房企流动性风险尚未完全出清等情况，本次政策对企业资金压力的缓解或将相对有限，对于各地执行尺度及实际政策效果仍需理性看待。

房地产行业新发展模式又一次被中央部门提出。围绕上市公司的支持政策，预计将被更多推出。4月11日，证监会、国资委、全国工商联发布《关于进一步支持上市公司健康发展的通知》（以下简称“通知”）。通知中两大重点提法给市场传递了更积极的信心和良好预期：一是坚持“房住不炒”，依法依规支持上市房企积极向新发展模式转型，密切关注市场形势和行业变化，促进房地产行业良性循环和健康发展；二是坚持“两个毫不动摇”，对各类市场主体一视同仁，支持民营企业依法上市融资、并购重组，完善民营企业债券融资支持机制。市场普遍认为，这次通知是具体落实近期召开的国务院常务会议、国务院金融委会议精神，进一步支持上市公司发展，维护资本市场稳定。预计未来会出台缓解房企债务压力的相关政策。从去年底中央经济工作会议对房地产行业首次提出“探索新的发展模式”，到今年全国两会政府工作报告再次明确指出“探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场”，之后3月16日，国务院金融委强调，关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。同日，证监会表示，积极配合相关部门有力有效化解房地产企业风险。IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，新发展模式就是以“房住不炒”为宗旨，放弃原有的高负债、高杠杆支持下的高周转模式，顺应市场需求，以现金流管理为核心，以企业健康与可持续发展为目标，努力进行产品创新和管理创新，适度提升市场集中度的发展新模式，这也是新阶段下房企转型和发展的方向。中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，通知提出支持上市房企向新发展模式转型，代建、租赁、城市更新、轻资产运营、资产管理等都是新发展模式的重要方向，这些领域将得到金融重点支持。植信投资研究院资深研究员马泓分析认为，通知对解决当下民营房企融资困境会起到积极作用，预计2022年接下来会有更多的优质房企使用直接融资工具来缓解现金流和偿债压力。马泓建议，增加对优质房企的直接金融支持，包括央企、国企和民营房企。资本市场支持“通知对房地产企业释放了积极信号，探索新发展模式倒逼房企必须重新审视过往高杠杆、高周转、高负债扩张模式积累的风险，寻求新的增长点和新的经营模式。”某房企证券中心总经理表示，但这并不意味着房地产市场最危险的时刻已经过去。浙商证券认为，在支持上市房企向新发展模式转型过程中，行业股权、债权融资、收并购行业整合等方面的支持会跟进。马泓认为，通知主基调是偏暖的，在“房住不炒”的背景下，为民营房企寻求疏困的方法。所谓新发展模式，主要是基于中长期发展考虑，引导房企在降本增效和逐步改变融资渠道方面下功夫，实现房企向专业化、低杠杆、多元化融资方向转型。未来，高质量、高效益、低负债的发展模式将成为新的主流。某房地产观察人士认为，通知将房地产企业作为问题提出，意味着房地产企业问题的重要度得到提升。依据政策面在需求端释放和融资端宽松调整，会使房企现金流得到改善，细化支持并购重组则能加快风险出清。房企要顺应政策及行业趋势，在房地产代建、资产管理、REITs等业务上寻找第二增长曲线。民营房企发债会增多过去的2021年，房企违约金额244.78亿美元，涉及违约债券55只。行业内频发的债务违约和现金流紧张，使得房企在债券市场融资愈发艰难。中指院研究数据显示，2022年1~3月，房企信用债发行总额为1162.9亿元，同比下降32.7%；海外债发行总额124.1亿元，同比大幅下降89.8%。从结构来看，信用债融资占比90.4%，同比上升31.7个百分点，成为房企债券类融资的绝对主力。“这并不意味着对房地产行业融资彻底开闸，在公开市场再融资仍然面临较大压力，整体市场恢复和信心重建至少要需要3~5个月时间。”华东某房企高管认为，政策大多是在“纠偏”，以“房住不炒”为核心的金融审慎管理仍是主基调。面对公司流动资金出现问题，当下首选是出售资产回笼资金。实际上，一季度优质民营房企已开始受到融资支持，参与到收并购阵营。平安银行、浦发银行、邮储银行等积极与房企签订并购融资战略合作协议。据不完全统计，截至目前，各种渠道的地产并购类融资额度已释放超过1500亿元。柏文喜认为，今年房企能否真正走出困境还有待于行业信心与市场信心的整体性恢复。已经出险的房企，最终的结果可能是市场化重整或者破产清算。记者注意到，中国四大资产管理公司（AMC）也开始“跑步”进场，通过轻资产和重资产两种模式为出险房企纾困，对象包括佳兆业、奥园、恒大、华夏幸福、花样年、阳光城等。刘水认为，由于房地产市场预期没有发生明显改善，金融机构避险情绪仍然很重，总体来看，房地产风险出清速度较慢。通知明确完善民营企业债券融资支持机制，意味着民营房企发债融资将得到支持，有利于缓解民营房企融资难的状况，稳定企业预期。当前发生债务违约的房企，相当一部分是上市民营房企，支持民营上市企业并购重组，将加快发生债务违约的房企风险出清。华夏新供给经济学研究院创始院长贾康表示，我国房地产政策已走向宽松，行业也在修复的过程中。今年下半年房地产市场会回暖，但离“热”还有距离，不会像前几轮调控那样出现“过山车”式的冷热摆动。希望在这一轮房地产市场预期向好的调整中，随着市场逐渐升温，要抓住相关的基础性制度建设创新，标本兼治并追求“治本为上”，形成房地产业的健康发展长效机制。

房地产又迎来了利好政策，短短一个月的时间，政策端4箭齐发，之前发布的前三支箭，随之而来的第4支箭也落地了，也就是内保外贷厂向房地产提供担保离岸贷款继续补充房地产的这个现金流，再度加码助房地产增信。最近中国四大行将为这个优质的部分房地产的发放离岸贷款，在12月10号之前将为这个房地产提供国内资产作为抵押品的境外贷款，帮助房地产来偿还海外的债务。保外贷其实指的是境内银行为境内企业在境外所注册的公司以及参保的投资企业作为担保，由境外银行为境外的企业提供贷款的业务。多重利好的政策频出，房地产信心回归，从11月到现在全国性的这个利好政策一次比一次的这个力度大，从中央到地方可以看出高层的这个决心是非常明显的。四箭齐发加金融16条加离岸贷款形成了一个全方位的救市全链条大网。相关人士认为，目前市场上稳经济的目标已经压倒了一切，然而房地产作为稳经济的一个重要的推动力量，那么利好政策将进行持续的一个倾斜，直到达到稳地产稳经济的目的。离岸贷款是以国有资产作为抵押品，四大行大规模离岸贷款担保体现了银行对国内国有资产的信心，当前中国房地产属于全球安全性高，估值低，确定性强的价值资产，随着利好政策的接连释放，其价值将不断向好。据统计，明年一季度是当年美元偿债高峰期，合计规模约1,000亿美元，全年美元债到期规模达到3,400亿美元，偿债压力较大，因此只要财务指标符合监管要求，银行通过内保外贷等方式开展业务，这样有助于缓解部分房企现金流问题。

本报记者 杜雨萌11月22日召开的国务院常务会议提出，“落实因城施策支持刚性和改善性住房需求的政策，指导地方加强政策宣传解读。推进保交楼专项借款尽快全面落到项目，激励商业银行新发放保交楼贷款，加快项目建设和交付。努力改善房地产行业资产负债状况，促进房地产市场健康发展。”本周以来，房企融资频繁迎来政策利好。前有11月23日央行、银保监会正式对外发布促进房地产市场平稳健康发展的16条举措，后有“第二支箭”延期并扩容政策实施后，首批增信民营房企债券于11月24日发行。受多重利好消息影响，A股房地产服务、房地产开发等概念板块再现亮眼表现。截至11月24日收盘，前述两大概念板块当日分别上涨2.02%、2.04%。对此，多位接受《证券日报》记者采访的业内人士认为，这有利于助力房地产行业走出困境，加速实现筑底回升。金融支持多箭齐发“保交楼”成首要任务“银行保函可置换预售监管资金”、“第二支箭”扩容后的首批民营房企债券发行，以及近期多个部门就房地产市场的频繁发声和相关金融支持政策的落地，背后似乎都指向了一个关键词——“保交楼”。中国银行研究院研究员叶银丹在接受《证券日报》记者采访时表示，当前推动房企“保交楼”是打破楼市悲观预期的必要之举、关键之举。而为了实现“保交楼”，首先需为房企提供一定的资金支持，助其防范化解流动性风险。自11月8日交易商协会发文称“支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资”后，最近一段时间，交易商协会已受理了多家房企的储架式注册发行。其中，已完成龙湖集团200亿元储架式项目注册。与之同步推进的，还有中债信用增进公司受理企业增信业务意向。截至目前，中债增进公司已通过公开业务邮箱收到近百家民营房企增信业务意向，正在按照相关机制积极推进业务开展。据记者获取的最新消息显示，继前一日中债信用增进公司出具对龙湖集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函后，11月24日，美的置业、金辉集团分别在银行间市场公告发行15亿元、12亿元中期票据，且均由中债信用增进公司在民企债券融资支持工具（“第二支箭”）政策框架下提供全额担保增信。这也是“第二支箭”延期并扩容政策实施后，首批增信民营房企债券发行，标志着“第二支箭”政策效能释放更进一步。此外，为响应相关政策，本周多家银行陆续对外发布信息称，为房企提供意向性授信额度。如《证券日报》记者从碧桂园获悉，11月24日，碧桂园已与邮储银行签约建立长期战略合作关系。据知情人士透露，目前已有三家国有大行给予碧桂园的总授信额度将超千亿元。同日，工商银行也与12家全国性房企以总对总方式签订战略合作协议，提供意向性融资总额达6550亿元。监管部门和金融机构对房企的融资支持不止于此。近日举行的2022金融街论坛年会上，人民银行行长易纲称，针对前期一些房企风险暴露导致逾期交房，目前已出台2000亿元“保交楼”专项借款，支持已售住房的建设交付，并研究设立鼓励商业银行支持“保交楼”结构性政策工具。中国证监会主席易会满也表示，当前，要密切关注房地产行业面临的困难挑战，支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房地产企业合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。“保交楼是目前稳定房地产市场的首要任务。”58安居客房产研究院分院院长张波在接受《证券日报》记者采访时表示，因此，近期一系列房地产金融政策“组合拳”都对“保交楼”问题高度重视，这也是推动房地产行业信心恢复的重要举措。随着后续房企合理融资需求得到进一步满足，“保交楼”的效果将持续显现。各类政策协同发力“供给端”数据或迎好转中指研究院数据显示，11月份以来，杭州、西安等29城合计36次出台楼市支持政策，内容涵盖优化限购政策、降低首付比例、提高公积金额度、发放购房补贴等。另据贝壳研究院发布的重点城市主流房贷利率数据显示，11月份其监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.09%，较上月下降3个基点，二套房贷利率为4.91%，与上月基本持平。截至目前，至少有18城主流首套房贷利率降至“3”字头。其中包括6个二线城市，12个三四线城市。仅从首套房贷利率看，在上述103城中仅10个城市高于4.1%。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静在接受《证券日报》记者采访时表示，近期，从中央到地方均密集出台楼市利好政策。一方面表现为针对购房者需求端降成本、降门槛等措施的持续跟进；另一方面，则集中体现为对房企供给端融资压力的缓解。不过，从此前国家统计局发布的10月份房地产数据来看，政策传导仍需时间。“对于11月份、12月份的房地产市场来说，稳楼市政策的提振作用或更多体现在资金来源、开工等方面，即加快推动现有项目施工交付，从而带动房屋新开工面积、房屋竣工面积数据好转，以化解房地产市场风险。”叶银丹指出，由于目前销售回款仍是房企资金来源中占比最大的部分，因此，房企资金流能否出现趋势性好转、楼市能否出现明显转折，关键还要看房地产销售数据回暖情况。结合房地产行业“资金-开工-销售-回款”这一传导链条来看，预计房地产市场在明年二季度有望企稳回暖。

减轻房企负担、降低购房门槛……20条利好措施出炉，这个西北省会城市给楼市“松绑”！国有建设用地使用权竞买保证金缴纳比例按最低标准执行、鼓励金融机构给予优质房企兼并收购困难房企的贷款支持、二套房首付比例降至30%……近日，兰州市政府出台了《兰州市落实强省会战略进一步优化营商环境若干措施（第1号）》（下称“《措施》”）。具体来看，《措施》共计发布20条具体实施意见，旨在减轻房企负担，进一步激发房地产市场活力。“兰州的楼市松绑力度还是比较大的，与近期全国多地出台的房地产利好政策不相上下，某些方面甚至更为强劲。”有熟悉兰州市房地产市场人士告诉记者，从《措施》透露的信号来看，兰州市从“开发商拿地”到“购房者买房”等都环节均有一定放松。土拍、贷款政策现利好，房企资金压力或得到有效缓解记者注意到，除了优化审批、加快项目开发建设被列入议程外，《措施》在“土拍”、贷款等方面的提出具体办法或将进一步缓解房地产开发企业的资金压力。首先来看，为减轻房企负担，《措施》提出合理确定出让国有建设用地使用权竞买保证金缴纳比例。自4月1日起，以招标、拍卖或者挂牌方式出让国有建设用地使用权，竞买保证金按规定最低比例（挂牌起始价的20%）执行，剩余款项自国有建设用地使用权出让合同签订后一年内缴清。“竞买保证金缴纳比例降至20%的力度还是挺大的。”某一线房企甘肃分公司负责人告诉记者，此前兰州国有土地竞拍保证金缴纳比例约为挂牌起始价的50%，有些项目甚至需要缴纳更高比例的竞拍保证金。事实上的确如此，2021年底兰州市安宁区一处国有建设用地公开出让公告显示，编号为G2126的宗地占地面积为23150.4平方米，起始价约为2.8亿元，意向方需缴纳竞买保证金2亿元方可参与竞买。简单计算可知，该地块竞拍保证金缴纳比例已超过挂牌起始价的70%。其次，兰州的楼市“松绑”措施对土地出让价款和储备土地补偿款支付期限等作出调整。在具体办法上，措施提出2021年1月1日以后公开成交并已签订国有建设用地使用权出让合同且足额支付首期出让价款的项目或企业，经批准，可适度延长剩余款项的支付时间，延长期限最长不能超过6个月。需要指出的是，虽然该政策“福利”明确只受用于因实施城市公共基础设施、保障性安居工程、环境保护等或因疫情影响造成资金困难从未能按照约定时限缴纳土地出让价款或储备土地补偿款的项目或企业，但有房企开发人士告诉记者，兰州市今年1月以来成交的项目基本都受到疫情影响，预计相关企业均能享受到“延期半年支付土地款”的政策。另外，《措施》提出加大项目贷款支持，鼓励金融机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企项目。为更好“激励”银行对优质房企房贷，措施意见表示将对支持开发贷款、降低个人按揭贷款利率的金融机构，在政府新增财政存款、基金账户等方面予以优先支持。限售放松、二套房首付比例由50%降至30%，购房门槛进一步降低在为房企减负的同时，兰州市还在降低购房门槛等方面对原有政策进行调整，放宽购房政策，进一步激发房地产市场活力。《措施》提出，降低个人购买住房门槛。个人通过商业银行和公积金贷款购买首套住房最低首付款比例不低于20%，二套住房最低首付款比例不低于30%。同时，为减轻个人住房消费负担，《措施》提出加大个人住房按揭贷款发放力度，对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买住房的，金融机构执行首套房贷款政策。按照兰州此前的购房政策，兰州市政府于2017年8月25日发布《兰州市人民政府关于进一步加强房地产市场调控的补充通知》，其中提到，对申请商业性个人住房贷款购买首套住房的居民家庭首付比例不低于30%，第二套为50%（对已拥有1套住房且无购房贷款记录或相应购房贷款已结清）以及60%（对已拥有1套住房且购房贷款未结清）。在公积金政策方面，最新《措施》明确加大住房公积金支持力度，个人通过公积金贷款购买住房，公积金贷款最高额度单身职工为60万元，双职工为70万元。全面推行“公积金 商业银行”组合贷款，拓展“冲还贷”线上渠道，减轻职工购房还款压力。在支持孝老抚育住房需求上，《措施》提出，对在兰州工作、生活的成年人需将异地居住的父母等近亲属接来兰州居住的，给予支持，允许其家庭在限购区域内新购一套住房。对符合国家生育政策，生育两孩或三孩的家庭，允许其在限购区域内新购一套住房。有从事房地产中介人士告诉记者，该条“利好”政策意味着兰州将放开户籍限制，外地购房者的购房门槛将大幅降低。房价行情网统计数据显示，今年3月全兰州新房新均价为9621元/㎡，与上月持平；兰州市主城区新房均价为12327元/㎡，与上月相比下降0.08%；二手房均价为12243元/㎡，与上月相比下降1.4%。甘肃某地产企业人士告诉记者，自2022年开始，全兰州新房均价就一直保持在万元以下，加之疫情影响，楼市总体呈现出“较为冷清”的状态。随着楼市“松绑”政策出台，兰州房地产市场活力有望得到提升。“开发商的开发压力减小，购房者的购房门槛降低。”安居客兰州相关人士表示，坚持“房住不炒”，市场上的新房和二手房公共配套将不断完善，人们的居住条件进一步得到改善，对激发兰州房地产市场活力有积极意义。

减轻房企负担、降低购房门槛……20条利好措施出炉，这个西北省会城市给楼市“松绑”！国有建设用地使用权竞买保证金缴纳比例按最低标准执行、鼓励金融机构给予优质房企兼并收购困难房企的贷款支持、二套房首付比例降至30%……近日，兰州市政府出台了《兰州市落实强省会战略进一步优化营商环境若干措施（第1号）》（下称“《措施》”）。具体来看，《措施》共计发布20条具体实施意见，旨在减轻房企负担，进一步激发房地产市场活力。“兰州的楼市松绑力度还是比较大的，与近期全国多地出台的房地产利好政策不相上下，某些方面甚至更为强劲。”有熟悉兰州市房地产市场人士告诉记者，从《措施》透露的信号来看，兰州市从“开发商拿地”到“购房者买房”等都环节均有一定放松。土拍、贷款政策现利好，房企资金压力或得到有效缓解记者注意到，除了优化审批、加快项目开发建设被列入议程外，《措施》在“土拍”、贷款等方面的提出具体办法或将进一步缓解房地产开发企业的资金压力。首先来看，为减轻房企负担，《措施》提出合理确定出让国有建设用地使用权竞买保证金缴纳比例。自4月1日起，以招标、拍卖或者挂牌方式出让国有建设用地使用权，竞买保证金按规定最低比例（挂牌起始价的20%）执行，剩余款项自国有建设用地使用权出让合同签订后一年内缴清。“竞买保证金缴纳比例降至20%的力度还是挺大的。”某一线房企甘肃分公司负责人告诉记者，此前兰州国有土地竞拍保证金缴纳比例约为挂牌起始价的50%，有些项目甚至需要缴纳更高比例的竞拍保证金。事实上的确如此，2021年底兰州市安宁区一处国有建设用地公开出让公告显示，编号为G2126的宗地占地面积为23150.4平方米，起始价约为2.8亿元，意向方需缴纳竞买保证金2亿元方可参与竞买。简单计算可知，该地块竞拍保证金缴纳比例已超过挂牌起始价的70%。其次，兰州的楼市“松绑”措施对土地出让价款和储备土地补偿款支付期限等作出调整。在具体办法上，措施提出2021年1月1日以后公开成交并已签订国有建设用地使用权出让合同且足额支付首期出让价款的项目或企业，经批准，可适度延长剩余款项的支付时间，延长期限最长不能超过6个月。需要指出的是，虽然该政策“福利”明确只受用于因实施城市公共基础设施、保障性安居工程、环境保护等或因疫情影响造成资金困难从未能按照约定时限缴纳土地出让价款或储备土地补偿款的项目或企业，但有房企开发人士告诉记者，兰州市今年1月以来成交的项目基本都受到疫情影响，预计相关企业均能享受到“延期半年支付土地款”的政策。另外，《措施》提出加大项目贷款支持，鼓励金融机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企项目。为更好“激励”银行对优质房企房贷，措施意见表示将对支持开发贷款、降低个人按揭贷款利率的金融机构，在政府新增财政存款、基金账户等方面予以优先支持。限售放松、二套房首付比例由50%降至30%，购房门槛进一步降低在为房企减负的同时，兰州市还在降低购房门槛等方面对原有政策进行调整，放宽购房政策，进一步激发房地产市场活力。《措施》提出，降低个人购买住房门槛。个人通过商业银行和公积金贷款购买首套住房最低首付款比例不低于20%，二套住房最低首付款比例不低于30%。同时，为减轻个人住房消费负担，《措施》提出加大个人住房按揭贷款发放力度，对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买住房的，金融机构执行首套房贷款政策。按照兰州此前的购房政策，兰州市政府于2017年8月25日发布《兰州市人民政府关于进一步加强房地产市场调控的补充通知》，其中提到，对申请商业性个人住房贷款购买首套住房的居民家庭首付比例不低于30%，第二套为50%（对已拥有1套住房且无购房贷款记录或相应购房贷款已结清）以及60%（对已拥有1套住房且购房贷款未结清）。在公积金政策方面，最新《措施》明确加大住房公积金支持力度，个人通过公积金贷款购买住房，公积金贷款最高额度单身职工为60万元，双职工为70万元。全面推行“公积金 商业银行”组合贷款，拓展“冲还贷”线上渠道，减轻职工购房还款压力。在支持孝老抚育住房需求上，《措施》提出，对在兰州工作、生活的成年人需将异地居住的父母等近亲属接来兰州居住的，给予支持，允许其家庭在限购区域内新购一套住房。对符合国家生育政策，生育两孩或三孩的家庭，允许其在限购区域内新购一套住房。有从事房地产中介人士告诉记者，该条“利好”政策意味着兰州将放开户籍限制，外地购房者的购房门槛将大幅降低。房价行情网统计数据显示，今年3月全兰州新房新均价为9621元/㎡，与上月持平；兰州市主城区新房均价为12327元/㎡，与上月相比下降0.08%；二手房均价为12243元/㎡，与上月相比下降1.4%。甘肃某地产企业人士告诉记者，自2022年开始，全兰州新房均价就一直保持在万元以下，加之疫情影响，楼市总体呈现出“较为冷清”的状态。随着楼市“松绑”政策出台，兰州房地产市场活力有望得到提升。“开发商的开发压力减小，购房者的购房门槛降低。”安居客兰州相关人士表示，坚持“房住不炒”，市场上的新房和二手房公共配套将不断完善，人们的居住条件进一步得到改善，对激发兰州房地产市场活力有积极意义。

继交易商协会于11月8日发文“会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（即“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资”后，中债信用增进公司又于11月9日发布《关于接收民营企业债券融资支持工具房企增信业务材料的通知》，以实际举措支持民营房企发债融资。而在此之前（10月28日），中国人民银行行长易纲在十三届全国人民代表大会常务委员会第三十七次会议上作国务院关于金融工作情况的报告时也曾特别提到，下一步，要“保持房地产融资平稳有序”。中指研究院数据显示，2022年10月份，房地产企业非银融资总额为556.8亿元，虽然环比仍下降27%，但同比上升16.4%，也是年内首次出现同比正增长。从融资结构看，信用债规模占比57.4%，信托占比4.9%，ABS融资占比37.7%，海外债当月无新发行。从发行主体看，央企、国企仍为主力。克而瑞监测的数据也显示，10月份，房企境内发债主体仍集中在央企、国企以及部门财务状况较好的民营企业。58安居客房产研究院分院院长张波在接受《证券日报》记者采访时表示，今年以来，尽管房企融资松绑的信号不断释放，但从前三季度的实际情况来看，资金尚未传导至民营房企层面。根据国家统计局数据，今年前9个月，房地产开发企业到位资金114298亿元，同比下降24.5%。其中，以商品房销售回款为主的其他资金来源在房地产资金来源中占比为52.5%，同比下降29.8%。“这是房地产开发企业到位资金大幅下滑的主要原因。”东方金诚首席宏观分析师王青对《证券日报》记者表示，房地产开发企业到位资金下滑拖累了房地产投资，亟需其他外部融资予以对冲。这正是近期房地产开发贷款加速投放，监管层加大民营房企债券融资支持力度的主要原因。这在央行发布的2022年三季度金融机构贷款投向统计报告中也得以窥见。数据显示，2022年三季度末，房地产开发贷款余额12.67万亿元，同比增长2.2%，增速比上半年高2.4个百分点，比上年末高1.3个百分点。中国银行研究院研究员叶银丹在接受《证券日报》记者采访时分析称，当前，供需两端的稳楼市政策力度已经较大，但同时也保持了克制，即坚持“房住不炒”。去年三季度房地产市场深度下行以来，需求端放松政策力度总体大于供给端，但在居民对房地产预期转变，经济下行压力加大背景下，今年以来无论是下调5年期以上LPR等全国性政策，还是各地放宽限购限贷限售等地方性政策，从实际看，需求端政策总体效果有限，未能实现从销售端改善房企资金链状况的目的。与此同时，在房地产行业持续下行近一年后，房企债务压力和风险明显加大，尤其是融资受限较大的民营房企。因此，此次针对民营房企的融资支持政策也是为了改善民营房企现金流压力。王青认为，结合近期监管层表态，预计未来一段时间民营房企三类融资渠道有望进一步疏通，这将有助于缓解房企流动性压力，控制民营房企信用风险。从数据上看，在9月末房地产开发贷款余额同比恢复正增长后，后续民营房企债券融资也有望进一步修复，这包括发行量上回升，净融资转正等。“总的来说，尽管目前房地产开发企业资金链依然紧张，导致房地产新开工、施工面积延续下行态势，但随着保交楼专项贷款的加速投放以及未来金融机构对于民营房企等融资支持力度的加大，预计11月份、12月份房地产开发投资增速降幅有望趋缓。”毕马威中国房地产行业主管合伙人厉俊对《证券日报》记者表示。

上海易居房地产研究院分析师严跃进表示，房企的业绩改善也有很多不确定性，包括未来可能的加息、资本市场的管控、企业到期债务兑付等情况，这些都会给房企造成一定的业绩压力。例如，嘉凯城预计公司全年实现净利润19亿元，同比增长376%。对此，嘉凯城表示，公司实现归属于上市公司股东的净利润比2016年同期增加的主要原因是公开挂牌转让子公司武汉巴登城投资有限公司的100%股权。*ST松江业绩预盈也主要是由于处置两个子公司股权等非经常性损益事项所致。事实上，近日有消息称，已有部分银行下发相关文件，或已暂停受理房地产行业新增授信业务，或暂停开发贷业务。张大伟表示，对房企来说，2018年或将是最近4年资金压力最大的一年。“一方面是融资渠道收窄，另一方面，叠加最近全国多个城市房地产市场调控，人民币贬值对房地产市场的利空，房企海外融资难度也在加大。”

身陷财务危机的泰禾集团近日在回复深交所年报问询函中，披露了公司最新债务情况：截至7月7日，泰禾集团逾期未还债务金额为270.65亿元，占泰禾集团最近一年经审计归母资产137.38%;同时，2020年年内到期债务为555.11亿元。《经济参考报》记者查阅泰禾集团最近两年年报数据，该公司2018年、2019年资产负债率连续下调。记者调研发现，部分以高杠杆撬动规模扩张的上市房企，其权益大幅增加，导致净负债率降低。这些看似“权益”的背后，疑似存在“明股实债”等财务技法。今年以来，在坚守“房住不炒”底线的背景下，叠加行业下行、疫情影响等多重因素，部分房企的偿债能力和现金流持续承压。债务规模双位数增长负债率却保持稳定《经济参考报》记者发现，部分上市房企债务存在“隐秘的角落”，这些企业通过增加权益等财务手法，使负债率呈现下降的“假象”。记者查阅正荣地产2019年财报发现，截至2019年末，正荣地产负债总额为1381.59亿元，较2018年末1169.2亿元增加18.17%。但该公司2019年净负债率为75.2%，相较于2018年的74%仅微增了1.2个百分点。在负债总额和借贷规模不断增加的同时，该公司的净负债率依然保持平稳。负责正荣财务的人士介绍说，这与该公司少数股东权益的“爆发式”增长密不可分。该公司2019年财报显示，正荣地产少数权益的增加主要源自于合并报表中的39项股权占比较小的合营企业和联营企业开发的物业。正荣地产在其中的权益占比大部分为13%至35%，仅有三个项目的权益占比接近50%。业内人士认为，“谁操盘谁并表”的财务方式可能虚增了所有者权益，实则隐藏了负债。根据净负债率=(有息负债-货币资金)/所有者权益，一些房地产企业通过增大分母，降低了净负债率。克而瑞研究中心选取的50家典型上市房企的数据显示，截至2019年底，50家典型上市房企的总有息负债规模为46942亿元，同比增长16.4%，86%的典型上市房企总有息负债增加。值得关注的是，虽然上市房企的有息负债总量出现“双位数”增长，但总体负债率却表现稳定。据中国指数研究院统计，2019年沪深上市房企的资产负债率均值同比下降0.2个百分点至68.8%，内地在港上市房企的资产负债率均值仅同比上升0.3个百分点至75.5%。另据克而瑞研究中心统计，2019年上市房企总权益增长21.67%，高于有息债的增幅。业内人士指出，部分上市房企净负债率下降主要是因为权益规模增长显著，高于有息负债的增幅，这一现象值得监管部门警惕。“房企权益上涨，一方面，来自于2019年房企股权融资的上升;另一方面，随着房企间合作或收并购行为不断增多，少数股东的权益规模和占比可能存在重复计算甚至虚报，由此导致其权益虚增、净负债率下降。”一位房企高管表示。永续债成避债洼地“隐性杠杆”推高风险今年以来，“房住不炒”依然是楼市调控的主基调，房地产融资环境并未放松。记者发现，在期待融资放松无望的背景下，部分上市房企疑似通过“明股实债”的方式做低负债水平，进而求得更高的评级、更低的融资利率和更畅通的融资渠道。《经济参考报》记者注意到，不少有央企背景的房企大幅增加永续债发行。数据显示，2019年房地产行业发行永续债的规模约470亿元，同比增长近三成。其中，在前15强的房企中，招商蛇口、保利地产和华润置地三家央企的永续债均大幅增长，分别达190亿元、156.8亿元和100亿元，同比增长171.43%、141.23%和100%，三家房企的永续债新增总额接近行业总量的55%。“如果把永续债计入债务，2019年上市房企的净负债率将大幅上升。但在实际操作中，多数房企将其统计为权益，因此超半数上市房企的净负债率实际是上升的。”克而瑞研究中心总经理林波表示。“永续债虽然在一定程度上降低了企业的净负债率，优化了财务报表，但实际上将对房企产生未来的偿债压力。”中国指数研究院常务副院长黄瑜认为，伴随大量债务到期，上市房企的短期偿债压力将持续增大。华泰证券研报指出，近年来，表外融资成为房地产企业重要的融资方式之一，体现为通过联营合营企业融资、“明股实债”融资等。表外融资会让房企债务隐性化，通过优化财务指标，误导有关部门高估房企偿债能力。易居沃顿PMBA房地产投融资组课题组组长、阳光城执行副总裁吴建斌在“激荡时代，逐浪未来”易居沃顿房地产实战经营与商业管理项目课题发布会上透露，销售规模在1000亿元以下尤其是500亿元以下的中小房企的净负债率更高，有的企业实际上已经达到200%甚至300%。“在房地产行业上行阶段，负债率高一点没关系，用融资推动业务发展没问题。但从2018年开始，行业进入平稳发展的‘横盘"阶段，利润率呈现下跌趋势，每年下跌1%左右，目前市场的整体毛利率约25%，中小房企的净利润率在7%至8%，一些小企业甚至更糟。在‘房住不炒"的调控基调之下，中央对房地产调控政策不会放松，在房地产市场调控持续从紧的情况下，高负债的房企风险就非常大。”吴建斌说。融资环境持续收紧房企偿债能力面临大考记者发现，在融资渠道持续收紧、融资成本持续提升的市场环境下，房企又迎来偿债高峰期，偿债压力剧增，资金链面临考验。房企负债规模上涨明显加速。根据Wind数据统计，2019年132家A股上市房企负债总额达94861.01亿元，较2018年的82263.74亿元上涨13.28%。其中，13家企业负债超过2000亿元，较2018年增加一家。万科、绿地控股两家负债总额均超1万亿元，万科达14593.5万亿元，绿地为10143.14亿元，保利地产负债总额也多达8036.86亿元，新城控股达4001.75亿元。值得一提的是，香港上市房企中，恒大、碧桂园也拥有超万亿元负债，恒大中国负债总额18480.4亿元，碧桂园负债多达16885.44亿元。从负债率来看，负债率超过85%的达11家。其中五家超过90%，分别是*ST松江负债率94.72%、云南城投负债率93.75%、鲁商发展负债率91.62%、京投发展负债率91.05%、中南建设负债率90.77%。净负债率方面，更是多达36家房企净负债率超100%。其中，*ST松江高达827%，云南城投为732.48%，京投发展为710.29%，泛海控股为277.33%，泰禾集团为248.33%。在负债大幅上涨的同时，房企融资成本也有所上涨。2019年下半年以来，房企平均融资成本上升明显。2020年，多数上市房企在融资调控继续收紧、偿债高峰到来之际，开始有意控制负债、降低杠杆。恒大董事局主席许家印在业绩会上表示，该公司未来三年将聚焦降负债。有息负债每年平均要下降1500亿元，到2022年恒大要把总负债降到4000亿元以下。深圳佳兆业管理层也明确表示，2020年的目标是将负债率下降至120%或以下。富力地产联席主席李思廉表示，今年年内该公司负债率要再下降15%。由于多元化融资渠道收缩，房企融资成本呈现整体上涨趋势。据克而瑞研究中心统计，从2019年末50家典型上市房企的融资成本来看，六成公司融资利率上涨，平均成本同比上涨0.33个百分点至7.13%。“2019年境内外融资均有所收紧，融资成本普遍提高。同时，2015年至2017年发行的低成本公司债陆续到期，整体的融资成本水涨船高。”易居企业集团CEO丁祖昱表示，今年以来，房地产融资规模与去年同期相比有所下滑，房企的融资压力持续加大。“银行等金融机构的房地产贷款额度和比重是有上限的。若海外债大幅减少，房企的现金流就会捉襟见肘。”今年4月以来，各大房企海外融资基本停滞。贝壳找房统计显示，前四个月房企债券融资5010亿元，同比下降10%，海外新增债务归零。受4月单月海外债券发行量减少影响，1至4月海外债券金额较去年同期下降13%，为近十年第三低位。5月、6月虽有所恢复，但元气已伤。在此背景下，境内股权融资、永续债、资产证券化产品等成为房企补充资金的重要来源。丁祖昱表示，由于海外债在今年三季度、四季度将面临兑付高峰。境内股权融资、资产证券化、债权融资等创新产品的占比恐将进一步提升。雪上加霜的是，下半年房企将迎偿债高峰期。“房地产行业处于下行期，为了降低风险，房企加杠杆意愿普遍降低。”林波认为，今年宜高度关注开发商偿债能力和现金流状况，避免房企突然“休克”。泰禾方面，针对2020年到期的有息负债，该公司的到期偿付能力存在一定流动性风险。近期，因流动性受限和融资渠道变窄，惠誉连续两次下调泰禾集团评级。穆迪则将中国房地产业展望调整为负面，原因是新冠肺炎疫情冲击，对房地产需求和库存水平造成压力，而境外融资环境仍不明朗。“疫情造成的市场震荡正在加重投资者的避险情绪，这导致境外融资渠道收窄，一些流动性和信用质量薄弱的开发商正面临更高的偿债风险。”穆迪高级分析师何思娴表示。易居沃顿PMBA战略与组织变革课题组组长、珠江投资集团总裁王晞坦言，房企已出现规模越来越大、利润越来越少的窘境。“房企现在不是为了盈利而存在，而是需要现金流续命，这是房地产行业面临的难点。”

中原地产首席分析师张大伟表示，虽然2017年房地产持续调控，但房地产企业在2017年基本实现了利润的全线爆发。预计亏损的企业只有8家，不足10%。这8家企业基本都是处于转型的房地产企业。具体来看，截至目前公布利润预告的82家房企中，去年亏损的12家房企全部由亏转盈。其中，阳光股份净利润从去年的亏损4.68亿元，转至盈利1.25亿元至1.7亿元，增幅达127%-136%。*ST松江净利润从2016年的亏损4.55亿元，转至盈利2.02亿元。除由亏转盈外，根据中原地产计算，多达29家房企利润增幅超100%。1月30日，中航地产发布业绩预告，公司预计2017年1-12月归属上市公司股东的净利润4.40亿元至5.10亿元，同比变动172.63%至216.00%。1月29日，世荣兆业业绩预告显示，因可结转的商品房销售收入高于预期，公司预计2017年1-12月归属上市公司股东的净利润8.95亿元至9.41亿元，同比增加855.88%至905.01%。此外，京蓝科技预计净利润盈利2.8亿元到3.3亿元，比上年同期增长2235%到2652%。丰华股份净利润盈利1.04亿元到1.07亿元，同比增长1025%到1058%。

“三道红线”新规的威力正在房企身上显现，至少从房企2020年的财务报表中看起来是如此。据克而瑞统计，从67家已经披露业绩报告重点上市房企的财务情况来看，短期有息负债五年来首次实现同比下降，有超过六成的房企净负债率实现了下降。通过调整优化，2020年末有15家房企成功降至绿档。这种集体转档的局面没有降低投资者的担忧。市场普遍认为，房企的财报具备较大操作空间，通过表外融资以及非并表项目的方式，房企的真实债务状况可以得到一定程度的藏匿，这正是风险点所在。一名长期投资港股内房股的人士告诉21世纪经济报道记者：“作为房地产公司，并不是划了条红线就能调整很多东西的。他们是覆水难收，现在资金链紧也是必然现象，现实决定了目前的状况。”积极降档求稳从行业的整体情况来看，房企的平均负债水平有所改善。据克而瑞统计，从2020年年报来看，房企通过加大销售回款、推进主体上市等方式增加现金流入，从而使得行业平均现金短债比优化10个基点至1.47，短期流动性增强，债务结构优化。房企净负债率同比大幅下降12.5个百分点至66.04%。“三道红线”对房企还是具有相当的约束力，从房企的表态来看，房企降档的决心的确很大。以龙头房企万科为例，万科董秘朱旭在2020年度业绩推介会上表示，万科有信心年内回归到绿档，并保持在绿档。万科最终成功转档，根据万科2021年一季报，万科净负债率为15.5%，剔除预收款项的资产负债率为69.5%，持有货币资金1966亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和723.7亿元。万科此前仅踩中一条红线，财务管理也向来稳健，因此成功转为绿档也是投资者预期之中的事件。但事实上，转档从来不是轻而易举的事情。一名龙头房企的总部财务部人士李挺以其所在房企的情况分析称，房企当前“降负债”的招数无非就是开源和节流，“我们有在分拆上市获取资金，也有在出售优质资产，同时还寄希望于薄利多销;现在还有限制奖金、小幅度裁员。我们现在连地都拿得很少，就想做点旧改，但也就慢慢推。”但即便如此，最终成效都并不显著。李挺所说的这些招数，许多踩中“红线”的房企都在用，但最终红转黄也并非普遍情况。例如富力地产，其从去年开始就积极践行出卖资产、暂缓拿地以及缩减人员的方式来“求生”，但截至今日，富力地产依然是三道红线全踩的房企。中国恒大亦如是。去年开始，中国恒大通过分拆恒大物业上市以及恒大汽车引入多轮战投的方式来降负债，管理层也多次抛出降负债的目标，但截至2020年底，恒大的债务规模依然庞大。根据公开数据，截至2020年底，恒大的净负债率为153%，剔除预收款后的资产负债率为83.4%，现金短债比为0.54，依然处于“红色档”。警惕表外负债房企的债务规模究竟有多大?不少接受21世纪经济报道记者采访的业界人士都认为，实际上体现在财务报表的部分无法完整体现全貌，房企通过非控股权益可以轻而易举地调节财务报表，因而即便房企决心很大，但投资者依然没有办法持乐观的态度。“这一直就是一个风险点，只不过是藏起来了。”上述投资港股内房股的人士表示。华泰固收在一份研究报告中也指出，近年来，房地产企业的表外融资成为企业重要的融资方式之一，主要原因是由于房企出于降成本、扩规模等因素的考虑，通过项目公司合作开发的现象日趋增多，为表外融资提供了便利条件;此外房企表内融资渠道不畅，被迫选择表外融资。华泰固收同时强调，表外融资有助于房地产企业美化业绩和隐藏负债。“企业如果通过非并表公司来实现表外融资，意味着企业在财务报表中只剩下长期股权投资的科目，表外公司的杠杆率就不会体现在合并财务报表中。如果这部分公司的杠杆率高于公司整体，通过出表实现降低公司账面负债率的效果，使得公司表观的杠杆率不能真实的反映公司的实际债务负担。”华泰固收称。一个被投资者引以为戒的例子是禹洲地产，其2020年上半年，公司就已经实现了140.07亿元的收入，全年营收却缩水至104.12亿元，下半年不但没有任何收入进账，反而少了近40亿元;而归属净利润从2020年上半年的10.19亿元下滑至1.17亿元。禹洲集团公开的解释是部分盈利较好的联营合营企业未能并表确认收入，导致利润下滑，这种解释部分印证了投资者的疑虑。正因为这种操作空间的存在，房企更应该更加具备行动力，驱动自身真正实现财务健康运营而非通过财务调节的技巧来实现转档。协纵策略管理集团创始人黄立冲对21世纪经济报道记者分析称，房地产开发商比较合适的方法是适当降低杠杆率、降低发展的速度，降低风险。“事实上真做起来不是那么容易，有市场的压力、股价的压力，也有很多的存量去处理。许多投资方已经尽量避开这种高风险的行业了。”

海外发债几近停滞的内房企，等来了一个好消息。8月16日，据资本市场消息人士称，金融监管部门计划推出新措施缓解房企流动性压力，由国有增信机构中债信用增进投资公司对民营房企发债开展效力更强的“全额不可撤销担保”，帮助其发债。部分债券发行有望在本月底房企中期业绩发布截止日期前完成。这份示范房企名单包括龙湖集团、旭辉控股、碧桂园、金地集团等。“监管计划给予积极支持，目前正就新的融资计划沟通中。”龙湖集团相关人士对记者表示。接近碧桂园人士亦透露，正在和监管部门保持密切沟通中。受这一利好消息影响，8月16日，内房股集体上涨5.5%。其中，龙湖集团股价一度急升18%，一扫此前8月10日受瑞银评级下调而跌幅近20%颓势。“中债信用增进投资公司不是普通国企、央企，而是专业的信用增级公司，由此公司提供增信，说明支持力度很大。”IPG中国区首席经济学家柏文喜对此表示。资料显示，中债信用增进投资公司成立于2009年，由北京国有资本、中银投资、首钢集团、中化股份、中石油、国网等6家公司各持股16.5%，中国银行间交易商协会持股1%，是中国第一家专业债券信用增进机构，主要解决低信用级别发行体特别是中小企业融资困难的市场需求。这是监管层继5月份对民营房企创设信用保护合约之后，又一次对示范性房企融资提供支持的政策。4月11日晚间，证监会、国资委及全国工商联发布《关于进一步支持上市公司健康发展的通知》明确提出，支持房企转型，支持民营房企融资。随后，在证监会指导下，沪深交易所召开“信用保护工具支持民营企业债券融资座谈会”。证监会债券部人士在会上指出，证监会积极支持市场各方发挥信用保护工具在支持民营企业融资过程中的作用，发挥市场化增信作用，鼓励市场机构、政策性机构通过创设信用保护工具为民营企业债券融资提供增信支持，尽快推出组合型信用保护合约业务，并便利回购融资机制，适当放宽受信用保护的民营企业债券回购质押库准入门槛。5月16日，市场消息称，碧桂园、龙湖集团、美的置业3家民营房企被选为“示范房企”，将在周内陆续发行人民币债券，创设机构将同时发行包括信用违约掉期（私募CDS）或信用风险缓释凭证（CRMW）在内的信用保护工具，以帮助民营地产企业增强公开市场的融资功能。“这次相比5月份政策的最大不同是，监管层不仅对示范性房企进行信用保护和增级，还亲自下场去购买这些示范房企发行的债券，阶段性为房企提供流动性支持，并通过带头引导作用，引导市场机构也来购买这些债券。” 广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。国家统计局最新数据显示，1~7月，房企到位资金8.88万亿元，同比下降25.4%。其中，国内贷款1.1万亿元，下降28.4%；利用外资53亿元，增长20.7%；自筹资金3.15万亿元，下降11.4%；定金及预收款2.86万亿元，下降37.1%；个人按揭贷款1.42万亿元，下降25.2%。无论是银行贷款、自筹资金还是以按揭和定金为主的其他资金，7月份增速全面下滑，且跌幅均较6月份继续扩大，从侧面反映出金融机构对开发商的风险担心进一步加剧，房企融资渠道受阻严重。李宇嘉认为，现在市场对民营房企的风险担忧在加大，比如优质蓝筹龙头遭到“做空”，因此，此次监管层出台这个政策是可信的，有利于缓解民企融资困境。现在市场悲观情绪已经到了极度状态，金融市场已经失灵，迫切需要政府出面发挥作用，预计未来房企融资状况会触底、好转。对于房企而言，还有一个确定的好消息，就是央行再次“降息”。8月15日，央行开展4000亿元1年期中期借贷便利(MLF)操作（含对8月16日6000亿元MLF到期的续做）和20亿元7天期逆回购操作，中标利率分别为2.75%、2%，均下降10个基点。第二季度央行货币政策执行报告明确，继续通过政策利率引导市场利率下行。此次1年期MLF操作、7天期逆回购降息，目的就是引导市场利率下行，反映的是当前经济恢复放缓对加大逆周期调节力度的迫切需求。央行数据显示，7月，人民币贷款增加6790亿元，同比少增4042亿元；社会融资规模增量为7561亿元，比上年同期少3191亿元。招联金融首席研究员董希淼表示，此次两个利率下降，一方面传递出将更大力度支持实体经济、稳增长的积极信号；一方面将直接推动银行降低融资成本，更好刺激企业的投资需求和居民的消费需求。MLF利率的上调或下调，一般都会传导至贷款基础利率（LPR）利率，并最终影响贷款利率，房贷利率也因此存在进一步调整空间。国信证券研报认为，房地产回归正常轨道，是当前政府、企业、居民的共同利益所在，因此没有必要对地产销售有超过对经济整体的担忧。近期多项地产纾困措施出台，多地加强预售资金监管，皆在夯实“保交楼”信心，提升了地产股债的“下限”。在此基础上，期待需求端更有力政策推出的效果。当前经营稳健、具备优秀品质的房企将更快从行业低谷中脱颖而出。

作者 | 李逗 编辑 | 田晏林 作为地产开发商重要的生产资料，土地是整个房地产开发链条中最基础的“原料”，也是未来楼市的风向标。然而，面对北京的土地市场，开发商已经很久不在意拿地这件事了。 可对于大多数房企来说，困难是摆在眼前的，再不拍上地，巧妇也难为无米之炊，来年企业可能就要颗粒无收了。 2023年2月8日，在北京开年首场土地拍卖中，情况发生了变化，一批来自南方的地方国资房企涌入拍地现场，抢了许多深耕北京市场多年的房企的风头。 据悉，本次不仅是春节后北京土地市场的第一拍，还是2022年第五批次集中供地的收官，共计出让6宗地块，吸引了33家房企及联合体报名竞逐。 具体来看，这6宗地块分别位于经济技术开发区、朝阳区、石景山区、通州区、昌平区、房山区，土地总面积约21.47万平米，总建面约53.18万平米，总起始价122.52亿元。 其中，有3宗地块底价成交，另外3宗地块，经过房企的激烈争夺，触顶成交。最终，北京土地市场在当日总共收金132.09亿元。 对于北京房地产市场而言，开年土拍之所以引发关注，还有一个原因是，近日一份自然资源部办公厅在2022年12月8日发布的《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》在网上流传。文件显示，出让地块由一年三次的集中供地，调整为多次小集中供地。 因此，部分媒体将此解读为今年22城将取消集中供地制度。事实真的如此吗？ 南方房企突袭北京 开年北京的首场土拍释放出的楼市信号，如供地价格、开发商拿地态度、规划方案等，都在不同维度透露出北京楼市未来的走向。 2023年2月8日下午，北京市政服务大厅的土拍现场，座无虚席，参与报名的14家房企及联合体举牌人，齐刷刷地坐在了拍卖席位。他们都是前来参与昌平区信息产业基地地块的买家。 房企们看重这块地的原因并不复杂，这里不仅地段位置优秀，周边的配套如商业、学区、地铁等也一应俱全，可以说是北京土拍市场难得一见的好地块。 为了成功拿到“黄金宝地”，越秀、城建、建发、厦门国贸、招商、首开、中建智地等14家房企开展了激烈“厮杀”。 竞拍开始前，该地块已经过14轮报价，报价金额达30.75亿元，距离地价上限仅不到3万元。因此在正式的开拍现场，仅仅用时1分钟，房企的叫价便触及土地合理价格上限。紧接着，现房销售面积的竞拍环节，也很快达到了上限。 按照规定，哪家房企能拿到该地块需要通过现场摇号确定。最终，来自广州的国企越秀地产成了这名“幸运儿”，以“33.12亿元+4.5万平的现房销售面积”摘得该地块，楼面价约3.7万/㎡，溢价率15%。 但越秀地产猛烈的攻势并未停止。 为了拿下石景山苹果园的土地，越秀地产和中海地产之间展开了激烈比拼。尽管中海地产是长期深耕石景山区域的“大地主”，但还是在最后一轮竞拍中被越秀击败。 最终，越秀地产历经6次报价，以“25.99亿元+1.5万平方米现房销售面积”竞得该地块，溢价率15%，成交楼面价43117元/平方米。 上述两宗地块，越秀地产总计投入了59亿元，被认为是本场土拍的“最大赢家”。 据业内人士分析，越秀的这次大手笔拿地，和刚任职越秀华北区域副总裁的董毅有很大关系，该公司希望借助董毅在北京市场的投拓能力打开市场。 在本次北京首场土拍中，越秀赚足了眼球。但除了这个“外来客”，总部位于上海、背靠中建八局的中建东孚，也在当日上午的竞拍中，收获了朝阳小红门地块。 据悉，该地块还引来龙湖、首开、华润、建发等10家房企争抢。在龙湖第一个报出13.1亿元的价格后，两分钟便触及地块价格上限，转为摇号方式确定竞得人。最终，朝阳小红门地块被中建东孚以14.26亿元摘得，溢价率达到15%。 要知道，最近两年间，参与北京土拍的房企基本都是国企、央企，每次土拍的参与者少不了中海、华润等老面孔。当绝大部分民营房企减速后，以中建为代表的“建筑系”央企和地方国资企业开始逆势补仓，成为房地产行业一批新隐形“地主”。 回顾整个2022年的土地投资，除保利发展、万科、中海地产、招商蛇口、华润置地等头部房企外，建筑类央企和新闽系等地方国资的力度，开始变得极为强劲，并明显展露在北京的土地市场。 以北京去年第三批集中供地的建发房产为例，建发房产击败首开、保利、华润、绿城、中海、金茂等多家房企，以33.8亿元将位于丰台的热点地块槐房村地块收入囊中。 然而，这次来自南方的地方国资表现凶猛，与众多深耕北京的房企展开一番正面较量。来自厦门的企业同样不甘落后，自2022年下半年以来，厦门国贸曾多次参与北京土拍。 而在本次土拍中，该公司在朝阳小红门地块率先递交《高标准住宅建设承诺书》，竞争石景山苹果园地块中，只是受限于摇号机制，最终遗憾错过。 （图源/视觉中国） 供地规则更灵活 本次地方国资看中北京市场的原因，离不开北京市场灵活的供地调整规则。 自“集中供地”实施两年以来，北京土拍市场经历了2021年的“火爆—冷淡—平稳”的变化规律，以及2022年的“高开低走”后，终于在2023年迎来了一次难得的回暖。这其中重要的原因在于，始于2021年的集中供地制度，开始有了更多灵活调整的空间。 2021年2月，自然资源部要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”的政策落地，集中发布出让公告、集中组织出让活动，且原则上全年发布出让公告不超过3次。这份公告的推出，让土拍市场发生了许多实质变化。土地成功出让的难度越来越高，房企们的投拓压力也越来越大。 东方金诚分析师唐晓琳认为，“集中供地政策在一定程度上提高了房企的投资门槛，在当前的行业环境下，有能力深度参与集中供地的房企数量十分有限。因此，部分城市调整集中供地节奏，是在土地市场低迷期的一种必然选择。” 而作为一线城市之首的北京，2022年第三、第四季度时，便已开始灵活调整供地政策。譬如，2022年第三批次和第四批次集中土拍中，北京市场多个地块均由当地国资企业“申请激活”，并最终以底价成交的方式确定归属。 同时，实行“集中供地”的22城中，包括北京、杭州、苏州等多座城市也开始增加供地次数，由三次增加为四次、五次、六次。也因此，随着“集中供地”的“一年三批供地”升级到“一年多批供地”后，行业内也开始流传着“取消集中供地”的说法。 对此，自然资源部发文表示：“不是要取消集中供地制度，而是优化完善集中供地政策，更好发挥充分公开披露信息对于稳定和引导市场预期的积极作用。” 而从北京本次的土拍来看，也明显能感知到政策调整的灵活空间。相比以往，不仅指导价格空间有所扩大，出让地块中也有了明确的规划和配套提升计划，更有利于房企针对性地打造产品。 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析指出，“阶段性调整集中供地是必要的，比如增加土地出让的批次，每一批次供应的地块尽量减少，增加土地出让的优质程度，适当调整土地出让的底价和溢价率，减少竞配建、竞自持，从而降低拿地的实际成本。同时，在需求端对开发商资金链进行纾困，对已经出让的地块采取各种方式进行二次出让或尽快开发，以回补土地市场的资金需求，促进楼市和地市的良性循环。” （图源/视觉中国） “黑马”国企亦面临挑战 对于本次土拍的“大赢家”越秀地产而言，这并不是它第一次登上北京土拍的舞台。 2021年，北京首次集中供地推出之时，越秀联手西城区属房企天恒置业，以底价45.7亿元共同拿下了位于怀柔区刘各庄的1宗棚户区改造地块，成为越秀地产进军北京的“首秀”。 据媒体报道，当时，越秀想要拿下的地块不止这一个，其不仅和天恒联合报名参拍了朝阳区金盏两宗地块，同时也联合华发报名了朝阳崔各庄地块。但最终，由于竞地过于激烈，越秀还是未能收获朝阳市场地块。 而进入2023年，越秀不再选择和北京地方房企结盟，而是干脆单枪匹马单独拿地了。一连夺下两宗热门地块的拿地攻势，也暗含了越秀进一步布局北京市场的意图。 但以越秀地产目前的营销成绩来看，其在北京的首个项目去化成绩并不如意。住建委官网显示，越秀于2021年5月拿地的楼盘，目前已取证房源1000余套，已签约套数仅19套；成交均价为3.66万/平方米，也远未达到该地块的销售指导均价4万/平方米。 除了越秀地产之外，此前曾在北京市场击败越秀并拿下热门地块“昌平北四村”的建发房产，也同样面临着一定的项目销售压力。住建委官网显示，自2022年末开盘至今，建发房产期待的文源府的网签去化率为26%。 实际上，过去一年来，不管是供地数量还是成交金额，北京土拍市场都呈现出下跌趋势。数据显示，2022年累计上架59宗地块，成交55宗，成交面积485万平方米，同比下降30%，实现土地出让金收入共计约1615亿元，较去年下降24%。 与此同时，在全国楼市环境下行、行业收缩等因素影响下，北京市场新房库存量开始出现了严重过剩的迹象。据中指研究院监测，截止2022年12月底，北京新房库存规模约为1263万平方米，同比增加8%，再次回到高位水平，短期库存出清周期达到18.3个月，目前库存去化时间超出正常水平，整体去化风险较为突出。 房地产市场出现的上述新变化，给即将推盘的开发商带来了更多销售压力。而进入2023年，北京新房供应仍将推出一大批住宅用地。这对于目前市面上的项目而言，销售竞争压力更大了。 2022年12月30日，北京市规划和自然资源委员会网站发布，2023年部分拟供商品住宅用地项目清单（第一批）共计17宗地块，涉及朝阳、丰台、石景山、大兴、经开、通州、顺义、昌平、门头沟等9区，总建筑面积约157万平方米。 对此，中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，随着新房供应不断放量，当前北京新房库存增加，去化压力亦在提升，但北京住房需求相对旺盛，政策边际改善下，市场情绪有望延续修复态势，短期市场活跃度或将保持，性价比较高的优质项目仍是购房者关注的焦点。

NO.1：恒大　　暴雷程度：★★★★★　　上榜理由：全国房地产龙头，岌岌可危，每天都有商票逾期，债券经被停止融资融业务，裁员60%，因不惜一切代价保交房导致金融机构恐慌，2家信托要求提前偿还贷款。 负债万亿级别，表外负债（商票等）千亿级别。　　穆迪信用评级：公司“Ca”（倒数第二级），无抵押票据“C”（倒数第一级），评级展望“负面”。　　NO.2：华夏幸福　　暴雷程度：★★★★★　　上榜理由：2020房地产10强，河北龙头房企，负债总额4000亿，3月宣布资金链断裂，上半年亏损近100亿，截至9月4日，违约债务本息合计878.99亿元，账上几无可动用资金。　　曾作为华夏幸福白衣骑士和最大金主的中国平安，计提损失359亿。　　中诚信国际，已将华夏幸福从信用评级名单中除名。　　NO.3：新华联　　暴雷程度：★★★★★　　上榜理由：债务违约,抵押、质押、被查封、扣押、冻结的资产账面价值总额454.58亿元。　　NO.4：鸿坤地产：　　暴雷程度：★★★★★　　上榜理由：　　鸿坤地产业绩大幅下滑，经营性现金流腰斩，融资成本高且融资环境持续恶化，债务压力和流动性问题开始显现。 　　NO.5：恒泰地产：　　暴雷程度：★★★★★　　上榜理由：频繁纳入被执行人。　　NO.6：实地地产　　暴雷程度：★★★★★　　上榜理由：大规模商票逾期未兑付,供应商、持票人赴实地总部维权。　　NO.7：蓝光发展　　暴雷程度：★★★★★　　上榜理由：号称“西南王者”，负债2000亿，曾一脚踏入千亿房企 。多地项目停工，据蓝光2021半年报，其账面可自由动用资金仅为3亿元。9月3日，蓝光控股股东蓝光集团所持股份全数被自然人顾斌竞得，成交总价仅为2亿元，平均每股价格为2元。　　20.成飞建设： 频繁纳入被执行人 。　　NO.8：宝能集团　　暴雷程度：★★★★★　　上榜理由：金交所理财产品逾期，员工讨薪。　　NO.9：荣盛发展　　暴雷程度：★★★★★　　上榜理由：房地产16强，负债2500亿，近一年内股价腰斩。　　踩中大部分红线。短期债务占比较大，偿债压力巨大。　　上半年现金流量净额仅为12亿元，几近枯竭。　　上半年频繁为下属子公司提供融资担保，已发布逾20份担保公告，担保规模巨大。　　近期多个项目大幅降价抛售，环京和青岛等地房价折扣甚至低至五折。　　美元债异常低迷,评级下调,外部融资遇阻,在未来一到两年内,荣盛发展的运营 和财务状况将将面临各种挑战,。　　NO.10：泰禾地产　　暴雷程度：★★★★★　　上榜理由：负债2000亿，上半年营业收入仅为6.62亿元；归属上市公司股东净利润亏损8.52亿元；经营活动产生的现金流量净额—8.99亿元，总资产负债率91.81%。　　8月28日，泰禾集团在中国院子召开记者招待会，老板黄其森亲自上台推销中国院子的房子。现场有烂尾楼业主上台，替全国数十万烂尾楼业主，给黄其森赠送锦旗，锦旗上写着：百城千楼项目烂尾，十万业主无家可归。业主被泰禾保安打伤。　　NO.11：天房集团　　暴雷程度：★★★★★　　上榜理由：天房集团，曾是天津最大国有房企，于2018年爆雷，负债近2000亿。　　天房发展，曾为天房集团所控股，2021年半年报实现营业收入4.86亿元，净利润—1.06亿元。　　NO.12：建业集团　　暴雷程度：★★★★★　　上榜理由：河南地王，河南本土最大房企，2020销售额过千亿，负债1500亿。　　引信来自一封求助信——《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》，内容显示：受汛情、疫情影响，建业300多个地产项目处于停业、半停业状态，但需支付巨额运营成本，销售业绩出现下滑，销售及回款较原计划减少近30亿元，多处工地停工，累计各种经济损失逾50亿元。　　问题实际上并不仅仅来自天灾：　　建业资产负债率87.2%，净负债率92.6%，现金短债比1.93，踩中红线，被归为黄档企业。　　穆迪将建业地产的评级展望从"稳定"调至"负面"。　　NO.13：三盛宏业　　暴雷程度：★★★★★　　上榜理由：破产重整。　　NO.14：协信远创　　暴雷程度：★★★★★　　上榜理由：协信集团，曾为西南房地产地头强蛇，深陷债务危机后，引入投资者成立协信远创。　　协信远创，负债700亿，逾100亿元债务逾期。　　因为频繁的债务逾期，协信远创被联合资信等评级机构下调至垃圾级。　　近期协信远创更被债权人申请破产重整。　　NO.15：富力地产　　暴雷程度：★★★★　　上榜理由：40亿贷款展期6个月,一年内到期债务595.76亿，三条红线天天踩。　　评级机构穆迪宣布将广州富力下调至B2、香港富力下调至B3；评级展望为“负面”。　　富力曾吞并万达酒店，其酒店业务持续亏损。　　NO.16：阳光100　　暴雷程度：★★★★　　上榜理由：阳光100，负债500亿，上半年收入仅为33亿元，年利息支出却超70亿。　　多次债务违约，多地项目停工。　　另有超百亿债务一年内即将到期。　　另外，债券价格下跌较大,商票年化收益达到36%,受限资产占比高,网传区域裁员40%。 　　NO.17：新力地产　　暴雷程度：★★★★　　上榜理由：新力，负债约800亿。一家神秘的房地产商，从江西起家，10年时间从0做到1000亿规模。　　网上流传《新力地产老板张园林求救信》称，2019年新力控股创始人张园林欠下16亿港元高利贷，至今未能脱离债务危机。　　每天都有子公司商票逾期,拖欠进度款被总包方停工。　　更频频曝出大量票据到期无法兑付。　　NO.18：中南建设　　暴雷程度：★★★★　　上榜理由： 触碰三条红线。 　　NO.19：祥生地产　　暴雷程度：★★★★　　上榜理由：大量参与民间借贷,多次列为被执行人。大规模裁员。 　　NO.20：新城集团　　暴雷程度：★★★★　　上榜理由：负债4500亿。　　NO.21：金地集团　　暴雷程度：★★★★　　上榜理由：房地产20强，负债3000亿，债务相比2016年的1000亿暴增2倍，一年内到期的非流动负债为358亿元，应付债券为420亿元，有息负债总额1230亿元。上半年经营活动产生的现金流量净额为：—100亿元。　　NO.22：绿地集团　　暴雷程度：★★★★　　上榜理由：一直踩红线，负债超万亿；绿地已经开始大规模裁员,裁员比例40%-50%左右。 　　NO.23：花样年　　暴雷程度：★★★★　　上榜理由：花旗、瑞信私人银行不再接受花样年控股的债券作为抵押物，现在新发债券基本没有人买了。　　NO.24：碧桂园　　暴雷程度：★★★　　上榜理由：规模不亚于恒大，负债也是万亿级别，重点布局三四线城市，打造“偏远郊区超级大盘”，2019—2020，碧桂园高溢价拿下大量三四线城市开发土地。由于三四线城市人口流失或流入少，房价虚高问题严重，市场风险极大。　　投资巨大的马来西亚森林城市深陷泥潭，几近停滞。　　因高周转而导致的工地事故、工程质量问题不断，业主投诉维权不断，2020年房企综合满意度垫底——行业10分的平均水平，碧桂园只有4分。　　近期碧桂园“品牌部”“雇佣军”活动频繁，神似爆雷前的恒大。　　NO.25：融创中国　　暴雷程度：★★★　　上榜理由：负债万亿级别，不但在22个重点城市花重金抢地，还在大量三四线城市，以高达50%以上的溢价拿地，创造多个地王。　　市场传闻，融创跑到香港私募，报出两倍市价，把资本市场吓坏了。而且融创还在内部向职工融资借钱。最新消息是，它对万达毁约了。　　孙宏斌的激进在房地产业最有名，但是他在半年报业绩会上突然变腔：“我们预计下半年市场会比较惨烈，安全放在第一位。”

备受关注的降负债行动最终反映到了上市房企的业绩当中。 根据和讯 房产 整理的《2020年销售额TOP50房企的降负债情况表》，截止4月14日，已披露业绩且数据可查的上市房约33家，结果显示，相较于上半年，房企2020年剔除预收账款的资产负债率平均降了22个百分点，净负债率降了3个百分点，现金短债比维持平稳。 按照三道红线指标：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，房企的净负债率不得大于100%，房企的“现金短债比”小于1，触及三道红线的房企数量从由5家减至2家，“零触线”房企由4家增至12家，房企降负债成效显著。 不过，凭借高杆杆撬动规模增长已经成为 房地产 行业兴盛发展的常态，要想改变并非易事，数据显示，多达17家房企没有实现降档，距离三道红线的标准还有一定距离。 数据来源：贝壳研究院、亿翰智库 “零触线”房企新增8家 金辉蹿升三档至“绿档” 在三个降负债的核心指标上，房企压力比较大的指标是剔除预收账款的资产负债率，截止2020年底，33家房企这一指标的均值是75%，比上半年降了2.7个百分点，但仍然超过了红线标准，此外，房企净负债率均值为69%，比上半年降了22个百分点，现金短债比均值为1.6，与年中持平。 某券商分析师对和讯房产表示，净负债率和剔除预收账款的资产负债率，改善起来比较难，尤其后者，涉及到整资产负债表的调整，而短债比通过少拿地或者快销售，增加货币资金，实现指标的优化。 通过上述三个负债指标的改善，各家房企都交出了自己的成绩单。数据显示，有8家房企进入“零触线”的绿档，该阵营房企由去年中的4家增至12家，同时，实现降档的房企约12家，占比36%。 TOP50房企中被划为绿档的12家房企 数据来源：贝壳研究院、亿翰智库 显而易见，龙头央企财务优势明显，中海、华润置地、招商蛇口(001979,股吧)始终保持“零触线”，负债压力不大，龙湖集团作为民营房企财务表现也比较自律，这四家房企的财务能力处于行业领先水平。 在负债改善方面，千亿房企和准千亿房子改善速度最为明显。数据显示，8家进入绿档的房企中，有6家房企销售额在千亿左右的房企，他们的共性是销售完成情况较好，比如，世茂集团2020年目标完成率100%。 销售之外，上述房企还通过促销售、快周转、出售股权、引入战略投资者、合作开发、分拆上市等方式降杠杆减负债，以华侨城为例，公司2020年分别转让了包含重庆悦岚房地产开发有限公司等在内的11个项目，总成交额68.9亿元，频繁的资产交易加快现金回流，华侨城也得以进入绿档。 去年房企纷纷分拆旗下物业公司赴港上市，和讯房产此前统计，2020年多达16家物业公司上市，物业公司上市可以增大地产公司的权益，从而实现降幅债，代表案例是远洋服务、金科服务、世茂服务等。 对于房企的降负债表现，上述分析师表示，大部分房企还是维持在原档，很多房企可能会改善一档，这样的降负债进度，比较符合外界预期。 不过，对于降负债比较明显的房企，外界有声音怀疑数据可能被注水。一位不愿具名的资本市场人士认为，降负债很考验房企调节报表的能力，不排除有一些不太严谨的公司到了年末集中调节报表，通过财务调整，把一些表内负债转到表外，不过，他强调，降负债是行业的主流趋势，只是各家节奏可能不同。 17家房企没能成功“降档” 富力、恒大仍居“红档” 虽然大部分房企的负债率都呈现下降态势，但真正实现降档并最终符合三道红线的标准，并非易事，有17家房企三道红线的档位没有实现跨越。 TOP50房企中没有实现降档的17家房企 数据来源：贝壳研究院、亿翰智库 此前，业内认为，行地产行业喊了多年的降负债没有取得效果主要是因为房企的主观意愿，但此次房企降负债意愿非常强烈。从上图可以看出，没有降档的房企中，负债降幅最大的分别是富力地产和中国恒大，前者的净负债率下降46个百分点至130%，后者净负债率下降40个百分点至159%。 富力地产董事长李思廉在业绩会上表示，若价钱合适将继续出售资产，包括部分开发项目的股权等，截至2020年底，富力集团的库存现货有600亿，未来也会积极变现，以配合降低三条红线。 不过，由于富力地产和中国恒大负债率较高，即便降负债力度很大，依然没有降档，仍然位于“红档”。按照中国恒大的规划，截止2021年6月30日，净负债率降至100%以下；截止2021年12月31日，现金短债比将达到1以上；截止2022年12月31日，资产负债率将降至70%以下，届时，“三道红线”全面降档在三条绿线以内。 此外，其余15家房企也没有实现负债率降档，龙头房企碧桂园和万科赫然在列，究其原因，业内认为，这主要与企业自身的发展节奏有关，降幅债的前提是保持业绩稳定，逐渐从依靠负债增长过渡到向经营要增长，各家节奏不一样，以碧桂园为例，2020年碧桂园拿地总金额为1512亿元，居行业第一，力度有所加大。 万科管理层在日前的业绩会上表示，剔除预售帐款的负债率是70.4%，距离70%有0.4%的差距，非常有信心在一季度能够回到绿档。 此外，值得关注的是新力控股，它是TOP50房企中唯一一家由于现金短债比不达标，从“黄档”升至“橙档”的房企，新力控股首席财务官许进业表示，有信心在未来一年到一年半时间内达到绿档要求。 降负债不意味着低负债？ “三道红线”虽然旨在降负债，但负债水平也不是越低越好。 万科董事会主席郁亮在业绩会上表示，万科并不追求过低的净负债率，40%这条线是过去相当长时间坚守的，但是我们并不追究过低，如果有的时候低一点，那是万科为了等待机会。 无疑，供地两集中就是机会，郁亮表示，供地变化对于资金来说要求很大弹性，如果资金方面没有很大弹性，面对集中供应土地来说遇到很大压力，万科净负债率18.1%，有可能是等待市场变化的机会。 郁亮强调：“我们并不一定有意保持这么低的净负债率，保持合理净负债率就可以了。” 目前，碧桂园有两个负债指标保持着安全线，尚有剔除预收账款的资产负债率略高，处于黄档水平。碧桂园的降负债节奏并不急促，其管理层表示，公司整个负债规模会在2021年、2022年逐步下降，有信心在2023年6月30日前达标回绿。 像万科和碧桂园这样的房企还有不少，在高负债房企忙于降负债的同时，债务结构合理的房企则寻求更大的发展机会。正如龙湖集团CEO邵明晓所言，未来行业的资源越来越会朝着优秀、稳健的企业倾斜。 中指院数据显示，2021年1-3月，全国300个城市住宅用地共成交1463宗，同比增加10%；出让金总额为7765亿元，同比增加18%；平均溢价率17%，较去年同期上升5个百分点。 负债结构合理的房企正在抓住机会积极布局，根据中指院发布的《2021年1-3月全国房地产企业拿地排行榜》，在TOP10房企中，除融创中国和滨江集团(002244,股吧)之外，其余房企均为国企或者有国企背景的企业，发展优势明显。 数据来源：中指院 依靠负债的规模增长时代已然落幕，叠加房地产行业增速放缓，房地产行业的“内卷”已经悄然开始，业内认为，行业分化正在加剧，资金充裕的房企可以抢占核心城市的地块，实现优质资产的快速周转，而负债较高或资金能力弱的房企无疑会逐步边缘化。

近日,深圳5宗地出让引起市场高度关注,不少大房企表现积极,而同时中小房企断臂求生或转型的事件也在上演。事实上,继年初以来,多个城市调控政策力度有所调整,房地产市场出现局部小幅回暖,但近两个月针对局部楼市的销售市场以及土地市场快速升温,部分城市重新收紧了楼市政策。仲量联行认为,前期的楼市“小阳春”只是局部和小幅回暖,在没有进一步政策支持的情况下,未来整体楼市成交将可能放缓。1规模房企拿地积极 行业集中度明显从1-5月的拿地金额来看,碧桂园、融创、新城占据拿地金额前三位。据中指研究院数据,碧桂园5月拿地发力,1-5月累计拿地658亿元,占据拿地榜榜首;融创凭借前4月优势,1-5月以总额653亿元占据榜单第二位;新城继续保持第三名,拿地总额461亿元。TOP10 企业1-5月拿地总额 4148 亿元,占TOP100企业的35.8%;TOP30企业1-5月拿地总额7744 亿元,占TOP100企业的66.8%,龙头房企获取土地资源优势不减,行业集中度明显。1-5月,TOP10企业拿地门槛为281亿元。5 月,碧桂园继续保持较大的拿地力度,单月拿地262 亿元,同比增长 28.4%,环比下降 25.7%。碧桂园5月高溢价补充土地资源,分别在洛阳、嘉兴、扬州等城市拿地,溢价率均超过100%,其补仓意愿可见一斑。近期土地市场比较受关注的是,进入6月以来,万科在土地市场动作频繁,甚至不惜高溢价拿地。据乐居财经不完全统计,6月17日-21日一周万科共拿地8宗以上,总拿地金额超过106.67亿元,拿地区域主要集中在南方地区,其中5宗位于重庆。另外,6月21日,雅居乐首次拿下京城宅地,雅居乐以31.8亿元将北京经济技术开发区河西区地块收入囊中,楼面价39625元/平方米,溢价率41.3%;6月24日,越秀以总价590800万元、楼面价56128元/平方米拿下深圳宝安区尖岗山地块,越秀首次进入深圳。对此,克而瑞分析称,目前土地市场分化明显,虽然个别城市土拍火热,“高溢价地块”频出,但并不具备普遍性,规模房企也并未出现2016年“疯抢地王”的情况。尤其在补仓需求得到满足以及未来拿地当年开盘难度增大的情况下,百强 房企的投资节奏会进一步放缓。且从近期土拍热点城市政策调控力度来看,未来拿地仍需保持谨慎,盲目获取高价地并不可取。2部分中小房企断臂求生或转型在规模房企积极拿地的同时,一部分中小企业却面临资金紧张的问题,有些申请破产,有些为缓解流动性问题转让一些项目股权以求生存。近日,宁波最大的房地产企业——银亿集团宣告破产,申请破产清算,负债500亿元。银亿在公告中指出,今年以来,银亿集团、银亿控股持续面临流动性危机,虽竭力制定相关方案、通过多种途径化解债务风险,但仍不能彻底摆脱其流动性危机。另外一家通过积极地去杠杆、降负债断臂求生的泰禾,在转让杭州蒋村、南昌茵梦湖、泰禾广州院子等项目股权后,泰禾集团执行副总裁葛勇近日表示,目前,泰禾整体的有息负债金额已经比2018年底有了非常显著的下降,2018年底时泰禾集团的有息负债在1370亿元。在资金流动性危机下“又活过来”的粤泰集团近日召开新闻发布会,集团董事长杨树坪表示,粤泰集团向世茂集团转让旗下部分项目的部分股权,这种转让属于当下地产行业市场常态,未来将以此次与世茂合作为契机,全面探索转型升级,在养老、健康和产业地产等特色地产领域。不过,粤泰集团在转让旗下5个地产项目的不同份额股权给世茂集团后,目前国内外仍有多个项目处于在建在售状态,在北京、广州、深圳等重点城市以及柬埔寨还持有大量待开发的土地储备。“在当前房地产调控趋严,融资渠道趋紧的环境下,中小型房企面临极大的挑战。粤泰集团将扬长避短,积极转型,发挥中小型企业‘船小好调头"的转型优势,选择在健康、养老、产业地产等特色地产领域精耕细作,把地产开发经验与新兴的产业相结合,以新型的合作开发模式开拓市场。”3融资或进一步收紧,房企转战海外发债融资渠道趋紧,今年5月,银保监会明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资,此后6月初更是有消息传出,监管层已经将一些拿地激进、制造高溢价地块的企业纳入监管,并准备暂停地王企业的债券与ABS发行。6月13日,银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上直接指出了防止房地产的投资行为。这也预示了未来房地产调控仍将不放松,融资可能进一步收紧的信号。据克而瑞不完全统计,截至6月17日就已有十余家房企发行及拟发行海外债,预计发行规模将超30亿美元,其中如中南建设于6月11日就宣布了其境外全资子公司已完成了3.5亿美元的高级无抵押定息债券发行,此后6月12日,华南城也宣布成功发行于2021年到期的6000万美元优先票据。除此之外,雅居乐、蓝光发展、新湖中宝、融信中国等也都宣布完成发行美元债。克而瑞分析认为,2019年下半年,房地产信贷政策或将继续收紧。而对于房企而言,境外债虽然具有较高融资利率,但在境内融资不断收紧的当下,发行海外债仍是维持规模增长的必要途径。未来如何在融资渠道上寻求进一步的突破,如何有效地降杠杆、降负债,将会是未来房企们进一步发展的主要挑战。4未来区域一体化“城市群”将加速发展一二线城市仍是房企投资拿地的重点,但已经回归理性。从近期广州土地市场来看,在经历了此前连续多轮的高光表现之后,从番禺东环街宅地流拍开始,又出现了从化一宗地中止出让、一宗地底价成交的“冷门事件”,克而瑞广州区域首席分析师肖文晓认为,这反映了在有保有压的调控政策之下,开发商的拿地策略亦是有所取舍,即便在热门城市也不会一味追高。实际上,从一手住宅的成交数据来看,广州市场今年的“回暖之路”仍有不确定性,最明显的证据就是5月和6月上半月的一手住宅成交量同比由正转负,结束了此前三个月“三连阳”的表现。上半年,广州住宅用地供应527.94万㎡,成交437万㎡,同比分别增加250万㎡和135万㎡。根据2019年土地供应计划,下半年广州还有相当大量的土地入市,这也让有意进入广州的房企有了选择的理由。继年初以来,多个城市调控政策力度有所调整,房地产市场出现局部小幅回暖。但近两月,针对局部楼市的销售市场以及土地市场快速升温,以苏州为代表的部分城市重新收紧了楼市政策。在“稳地价、稳房价、稳预期”的主基调下,全国住宅市场整体保持平稳。仲量联行中国区研究部总监姚耀表示:“短期来看,货币供应增速保持稳定,楼市政策放松力度有限,住宅市场整体成交量持续增长的可能性较小。从长期来看,拥有产业升级前景以及持续人口净流入的城市的住宅需求会得到有力支撑,尤其是区域一体化的‘城市群"将加速发展。”

2月11日，据央广网消息，全国性商品房预售资金监管的意见已于近日出台。消息称，意见明确，预售资金额度监管为“重点额度监管”，由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等因素确定，能确保项目竣工所需的资金额度，当监管账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可由房企提取使用。管理办法明确了预售资金监管的基本标准。对监管资金监管额度、交纳范围、取用条件等进行了明确。据澎湃新闻了解到，此前该文件的征求意见稿于2021年底下发。受此消息刺激，2月11日早间开盘后，房地产开发、家居装修、建筑、地产中介代理等板块齐声上涨，多股出现涨停现象。截至今日收盘，泰禾集团（000732.SZ）涨停，收3.36元/股；南山控股（002314.SZ）涨停，收5.04元 /股；荣安地产（000517.SZ）报2.85元/股，涨停；天保基建（000965.SZ）涨停，报3.29元/股。此外，金科股份（000656.SZ）报5.08元/股，涨停；京投发展（600683.SH）涨停收盘，报5.32元/股；嘉凯城（000918.SZ）报2.89元/股，涨停。但从总体来看，房地产指数跌幅0.03%。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但是，这么多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。商品房预售资金是指购房人按照商品房预售合同约定的预购房款，一般包括支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款以及其他形式的购房款。有房企人士对澎湃新闻表示，预售资金本身的意义在于督促房企合理使用资金，以保证项目的顺利竣工。但此次的政策对于地产方面来说利好有限，“因企施策”或是预售资金监管调控的大方向。该人士认为，对于出险房企来说，该政策并不会放松监管预售资金监管账户，只会加强监管。尽管有些房企的预售资金监管户余额确实是有很大一部分资金，但能具体能释放多少出来目前还不知道。目前，各地对于房企预售资金的监管力度各不相同。据澎湃新闻不完全统计，2021年8月份以来，已有包括连云港、三明市、天津、秦皇岛、镇江、衡阳、漳州、兰州、许昌、上海、重庆、成都、北京、石家庄、厦门等10数城陆续出台相关文件，重点加强对新建商品房预售行为的监管，维护市场交易平稳健康。与此同时，也有山东省烟台市出台新政降低守信房企预售资金监管比例，为部分优质开发商提供提取资金提供条件。诸葛找房数据研究中心负责人王小嫱表示，上述意见意味着对预售资金的监管进行了全国统一，这一举措有利于预售资金监管的规范性，当前国内各个城市的预售资金监管不一，而烂尾楼、延迟交房以及低质量房的现象不减，预售资金的监管显得更为重要，实现全国标准管理更有利于商品房预售资金监管的落地，促进房地产行业的健康发展。另外，该意见明确“预售资金额度监管为“重点额度监管”，根据工程造价合同等核定，能确保项目竣工所需的资金额度，当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。这一点无疑是对房企来说有较大的利好，以往对于预售资金实行全监管，拉长了企业的回款周期，而房企的融资监管近年来更严，从而加大了房企的资金流压力。此条细则增强了商品房预售资金的灵活性，加强了回款的流动性，有利于缓解房企的资金压力，对房地产行业的内部循环也有着积极的作用。贝壳研究院高级分析师潘浩认为，上述意见出台后将大大加强预售资金管理的规范性和灵活性，有助于房企合理安排使用资金、稳健经营。目前看来，保持房企资金的适度流动性都是引领行业走出低谷的重要措施。在“保交付”方面，需要政府、企业、金融机构等多方面共同努力，促进风险平稳化解。

华夏幸福从此不幸福。 中国头部房企华夏幸福周一承认爆雷，成为近期除海航集团宣布破产重组之外，另一个关注度很高的金融大事件。政府的入场能否扭转华夏幸福的颓势，还有待观察。 华夏幸福基业股份有限公司（以下简称“华夏幸福”）于2月1日发布公告并披露数据，称截至2021年1月31日，华夏幸福债务逾期52.55亿元，货币资金余额为236亿元，其中可动用资金仅剩8亿元，其余为受限资金。至此，华夏幸福在第二次陷入资金链危机后，正式承认爆雷。 自1月8日起，国际评级机构穆迪等多家机构纷纷下调华夏幸福的评级，认为其经营低于预期，面临债务违约和融资风险，华夏幸福旗下债券价格应声下跌。虽然半个多月以来华夏幸福坚持否认公司日常经营出现问题，但仍不能提振投资人。 华夏幸福作为中国领先的产业新城运营商，此前业务除了地产开发之外，还聚焦电子信息、航空航天等产业，在全国全面打造产业集群。根据中国媒体《21世纪经济报道》，华夏幸福金融机构债权人委员会组建暨第一次会议已于2月1日召开，华夏幸福董事长王文学在会上，将债务逾期归因于“错误研判环境形势，环境住宅量价齐跌，扩张激进，疫情影响”等。与此同时，河北省和廊坊市相关部门负责人、央行及银保监会相关负责人、金融机构代表也参会。 华夏幸福基业股份有限公司关于该公司及其下属子公司部分债务未能如期偿还的公告截图（网络图片） 2017年，环北京地区的廊坊、张家口等地纷纷出台“限购令”，环京楼市大幅降温。受此影响，重仓环京的华夏幸福营业利润同比出现明显下降，经营性现金流降幅超过300%。这是华夏幸福第一次面临资金链危机。而在此时，平安斥巨资入股华夏幸福，虽然暂时解决了华夏幸福的危机，但华夏幸福元气大伤，在《中国房地产百强企业》榜单中的排名一路下滑。据第三方机构易居克而瑞统计，华夏幸福2020年销售额从2018年1600亿的峰值断崖式下跌至963亿。加上自去年开始的多轮疫情重创，据华夏幸福披露，2021当年到期应偿付金额1000多亿，而公司目前货币基金200多亿均受限，面临资金枯竭。 有分析指出，华夏幸福想要走出困局，必须加快融资自救。然而，根据中国国家金融监管机构的要求，即剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，房企净负债率不得大于100%，“现金短债比”不得小于1，华夏幸福此次三条“红线”均已触及，融资大大受限。分析人士指出，华夏幸福不得不向政府求助，以搞定各大金融机构获得融资。政府不出手，华夏幸福将步海航破产重组的后尘。

万科集团凭借着其万科A（000002.SZ）和港股万科企业（02202.HK）股价的历史新高，成为了全球房企市值最高的公司。截至1月16日收盘，万科A报40.2元/股，涨幅8.39%，万科企业（02202.HK）报42.10港元/股，涨幅8.93%，总市值5305亿元。自从2015年下半年以来，深圳市钜盛华股份有限公司（以下简称“钜盛华”）、前海人寿保险股份有限公司、钜盛华作为劣后委托人的九个资产管理计划于二级市场持续增持万科A股，一度成为万科A的第一大股东。万科2017年全年合同销售金额为5298.8亿元，合同销售面积为3595.2万平方米，成为2017年全年销售额第二名的房企。进入2018年以来，房地产板块涨势如虹。截至1月16日收盘，招商蛇口（001979.SZ）报23.93元/股，涨幅10.02%；中南建设（000961.SZ）报7.91元/股，涨幅10.01%；荣盛发展（002146.SZ）报12.69元/股，涨幅9.97%；绿地控股（600606.SH）报10.13元/股，涨幅9.99%；泰禾集团（000732.SZ）报36.88元/股，涨幅9.99%；金地集团（600383.SH）报17.41元/股，涨幅9.22%。高速扩张期过后，中国房地产行业已经到了危急关头。提出房地产行业属性的回归，不仅是中国经济稳健成长的需要，也是房地产行业自身发展的需要。

2022年重组上市的公司 1. 陆家嘴（600663）2022年12月1日晚，陆家嘴消息，控股股东上海陆家嘴（集团）有限公司（下称“陆家嘴集团”）正在筹划涉及公司的重大资产重组事宜。公司拟通过发行股份及支付现金方式，购买陆家嘴集团及其控股子公司持有的位于上海浦东陆家嘴金融贸易区及前滩国际商务区的部分优质股权资产，并募集配套资金。2、格力地产（600185） 格力地产股份有限公司（以下简称“公司”）于 2020 年 5 月 23 日披露了重大资产重组相关事项，拟发行股份及支付现金购买珠海市免税企业集团有限公司 100%股权。

这个数据能够说明现阶段房地产行业确实遭遇了困境，也说明消费者的购房意愿确实降低了。百强房企前8月销售额降了46%，仅10家销售超千亿。根据相关机构发布的数据显示，中国百强房企销售额均值为477.6亿，同比下降幅度高达46.2%。据另外一家研究中心统计，从累计数据来看截至8月底，销售额超千亿元的房企只有10家，和去年相比较减少了14家，而超百亿房企也较去年同期减少48家，只有96家。同时百强房企实现单月销售操盘金额5190.1亿元，环比上月基本持平，但同比降幅达32.9%。多家大型房企在年内中期业绩披露中发布盈利预警，部分房企上半年录得净利润亏损。从总体局势而言，房地产企业各项利润指标均已降低至历史较低水平。这些数据能说明什么？房地产遇冷已经成为现实状况。普通人虽然总能从各类报道中看到相关部门对于房地产市场调控政策，但大家对于身边的房地产市场其实并没有太多关注，而从这些数据当中，我们其实能够清晰看到国内房地产市场确实已经遭遇瓶颈，遇冷已经成为现实状况，而不再是杞人忧天。消费者购房意愿明显降低。从房地产企业大幅下降的销售数据当中，我们能够明显看出购房者的购房意愿越发低迷。出于各类因素影响大家都已经不愿意买房，或者说是持观望态度，不想轻易下场。消费者收入下滑，对购房更加理性。购房意愿的降低，从侧面上能够反映出消费者收入的下滑状况。当消费者手中没有太多资金可用时，大家自然而然会对投资或购房变得更加保守。在这种状况之下，购房者变得更加理性，尤其是在房地产价格未来不确定性的情况下，越来越多有购房需求的人开始等待。消费者对房地产市场的信心不足。房地产市场一步步发展到现在，各类出现的问题已经严重消耗了消费者的信心，现阶段消费者对房地产市场已经严重信心不足。除非真实不可避免的刚需，大家越来越不愿意买房了。在现实生活当中，房地产市场面临的困境说到底也是由于消费者信心严重不足导致的。但现阶段各类政策往往都很难提升消费者对房地产市场的信心，以至于房地产市场始终难以回暖。未来市场究竟会走向何方，让我们拭目以待。

5月26日，中国房地产业协会与上海易居房地产研究院联合举办“2022房地产及物业上市公司测评成果”发布会，会上发布的《2022房地产上市公司测评研究报告》指出，上市房企积极应对行业变化，从客户需求出发，对产品进行迭代升级，推动产品服务力的升级。主要表现在，加强客户满意度管理、强调工程质量监管、加大科技赋能和数字化应用等。此外，上市房企为拓展收入，积极寻求多元化盈利模式，努力寻找第二增长曲线，其中，物业管理仍是上市房企寻求多元发展的首选行业。《报告》还重点回顾了上市房企2021年全年的业绩表现情况。《报告》指出，2021年，上市房企总资产均值为1549.12亿元，同比下跌1.82%；净资产均值为365.14亿元，同比上涨8.38%；房地产开发业务收入均值为294.79亿元，同比上涨7.21%；营业利润均值为42.81亿元，同比下跌18.41%。净负债率均值较上年下降7.39个百分点至87.68%；总资产周转率、存货周转率均值较上年有微升。2021年，房企更加重视负债规模、还款期限及现金流管理。长期偿债能力方面，《报告》显示，2021年上市房企剔除预收账款后的资产负债率均值为61.62%，同比下降2.09%；净负债率均值为87.68%，较上年下降7.39个百分点。受到市场趋冷和成本增加因素影响，房企盈利空间出现收缩。11家上市房企净利润超过100亿元，占比达到6.96%；25家上市房企出现亏损，占比达到15.82%。《报告》指出，经过综合测评，万科A、保利发展、中国海外发展、碧桂园、龙湖集团等公司位列上市房企综合排名TOP10。随着2022年稳地产政策持续推出，房地产行业有望迎来健康发展。上市房企应从自身出发，积极寻求精细化管理模式，创新性地满足市场发展需求。

2月11日早间开盘后，多只地产股出现大涨的局面。A股中，金科股份（000656.SZ）涨8.01%，嘉凯城（000918.SZ）涨幅8.37%，泰禾集团（000732.SZ）涨幅10.16%，荣安地产（000517.SZ）涨幅10.04%，南山控股（002314.SZ）涨幅10.04%。港股方面，融创中国（01918.HK）涨幅4.48%，富力地产（02777.HK）涨幅达6.23%，中国奥园（03383.HK）涨幅达4.05%，世茂集团（00813.HK）涨幅5.99%。消息面上，有消息称，房企预售资金监管将迎来全国统一规定，房企资金流紧张的现状有望得到缓解。消息称，新制定出台的管理办法明确，预售资金监管额度为“重点额度管理”，“由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定，能确保项目竣工所需的资金额度，当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。”诸葛找房数据研究中心负责人王小嫱对澎湃新闻）表示，该办法意味着对预售资金的监管进行了全国统一，这一举措有利于预售资金监管的规范性，当前国内各个城市的预售资金监管不一，而烂尾楼、延迟交房以及质量房的现象不减，预售资金的监管显得更为重要，实现全国标准管理更有利于商品房预售资金监管的落地，促进房地产行业的健康发展。另外，该办法明确“预售资金额度监管为“重点额度监管”，根据工程造价合同等核定，能确保项目竣工所需的资金额度，当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。这一点无疑是对房企来说有较大的利好，以往对于预售资金实行全监管，拉长了企业的回款周期，而房企的融资监管近年来更严，从而加大了房企的资金流压力。此条细则增强了商品房预售资金的灵活性，加强了回款的流动性，有利于缓解房企的资金压力，对房地产行业的内部循环也有着积极的作用。国际评级机构穆迪在近日发布的报告中称，预计2022年中国房地产开发商的全国合约销售额将下降5%-10%，主要原因是在开发商融资渠道受限和购房者情绪疲软的环境下销售量下降和平均销售价格持平。穆迪认为，开发商的债券融资渠道仍将面临挑战，这尤其将增加财务状况较弱开发商的再融资风险。债务资本市场渠道趋弱导致1月份受评开发商发行规模减少。

继销售业绩发布后，各家房企陆续发布2019年上半年盈利预告。据wind数据显示，截至7月30日，已经有34家沪深上市房企发布了快报，其中14家房企预计盈亏，20家房企预计盈增;其中15家房企同比增速为负，19家房企同比增速为正。据新京报记者观察，在盈利或者是增速为正的房企中，多数为大中房企。在业内人士看来， 房地产 下行周期，地产行业马太效应愈发明显，强者恒强，大中房企的利润总额也越来越高。 房企整体盈利增速有所放缓 与此同时，据克而瑞统计，截至7月15日，A股及H股房地产开发板块50家房企盈利预告中，其中20家房企预计盈亏，7家房企预计归母净利润同比下降;21家房企预计盈增，占比低于五成。 克而瑞认为，整体来看，相较于去年同期的高涨态势，房企盈利增速总体有所放缓。一方面，各主要城市限价导致房企销售收入低于预期;另一方面，2019年上半年，市场融资环境收紧，房地产作为高杠杆行业生存压力加剧。 不过，具体到各家房企，强者恒强的马太效应也愈发凸显。在已经披露盈利预告的34家沪深上市房企中，净利润排名暂时处于前面的是绿地控股、保利地产、金科股份、大悦城、首开股份、泰禾集团、蓝光发展、金融街等，均为大中房企。 在克而瑞统计的A股及H股房地产开发板块50家房企盈利预告中，15家房企预计盈增(排除扭亏)，其中百强房企占到11家，而盈亏的则基本都是200强之外的小规模房企。此外，规模房企的归母净利润增长率不降反升，例如绿地、金科等;而大部分中小型房企在调整冲击下归母净利润增速下降明显。 其中，保利地产2019年上半年共实现营业总收入711.6亿元，同比增长19.52%;营业利润为175.06亿元，同比增长39.3%;利润总额为175.88亿元，同比增长38.55%;因结转项目权益比例提高，归属于上市公司股东的净利润为103.53亿元，同比增长59.14%。 绿地控股2019年上半年实现营业总收入2016亿元，同比增长27.54%;实现利润总额165亿元，同比增长41.72%;实现归属于上市公司股东的净利润88亿元，同比增长45.67%。绿地控股表示，今年上半年，公司房地产主业结转收入同比稳步增长，毛利率继续保持提升态势;城际空间站项目逆市热销，一二线城市新增货值比重稳定提升，健康科技住宅产品全面落地。 此外，2019年上半年，金科股份预计归属于上市公司股东净利润提升至20亿-26亿元，同比增长200%-290%。对于此次利润增长，金科股份表示，主要系本期交房规模及整体销售毛利增加所致。 在港股方面，融创中国2019年上半年的净利润同比增长超过45%。对此，融创中国称，主要是由于公司在过去这半年销售物业交付的面积较去年同期增加。 中国奥园2019年上半年核心净利润预计将获得超过50%的同比增长，主要由于报告期内公司交付予买家的物业总建筑面积增加及平均售价提升所致。 可以看出，大中房企利润增长的主要原因是交付面积增长以及销售毛利增加。 一直以来，要规模还是要利润成为房地产行业争议的焦点，尤其是部分房企牺牲利润在规模赛道上狂奔。但是，不可否认的是，随着规模的变大变强，房企的利润额优势也逐步呈现。以中海为例，多年来加封“利润王”，但是近两年来，被恒大、万科超越。在市场集中度越来越强的当下，规模越大，房企在融资成本、土地市场、加杠杆上占据优势，为其利润额的持续增长提供保障。 当然，规模是利润增长的基石，但是高利润并不代表企业赚钱能力强，融资成本、建造成本、销售成本等管控能力影响着房企利润率的高低，也体现着房企赚钱能力的强弱。因此，在利润额增长的情况下，在限 房价 、各种成本上升的情况下，如何保持持续稳定的净利润率，更考验房企的盈利能力。 部分房企出售项目增厚业绩 值得注意的是，2019年上半年，有一小部分房企的盈利增长是通过出售项目或者是股权所致，在业内人士看来，这种盈利增长不具有可持续性。 诸如，2019年上半年泰禾预计实现归属于上市公司股东的净利润13.37亿元至15.73亿元，同比增长40.04%-59.97%。对于增长原因，泰禾表示，报告期内，公司房地产项目开发规模正常增长，可确认销售收入高于上年同期致使利润增长;部分房地产项目引入合作方，进行股权合作，因股权转让确认投资收益高于去年同期。 海航投资2019年上半年预计净利润为50万元-75万元，同比增长100.58%-100.86%。对于增长原因，其中一个是股权转让。事实上，2018年，海航投资实现归属于上市公司股东净利润为3.49亿元，同比增幅高达2682.66%，最重要的原因是报告期内该公司完成了上海前滩项目公司股权的转让，实现投资收益约4.56亿元，致使利润上升。 还有万通地产今年上半年向世茂房地产出售香河项目70%股权，这预计实现约6.6亿元投资收益。近几年，粤泰股份通过整体出售地产项目或者收购已较为成熟的地产项目，已经成为其实现盈利的重要手段。 纵观上述公司，要么经营出现问题，要么资金链出现危机，以出售项目来解决燃眉之急，间接也增厚了业绩。 小房企利润表现较差 如果说在利润额的赛道上，部分中小房企的生存环境愈发艰难。在已经披露盈利预告的34家沪深上市房企中，盈亏的房企多为中小房企。 诸如深圳老牌房企中洲控股，2019年上半年归属于上市公司股东的净利润2.39亿元，同比下降66.74%。中洲控股表示，本期归属于上市公司股东净利润下降的原因是，报告期内竣工结算的房地产项目收入较上年同期减少，导致归属于母公司的净利润同比下降。 深振业A预计2019年上半年归属于上市公司股东的净利润为1.87亿元–2.29亿元，比去年同期下降45%–55%。该公司表示，做出上述预测，是基于以下原因：受项目结转周期影响，上年同期确认合作开发项目投资收益金额较大。 亚太实业2019年上半年归属于上市公司股东的净利润亏损预计315万元—385万元，主要原因是可售房源减少，收入减少。 2019年上半年，中交地产预计归属上市公司股东的净利润约9200万元，同比下降83.01%。对于净利润的下降，中交地产表示，其一，上半年房屋交付面积较上年同期减少，导致结转的利润减少。其二，上年同期公司全资子公司北京联合置业有限公司非同一控制下企业合并中交石家庄房地产开发有限公司，确认投资收益2.36亿元，今年上半年无同类业务。 58安居客 房产 研究院首席分析师张波表示，行业集中度提升是个大趋势，从整体来看，头部房企份额在2019年依然在不断提升，中小房企如果已在2017年高价拿地则会面临更大风险。从现实来看，不少中小房企已经通过转让项目公司，或采用积极和大型房企合作的方式谋求生存空间，因此对于中小房企来说，2019年销售额和盈利水平都会面临较大挑战，但更为重要的是要面对未来的生存空间不断减小。 克而瑞分析，市场的调整对于中小型房企的冲击尤为明显，而规模房企受此影响并不大，行业竞争格局分化进一步加剧。基于上半年房企整体销售业绩较2018年放缓，以及房企整体的拿地态度相对谨慎，预计2019年下半年房企盈利增速放缓基调或将持续。

曾有“四川房企一哥”之称的蓝光发展（600466.SH）目前陷入了资金紧张、核心高管离职以及债券违约的局面。而蓝光发展实际控制人杨铿的儿子杨武正也在近期接过了公司董事长和总裁的位置，但市场对这家在风口浪尖的公司也有着担忧：年仅26岁的杨武正是否能够力挽狂澜，公司的未来将如何？而这些都是杨武正需要解决的问题。从目前的情况来看，若蓝光发展不能在短期内解决资金问题，那么公司将陷入债务全面违约的爆发阶段。融资依赖非标，一季度末有息债务达790.6亿元2015年，蓝光发展成功借壳上市，当年销售额为183亿元，到了2019年公司的销售额达到了1015亿元。用了四年公司的销售额破千亿，当时成为了名副其实的黑马房企。然而，蓝光发展在跨进房企千亿俱乐部之后，其销售额就几乎停滞不前。2020年蓝光发展的销售额为1035亿元，与2019年的销售额近乎持平。按照克而瑞研究中心披露的数据，2021年前5个月，蓝光发展的销售额累计达到446亿元，同比增长23%。从目前的销售额情况来看，公司的销售是没有问题的。但进入2021年以来，蓝光发展的负面消息不断。包括非标逾期、撤离上海总部、大幅裁员、出售物业公司回笼资金以缓解自身资金压力，尤其再加上其表内外债务压力的显现，这一切都使得蓝光发展的资金链非常紧张。从蓝光发展目前的基本面来看，公司股东的质押比例一直较高，控股股东及其一致行动人累计被冻结的股份约3.9亿股，占其所持股份比例约22.44%，占公司总股本比例12.86%。而质权方包含多家信托公司，这就说明公司股东资金链较为紧张而且有一定的非标融资依赖度。公开可查询的资料披露，6月份以来蓝光发展控股股东所持公司股份因股票质押出现违约而被司法冻结，同时公司旗下的子公司蓝光和骏被平安不动产旗下的投资公司申请司法冻结以做财产保全。虽然无法得知蓝光发展的表外债务数据，但从其2020年的年报和2021年一季报披露的数据中可以发现，有息债务分别为780.25亿元和790.6亿元。而应付票据分别为59.77亿元和78.45亿元。另外，从公司存货来看，截至2020年底，蓝光发展的账面存货价值为1696亿元，其中已完工开发项目、在建开发项目和其他存货金额分别为194亿元、1502亿元和0.4亿元。若以账面价值计算，剔除预收账款后公司的未售货值约906亿元，有机构测算过，若按2020年毛利率进行成本加成，蓝光发展的未售货值可能在1220亿元左右。但需要指出的是，这些仅为估价，在实际的资产处置中会出现打折的情况，实际变现能力不足，这些对于其短债的偿还能力有限。公司存在自由现金流缺口，可动用资金仅2.07亿元蓝光发展发家于四川省成都市，因而其大部分的土地储备都在成渝圈内和三四线城市。截至2020年底，公司持有待开发土地面积为568.95万平方米，其中权益占比为72.4%左右；非权益部分既有房企合作伙伴，也有金融机构的明股实债。土地储备在西南区域、华中区域、华东区域、华北区域和华南区域占比分别为40%、33%、10%、8%和9%。其中，西南区域占比最高。虽然蓝光发展在2020年上半年调整了土地结构，聚焦新一线、二线及强三线城市；调整拿地节奏，向市场好、周转快、能力强的区域倾斜。但仍有部分金融机构认为，公司土地储备偏向城市能级偏低的城市，回款存在压力，去化水平不高。而且拿地溢价较高，盈利空间较薄。有参与过蓝光发展尽调的金融机构人士对澎湃新闻（www.thepaper.cn)表示，蓝光发展的回款进度弱于拿地强度，这样造成了公司持续存在自由现金流缺口。在缺乏现金流的情况下，公司继续采取高杠杆、高非标占比和高融资成本的债务融资，推高了公司的债务规模，导致资金流动性承压。加之债券密集到期，存在较高的集中兑付风险，虽然公司也卖了一些资产，但是短期这种处置资产的举措并无法解决密集到期的偿债压力，所以使得如今的公司陷入了债务违约的局面。尽管蓝光发展强调，控股股东杨铿及其一致行动人具备相应的资金偿还能力，还款资金来源为其自有资金，其偿还能力强，不存在流动性风险，由此产生的质押风险在可控范围内。但以目前发生的事实来看，蓝光发展手中可自由动用的资金仅有2.07亿元，而截至7月12日，蓝光发展累计到期未能偿还的债务本息合计45.44亿元，手持货币资金完全无法覆盖其现有的债务。核心高管辞职，评级机构预计公司将全面违约债务危机还未解决的蓝光发展，还面临着核心高管辞职、人事动荡的局面。7月5日晚间，蓝光发展公告，公司董事会近日收到公司总裁迟峰及首席财务官欧俊明提交的书面辞职报告书。在此时刻，公司的关键人物纷纷辞职，用的原因都是“因公司整体安排”。二人辞任之后，仍担任公司第八届董事会董事。事实上，在CEO迟峰宣布离职之前，6月4日，蓝光发展宣布公司董事长杨铿辞去公司董事长职务，公司董事会改选杨武正为董事长。这意味着，杨铿将其26岁的次子杨武正推向了前台。一个月后，蓝光发展宣布，经董事长提名，同意聘任杨武正为公司总裁（法定代表人）。也就是说，杨武正成为了公司的董事长兼总裁。对于此举，此前有分析人士对澎湃新闻表示，杨铿的这一举措是为了和上市公司做彻底切割。“假设在目前蓝光发展的这些债务中，杨铿有连带担保责任，他拿自己的信用去为上市公司融资。那么如果一旦还不上钱了，杨铿只会有其个人的诉讼，现在切割之后不会牵连到上市公司。”在评级机构的眼中，蓝光发展目前已无法对未来三个月到期的33亿元境内债券进行偿付。7月13日，标普全球评级将蓝光发展的长期主体信用评级从“CCC-”下调至“D”。同时，将该公司优先无抵押债券的长期债项评级从“CC”下调至“D”。标普认为，蓝光发展未能偿还2021年7月11日到期的中期票据，本息共计约9.68亿元。标普表示，鉴于该公司极疲弱的流动性状况，预计其将无法在规定的10天宽限期内完成偿付。标普于报告中提到，蓝光发展的逾期银行贷款和信托贷款约有36亿元，突显了公司紧张的流动性状况。由于信托公司提交申请，公司的项目股权也在近几个月被法院冻结。同时，项目处置进度也不及预期，未能给公司带来充足的流动性来源。截至2021年6月30日，蓝光发展公布仅有2.07亿元可用现金。因此，标普预计蓝光发展将全面违约。预计该公司不会对未来三个月到期的33亿元境内债券进行偿付。公司未能偿付前述中票，亦将引发这些债券中的多数债券以及境外债券的交叉违约。

众所周知，在过去的十年里，富人数量最多的两大行业，即互联网和房地产行业。直到现在，大家都说互联网泡沫还没有破灭，因为仔细看，以苹果、亚马逊、微软为代表的高科技公司市值已经向2万亿美元的方向迈进。在中国，腾讯和阿里巴巴也接近5万亿元。我记得雷军曾经说过：“只要踩对风口，猪就能飞上天。”除了互联网，房地产行业也是创造财富的风口北京及其周边城市的房价一直是人们关注的焦点。但这一次，引人注目的不是房价的上涨，而是房价的下跌。据相关媒体报道，著名房地产大亨V称：在北京附近的城市香河地产，房地产价格一度达到每平方米25000元的最高点，近五年来，价格已下跌近70%，至每平方米8000元。不仅如此，这个楼盘还推出了买房赠免费车位的活动。此外，全额购买有特别折扣，购买价格将降至每平方米7300元。这个楼盘的房价已经跌到了“谷底”，很多刚刚需要的买家都说“幸好那年没买房”。17年，香河地区房价“风一吹就涨”，特别是香河新城规划敲定后，很多开发商都在投资土地，包括龙湖、万科、华夏幸福等领先的房地产企业。然而，这一轮价格飙升在2017年6月戛然而止。同月，廊坊正式出台限购政策。政策出台后，香河房地产市场积累的资本泡沫迅速破裂。房子需求少的时候，房价自然会跌。目前香河的价格已经降到每平米不到一万元。不仅香河，燕郊也是。前不久，一位房主发来消息，“燕郊房免费”，条件是贷款剩余部分由受款人偿还。原因是买家在高点买了房，越还清贷款越觉得亏，没办法。房地产企业事故频发。从万达负债4000亿到华夏幸福倒闭，种种迹象表明，房地产市场越来越难做了。3月6日，在美国，市值超过4000亿元的科控股公司再次暴跌。这是柯控股公司连续8天的暴跌.8个交易日跌幅超过31%，市值蒸发1839亿元。很多投资者都在分析这家公司失败的原因，但最准确，或者说最精准的原因是空壳公司估值过高，泡沫太大。我们来看看房产中介业务的规模。2019年，壳牌商品房成交53.2万套，二手房成交60.7万套。现在壳牌在众多竞争对手中脱颖而出，牢牢立足于互联网房地产交易平台，但在浮华的背后，也有很多担忧。2017年和2018年，壳牌的净利润约为5亿美元。2019年，壳牌增长迅速，年利润21.84亿元。2020年，受疫情影响，仅第一季度炮弹就损失12.3亿元。这种情况直到第三季度才逐渐好转，转亏为盈。有人说贝壳是互联网和房地产的最佳结合，这体现在贝壳的市场价值上。今年年初，贝壳的市值一直保持在6000亿元左右。放眼中国，只有恒大汽车、比亚迪、美的集团等巨头才能达到4000亿元的市值。很多小公司根本不是贝壳的对手。但3月份壳股突然暴跌，短短8个交易日市值暴跌1800亿元。经过这段时间，空壳股票价格基本稳定，目前市值约4000亿元。也是在3月6日，壳牌的股票发生了一件令人惊讶的事情，当天下跌了10%，但晚上收盘时奇迹般地弥补了10%，当天整体跌幅不到0.5%，这让很多人开始对科控股股份有限公司的股票望而却步。现在有权威人士指出，互联网和房地产行业都存在很大的泡沫，从这些公司的市值就可以看出来。以贝类为例，利润只有十几亿。如果投入a股市场，市值可能不到500亿。现在很多专家都担心2000年的互联网和房地产泡沫会重演，当时网易的股价直接跌至每股0.10美元。当我们看到8天内炮弹蒸发1800亿，很多人都在想炮弹会不会随着房地产泡沫的破灭而消失。其实科控股股份有限公司内部成员都知道自己的问题，主要是自身发展不稳定造成的。在空壳上市前夕，彭永东曾表示，空壳上市和后期发展都比较困难。事实上，科控股股份有限公司的市值已经严重缩水。随着房地产市场监管力度的加大，房地产行业的“红利期”已经比以前差很多，现在互联网行业也处于饱和状态。因此，兼顾两者的“房地产+互联网”新运营模式在发展过程中面临着困难和障碍。

宁波出台商品房销售认筹管控政策，对开发商违规收取认筹金、预订款、茶水费等行为予以整顿。要求未取得预售许可证但已收取认筹金等费用的企业7个工作日内全额退还购房意向人。7月17日，宁波市住房和城乡建设局发布《关于进一步规范商品房销售行为有关事项的通知》，《通知》显示，为进一步维护购房人合法权益，持续深入整顿房地产市场秩序，对规范商品房销售行为提出要求：杜绝预售前收费行为；规范预售后营销行为；强化市场秩序整顿。《通知》明确，未取得预售许可证的商品房项目，房地产开发企业或者其指定的第三方不得向购房意向人收取认筹金、定金、预订款、茶水费、信息服务费等任何费用。对于商品房项目取得预售许可证后，房地产开发企业可以要求购房意向人证明购房能力或者向购房意向人收取预订款。但《通知》指出，房地产开发企业向购房意向人收取预订款的，应当与购房意向人书面约定预订条件、预订款额度、预订款退还等有关事项，其中预订款额度不得超过意向购买房屋以商业按揭贷款方式支付房款所需的首付款额度。房地产开发企业应当在书面约定中向购房意向人明确预订款与定金的区别，以及预订款的退款条件。此外，房地产开发企业不得要求购房意向人将资金存入企业或其指定的第三方银行账户。针对商品房项目取得预售许可证后，已登记的购房意向人数与预售房源套数比例达到或超过2:1的，房地产开发企业应当按照公开、透明原则制定并公示购房人选定方案。房地产开发企业采取摇号方式选定购房人的，应当聘请公证机构全程监督，就摇号过程和结果出具公证书，公证书应当在销售现场进行公示。如果购房意向人撤回购房意向，或者未被选定为购房人的，购房意向人账户内已冻结资金应当自撤回购房意向或者购房人选定结果公示之日起3个工作日内解除冻结。依照规定或者约定应退还预订款的，房地产开发企业应当在7个工作日内将预订款全额退还购房意向人。《通知》指出，房地产开发企业未按照本通知规定退还预订款的，属地住建部门责令限期改正，情节严重的，暂停该商品房项目网签。房地产开发企业未按照规定公示预定信息，或者销售现场公示与宁波市房产交易信息服务网公示信息不一致的，属地住建部门责令限期整改，情节严重的，记入房地产企业不良行为记录。按照《通知》要求，此次通知实施前已收取的认筹金、定金、预订款、茶水费、信息服务费等费用，在本通知实施后仍未取得预售许可证的，房地产开发企业或其指定的第三方应当在7个工作日内全额退还购房意向人；本通知实施后，符合预订款退还条件而未退还的，应当自本通知实施之日起7个工作日内，全额退还购房意向人。

宁波出台商品房销售认筹管控政策，对开发商违规收取认筹金、预订款、茶水费等行为予以整顿。要求未取得预售许可证但已收取认筹金等费用的企业7个工作日内全额退还购房意向人。7月17日，宁波市住房和城乡建设局发布《关于进一步规范商品房销售行为有关事项的通知》，《通知》显示，为进一步维护购房人合法权益，持续深入整顿房地产市场秩序，对规范商品房销售行为提出要求：杜绝预售前收费行为；规范预售后营销行为；强化市场秩序整顿。《通知》明确，未取得预售许可证的商品房项目，房地产开发企业或者其指定的第三方不得向购房意向人收取认筹金、定金、预订款、茶水费、信息服务费等任何费用。对于商品房项目取得预售许可证后，房地产开发企业可以要求购房意向人证明购房能力或者向购房意向人收取预订款。但《通知》指出，房地产开发企业向购房意向人收取预订款的，应当与购房意向人书面约定预订条件、预订款额度、预订款退还等有关事项，其中预订款额度不得超过意向购买房屋以商业按揭贷款方式支付房款所需的首付款额度。房地产开发企业应当在书面约定中向购房意向人明确预订款与定金的区别，以及预订款的退款条件。此外，房地产开发企业不得要求购房意向人将资金存入企业或其指定的第三方银行账户。针对商品房项目取得预售许可证后，已登记的购房意向人数与预售房源套数比例达到或超过2:1的，房地产开发企业应当按照公开、透明原则制定并公示购房人选定方案。房地产开发企业采取摇号方式选定购房人的，应当聘请公证机构全程监督，就摇号过程和结果出具公证书，公证书应当在销售现场进行公示。如果购房意向人撤回购房意向，或者未被选定为购房人的，购房意向人账户内已冻结资金应当自撤回购房意向或者购房人选定结果公示之日起3个工作日内解除冻结。依照规定或者约定应退还预订款的，房地产开发企业应当在7个工作日内将预订款全额退还购房意向人。《通知》指出，房地产开发企业未按照本通知规定退还预订款的，属地住建部门责令限期改正，情节严重的，暂停该商品房项目网签。房地产开发企业未按照规定公示预定信息，或者销售现场公示与宁波市房产交易信息服务网公示信息不一致的，属地住建部门责令限期整改，情节严重的，记入房地产企业不良行为记录。按照《通知》要求，此次通知实施前已收取的认筹金、定金、预订款、茶水费、信息服务费等费用，在本通知实施后仍未取得预售许可证的，房地产开发企业或其指定的第三方应当在7个工作日内全额退还购房意向人；本通知实施后，符合预订款退还条件而未退还的，应当自本通知实施之日起7个工作日内，全额退还购房意向人。

中小房企批量亏损面临生存大考 　　中小房企批量亏损面临生存大考，2021上半年，房地产市场延续去年底热度。 不过，这种市场热度并未传导至中小房企的业绩表现上，相比规模型房企，中小房企仍然面临了严峻的生存压力。 　　中小房企批量亏损面临生存大考1 　　随着2021年过去一半时间，不少房企发布了上半年业绩预告。根据东方财富choice数据显示，截至7月28日，A股房地产企业共有46家发布业绩预告，其中，26家企业宣布上半年归属上市公司股东的净利润是盈利状态，另外还有20家对归属上市公司股东净利润进行了预亏损发布，预亏企业数量占已发布盈利预告企业数量的43.48%。 　　从数据来看，今年上半年房企业绩亏损现象相较往年有所增多。诸葛找房数据研究中心分析师认为造成这种情况多半是受“三道红线”制约以及融资监管力度加大的影响，房企预计盈利空间将会受到一定程度的压缩。 　　对于这些房企出现亏损的原因，上述分析师认为主要有两方面：“首先在全国房地产政策调控趋紧的环境下，房企的销售价格、推盘力度等均受到一定程度的影响，造成利润率下滑；其次，随着房企纷纷开始酝酿业务转型，部分房企转型失利，同时地产业务也并未带来较大盈利，也使得业绩出现下滑，另外，部分房企布局城市受疫情影响，销售回款也受到一定阻力。” 　　 多城调控持续加码 　　 中小房企面临生存挑战 　　2021上半年，房地产市场延续去年底热度。从去年的“三道红线”、房贷集中度管理到今年上半年的集中供地政策，房企端、银行端、土地端三大主体联合发力，多措并举，进一步落实“三稳”目标。 　　在这种情况下，上半年新房、二手房市场活跃度均较高。随着多城调控政策频频加码，市场热度有所回落，房地产成交规模受到一定程度的抑制，但相对而言仍处于较高水平。 　　不过，这种市场热度并未传导至中小房企的业绩表现上，相比规模型房企，中小房企仍然面临了严峻的生存压力。 　　在所统计数据中，上半年出现亏损的房企多为中小规模房企，例如沙河股份、南国置业、光明地产等。一位TOP30房企人士认为，中小房企资金实力较弱，资金周转效率相对较低，同时自身品牌影响力不足，运营能力有所欠缺；另一方面，“三道红线”政策制约叠加融资监管力度加大使得企业间分化明显，中小房企在融资方面凸显出一定的难度，这些因素都是导致中小企业经营难以为继的重要方面。 　　实际上，随着融资端收紧以及土地端两集中政策的实施，不少中小房企已经丧失了拿地和后续开发能力。 　　以*ST中房为例，由于此前的业绩疲弱，公司已经被冠以“ST”警示，公司也曾向外界透露，因主营房地产业务可销售房屋减少，预计公司上半年的累计净利润可能为亏损。 　　公开资料显示，今年上半年，*ST中房已无新增房地产储备，无新开工以及竣工项目，也无商品房销售。截至二季度末，该公司可出租物业总面积3024.82平方米，实际出租面积161.28平方米。2021年上半年实现出租收入16.82万元，其中2021年第二季度实现出租收入8.41万元。 　　在这些预告亏损的企业中，预计亏损额度最高的是泰禾集团。根据泰禾集团发布的盈利预告显示，其上半年归属上市公司股东的净利润预计亏损8.5亿元至11.5亿元；有5家中小企业为近年来首次亏损，分别为沙河股份、渝开发、美好置业、天保基建和国创高新。 　　 转型失利影响业绩 　　 后期战略聚焦需更明确 　　除了本身的开发实力已经不适应竞争激烈的行业环境，不少中小房企在寻求转型的过程中也遇到了不小的挑战。 　　不难发现，上半年业绩预亏的房企中不少都是由于转型失利而导致。 　　以今年上半年首次出现净利润亏损的美好置业为例，其上半年归属上市公司股东的净利润亏损额在2.9亿元至4.1亿元。对于公司的业绩亏损，美好置业相关人士回复中国房地产报记者称，主要原因是装配式建筑业务尚未达到相应的规模，报告期产生经营亏损2亿元；此外，受房地产开发周期影响，2021年前6个月房地产项目结算面积、结算收入较少，125亿元的项目预收款也尚未达到结算条件。 　　对于美好置业而言，虽然今年上半年才出现亏损，但实际上转型装配式建筑的阵痛期并不短。公开资料显示，2017年，美好置业正式进入装配式建筑赛道，此后公司业绩便呈现下滑态势，2017年至2019年归属上市公司股东的净利润逐年下滑。 　　“由于公司装配式建筑业务处于培育期和投入阶段，管理费用增加且收入占比较小，房地产业务仍然是公司业务收入的主要来源。房地产业务收入与工程项目的`进度和排期直接相关，完工交付的项目规模决定了收入规模。”上述美好置业人士表示，目前，公司房地产业务板块预售项目期末预收款项125亿元，但尚未达到结算条件，将在未来1-3年的期间逐步确认收入；累计取得装配式建筑业务EPC、PC及设计订单额合计约74亿元，其中履约中合同金额71亿元，将在未来1-3年逐步履约、结算，一定程度上保障了公司未来数年内主营业务收入及利润实现。 　　此外，该人士还提到，装配式建筑业务的盈利时间尚取决于市场状况变化、业务拓展和经营情况等多种因素，公司能做的就是继续专注房屋智造主业，夯实公司基本面，争取实现良好业绩以获得投资者更多认可。 　　相比美好置业，另一些小房企却因为转型业务表现不佳而在生死线上徘徊。 　　例如*ST银亿，其业绩预告显示，公司上半年归属上市公司股东的净利润亏损3亿元至3.7亿元，同比下降1424.6%-1733.67%。对于业绩大幅下滑的原因，*ST银亿表示，受欧美、印度等境外疫情严重等因素影响，公司旗下汽车零配件境外业务经营受到较大制约，导致汽车零配件板块经营业绩产生亏损。同时，公司旗下房地产业务受项目交付收入较少、财务费用以及自持物业折旧等计提因素影响，经营业绩亦产生亏损。 　　面临同样情形的还有*ST绿景。由于收入减少、期间费用（包括公司重大资产重组中介机构费用等）增加，*ST绿景预计今年上半年归属上市公司股东的净利润亏损600万元至1000万元。 　　值得注意的是，*ST绿景于2019年、2020年连续亏损，分别实现归母净利润-0.09亿元、-0.18亿元，同期对应的营收分别为0.16亿元、0.15亿元。根据沪深交易所发布的退市新规，若*ST绿景今年的净利润仍为负值且其营业收入低于1亿元，则该公司很可能将面临退市的命运。 　　上述诸葛找房研究中心分析师认为，房企转型过渡期较长，短时间内带来可观收益的可能性不大，因此，对于这些中小房企而言，未来一方面要保证主营业务、企业优势领域业务有较好的收入来源，以此提高营收；其次，应提高公司运营能力，在保证不影响公司运营的情况下尽可能的降低运营成本，拓宽盈利空间；第三，其建议这些转型其他赛道的中小企业，应根据公司转型业务的市场情况和发展前景，考虑是否继续聚焦该转型业务，还是布局新的业务领域。 　　中小房企批量亏损面临生存大考2 　　房企在今年上半年可以说是艰难求生，在接连的调控政策下，房产市场情绪趋稳，不少城市房价和销售量增速收紧。 　　根据房企业绩预告公告， 41家已披露上半年业绩预告的A股上市房企中，18家房企显示“亏损”。 　　7月公布了2021年上半年国民经济运行情况以及房地产行业数据。1-6月，商品房销售额92931亿元，增长38.9%，比2019年1-6月增长31.4%，两年平均增长14.7%。 　　近日多家A股房地产上市公司公布的2021年半年度业绩预告或业绩快报显示，多家房企上半年业绩普遍实现正增长。 　　比如，绿地业绩快报显示，上半年营业总收入同比增长34.74%；奥园美谷则实现扭亏为盈，上半年归属于上市公司股东的净利润预计盈利4800万元-5800万元，因第二季度公司收购的浙江连天美企业管理有限公司并表带来正向贡献。 　　不过，依然有不少房企没能赚到钱。从目前公布了2021年中报业绩预告的上市房企来看，出现业绩预亏、预减的房企中，尽管也有新华联、泰禾集团、嘉凯城等规模房企，但主要还是中小房企。根据公告内容，造成房企们亏损的主要原因则包括项目未满足结转条件、新业务模式受阻、融资成本上升等。 　　其中，泰禾集团的预计亏损额度最高。7月15日，泰禾集团发布公告，预计2021年1-6月归属于上市公司股东的净利润亏损为8.5亿元-11.5亿元。紧随其后，新华联亏损7亿元-7.5亿元。 　　部分房企除出现亏损外，还面临着退市风险。比如，绿景控股今年上半年预计归属于上市公司股东的净利润亏损1000万元至600万元。 　　业内人士分析指出，尽管今年市场形势较好，但因为调控政策频出，新房限价与集中供地政策挤压房企利润空间，且“三道红线”新规下房企融资环境趋紧，使得中小房企生存压力与日俱增。

招保万金是指招商地产、保利地产、万科、金地集团。招保万金指股市中表现最活跃最具代表性的四大地产龙头股。招保万金简介：1、招商地产：控股股份有限公司前身蛇口招商港务有限公司,初创于1979年。1990年9月始改组为中外股份有限公司，1993年3月15日至3月27日发行境内公众股2000万股,内部职工股700万股，特种股5000万股,1993年4月10日。蛇口招商港务股份有限公司”成立，同年6月7日，“深招港A、B”股在深圳证券交易。2、保利房地产（集团）：股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业 。2006年7月31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。3、万科：企业股份有限公司，简称万科或万科集团，证券简称：万科A、证券代码：000002，证券曾用简称：深万科A、G万科A。公司总股本1099521.02万股（2008年2季度），总部位于中国深圳市盐田大梅沙万科中心，现任董事长为王石，总经理为郁亮。4、金地集团：初创于1988年，1993年开始正式经营房地产。2001年4月，金地（集团）股份有限公司在上海证券交易所正式挂牌上市。金地集团秉承，用心做事、诚信为人、以人为本，创新为魂”等“金地之道”的企业精神，并逐步形成了地产开发业务的核心竞争优势。已经建立以上海、深圳、北京为中心的华东、华南、华北的区域扩张战略格局，并已成功进入武汉市场。在深圳，开发了金地海景花园、金地翠园、金海湾花园、金地海景、翠堤湾、金地香蜜山；在北京，开发了金地格林小镇、金地国际花园；在上海，开发了格林春晓、格林春岸项目。

10月21日，澎湃新闻从甘肃省白银市人民政府官网获悉，白银市10月11日印发《白银市建立房地产市场平稳健康发展“一城一策”工作方案》。文件提出，努力使地价、房价、房租水平保持在合理区间，促进房地产市场平稳运行。稳地价目标：出让土地楼面价的涨幅不高于上年度同地段新建商品房价格涨幅。稳房价目标：新建商品住房价格涨幅不超过年度城镇居民可支配收入涨幅与CPI（消费者物价指数）的差值。稳预期目标：实现房地产市场发展有序、供求平衡、保障多元、价格合理、风险可控、预期平稳的健康发展态势。文件提出，确定2022年度商品住宅用地相同基准地价范围内、相同出让条件、相近地块商品住宅用地价格涨幅控制目标为不超过2021年度出让地价的12%。确定全市2022年度新建商品住房销售价格涨幅控制目标为7%，二手住宅销售价格涨幅控制目标为7.6%，商品住房去化周期为26个月。2023年起，每年年初确定全市年度房地产市场地价、房价涨幅目标和商品住房去化周期。落实房地产市场精准调控方面，白银市提出13条措施。文件提出，严格落实全市商品房价格备案制度。各开发企业新建商品房项目在开盘销售之前，需向价格主管部门申报新建商品房销售价格备案，商品房上市交易时，商品房交易网签价格不得高于备案价格。房地产开发企业在新建商品住房价格备案时，应合理确定申报的销售价格，要严格执行新建商品住房的明码标价、一套一标和“一价清”制度。房地产行政主管部门对拒不接受价格备案的房地产开发企业，暂停其网签备案资格。房地产开发企业需在商品住房完成价格备案后15天内到市县房地产行政主管部门申请办理商品房预售许可。文件提出，做好房地产企业风险处置项目并购金融服务。各县区要督促涉险房地产企业积极自救化险，有关部门要加强协调指导和项目推介对接。鼓励金融机构加大对优质房地产项目的支持力度，按照市场化、法治化原则支持“保交楼”。支持金融机构为重点房地产企业风险处置项目出让、兼并收购提供债券发行、融资顾问等服务。鼓励优质房地产企业发行公司信用类债券，募集资金用于风险处置项目的兼并收购。探索实施房票政策，鼓励国有企业收购困难房地产企业的滞销房，作为保障安置用房。对已售逾期难交付住宅项目申报专项借款进行盘活，制定“一楼一策”实施方案，尽快形成实物工作量，确保项目竣工交付。白银市提出，将加大公积金支持力度。严格执行“个人通过商业银行和公积金贷款购买首套住房最低首付款比例不低于20%，二套住房最低首付款比例不低于30%”的政策。个人通过公积金贷款购买住房，公积金贷款最高额度为60万元，最长贷款期限为30年。拓展“冲还贷”线上渠道，减轻职工购房还款压力。对各类“陇原人才卡（服务卡）”持卡人，制定差别化的住房公积金提取、贷款优惠政策。减轻个人住房消费负担方面，加大个人住房按揭贷款发放力度，引导金融机构按照监管规定实施贷款利率优惠政策。对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买住房的，金融机构执行首套房贷款政策。支持新市民购房，鼓励新市民和灵活就业人员建立和缴存住房公积金，在白银缴纳住房公积金的，按照本市住房公积金缴存职工同等条件办理住房公积金提取、贷款业务。白银支持孝老抚育住房需求。对在白银工作、生活的成年人需将异地居住的父母等近亲属接来白银居住的，给予支持，允许其家庭新购一套住房；对符合国家生育政策，生育两孩或三孩的家庭，允许新购一套住房，并实行首套房住房公积金政策。对老旧小区进行适老化改造、对新建项目实施适老化设计建设的，给予政策扶持。在优化土地供应措施方面，文件提出，科学确定土地供应节奏。围绕深化土地供给侧结构性改革，从供需两端对土地市场进行分析和研判，充分考虑商品住房去化周期：对去化周期在36个月以上的，应停止供地；18-36个月的，要减少供地；6-12个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。白银市住建局要及时向市自然资源局反馈商品住房去化周期，市自然资源局合理确定土地供应节奏。白银市还要求，优化住宅用地供应结构。针对市场化租赁住房的土地供应力度不足，结合房地产市场和商品房库存情况，完善现行政策。鼓励盘活城区存量土地，采取多种方式增加租赁住房用地有效供应。一是在符合规划的前提下，允许企业利用自有土地建设协议出让土地，用于社会化出租经营；二是鼓励投资建设市场化租赁用房，对于新建租赁住房项目的土地出让金可分期支付，在国有土地使用权出让合同签订一年内付清即可。首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。

近日，多家深交所上市的房企发布一季度盈利预警。蓝鲸房产梳理发现，包括招商蛇口（001979）(SZ.001979)、新华联（000620）(SZ.000620)等房企的净利润均出现较大幅度下滑。此外，美好置业（000667）(SZ.000667)、阳光股份（000608）(SZ.000608)、嘉凯城(SZ.000918)等房企业绩则继续亏损，不过亏损额相比于去年同期均有所减少。 4月12日，招商蛇口公告称，一季度归属于上市公司股东的净利润预计盈利25亿元–27亿元，比上年同期下降54%-57%；同日，新华联亦表示，一季度归属于上市公司股东的净利润预计盈利700万元-1000万元，比上年同期下降74.39%-82.07%；美好置业预期一季度归属于上市公司股东的净利润将亏损1.22亿元-1.27亿元 三家公司都把净利润下滑的原因归结为已售项目尚未结转。招商蛇口表示，本报告期结转面积较少，结转毛利同比减少约26亿元。公司竣工以及结转量大多集中在下半年；而新华联也称，公司已售项目尚未结转及本报告期费用化利息同比增加导致净利润比上年同期有所下降。美好置业则表示，而房地产业务板块预售项目期末预收账款近80亿，但尚未达到结算条件，由此致使报告期业绩亏损。 而持续处于亏损状态的嘉凯城，则把原因归结于转型。2019年一季度，嘉凯城预计归属于上市公司股东的净利润亏损约1亿元，比上年同期增加亏损9049.92万元，即同比增约10.5%。嘉凯城表示，报告期内公司积极发展第二主业，房地产业务继续收缩。 苏宁金融研究院特约研究员江瀚表示，利润下降是必然趋势。在“房住不炒”的总基调下，房地产企业想要得到如之前一样超出 社会 平均回报水平的利润比较困难，这也说明当前市场下行压力明显，房企盈利空间受到挤压。

国内地板生产商书香门地集团股份有限公司（以下简称“书香门地”）近日向上交所递交招股书，准备冲刺A股。 红星资本局通过书香门地招股书发现，由于公司高度依赖工程渠道的大宗销售收入，垫资过多导致应收款项猛增，几乎快要被拖下水。同时，公司资产负债率远高于行业均值，在与部分股东签下苛刻的“对赌协议”后，或面临上市不成功便退钱的尴尬局面。 业绩逆势大增 高度依赖工程渠道 书香门地由卜立新、卜洪伟两兄弟于2010年创立，主要从事地板业务，产品包括实木复合地板、强化复合地板。招股书显示，卜立新直接或间接控制公司47.05%的股份，并担任董事长、总经理；其弟卜洪伟持有8.96%股份，并担任副董事长、副总经理。两兄弟合计控制发行人56.01%的股份。 与传统木地板不同，书香门地以“美学地板”著称，使木地板从生活用品升华成了美学装饰品。甚至它还推出了“水晶系列”，与施华洛世奇合作研发水晶元素地板。 一家书香门地的销售网点，图据官网 目前，国内木地板行业市场化程度高，同质化严重，行业过度竞争，行业在2016年见顶后生产量、销售量均呈下降趋势。 特别是2020年，家装行业因受疫情冲击较大，市场疲软，行业龙头如大亚圣象（000910.SZ）、德尔未来（002631.SZ）、菲林格尔（603226.SH）等公司的业绩均出现不同程度的下滑。 但是书香门地业绩却逆势实现了大幅增长：2018年至2020年，公司实现营业收入分别为7.08亿元、7.67亿元和10.28亿元；实现归母净利润分别为3631万元、5426万元和8524万元。 红星资本局研究发现，书香门地业绩 之所以 能够逆势大增，在于其不太依赖传统零售渠道，而是高度依赖工程渠道，特别是与房地产企业深度捆绑后的大宗销售收入，已成为公司的救命稻草。 书香门地主要财务数据 招股书披露，书香门地已成为中海、恒大、旭辉、华润、招商、万科、金地等知名房地产商的战略合作伙伴。随着房地产市场精装房占比提升，开发商直接向厂家大宗采购也相应提升，专注于工程渠道的书香门地也实现逆市增长。 2018年至2020年，书香门地大宗销售收入分别为3.95亿元、4.65亿元、7.23亿元，在主营业务收入的占比分别为55.8%、60.7%和70.4%，可见一路攀升并已形成了依赖之势。 前期大量垫资后 被高杠杆房企拖下水 然而，书香门地大宗销售对象均为强势的房地产开发商，付款周期往往拖得很长，供应商前期需要垫资，后期大量应收款难收，导致存在严重隐忧。 招股书显示，书香门地应收款项金额占比连年攀升。 2018年至2020年，书香门地应收票据、应收账款及合同资产账面价值合计金额分别为1.97亿元、2.62亿元、5.13亿元，占各期末总资产的比例分别为26.18%、33.25%和 41.27%，金额及占比均呈逐年上升态势。如果对比公司的年度营收、利润数据，其应收款占比也明显过高。 对此公司表示，应收账款的主要客户为大宗销售模式下的房地产开发企业，而房地产行业普遍高负债经营且付款周期较长。 红星资本局还发现， 公司近年来应收款项大幅增加，与公司第二大客户的商业承兑汇票猛增密切相关。 2018年至2020年，第二大客户应付款项分别为4513万元、4777万元、2.01亿元，巨额应收款几乎要将公司拖下水。而这个客户还是房地产业内知名的高杠杆房企，已经多次传出资金链紧绷问题，并且屡屡出现商票逾期。 对于第二大客户拖欠的大量应收款，书香门地也表示了担忧，称如果客户由于国家产业政策、房地产行业融资政策及其自身经营战略变化、合作变化等导致其后续经营财务状况发生风险，则公司存在商业承兑汇票的兑付风险。 “对赌协议”苛刻 再不上市要退钱 红星资本局查阅招股书发现，书香门地债务处于行业高位。2018年至2020年书香门第的资产负债率分别为 75.84%、 69.11%和 74.72%，远超出同行均值的33.85%；截至2020年底，书香门地流动比率、速动比率分别为0.99倍、0.73倍，远低于同行可比公司2.68倍、1.98倍的平均水平。此外，公司流动短期借款2.76亿元，货币资金1.73亿元，账面资金难以覆盖短期债务。 对此书香门地公司也坦承， 公司资产负债率高于同行业可比公司平均水平，流动比率、速动比率低于同行业可比公司平均水平，是因为公司作为非上市公司，融资渠道单一，主要通过银行短期借款及经营性负债等来满足资金需求。 同时，公司工程类大宗销售收入占比较高，工程类客户一般资金回笼较慢，因此对公司短期偿债能力亦有一定影响。公司还表示：“如果未来不能拓宽融资渠道、有效降低负债水平和改善资本结构，公司可能面临偿债能力不足的风险。” 书香门地偿债能力不足 值得注意的是，在书香门地的股权结构中，红星美凯龙（601828.SH）、居然之家（000785.SZ）也是公司重要股东成员。2017年2月，红星美凯龙、居然之家等组成的合伙企业上海檀叙企业管理咨询中心（有限合伙）（以下简称“上海檀叙”），以23.20元/股、耗资7408万元入股书香门地，成为公司公司第二大股东。此后不久，书香门地即整体变更为股份公司。 在家居行业，大型连锁卖场参股强势家居品牌较为常见，也有利于彼此间加强合作。目前，上海檀叙持有书香门地股权比例为17.88%。不过，书香门地在获得合作伙伴入股的同时，也不得不签下了一纸“对赌协议”： 若公司未能在2021年12月31日前提交上市申请，或上市申请提交后被撤回、被否决、被拒绝受理的，红星美凯龙、居然之家等股东有权要求公司控股股东或实控人回购其直接或间接持有的公司股份，并且还要按 8%（单利）固定年回报率计算固定收益回报。 这纸“对赌协议”堪称苛刻，也意味着如果书香门地今年底之前未能成功上市，将面临股权回购压力。在等待了4年之后，部分股东已经等不及想要套现了。然而从目前IPO上市进程来看，书香门地刚刚进入预披露阶段，且前面排队企业众多，想要在年内顺利完成上市，恐怕并不容易。 责编 任志江 编辑 邓凌瑶 （下载红星新闻，报料有奖！）

“现在，只能缩表等待。”在郑州投资做房地产开发的某前TOP30强房企的高层人士表示。这一企业已在郑州市场发展多年，自去年暴雨、疫情发生以来，他所在企业的销售情况并不理想；再加上贷款收紧，困难加重。一个好消息是，郑州市又在同有关部门协调，以加大信贷在制造业、房地产等领域的重点支持力度。据河南省人民政府4月14日消息，4月12日上午郑州市召开金融机构座谈会，副市长李黔淼出席并讲话；中央驻郑州金融管理部门、金融机构及市直有关部门负责人出席会议。会上，李黔淼表示，今年一季度郑州各级金融机构认真落实中央、省市金融政策措施，扩大信贷投放，全市金融业整体运行平稳。围绕下一步工作，李黔淼强调，各级金融机构要用好货币政策工具，在保持信贷总量稳定增长的同时，推动综合融资成本稳中有降，要加大对制造业、房地产业、基础设施、普惠金融、有机更新等重点领域的信贷支持。会上，对于如何加大对房地产业领域信贷支持并未说明。针对具体的支持方式，中国房地产报记者致电郑州市金融局了解情况，该局工作人员表示，“具体会议内容不便透露，可关注官方信息发布”。随后，记者分别联系其他参会的有关部门及银行机构，截至发稿未获回应。“房地产是资金密集型行业，金融支持非常重要，也能收到立竿见影效果，召开金融机构座谈会，是希望为房地产融资找到合适的出路。”国家发改委国土开发与地区经济研究所国土规划研究室主任黄征学表示。记者注意到，这是今年以来由郑州市主要领导主持召开的第二次金融工作会议。此前的3月4日，郑州2022年第一次金融工作联席会议召开，郑州市委副书记、代市长何雄在会上表示：“希望金融机构要抢抓‘三大机遇"，聚焦灾后重建、房地产、基础设施建设等重点领域，加大信贷投放规模，为高质量发展注入源源不断的金融活水。”虽然官方尚未对外通报郑州房企信贷融资方面的数据、举措等情况，但仅仅一个多月就连续两次开会且均提到要加大对房地产业信贷支持力度，背后反映的不仅仅是郑州房企的资金诉求，更意味着郑州房地产业形势已经出现深刻变化。按照郑州市最新发布的《2022年全市扩大有效投资工作实施方案》来看，2022年郑州要力争房地产开发投资同比增长8％以上。同时，该方案提出，要充分利用央行持续指导金融机构满足房地产市场合理融资需求、鼓励优质房企发行并购贷款等机遇；采取措施确保在建房地产开发投资项目按照建设进度实施，促进房地产业良性循环和健康发展，形成助企稳企常态机制，提振市场主体发展信心。来自政府部门的数据统计，刚刚过去的2021年，郑州房地产开发投资出现大幅下滑，同比降低10%。克而瑞数据显示，2021年郑州商品住宅市场承压较大，成交面积和金额骤降，整体商品住宅成交面积约1398万平方米，同比下滑约25%；商品住宅成交金额约1769元，同比下滑约22%。受此影响，市场信心下滑，本身就钱紧的开发商“缺钱”成了常态。为缓解困局，在上述两次金融会议之前，今年3月1日郑州发布了“18条”楼市新政，专门提到给予企业项目贷款支持，包括定期组织银企对接，鼓励金融机构对受困企业贷款展期、续贷，按照依法依规、风险可控、商业可持续的原则加大房地产企业并购贷款支持。“18条新政”发布的第二天，河南省房地产业协会对外发布了关于统计上报开发企业（项目）融资需求的通知，有部分企业进行了上报。彼时，针对房企融资情况，一位股份制银行郑州分行人士告诉记者，目前银行对政府融资平台以及国企、央企有一定支持，考虑风险问题对民企等不得不或明或暗收紧甚至停贷。一系列组合拳之后，这种局面是否有所缓解？4月15日，记者再次联系上述银行人士，他表示：“银行在贷款方面仍然管控严格，尤其对民企。”上述行业排名前TOP30房企的高层人士同样表示，此前河南省政府方面在处理不良债问题时，倾向帮助企业成立债务委员会，但最终出现了企业逃废债银行买单情况，加剧了银行风险，也使得河南不良贷款居高不下。受此影响，郑州国有银行和股份制银行对于民企的信贷审批比较谨慎，只有地方性城商行在政府指导下有所动作。“目前存续贷款方面好些，新增贷款依然紧张，借新尝旧基本不可能。”上述行业排名前TOP30房企高层人士称，在当地政府协调下，省行、总行对房企的信贷态度相对积极，但涉及具体业务与地方分行沟通时，往往很难获得进展，希望这次协调可以见到成效。因贷款放松不明显，他们已经暂停了部分投资，目前在想方设法将现有项目建好交付好。4月18日，国家统计局发布一季度经济数据指标，1-3月份，全国房地产开发企业到位资金同比增速为-19.6%，下滑明显。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从数据来看资金面总体上表现并不良好，也说明房企对于当前政策的放松并没有感受到。面对这种局面，黄征学建议，要从政策着手，充分发挥地方金融机构的作用。此外，还可以支持房地产企业通过债券融资。黄征学还看到了更深刻的问题。他称，郑州力争全市房地产开发投资同比增长8％以上，是落实中央和省里要求。中央经济工作会议提出，促进房地产业健康发展和良性循环，河南省也把促进房地产业良性循环作为重要工作，此举也是拉动经济增长和满足百姓住房需求的重要举措。面对低迷的市场，据郑州日报消息，2月15日召开的“郑州市委十二届二次全体会议暨市委经济工作会”上，郑州市代市长何雄亮出了他对郑州市房地产业的分析判断，“郑州房地产市场现在遇到一些小困难，将来不会有大问题，市场需求平稳可期，供给侧也在优化调整。”何雄认为，近年来郑州活力不断增强，国字号“头衔”越来越多，很多头衔的“含金量”都很高。如国际航空大都市、国际物流中心、中原经济区核心增长区、国家中心城市、高质量发展区域增长极等，也是“一带一路”上的重要节点，“国际郑”底气越来越足，未来，人口、资本等要素还会进一步向郑州集中。可以说，郑州的发展潜力很大，后劲十足，社会各界对郑州的预期特别是房地产业发展非常看好。相关政策调整下，投资主体都在关注郑州房地产市场新的走势。

房企融资环境正在逐步“解冻”，但房企对融资回暖的感受仍需时日。证券时报记者获悉，11月9日，中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会。据悉，部分参会房企有计划近期在银行间市场注册发行债务融资工具。有债券从业人士对证券时报记者表示，座谈会的召开，意味着房地产企业境内发债的相关政策会有所松动，近期将会有房企在公开市场发债融资，同时，银行等机构投资者也会通过债券投资等方式重新为房企“输血”，防止房企资金链进一步恶化。自人民银行、银保监会于9月底召开房地产金融工作座谈会以来，金融监管部门多次释放房地产金融政策信号，引导房企融资环境逐步“解冻”，避免市场预期进一步恶化。不过，相对于融资环境改善这一慢变量，近期房地产市场一个更为明显的变化已有显现——全国第三批集中供地正迎来优化放松。房企融资环境逐步“解冻”上述信号被看作是房企融资环境松动的新举动。北京一从事房企债券承销的券商人士对证券时报记者表示，参会房企代表在房地产业内尚属财务实力相对雄厚的优质企业，这些房企的境内债券目前在二级市场的价格波动相对较小，反映出市场对这些房企的认可。不过，今年以来，受“三线四档”规则等房地产融资政策调控影响，房企不论是在交易所市场还是在银行间市场的公开发债都受限明显。近两年来，房企尤其是民营房企发行公司信用类债券的占比有所下降，更受房企青睐的是供应链ABS(资产支持证券)，但今年以来即便是房企供应链ABS发行也遭遇一定困难。深圳一债券从业人士对证券时报记者表示，交易商协会举行房企代表座谈会，释放了房企发债将松绑的积极信号，政策松绑后，预计会有银行等机构投资者参与优质房企的债券融资。对房地产企业来说，保持现金流的稳定至关重要，只要增量融资的渠道能打开，企业的流动性就会得到改善。从银行信贷端看，虽然从各地按揭贷款审批进度和利率方面，个人按揭贷款额度紧张的情况有所缓解，但房企开发贷边际放松的政策传导仍需时日。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，围绕房地产企业金融风险问题，预计今年四季度和明年上半年还会有新的政策出台，进而为房企创造更好的营商环境。东北地区某国有大行人士对证券时报记者表示，该行近期要求维持房地产相关贷款余额稳定。按目前的导向，涉房贷款额度预计会适度宽松，但总体上不会增加太多。“现在确实有房企面临较大困难，我觉得针对房企的信贷环境会慢慢调整，在坚持房住不炒的基础上，支持房企的合理融资需求。”上述大行人士表示。第三轮集中供地政策现宽松房企融资环境逐步回暖的同时，近期，房地产市场的另一个显著变化亦引起较大关注。近日，济南、苏州、无锡、南京、深圳、上海、广州等地已经陆续公布了今年第三轮集中供地明细，第三轮集中供地的门槛较第二轮有明显降低。比如，有城市下调了土拍保证金比例和首付款比例，部分地块的起拍价也被下调。从已披露的细则来看，部分城市正在不同程度地下调竞买门槛。其中，苏州将第三轮土拍地块保证金比例全部下调至30%，而第二轮地块多为50%；土地款首付比例由60%下调至50%，同时取消因超溢价而需提前支付尾款的要求。南京在第三轮集中供地中，取消“不得联合报名竞买、不得合作开发，严格限制股权转让”的要求，房企资质由“二级或一级”下调至“三级及以上”。广州的第三轮集中供地，部分“回炉”地块起拍价出现小幅下调，部分地块取消了新房限售价。相较于此前两批集中供地，第三批供地无论是数量还是金额，都有了一定程度的下降。与各地政府在集中供地的供给侧所展示出的“诚意”相比，需求侧的回暖仍需时日。中原地产首席分析师张大伟认为，第三轮集中供地政策已开始宽松，将在下调地价起价、下调保证金比例、减少捆绑限制、放宽开发商拿地付款周期等多个方面进行优化。但对于企业来说，11、12月拿地已经不可能在年内带来现金流，在这种情况下，大部分企业参与积极性继续降低，预计第三轮集中供地整体市场温度继续降低。总体看，目前楼市政策底部还不能确定，除非出现信贷明显宽松。

近日，人民银行和银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》（下称《通知》）。接近监管人士对中国证券报记者表示，鼓励优质房地产企业并购出险房地产企业的项目，是按照市场化方式出清风险的有力举措。鼓励并购出险房企的优质项目梳理我国房地产市场可以发现，每年都会有一些房地产企业倒闭，但并没有对市场产生较大影响。这背后很重要的一个原因是，存在着一项重要的风险化解手段——房地产项目并购。“若某个房地产企业无法继续经营，那么其他房地产企业就会将该企业收购或者购买该企业的项目。目前有少数房地产企业出现了风险事件，做好这些大企业在退出过程中的风险化解工作至关重要，项目并购就是其中一项重要手段。”接近监管人士表示，这也是此次人民银行和银保监会出台该《通知》的意义所在。据知情人士透露，近期人民银行分别与国资委和银保监会召开了相关会议，一方面鼓励大型民营企业、央企和国企并购出险和存在困难的房地产企业的优质项目，另一方面也希望大型银行和股份制银行能够积极为并购方提供并购贷款，同时，对出现风险和困难的房地产企业不要抽贷、断贷。接近监管人士同时强调，《通知》主要是为了支持重点房地产企业项目的并购，不是为了并购出险房地产企业的股权或房地产企业本身。实际上，早在12月初，监管部门就表示会合理发放并购贷款。银保监会新闻发言人日前在答记者问时表示，现阶段，要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展。稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务值得一提的是，《通知》明确，银行业金融机构要按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务。“《通知》的核心有两点：一是收购对象是出现风险和经营困难的大型房地产企业的优质项目；二是收购主体自身条件要好，否则有可能拖垮优质房地产企业。”接近监管人士称。与此同时，《通知》也在加大债券融资支持力度方面进行了明确——支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购。接近监管人士表示，一方面人民银行鼓励银行业金融机构积极为并购企业发行债务融资工具提供服务，提高发行效率。另一方面，也鼓励金融机构投资并购债券和并购票据等债务融资工具。此前交易商协会举行房地产企业代表座谈会，会议表示将优先支持符合房地产调控政策的企业注册债务融资工具用于并购项目或已售在建项目建设。招商蛇口等企业近期计划在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于房地产项目的兼并收购。证监会也表示，支持优质房地产企业发行债券，资金可用于出险企业项目的兼并收购，近期，已有大型优质企业启动相关债券发行工作。加强并购贷款风险控制《通知》从并购融资顾问服务、提高并购服务效率、做好风险管理等方面作出了明确要求。《通知》提出，积极提供并购的融资顾问服务。鼓励银行业金融机构发挥客户和网络渠道优势，整合信贷、投行、金融市场的业务资源，提供融资顾问服务。同时，加强与证券公司、会计师事务所等第三方机构的合作，匹配并购双方需求，提高并购成功率。在提高并购服务效率方面，《通知》建议从三方面着手，一是加快重点房地产企业项目并购贷款的审批流程，提升全流程服务效率。二是对于风险可控的项目，可以提前启动尽职调查和信贷审查。三是推动地方政府优化被收购房地产项目预售资金管理，加快权证办理等支持措施，为并购融资营造良好环境。在风险管理方面，《通知》要求，银行业金融机构要按照穿透原则评估项目的合规性。“不能只看项目的表面，还要穿透到底层，查看该项目是否合规，同时要严格遵守房地产开发贷款的监管要求，加强并购贷款的风险控制和贷后管理，做好资金用途的监控。”接近监管人士称。此外，《通知》明确要建立报告制度和宣传机制。银行业金融机构要建立重点房地产企业项目并购贷款的报告制度，按月向人民银行和银保监会报告其开展并购金融服务的情况、存在的问题和建议，积极配合并购双方披露项目并购和金融支持的信息。

从今年初到现在，区域楼市的分化格局从未表现得如此突出过；各家房企阵营内部以及资本与房企之间的并购整合也从未如此剧烈过；地产大佬们也从未陷入过如此强烈的内心焦虑与挣扎。与楼市“黄金时代”的过去十年相比，跨入楼市“白银时代”十年的诸多房企转型“时不我待”，向互联网积极靠拢似乎将产生一场“共振”运动。在房企的转型大潮中，有的借冬奥会申办成功的“东风”搭上体育产业的快车，有的借京津冀的区域规划进行布局，各家房企均积极投身其中。观察人士认为，房企应学会借国家政策之力，结合产业的新趋势或产业热点顺势而为，有所为有所不为。转型体育，捕捉商机7月31日，北京和张家口成功取得2022年国际冬奥会举办权的消息公布之后，市场为之亢奋，房企大佬们更是踌躇满志，准备画一张体育“大饼”。据了解，中体产业在7月31日收盘时涨幅达3.25%，与当日沪指下跌1.13%相比，显然受到了上述利好的刺激。实际上，作为国家体育总局控股的唯一一家上市公司，中体产业的主要股东包括国家体育总局旗下体育基金管理中心、体育彩票管理中心等。然而，虽然其一直号称是中国体育产业规模最大的股份制企业，但从主营业务构成来看，中体产业的房地产开发收入占比过半，业内人士调侃说中体产业“不务正业”，甚至还被划入地产股之列。为了平衡地产与体育产业构成，回归体育产业本身，今年以来，中体产业剥离了部分地产子公司。中体产业证券事务代表许宁宁告诉《每日经济新闻》记者，体育赛事和场馆运营已成为公司的重点主业。2014年，中体产业参与了索契冬奥会、南京青奥会、仁川亚运会等大型综合国际体育赛事，与中国奥委会、各体育单项协会合作等，实现体育经纪业务营业收入4305万元，同比增长18.67%。在场馆运营与管理上，许宁宁补充说，目前公司已初步形成前期可行性研究、项目建设融资、场馆工程建设、场馆运营管理、场馆内容提供等全业务链的核心竞争力，场馆运营管理是其中最为核心的业务单元。除了中体产业之外，包括苏宁环球、莱茵置业等也在押注体育产业。今年4月份，苏宁环球正式确立了“大文体”、“大健康”、“大金融”三大转型方向。其中以文化、体育产业为核心的“大文体”战略先行启动，已注册了资本金1亿元的苏宁文化产业有限公司，未来借助公司在各地的土地及建筑物资源，积极参与体育资源改革等。与苏宁环球相比，莱茵置业的体育转型步子更大，现已确定全面转向体育产业。以打造体育产业国际化、市场化、证券化、网络化为目标进行业务扩张。一位不愿具名的北京地产人士说，房企除了资金、资源雄厚之外，与金融、IT等企业一样，市场表现相对活跃，更擅长于把握机会，捕捉潜在商机。布局体育金融不过，房企发力体育金融战略，已不再仅仅局限于传统的体育金融，而是借力互联网，尤其是移动互联网。这对当前加速战略转型互联网+、大金融的大型房企无疑具有一定的优势。前不久，中天城投公告称拟成立资本金1亿元的子公司——贵阳体育金融管理股份有限公司，瞄准的就是贵阳促进金融创新和规范体育娱乐、竞猜类游戏、彩票事业、加强体育娱乐产业创新等机遇。由地产股“多伦股份”更名而来的匹凸匹，在转型互联网金融服务的道路上，似乎走得更为激进。2014年初，匹凸匹曾对外透露，公司拟独资在深圳前海注册相关金融服务公司，业务范围涵盖互联网金融、金融信息服务、体育彩票等业务。实际上，像万达、恒大、绿地等房企巨头均在足球上投入了重金，而万达、绿地同时加紧布局大金融集团，这两家房企的一个典型特征，就是投资方向紧跟国家政策的步伐。今年初，万达斥巨资收购了全球第二大体育经纪公司瑞士盈方体育集团。该体育集团不但代理了冬奥会所有7个体育大项，还掌握了冬奥会转播权。业内人士认为，这背后的最大赢家肯定是万达掌舵人王健林。从轻资产化转型战略来看，他也希望大金融战略渗透到万达所有产业。一位地产金融人士对记者表示，围绕体育产业，可以做的事情很多。在体育金融领域，银行、保险、信托、基金、第三方理财、P2P平台等金融机构或类金融机构都有推出相关产品的意愿，比如体育门票收益权打包证券化，通过互联网平台低门槛销售，但关键要控制成本和防范风险。北京大学中国体育产业研究中心一位资深研究员说，目前已有不少企业在搞体育金融，比如网上体育彩票，有些卖的就是理财产品，但政策上有限制，形势仍不容乐观。掘金京津冀围绕北京冬奥会，除了体育产业本身之外，以此概念而来的特色地产投资，早已让各路资本蠢蠢欲动。对于中体产业来说，这无疑具有天时、地利、人和优势。许宁宁说，“公司调整已有产品开发节奏，稳步推进新增土地的开发建设，未来在体育地产方面将继续保持较为稳健的发展步伐和态势。”除了体育地产，产业地产也成为不少地产股掘金京津冀一体化商机的重点领域。目前，号称“京津冀第一股”的华夏幸福在北京、河北等地参与了大量的土地一级开发与产业招商等，被券商称之为中国领先的产业新城运营商，并试图在全国各地复制其“产业新城”模式。另一个京津冀的“地主”，无疑是荣盛发展。截至目前，荣盛发展在河北的石家庄、廊坊、秦皇岛、沧州、邯郸和唐山等6个地市有开发项目，土地储备总量占公司土地总储量的25%左右。荣盛发展方面表示，随着京津冀一体化的推进逐步落实，公司将紧跟京津冀一体化发展步伐。除了上述“地头蛇”之外，万科也在这一区域积极布局物流类产业地产，之前北京万科与河北“廊坊控股”签署了战略性框架协议，宣布正式进入京津冀一体化物流地产投资第一站。

买房子前，我们都会对这个房子进行一些了解，毕竟现在房子的开发商还是很多的，对于开发商，我们了解之后，我们才可以更放心的选择一套房子在我们的生活当中。担保万金很多人不知道指的是四个房企，当然了，有的人对他并不是很了解，不知道他指的是哪四个房企，那么小编就来告诉你招保万金四大房企是指？买房怎么选择开发商？招保万金四大房企是指招保万金四大房企是指万科、保利、招商、金地。招保万金（招商地产、保利地产、万科、金地集团）指股市中表现最活跃最具代表性的四大地产龙头股。被称为中国房地产上市公司的四强，素有最了解招商地产的不是他的员工，而是经常玩股票的股民之说。万科和金地是中国房地产企业中为数不多的以住宅开发销售为主的大公司，招商和保利则是住宅开发销售和物业出租双轨运营的大公司，这是前两者与后两者的主要区别。招商地产主要开发中高端项目，且项目主要分布在少数一线大城市，走中高端路线的招商地产目前规模相对于保利和万科较小，但背靠财大气粗的大股东招商局集团，招商地产拥有相对通畅的融资渠道和相对低廉的融资成本，地产界老大哥招商地产发展潜力巨大。买房怎么选择开发商1、看执照。购房者在挑选开发商的时候，首先要看的就是开发商的相关手续是否齐全，对于手续不齐全或者是无法提供的开发商就要谨慎了，各行各业都应该有相关的执照，这些证件的存在就是证明公司是否有这类的资质，如果证件不齐，说明就有问题，修建的房屋也不能保证质量。最重要的是，如果是开发商手续不全的话，还会影响到今后房产证的办理。2、网上搜集信息。现在是一个网络非常发达的时代，很多信息我们都是可以通过网络去查询的，所以挑选开发商的时候，购房者也可以利用网络来了解开发商。购房者可以在网上搜索开发商的相关资料，如开发商的发展历史、最新楼盘、拿地情况等等。网上能够获取到的信息有很多，关于开发商的相关新闻报道一定要注意，看看有没有出现过与业主之间的纠纷，尤其要关注开发商对于旗下楼盘出现过的问题的解决办法。3、看市场占有率。开发商的市场占有率也能看出开发商的实力如何，不过购房者要对市场占有率的定义了解清楚。在了解市场占有率的时候，购房者可以从开发商同期开工的其他项目来判断，如果说开发商跟其他开发商相比，同期开工的项目较多，而且市场占有率非常高，这就能说明开发商的实力不错，可以从侧面反映出开发商的雄厚实力。

近日，中指研究院发布了2021年1-11月中国房地产企业销售Top100排行榜。Top100房企销售均值为1161.4亿元，同比增长10.7%。其中销售金额超千亿房企35家，超百亿房企150家。榜单显示，排在前十的企业分别为碧桂园、万科、融创中国、保利发展、中国恒大、中海地产、绿城中国、招商蛇口、华润置地以及绿地控股。从榜单数值来看，有27家企业销售额为500—1000亿元，销售额增长率均值为11.1%；有30家企业销售额为300—500亿元，销售额增长率均值为16.0%；有29家企业为200—300亿元，销售额增长率均值9.8%；有30家企业为100—200亿元，销售额增长率为9.4%。2021房地产年度综合实力百强房企中，前十名分别是保利发展、中海地产、碧桂园、万科集团、融创中国、华润置地、招商蛇口、世茂集团、龙湖集团、金地集团。除了这些绝对领先的头部房企以外，正荣集团、金辉集团、领地集团等区域型深耕房企，以及万达集团、朗诗地产、京投发展、永同昌等深耕某一领域的房企也纷纷上榜。排名企业名称1万科企业股份有限公司2恒大地产集团3大连万达商业地产股份有限公司4绿地控股集团有限公司5保利房地产股份有限公司6中国海外发展有限公司7世茂房地产控股有限公司8碧桂园控股有限公司9绿城房地产集团有限公司10龙湖地产有限公司11广州富力地产股份有限公司12融创中国控股有限公司13金地股份有限公司14华润置地有限公司15招商局地产控股股份有限公司16远洋地产控股有限公司17佳兆业集团控股有限公司18华夏幸福基业股份有限公司19复地股份有限公司20金科地产集团股份有限公司21雅居乐地产控股有限公司22新城控股集团有限公司23北京首都开发控股有限公司24金融街控股股份有限公司25融侨集团股份有限公司26建业住宅集团有限公司27阳光城集团股份有限公司28四川蓝光和骏实业股份有限公司29江苏中南建设集团股份有限公司30路劲地产集团有限公司31旭辉控股有限公司

中国房企排行榜前十名:1、恒大集团恒大集团以地产起家，经过20年的耕耘，已经发展为集地产、金融、健康、旅游及体育为一体的世界500强企业集团。集团总资产达万亿元，年销售规模超4000亿元，员工8万多人，解决就业170多万人，在全国200多个城市拥有地产项目600多个，是全球最大的房地产企业之一。恒大集团的目标是到2021年，实现总资产超3万亿元、房地产年销售规模超6000亿元。2、万科万科1988年进入房地产行业，经过三十余年的发展，成为国内领先的房地产公司，目前主营业务包括房地产开发和物业服务。公司聚焦城市圈带的发展战略，截至2015年底，公司进入中国大陆66个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的成都区域。3、碧桂园2021年《财富》世界500强排行榜发布，碧桂园控股有限公司位列177位。4、保利地产保利房地产股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业，连续三年荣膺中国房地产行业领导公司品牌。5、中国海外发展中国海外发展有限公司是中国海外集团的房地产业务平台，1979年创立于香港，公司于2007年入选恒生指数成份股。6、融创中国融创中国控股有限公司是香港联交所主板上市企业。公司成立于2003年，以“至臻，致远”为品牌理念，致力于通过高品质的产品与服务。7、龙湖地产龙湖集团1993年创建于重庆，发展于全国，业务涵盖地产开发、商业运营、长租公寓、智慧服务四大主航道业务，并积极试水养老、产城等创新领域。8、新城控股新城控股集团1993年创立于江苏常州，现总部设于上海。经过26年的快速发展，成为跨足住宅地产和商业地产的综合性房地产集团，连续十年位列中国房地产行业前20强，目前总资产超人民币2900亿元。9、华润置地华润置地有限公司是“世界500强”企业华润集团旗下负责城市建设与运营的战略业务单元，是内地领先的城市综合投资开发运营商。10、富力地产广州富力地产股份有限公司成立于1994年，注册资金7.6亿人民币，集房地产设计、开发、工程监理、销售、物业管理、房地产中介等业务为一体，拥有国家建设部颁发的一级开发资质、甲级设计资质、甲级工程监理资质、一级物业管理资质及一级房地产中介资质，是中国综合实力最强的房地产企业之一。2017年中国房地产业综合实力100强排行榜发布，这是中国房地产业联合会对房地产行业进行全面、科学、独立的企业实力发展调查研究宣传发布工作。通过对全国34个省超过3900家利润总额在4000万元至220亿元之间的中国大陆房地产开发企业进行了数据采集研究，比照国际上通行的做法，主要根据营业收入、资产总额、利润总额、资信等级、社会贡献、业主满意度等指标分析确定候选企业，邀请100位企业高管、学者及官员对经资格审核符合要求的企业进行综合评分，并对部分候选企业进行实地拜访，从中遴选出100家中国房地产业综合实力100强企业。在此基础上通过与世界500强企业进行综合对比分析，进而有针对性地提出促进中国房企做强做大做久的对策建议，在全国范围内形成了巨大的社会影响力。以百强房企总部所在地作为划分标准来看，上榜地区前三甲分别是上海、广东、北京，上榜品牌数量分别为27家、20家、13家。2017中国房地产业综合实力100强排名企业名称地区1大连万达集团股份有限公司辽宁2绿地控股集团股份有限公司上海3万科企业股份有限公司广东4中国恒大集团广东5保利房地产股份有限公司广东6碧桂园控股有限公司广东7华润置地有限公司香港8新华联集团有限公司北京9世茂房地产控股有限公司香港10金地股份有限公司广东11龙湖地产有限公司重庆12华夏幸福基业股份有限公司河北13广州富力地产股份有限公司广东14天津泰达投资控股有限公司天津15深圳华侨城股份有限公司广东16融创中国控股有限公司天津17远洋集团控股有限公司北京18世纪金源投资集团有限公司北京19金科地产集团股份有限公司重庆20弘阳集团有限公司江苏21荣盛房地产发展股份有限公司河北22北京首都开发股份有限公司北京23绿城中国控股有限公司浙江24新城发展控股有限公司上海25天津房地产集团有限公司天津26保利置业集团有限公司上海27仁恒置地集团有限公司上海28旭辉控股有限公司上海29越秀地产股份有限公司广东30光明房地产集团股份有限公司上海31泰禾集团股份有限公司福建32龙光地产控股有限公司广东33首创置业股份有限公司北京34金融街控股股份有限公司北京35阳光城集团股份有限公司福建36杭州滨江房产集团股份有限公司浙江37中粮地产股份有限公司广东38时代地产控股有限公司广东39景瑞控股有限公司上海40宝龙地产控股有限公司上海41中华企业股份有限公司上海42合生创展集团有限公司香港43禹洲地产股份有限公司福建44新湖中宝股份有限公司浙江45中骏置业控股有限公司福建46中国奥园地产集团股份有限公司广东47融信中国控股有限公司上海48招商局地产控股股份有限公司广东49雅居乐地产控股有限公司广东50新城控股集团有限公司上海51中天城投集团股份有限公司贵州52建业地产股份有限公司河南53中海发展股份有限公司上海54合景泰富地产控股有限公司广东55瑞安房地产有限公司上海56正荣集团有限公司福建57路劲地产集团有限公司上海58海亮地产控股集团有限公司上海59建发房地产集团有限公司福建60北京金隅股份有限公司北京61SOHO中国有限公司北京62复地股份有限公司上海63上海实业城市开发集团有限公司上海64融侨集团股份有限公司福建65四川蓝光和骏实业股份有限公司四川66华联发展集团有限公司广东67卓越置业集团有限公司广东68广东珠江投资股份有限公司广东69上海升龙投资集团有限公司上海70上海中建东孚投资发展有限公司上海71重庆隆鑫地产有限公司重庆72联发集团有限公司福建73海航地产控股有限公司海南74宁波奥克斯置业有限公司浙江75上海证大房地产有限公司上海76西安曲江建设集团有限公司陕西77上海城建置业发展有限公司上海78上置集团有限公司上海79南京栖霞建设股份有限公司江苏80上海建工房产有限公司上海81上海城投置地有限公司上海82龙记地产集团股份有限公司陕西83新疆华源实业有限公司新疆84五洲国际控股有限公司江苏85中锐地产集团上海86国贸地产集团有限公司福建87天同宏基集团股份有限公司山东88星河湾地产控股有限公司广东89安徽名邦置业有限公司安徽90方圆地产控股有限公司广东91合肥城建发展股份有限公司安徽92中冶置业集团有限公司北京93江苏炜赋集团建设开发有限公司江苏94银泰置地有限公司北京95中邦置业集团有限公司上海96上海绿洲投资控股集团有限公司上海97鲁商置业股份有限公司山东98北京住总集团有限责任公司北京99阳光100集团有限公司北京100当代置业有限公司2017年中国房地产业综合实力100强排行榜发布，这是中国房地产业联合会对房地产行业进行全面、科学、独立的企业实力发展调查研究宣传发布工作。通过对全国34个省超过3900家利润总额在4000万元至220亿元之间的中国大陆房地产开发企业进行了数据采集研究，比照国际上通行的做法，主要根据营业收入、资产总额、利润总额、资信等级、社会贡献、业主满意度等指标分析确定候选企业，邀请100位企业高管、学者及官员对经资格审核符合要求的企业进行综合评分，并对部分候选企业进行实地拜访，从中遴选出100家中国房地产业综合实力100强企业。在此基础上通过与世界500强企业进行综合对比分析，进而有针对性地提出促进中国房企做强做大做久的对策建议，在全国范围内形成了巨大的社会影响力。以百强房企总部所在地作为划分标准来看，上榜地区前三甲分别是上海、广东、北京，上榜品牌数量分别为27家、20家、13家。2017中国房地产业综合实力100强排名企业名称地区1大连万达集团股份有限公司辽宁2绿地控股集团股份有限公司上海3万科企业股份有限公司广东4中国恒大集团广东5保利房地产股份有限公司广东6碧桂园控股有限公司广东7华润置地有限公司香港8新华联集团有限公司北京9世茂房地产控股有限公司香港10金地股份有限公司广东11龙湖地产有限公司重庆12华夏幸福基业股份有限公司河北13广州富力地产股份有限公司广东14天津泰达投资控股有限公司天津15深圳华侨城股份有限公司广东16融创中国控股有限公司天津17远洋集团控股有限公司北京18世纪金源投资集团有限公司北京19金科地产集团股份有限公司重庆20弘阳集团有限公司江苏21荣盛房地产发展股份有限公司河北22北京首都开发股份有限公司北京23绿城中国控股有限公司浙江24新城发展控股有限公司上海25天津房地产集团有限公司天津26保利置业集团有限公司上海27仁恒置地集团有限公司上海28旭辉控股有限公司上海29越秀地产股份有限公司广东30光明房地产集团股份有限公司上海31泰禾集团股份有限公司福建32龙光地产控股有限公司广东33首创置业股份有限公司北京34金融街控股股份有限公司北京35阳光城集团股份有限公司福建36杭州滨江房产集团股份有限公司浙江37中粮地产股份有限公司广东38时代地产控股有限公司广东39景瑞控股有限公司上海40宝龙地产控股有限公司上海41中华企业股份有限公司上海42合生创展集团有限公司香港43禹洲地产股份有限公司福建44新湖中宝股份有限公司浙江45中骏置业控股有限公司福建46中国奥园地产集团股份有限公司广东47融信中国控股有限公司上海48招商局地产控股股份有限公司广东49雅居乐地产控股有限公司广东50新城控股集团有限公司上海51中天城投集团股份有限公司贵州52建业地产股份有限公司河南53中海发展股份有限公司上海54合景泰富地产控股有限公司广东55瑞安房地产有限公司上海56正荣集团有限公司福建57路劲地产集团有限公司上海58海亮地产控股集团有限公司上海59建发房地产集团有限公司福建60北京金隅股份有限公司北京61SOHO中国有限公司北京62复地股份有限公司上海63上海实业城市开发集团有限公司上海64融侨集团股份有限公司福建65四川蓝光和骏实业股份有限公司四川66华联发展集团有限公司广东67卓越置业集团有限公司广东68广东珠江投资股份有限公司广东69上海升龙投资集团有限公司上海70上海中建东孚投资发展有限公司上海71重庆隆鑫地产有限公司重庆72联发集团有限公司福建73海航地产控股有限公司海南74宁波奥克斯置业有限公司浙江75上海证大房地产有限公司上海76西安曲江建设集团有限公司陕西77上海城建置业发展有限公司上海78上置集团有限公司上海79南京栖霞建设股份有限公司江苏80上海建工房产有限公司上海81上海城投置地有限公司上海82龙记地产集团股份有限公司陕西83新疆华源实业有限公司新疆84五洲国际控股有限公司江苏85中锐地产集团上海86国贸地产集团有限公司福建87天同宏基集团股份有限公司山东88星河湾地产控股有限公司广东89安徽名邦置业有限公司安徽90方圆地产控股有限公司广东91合肥城建发展股份有限公司安徽92中冶置业集团有限公司北京93江苏炜赋集团建设开发有限公司江苏94银泰置地有限公司北京95中邦置业集团有限公司上海96上海绿洲投资控股集团有限公司上海97鲁商置业股份有限公司山东98北京住总集团有限责任公司北京99阳光100集团有限公司北京100当代置业有限公司

因为现在大家的生活水平经济不断的提高，所以大家购房的需求也是越来越大，所以开发商也是越来越景气，现在市面上的开发商有很多，所以闽系房企有哪些？下面就来为大家详细的介绍，另外也跟大家分享一下房地产企业十强有哪些？一起来看看相关的知识，希望可以给大家带来帮助。闽系房企有哪些闽系地产有：泰禾集团、正荣地产、碧桂园、绿地集团、金科股份、融信中国等，这些闽系地产在经过一轮快速的发展之后位列前茅。房地产企业十强有哪些1、房地产企业，万科VANKE（万科企业股份有限公司），品牌发源地：广东省深圳市，品牌创立时间：1984年。2、房地产企业，恒大地产（恒大集团有限公司），品牌发源地：广东省广州市，品牌创立时间：1996年。3、房地产企业，碧桂园GARDEN（碧桂园控股有限公司），品牌发源地：广东省佛山市，品牌创立时间：1992年。4、房地产企业，保利发展（中国保利集团有限公司），品牌发源地：广东省广州市，品牌创立时间：1992年。5、房地产企业，绿地地产（绿地控股集团有限公司），品牌发源地：上海市，品牌创立时间：1992年。6、房地产企业，融创SUNAC（融创房地产集团有限公司），品牌发源地：天津市，品牌创立时间：2003年。7、房地产企业，中海地产（中海企业发展集团有限公司）联，品牌发源地：中国港澳台香港，品牌创立时间：1979年。8、房地产企业，龙湖LongFor（重庆龙湖地产发展有限公司），品牌发源地：重庆市，品牌创立时间：1993年。9、房地产企业，华润置地（中国华润有限公司），品牌发源地：北京市，品牌创立时间：1994年。10、房地产企业，华夏幸福CFLD（华夏幸福基业股份有限公司），品牌发源地：北京市，品牌创立时间：1998年。通过以上的介绍，相信大家对于闽系房企有哪些的知识有所了解了吧，另外也跟大家分享了房地产企业十强有哪些的相关内容，大家可以参考一下，因为现在市面上的开发商比较多，有大的开发商，也有一些小的开发商，小的开发商，质量是没有保障的，所以大家一定要选择比较知名的开发商哦。

万科跨界养猪，第一期先养25万头；恒大造车，全面对标特斯拉。从粮油到矿泉水，从教育到 汽车 ，自2010年起，房企们纷纷思变，提出“多元化”转型。 10年间，多元化业务发展如何，是收缩还是扩张？南都大数据研究院规模上市房企研究课题组调研80家房企，其中78家公开了各业务占比，69家主营业务占比超过80%，其中57家主营业务占比更是超过90%。 尽管有房企喊出，多元业务已经“开枝散叶”，但是切换赛道，前路艰难。从趋势来看，仅33家房企的主营业务占比较去年同期出现下降，还有43家房企的主营业务占比同比出现上升。房地产开发及销售仍然是推动企业发展的核心动力。 通过房企半年报的信息梳理发现，做大做强主业与多元化的协同发展，将成为房企未来增强自身综合竞争力的重要手段。 赚钱还要靠卖房！ 57家房企主营业务占比超90% 2016年恒大地产集团有限公司更名为“中国恒大集团”，之后房地产业掀起了一波改名浪潮。房企纷纷“去地产”化，加快了转型的步伐。然而，切换赛道，前路艰难。 上市房企的主营业务，主要指的是房地产开发及销售业务。、 南都大数据研究院统计的78家房企，57家主营业务占比超过90%，12家主营业务占比在80%-90%，9家主营业务占比低于80%。 瑞安房地产房地产开发及销售业务占比最低，仅为14%，而去年同期这一占比为81%。瑞安房地产以上海为后盾，一直专注商业物业。截至2020年6月30日，上半年集团收入下跌82%至14.50 亿元，其中物业销售下跌 97%至1.61亿元，物业投资收下跌至10.03亿元，建筑业务下跌至1.16亿，其他收入下跌至1.27亿。可以看出，受疫情影响，瑞安整体营收下跌之下，房地产开发及销售部份的下跌幅度是是最大的。 研究员认为，从单一地产到多元化，再到聚焦主业，尽管 探索 多元化业务成为业界共识，但就“赚钱能力”来看，房地产开发及销售仍然是房企发展的核心动力。 多元业务“开枝散叶” 33家主营业务占比下降 从趋势来看，33家房企的主营业务占比较去年同期出现下降，说明部分房企的多元化布局初显成效。值得关注的是，龙头房企在多元化业务布局上均显成效。比如碧桂园、万科、融创、绿地、龙湖、华润主营业务占比分别下降0.1%、0.37%、1.1%、0.16%、0.23%、11.91%。 以华润为例，上半年房地产开发营收359.7亿元，较去年同期下降1.7%。投资物业包括购物中心租金收入39.1亿元，较去年同期下降8.9%；写字楼租金收入7.3亿元，同比增长5.8%；酒店业务营业额人民币3.5亿元，较去年同期下降51.2%。 华润半年报指出，“城市综合投资开发运营商”定位，积极推进协同主业的创新业务，不断提升片区统筹开 发能力，为未来可持续增长培育新的业务模式和利润增长点。其中物业服务上半年分拆上市。以购物中心为代表的投资物业是集团重点发展的业务板块，未来两三年仍将是新建购物中心投入运营的持续高峰期。 还有雅居乐，在中期业绩发布会上，董事局主席兼总裁陈卓林就表态，“深信多元化已经开花结果了”；而发布会结束不久，完成全年目标46%的雅居乐，也正式对外发布战略格局，将从以“地产为主，多元业务并行”，升级为聚焦地产主业，关联业务协同发展，构建以大地产为核心的“135”同心多元战略格局。“135”同心多元战略升级。 按照陈卓林的预期，未来几年，雅居乐多元化业务的利润贡献比重将达一半。 还有主动调整发展战略的碧桂园，确立了“为全世界创造美好生活产品的高 科技 综合性企业”全新发展目标，巩固以新型城镇化为核心的房地产开发业务的同时，积极延展经营边界，布局机器人和现代农业两大发展方向。比如，全球首个超万亩无人化农场展示最新成果，先进的无人化作业正在中国大粮仓大显身手。 中小房企做大主业 43家主营业务占比同比上升 此外，43家房企的主营业务占比同比出现上升，其中，上涨幅度最高为三盛。2家与去年基本持平。 值得关注的是，在同比上涨的企业榜单里，龙头房企的影子占比很少。销售规模达2000亿元以上的房企仅有新城、中海、招商、世茂、绿城，以及2020年冲击2000亿的金科、中南。 以中海为例，截至上半年，物业发展收入为863.5亿元，同比上升11.2%，投资物业租金收入为19.2亿元，同比上升6.2%，酒店和其他商业物业的收入1.1亿元，同比下降42%。综合影响了上半年主营业务占比同比略涨0.17%。但是中海在半年报中也提到，积极拥抱变化，创新业务模式，加快培育新增长点包括养老、教育、物流等新业务。上半年新设成立供应链管理公司，旨在整合物资集采优势资源，打造面向全行业的B2B建材交易与综合服务平台；新设成立 科技 公司，将围绕住宅开发与商业运营的数字化管理、智能小区、智慧家 居、智慧商业楼宇等不动产开发运营场景提供 科技 产品与服务，投资上下游科 技企业，建立 科技 生态圈。 还有正式更名的世茂，上半年收入为645.53亿元，同比增加14.1%。95.2%的收入来自物业销售，4.8%的收入来自酒店经营、 商业运营、物业管理及其他业务。主营业务占比同比上升，主要是物业销售从去年532亿元上升到614亿元，而酒店收入却从996亿元大幅下跌到453亿元。2020年启动“大飞机战略”的多元业务发展模式，以物业开发为核心主体；以商业运营、酒店经营、物业管理及金融为坚实双翼；以高 科技 、医疗、教育、养老、文化等投资为平衡发展关键尾翼。 当然，主营业务占比上升，综合考虑疫情期间物业投资业务如酒店、购物中心板块受影响颇大，也间接导致了这一数据的略微浮动。 行业观察： 多元化新赛道，业务贡献有望持续增长 多元化，已经不是个新鲜词。从早期的粮油、矿泉水、教育、物流等，到目前的 汽车 、养猪、免税店等行业，从长租公寓、养老服务，到绿色金融、机器人，房企纷纷打造第二增长点。 房企布局多元化主要分两类，一是围绕主业的多元化，比如物业服务、长租公寓、特色小镇、文旅地产、物流地产、养老地产等，作为房企地产开发的延伸，顺势而为即可布局，并且具备稳定收益，因此参与度比较高。 二是，风口在哪儿，投资在哪里。比如恒大跨界新能源 汽车 ，碧桂园跨界农业和机器人，万科成立食品事业部。当然，还有一小部分房企，在拿地难融资难的背景下，基本转型不再以物业销售为主业。 从单一地产，到多元化，再到聚焦主业，房企经过了跌跌撞撞的十年 探索 ，已逐步摸索出了适合自己的特色多元化业务。跨界的热度开始下降，比如万科，近期明确地提出了要“收敛聚焦、巩固提升基本盘”。 从成果来看，很多房企的多元化布局已经“开枝散叶”，最突出的表现是物业公司纷纷分拆上市，在疫情期间建立了良好的口碑和新增赢利点。但也不得不承认，在绝大部分房企的转型传略中，多元业务的收入贡献比还是非常低的。 随着市场竞争愈加激烈，做大做强主业与多元化的协同发展，将成为房企增强自身综合竞争力的重要手段。可以预见，未来大部分企业多元化业务在营收端的贡献占比还将持续保持增长。 策划：林广 牵头人：王艳玲 研究员：王艳玲 林广 伊晓霞 邱永芬 李美钰 黄露 南都大数据研究院 规模上市房企研究课题组出品

走钢索的房企陆续踩空，这次轮到奥园 文 郑慧 庞敏 编辑 刘建中 “躺平”，是外界给中国奥园 （3883.HK） 贴上的标签。 其实，在确定无法归还美元债之前，奥园挣扎了两个月。其间，三大评级机构不断下调其信用评级，各种负面消息与自救行动相互交织。但最终，两笔本金合计6.88亿美元的离岸债务到期，成为压垮骆驼的最后一根稻草。 奥园是一家老牌房企，大本营位于广东，是中国内地房地产企业前30强之一。其共有三个上市主体，分别为中国奥园 （3883.HK） 、奥园 健康 （3662.HK） 和奥园美谷 （000615.SZ） 。 2021下半年以来，监管变化、头部房企暴雷等因素带来的市场端和融资端双重收紧，让更多地产公司陷入流动性困境。 危机已从“三道红线”评价体系里的红橙档，逐渐蔓延至黄档，乃至绿档企业。 财务看似 健康 的黄档企业为何也爆雷？奥园是一个典型样本。外部环境极速恶化是不争的事实，但奥园爆雷却与自身虚弱脱不了干系。 高速扩张的过程中，实力没有跟上野心，让奥园积累了诸多问题。其发展十分依赖外部融资，且高利率的非标融资占比较高，隐形负债问题突出。2020年踩错行业节奏后，土储又难以形成高质量现金回流。《 财经 十一人》还发现，其2020年财报存在一些疑点。 倘若地产市场没有瞬间入冬，奥园的问题也会逐渐暴露。只是过程会更加温和、隐蔽。 钱多多为何还不起债 单从财务数据来看，奥园似乎不应该这么快倒下。 2021年中报显示，奥园一年内到期的有息债务约521.7亿元，而账面现金及等价物约683.2亿元。扣除受限制资金159.6亿元，仍剩余约523.7亿元资金，完全可以覆盖其短期有息债务。 这是很多房企面临的共同问题：账面上趴着数百亿资金，却还不了数十亿的债。 《 财经 十一人》综合采访发现，主要原因如下： 其一，地产公司调表手段繁多。房企往往在年中、年末等关键节点，通过各种方式汇集资金，时点过了之后便将资金归还，导致账面资金虚高。 其二，预售资金监管整体趋严。房企回流到账面的资金，能动用的部分并不多。 其三，上市公司披露的年报，是合并后的情况，而资金可能主要集中于子公司项目，真正可归集到母公司用于还债的有限。 这些企业实际可调用的资金，远不及账面披露。 值得注意的是，奥园的账面现金及等价物，占总资产约20%，这个比例，在前50房企中排名第一，前50的均值约11.12%。（前50即克而瑞2021上半年销售排行榜前50家的上市房企，下称“前50房企”）。 这个数据从侧面反映了，相较于自身体量而言，奥园其实存储了更多的资金。但为何仍然无法还债？《 财经 十一人》就此求教奥园，奥园称目前无法回复。 虽然奥园危机是去年11月才暴露于大众视野，但是其危机在2021上半年就已萌芽，自救行动也早已展开。 现金流量表显示，2021上半年，奥园经营活动现金净流入20亿元，投资活动净流入212亿元，而筹资活动净流出122亿元。较往年变化明显。 这几个数字粗略勾勒出了奥园在2021上半年的整体情况：经营上努力回血，减少拿地；投资活动大幅减少，甚至可能在抽回资金；融资方面压力巨大，融到的钱远少于归还的钱。 奥园某区域中层员工李晓（化名）告诉《 财经 十一人》，集团资金紧张，早在2021年初就有端倪。最明显的是，拿地标准越来越严格。2021年起，奥园在拿地、收并购上愈发谨慎，对项目开发周期、回款测算、现金流最大值等指标卡得十分严格，尤其重视现金流测算。 “原先我们报十块地，总有一两块有点儿眉目，报二三十块，总能拿一块。但后来明显感觉这个比例越来越低”，李晓说。他还提到，整个2021年，全公司都在拼命回款，打折力度较大，以价换量，销售考核要求十分严格。 据《 财经 十一人》粗略统计，奥园披露的土地储备中，2020年度新增的项目数大约有100个，而2021上半年，仅新增了10多个项目。 奥园在融资侧失血过多。前50房企中，有18家2021上半年融资活动现金为净流出，奥园净流出122亿元，仅高于阳光城（-129亿元）、富力地产（-188亿元）、蓝光发展（-233亿元）、绿地控股（-370亿元）和中国恒大（-374亿元）。 经营侧回血有限，奥园在投资侧尽力挽救。2021上半年前50房企中，仅有5家公司的投资活动现金为净流入。奥园净流入212亿元，远高于排名第二的美的置业（112亿元）。 进入下半年，恒大危机引发一系列连锁反应，消费市场和资本市场对房企负面信息十分敏感。“信心”变得愈发珍贵而又脆弱。 11月初，惠誉在一份下调奥园信用评级的报告中指出，尽管奥园于2021年7月发行了18亿元人民币境内债券，并在10月进行了3.99亿港元股票配售， 但是现在基本没有资本市场融资渠道。 自身造血能力有限，外部又停止输血，出售资产也需要时间，面对1月份到期的两笔大额美元债，奥园挣扎了一段时间，最后爆雷。上述两笔美元债合计约44亿元人民币，分别于1月20日、1月23日到期。 “如果不是刚好今年1月份到期，而是再迟半年到一年，奥园或许能挺过去。现在这个形势之下，哪怕一家相对优质的房企，遇上一笔超大额债务到期，也未必过得去。”一位私募基金地产投资人对《 财经 十一人》评价。“当然，奥园自身底子差，肯定也是一个问题”，他随即又补充道。 体弱的黑马 奥园踩错了行业节奏，在顶部下行阶段，仍然以收并购为主要手段，大举扩张，且大量布局下沉市场和沉淀资金的旧改项目。 2015年，奥园合同销售额152亿元，排名68。2016年起，开始高速扩张。2019年，奥园终于迎来自己的高光时刻——销售额破千亿，进入前30强。 2016年之后，高周转、高杠杆成为房地产行业的一种普遍 游戏 规则。多数房企借此高速扩张，奥园只是其中之一。“全国大部分城市， 从2015年到2019年房价几乎翻倍，如果在这个时候没有相应的扩张，反而说明企业看不清大势”。 上述投资人称。 但到了2020年，政策收紧前夕，奥园还是没有暂缓脚步，继续激进扩张。 2020年度，奥园新增土储约2015万平方米，同比增加25%，拿地支出达到450亿元，超过预算350亿元。从现金流来看，2020年度，奥园的投资活动现金净流出425亿元，融资活动现金净流入476亿元，这两个指标的规模，在前50强房企中均排名第二。 发展这些项目，后续还陆续需要资金投入。而当年8月，监管层开始用“三道红线”限制房企加杠杆；12月底，限制银行业金融机构涉房贷款的“两道红线”发布，房企融资来源进一步收紧。这些政策及后续引发的连锁反应，改写了房企旧有的 游戏 规则。 融资收紧后，房企无法延续借新还旧的套路，更需倚重真实的经营活动。但奥园自身的造血能力相对较弱。惠誉在2020年10月的一份报告中曾指出，奥园的业务对低线城市渗透较高，且与相同评级的房企相比，商业地产业务比重较大，更易受到行业下行风险的影响。 彼时，惠誉给奥园的评级为BB，与旭辉、龙光相同。奥园的合同销售平均售价约为每平方米10,022元人民币，低于同级房企13,500元~17,000元人民币的水平。 综合来看，奥园的土储布局偏下沉，广而不深。参考亿翰智库整理的2020上半年末数据，奥园在一、二线城市的土储建面占比约为37.6%，在三四线城市的土储建面占比约为62.4%。（《 财经 十一人》调整了部分二线城市分类）除了大本营广东之外，在其他地区城市的深耕力度不足，奥园进驻的90余座城市中，有80多座城市土储占比均不超过2%。 惠誉还提到，2020年，奥园商业地产产品占可售资源的23%。而与住宅地产相比，商业地产的去化率更低，也更容易受经济周期的影响。 一位内部人士告诉《 财经 十一人》，奥园在三四五线城市拿了较多项目，商业项目质量不高，回款缓慢。另外，奥园旗下的县域集团、文旅集团，在诸多小县城拿了几十个项目。虽然地价低，压占资金不多，但仍然存在一定的杠杆率，由于市场不佳、房贷下不来，这些项目后续销售-回款周期较长。 另外，奥园近几年大力推行旧改业务，项目数从2018年末的16个快速增长至2020年末的60多个。这些旧改项目主要集中在大湾区，质量高，毛利可期。但问题是，旧改周期长，前期需要沉淀资金，更无法在短期内给公司回血。其境内发债主体奥园集团的资料显示，2020年末，旧改基金约占其少数股东权益的三分之一，约为136亿元。 上述奥园人士认为，奥园过去几年发展得过于激进，但资金、管理、产品实力均还不够强，没跟上业务的快速扩张，内部出现诸多漏洞。 首先是组织架构的问题。2021年3月之前，奥园旗下分为地产、商业地产两大集团。这两大集团相对独立，各自为战，有如赛马一般你追我赶，相互较劲。虽然赛马机制有助于扩张，但两套班子的设置，一来使得人员结构复杂、冗余，增加沟通成本、降低运营效率，二来也增加了资金风险。“你两年翻了一番，那我也得翻一番，大家在拿地上变得非常激进，资金使用效率难免出现问题。”该人士称。 其次是项目管理上的粗放。收并购是奥园赖以扩张的重要手段。但不重视市场可行性研究，前期研判粗放，使得奥园较容易在收并购项目上踩坑。 李晓的感受是，很多时候，市场研究部门的人没能坚持自己的判断和立场，而是不断为投拓部门、区域负责人让路。 有些项目从市场的角度来看不应该收购，但最后还是被拿下。甚至，为了配合将测算数值做得漂亮，市场部门预估的销售周期可以从18个月改成14个月，售价可以从一万五改到一万七。“激进扩张的时候，房企多少都有这个问题。但20个项目有2、3个是这样的，还能够运转下去，如果有10个项目都这样，公司是背不动的。”李晓说。 另外，激进扩张的几年里，奥园不断招兵买马，但进来的人鱼龙混杂。李晓感受到，同一类型、级别的岗位，有些同事素质高，像开飞机的，但也有很多同事，连驾照都还没拿到。更不用提混进来的投机分子，贪污腐败，项目本身赚不了钱，自己却可以赚得盆满钵满。人员素质对不齐，导致很多时候，业务无法保持在统一的较高水平。 隐形的债务 窟窿究竟有多大，不能只看账面情况。水面之下，隐形的有息债务早就暗流涌动。而这些隐性债务，往往在出现问题时才会进入大众视野。 比如，去年11月，奥园集团被曝出一笔6590万元的信托贷款违约。 这笔名为“申万菱信资产-惠聚2号集合资产管理计划”的信托，是惠聚系列的一个产品，于11月12日到期。系列中的另外3个产品，于当年12月到期。 这个资管计划的底层资产，实际可能是奥园系公司之间的往来款项。 理由如下：公开信息显示，惠聚2号主要用于“折价受让供应商持有的对奥园集团并表公司的应收账款债权”，由奥园集团提供连带责任保证担保。惠聚2号由珠海保税区启恒物流有限公司举借，而奥园旗下的广州弘凯置业有限公司，持有启恒物流60%股权，也就是说，启恒物流实际上也是由奥园控股的公司。 公开裁判文书显示，2021年11月16日、2022年1月12日，申万菱信对于奥园集团等相关主体，分别向法院申请了约2.07亿元、0.96亿元的非诉财产保全。 再比如，12月份，奥园理财产品爆雷时，其自行披露称，公司相关的基金和定融产品总额约60亿元，第三方公司管理的定融产品约24亿元。 2020年初，曾有做空者发布报告，详细分析了奥园的明股实债及自融问题。其在报告中指出，奥园的非控股股东权益主要由广州奥园股权投资基金管理有限公司、珠海鼎盛股权投资基金管理有限公司和不同的信托、保险以及投资公司构成。其中，广州奥园股权投资基金管理有限公司是奥园子公司，涉嫌自融。而种种迹象表明，珠海鼎盛也与奥园存在关联关系。 明股实债与自融，对房企来说是心照不宣的“秘密”。随着房企不断爆雷，这些曾经隐秘的操作逐渐暴露。 明股实债的主要隐患有两点：其一，负债率指标计算容易失真，影响对公司风险的判断；其二，实际应该作为利息支出的财务费用，并不会体现在利润表中，影响对企业真实盈利水平的判断。 中国奥园少数股东权益占总股东权益比例约66%，在行业内属于较高水平（前50均值约45%），而其少数股东损益占比，始终维持在20%以下。 一直以来，都有人对此提出质疑。而奥园的解释是，由于项目投入到结算会有2-3年周期，预计2020年将会有改善。但从数据来看，这个改善不太明显。 花样百出的融资方式，体现了奥园对于资金的渴求。奥园自身资金实力不强，发展高度依赖外部融资，且高利率的非标融资占比较高。 参考联合资信的评级报告，2020年底，其境内发债主体奥园集团的信托及其他融资占比约为47%。过去几年，奥园披露的平均融资成本在7.2%~7.5%，与同行相比偏高。2020年，亿翰智库监测的50家房企，平均融资成本约6.11%。 李晓对此感到无奈。 面对动辄13、14个点的非标融资利率，地产项目的运营就像走钢索一般，理想状态下，净利率可以达到5%~8%，但稍不留神，利润就会被吃空，甚至亏本。 自有资金占比高，融资利率低的房企，潜在利润率更高，经营上也就有了更多腾挪的空间。但对于底子薄，又高速扩张、渴求资金的房企而言，只有不断提高周转，一个锅盖盖五个，甚至十个锅，才能提高自有资金的回报率，但风险也随之叠加。 疑点重重的2020 《 财经 十一人》发现，奥园身上还存在一些疑点。 其一，近两年，这家公司依据账面数据推算的回款金额，与综合其他披露计算的结果相去甚远。 一般来说，将预收款项当期变动，与营业收入加总，可以得到当年预收款项的实际增加。对于地产公司来说，这个数值大致与当年的回款金额相近，会有一定误差，但差异不会过大。 从下表可以看出，2020年与2021上半年，综合奥园权益销售额与回款率，得出的回款金额，与报表数值推算的结果差异较大。 即便考虑到奥园在此期间处置了部分子公司，这个差异仍然让人难以接受。以2020年为例，当年奥园出表公司合计约有75亿元预收款，即便加上这75亿元，仍有近300亿元缺口（844-474-75=295）。 对于这个差异，有几种可能的解释方向： 一是奥园的合同销售额虚高。对房企而言，合同销售额是一张最直接、响亮的招牌。提高排名，甚至冲击千亿，意味着名声、荣誉，也意味着更多的融资机会。2019年7月、2020年3月，中国奥园先后两次遭到做空，做空者均对其销售额的真实性提出质疑。 二是奥园的真实回款率或权益比例低于披露数据。 三是当前财务报表或许已不能准确反映奥园的整体情况。假设奥园披露的全部数据均真实可信，以2020年为例，奥园当年全口径的回款金额约为1130亿元，而其合并范围内的推算回款金额约为474亿元。也就是说，若不考虑权益比例，当年，奥园有高达656亿元的回款均发生在表外。 2020年，奥园参与的合资项目数量从2019年的10个增至90个，为合资公司提供的担保从2019年的80亿元人民币升至240亿元人民币。 前述奥园内部人士透露，有时候，明面上的负债减少，其实是转嫁到了合作方，以合作方的名义贷款，公司为其提供相应担保。受访的投资人也指出，这是地产公司在降低表内负债时会采取的一种操作。 这意味着，奥园的财务报表或许已不能准确反映其整体情况，其真实的负债规模也愈发成谜。 其二，奥园将多家子公司“处置”给了一家可能存在关联的公司。 2020年度，中国奥园毛利率下滑明显，净利率却略有提升，主要得益于其非经营性损益。其中占大头的，分别是18.4亿元的汇兑损益，和12.28亿元出售附属公司的收益，两者合计约占当年税前净利润22.54%。 《 财经 十一人》发现，当年中国奥园处置子公司的多个处置交易的对象为同一家公司，而这家公司又与奥园存在千丝万缕的关联。 据年报披露，中国奥园2020年处置了50家附属公司。这些公司之间存在控股关系，如果剔除掉被控股的公司，则剩余34家，其中有6家公司的处置没有交易对价。我们将剩余的28家公司视为其当年出售的主要附属公司。处置完这28家公司后，奥园仍然持有51%及以上股权的，有19家，占比近70%。 一般来说，持股51%及以上，说明对这家公司具有控制权，需要考虑将其纳入合并范围，自然也不能算做出售附属公司。但是，很多地产公司会以公司章程规定为由，说明自己不能“单独控制”这家公司，从而实现附属公司的“出表”，奥园这次也给出了同样的理由。 然而，事实恐怕并非如此。从下表可以看出，一家叫做“广州晟益房地产有限公司”（以下简称“广州晟益”）的接盘方，当年入股了奥园的十家附属公司。彼时，广州晟益成立不到一年，其法定代表人吴鹏飞，正是珠海鼎盛的法定代表人。广州奥晟投资有限公司，也成立于2020年，现已是中国奥园的全资子公司，其初始董事之一也为吴鹏飞。 另外，《 财经 十一人》并未查到其中三家公司的股权变更信息，不知其股权当年究竟出售给了谁。目前，这三家公司仍由奥园100%持股。 奥园集团的发债资料显示，截至2020年底，多家出表公司所涉及的地产项目，奥园享有的权益仍为100%。 《 财经 十一人》就上述疑点咨询中国奥园，奥园称暂不回复。 自救之路 爆雷之后，诉讼接踵而至。公开信息显示，其境内地产业务运营主体奥园集团，目前已因三个案件成为被执行人，被执行总额金额合计约21.64亿元。 贝壳研究院分析师潘浩指出，奥园与其他陷入危机的房企类似，在整个流动性系统中，先是一个齿轮卡住了，由于缺乏信心的润滑，故障又不断传导至其他联动的齿轮，最后导致系统全面失效。 现在，奥园需要盘活这个系统。 在其官宣境外债务重组后，市场陆续有消息称，山东某康养地产国企有意成为中国奥园控股股东，广东粤海置地、越秀地产等公司也在考察中国奥园位于广州、珠海地区的项目。截至目前，公司未公布重大实质性进展。 据智库媒体REDD消息，市场传闻的某康养地产国企，或为山东国欣颐养集团旗下的中垠地产。 奥园与中垠地产在2020年建立合作关系。奥园旗下的深圳市实业发展有限公司，持有中垠地产40%的股份。中垠持有济南阳光壹佰房地产公司51%的股权，而济南阳光100国际新城，是2020年新出现在奥园披露土储中的项目。同年，奥园还新增了“济南中垠广场”、“济南中垠御苑”等项目。 几位受访者均表示，国企的决策流程一般较为复杂，这笔潜在的战投目前看来仍然存在不确定性。另外，与整体出售股权相比，出售单项资产可能更为高效。一般来说，股权收购面临更大风险，尤其是当公司信用出现了问题，金融机构、战投方更需要全面、详细盘查底层资产，摸清各种隐性债务。因此，他们往往更愿意直接收购优质资产。 而目前，对于陷入危机的房企而言，出售资产也是个艰难的博弈。上述投资人提到，一些收购方在谈判时，会将折扣打得极低，甚至只是略高于这个项目的有息负债。比如，一个可售20亿元的项目，投入的10亿元中，有7亿元开发贷，那么收购方会从8亿元开始报价。而不想贱卖资产的房企，往往无法接受这样的条件。 对于奥园来说，通过处置资产降负债，还可能面临另一重潜在压力。惠誉指出，少数股东权益占比较低的房企，可以通过处置项目权益来降杠杆。而正如前文所说，奥园的少数股东权益占比较高，这降低了其财务灵活性。 无论如何，目前进入ICU的所有房企，都非常需要向外界释放利好信息，以维系脆弱的信心，获得喘息空间。 作者为《 财经 》产业研究中心研究员和实习生